S WOON TUDIE 'Wonen langs Dijle en Nete'

Transcriptie

1 S WOON TUDIE 'Wonen langs Dijle en Nete' Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte, Sint-Katelijne-Waver Ontwerp 28 maart 2012 WoonStudie_WLDN_versie Blz. 1

2 WoonStudie_WLDN_versie Blz. 2

3 Inhoud 1. WoonStudie: inleiding Woonstudie De regio 'Wonen langs Dijle en Nete' Korte schets van de woonactoren Het ruime beleids- en visiekader Europa België Vlaanderen Staatshervormen op verschillende niveaus Lokaal beleid 'Wonen langs Dijle en Nete' Een verkennende omgevingsanalyse Het Project-/subsidiedossier 'Wonen langs Dijle en Nete' Jaarboek 'Wonen langs Dijle en Nete' Besluit Wetenschappelijk onderzoek over ruimte en betaalbaarheid Ruimte voor Wonen Trends en uitdagingen Is wonen betaalbaar? Trends en uitdagingen Besluit Demografie Projectie evolutie bevolking Projectie evolutie huishoudens Besluit Kwetsbare doelgroepen Tijdelijke huisvesting vermijden en voorzien Huurders Allochtonen vreemdelingen asielzoekers Personen met een handicap Woonwagenbewoners Sociale huurwoningen: SHM Inleiding Aantal toewijzingen per jaar Gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning Bezettingsgraad en mutaties bij sociale huurwoningen Ruimtelijke situering van de sociale huurwoningen Overzicht projecten en opname in de uitvoeringsprogramma s (UP) Besluit WoonStudie_WLDN_versie Blz. 3

4 9. Sociale huurwoningen: SVK Inleiding Huidige huurwoningen en huurders Toekomstige SVK-woningen Toekomstige sociale huurders (wachtlijsten) Besluit Sociale eigendom: koopwoningen, kavels en sociale leningen Sociale koopwoningen en kavels Sociale leningen Sociaal patrimonium: OCMW Decreet Grond- en pandenbeleid Binden sociaal objectief en sociale last Bescheiden woonaanbod Register en belasting op onbebouwde percelen Leegstandsregister Activering van publieke gronden Wonen in eigen streek Besluit Andere concepten die betaalbaar wonen kunnen realiseren Woonkwaliteit Ongeschikt/onbewoonbaarverklaringen Conformiteitsattesten Kamers en studentenkamers Verwaarlozing Wonen voor ALLEN Duurzaam en energiezuinig (ver-)bouwen Ruimtelijke kwaliteit Wonen in gemeentelijke reglementen Stedenbouwkundige verordeningen Gemeentelijke woongerelateerde subsidies Politiereglementen Overzicht gemeentelijke belastingen, gerelateerd aan wonen Kwalitatieve bevraging lokaal middenveld Resultaten Maatschappelijk middenveld en adviesraden Bevolking SWOT-analyse Recht op wonen Analyse per gemeente WoonStudie_WLDN_versie Blz. 4

5 1. WoonStudie: inleiding 1.1. Woonstudie Het woonplan bestaat uit 3 luiken 1 : WoonStudie WoonVisie WoonActies W O O N P L A N STUDIE VISIE ACTIES Deze nota, de woonstudie, is het eerste deel uit dit woonplan en beschrijft de woonsituatie in z n veelheid aan aspecten zoals die zich in de 5 gemeenten voordoet of voorspeld wordt. In dit document beschrijven we de bestaande toestand in een context met een ruimte- en tijdsdimensie Dit mondde uit in een SWOTanalyse: Wat zijn de sterkten, zwakten, bedreigingen en kansen van de 5 gemeenten op vlak van wonen? Wat is gemeenschappelijk en wat is verschillend? In de volgende nota s komen de woonvisie (visie en strategische doelstellingen) en de woonacties (huidige en bijkomende acties) aan bod De regio 'Wonen langs Dijle en Nete' Eind 2009 beslisten de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver om via de interlokale vereniging 'Wonen langs Dijle en Nete' hun lokaal woonbeleid een sterke impuls te geven. De vraag kwam niet uit het luchtledige: zowel in de algemene beleidsplannen van de gemeenten als in de lokale sociale beleidsplannen die de lokale besturen samen maakten, was wonen een belangrijk terugkerend thema. Begin 2010 werd het concept uitgeschreven en als projectdossier ingediend bij Wonen-Vlaanderen om subsidies te bekomen voor een intergemeentelijke aanpak van hun lokaal woonbeleid. De gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver zijn geografisch geclusterd en situeren zich ten noordoosten van de stad Mechelen. In 2008 telde het volledige werkingsgebied private huishoudens. 1 We schrijven soms de letters P, S, V en A bewust in hoofdletters zodat snel duidelijk is welk luik van het plan we bedoelen. WoonStudie_WLDN_versie Blz. 5

6 Gemeenten Aantal huishoudens (2008) Aantal inwoners (2010) Berlaar Bonheiden Duffel Putte Sint-Katelijne-Waver Volledige werkingsgebied Bron: Het werkingsgebied van de vijf gemeenten is voornamelijk gelegen in buitengebied en vormt een hartvormig gebied. De gemeente Sint-Katelijne-Waver grenst in het zuidwesten aan Mechelen. Een beperkt deel van het grondgebied van Sint-Katelijne-Waver is opgenomen in de afbakening van het regionaal stedelijk gebied Mechelen. In dit gebied gelden andere woningdichtheden: 25 à 50 woningen per hectare tegenover 15 à 25 woningen per hectare in de buitengebieden. Steden kunnen subsidies krijgen voor stadskernhernieuwingen, maar Sint-Katelijne-Waver kan hiervan helaas geen gebruik maken. Onderzoek naar andere subsidiekanalen is wenselijk. 2. Korte schets van de woonactoren De Vlaamse Wooncode beschrijft de organisatie van het woonbeleid, waarin volgende actoren participeren: De Vlaamse Woonraad fungeert als strategische adviesraad op Vlaams niveau, met als voornaamste opdrachten: advies uitbrengen over het woonbeleid en de sociale huisvesting; bijdragen tot een woonbeleidsvisie. De Vlaamse Woonraad bestaat uit het maatschappelijke middenveld (beleidsveld wonen), onafhankelijke deskundigen en vertegenwoordigers van provincies, steden en gemeenten. De 20 leden worden door de Vlaamse Regering benoemd voor 4 jaar. De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) is een publiek extern verzelfstandigd agentschap dat sociale woonorganisaties, gemeenten, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, OCMW's en OCMW-verenigingen ondersteunt bij: de realisatie van woonprojecten; het kwaliteitsgerichte en kostprijsbewuste beheer van hun woningpatrimonium. WoonStudie_WLDN_versie Blz. 6

7 Daarnaast heeft de VMSW als opdracht : 1 sociale leningen toe te staan voor sociale koopwoningen (koop en renovatie); 2 het beheer van bepaalde financiële middelen van de sociale huisvestingsmaatschappijen te organiseren; 3 te zorgen voor het solidariteitsfonds; 4 wooninfrastructuur aan te leggen; 5 zelf woonprojecten te realiseren die ofwel vernieuwend, ofwel experimenteel zijn. De sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM s) zijn autonome vennootschappen met volgende opdrachten: 1 voldoende aanbod aan sociale huurwoningen of sociale koopwoningen voor woonbehoeftigen realiseren; 2 ongeschikte woningen renoveren (eventueel sloop en vervanging) en zo bijdragen tot de herwaardering van het woningbestand; 3 gronden en panden verwerven voor de realisatie van sociale woonprojecten. Een gedeelte van de sociale huurwoningen moet aangepast zijn aan de behoeften van grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap. Het Vlaams Woningfonds is een erkende sociale woonorganisatie die: onroerende goederen kan huren, kopen, ruilen, renoveren, bouwen, verhuren, ; sociale leningen verstrekt waarbij de interest afhankelijk is van het inkomen. Doelgroep zijn woonbehoeftigen, met voorrang aan grote gezinnen. Huurdersorganisaties bij ons vzw Huurdersbond Antwerpen geven individueel of collectief info en advies over huren, met nadruk op woonbehoeftigen. Sociale Verhuurkantoren (SVK s) huren privé-huurwoningen in en verhuren deze onder aan woonbehoeftigen. De toewijzing gebeurt in tegenstelling tot de huur-shm meer op basis van woonnood (opzeg, woonkwaliteit, betaalbaarheid). De rol van de gemeenten wordt beschreven in artikel 28 van de Vlaamse Wooncode: 1. De gemeente is verantwoordelijk voor haar lokaal woonbeleid: stimuleren van sociale woonprojecten, het ondersteunen van woonbehoeftigen en bewaken van de woonkwaliteit en - omgeving. 2. De gemeente: a. stimuleert sociale woonprojecten op haar grondgebied; b. zorgt ervoor dat de woonprojecten en individuele verrichtingen van alle woonactoren in het belang van de bewoners op elkaar worden afgestemd, door overleg; c. ontvangt van Vlaanderen in bepaalde situaties subsidies voor een (inter-)gemeentelijke werking. 3. De gemeente krijgt Vlaamse begeleiding/ondersteuning voor de coördinatierol: Wonen-Antwerpen kan aan het lokaal woonoverleg deelnemen en het eventueel zelf samenroepen. De mogelijkheid tot een intergemeentelijke aanpak wordt meermaals vernoemd in de Vlaamse Wooncode. Het OCMW staat meermaals vermeld als sociale woonactor die bv. sociale woonprojecten kan realiseren. Naast deze rol vervult het OCMW uiteraard ook woongerelateerde taken die voortvloeien uit haar organieke wet en het lokaal sociaal beleidsplan. WoonStudie_WLDN_versie Blz. 7

8 3. Het ruime beleids- en visiekader 3.1. Europa Gebouwen verbruiken 40% van de energie in Europa en stoten 36% van de broeikasgassen uit. Europa wil het energieverbruik tegen 2020 met 20 % laten dalen, in vergelijking met De Europese Richtlijn 2010/31/EU schuift belangrijke doelstellingen naar voor 2 : Nieuwe gebouwen mogen vanaf 2020 nagenoeg geen broeikasgassen meer uitstoten ( nearly zero emission ). De verbruikte/opgewekte energie moet groen zijn (bijv. door zonnepanelen). Ook het energieverbruik van gerenoveerde woningen moet in heel Europa drastisch naar beneden. Overheidsgebouwen moeten in 2018 reeds aan de energie-efficiëntie voldoen (voorbeeldfunctie). Voor nieuwe woningen betekent dit een E-peil tussen E10 en E30 en een maximaal K-peil van 10 à 15, in plaats van het huidige maximale K45-peil. Je realiseert dit via passiefhuis of door genoeg hernieuwbare energie te voorzien. De meerprijs bedraagt in beide gevallen à euro, maar je energiefactuur is (bijna) 0 euro. 3 Momenteel houden de banken bij de beoordeling van de afbetalingscapaciteit (bijna) geen rekening met de energiekosten van een woning. Indien wel zou de meerprijs van een (bijna) 0-energiewoning gemakkelijker kunnen geleend worden. Het FRGE daarintegen (zie ook verder in deze woonstudie) gaat wél uit van het concept dat energiebesparende werken toelaten om de investering terug te betalen België Alhoewel het woonbeleid formeel een Vlaamse materie is, zijn/waren (zie ook 3.4: staatshervormen) er heel wat federale beleidsmaatregelen die invloed hebben op de realisatie van het individuele recht op wonen en waar aanzienlijke budgetten tegenover staan. Hoewel deze niet onmiddellijk een appel doen op een gemeentelijk of streekbeleid, vormen ze toch een belangrijk beleidskader waarmee een streekbeleid kan en moet werken. De belangrijkste federale instrumenten zijn/waren: Fiscaal: de woonbonus, belastingvermindering voor energie, onderhoud verwarming, inbraakpreventie, B.T.W.-stelsel. Juridisch-justitieel: artikel 23 van de Belgische grondwet (recht op wonen), de woninghuurwet, de wet op huisjesmelkerij, Een aantal van deze bevoegdheden worden de volgende jaren overgedragen aan de gewesten Vlaanderen De Vlaamse Wooncode (VWC) 4 vertaalt in artikel 3 het 23 ste grondwetsartikel als volgt: Iedereen heeft recht op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd. Artikel 4 van de VWC maakt bovenstaande volzin concreter. Het Vlaamse beleid wil dit realiseren via: 1 sociale huur- en koopwoningen; 2 renovatie, verbetering of aanpassing; 3 ondersteunen van woonbehoeftigen; 4 prijsbeheersing, groepen van woningen functioneel in te richten en verbetering bij woonwagenbewoners. Hierbij heeft men bijzondere aandacht voor de meest behoeftigen. Het woonbeleid is gericht op : 1 de realisatie van optimale ontwikkelingskansen voor iedereen; 2 een optimale leefbaarheid van de wijken; De teksten hieronder geven een samenvatting weer van wat in de VWC staat. WoonStudie_WLDN_versie Blz. 8

9 3 het bevorderen van de integratie van bewoners in de samenleving; 4 het bevorderen van gelijke kansen voor iedereen. Om dit alles te realiseren kan men maatregelen nemen die gericht zijn op : 1 de kwaliteit van de woningen 2 de kwaliteit van de woonomgeving; 3 de leefbaarheid / het samenleven van de bewoners in de wijk; 4 de betaalbaarheid; 5 de participatie van betrokken bewonersgroepen. Bij nieuwbouw of renovatie streeft men naar een vermenging van diverse woningtypes en naar een goede integratie van nieuwe projecten in de bestaande omgeving. Indien men subsidies verleent, moedigt men het prijsbewuste gebruik van ecologisch verantwoorde bouwmaterialen en bouwwijzen aan. De Vlaamse Wooncode voorziet o.a. in artikel 28 ook een belangrijke rol voor de gemeenten in het lokaal woonbeleid (zie eerder en ook verder: Gemeenten). De Vlaamse overheid bereidt momenteel een strategisch woonplan voor met als tijdshorizon De startfase met een voorstudie door afdeling Woonbeleid, een toekomstverkenning door het Steunpunt Ruimte en Wonen en een advies hierover door de Vlaamse Woonraad, resulteerde op 29 november 2011 in een eerste publieksmoment. Op basis van deze input komt er in het voorjaar van 2012 een visienota met aansluitend een debatdag, waarna eind 2012 de ontwerpnota moet klaar zijn. Doel is om eind 2013 een goedgekeurd Woonbeleidsplan Vlaanderen te hebben. Het is momenteel nog niet mogelijk om in te schatten op welke wijze dit plan het lokaal woonbeleid zal beïnvloeden, maar het vormt vast en zeker een belangrijke insteek voor een volgend lokaal woonplan. Vlaanderen in actie: wonen en energie: Eandis stelde onlangs nog dat 24 procent van de onderzochte woningen geen dakisolatie heeft, 50 procent geen muurisolatie heeft, en 36 procent geen spaarlampen en alleen enkel glas heeft. De Vlaamse overheid wil dat er tegen 2020 geen Vlaamse woningen meer zijn zonder dakisolatie 6. Een ruimtelijk kader: Vlaanderen startte een planningsproces ronde de opmaal van een Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Op 28 januari 2011 keurde de Vlaamse regering de startnota goed. De communicatie wordt ondersteund met de site Na een Groenboek en een Witboek plant men een ontwerpnota tegen voorjaar De resultaten zullen zeker het toekomstig woonbeleid op lange termijn beïnvloeden Staatshervormen op verschillende niveaus Het institutioneel akkoord van 11 oktober 2011 over de zesde staatshervorming zal de beleidscontext de volgende jaren wijzigen 7. De tekst spreekt alvast over (blz. 42 e.v.) het overhevelen naar de gewesten van het FRGE, de woninghuur- en pachtwetgeving en de regels betreffende onteigeningen. Verder bepaalt het akkoord waarvoor de gewesten in de toekomst exclusief bevoegd zijn en waarvoor de (fiscale) uitgaven worden overgeheveld. Belastingsverminderingen of kredieten met betrekking tot onder andere: de eigen woning (woonbonus); de uitgaven voor de beveiliging tegen diefstal of brand van een woning; het onderhoud en de restauratie van beschermde monumenten; fiscale uitgaven energiebesparing WoonStudie_WLDN_versie Blz. 9

10 In uitvoering hiervan besliste men reeds eind november 2011 om de meeste fiscale voordelen voor energiebesparende werken stop te zetten. Begin 2012 waren er nog weinig concrete details bekend over de overheveling van de andere onderdelen, noch hoe Vlaanderen deze nieuwe beleidsruimte zal invullen. Enkel over de woonbonus is er het politieke engagement om de voordelen voor de bestaande leningen verder te zetten. Tegelijk is Vlaanderen bezig met een interne staatshervorming, waarbij men vooral het aantal intermediaire structuren wil beperken. Daarnaast besloot Vlaanderen om de ondersteuning van de SVK-sector onder te brengen bij de VMWS en speelt men met de gedachte naar aanleiding van financiële problemen bij het Vlaams Woningfonds om de sociale leningen van het Woningfonds en van de VMSW samen te brengen onder één structuur. Dit alles zal het woonlandschap ingrijpend veranderen. De details van deze evolutie en vooral de mogelijke impact op het lokaal woonbeleid zijn momenteel nog niet in te schatten. Elke volgende woonstudie (en ruimer: woonplan) zal met dit evoluerend kader rekening moeten houden Lokaal beleid De evolutie van een lokaal beleid Tijdens het eerste jaar van een gemeentelijke legislatuur maakt het lokaal bestuur een algemeen beleidsplan en een lokaal sociaal beleidsplan op, naast nog een aantal andere sectoriële beleidsplannen. Deze geven zowel de globale richting als concrete beleidsmaatregelen weer voor de volgende 6 jaar. Eind 2012 zijn er opnieuw gemeenteraadsverkiezingen, zodat de beleidsverantwoordelijken en het beleid vanaf 2013 kan wijzigen. Deze periode van beleidsplanning biedt de kans om het algemeen beleidsplan, het lokaal sociaal beleidsplan, het woonplan en andere relevante plannen en visies (ruimtelijk beleid, mobiliteit, ) op elkaar af te stemmen en te integreren. Deze woonstudie is een bijdrage aan dit proces. Tegelijk zoeken de gemeenten naar een manier om een streekvisie en zelfs streekbeleid uit te bouwen. Dit proces kan de intergemeentelijke afstemming en samenwerking gunstig beïnvloeden. De gemeente als regisseur van het lokaal woonbeleid De Vlaamse overheid voorziet in de VWC ook een belangrijke rol voor de gemeenten. Artikel 28 bepaalt o.a.: De gemeente is verantwoordelijk voor het uitwerken van haar woonbeleid op lokaal vlak waarbij aandacht uitgaat naar: o het stimuleren van sociale woonprojecten; o o het ondersteunen van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden; het uitwerken van een bewaking van de kwaliteit van het woonpatrimonium en de woonomgeving. De gemeente stimuleert de realisatie van sociale woonprojecten op haar grondgebied, ongeacht de initiatiefnemer. De gemeenten dragen er zorg voor dat de initiatieven van de verschillende woonactoren in het belang van de bewoners op elkaar worden afgestemd. Ze voorzien daarvoor overleg en kunnen de sociale woonorganisaties en het OCMW voor overleg samenroepen. De sociale woonorganisaties zijn verplicht in te gaan op de vraag tot overleg vanwege de gemeente. De Vlaamse regering begeleidt en ondersteunt de gemeenten bij het uitwerken van hun woonbeleid en in het bijzonder bij het toezien op de coördinatie met het Vlaamse woonbeleid. Wonen als onderdeel van een lokaal sociaal beleid In 2011 hebben alle lokale besturen (OCMW + gemeente) hun lokaal sociaal beleidsplan geëvalueerd. In 2014 wordt het nieuwe lokaal sociaal beleidsplan geïntegreerd in het nieuwe algemeen strategisch beleidsplan in het kader van de planlastverlaging. Het is wenselijk om deze plannen en het woonplan op elkaar af te stemmen of het woonplan ook in dit strategisch plan te integreren. WoonStudie_WLDN_versie Blz. 10

11 Het woonplan van de gemeente Putte De gemeente Putte maakte met ondersteuning van IGEMO enkele jaren geleden reeds een woonstudie en -plan op. Met de oprichting van de interlokale vereniging 'Wonen langs Dijle en Nete' en de aanwerving van een team Wonen (door IGEMO) werd het voorwaardelijk kader reeds grotendeels gerealiseerd. Een aantal van de acties die Putte reeds formuleerde werden weliswaar iets anders geformuleerd ook opgenomen in het projectdossier 'Wonen langs Dijle en Nete'. Verder formuleert het woonplan en de actieplannen van 2010 en 2011 van Putte een aantal acties die meer gericht zijn op betaalbaar wonen en ruimtelijk beleid. Een van de vragen in het actieplan was om Putte ook op te nemen in deze woonstudie zodat een vergelijking tussen en afstemming met de 4 andere gemeenten mogelijk is. De relatie tussen lokale besturen en sociale huisvestingsmaatschappijen Gemeenten en OCMW s zijn veelal aandeelhouder en hebben hierdoor één of meer vertegenwoordigers in de algemene vergaderingen en de raden van bestuur van de SHM s die in hun gemeente actief zijn. In het dagelijks bestuur zijn niet alle gemeenten vertegenwoordigd, waardoor sommige gemeenten niet van dichtbij betrokken zijn bij de aansturing en de projectontwikkelingen. Zo heeft de gemeente Sint-Katelijne-Waver de uitdrukkelijke wens om ook in het dagelijks bestuur te worden betrokken, zodat de aansturing beter kan gebeuren. De SHM s hebben met de gemeenten ook vaak een technisch overleg - met o.a. de stedenbouwkundige diensten over de ontwikkeling van nieuwe woonprojecten. Verder zijn de SHM s soms een partner bij de realisatie van de sociale last voor private projectontwikkelingen. Tot slot zitten de SHM s in het lokaal woonoverleg, waar naast de programmatie voor het sociaal woonaanbod ook de opmaak, aansturing en realisatie van het lokaal woonbeleid wordt besproken. WoonStudie_WLDN_versie Blz. 11

12 4. 'Wonen langs Dijle en Nete' Deze woonstudie vertrekt niet van een leeg blad. Bij de effectieve opstart van het project 'Wonen langs Dijle en Nete' werd een verkennende omgevingsanalyse gemaakt. Hierop aansluitend werd een project-/subsidiedossier geschreven met daarin de basis voor een beleidsvisie, keuzes voor activiteiten en de vertaling van deze activiteiten in doelstellingen en te bereiken resultaten en indicatoren. Ondertussen loopt het project twee jaar en kunnen we weergeven in welke mate de eerste reeksen resultaten en indicatoren werden bereikt Een verkennende omgevingsanalyse De visie en de keuze van activiteiten in het projectdossier waren gebaseerd op een verkennende omgevingsanalyse van 56 bladzijden. We herhalen de essentie uit de managementsamenvatting: Uit de algemene beleidsplannen, de lokale sociale beleidsplannen en de ruimtelijke structuurplannen van de vijf gemeenten halen we de volgende krachtlijnen: Betaalbaar en kwaliteitsvol wonen voor iedereen (verschillende doelgroepen, met aandacht voor kansarmen, senioren ). Nieuwe (grote) woonprojecten zijn per definitie gemengde projecten (typologie, huur/koop, sociaal/privé) Leegstand bestrijden en renovatie aanmoedigen Levenslang en aanpasbaar wonen, met o.a. aandacht voor senioren en gehandicapten Energiezuinig wonen, alternatieve energiebronnen en duurzame materialen Woonbegeleiding, ondersteuning (financieel, praktisch, administratief) Meer sociale huurwoningen (SHM en SVK) en gemengde projecten huur/koop Overleg en afspraken tussen gemeenten, OCMW en externe actoren Opmaak van een woonplan, toewijzingsreglement sociaal huren, reglement woningruil Noodwoningen, crisisopvang, tijdelijke woningen Grote aandacht voor een kwaliteitsvol ruimtegebruik Kwaliteitsvolle projecten realiseren (groene ruimte, ecologisch, energiezuinig ) Uit de verschillende studies van Focus op wonen haalden we voor de vijf gemeenten volgende krachtlijnen: Berlaar wordt doorheen de verschillende studies regelmatig vernoemd als gemeente met negatieve of problematische woonindicatoren, zowel t.o.v. de 4 andere gemeenten als t.o.v. de 70 gemeenten in de provincie Antwerpen. Kenmerkend is het aandeel oude woningen en gebrek aan comfort. Geen van de 5 gemeenten wordt systematische vernoemd bij de positieve woonindicatoren. Bonheiden wordt soms vernoemd bij lichtblauwe gemeenten (eerder positieve indicatoren). We hielden een kwalitatieve bevraging bij 32 bevoorrechte getuigen. Zowel beleidsverantwoordelijken als ambtenaren, zowel bij de gemeente als bij het OCMW. Alhoewel er uiteraard verschillen zijn in antwoorden en accenten, zijn er ook veel gelijkenissen. Uit de reacties van de bevoorrechte getuigen halen we volgende aandachtspunten: Betaalbaar wonen is zowel bij de gemeente als bij het OCMW een aandachtspunt, al heeft het OCMW vaak meer en logisch aandacht voor zwakkere doelgroepen. Sociale huur- en koopwoningen krijgen hierin een duidelijke rol te vervullen. Informatie, advies en begeleiding over wonen voor burgers en specifieke doelgroepen is essentieel. Het belang van de samenwerking tussen de gemeente, OCMW, andere woonactoren wordt ook systematisch genoemd. Die samenwerking moet er zowel op beleidsniveau zijn als tussen de veldwerkers. Dit moet o.a. vorm geven aan de sociale component van het woonbeleid. De éénloketfunctie en de combinatie tussen administratieve/sociale en technische info en begeleiding wordt meermaals vernoemd. Een woonbeleid voor alle burgers, maar met extra aandacht voor verschillende subgroepen. De nood aan een woon- beleid : visie, planning, structuur. De aandacht voor de effecten van de werking van het psychiatrisch ziekenhuis in Duffel. De kwalitatieve uitbouw van het woonwagenpark in Sint-Katelijne-Waver. WoonStudie_WLDN_versie Blz. 12

13 De gemeentelijke profielschetsen van 2007 gaven volgend beeld weer: De uitstulping in de leeftijdspiramides voorspelt een aanzienlijke, maar tijdelijke, verhoging van pensionering, wat ook gevolgen heeft voor het lokaal woonbeleid: gezinsverdunning, aanpassing van woningen, De vergrijzing en gezinsverdunning weerspiegelt zich ook in de stijging van het aantal alleenstaande (mannen, vrouwen, moeders met kinderen). Mogelijk zijn hierdoor meer maar kleinere woningen nodig aan een goedkopere kostprijs (geen tweeverdieners). De gemeenten kennen geen (grote) problematiek met nieuwkomers en vreemdelingen. Duffel verschilt van de andere 4 gemeenten door een veel hogere bevolkingsdichtheid, de centrale ligging bij grote verkeersaders en het veel hoger aantal sociale en gewone huurwoningen. Dit vergt andere accenten. Berlaar en Putte hebben meer inwoners met een kleiner inkomen. In Bonheiden ligt het inkomen (veel) hoger, al heeft de gemeente eenzelfde aantal leefloontrekkers. De prijzen van bouwgronden en woningen zijn de laatste jaren behoorlijk gestegen. Dit vraagt verder onderzoek. Uit de cijfers en de kaarten van het Sociaal Kompas 2009 onthouden we volgende zaken, t.o.v. de 70 gemeenten in de provincie Antwerpen: het percentage huishoudens met geringe bestaanszekerheid is gemiddeld tot (gemiddeld) laag; een klein aandeel 0-19 jarigen en een (zeer) groot aandeel senioren (bij elke subgroep) We moeten een sterke aandacht opbrengen voor de senioren gezien hun hoge aanwezigheid binnen deze 5 gemeenten, zonder aandacht te verliezen voor de 0-19-jarigen in functie van een gezonde bevolkingspiramide Het Project-/subsidiedossier 'Wonen langs Dijle en Nete' Op 14 mei 2010 dienden de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver via de interlokale vereniging 'Wonen langs Dijle en Nete' een projectdossier in om subsidies te krijgen voor een intergemeentelijke werking rond lokaal woonbeleid. Artikel 5 van het subsidiebesluit stelde volgende doelstellingen voorop: 1. Ontwikkelen van een beleidsvisie op het vlak van wonen voor de betrokken gemeenten, enerzijds intergemeentelijk en anderzijds gemeentelijk, onder andere d.m.v. de realisatie van gemeentelijke woonplannen. 2. Opstarten en continueren van lokaal woonoverleg met betrokkenheid van alle lokale woonactoren. 3. Uitbouwen van een klantgerichte dienstverlening aan de burger. 4. Verbeteren van de kwaliteit van het woningpatrimonium en de woonomgeving. Het projectdossier formuleerde toch al een aanzet van een visie, als basis voor de selectie van activiteiten en het uitschrijven van de acties: De gemeente- en OCMW-besturen kiezen uitdrukkelijk voor een integraal en geïntegreerd beleid. De integrale en geïntegreerde aanpak realiseren we ook op burgerniveau via een samenhang en synergie tussen de deelactiviteiten. Zo n eerstelijnswerking past volledig in het éénloketconcept, wat we zowel in de beleidsnota Wonen van de Vlaamse minister terugvinden als in het concept van het Sociaal Huis. De probleemanalyse is dezelfde: het leven, de wereld en dus ook de maatschappelijke structuren en oplossingen zijn complex, waardoor deelproblemen en oplossingen vaak sterk geïsoleerd en technischadministratief zijn uitgewerkt. Dit voorgaande zelfs in die mate dat de samenhang tussen de deelproblemen en oplossingen verwatert en zowel hulpverleners als burgers tussen de bomen het bos niet meer zien. Dit vertaalt zich in de roep naar een meer geïntegreerde werking, het wegwijs helpen en de eenloketwerking. In dit loket de Woonwinkel moet de vraag of het probleem van de betrokkene centraal staan en de producten ten dienste van dit probleem: de klant staat centraal, en niet het product of de procedure. Op het tweedelijnsniveau staan de specialisten die een heel gamma aan woonactiviteiten realiseren. Hier vindt de coördinatie van de processen en procedures op productniveau plaats. De uitvoering gebeurt door de verschillende woonpartners en de interlokale vereniging 'Wonen langs Dijle en Nete'. Op beleidsniveau coördineren we al deze activiteiten tot een integrale en geïntegreerde woonvisie en - beleid. Op het derdelijnsniveau bespreekt het overleg de beleidsaspecten van het lokaal woonbeleid en de samenwerking tussen alle lokale woon- en welzijnsactoren. WoonStudie_WLDN_versie Blz. 13

14 3 de lijn Woonbeleid 2 de lijn Specialisten 1 ste lijn De Woonwinkel Coördinatie op beleidsniveau Coördinatie op productniveau Gemeente OCMW SHM SVK Huurdersbond IGEMO Coördinatie op burgerniveau Om de geïntegreerde aanpak vorm te geven, hebben we de kruisrelaties tussen de activiteiten uit het subsidiebesluit onderzocht en geven we bij elke activiteit niet enkel de kern weer, maar ook de link met de andere activiteiten. Dit betekent dat we alle activiteiten meenemen, maar deze clusteren rond kernactiviteiten 8. Op 15 oktober 2010 werden het dossier en de bijhorende subsidies goedgekeurd. In ruil voor de subsidies engageren de gemeenten zich om activiteiten uit te voeren, zoals beschreven in het projectdossier. De 8 activiteiten zijn onderverdeeld in 3 thema s: BELEID opmaak van een woonvisie het organiseren van woonoverleg de ontwikkeling van een regionaal kenniscentrum en steunpunt wonen. BURGERS basisinformatie aan burgers aanbieden sociaal en technisch advies en begeleiding op maat aanbieden duurzaam, ecologisch en energiezuinig wonen stimuleren levenslang en aanpasbaar wonen stimuleren BETAALBAAR Betaalbaar wonen met een grond- en pandenbeleid Deze activiteiten zijn vertaald in meer dan 450 acties, resultaten en indicatoren. De opdracht en afspraak om deze acties de volgende 3 jaar uit te voeren, vormt een belangrijk uitgangspunt voor deze woonstudie. De woonstudie kan deze keuzes verder onderbouwen, tegenspreken of aanvullen Jaarboek 'Wonen langs Dijle en Nete' Het eerste jaarboek 2010 'Wonen langs Dijle en Nete' geeft de resultaten weer van één jaar werken aan een lokaal woonbeleid. We geven een beknopt overzicht, aangevuld met enkele kerncijfers van de resultaten in Uiteraard ging de eerste maanden van 2010 alle energie naar de opmaak van het project/subsidiedossier en de aanwerving en inwerking van het Team Wonen bij IGEMO. 81 % van de beoogde acties, resultaten en indicatoren werden bijna volledig of volledig behaald. De overige waren ongeveer halfweg en een beperkt aantal zat nog in een opstartfase. Die laatste waren vooral gelinkt aan de technisch woonadviseur, die uiteindelijk pas op 1 december 2010 in dienst kwam. BELEID De deelname van de OCMW s aan de interlokale vereniging, het project/subsidiedossier en de opstart van de voorstudie werd gerealiseerd en alle geplande beleidsthema s werden besproken op de 17 lokale woonoverlegmomenten in de 5 gemeenten. Sommige vergaderingen waren intergemeentelijk georganiseerd. Als fundering voor het regionaal kenniscentrum en steunpunt wonen nam het Team Wonen deel aan 49 initiatieven (vorming, overleg, studiedagen, ), goed voor 356 uren. BURGERS De Woonwinkel opende op 1 juni 2010 haar deuren in de 5 gemeenten. Terwijl men een bereik van 100 klanten en 200 klantencontacten vooropstelde, werden er in 2010 reeds 384 klanten bereikt, goed voor 888 klantenvragen. Ongeveer de helft van deze vragen gaan over woon- en energiepremies. 8 Interlokale vereniging 'Wonen langs Dijle en Nete' subsidiedossier Open Oproep 2010 WoonStudie_WLDN_versie Blz. 14

15 In 2011 bereikte de Woonwinkel 779 nieuwe klanten, samen met de oude klanten goed voor klantencontacten (doelen: 300 en 600). Ondanks het (grotendeels) ontbreken van een technisch woonadviseur in 2010 werden er dat jaar reeds 44 huisbezoeken afgelegd (doel : 30). In 2011 werden 172 afgelegd (doel: 100). De Woonwinkel bereikte 41 prioritaire klanten die samen 200 woonvragen hadden (doelen: 20 en 60). In 2011 waren dit 94 nieuwe prioritaire klanten die samen met de reeds gekende prioritaire klanten goed waren voor klantencontacten (doelen 60 en 180). Deze resultaten zijn boven alle verwachtingen en bewijzen dat: de bekendmaking van de Woonwinkel goed gelukt was; er een duidelijke nood was/is aan informatie en advies over en begeleiding rond woonvragen; ook de prioritaire doelgroep bereikt werd en een intensieve(re) begeleiding kreeg. De cijfers van 2011 bevestigen de startperiode van 2010 en de groei van het aantal huisbezoeken zijn een signaal dat er veel problemen met woonkwaliteit zijn. De Woonwinkel zit bij 4 gemeenten op de dienst Stedenbouw en in Berlaar in het Sociaal Huis. Een goede samenwerking met de diensten Stedenbouw en de Sociale Dienst van het OCMW is cruciaal voor een geïntegreerde en inclusieve aanpak. In Putte zitten de gemeente en het OCMW in één gebouw, wat een grote meerwaarde is. De aparte spreekruimte in Berlaar biedt de nodige privacy om de vaak gevoelige onderwerpen (inkomen, schulden, echtscheiding, ) met respect voor de privacy te bespreken. BETAALBAAR Het decreet Grond- en pandenbeleid voorziet verschillende instrumenten om de betaalbaarheid van het wonen te verhogen. Op het lokaal woonoverleg kwam reeds meermaals de realisatie van het bindend sociaal objectief (BSO een opgelegde doelstelling om meer sociale huur- en koopwoningen te realiseren) ter sprake. Voor de bestrijding van de leegstand werd in 2010 de voedingsbodem gelegd om in 2011 de eerste vruchten te plukken: het belastingreglement werd goedgekeurd en geactualiseerd omwille van wijzigingen in het decreet Grond- en pandenbeleid; de lijsten van leegstaande woningen werden opgevraagd en administratief uitgezuiverd; 50 % van de woningen op deze lijst waren eind 2011 reeds ter plaatse gecontroleerd, waarbij er bij zo n 400 panden een goede indicatie is dat ze (langdurig) leeg staan; in 2010 werd de software geselecteerd en besteld. Eind april 2011 werden de eerste nieuwe panden officieel opgenomen in het leegstandsregister en eind 2011 waren de eigenaars van ongeveer 80 panden belastingplichtig. De volgende jaren wordt ook op basis van deze woonstudie en het aankomende woonplan en woonacties verder gewerkt aan deze initiatieven Besluit Op basis van het bereik van burgers, de gestelde vragen, de vraag naar woningkwaliteitscontroles, het lokaal woonoverleg en andere vaststellingen mogen we besluiten dat de geformuleerde acties duidelijk aansluiten op de concrete problemen en noden. Het kader om deze acties te realiseren (een intergemeentelijk team die frequent in de gemeenten actief zijn) blijkt een goede strategische optie te zijn en de vooropgestelde kwaliteits- en kwantiteitsindicatoren zijn realiseerbaar. WoonStudie_WLDN_versie Blz. 15

16 5. Wetenschappelijk onderzoek over ruimte en betaalbaarheid Jaarlijks komen er verschillende wetenschappelijke onderzoeken tot stand die relevant kunnen zijn voor de opmaak van een lokaal woonbeleid. We schetsen kort de belangrijkste resultaten uit twee recente onderzoeken. Het Steunpunt Ruimte en Wonen stelde in 2010 de studies en boeken Ruimte voor wonen en Is wonen betaalbaar voor op 2 studiedagen Ruimte voor Wonen Trends en uitdagingen 9 Na een schets van de vertreksituatie gaan de onderzoekers dieper in op de trends en de uitdagingen voor het ruimtelijk beleid. Men rondt af met een aanzet tot scenario s, een korte opsomming van de mogelijke instrumenten voor het ruimtelijk sturen van wonen en enkele slotbeschouwingen. De studie baseert zich vaak op eerdere studies. Onderstaande paragrafen geven de voornaamste bevindingen die betrekking hebben op onze regio. Vertreksituatie Onze regio beschikt globaal genomen over een goede woonkwaliteit, zonder een scherp omlijnd profiel, met iets meer halfopen bebouwing dan gemiddeld (Berlaar, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver). Voor Bonheiden spreekt men zelfs over zeer goede woonkwaliteit, met een uitgesproken oververtegenwoordiging van grote open bebouwing. De goede kwaliteit vertaalt zich voor onze regio ook in een lager aantal verbouwingen (in de jaren 90). Mechelen en Lier daarentegen hebben veel (kleine) appartementen. De aanwezige woningmarkt zorgt voor een sociaal verdeelsysteem: er is een duidelijke match tussen de kenmerken van de woningen en de sociaal-economische en gezinsdemografische kenmerken van hun bewoners. En jonge starters concentreren zich op plaatsen waar een ruim aanbod is van kleine woningen en appartementen. De relatie is wel niet absoluut: als de kinderen het huis uit zijn, verblijft het kerngezin vaak in een (te) grote woning. Anderzijds wonen gezinnen met (jonge) kinderen vaak te klein, bij gebrek aan financiële middelen. => Dit valt maar zeer geleidelijk bij te sturen door andere type woningen te bouwen of bij zware verbouwingen andere keuzes te maken. Het aantal eigenaars stijgt, de woonkwaliteit verbetert en toch blijft wonen globaal best betaalbaar. Dit staat in scherp contrast met de publieke opinie waar het beeld heerst dat woningen en bouwgronden onbetaalbaar zijn geworden. Er is wel een polarisering rond twee breuklijnen: huurders eigenaars ééninkomenshuishoudens twee-inkomenshuishoudens met als constante de relatie lage opleiding en minderwaardige woningen. Trends Tussen 1991 en 2007 kwamen er 15,7 % huishoudens bij. De evolutie van het aantal huishoudens is in deze regio gemiddeld t.o.v. de rest van Vlaanderen. De stijging is vooral veroorzaakt door gezinsverdunning: minder kinderen per gezin meer gezinnen zonder kinderen meer alleenwonenden meer éénoudergezinnen door vergrijzing meer koppels zonder (inwonende) kinderen meer alleenstaanden zonder (inwonende) kinderen. 9 Steunpunt Ruimte en Wonen 2010 op vraag van de Vlaamse Gemeenschap Het boek (102 blz.) en de resultaten werden toegelicht op een studiedag op 17 september WoonStudie_WLDN_versie Blz. 16

17 Het aantal koppels met ongehuwde kinderen net de doelgroep die elke gemeente wil aantrekken daalde in Vlaanderen zowel in effectieve aantallen als sterk in percentage: van of 39,4 % (aandeel in 1991) naar of 27,3 % (aandeel in 2007). Het aantal alleenwonende mannen en vrouwen steeg van naar Er zijn ondertussen dus méér alleenstaanden dan koppels met ongehuwde kinderen. De evolutie van het aandeel 65+ers / 80+ers stijgt aanzienlijk: % 22% 27% 80+ 4,5% 6,5% 9,9 % De mate waarin 60+ers in 2005 bereid waren om te verhuizen: Niet Misschien Waarschijnlijk Zeker 73 % 14% 6% 7% Dit alles heeft 2 belangrijke implicaties voor het ruimtelijk beleid: 1) Een steeds grotere groep woont in (ogenschijnlijk) te grote woningen. 2) We moeten nadenken over een goede inplanting van een gevarieerd aanbod van woon- en zorgvoorzieningen die inspelen op twee complementaire evoluties: enerzijds centralisatie en clustering en anderzijds decentralisatie binnen de woonzorgzone. De 5 gemeenten kennen geen of slechts een beperkte aangroei door externe migratie, die eerder kenmerkend is voor (grote) steden en de Antwerpse en Limburgse gemeenten die aan Nederland grenzen. Ruimtelijk Sinds eind jaren 90 daalde het aantal vergunningen voor nieuwbouw en stegen die voor renovatie zodat ze nu aan elkaar gewaagd zijn: elk à vergunningen per jaar. Een belangrijke verschuiving sinds eind jaren 90 is dat momenteel zo n 60 % van de nieuwbouw appartementen zijn, vooral in stedelijke gebieden of kernen van buitengebied. De kavelgrootte daalde van 614m² naar 508m² ( ), zowel omdat men méér appartementen bouwde als door de kleinere kavels van alleenstaande woningen (van naar m²). Door de toename van het totaal aantal woningen resulteert dit globaal genomen in een toename van het bodemgebruik voor woningen. Meer dan vroeger worden de woongelegenheden (zeker bij appartementen) gebouwd door ontwikkelaars en bouwpromotoren. Er is bij eengezinswoningen, in relatie met de kleinere kavels, ook een verschuiving naar meer halfopen of gesloten bebouwing. Migratiebewegingen Op Vlaams niveau heeft de migratie volgende kenmerken: Meer dan de helft van de verhuisbewegingen situeert zich binnen de gemeente. Er is een continue stabiele beweging van jonge mensen (18-26-jarigen) die naar de steden trekken om te studeren, te werken of alleen te gaan wonen. Tegelijk trekken grote(re) huishoudens (27-40 jarigen) uit de stad(-skern) weg, op zoek naar een eigen woning, liefst met tuin. Voor Mechelen betekent dit vooral een uitstroom van gezinnen (30-39 jaar + kinderen) naar oost, zuid en noord en een instroom van jongeren (18-25 jaar) vanuit zuid en oost. Ambitieuze stadsontwikkelingsprojecten proberen deze beweging tegen te gaan of om te keren. Er is een uitgesproken migratie van de randgebieden in Vlaanderen naar de Vlaamse Ruit. De laatste 2 migratiestromen botsen soms tegen elkaar. Uitdagingen voor een ruimtelijk beleid De plaats waar woningen komen is vrij voorspelbaar omdat ze aansluiten op de bestaande ruimtelijke structuren, vaak ook vastgelegd in ruimtelijke structuurplannen. Er is momenteel een jaarlijkse aangroei van het aantal woningen met 1,2 %, maar de voorbije en actuele gezinsverdunning zorgt voor lagere groeiverwachtingen. In de provincie Antwerpen verwacht men een toename van het aantal huishoudens t.o.v met 8,2 % (op 15 jaar, tegen 2021) en met 13,7 % (op 35 jaar, tegen 2041). Een duidelijke toename, maar trager dan de 15,7% op 16 jaar tussen 1991 en Dit betekent dat de woningmarkt maar beperkt structureel te wijzigen is. WoonStudie_WLDN_versie Blz. 17

18 Voor de provincie Antwerpen voorziet men bijna extra huishoudens tegen 2041, maar met z n (theoretische-juridische) bouwmogelijkheden in woonzones is er globaal ruim voldoende grond beschikbaar. Al kan de situatie lokaal verschillen en komt niet elke grond effectief op de markt. Naast deze kwantitatieve gegevens zijn er ook sociaal-culturele veranderingen. De VROM-Raad in Nederland voorziet drie trends die elkaar zullen beïnvloeden en mogelijk ook voor ons gelden: 1. Een toenemende behoefte om te wonen in de buurt van gelijkgezinden, wat vorm krijgt in de kwaliteit en stijl van de woonomgeving, tot zelfs thematische woonmilieus. Dit kan leiden tot scheidingen langs sociaal-economische en etnische lijnen. 2. Meerhuizigheid: het beschikken over meer dan één woning voor eigen gebruik (in binnen of buitenland); 3. Meer vraag naar een samengaan van wonen met zorg- en dienstverlening Is wonen betaalbaar? Trends en uitdagingen Het Steunpunt Ruimte en Wonen publiceerde tevens een studie Is wonen betaalbaar? 10 De studie Is wonen betaalbaar? stelt vast dat in de eigendomssector de woningprijzen de laatste 15 jaar zijn verdubbeld. Toch geeft dit globaal geen betaalbaarheidsprobleem omdat de rente gevoelig gedaald is (1 % rentedaling komt overeen met 8 % meer ontleningscapaciteit), de inkomens zijn gestegen en de looptijd van de leningen is verlengd (vaak tot 25 à 30 jaar). Prijsvorming De grondprijs is tussen 1995 en 2005 verdrievoudigd. Zo n 84 % van de beschikbare gronden zijn in handen van particulieren, die vaak maar 1 à 3 percelen bezitten als belegging of om door te geven aan hun kinderen. Er is dus een paradox tussen de immense voorraad gronden enerzijds en de stijging van de grondprijs anderzijds. Zowel de grondprijzen, koopprijzen als huurprijzen liggen in de Vlaamse Ruit (en de kust) hoger dan in de rest van Vlaanderen, al is de regio rond Mechelen iets goedkoper dan Antwerpen, Brussel en hun randgemeenten. Hogere (grond-)prijzen vragen een hogere bouwdichtheid om nog een gewenst rendement te behalen. Belangrijk is dat de woningmarkt hoofdzakelijk een lokale markt is: de meeste mensen verhuizen slechts over een korte afstand. Zowel de grondprijzen als de koopprijzen zijn de voorbije 10 à 20 jaar enorm gestegen, waarbij men zich de vragen stelde: Stijgen de koopprijzen omdat de grondprijzen stijgen, of omgekeerd? Hoe zullen de prijzen in de toekomst stijgen? De prijsevolutie van de koopwoningen zorgt voor een stijging van de bouwgrondprijs, deels versterkt door een hamstereffect: men verwacht prijsstijgingen, waardoor eigenaars wachten om bouwgrond te verkopen, waardoor een virtuele schaarste de grondprijs verder laat stijgen. Terzijde Het is gemeengoed om te zeggen dat een bouwgrond kopen en hierop een woning bouwen te duur of zelfs onbetaalbaar is geworden. Dit komt ook zo in de media. IGEMO ontwikkelt een aantal woonprojecten. Bij de verkoop van 38 bouwgronden in Mechelen bleek dat vooral de middelgrote (open) gronden (+/- 550m²) sneller werden verkocht dan de kleinere gronden voor gesloten bebouwing en de hele grote gronden voor open bebouwing. Veel mensen hebben de voorkeur voor een half open of open bebouwing, zijn bereid om hiervoor meer te betalen en kunnen ook deze meerkost betalen ondanks de roep dat wonen onbetaalbaar is geworden. 10 Steunpunt Ruimte en Wonen stelde het boek Is wonen in Vlaanderen betaalbaar voor op een studiedag op 21 december WoonStudie_WLDN_versie Blz. 18

19 Dit is een eigenaardige tegenstrijdigheid die de onbetaalbaarheid relativeert en vooral vraagt naar een genuanceerde invulling van de ambitie om betaalbaar wonen te realiseren. Uit een economische analyse blijkt dat het vooral de prijzen van de (bestaande) koopwoningen zijn die de grondprijs beïnvloeden en niet het (vermeende) te kleine aanbod aan bouwgronden. De koopprijs van woningen is aanzienlijk gestegen omdat de afbetalingscapaciteit aanzienlijk steeg: de hypothecaire interesten zijn (historisch) laag, de beleningsgraad en afbetalingslast werd verhoogd, het inkomen steeg en de looptijd werd verlengd. Variabele Start Verandering Impact op woningprijs Interestvoet 5 % - 1 % + 9 % Beleningsgraad 80 % - 1 % + 1,2 % Afbetalingslast 25 % + 1 % + 4 % Inkomen / + 1 % + 1 % looptijd 20 jaar + 1 jaar + 3 % Ondertussen is de rek eruit, wat maakt dat men kan verwachten dat de woningprijzen met gemiddeld 3 % per jaar stijgen, evenals de gemiddelde bouwkost en grondkost. Dit indien de financieringsvariabelen rond de huidige waarden blijven schommelen. De huurprijzen zijn minder sterk gestegen dan de prijs van koopwoningen omdat een verhoging bij lopende contracten niet mogelijk is en omdat bij een nieuwe verhuring de prijs (en dus het rendement) beïnvloed wordt door de lagere opbrengsten van alternatieve beleggingen. Maar de betaalbaarheid is hier een groter probleem omdat de huurprijsstijging niet gecompenseerd wordt door gunstige leenvoorwaarden (rente en duurtijd). Volgens de budgetmethode hebben 13 % of Vlaamse huishoudens een betaalbaarheidsprobleem. Vijf procent ervan woont in een afbetaalde woning. Deze mensen hun inkomen is dus te klein om er normaal van te kunnen leven, zelfs als ze gratis wonen. Dit duidt op een armoedeprobleem, waarbij de oplossing ligt in andere domeinen van een (streek-)beleid: welzijn, tewerkstelling, Bij huurders heeft zelfs 30 % een betaalbaarheidsprobleem. Woningmarkten De woonmarkt bestaat uit eigenaars, private huurwoningen en sociale huurwoningen. Deze 3 marktsegmenten hebben hun eigen kenmerken, zowel wat de bakstenen betreft als wat de bewoners betreft. Ze vragen dan ook om een aparte aanpak die rekening houdt met de regionale dynamiek die een woonmarkt kenmerkt. Kenmerken eigendomsmarkt: Stabiel, maar ook stug omdat er minder verhuisbewegingen zijn. Kwalitatief goed: zowel de omgeving, de ruimte van en rond de woning als de woning zelf is van betere kwaliteit. Bij de oudere bewoners is er meer kans op onaangepastheid (te groot, te ver van de zorg- en dienstensector) en kans op verwaarlozing (geen renovatie wegens geen geld of geen langetermijnperspectief). Dit is geen markt voor starters en mensen zonder een stevige en stabiele financiële (en vaak ook familiale) toestand. Kenmerken private huurmarkt: Flexibel, maar ook labiel wegens het groter aantal verhuisbewegingen. De kwaliteit ligt beduidend lager omdat huurders en verhuurders vaak enkel investeringen doen die op korte termijn terug te verdienen zijn. Wie kan, stroomt na enige tijd meestal door naar de eigendomsmarkt, zodat de gemiddelde financiële draagkracht van de restgroep huurders verkleint. Tegelijk realiseert deze restgroep vaak geen inkomensstijging via een (goede) job. Kenmerken sociale huurmarkt: De krapte van deze markt is meer doorslaggevend dan de toewijzingsvoorwaarden, waar velen van de restgroep private huurders wel aan voldoen. Resultaat: lange wachtlijsten. De sociale huurmarkt biedt (bijna) geen antwoord op (acute) woonproblemen. WoonStudie_WLDN_versie Blz. 19

20 De Sociale Staat van Vlaanderen 2011 is een rapport dat werd geschreven op vraag van het Vlaamse Parlement. Ook hier wordt het probleem van betaalbaarheid met uitzondering voor financieel zwakke groepen gerelativeerd Besluit Vlaanderen moet tegen % extra woongelegenheden hebben, wil iedereen kunnen wonen. Tegelijk moet ook de typologie van de huidige woningmarkt omgevormd worden naar meer en kleinere woningen voor 1 of 2 personen die maximaal zijn aangepast (woning, woonomgeving en ruimtelijke inplanting) om levenslang (zelfstandig) wonen mogelijk te maken, waar nodig met ondersteuning (thuishulp etc.). De studie Ruimte voor wonen toont aan dat dit in sterkere mate geldt voor onze regio. De studie Is wonen betaalbaar? stelt dat beleidsmaatregelen die de betaalbaarheid willen verbeteren zich dus vooral op de huurmarkt moeten richten. Het decreet Grond- en pandenbeleid geeft een aantal nieuwe instrumenten (leegstaande panden en slapende gronden activeren, meer sociale woningen via bindend sociaal objectief en sociale last) waarvan het effect nog niet is in te schatten. Bij subsidies als beleidsinstrument is waakzaamheid geboden: door de niet-elastische markt kan dit een prijsverhogend effect hebben. De concrete modaliteiten zijn hiervoor bepalend. De analyse van de 3 woonmarkten schetst de nood aan een gedifferentieerd maar wel geïntegreerd beleid waarbij er prioritaire aandacht moet zijn voor de private en sociale huurmarkt. Die prioriteit zien we hieronder ook terugkomen in de Vlaamse Wooncode. 6. Demografie Begin maart 2011 presenteerde de studiedienst van de Vlaamse Regering een nieuwe (4 de ) projectie van de bevolking en huishoudens voor de Vlaamse steden en gemeenten voor de periode De eerste projectie dateert van Nadien volgde er in 2000 en 2004 een update. De berekeningen gebeurden per gemeente, geboortejaar, geslacht en aantal personen in een huishouden. Methodologisch werd rekening gehouden met evoluties - per leeftijdsjaar - in het aantal geboorten, overlijdens en migraties 12. De nieuwe (4 de ) projectie houdt bij de berekening van de migraties rekening met de specifieke situatie van elke gemeente apart. Deze projecties bieden een goede basis om beleidskeuzes te maken en indien gewenst om de realiteit in een bepaalde richting van de projectie te laten afwijken. De projectie houdt dus geen rekening met het ontwikkelen (of saneren) van woningen of wijken. Waar mogelijk plaatsen we bij deze projectie kanttekeningen Projectie evolutie bevolking Voor de evolutie van de bevolking kozen we voor een vergelijking tussen de 5 gemeenten Berlaar, Bonheiden, Duffel, Putte en Sint-Katelijne-Waver, en de 2 steden die deze cluster van gemeenten raken en beïnvloeden: Lier en Mechelen. We focussen op het totaal aantal inwoners, de jonge gezinnen, de actieve bevolking, de senioren (+65 en +80) en de verhouding jonge gezinnen en kinderen tegenover het aantal senioren. De percentages staan steeds tegenover het aantal in 2008 (= 100%), behalve bij Groen op grijs waar de verhouding tussen beide groepen wordt gegeven die men in 2030 verwacht blz 248 e.v WoonStudie_WLDN_versie Blz. 20