FGH Vastgoedbericht 2010 FGH Real Estate Report 2010

Transcriptie

1 FGH Vastgoedbericht 2010 FGH Real Estate Report 2010 FOCUS op een Nieuwe realiteit Focus on a new reality

2

3 FGH Vastgoedbericht 2010 FGH Real Estate Report 2010 FOCUS op een Nieuwe realiteit Focus on a new reality

4 Inhoudsopgave Content 6 Voorwoord 8 Visie Focus op een nieuwe realiteit 16 Trends in de kantorenmarkt 24 Interview ir. J.M. (Jacques) Kwak 28 Trends in de winkelmarkt 36 Trends in de bedrijfsruimtemarkt 44 Interview drs. ing. S. (Simon) de Graaf 48 Trends in de woningmarkt 56 Interview drs. ing. C.A.M. (Kees) de Boo 60 Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt 68 Begrippenlijst 70 Adressen 71 Factsheets 106 Foreword 108 Vision Focus on a new Reality 116 Trends in the Office Market 124 Interview ir. J.M. (Jacques) Kwak 128 Trends in the Retail Market 136 Trends in the Industrial Real Estate Market 144 Interview drs. ing. S. (Simon) de Graaf 148 Trends In the Residential Market 156 Interview drs. ing. C.A.M. (Kees) de Boo 160 Trends in the Real Estate Investment Market 168 Glossary and acronyms 170 Adresses 171 Factsheets 4 FGH Vastgoedbericht 2010 INHOUDSOPGAVE CONTENT

5 FGH Vastgoedbericht 2010 FOCUS op een Nieuwe realiteit FGH Vastgoedbericht

6 6 FGH Vastgoedbericht 2010 voorwoord

7 P.C. Keur Directievoorzitter F.B. Overdijk RA Directielid FOCUS op een Nieuwe realiteit Een nieuwe realiteit, daarvan mogen we gerust spreken. De economie is sinds het ontstaan van de crisis in 2008 ingrijpend veranderd. En dat heeft ook z n weerslag op de vastgoedmarkt. De waarde van vastgoed staat onder druk, de renteontwikkeling is onzeker, de activiteiten in de bouw vallen fors terug en het is nog geenszins duidelijk wanneer de markt weer aantrekt. Dat maakt het voor vastgoedpartijen moeilijk om te anticiperen op de toekomst. Terwijl deze markt juist gekenmerkt wordt door een lange horizon. We moeten onder ogen zien dat de trendmatige groei zoals we die lang gekend hebben, niet meer bestaat. Als sector zullen we daar een nieuwe weg in moeten vinden. Voor ons als vastgoedfinancier betekent dit niet dat we heel anders aankijken tegen het financieren van commercieel vastgoed. De kwaliteit van het vastgoed en de onderliggende waarde van de stenen zijn nog steeds leidend. Dat is niet veranderd. Ook niet in de nieuwe realiteit. Wel is de beschikbaarheid van geld sinds het begin van de crisis sterk afgenomen en zijn de risico s in bepaalde delen van de vastgoedmarkt veel hoger geworden. Dat houdt in dat ook FGH Bank keuzes maakt. De tijden van ongebreidelde kredietverstrekking liggen achter ons. In de nieuwe realiteit is dat simpelweg niet verantwoord. Wat we daarnaast onder ogen moeten zien als sector, is dat de vastgoedmarkt in het huidige tijdsgewricht te kampen heeft met een veranderd beeld van de markt en van alle partijen die daarin actief zijn. De geruchtmakende fraudezaak heeft het imago van de markt kort gezegd geen goed gedaan. Als gespecialiseerde vastgoedbank gaat ons dat aan het hart. Er is naar onze mening een vertroebeld beeld van de markt ontstaan, terwijl er heel veel bedrijven zijn die hun zaken goed op orde hebben en prachtige projecten realiseren. Met hen werken wij graag samen aan een transparante, integere en duurzame vastgoedsector. Een sector waarin FGH Bank in oktober 2010 al 120 jaar actief is. Het feit dat we al zo lang vastgoedfinancier zijn, betekent ook dat we veel kennis hebben van deze markt. Die kennis delen we sinds jaar en dag graag middels onze jaarlijkse uitgave, het FGH Vastgoedbericht. Daarmee geeft FGH Bank een overzicht van de trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, én onze visie daarop. Deze uitgave van het FGH Vastgoedbericht is bovendien een bijzondere; het is namelijk de 15e keer dat wij dit marktrapport publiceren. Om dit lustrum wat luister bij te zetten, vindt u naast de gebruikelijke marktinformatie een drietal interviews met gezichtsbepalende vastgoedmannen die ook 15 jaar geleden al middenin de vastgoedmarkt stonden. Dat zijn de heren drs. ir. C.A.M. (Kees) de Boo, drs. ing. S. (Simon) de Graaf en de heer ir. J.M. (Jacques) Kwak. Zij kijken in de genoemde interviews terug op de afgelopen 15 jaar in het vastgoed, en werpen zo weer een andere blik, focus zo u wilt, op de nieuwe realiteit waar we vandaag de dag mee te maken hebben. Peter Keur Frans Overdijk FGH Vastgoedbericht

8 VISIE Focus op een nieuwe realiteit 8 Interview

9 Een extreme afname van de wereldhandel heeft vorig jaar geleid tot een historische krimp van het Nederlandse Bruto Binnenlands Product (BBP). We moeten terug naar de jaren dertig van de vorige eeuw om vergelijkbare krimpcijfers van rond de 4% tegen te komen. En dat alles in de wetenschap dat met name door renteverlagingen en wereld wijde reddingsoperaties van systeemrelevante banken en steunoperaties aan economische sectoren erger is voorkomen. Het inktzwarte scenario van een langdurige en diepe economische depressie lijkt van tafel, maar alle ingrepen trekken een bijna onmogelijke wissel op de toekomstige economische verhoudingen. Hoe wordt de rekening betaald? De green shoots die we sinds het voorjaar van 2009 bespeuren, hebben in de eerste plaats geleid tot een zucht van verlichting bij bedrijven, consumenten, beleggers en politici. Maar wat als deze eerste tekenen van herstel ondergesneeuwd raken door de nieuwe economische realiteit? Dan zal blijken dat er nog een lange weg te gaan is. De donkere wolken boven de bouw- en vastgoedmarkt zijn in ieder geval nog niet verdwenen. 9

10 De vergelijking met de jaren tachtig De huidige situatie doet menigeen denken aan de jaren tachtig van de vorige eeuw. Ook toen was sprake van een diepe, wereldwijde economische crisis met dalende vastgoedprijzen, een gebrek aan vertrouwen, een sterk oplopende werkloosheid en maatschappelijke onrust. Toch gaat die vergelijking niet helemaal op. Zo kwam de crisis in de jaren tachtig snel op en greep hard om zich heen, waar de huidige crisis een veel sluipender verloop heeft. Bovendien zorgden hoge rentes destijds voor extreme kosten voor kredieten, terwijl de rentes nu relatief laag zijn. De economische crisis leidde in de jaren tachtig tot een sanering van oude industrieën, het privatiseren van overheidsbedrijven en deregulering van met name financiële markten. Nu merken we juist dat deze deregulering een van de oorzaken was van de ongebreidelde opkomst van derivatenproducten die het economisch systeem aan de rand van de afgrond heeft gebracht. Verder kwam in die tijd de babyboomgeneratie massaal op de arbeidsmarkt, wat resulteerde in langdurige werkloosheid en een andere kijk op arbeidsduur. Nu zien we juist het tegenovergestelde. Een grote groep werkenden verlaat de komende jaren het arbeidsproces. Maatregelen als deeltijd WW (korte termijn) en een verhoging van de AOW-leeftijd (langere termijn) moeten juist voorkomen dat er tekorten gaan ontstaan. De verschillen laten onverlet dat de economie door een diep dal gaat. Vorig jaar is het BBP met ongeveer 4% gekrompen, terwijl op het dieptepunt van de recessie in de jaren tachtig slechts een krimp van 1,2% werd gemeten. Vergelijkbaar met de jaren tachtig stijgt de werkloosheid naar een uitzonderlijk hoog niveau. Dit jaar wordt volgens Rabobank een niveau van 7,25% bereikt. Dit is lager dan begin jaren tachtig, maar het tempo waarin de werkloosheid stijgt, is wel vergelijkbaar met destijds. Toen duurde het vijftien jaar voordat de werkloosheid weer onder de 5% uitkwam. Ook de prijsontwikkeling op de woningmarkt spreekt boekdelen. Na een prijsdaling van 30% begin jaren tachtig duurde het twaalf jaar voordat de prijzen weer op het oude niveau lagen. Het is een illusie te verwachten dat de effecten van deze recessie in korte tijd teniet zullen zijn gedaan. Diepe wonden, blijvende littekens De opgave waar Nederland voor staat is veelomvattend. Nederland zal als open economie in zijn economisch herstel afhankelijk zijn van het herstel van andere economieën. Aan het proces van wereldwijde schuldopbouw bij investeerders, beleggers, overheden en consumenten zoals dat zich de laatste decennia voltrok, is voorlopig een einde gekomen. De komende jaren zullen in het teken staan van hervormingen in de financiële huishouding; alles gericht op een terugdringen van de totale schulden. Wereldwijd is al snel het besef ontstaan dat ingrijpende hervormingen noodzakelijk zijn. Het terugdringen van schulden, deleveraging, zal de kredietverlening onder druk zetten. Groei is geen vanzelfsprekendheid meer. Een nieuwe realiteit, met een ander bewustzijn, is aangebroken. Nieuwe financiële verhoudingen zullen voor een ander langetermijnevenwicht gaan zorgen. Dat aanpassingsproces zal volgens FGH Bank waarschijnlijk nog enkele jaren in beslag nemen. De rekening van de crisis en de genomen maatregelen om erger te voorkomen, is daarmee voor de maatschappij nog niet vereffend. De wetenschap dat de staatsschuld in veel landen erg hoog is en dat de tekorten op de begrotingen budgettair gezien onacceptabele vormen hebben aangenomen, kan maar tot één conclusie leiden: bezuinigingen en/of lastenverzwaringen zullen voor jaren het sociaal-economische beeld bepalen. Al is het alleen maar omdat het stabiliteitsverdrag voor veel Europese landen ingrijpende maatregelen noodzakelijk maakt. Voor wat Nederland betreft, is dat tijdens Prinsjesdag met zoveel woorden ook aangekondigd, zij het dat de daadwerkelijke effecten ervan pas op zijn vroegst vanaf 2011 voelbaar zullen worden. In elk geval zal de koopkracht van consumenten onder druk komen te staan, en daarmee wordt indirect ook het bedrijfsleven geraakt. De verhoudingen tussen overheid, bedrijfsleven en werknemers zullen hierdoor veranderen; de discussie zal dan ook op basis van de respectievelijke belangen op het scherpst van de snede worden gevoerd. Herstel met risico s Ondanks het gegeven dat de Nederlandse economie statistisch gezien sinds het derde kwartaal van vorig jaar weer uit de recessie is, is het allerminst zeker dat dit herstel ook doorzet. Ook FGH Bank ziet de tekenen van verbetering, maar realiseert zich terdege dat het enigszins herstelde vertrouwen in 2009 een aantal bijzondere oorzaken heeft. In de eerste plaats zijn enkele markten wel erg ver in negatieve zin doorgeschoten. Die hebben zich daarom als eerste in de loop van 2009 kunnen herstellen. Ten tweede hebben bedrijven en consumenten in het vierde kwartaal van 2008 en het eerste kwartaal van 2009 wereldwijd hun bestedingen fors teruggeschroefd, waardoor ook de voorraden tot een minimum zijn gekrompen. Het herstel in de maanden daarna heeft dus voor een deel in het teken gestaan van de heropbouw van deze voorraden. En tot slot hebben (tijde >> K o m e n d e j a r e n i n h e t t e k e n v a n h e r v o r m i n g e n i n d e f i 10 FGH Vastgoedbericht 2010 VISIE

11 lijke) impulsen van overheden en het beschikbaar stellen van extra liquiditeiten door centrale banken gezorgd voor extra bestedingen, wat een dempend effect heeft gehad op de neergang van de economie. Dit is een wezenlijk andere wijze van crisisbestrijding dan in de jaren dertig van de vorige eeuw en ten tijde van de Japancrisis in de jaren negentig. Doordat toen nauwelijks werd ingegrepen, bleef herstel lange tijd uit. De maatregelen zijn nu zeer sterk gericht op het in stand houden van de financiële sector als ruggegraat van de wereldeconomie. Toch blijft het de vraag of de geconstateerde verbeteringen van fundamentele én structurele aard zijn. De rekening van alle uitgaven en extra liquiditeiten zal vroeg of laat moeten worden betaald. Er zijn exit-scenario s, waarbij de extra financiële stimuleringsmaatregelen uit de reële economie worden genomen. Daar kleven twee grote risico s aan. Het eerste risico is dat door bezuinigingen en beperkte kredietverlening de uiteindelijke afnemers van producten, de consumenten dus, veel minder koopkracht overhouden. Dit gevaar dreigt voor een aantal Westerse landen, terwijl de binnenlandse markten in landen als China, India en Brazilië vooralsnog niet omvangrijk genoeg zijn om dit verlies te compenseren. Een eventueel herstel wordt hierdoor in de kiem gesmoord, doordat consumenten structureel voorzichtiger worden. Een tweede risico betreft de omvang van de liquiditeiten die door centrale banken in de economie zijn gepompt, terwijl de beleidsrentes naar zeer lage niveaus werden teruggebracht. Deze ingreep heeft ervoor gezorgd dat er meer liquiditeiten beschikbaar zijn, tegen extreem lage kosten. Bij een herstel van de economie zou de rente moeten stijgen en zouden deze liquiditeiten weer uit het proces moeten worden gehaald. Timing is daarbij cruciaal. Indien te vroeg wordt ingegrepen, zal dit elk pril herstel in de weg staan. n a n c i ë l e h u i s h o u d i n g >> R e n t e n o r m a l i s e e r t FGH Vastgoedbericht

12 Als de maatregelen te laat worden genomen, dan zal dit tot een sterke inflatie leiden, en daarmee tot verdere uitholling van de koopkracht. Een complexe opgave dus, die volgens FGH Bank van herstel op de korte termijn geen sinecure maakt. Verwacht mag worden dat de centrale banken de exit-strategie en de realisering daarvan goed met elkaar en op elkaar afstemmen. De markt houdt rekening met hogere rente Zorgen over de economische vooruitzichten hebben ook de financiële markten vorig jaar flink in beweging gebracht. Aandelenkoersen zijn in het eerste kwartaal van 2009 verder gedaald maar liepen daarna weer flink op. Olie is in 2009 in waarde verdubbeld, maar de dollar waar die olie in wordt afgerekend is ten opzichte van de euro verder verzwakt. Goud is als veilige belegging bijna de helft duurder geworden. De Europese Centrale Bank (ECB) is in 2009 doorgegaan met het verlagen van de rente. Het belangrijkste beleidstarief van de ECB, de herfinancieringsrente, stond eind 2008 nog op 2,5% maar dat tarief is vervolgens in de maanden januari tot en met mei teruggebracht tot 1%. Op dit tarief kunnen banken bij de ECB tegen onderpand geld lenen. De eisen voor het onderpand zijn tijdelijk minder zwaar. Het tendersysteem voor het toewijzen van liquiditeit is tot december 2009 vervangen door een vast tarief met volledige toewijzing van het bedrag waarvoor banken hebben ingeschreven. Als banken aan het eind van de dag geld hebben staan bij centrale banken krijgen ze daar slechts 0,25% voor. Het geeft allemaal aan dat het financiële systeem nog steeds niet optimaal functioneert. Het sturen van de geldmarkttarieven en de diverse liquiditeitsinjecties in de geldmarkt hebben geleid tot dalende Euribortarieven. Het 3-maands Euribortarief dat in oktober 2008 nog 5,4% wist te bereiken, daalde in 2009 tot rond de 0,7%. Dit heeft ook gevolgen gehad voor de kapitaalmarktrente. Lage Euribortarieven en gematigde inflatieverwachtingen hebben de kapitaalmarktrente laag gehouden. Het verloop van de rentetermijnstructuur is steiler geworden omdat de korte kapitaalmarktrentes meer zijn gedaald dan de lange. De 5-jaars kapitaalmarktrente is met ongeveer 50 basispunten afgenomen. De Euribortarieven lijken zich inmiddels te stabiliseren, evenals de kapitaalmarkttarieven. De vorm van de rentetermijnstructuur geeft echter wel aan dat de financiële markten oplopende Euribors inprijzen. Centrale banken hebben tussen de regels door aangegeven de rentes voorlopig niet aan te passen, al grijpen overheden nog regelmatig in bij financiële instellingen om de rust te bewaren. Het beroep van overheden op de kapitaalmarkt wordt steeds groter, maar zolang overheidspapier als veilige haven wordt gebruikt, blijft de inflatie beperkt. Het afbouwen van de staatsschuld is samen met de groeiende werkloosheid wel een reden tot zorg. Bij de huidige onzekerheden over de toekomst zijn de vooruitzichten voor de ontwikkeling van de rente gematigd. De verwachting is dat Euribors voorlopig nog laag zullen blijven. Eerst zal de overliquiditeit in de financiële markten moeten worden afgebouwd waardoor Euribors weer boven de ECB herfinancieringsrente komen te staan. Pas daarna kan het ECB-tarief eventueel worden verhoogd. De kapitaalmarktrente zal voorlopig binnen de nu gangbare bandbreedte kunnen blijven bewegen voordat deze gaat stijgen als gevolg van hogere Euribors en oplopende inflatieverwachtingen. De omgekeerde wereld Een nieuwe realiteit zorgt voor een ander bewustzijn en brengt veranderingen met zich mee. De economische groei in de afgelopen twee tot drie decennia is gepaard gegaan met, en deels zelfs mogelijk gemaakt door, een aantal trends. Zo hebben globalisering, schaalvergroting, en deregulering in de financiële sector de afgelopen twee tot drie decennia bijgedragen aan een verdere groei van de wereldhandel, de opkomst van nieuwe markten, het ontstaan van conglomeraten door fusies en overnames, de introductie van nieuwe producten en de winstgevendheid van bedrijven. Maar die ontwikkeling heeft er ook toe geleid dat het evenwicht tussen rendement en risico s uit balans is geraakt en dat de controle op organisaties in het gedrang is gekomen. Deze trends zijn de komende jaren niet meer vanzelfsprekend en zullen in sommige gevallen zelfs verdwijnen. Zo wordt internationaal de druk opgevoerd om tot meer regulering van markten te komen. Dat geldt in het bijzonder voor de financiële markten, maar de discussie over corporate governance waarbij bedrijven op een verantwoorde wijze acteren speelt al langere tijd. Dit heeft ook een heilzame werking. Bedrijven worden gedwongen opnieuw te focussen. Op klanten, op markten, op producten, op risico s, en als afgeleide daarvan op de eigen organisatie. In sommige markten leidt dit tot nog meer concentraties, in de andere markten juist tot deconcentratie. Dit is volgens FGH Bank ook de grote meerwaarde van een recessie. Bedrijven die weten te overleven zullen sterker uit de recessie komen en met een scherpere focus naar de toekomst kijken. Dit geldt onveranderd ook voor de vastgoedsector. >> D e m a r k t h o u d t r e k e n i n g m e t h o g e r e r e n t e 12 FGH Vastgoedbericht 2010 Visie

13 Perspectief voor de Vastgoedmarkt Dieptepunt bouw nog voor ons Zoals zoveel sectoren zijn ook de bouw én vastgoedsector door de recessie hard geraakt. Onvoorstelbaar hard zelfs. Faillissementen, afschrijvingen, reorganisaties en uitstel van nieuwbouwplannen hebben het beeld in 2009 bepaald. De effecten daarvan zullen de komende jaren nog zichtbaar blijven. Vooral de bouw lijdt onmiskenbaar onder de neergang. De sector is dit door het sterk cyclische karakter redelijk gewend, maar waar zij in voorgaande economisch slechte tijden nog wel kon leunen op de woningbouw, is nu ook in die markt sprake van een grote terugslag. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen daalt, evenals de verkoopprijzen. Het dieptepunt van het totaal van de geproduceerde aantallen ligt bovendien nog voor ons. Voorspellingen van branchevereniging NVB maken gewag van een daling van de productie tot nieuwe woningen in Dat is zeer opmerkelijk, temeer omdat de behoefte aan nieuwe woningen ongeveer op het dubbele ligt. De afname van het aantal nieuwbouwwoningen is volgens FGH Bank dan ook grotendeels een tijdelijk effect. De behoefte in de markt blijft. Dit ligt anders voor de utiliteitsbouw. De hoeveelheid kantoren, bedrijfsruimten en zelfs winkels lijkt in absolute termen zijn piek te hebben bereikt. FGH Bank heeft dit in eerdere Vastgoedberichten al vaker aan de orde gesteld. De verzadiging van deze markten vertaalt zich in een toename van de leegstand. Dit doet zich vooral voor bij kantoren en bedrijfsmatig vastgoed, maar ook in sommige winkelgebieden wordt het manifest. Een hoge leegstand leidt in combinatie met de matige economische conjunctuur tot een forse afname van de nieuwbouwproductie. De komende jaren zullen naar verwachting veel minder nieuwe meters aan de voorraad worden toegevoegd. In tegenstelling tot de woningmarkt zal deze ontwikkeling op de markt van het commercieel vastgoed een meer structureel karakter krijgen. De consequentie is dat de vraag naar nieuwbouw in de meeste segmenten ook op de langere termijn relatief laag zal blijven. Dit zorgt voor een toenemende druk op en concurrentie in de sector. Meer dan ooit wordt een beroep gedaan op ondernemerschap. Partijen die het best in staat zijn zich te concentreren op de klant, hebben volgens FGH Bank de grootste kans om te overleven. Stimuleringsmaatregelen De bouwsector heeft vroegtijdig op de ernst van de economische situatie gewezen. Al in het najaar van 2007 hebben verschillende brancheorganisaties bij het kabinet om aandacht gevraagd voor de gevolgen van een toen nog dreigende stagnatie voor de sector. Het ontbrak op rijksniveau echter aan een sense of urgency. Daarna is bij herhaling op de snel verslechterende situatie gewezen. FGH Vastgoedbericht

14 Desondanks bleef een vangnet lange tijd uit. Op zichzelf is dat begrijpelijk. De bouwsector heeft immers een eigen verantwoordelijkheid en een economische neergang gaat nu eenmaal altijd gepaard met ondernemersrisico s. Diezelfde bouwsector heeft echter ook een maatschappelijke functie, zeker waar het gaat om woningbouw. En in dat licht bezien, is het nemen van maatregelen ten behoeve van deze primaire levensbehoefte ook een collectieve verantwoordelijkheid. Uiteindelijk heeft het kabinet een aantal maatregelen genomen die het vertrouwen in de woningmarkt moeten helpen herstellen. De meest ingrijpende maatregelen zijn de extra subsidies voor investeringen in de duurzaamheid van bestaande woningen, en de verhoging van de nationale hypotheekgarantie tot ,- waardoor het risico op een restschuld voor woningkopers is geminimaliseerd. Een aantal provincies en gemeenten gaat nog verder. Zij zorgen dat de nieuwbouwproductie een extra zetje in de rug krijgt, bijvoorbeeld door speciale startersleningen op nieuwbouwwoningen beschikbaar te stellen. Vooral deze laatste maatregelen lijken op het eerste oog succesvol. Zij kunnen echter niet voorkomen dat de productie van nieuwbouwwoningen de komende twee jaar nog verder zal afnemen. Markt omarmt duurzaamheid Door de crisis lijkt de markt duurzaamheid inmiddels volledig te omarmen. Brancheorganisaties als Neprom (projectontwikkelaars) en IVBN (institutionele vastgoedbeleggers) nemen hierin het voortouw. Maar ook individuele bedrijven introduceren duurzaamheid als leidend principe in het vastgoedbeleid. Daarvoor is ook veel te zeggen. Vastgoedontwikkelaars zullen in een verzadigde nieuwbouwmarkt op zoek moeten gaan naar producten die onderscheidend zijn, zeker ten opzichte van de bestaande voorraad. Waar van oudsher het onderscheidend vermogen in de kwaliteit van de locatie werd gezocht, is tegenwoordig de kwaliteit van het gebouw minstens zo concurrerend. Dat geldt voor het gebruik, maar vooral ook voor de kostenvoordelen die gedurende de exploitatie kunnen worden gerealiseerd. Hierin ligt volgens FGH Bank een uitdaging voor de nieuwbouwsector in de komende jaren: duurzaamheid een financiële voorsprong geven. Duurzaamheid is het onderwerp waarmee de nieuwbouw zich in de nabije toekomst het meest kan onderscheiden van bestaande gebouwen. Het is nu een criterium dat nog onderscheidend is, maar uiteindelijk zal duurzaamheid de norm worden. Om het onderscheidend vermogen te kunnen benutten, is snel handelen daarom vereist. De eindgebruiker speelt daar ook een belangrijke rol in. Deze zal steeds vaker verwachten dat nieuwbouw duurzaam tot stand komt. En de eindgebruiker zal er zelfs actief om gaan vragen, zeker als duurzaamheid tot kostenvoordelen leidt. Meer dan ooit zal de nieuwbouwsector daarom uitgedaagd worden haar innovatieve vermogen aan te spreken. In techniek, in ontwerp, in architectuur en in het vermogen dit aan de klanten over te brengen. Of beter gezegd: te begrijpen in wat voor soort gebouwen eindgebruikers willen wonen en werken. Daarmee wordt de sector in feite uitgedaagd tot in de kern van haar bestaansreden: het ondernemerschap. Houvast beleggers keert langzaam terug Waar de bouw en de projectontwikkeling direct en zichtbaar geraakt worden bij een terugval in de nieuwbouwproductie, zijn de gevolgen voor de vastgoedbeleggingsmarkt vooral indirect voelbaar. Aan de portefeuille verandert in eerste instantie niet zoveel, met uitzondering van de waarde. Die waarde heeft voor veel beleggers de laatste jaren een haast vanzelfsprekende stijging laten zien. De knop is nu echter radicaal omgezet. De waarde van de portefeuille is voor de meeste beleggers als gevolg van afschrijvingen fors gedaald. Dat zorgt voor een nieuwe kijk op risico s en verwachtingen. Hoewel het aantal transacties sinds de zomer van 2009 weer heel langzaam begint toe te nemen, zijn de verschillen met voorgaande jaren glashelder. In de eerste plaats keren beleggers terug naar bestaande, vertrouwde markten. Zowel voor wat betreft sectoren als uit oogpunt van geografische spreiding. Hoewel de rendementen in deze markten lager liggen dan in opkomende markten, overheerst de vraag naar stabiliteit. Dit geeft aan dat zelfbewustzijn is teruggekeerd en de aversie tegen risico toeneemt. Ten tweede groeit de vraag naar liquide investeringsvormen, zeker bij institutionele beleggers. Zij willen weer meer investeren in (indirecte) vastgoedproducten waar eenvoudiger in en uit kan worden gestapt. Dat zal leiden tot een heroverweging van investeringen in beurs- of niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. De plaatsing van nieuwe fondsen is veel minder vanzelfsprekend dan in voorgaande jaren. Vooral in dit segment zal de pijn van afwaarderingen ook de komende jaren nog voelbaar zijn. Tot slot wordt de inbreng van eigen vermogen teruggebracht naar voor de markt gezondere proporties. Niet in de laatste plaats doordat banken naar verwachting grotere buffers > > A u t o m a t i s m e n b e s t a a n n i e t i n d e v a s t g o e d m a r k t 14 FGH Vastgoedbericht 2010 VISIE

15 zullen moeten aanhouden en daardoor beperkt zullen zijn in groeimogelijkheden. Dit resulteert in een beperkte ruimte in kredietverlening bij banken. Bovendien speelt de gedaalde vastgoedwaarde een rol, omdat daardoor de ruimte om relatief hoge kredieten te verstrekken nauwelijks meer aanwezig is. Uiteindelijk levert dit wel een investeringsniveau op dat voldoet aan een verantwoord risicoprofiel en dat zal door de markt en de bancaire sector veel langer vol te houden zijn. Het huidige waardeniveau is volgens FGH Bank een niveau op basis waarvan de markt de komende jaren weer voorzichtig vooruit kan denken. Sinds het derde kwartaal van 2009 stabiliseren de aanvangsrendementen in het courante deel van de markt. Een verdere daling voor dit marktsegment is op basis van de huidige marktkennis niet te verwachten. Dat maakt het voor beleggers weer interessant om tot aankopen over te gaan. Transparantie als vereiste Een van de grootste problemen waarmee de markt in 2009 te maken heeft gekregen, is een gebrek aan referenties. De waardebepaling in de markt is gebaseerd op taxaties, maar in een dunne markt is de waardering van vastgoed erg problematisch gebleken. De transparantie van de vastgoedmarkt voor beleggers, ontwikkelaars, financiers en alle andere partijen staat of valt bij de waarde die aan het vastgoed wordt toegekend. Die transparantie is de afgelopen decennia een van de unieke voordelen van de Nederlandse vastgoedmarkt geweest. Dit verklaart de behoefte aan een waarderingssysteem dat ook in tijden van recessie een zorgvuldige inschatting van de markt mogelijk maakt. Daarnaast is het voor de markt cruciaal dat partijen die willen investeren een eerlijk speelveld hebben en daar ook op kunnen vertrouwen. De laatste jaren is de vastgoedsector te negatief in het nieuws geweest. Zo doen de bouwfraude en de recente vastgoedfraude het imago van de sector geen goed. Dat kan ertoe leiden dat de focus te veel wordt gelegd op die negatieve gebeurtenissen, waardoor de markt in z n totaliteit in een kwaad daglicht wordt gesteld. Dat zou uiteindelijk kunnen resulteren in een verminderde toestroom van investeringskapitaal, met op de langere termijn een waardedaling van vastgoed. Lessons (to be) learned De centrale vraag voor alle marktpartijen is welke lessen geleerd kunnen worden uit de kredietcrisis en de effecten daarvan op de vastgoedsector. Volgens FGH Bank is de belangrijkste les dat automatismen niet bestaan. Uitgangspunten die de waarde van het vastgoed uiteindelijk bepalen, zijn nooit hetzelfde. We staren ons blind op de resultaten die we behaald hebben, en niet op de opgave die er komt. Investeren vraagt echter in de eerste plaats om een toekomstvisie. Waarbij het creëren van een eigen speelveld en eigen uitgangspunten van ondernemen essentieel zijn. Het is bovendien belangrijk te investeren in markten en segmenten waar de ondernemer zelf vertrouwen in heeft, en niet omdat het markten en segmenten zijn waar vele anderen zich op richten. We hebben de afgelopen decennia per slot van rekening verschillende bubbels zien opkomen en weer uiteen zien spatten. Tot slot is het belangrijk om weg te blijven van constructies die niet te doorgronden zijn. Dat is ook een van de lessen uit het recente verleden. FGH Bank constateert tegelijkertijd dat het financiële aspect van vastgoed gelijkwaardig zou moeten zijn aan alle inhoudelijke facetten. Dat financiële aspect is te lang onderbelicht geweest, het sluitstuk van de planvorming. Wat ook niet zo vreemd is. Bij jarenlange waardestijgingen is het immers al snel verleidelijk om de financiële teugels te laten vieren. Iedereen kan geld verdienen met vastgoed, zo was tot voor kort dan ook het credo van de markt. Nu valt pas op hoe eenvoudig alles verloren kan gaan. Er is geen free lunch in het vastgoed. FGH Bank verwacht daarom dat marktpartijen de financiering en financiële aspecten bij planvorming de komende jaren veel sterker bepalend zullen laten zijn bij de realisatie van hun ontwikkelingen. Zelfbewust focussen Vastgoedpartijen zullen scherp moeten focussen. Op de markt, het product en vooral op de toevoegde waarde die zij hun klanten kunnen en weten te leveren. De sector moet helder in het vizier krijgen waar de eigen meerwaarde ligt, en hoe aan die meerwaarde organisatorisch vorm en inhoud kan worden gegeven. Dat alles in een markt waarin in sommige deelsegmenten de kansen langzaam keren. In ieder geval zijn vastgoedpartijen zich zeer bewust van de nieuwe realiteit waarin de vastgoedmarkt zich bevindt. Nu wordt de sector geconfronteerd met de uitdaging om daarmee om te gaan. En dat vergt een andere aanpak en een andere focus dan voorheen. Utrecht, maart 2010 Directie FGH Bank N.V. FGH Vastgoedbericht

16 Trends In de kantorenmarkt marktverruiming leidt tot dalende prijzen 16 Interview

17 De Nederlandse kantorenmarkt beleeft moeilijke tijden. Voor het bedrijfsleven heeft verhuizen in deze tijden van recessie lage prioriteit. Mede daardoor is het aanbod van kantoormeters in 2009 opnieuw toegenomen. Deels is ruimte vrij gekomen als gevolg van inkrimping van bedrijfsorganisaties. Maar daarnaast is ook het afgelopen jaar weer volop nieuwe kantoorruimte gerealiseerd. Van een gezond marktevenwicht is met de huidige voorraad aangeboden kantoren dan ook geen sprake. Een verbetering van de markt kan pas op middellange termijn worden bereikt en vergt van alle betrokken partijen de nodige concessies. Grootschalige onttrekking van verouderde kantoren aan de markt is een eerste vereiste. Ten tweede dienen partijen tot een gezonde visie te komen op de gewenste nieuwbouwontwikkeling. Gemeenten op hun beurt zullen op regionaal niveau vergaande afspraken met elkaar moeten maken over de planning van nieuwbouw en herontwikkeling van kantoren. > > 17

18 Banenverlies valt (nog) mee In 2009 zijn veel banen verloren gegaan als gevolg van de economische recessie. Het totaal aantal banen aan het einde van 2009 is met circa gedaald ten opzichte van eind Het werkloosheidspercentage is opgelopen van 4% aan het eind van 2008 naar 5,3% begin Toch zijn de gevolgen voor de werkgelegenheid vooralsnog minder heftig gebleken dan aanvankelijk werd verwacht. De werkgelegenheid is deels op peil gebleven door het hoge aantal vacatures aan het begin van Bovendien bleef in 2009 de deeltijd- WW van kracht. Daardoor bleef een flinke hoeveelheid banen behouden. Naar schatting konden circa tot personen aan het arbeidsproces blijven deelnemen dankzij de deeltijd-ww. Daarnaast zijn er relatief veel zzp-ers geraakt door de crisis; zelfstandige ondernemers dus die niet in de officiële werkloosheidscijfers worden geregistreerd. Ook is het aantal buitenlandse werknemers gedaald, en is een deel teruggekeerd naar het land van herkomst. Verder stellen veel jongeren de toetreding tot het arbeidsproces uit door te kiezen voor een vervolgstudie. De werkzame beroepsbevolking met een vaste betrekking is dus grotendeels buiten schot gebleven, ondanks dat er toch ook de nodige pijnlijke ontslagrondes en faillissementen hebben plaatsgevonden. In kantoorhoudende bedrijven wordt traditioneel sterk gereageerd op economisch minder goede tijden. Bedrijven in de financiële sector en de zakelijke dienstverlening behoren dan ook tot de sectoren waar harde klappen zijn gevallen. De werkgelegenheid in de uitzendbranche is eveneens hard teruggelopen. Bedrijven hebben namelijk in eerste instantie vooral gekort op kortlopende contracten en externe werknemers. De arbeidsmarkt reageert in de regel vertraagd op een crisis, waardoor ook in 2010 de vooruitzichten voor de arbeidsmarkt somber zijn. Het Centraal Planbureau (CPB) gaat uit van werklozen aan het eind van het jaar. Veel bedrijven hebben nog altijd te maken met een ongunstige financiële balans. De relatief dure financiering en lagere omzetten van bedrijven beperken de investeringsmogelijkheden. Verder heeft de publieke sector aangegeven het totale personeelsbestand tot 2011 met arbeidsplaatsen te willen inkrimpen. Voorlopig is daarom geen sterke toename van de vraag naar nieuw personeel te verwachten. Stilgevallen marktvraag zorgt voor ruim aanbod De vrije verhuurmarkt voor kantoorruimte heeft in 2009 een forse knauw gekregen. Met een jaaropname van 1,2 miljoen m² wordt amper het niveau bereikt van midden jaren tachtig van de vorige eeuw. En dat terwijl er toch sinds 1996 ieder jaar onafgebroken minstens 1,5 miljoen m² werd opgenomen. Wel trad in de loop van het jaar een voorzichtig herstel op. In het eerste halfjaar van 2009 bleef de opname nog steken op m². In deze periode was er grote onzekerheid en hebben veel bedrijven de kat uit de boom gekeken. Dit leidde tot het opdrogen van de vraag naar kantoorruimte. In de tweede helft van 2009 kwam de vraag weer langzaam op gang, wat heeft geresulteerd in een opname van zo n m². Daardoor kwam de totale jaaropname toch nog boven de 1 miljoen m² uit. De toename van de vraag in de tweede helft van 2009 is volgens FGH Bank vooral het gevolg van uitgestelde verhuizingen en een toenemende aantrekkelijkheid van de markt > > F o r s e k n a u w v o o r v r i j e v e r h u u r m a r k t > > T o e n a m e v a n d 18 FGH Vastgoedbericht 2010 Trends IN DE kantorenmarkt

19 voor huurders. Zij kunnen optimaal profiteren van het ruime aanbod. Uitbreidingsbehoefte daarentegen heeft nauwelijks een rol gespeeld. Per saldo is er meer ruimte achtergelaten dan dat er in gebruik is genomen. Begin 2010 is de hoeveelheid aangeboden kantoorruimte hoger dan ooit. Met een totaalaanbod van 6,4 miljoen m² ligt het aanbod ruim m² hoger dan begin Dit is ongeveer vijf maal de opname van vorig jaar. Ook dit geeft aan dat het aanbod extreem hoog is. Dat het toegenomen aanbod een direct gevolg is van de stilgevallen marktvraag is duidelijk. Bovendien zijn er nieuwe kantoren op de markt gebracht, waarbij is gespeculeerd op een grote afname. Het gaat hier vaak om nieuwbouwprojecten waarvoor slechts een of een beperkt aantal grote huurders is vastgelegd. Vervolgens zijn de kantoren toch in aanbouw genomen, in de veronderstelling dat ook de resterende kantoorruimte moeiteloos aan de man gebracht zou kunnen worden. In de huidige markt is dat echter zeker niet het geval omdat de vraag het op dit moment laat afweten. Nieuwbouwplannen naar een dieptepunt In 2009 is er ondanks de vraaguitval relatief veel kantoorruimte gerealiseerd. Circa 1,1 miljoen m² is door oplevering van nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd. Dit zijn vooral projecten die in de voorliggende jaren in aanbouw zijn genomen, toen de economie er nog beter voor stond. De komende jaren krimpt de nieuwbouwproductie volgens prognoses van de branchevereniging voor ontwikkelende bouwbedrijven (NVB Bouw) naar circa m² in 2010 en m² in De verzadiging van de kantorenmarkt en geringe groeiperspectieven in het bedrijfsleven betekenen dat er veel minder marktvraag bestaat naar nieuwbouw. En dat zet een rem op de financieringsmogelijkheden, zeker voor projecten die zich niet in kwaliteit onderscheiden of op risico worden gebouwd. In 2009 is daarom een forse correctie op nieuwbouwplannen doorgevoerd. Waar voorheen 70 tot 80% van alle plannen met een bouwvergunning daadwerkelijk in aanbouw ging, ligt dat percentage op dit moment aanzienlijk lager. Toch is de pijplijn met nieuwe kantoorplannen nog altijd goed gevuld. Het risico bestaat dat, zodra de economisch betere tijden weer aanbreken, gemeenten en marktpartijen kansen zien om die plannen ook daadwerkelijk te realiseren. Dit zal tot een verdere ontwrichting van de markt kunnen leiden. In het kader van de nieuwbouwplanning voor kantoren is regionale afstemming daarom onvermijdelijk. Op dit moment vindt dat - op enkele uitzonderingen na - nauwelijks plaats. FGH Bank pleit daarom voor een sterker Aanbod en opname van kantoorruimte in m² ( ) x1.000 m Aanbod Opname Bron: PropertyNL en Vastgoedmarkt e v r a a g i n d e t w e e d e h e l f t v a n FGH Vastgoedbericht

20 restrictief beleid. Vooral projecten die zich op basis van kwaliteit, duurzaamheid en behoefte onderscheiden, zouden nog in ontwikkeling mogen worden genomen. De initiatiefnemer zal hierin het voortouw moeten nemen. Maar ook de gemeenten hebben een cruciale rol. En die begint al bij de planvorming. Zij zullen samen met andere gemeenten in de regio tot gezamenlijke afspraken moeten komen, niet alleen over de planning van de nieuwbouw, maar ook over financiële verevening. Bijna de helft van het aanbod staat structureel leeg De oplopende structurele leegstand in de kantorenmarkt is zo langzamerhand een ongoing process. In het recente verleden is gebleken dat zelfs in tijden van economische opleving de leegstand toeneemt. Het aandeel van de structurele component in het aanbod, dat wil zeggen kantoorruimte die drie jaar of langer wordt aangeboden, is in een nog harder tempo gegroeid. In 2008 maakte FGH Bank al melding van het feit dat de structurele component in het totale aanbod van kantoorruimte is toegenomen van 20% in 2003 naar 42% in In 2009 is het structurele aanbod toegenomen tot 45% van het aanbod. Hiermee is dus bijna het punt bereikt dat de helft van de aangeboden kantoorruimte in Nederland al langer dan drie jaar leegstaat. FGH Bank ziet vooralsnog geen enkele indicatie dat dit langjarige aanbod gaat afnemen, absoluut noch relatief. In de beeldvorming en behandeling van structurele leegstand wordt er vaak van uitgegaan dat het meestal een geheel pand betreft. Uit analyse van FGH Bank blijkt echter dat structurele leegstand zich slechts in 40% van de gevallen voordoet in een pand dat volledig leeg staat. Bij de 60% van de panden die niet volledig leegstaan, gaat het in het overgrote deel (70%) om gevallen waarbij meer dan helft van het pand wordt aangeboden. Gebouwen waarin zich deels structurele leegstand voordoet, zijn wel erg kwetsbaar. Als huurcontracten verlopen, is de kans groot dat er geen nieuwe huurder wordt gevonden en het pand alsnog in zijn geheel leeg komt te staan. Mede in dat licht bezien is het teleurstellend te moeten constateren dat er in 2009 nog geen m² kantoorruimte aan de voorraad is onttrokken. Volgens NVB Bouw moet er de komende jaren per jaar minimaal m² kantoorruimte aan de markt worden onttrokken om op termijn op een gezond marktevenwicht uit te komen. Er is dus sprake van een gapend gat tussen het wenselijke niveau en dat wat daadwerkelijk tot uitvoering komt. Vanuit praktisch alle gele Structurele leegstand: A) waarbij het object volledig leeg staat en B) waarbij object deels leeg staat A B 40% 30% 60% 70% 100% van het gebouw <100% van het gebouw >50% van het gebouw <50% van het gebouw Bron: FGH Bank > > O p l o p e n d e s t r u c t u r e l e l e e g s t a n d > > V e r m i n d e r d e t r a 20 FGH Vastgoedbericht 2010 Trends IN DE kantorenmarkt

21 dingen in de vastgoedmarkt wordt al jarenlang gehamerd op de noodzaak van onttrekking. Vaak wordt daarbij echter ten onrechte gekeken naar de verantwoordelijke overheden. De waardedalingen als gevolg van de crisis zullen op termijn leiden tot een toenemend aantal vierkante meters dat uit de markt wordt genomen, zo is de verwachting. Een actueel probleem is echter dat nogal wat eigenaren hun projecten met veel vreemd vermogen hebben gefinancierd. De vraag is dus of de markt op dit moment wel klaar is voor grootschalige onttrekking. Toch constateert FGH Bank dat zowel beleggers als ontwikkelaars inmiddels tot de conclusie zijn gekomen dat maatregelen onontbeerlijk zijn. FGH Bank pleit voor het opbouwen van een fonds, dat als financiële basis kan dienen voor het transformeren of uit de markt nemen van kantoorpanden. Dat kan worden gecombineerd met de verplichting dat partijen voor ieder nieuw te bouwen kantoor in dezelfde verhouding kantoormetrages aan de markt onttrekken. Tenzij op regionaal niveau sprake is van een gezond marktevenwicht. Maar dat zullen partijen expliciet moeten kunnen aantonen. Het meest cruciale ingrediënt om dergelijke initiatieven van de grond te krijgen is daadkracht. Positief is dat er bij bestuurders meer herkenning en erkenning komt van deze problematiek en dat de maatschappelijke druk om in te grijpen ook steeds groter wordt. FGH Bank verwacht daarom dat binnen korte tijd belangrijke initiatieven worden genomen om de leegstand tegen te gaan. Niettemin moet ook de komende jaren rekening worden gehouden met een ruim aanbod. Transparantie in huurprijzen verminderd De verslechterde marktomstandigheden in 2009 zijn goed af te lezen aan de ontwikkeling van de huurprijzen. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter voor geregistreerde transacties is gedaald van 138,- per m² in 2008 naar 135,- per m² in Hoewel huurverlengingen hierbij buiten beschouwing zijn gelaten, blijkt ook hieruit dat huurders aanmerkelijk lagere huren kunnen uitonderhandelen. Dikwijls gaan huurders daarom al ruim voordat de huurperiode verstreken is aan tafel met de verhuurder om tot een nieuw contract te komen. Gecorrigeerd voor inflatie (reële groei) zijn de huurprijzen opnieuw verder gedaald. Weliswaar is de reële huurprijsontwikkeling in vergelijking met vorig jaar minder snel gedaald, maar nog steeds is sprake van een negatieve trend. Een periode van dalende reële huren betekent onherroepelijk dat de beleggingswaarde van kantorenvastgoed onder druk staat. Daar is in 2008 en 2009 zeker sprake van geweest. Ontwikkeling gemiddelde huurgroei (reëel) en economische groei ,0 5,0 3,0 1,0-1,0-3,0-5,0-7, Groei in procenten Reële huurgroei Economische groei Bron: Centraal Planbureau en FGH Bank n s p a r a n t i e FGH Vastgoedbericht

22 Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland (in euro/m²) Bron: FGH Bank Ook de tophuurprijzen staan onder druk. In 2009 zijn de hoogste huren gezakt naar 325,- per m². Dat is in lijn met het niveau van 2006 en betekent een daling van ongeveer 6% vergeleken met Net als in voorgaande jaren worden de hoogste huurprijzen betaald in Amsterdam en rond Schiphol. In 2009 zijn opnieuw meer huurvoordelen weggegeven. Feitelijk is de huurprijsontwikkeling het afgelopen jaar daardoor nog negatiever geweest dan uit de cijfers blijkt. Vooral op locaties met veel structurele leegstand ziet FGH Bank huurkortingen en andere incentives steeds grotere vormen aannemen. Op dit type locaties kunnen huurvoordelen soms oplopen tot 30 of 40%. Hoewel ook in voorliggende jaren dergelijke hoogtes zijn bereikt, loopt men in de huidige markt steeds meer tegen deze kortingen aan. De nettohuurprijzen komen immers steeds verder onder de brutohuurprijzen te liggen. De waarde van kantorenvastgoed blijft daardoor onder druk staan, terwijl dat niet altijd zichtbaar is. Dit leidt tot de paradox dat in tijden dat er juist meer behoefte bestaat aan transparantie, het steeds minder duidelijk wordt hoe huurprijzen zich daadwerkelijk ontwikkelen. Toekomst vraagt om keuzes FGH Bank verwacht dat het aantal in gebruik zijnde kantoormeters rond 2007/2008 het hoogtepunt heeft bereikt. Er zijn nauwelijks tot geen indicatoren die wijzen op een verdere groei van de vraag. Als gevolg van de stabilisatie van de beroepsbevolking is er in de eerste plaats geen sterke toename meer te verwachten van de kantoorwerkgelegenheid. Weliswaar stijgt op middellange termijn de werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening, maar andere sectoren, zoals de financiële dienstverlening en de publieke sector, krimpen. Daarnaast vraagt de huidige tijd om een hernieuwde aandacht voor flexibele werkvormen. De aandacht hiervoor is de laatste jaren vreemd genoeg afgenomen. Het streven naar duurzame oplossingen betekent echter dat ook mobiliteit in de beschouwingen zal worden meegenomen, en kantoorwerk veel meer outputgericht zal worden. De komende jaren is daarom een stijging te verwachten van organisaties die flexibele werkvormen pragmatisch en doelgericht stimuleren. Per saldo betekent dit minder behoefte aan meters. Tot slot is door de economische crisis het aantal banen in kantoorhoudende sectoren flink gedaald. Bedrijven kampen dus met een overschot aan meters. Het zal nog jaren duren voordat dit overschot is weggewerkt. De komende economische opleving zal dit keer niet leiden tot een toename van de vraag naar nieuwe kantoorruimte. Veel ondernemers zitten ruim in hun jasje. Al met al zal de economische crisis volgens FGH Bank tot een fundamentele verandering in de vraag naar kantoorruimte leiden. Bij die omschakeling zullen keuzes noodzakelijk zijn. Pijnlijke keuzes welteverstaan. > > T o e k o m s t v r a a g t o m k e u z e s 22 FGH Vastgoedbericht 2010 Trends IN DE kantorenmarkt

23 SAMENVATTING kantorenmarkt Veel banen verdwenen in 2009 Het aantal banen is in 2009 flink gedaald. Toch is de daling minder geweest dan aanvankelijk werd verwacht. De kantoorhoudende sectoren zijn conjunctuurgevoelig en werden daarom harder getroffen dan andere geledingen binnen de economie. Voor 2010 wordt verwacht dat de werkgelegenheid verder afneemt. De vraag naar kantoorruimte zal daarom ook in 2010 gering zijn. Opname kantoorruimte extreem laag, aanbod naar historisch hoogtepunt De jaaropname voor kantoorruimte is in 2009 uit ge komen op 1,2 miljoen m². Sinds het midden van de jaren tachtig is de opname niet meer zo laag geweest. Tegelijkertijd is het aanbod toegenomen tot 6,4 miljoen m², wat neerkomt op 14% van de totale kantorenvoorraad. Organisaties die inkrimpen of failliet gaan, laten ruimte achter. Daarnaast is door speculatieve nieuwbouw tegen de stroom in aanbod aan de markt toegevoegd. Structurele leegstand blijft toenemen Bijna de helft van het aanbod in de vrije verhuurmarkt is structureel en wordt al drie jaar of langer aangeboden. Om tot een gezond marktevenwicht te komen, moeten grote hoeveelheden kantoormeters aan de markt worden onttrokken. Tot nu toe gebeurt dat echter mondjesmaat. Dit is vaak een financiële kwestie. Dat betekent niet dat er geen ideeën of instrumenten bestaan om (structureel) aanbod terug te dringen. De komende jaren zullen meer stappen moeten worden gezet om de leegstand terug te dringen. Nieuwbouw kantoren richting dieptepunt De komende jaren is een sterke daling van de oplevering van nieuwe kantoren te verwachten. Enerzijds omdat er veel minder uitbreidingsbehoefte is. Anderzijds omdat marktpartijen de risico s zien oplopen. Niettemin zit er nog een flinke hoeveelheid kantoorplannen in de pijplijn. Daarom is veel meer regionale afstemming nodig. Kantoren zouden alleen nog in aanbouw mogen worden genomen als daar goede redenen voor zijn. Incentives nemen toe, huurprijzen ondoorzichtiger De neerwaartse druk op de huurprijzen heeft zich in 2009 voortgezet. Zowel de gemiddelde huren als de tophuurniveaus in Nederland zijn met enkele procenten gedaald. Dit is normaal onder de huidige marktomstandigheden, met een teruglopende vraag en oplopend aanbod. Omdat huurkortingen en andere huurvoordelen een steeds grotere invloed krijgen, wordt het lastiger om een goed inzicht te krijgen in de reële huurprijsontwikkeling. Hoogtepunt van gebruikte kantoormeters is bereikt De stijging van de kantoorwerkgelegenheid zoals we die in voorliggende decennia hebben gezien is ten einde. De hoeveelheid in gebruik zijnde kantoorruimte heeft waarschijnlijk een hoogtepunt bereikt. De beroepsbevolking krimpt op termijn en kantoorhoudende sectoren groeien nauwelijks meer. Bovendien kunnen veel bedrijven verder groeien in de huidige huisvesting. Ook maatschappelijke ontwikkelingen spelen mee, zoals de toenemende behoefte aan een flexibele werkplek. Per saldo leiden deze ontwikkelingen tot fundamenteel minder vraag naar kantoorruimte. De markt is toe aan nieuwe keuzes. FGH Vastgoedbericht

24 24 FGH Vastgoedbericht 2010 INTERVIEW jacques kwak

25 Crisis heeft Jacques Kwak: een louterende werking Natuurlijk is de huidige crisis in het vastgoed in de eerste plaats een financiële crisis, constateert Jacques Kwak, senior partner in het Amsterdamse kantoor Boer Hartog Hooft (bedrijfsmakelaardij, beleggingen en consultancy), en oud-voorzitter van NVM BOG. Maar in vergelijking met eerdere edities is daarnaast ook veel meer sprake van een vertrouwenscrisis. De tijd is dan ook rijp om met elkaar na te denken over de instelling van een onafhankelijke toezichthouder voor het vastgoed. steeds verder achterop. In het verleden is het allemaal toch nog goed gekomen, maar de vraag is of dat nu ook zal gebeuren. Het oude vastgoed voldoet namelijk steeds minder aan de eisen van deze tijd, vooral op het terrein van duurzaamheid. Daarnaast laat de uitstraling van veel objecten nogal te wensen over. Zeker in vergelijking met wat er tegenwoordig nieuw wordt gebouwd. Voor de makelaardij zijn het zware tijden. Vraaguitval en dalende prijzen hebben de markt behoorlijk onder druk gezet. Het doet Kwak denken aan de situatie begin jaren tachtig op de woningmarkt. Toen daalden de prijzen immers nog sterker, nadat ze in de jaren daarvoor zeer fors waren gestegen, en was eveneens massale vraaguitval het gevolg. Die wordt nu nog enigszins beperkt door de historisch lage rente. In dat licht bezien zou de conclusie kunnen zijn dat we indertijd een kans hebben laten liggen om de hypotheekrenteaftrek af te bouwen, aldus Kwak. Want als dat was gebeurd, zou de woningmarkt nu geen pijn hoeven te lijden. Ga maar na. Als een huishouden de helft van de twaalf procent hypotheekrente in 1978 zou mogen aftrekken, komt het nog altijd uit op zes procent. Dat is meer dan wat er nu zonder aftrek aan rente moet worden betaald voor een hypothecaire lening. Maar goed, die stap durfde de politiek in die tijd al niet aan. Het commercieel vastgoed op zijn beurt staat er anno 2010 veel slechter voor. De vastgoedmarkt was ten tijde van de crisis begin jaren tachtig wel degelijk zelf mede oorzaak van de problemen. Overproductie, met name in de kantorenmarkt, leidde immers tot een enorm aanbodoverschot. Daar zitten we nog steeds mee. En meer dan ooit merken we dat de bestaande voorraad daar onder lijdt. Die raakt namelijk IJs verkopen in de zomer is niet moeilijk Toch moeten we ook nu de zaken in perspectief blijven zien, meent Kwak. In Groot Amsterdam is het afgelopen jaar m² aan kantoorruimte verhuurd. Vergelijk dat met 1985 toen voor het eerst de magische grens van m² werd overschreden. We zijn nu 25 jaar verder en het drievoudige daarvan wordt gezien als een dip in de markt. Dat is dus relatief. Wel erkent ook hij dat deze tijden de capaciteiten van de makelaars meer aanspreken. We moeten absoluut meer aan de bak dan in het verleden. Maar dat is niet erg. IJs verkopen in de zomer is niet moeilijk, de kunst is om ook in de winter je omzet te halen. Het heeft dus ook een beetje een louterende werking. Iedereen wordt weer FGH Vastgoedbericht