Rubriek Verslaggeving en Verslaglegging. IFRS nog volop in beweging

Transcriptie

1 Rubriek Verslaggeving en Verslaglegging IFRS nog volop in beweging

2 IFRS nog volop in beweging In de nieuwe rubriek Verslaggeving en Verslaglegging deze keer een update over IFRS standaarden. Hierbij gaan we onder andere in op de stand van zaken rondom invoering IFRS 15 en 16, wijzigingen in IAS 40, Business Combinations, latente belastingen en het vorige keer al genoemde project van de IASB gericht op het terug dringen van de hoeveelheid toelichtingen bij de jaarrekening. Reacties naar IFRS 15 IFRS 15 dat de omzetverantwoording regelt, zie ons artikel van september 2015, is van toepassing voor boekjaren aanvangend op 1 januari 2018 of later en is voorzien van een goedkeurend advies door de EFRAG (European Financial Reporting Adviesrol Group) op 22 september De aanvullende bepalingen die enige verduidelijkingen op IFRS 15 zelf geven zijn echter nog niet voorzien van een advies door EFRAG. Deze verduidelijkingen zien onder andere toe op het verschaffen van meer helderheid wanneer er sprake is van een verplichting om goederen of diensten te leveren, op het onderscheid principaal en tussenpersoon (agent) en de omzetverantwoording van licenties. In de praktijk zijn bedrijven nog steeds bezig met een inventarisatie van de mogelijke gevolgen en roept IFRS 15, ondanks deze verduidelijkingen, nog steeds meer vragen op dan dat het antwoorden biedt. Het is en blijft een complexe standaard. IFRS 16 zal tot onplezierige verassingen leiden In tegenstelling tot IFRS 15 is IFRS 16, dat van toepassing is voor boekjaren aanvangend op 1 januari 2019 of later, nog niet voorzien van een advies door EFRAG. Dit staat op de agenda voor het tweede half jaar van Zoals bekend bewerkstelligt IFRS 16 dat nagenoeg alle huurcontracten op da balans moeten komen. Zie ons artikel in Vastgoedmarkt van februari Het balanstotaal van met name retailers kan bij invoering van IFRS 16 zo maar 25% tot 50% groeien en de solvabiliteitsratio s zullen drastisch verslechteren. Dit kan nadelige gevolgen hebben voor de financiering en rentelasten en zal een heel ander beeld geven van het operationeel resultaat en de EBITDA.Retailers zijn pas net begonnen de balans op te maken maar zullen schrikken van de uitkomsten. Als ze eenmaal door hebben wat de consequenties zullen zijn, zal naarstig gezocht worden naar oplossingen. Aangezien IFRS 16 dwingt om alleen de echte contractuele verplichtingen op te nemen, alsmede potentiele verplichtingen voortvloeiend uit verlengingsopties waarvan de uitoefening meer dan redelijk zeker is, zal gezocht worden naar nieuwe vormen van huurcontracten en zal de vastgoedstrategie tegen het licht worden gehouden. Zo kan er een beweging ontstaan naar omzetafhankelijk huur, een switch van huur naar eigendom, huren zonder enige vorm van contract of huren met een contract waarbij de huur maandelijks of vaker opzegbaar is. IAS 40 overboekingen van en naar beleggingsvastgoed In december 2016 heeft de IASB de definitieve versie van de voorgestelde wijzigingen in IAS 40 gepubliceerd. De wijzigingen gaan over her-rubricering van beleggingsvastgoed. Kon in het verleden alleen overboeking naar beleggingsvastgoed plaatsvinden, vanuit voorraden of vastgoed in ontwikkeling, als er bijvoorbeeld sprake was van de aanvang van een huurcontract, zijn deze bepalingen nu minder rigide geworden. De voorgaande bepalingen waren problematisch want deze maakten het nagenoeg onmogelijk dat verhuurd vastgoed overgeboekt kon worden van voorraden naar beleggingsvastgoed of dat vastgoed dat nog in ontwikkeling was overgeboekt kon worden van onderhanden projecten naar beleggingsvastgoed. Er is nu aangegeven dar de gegeven voorbeelden, waaronder de bovengenoemde

3 Pagina iii aanvang van een huurcontract, niet limitatief van aard zijn. Er moet echter nog wel steeds sprake zijn van bewijs van een verandering in gebruik. Intenties zijn daartoe alleen niet voldoende, maar een directiebesluit vergezeld van het actief in de markt zetten van voor verhuur beschikbare ruimte lijkt nu overboeking mogelijk te maken. Echter, de wijzigingen, die duidelijk maken dat de gegeven voorbeelden niet limitatief van aard zijn, geven hiertoe geen nadere aanwijzingen. Het zal dus een kwestie van subjectieve oordeelsvorming blijven. De wijzigingen zijn van toepassing voor boekjaren aanvangend op 1 januari 2018 of later, mogen retrospectief worden toegepast maar zijn nog niet voorzien van advies door de EFRAG. Dit wordt verwacht in het tweede half jaar van IFRS 3 - Business combinations Eerder hebben we geschreven over de definitie van een business (wanneer is een bedrijf een bedrijf, december 2015). Dit is van belang omdat als de combinatie van geacquireerde activiteiten en activa als een bedrijf ( business ) kwalificeert, er sprake is van een Business Combination en verplichte toepassing van zogenaamde Purchase Price Accounting waarbij alle activa en passiva op reële waarde moeten worden gezet, alle verkregen immateriële activa zoals merknamen en contracten moeten worden gewaardeerd en er sprake kan zijn van goodwill. Bovendien moeten eventuele belastinglatenties dan op nominale waarde worden gewaardeerd. Dit wordt relevant als er bij de verwerving van vastgoed in een juridische schil een premie op het vastgoed is betaald in de vorm van een lagere dan nominale latentie. Los daarvan vraagt een Business Combination om heel veel extra toelichting. In de praktijk is sprake van onduidelijkheid en zelfs toezichthouders hebben hier en daar al vragen gesteld. In juni 2016 heeft de IASB een exposure draft uitgegeven met het doel meer helderheid te verschaffen. De belangrijkste voorstellen kunnen schematisch als volgt worden weer gegeven:

4 Pagina iv Is de IAS40 reëleamendments waarde van de geacquireerde Transparantie activa project nagenoeg n6 geconcentreerd in een enkel actief of een groep van gelkijkwaardige activa? Ja Er is geen sprake van een business N e e Bevat de combinatie van geacquireerde activiteiten en activa minimaal een input (economische bron om output te genereren) en een significant proces? Nee Er is geen sprake van een business J a Er is sprake van een business Hiermee lijkt de discussie of een vastgoedonderneming, die wordt gekocht zonder dat personeel of processen mee gaan, al dan niet een Business is verleden tijd. De facto moet dus sprake zijn van verwerving van vastgoed en een management of verhuur organisatie, wil er sprake zijn van een Business. Belangrijk is nog te vermelden dat een mee gekocht contract (bijvoorbeeld asset management) op zich zelf geen substantieel proces is; er dient dan ook minimaal personeel en een onderliggend significant proces mee te gaan. Ook dat is een welkome verduidelijking.

5 Pagina v Wij juichen deze voorstellen toe omdat deze veel meer helderheid verschaffen. Vereenvoudigingsproject Vorige maand spraken we over jaarrekeningen die steeds langer worden. De IASB heeft hiertoe een aantal initiatieven genomen, maar het belangrijkste initiatief om de toelichting op de jaarrekening in te perken door nog een keer grondig naar alle toelichtingsvereisten van IFRSs te kijken blijft onderhanden werk. Een eerste concept met voorstellen tot versoepeling wordt nu binnen drie maanden verwacht. Evenzo wordt er nog steeds gewacht op een eerste concept standaard over materialiteit; wanneer is iets wel of niet belangrijk om toe te lichten? IAS 12 - Latente belastingen. In augustus 2016 publiceerden wij over een discussiepunt in IAS 12, belastingen. Het ging om, in specifieke omstandigheden, de (verplichte) vrijstelling voor het niet opnemen van latente belastingen. Het betreft hier de volgende situatie: Indien er een transactie plaats vindt waarbij sprake is van belastbare tijdelijke verschillen en a) het geacquireerde (bijvoorbeeld een vastgoedonderneming) kwalificeert niet als een business (zie boven); en b) de transactie leidt niet initieel tot een winst of een verlies, dat dan geen voorziening voor latente belastingen voor het betreffende tijdelijke verschil tussen de fiscale en commerciële waarde mag worden opgenomen. In deze situatie zal de reële waarde van het aangekochte vastgoed, dat zich in een juridische schil bevindt, bij eerste inboeking worden verlaagd met de latentie die wel in de overnamebalans stond maar niet mag worden opgenomen. De cruciale vraag is hoe om te gaan met een eerste herwaardering van het actief na verwerving; een zogenaamde dag 2 herwaardering. Moet er gelijk sprake zijn van latente belastingen of is dit pas aan de orde als de nieuwe reële waarde de reële waarde op aankoopdatum overstijgt? Ook: is een dag 2 herwaardering überhaupt wel in lijn met de economische realiteit? De IASB staff heeft voorgesteld dit op de agenda te zetten van het IFRS interpretatie committee (IFRIC) maar dat is nog niet gebeurd. Conclusie Alhoewel in een minder tempo dan een aantal jaren geleden, is IFRSs nog steeds volop in beweging en is het zaak om bovenstaande ontwikkelingen nauwlettend in de gaten te houden.

6 Pagina 6 Bijlage 1 bij rapport d.d.,