Wonen in Gelderland Monitoring van het woonbeleid

Transcriptie

1 Wonen in Gelderland 2012 Monitoring van het woonbeleid 1

2 Inhoudsopgave Samenvatting en conclusie 1) Inleiding 2) Gelderland totaal 2.1 Bevolking 2.2 Nieuwbouw 2.3 Ontwikkeling woningvoorraad 2.4 Bouwvergunningen 2.5 Toekomstige ontwikkelingen 2.6 De Gelderse woningmarkt in crisistijd 2.7 Kwalitatieve aspecten van de woningvoorraad Huurwoningen Nultredenwoningen Betaalbare woningen 2.8 Coalitieakkoord Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing 2.10 Duurzaamheid 2.11 Opdrachtgeverschap bij nieuwbouw 2.12 Huisvesting verblijfsgerechtigden (statushouders) 3) Woningbouw per regio 3.1 Achterhoek 3.2 FoodValley 3.3 Noord-Veluwe 3.4 Rivierenland 3.5 Stadsregio Arnhem Nijmegen 3.6 Stedendriehoek Bijlagen 2

3 Samenvatting en conclusie Deze rapportage Wonen in Gelderland 2012 geeft inzicht in de ontwikkelingen op de Gelderse woningmarkt in de afgelopen jaren, met een accent op 2011 en de stand van zaken per Hieronder volgt een opsomming van de meest in het oog springende conclusies: a. De Gelderse bevolking groeit nog steeds, maar de verwachting is dat dit voor Gelderland gemiddeld rond 2035 zal omslaan in een lichte afname. In sommige regio s treedt deze afname eerder op. Het aantal huishoudens groeit ook nog steeds, maar deze groei wordt geleidelijk minder. De (afvlakkende) groei, de gezinsverdunning en het bestaande woningtekort zorgen ervoor dat er nog steeds vraag is naar uitbreiding van de woningvoorraad. Er moet nog steeds worden gebouwd, zij het minder dan voorheen. b. In 2011 zijn in Gelderland nieuwbouwwoningen opgeleverd. Rekening houdend met andere toevoegingen (bijv. functieverandering naar wonen en woningsplitsing) en onttrekkingen (o.m. sloop) is in 2011 de Gelderse woningvoorraad netto toegenomen met woningen. Inmiddels telt Gelderland woningen. c. Huurwoningen: in 2011 bedroeg het netto aandeel huur in de nieuwbouw, dus rekening houdend met sloop, 36%. In KWP3 is afgesproken dat van de netto toevoegingen 18% in de huursector plaatsvindt. In 2011 is dat dus ruimschoots gehaald. Door dit hoge aandeel huur in de nieuwbouw lijkt het erop dat de Gelderse corporaties anticyclisch investeren! In absolute zin is de huurwoningvoorraad maar licht gegroeid, met 518 woningen. Dat komt omdat er in 2011 eveneens huurwoningen door corporaties zijn verkocht. d. Betaalbare woningen: de productie van betaalbare woningen is de afgelopen jaren vooral onder invloed van de Stimuleringsbijdrage Goedkope Woningbouw toegenomen. In 2011 lag de productie van betaalbare woningen met 42% (2010: 45%) boven de afspraak in het KWP3 (31%). Dat komt waarschijnlijk omdat vanwege de recessie en de crisis op de woningmarkt juist in dit segment veel vraag is. e. Nultredenwoningen: het aandeel nultredenwoningen is in 2011 met 44% lager dan de 68% die was afgesproken in het KWP3. Het aandeel nultredenwoningen is gedurende de afgelopen jaren wel geleidelijk toegenomen. Volgens het KWP3 is de opgave om de Gelderse woningvoorraad van 2010 t/m 2019 met ca woningen te laten groeien, ofwel gemiddeld ca gemiddeld per jaar. De gevolgen van de crisis werden in 2010 voor het eerst zichtbaar, toen de groei van de woningvoorraad op woningen bleef steken. De groei van 2011 is met woningen ronduit goed te noemen. We kunnen dan ook nog steeds niet zeggen dat als gevolg van de crisis in Gelderland de woningbouw is ingestort. Toch zien we ook in Gelderland bouwbedrijven failliet gaan. Dat heeft er mogelijk mee te maken dat de capaciteit van bouwbedrijven te groot is. Op grond van de cijfers verwachten wij dat bouwbedrijven die gespecialiseerd zijn in (grote) nieuwbouwprojecten het in de toekomst steeds moeilijker zullen krijgen. De verdienmogelijkheden in de nieuwbouw zullen in de toekomst geleidelijk afnemen. Wij verwachten echter dat de verdienmogelijkheden in de kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad zullen groeien. De vraag naar bedrijven die woningen kunnen renoveren, verduurzamen en geschikt maken voor bewoning door ouderen zal toenemen. Voor bouwbedrijven die zich focussen op de bestaande woningvoorraad zien wij de komende jaren in toenemende mate kansen. 1 Dit aantal is gebaseerd op alle woningen inclusief de administratieve correcties van het CBS. 3

4 1) Inleiding Dit is de achtste monitoringsrapportage over de ontwikkelingen op de Gelderse woningmarkt. De rapportage heeft als doel: inzicht te geven in de ontwikkelingen van de laatste jaren op de Gelderse woningmarkt en van de stand van zaken op 1 januari 2012; inzicht te geven in de overeenkomsten en verschillen tussen regio s; een inschatting te geven van de mate waarin (per regio) de doelstellingen van het kwalitatieve woonbeleid worden gerealiseerd; een beschrijving te geven van de voortgang van de uitvoering van het Kwalitatief Woonprogramma 2010 t/m 2019 (KWP3). KWP3 Het Kwalitatief Woonprogramma 2010 t/m 2019 (KWP3) is een onderdeel van de provinciale ruimtelijke structuurvisie. KWP3 is echter niet geheel vrijblijvend. Behalve dat gemeenten en corporaties zich er aan hebben gecommitteerd, is het vastgelegd in artikel 3 van de Ruimtelijke Verordening Gelderland: De in een bestemmingsplan op te nemen nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen dienen te passen in het vigerende, door GS vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma voor de betreffende regio en het daarin opgenomen regiototaal aan woningen ( ). Op basis van de Gelderse woonvisie en woningbehoefteonderzoek is per regio een prognose gemaakt van de kwalitatieve woningbehoefte, verdeeld naar diverse kwalitatieve kenmerken, zoals prijsklasse, het aandeel huur, en de geschiktheid voor ouderen. De regio s hebben deze prognoses vervolgens gebruikt voor hun regionale kwalitatieve woonprogramma s. De provincie heeft afspraken met gemeenten en corporaties gemaakt over de uitbreiding en aanpassing van de woningvoorraad en over de kwalitatieve woonprogramma s (KWP3). Het KWP3 bevat zodoende per regio de woningen waar de woonconsument in die regio om vraagt: de juiste woning op het juiste moment op de juiste plek. In deze rapportage wordt gezocht naar een antwoord op de vraag hoe de uitvoering van het KWP3 verloopt en of gemeenten er in slagen om te voorzien in de regionale woningbehoefte. Het KWP3 blikt tien jaar vooruit, van 2010 tot en met Aan het KWP3 liggen de bevolkingsprognose van 2007 en het Woon Onderzoek Nederland 2006 (WoON 2006) ten grondslag. Op basis van de gegevens uit deze twee bronnen is doorgerekend hoe de Gelderse woningmarkt er in 2020 uit zou moeten zien in aantallen woningen en voor wat betreft de verdeling over de kwalitatieve aspecten. Het plaatje van de gewenste woningvoorraad in 2020 minus de huidige woningvoorraad resulteert in de opgave op voor de komende tien jaar. Deze opgave is vastgelegd in KWP3. Bronnen De gegevens uit deze rapportage zijn hoofdzakelijk afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en van gemeenten. De CBS gegevens zijn openbaar. Gemeenten brengen bovendien jaarlijks verslag uit aan de provincie over de bouwproductie van het afgelopen jaar en over hun voornemens voor de komende jaren. Gegevens over het woningbezit en de bouwplannen van corporaties zijn ontleend aan het Woningmarkt Informatie Systeem, rapportages van Aedes en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Wanneer gegevens aan andere bronnen zijn ontleend, is dit in de tekst vermeld. 4

5 Wat betreft de CBS cijfers is het van belang te vermelden dat het CBS de gegevens voor het vaststellen van de gemeentelijke woningvoorraad per ontleent aan de gemeentelijke Basis Administratie Gebouwen (BAG). Ook de statistieken die betrekking hebben op de mutaties in de woningvoorraad, zoals nieuwbouw en sloop, zijn vanaf dit jaar gebaseerd op de BAG. Er bleken grote verschillen te bestaan tussen de huidige gegevens over de woningvoorraad en de BAG bestanden. Veel gemeenten zijn de afgelopen tijd dan ook druk geweest met het op orde brengen van hun BAG bestanden. Voor een deel hingen de verschillen samen met onnauwkeurigheden uit het verleden, maar voor een ander deel ook met verschil in definities. De BAG spreekt niet van woningen, zoals het CBS tot voor kort, maar van verblijfsobjecten met een woonfunctie. Bepaalde situaties die tot dusver niet als zelfstandige woningen werden geregistreerd, tellen nu wel mee bij de verblijfsobjecten met een woonfunctie, bijvoorbeeld informeel gesplitste woningen en plaatsten in een verzorgingshuis. Deze verandering heeft de komende jaren ook gevolgen voor het provinciale (woon)beleid en monitoring. De aard en omvang van deze gevolgen moeten nog nader worden onderzocht. Bruto-netto Er bestaat nog weleens verwarring over de gehanteerde cijfers. De ene keer wordt gesproken over nieuwbouw, een andere keer betreft het netto toegevoegde woningen. Het CBS houdt per jaar bij hoeveel woningen er nieuw gebouwd zijn. Dit zijn echter niet de enige mutaties in de woningvoorraad. Als een woning gesplitst wordt bijvoorbeeld, leidt dit tot een extra woning op de woningmarkt. Dit soort veranderingen wordt door het CBS onder de noemer toevoegingen anderszins geschaard. Samen met de nieuwbouw zijn dit de bruto toegevoegde woningen. Daarnaast worden er ook woningen gesloopt, samengevoegd of iets dergelijks. Deze woningen worden onttrokken aan de woningvoorraad en vallen dus onder de noemer onttrekkingen. In het kort: Nieuwbouw + Toevoegingen anderszins = Bruto toegevoegde woningen Nieuwbouw + Toevoegingen anderszins Onttrekkingen = Netto toegevoegde woningen Opbouw Deze rapportage is als volgt opgebouwd. Het eerste deel van de rapportage gaat in op de provincie Gelderland als totaal. Hierin komt niet alleen de feitelijke woningbouw in Gelderland aan bod maar wordt ook aandacht besteed aan zaken die de hele provincie betreffen, zoals het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV), de aanpak van nultredenwoningen, duurzaamheid en de huisvesting van statushouders. In het tweede deel wordt iedere regio apart behandeld. Per regio wordt ingegaan op de KWP afspraken en het proces om in die regio tot een regionale programmering van de woningbouw te komen. 5

6 2) Gelderland totaal 2.1 Bevolking Op 1 januari 2012 telde Gelderland inwoners. Onderstaande tabel geeft aan hoe de Gelderse bevolking de afgelopen tien jaar is gegroeid. Regio Gemiddelde groei per jaar 2000 t/m 2004 Gemiddelde groei per jaar 2005 t/m 2009 Groei in 2010 Groei in 2011 Bevolking per Achterhoek FoodValley Noord-Veluwe Rivierenland Stadsregio Stedendriehoek Gelderland Afbeelding 1: Bevolkingsgroei 2000 t/m 2011 en de bevolking per per regio en Gelderland totaal. De groei in 2011 ligt lager dan de groei in 2010 en het gemiddelde van de laatste jaren. In de onderstaande grafiek is de bevolkingsgroei van jaar tot jaar te zien. Na een vrij lage groei in de jaren 2005 en 2006 is de bevolkingsgroei eerst enkele jaren toegenomen, om vervolgens toch weer af te nemen. Op basis van deze grafiek kunnen we concluderen dat vanaf 1995 sprake is van een dalende trend. Afbeelding 2: Bevolkingsgroei Gelderland 1995 t/m

7 Bevolkingsprognose Gelderland 2012 Inmiddels is de Bevolkingsprognose Gelderland 2012 beschikbaar (gebaseerd op Primos 2011). Deze nieuwe prognose wijkt op een aantal punten wat af van de prognoses uit 2010 en Op deze laatste is het KWP3 gebaseerd. De prognose van 2012 bevestigt de eerder gesignaleerde trends van afnemende groei en naderende krimp van de bevolking, vergrijzing, afnemende (potentiële) beroepsbevolking e.d. Toch verschillen de ontwikkelingen per regio behoorlijk. Zo is in de Achterhoek en de Stedendriehoek waarschijnlijk in 2011 al het omslagpunt bereikt in de natuurlijke aanwas en zijn er meer sterfgevallen dan geboortes. Alleen door een migratieoverschot kan de regiobevolking dan eventueel nog wat groeien. In de Stadsregio wordt dit punt volgens de prognose rond 2028 bereikt, in Rivierenland na 2030 en in de Noord-Veluwe na In de FoodValley wordt het omslagpunt in de natuurlijke aanwas nog later verwacht. De verschillende verwachtingen zijn vooral gebaseerd op verschillen in leeftijdsopbouw van de diverse regio s. De Bevolkingsprognose Gelderland 2012 bevat helaas, zo blijkt achteraf, enkele fouten. Zo is er bijvoorbeeld een gemeente, waar de afgelopen jaren een asielzoekerscentrum is gesloten. In een korte periode hebben enkele honderden mensen die gemeente verlaten. In het model voor de prognose levert dit een meerjarige dalende trend voor die gemeente op, terwijl dat eigenlijk niet terecht is. Er worden in die gemeente immers niet nog meer asielzoekerscentra gesloten. Deze neerwaartse trend had gecorrigeerd moeten worden en dat is helaas niet gebeurd. De prognose 2012 is op provinciaal en regionaal behoorlijk betrouwbaar, maar op het niveau van de individuele gemeente moet men er voorzichtiger mee omgaan. Voor de provincie heeft dit geleid tot de conclusie dat de Bevolkingsprognose Gelderland 2012 geen geschikte basis is om de cijfers en de afspraken uit het KWP3 aan te passen. Medio 2013 zullen de gesprekken over KWP4 starten en het ligt in de bedoeling om rond die tijd de beschikking te hebben over een nieuwe bevolkingsprognose met een grotere betrouwbaarheid. Meer informatie per regio is te vinden in de provinciale Bevolkingsprognose Gelderland Deze is te downloaden via: > thema: Bouwen en Wonen > Woonprogramma > Bevolkingsprognose Nieuwbouw In 2011 zijn in Gelderland nieuwbouw woningen opgeleverd en daarmee is 2010 het - voorlopige - dieptepunt van de huidige recessie en crisis op de woningmarkt. 7

8 Afbeelding 3: Overzicht van de jaarlijkse nieuwbouw vanaf 1995 t/m 2011 Onderstaande tabel geeft de nieuwbouw per regio van 2002 tot en met 2011 weer. In vier van de zes regio s zijn in 2011 meer woningen opgeleverd dan in In hoofdstuk 3 is te lezen hoe de opgeleverde woningen zich verhouden tot de aantallen en kwalitatieve aspecten van het KWP3. Regio Achterhoek FoodValley Noord-Veluwe Rivierenland Stadsregio Stedendriehoek Gelderland Nederland Afbeelding 4: Regionale verdeling van nieuwbouw in Gelderland van 2002 t/m Ontwikkeling woningvoorraad Voor de ontwikkeling van de Gelderse woningvoorraad moet niet alleen gekeken worden naar het aantal nieuwbouwwoningen maar ook naar de andere toevoegingen (splitsing, bestemmingswijziging etc.) en naar de onttrekkingen (sloop, buiten gebruik stelling etc.). Onderstaande tabel toont dat er (op basis van meldingen van gemeenten) in woningen nieuw gebouwd zijn, dat er woningen aan de voorraad zijn toegevoegd door splitsing, functieverandering of iets dergelijks en dat er 867 woningen aan de voorraad onttrokken zijn door bijvoorbeeld afbraak. Dit betekent dat de woningvoorraad in 2011 in totaal 8

9 met woningen is toegenomen. Na administratieve correcties komt het CBS 2 uit op een netto groei van de Gelderse woningvoorraad van woningen. De Gelderse woningvoorraad bestond op 31 december 2011 officieel woningen. Jaar Voorraad op 1 januari Toevoeging nieuwbouw Toevoeging anderszins Onttrekkingen Netto groei woningvoorraad Woningvoorraad op 31 dec. (**) (*) Afbeelding 5: Netto groei van de Gelderse woningvoorraad van 1995 t/m 2011 *Voorlopig cijfer CBS. Het kan evt. nog verder worden bijgesteld **Door latere administratieve correcties van het CBS komt het eindtotaal niet helemaal overeen met de som van het begintotaal en de netto groei De tabel laat zien dat het aantal toevoegingen anderszins in 2011 opmerkelijk veel hoger was dan de jaren daarvoor. In eerste instantie komt als mogelijke verklaring op het vermoeden dat dit te maken heeft met de administratieve omschakeling naar de BAG. Gemeenten zijn hun bestanden grondig aan het opschonen. Er komen in dit verband verblijfsobjecten aan het licht waar in wordt gewoond, maar die in het verleden niet bij het CBS als woning zijn aangemeld. Een deel van deze objecten wordt nu toch aangemerkt als woning, i.c. verblijfsobject met woonfunctie. Toch is dit niet de volledige verklaring voor het hoge cijfer. In 2011 vielen vooral de gemeenten Ermelo, Elburg, Buren, Arnhem en Ede op met relatief grote aantallen toevoegingen anderszins. Voor een deel is de verklaring eenvoudig. In enkele van de genoemde gemeenten zijn in 2011 enkele grote functieveranderingen afgerond. Zo hebben bijvoorbeeld in de gemeente Buren ca. 450 recreatiewoningen een woonbestemming gekregen. Deze 2 Het CBS voert aan het eind van het jaar vaak administratieve correcties op de woningvoorraad uit. Van deze correcties wordt niet bijgehouden in welke categorie (nieuwbouw, toevoegingen anderszins) zij vallen en ook niet of het een huur of koopwoning betreft. Wel wordt de totale voorraad met deze woningen opgehoogd of verlaagd. Dit heeft tot gevolg dat wanneer de totale woningvoorraad aan het eind van een jaar vergeleken wordt met de totale woningvoorraad aan het begin van datzelfde jaar het verschil niet altijd gelijk is aan de netto toegevoegde woningen. 9

10 functieveranderingen heeft al iets eerder plaatsgevonden, maar het ziet er naar uit dat een groot deel van de betreffende woningen pas in 2011 bij het CBS als zodanig aangemeld is. Een ander voorbeeld is dat in de gemeente Arnhem in de loop van 2011, vooruitlopend op het naderend splitsingsverbod, een golf van woningsplitsingen plaatsvond. Dit resulteerde in toevoeging van ca. 250 woningen. Ede heeft eveneens veel meer woningsplitsingen aangemeld dan normaal, namelijk ca Het aantal onttrekkingen is daarentegen opvallend laag in vergelijking met de afgelopen jaren. Wellicht hangt dit samen met het feit dat door de recessie en de crisis op de woningmarkt grote binnenstedelijke herstructureringsprojecten, waar in veel gevallen sloop van woningen aan vooraf gaat, extra moeilijk tot realisatie komen. In onderstaand staafdiagram zijn de gegevens uit tabel 3 gevisualiseerd. Afbeelding 6: Toevoegingen, onttrekkingen en netto groei van de Gelderse woningvoorraad van 1995 t/m 2011 Meestal groeide de woningvoorraad in Gelderland relatief iets minder hard dan de nationale woningvoorraad. Sinds 2004 is dit echter veranderd en is de groei van de woningvoorraad in Gelderland relatief groter dan die van Nederland. Dit wil zeggen dat er in verhouding tot de bestaande voorraad in Gelderland meer woningen zijn opgeleverd dan in Nederland. Een mogelijke oorzaak hiervoor is het feit dat de provincie Gelderland in 2003 de strenge contingentering van de woningbouw op gemeenteniveau heeft losgelaten. Bovendien zijn er de afgelopen jaren allerlei stimulerende maatregelen geweest om de woningbouw aan te jagen. Tenslotte heeft de provincie Gelderland vanaf 2003 actief de realisatie van betaalbare woningen gestimuleerd. En dat zijn woningen waar in crisistijd nog steeds relatief veel vraag naar is. Zelfs in 2011 groeit de Gelderse voorraad aanmerkelijk sneller dan de Nederlandse voorraad. Het lijkt alsof de crisis in Gelderland minder hard toeslaat dan in overig Nederland (gemiddeld). 10

11 Afbeelding 7: Percentage groei van de woningvoorraad voor Gelderland en Nederland van 1996 t/m 2011 In het KWP3 is per regio afgesproken hoeveel woningen er de komende tien jaar worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Indien de regio s deze toevoegingen gelijkmatig over de jaren willen verspreiden zou er in % van het totaal moeten zijn toegevoegd. Dat is in alle regio s bij benadering het geval, met uitzondering van de Achterhoek en Rivierenland. Hier is de toename zo groot, dat deze regio s zouden kunnen overwegen om te onderzoeken wat hiervan de gevolgen kunnen zijn voor de toekomstige werkgelegenheid in de bouwsector. Regio Netto groei KWP3 ( ) Percentage van KWP3 Achterhoek % FoodValley % Noord-Veluwe % Rivierenland % Stadsregio % Stedendriehoek % Gelderland % Afbeelding 8: KWP3 afspraken vergeleken met feitelijke netto toevoegingen in 2011 per regio (cijfers incl. correcties CBS) 2.4 Bouwvergunningen Aan de hand van het aantal afgegeven bouwvergunningen is een schatting te maken van hoe toekomstige opleveringen van nieuwbouwwoningen eruit zullen zien. In 2011 zijn bouwvergunningen verleend, ongeveer evenveel als in 2010 en

12 Afbeelding 9: Aantal afgegeven bouwvergunningen per jaar in Gelderland van 1996 t/m 2011 Opvallend is dat er jarenlang meer vergunningen worden afgegeven dan dat er woningen worden gebouwd of dat de woningvoorraad groeit. Er bestaat dan ook een stuwmeer aan bouwvergunningen, de bouwvoorraad of pijplijn genaamd. Afbeelding 10: Gelderse bouwvoorraad (aantal afgegeven maar nog niet gereed gemelde bouwvergunningen) van 1996 t/m

13 De bouwvoorraad is sinds 2002 flink gestegen. De eerste stijging werd veroorzaakt doordat er in 2003 veel vergunningen zijn afgegeven, terwijl dat jaar qua opleveringen een absoluut dal was. Vanaf 2006 stijgt de bouwvoorraad doordat er jaarlijks meer bouwvergunningen worden afgegeven dan dat er woningen gebouwd worden. Dit leidt echter niet direct tot een overschot aan bouwvergunningen die niet meer tot oplevering van een woning gaan leiden, zoals weleens gedacht wordt. De meeste bouwvergunningen zijn hooguit enkele jaren geleden afgegeven. Slechts een klein aandeel van enkele procenten is ouder. De laatste jaren doet een groeiend aantal Gelderse gemeenten aan intrekkingsbeleid. Zij volgen daarmee de rapportage Intrekkingsbeleid bouwvergunningen die op 16 april 2008 is uitgebracht door de regio Parkstad Limburg 3. In de rapportage wordt toegelicht hoe gemeenten in het verleden afgegeven bouwvergunningen kunnen intrekken. Dat intrekken kan voordelig zijn, omdat op die manier overprogrammering wordt verkleind of zelfs ruimte ontstaat om op andere locaties nieuwe woningbouwplannen te ontwikkelen. Afbeelding 11: Vergunningen, bouwvoorraad en gebouwde woningen, 1996 t/m 2011 Het traject van het afgeven van een bouwvergunning tot de oplevering van die woning is de afgelopen periode wel langer geworden. In 1995 duurde het nog gemiddeld 14 maanden vanaf het moment dat een bouwvergunning werd afgegeven tot het moment dat de woning gebouwd was. In 2010 was dit opgelopen naar 24 maanden. In dezelfde periode is het aantal grote woningbouwprojecten ook toegenomen. In 1995 werd bijna 80% van de gebouwde woningen in projecten van minder dan 50 woningen gebouwd. De overige 20% was onderdeel van grotere projecten. In 2010 maakte minder dan 60% onderdeel uit van projecten tot 50 woningen. De toename van het aantal grotere en complexere woningbouwprojecten kan de toename van de doorlooptijd (deels) verklaren. 3 Zie: 13

14 2.5 Toekomstige ontwikkelingen Schatting netto groei woningvoorraad 2012, korte termijn In de vorige rapportage verwachtten we op basis van het aantal woningen dat op in aanbouw was, het aantal verleende bouwvergunningen, de bouwvoorraad (pijplijn) en de geluiden uit de markt dat de netto groei van de woningvoorraad in 2011 circa woningen zou bedragen. Dit zijn uiteindelijk woningen geworden. De schatting is dus behoorlijk nauwkeurig geweest. Wat is de verwachting voor 2012? Op dezelfde manier berekend komt de prognose voor 2012 uit op een netto groei van de woningvoorraad met circa woningen. Onderstaande tabel toont de schattingen per regio. Regio Vergunningen verleend in 2011 Pijplijn per In aanbouw op Prognose 2012 (netto groei woning voorraad) Achterhoek FoodValley Noord-Veluwe Rivierenland Stadsregio Stedendriehoek Gelderland Afbeelding 12: Afgegeven vergunningen in 2011, bouwvoorraad en in aanbouw genomen woningen op 1 januari 2012 en de geschatte netto groei woningvoorraad voor Per regio kunnen de cijfers nog wel fluctueren, maar wij verwachten dat de schatting van netto groei voor Gelderland als geheel redelijk nauwkeurig is. Dit zou betekenen dat het realiseren van de KWP3 afspraak om in de periode 2010 t/m woningen aan de woningvoorraad toe te voegen, ofwel gemiddeld ca per jaar, ondanks de crisis op de woningmarkt, nog steeds tot de mogelijkheden behoort. Voorspellende monitor langere termijn (komende vijf jaar) Hier gaan we in op de vraag of de woningbouw in de Gelderland de komende jaren zal stagneren als gevolg van een gebrek aan harde plancapaciteit. Op basis van de harde bestemmingsplancapaciteit (alle door een college van B&W of gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplannen, fase 1, 2 en 3) kan een inschatting gemaakt worden of er voldoende bouwmogelijkheden in vastgestelde bestemmingsplannen zijn om het afgesproken aantal woningen te bouwen. Om deze vraag te beantwoorden kijken vanaf 1 januari 2012 vooruit naar de komende vijf jaar. Daarbij gebruiken we de gegevens uit de onderstaande tabel. 14

15 Netto groei woning voorraad 2010 Netto groei woning voorraad 2011 Restopgave 2012 t/m 2016 Netto harde capaciteit op % harde capaciteit op programma Criterium KWP3 Regio ( ) Achterhoek % 70% FoodValley % 70% Noord-Veluwe % 70% Rivierenland % 70% Stadsregio % 70% Stedendriehoek % 70% Gelderland % 70% Afbeelding 13: Netto groei woningvoorraad volgens KWP3, harde plancapaciteit 2011 en % harde plancapaciteit in verhouding tot programma 2012 t/m De voorspellende monitor voor de langere termijn werkt als volgt. We nemen de regio Achterhoek als voorbeeld: Allereerst bepalen we de opgave per regio voor de komende vijf jaar. Bovenstaande tabel toont bijvoorbeeld dat voor de Achterhoek in het KWP3 is afgesproken dat de woningvoorraad groeit met woningen, ofwel gemiddeld ca. 590 per jaar. De KWP3 opgave 2010 t/m 2016 (vanaf vijf jaar vooruit) is dan ongeveer 7 jaar x 590 = woningen. Omdat in 2010 en 2011 de netto groei resp. 493 en 894 woningen bedroeg, is de restopgave t/m woningen netto groei. Vervolgens gaan we na hoe deze restopgave zich verhoudt tot de harde plancapaciteit. De harde plancapaciteit op bedroeg woningen, ofwel 179% van de restopgave. Tenslotte hebben we een criterium nodig om te bepalen of de harde plancapaciteit evident een belemmerende factor is voor het realiseren van voldoende groei van de woningvoorraad. Gemiddeld duurt het 3,5 jaar voordat harde plancapaciteit tot opgeleverde woningen leidt. Dat betekent dat op 1 januari 2012 voor de periode van vijf jaar (tot en met 2016) ongeveer 3,5 gedeeld door 5, ofwel 70% (het criterium!), van alle gewenste nieuwbouw, de restopgave voor die vijf jaar, al in harde plancapaciteit beschikbaar moet zijn. In de Achterhoek is 170% beschikbaar. Conclusie: gebrek aan harde plancapaciteit is de komende jaren niet een belemmerende factor bij het realiseren van de KWP3 afspraken. Conclusie: uit bovenstaande tabel blijkt dat alle regio s over ruim voldoende harde plancapaciteit beschikken. Sterker nog: er zijn al bijna genoeg harde plannen om de hele woningbouwopgave van het KWP3 voor de periode van 2010 t/m 2019 te realiseren. Mocht de nieuwbouw de komende jaren tegenvallen, dan is gebrek aan harde plancapaciteit in ieder geval niet de oorzaak. 2.6 De Gelderse woningmarkt in crisistijd Om te weten in welke mate de crisis invloed heeft op de Gelderse woningmarkt nemen we hieronder achtereenvolgens de ontwikkelingen in de nieuwbouw en in de bestaande voorraad onder de loep. Nieuwbouw 15

16 De provincie Gelderland heeft de afgelopen jaren geprobeerd om de nieuwbouw aan te jagen. In 2003 werden extreem weinig nieuwe woningen opgeleverd, namelijk slechts In de jaren daarna steeg de nieuwbouw tot boven de nieuwe woningen per jaar in 2008 en Het lijkt alsof de crisis in Gelderland zich voor het eerst liet gelden in De nieuwbouw zakte in dat jaar terug naar ca nieuwe woningen. Bedrijven kregen het moeilijker. De eerste bedrijven sloten hun deuren, personeel kwam op straat te staan en de bouwsector kromp. In de pers verschenen berichten dat de woningbouw in ons land is ingestort. Vervolgens werden in 2011 in Gelderland nieuwe woningen opgeleverd. Iets meer dus, maar zeker niet op het niveau van 2008 en Rekening houdend met onttrekkingen (o.m. sloop) en toevoegingen anderszins bedroeg de netto groei van de woningvoorraad respectievelijk (2008), (2009), (2010) en (2011) woningen. In het besef dat bedrijfssluitingen zeer pijnlijk zijn voor alle betrokkenen, kiezen we toch voor een kritische benadering. Om te weten of er in een jaar te weinig woningen worden gebouwd, moet je namelijk weten wat de opgave voor dat jaar is. Met hoeveel woningen zou de Gelderse woningvoorraad jaarlijks moeten groeien? Volgens het KWP3 is de opgave om de Gelderse woningvoorraad van 2010 t/m 2019 met ca woningen te laten groeien, ofwel gemiddeld ca gemiddeld per jaar. De groei van woningen in 2010 blijft daar te ver onder, maar de groei van woningen in 2011 is ronduit goed te noemen. Conclusie: we kunnen dan ook niet zeggen dat als gevolg van de crisis in Gelderland de woningbouw is ingestort. Wat kunnen we zeggen over de komende jaren? Bouwvergunningen: de verlening van bouwvergunningen is in 2011 gewoon doorgegaan. Er zijn wederom meer bouwvergunningen afgegeven dan dat er vergunningen gereed gemeld zijn. De bouwvoorraad, het aantal afgegeven maar nog niet gereed gemelde bouwvergunningen, heeft met vergunningen een historische omvang bereikt: nog nooit was de bouwvoorraad zo groot. Er zijn ruim voldoende bouwvergunningen in voorraad om de opgave van woningen per jaar (netto groei van de woningvoorraad) te kunnen realiseren. Harde bestemmingplan capaciteit: deze is eveneens enorm hoog. De meeste regio s en gemeenten hebben per 1 januari 2012 de vereiste bouwcapaciteit voor (nagenoeg) hun hele KWP3 opgave tot en met 2019 in harde bestemmingsplannen vastgelegd. Soms is zelfs sprake van overcapaciteit aan harde plannen. Mocht de nieuwbouw de komende jaren tegenvallen, gebrek aan harde plancapaciteit is in ieder geval niet de oorzaak. Volgens de hierboven gegeven schatting op basis van de in 2011 afgegeven vergunningen, de bouwvoorraad (bouwvergunningen in de pijplijn) en het aantal woningen dat op in aanbouw was, luidt de verwachting dat de Gelderse woningvoorraad in 2012 met ca woningen zal groeien. Het ziet er dan ook niet naar uit dat de woningbouw in Gelderland in de nabije toekomst als gevolg van de crisis zal instorten. Bouwbedrijven in Gelderland? Hoe is het mogelijk dat ondanks de positieve conclusies en verwachtingen inmiddels heel wat (ook Gelderse) bouwbedrijven hun deuren hebben moeten sluiten? Het antwoord op deze vraag is niet gemakkelijk. Kennelijk beschikt de bouwwereld over voldoende capaciteit om in Gelderland meer dan en landelijk zelfs rond de nieuwe woningen op te leveren. Dat is althans in 2008 en 2009 gebeurd. Dergelijke aantallen hoeven in de toekomst 16

17 waarschijnlijk nooit meer te worden gerealiseerd. De Gelderse opgave voor de jaren 2010 t/m 2019 wordt althans geraamd op ca woningen (netto groei van de woningvoorraad), ofwel gemiddeld ca per jaar. Vanwege de demografische ontwikkelingen en het bereiken van een (nagenoeg) volledig ontspannen woningmarkt zal deze opgave in de toekomst eerder afnemen dan groeien. Het ziet er naar uit dat, los van de crisis, de capaciteit van de bouwwereld groter is dan waar gezien de opgave behoefte aan is. Bedrijven sluiten hun deuren vanwege de crisis, maar ook zonder crisis zouden we vandaag de dag waarschijnlijk te maken hebben met bedrijfssluitingen. Hier bovenop komt het gegeven dat het aantal transacties/verhuizingen in de bestaande voorraad sterk is gedaald. Omdat een verhuizing vaak een natuurlijke aanleiding is voor een opknapbeurt, is er ook om deze reden mogelijk minder werkgelegenheid. Het consumentenvertrouwen is relatief laag. Veel huishoudens stellen grotere investeringen uit. Met o.m. de isolatieregeling voor bestaande woningen heeft de provincie Gelderland in 2011 mede geprobeerd om de werkgelegenheid in de bouw te vergroten. Zij zet dit beleid in 2012 voort. Andere focus voor bouwbedrijven? Op grond van de cijfers verwachten wij dat bouwbedrijven die gespecialiseerd zijn in (grote) nieuwbouwprojecten het in de toekomst steeds moeilijker zullen krijgen. De verdienmogelijkheden in de nieuwbouw zullen in de toekomst geleidelijk afnemen. Wij verwachten echter dat de verdienmogelijkheden in de kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad zullen groeien. De vraag naar bedrijven die woningen kunnen renoveren, verduurzamen en geschikt maken voor bewoning door ouderen zal toenemen. Voor bouwbedrijven die zich focussen op de bestaande woningvoorraad zien wij de komende jaren in toenemende mate kansen. Impulsplan provincie Gelderland Op 9 november 2011 hebben Provinciale Staten van Gelderland motie 79 Impuls voor de Gelderse woningmarkt aangenomen. Provinciale Staten zagen een aantal knelpunten op de Gelderse woningmarkt, deels voortkomend uit de recessie, en ze streefden naar instrumenten om de woningmarkt te stimuleren. Dit heeft geleid tot de ontwikkeling van het impulsplan, dat in de loop van 2012 nadere uitwerking krijgt. In het kort: PS hebben een budget van 20 miljoen beschikbaar gesteld voor een projectgerichte aanpak, eventueel aangevuld met het op beperkte schaal (projectgebonden) verstrekken van startersleningen. Het Impulsplan richt zich ook op de aanpak van leegstaand commercieel vastgoed (kantoren, detailhandel en bedrijven) en het Langer zelfstandig wonen (o.m. voor ouderen). Zie voor meer informatie over het impulsplan paragraaf 2.8 over het Coalitieakkoord. Bestaande voorraad De situatie in de bestaande voorraad geeft een volstrekt ander beeld dan de nieuwbouw. De gevolgen van de recessie zijn in bijna iedere Gelderse straat te zien. Er staan veel meer woningen te koop dan enkele jaren geleden, de gemiddelde tijd dat ze te koop staan is in Gelderland toegenomen van ca. 150 dagen in 2007 naar meer dan 250 dagen in 2011 (bron: Kadaster). Bovendien dalen de gemiddelde verkoopprijzen. Onderstaande grafiek toont de verschillen voor de Gelderse regio s. 17

18 Afbeelding 14: Gemiddelde verkoopprijzen in de Gelderse regio s (bron: Kadaster) Gemeenten passen inmiddels de WOZ-waarde van veel woningen naar beneden aan. Omdat de meeste gemeenten tegelijkertijd de belastingtarieven verhogen, levert dit voor de burger meestal geen lastenverlichting op. Hierboven is de verwachting uitgesproken dat in de toekomst de verdienmogelijkheden voor bedrijven in de bestaande voorraad zullen groeien. Op korte termijn zal dat echter nog niet zo vlotten. Wij verwachten dat de crisis verder over zijn hoogtepunt moet zijn en het consumentenvertrouwen moet groeien voordat consumenten op grotere schaal in hun woningen investeren. Het valt nog niet te zeggen hoe lang dat duurt. 2.7 Kwalitatieve aspecten van de woningvoorraad Huurwoningen Van de in 2011 nieuw gebouwde woningen is 36% een huurwoning. Er zijn echter ook huurwoningen aan de woningvoorraad onttrokken door sloop en verkoop. In onderstaande grafiek is af te lezen dat het aantal onttrekkingen sinds eind jaren negentig (met uitzondering van 2005) aan het toenemen is. Het aantal onttrekkingen in 2010 is lager dan dat in 2009 en in 2011 is deze daling nog veel forser. Deze daling hangt waarschijnlijk samen met de economische recessie. Er worden minder woningen gesloopt, omdat een herstructurering pas start zodra de nieuw te bouwen woningen voor het overgrote deel verkocht zijn. Naar verwachting is de daling van het aantal onttrokken woningen tijdelijk. 18

19 Afbeelding 15: Onttrekkingen aan de woningvoorraad in de huur- en koopsector vanaf 1991 t/m 2011 Onttrekkingen vinden de laatste jaren vooral in de huursector plaats. In dat opzicht is 2011 afwijkend, want in dat jaar is ongeveer de helft van de onttrokken woningen is een huurwoning (47%). Het totale aandeel huur in de netto groei van de woningvoorraad is in 2011 gelijk aan het percentage huur in de nieuwbouw en bedraagt 36% (zie onderstaande tabel). Gelderland Huur Koop Totaal % Huur Nieuwbouw Toevoegingen anderszins Onttrekkingen Administratieve correcties* Netto toevoegingen Afbeelding 16: Toevoegingen en onttrekkingen aan de woningvoorraad in de huur- en koopsector in 2011 In KWP3 verband is afgesproken dat 18% van de netto toevoegingen in de huursector plaatsvindt. Dat wordt in 2011 met 36% huur ruimschoots gehaald Totaal KWP3 Netto toevoegingen Netto toevoegingen huur % huur Afbeelding 17: Totaal netto toevoegingen en toevoegingen in de huursector, 2005 t/m 2011 en KWP3 percentage (exclusief verkoop van huurwoningen) 19

20 Het relatief hoge percentage huurwoningen van 2011 kan op verschillende manieren in verband worden gebracht met de recessie. Voor een deel wordt het veroorzaakt doordat corporaties soms ook nieuwe koopwoningen ontwikkelen, meestal als onderdeel van een bouwplan waar tevens huurwoningen deel van uitmaken. Deze nieuwbouwwoningen verkopen in de huidige stagnerende markt moeilijker, waardoor de corporaties niet zelden besluiten om de nieuwe woningen eerst te verhuren en ze pas over een aantal jaren in de verkoop te doen. Soms zijn corporaties ontwikkelaars van dienst door wat meer woningen af te nemen op plekken waar de verkoop slecht loopt. Zo kan een stagnerend plan dan toch doorgaan. Het jaar 2010 liet met een netto groei van de huurvoorraad van woningen een dip in de realisatie van huurwoningen zien. Door het hoge aandeel huur in de nieuwbouw lijkt het erop dat de Gelderse corporaties anticyclisch investeren! Zonder het aantal verkochte huurwoningen mee te rekenen is in 2011 sprake van een netto groei van de huurvoorraad met woningen. In absolute zin is de huurwoningvoorraad maar licht gegroeid, met 518 woningen. Dat komt omdat er in 2011 eveneens ca huurwoningen door corporaties zijn verkocht. Bij het bepalen of het totaal aantal huurwoningen op de Gelderse woningmarkt toeneemt, moet rekening gehouden worden met het feit dat er ook huurwoningen verkocht worden. De cijfers over het aantal verkochte huurwoningen in Gelderland komen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Onderstaande tabel geeft aan hoeveel woningen er door corporaties in Gelderland per jaar zijn verkocht. Jaar Verkoop huurwoningen aan huurders Verkoop huurwoningen aan overige toekomstige bewoners Totaal (*) Totaal (5.536) (5.211) Afbeelding 18: Verkoop van huurwoningen in Gelderland, 2005 t/m 2011 (Uitsplitsing 2011 onbekend; bron: Centraal Fonds Volkshuisvesting) (*)Voorlopig cijfer Interessant is dat de verkoop aan (zittende) huurders de afgelopen jaren gestaag is afgenomen. Dit is in lijn met het algemene beeld dat huurders vanwege de recessie (vanaf ca. 2007) en de aangescherpte hypotheekeisen minder in staat en bereid zijn tot het kopen van een woning. Opmerkelijk is echter dat corporaties in toenemende mate huurwoningen verkopen aan derden. Het totale aantal verkopen van huurwoningen door corporaties, dus zowel aan huurders als aan niet-huurders, is de afgelopen jaren tot en met 2010 zeker niet gedaald. Met behulp van deze cijfers is een inschatting gemaakt van de Gelderse woningvoorraad verdeeld naar eigendom van de woning. De onderstaande grafiek laat een redelijk stabiele omvang van het aantal huurwoningen zien, in ieder geval vanaf ca. 2006, en een sterk stijgend 20

21 aantal koopwoningen. Dit heeft tot gevolg dat, waar in 1990 de verhouding van huur en koop nog 50/50 was, dat nu minder dan 40/60 is Verdeling van de woningvoorraad per 1 januari naar huur en koop Gelderland, Koop Huur Afbeelding 19: Verdeling van de woningvoorraad naar huur en koop, per 1 januari, 1991 t/m Nultredenwoningen In KWP3-verband is ten aanzien van ouderenwoningen gekozen voor het predicaat nultredenwoning met dezelfde definitie die het rijk hanteert in het landelijke Woon Onderzoek Nederland 2009 (WoON 2009). Definitie nultredenwoning Een nultredenwoning is een woning die extern en intern toegankelijk is. Een woning is intern toegankelijk als de primaire vertrekken (keuken, toilet, bad- of douchegelegenheid en tenminste één slaapkamer) zonder traplopen te bereiken zijn vanuit de woonkamer. Als de primaire vertrekken bereikbaar zijn met een voorziening zoals een traplift, is de woning dus ook intern toegankelijk. Een woning is extern toegankelijk als de woonkamer vanaf de straat bereikbaar is zonder trappen te hoeven lopen (definitie WoON 2009). In het KWP3 is afgesproken dat voor Gelderland gemiddeld 68% van de nieuwbouw een nultredenwoning zal zijn. Deze grote behoefte aan nultredenwoningen is een gevolg van het groeiende aantal ouderen (65+). Volgens de Bevolkingsprognose Gelderland 2012 neemt het aandeel ouderen toe van 15,7% in 2010 naar 18,3% op 1 januari 2015 en 20,7% op 1 januari Dit komt neer op een groei van het aantal ouderen met ca personen, ofwel ca huishoudens tot Tot 2020 betekent dit een groei van personen met een leeftijd van 65+ en zo n huishoudens met tenminste één lid van 65+. Het effect van een aandeel van 68% geschikt voor ouderen in de nieuwbouw op de totale Gelderse woningvoorraad is beperkt. Als 68% van de nieuwbouw van 2010 t/m 2019 uit ouderenwoningen bestaat, neemt het aandeel in de totale woningvoorraad naar verwachting toe van 24% naar ca. 28% (netto). 21

22 Het aandeel nultredenwoningen in de nieuw gebouwde woningen van de afgelopen jaren is ieder jaar toegenomen. In 2005 bedroeg het aandeel nog geen kwart van het totaal aantal toegevoegde woningen. In 2010 is het aandeel al bijna opgelopen tot de helft van alle toegevoegde woningen. Dit is lager dan het streefpercentage van 68% dat in KWP3 is afgesproken. Desalniettemin wordt door alle partijen hard gewerkt aan het gereed maken van de woningvoorraad voor de naderende vergrijzing. Periode KWP3 % nultreden Afbeelding 20: Netto percentage nultredenwoningen, 2005 t/m 2011 in vergelijking tot KWP3. Uit de voorgenomen woningbouwplannen van de gemeenten kan geconcludeerd worden dat zij zich nog steeds inzetten om redelijk grote aantallen nultredenwoningen te realiseren. Er is echter wel sprake van een terugloop in het aantal nultreden woningen in de bouwplannen ten opzichte van vorig jaar. Dit zou een effect van de kredietcrisis kunnen zijn. Van de woningen die al in aanbouw zijn, is 33% een nultredenwoning (vorig jaar 41%). Voor de plannen die betrekking hebben op de periode tot 2013 bedraagt het aandeel nultredenwoningen 31% (vorig jaar 35%). Van de vraag naar nultredenwoningen verwachten wij dat deze vooral in de wat verdere toekomst groot zal zijn, wanneer de babyboomgeneratie in toenemende mate met ouderdomsgebreken te kampen krijgt. Aangezien er in het huidige economische klimaat alleen gebouwd wordt wat gemakkelijk verkocht wordt, zou er sprake kunnen zijn van een crisis-effect. Het aandeel nultredenwoningen in de bouwplannen voor de komende jaren mag dus nog wat opgeschroefd worden, ook al werden deze woningen anno 2011 nog niet in grote aantallen afgezet. Planning Bruto% nultreden Bruto totaal Netto totaal Harde plannen Reeds in aanbouw * Start bouw t/m 2013 (incl. in aanbouw) Totale plannen Afbeelding 21: Totaal aantal plannen (bruto en netto) in Gelderland per 1 januari 2011 en bruto percentage nultredenwoningen daarin. *Er zijn woningen concreet in aanbouw genomen. De restcapaciteit van deze plannen bedraagt woningen. De provincie Gelderland stimuleert en ondersteunt de tendens dat mensen zelf kiezen waar en hoe ze willen wonen. Woningbehoefteonderzoek geeft aan dat onder ouderen vraag bestaat naar nultredenwoningen. Het valt te verwachten dat deze vraag vanwege de voortschrijdende vergrijzing de komende decennia nog verder toeneemt. Daarnaast is bekend dat veel senioren het liefst zo lang mogelijk in de eigen woning en de eigen buurt willen blijven wonen. Het huis voelt vertrouwd, de kinderen zijn er geboren en er is een goed contact met de buren opgebouwd. Dit maakt dat het belangrijk is nu alvast rekening te houden met deze ontwikkelingen. In het KWP3 zijn in iedere regio afspraken gemaakt over het beter voldoen aan de geconstateerde vraag naar nultredenwoningen. Op meerdere manieren kunnen er meer woningen beschikbaar komen voor de doelgroep: 22

23 a. meer nieuwbouwwoningen realiseren als nultredenwoning, b. bestaande woningbouw aanpassen naar nultreden, c. nultredenwoningen zorgvuldiger aan ouderen toewijzen. De provincie ziet het als haar verantwoordelijkheid oplossingen voor problemen op de woningmarkt te bevorderen. Zij doet dat in het belang van de Gelderse burgers en vooral van de zwakkere partijen op de woningmarkt. De provincie bouwt echter niet zelf, maar neemt gezien haar verantwoordelijkheid de rol op zich partijen die betrokken zijn bij de woningbouw te voorzien van de juiste stimulans en ondersteuning om het doel voorzien in de vraag naar nultredenwoningen te realiseren. De provincie hanteert hiervoor de volgende instrumenten: De doorzonscan: een scan van de woningvoorraad van een gemeente of woningcorporatie om na te gaan waar woningen staan die in potentie geschikt zijn om aan te passen tot nultredenwoning. Een meerderheid van gemeenten en corporaties heeft de scan uitgevoerd. Resultaat is dat het aanpassen van bestaande woningen voor ouderen bij gemeenten en corporaties nu meer op de agenda staat. De regeling Opplussen : in het kader van de regeling opplussen, waarin gemeenten en corporaties financiële steun konden verkrijgen voor de opzet van een traject opplussen, lopen momenteel lokaal ca. 20 initiatieven. In 2011 is aan de hand van deze initiatieven de Leidraad opplussen ontwikkeld. Daarmee kunnen gemeenten en corporaties zelf beter onderbouwd aan de gang. Jaarlijks vindt de expertmeeting opplussen plaats. Tijdens deze bijeenkomst worden de ervaringen van voorbeeldtrajecten en nieuwe inzichten gedeeld met gemeenten en corporaties. De huistest: deze is door de provincie in 2010 aangekocht en beschikbaar gesteld aan gemeenten. De huistest is zowel geschikt voor huurders als voor bewoners van een koopwoning en ondersteunt ouderen om hun woning aan te passen. De huistest vormt daarbij een onderdeel van het plan van aanpak en het communicatieplan. Vanuit het opplussen van woningen, zowel bouwkundig als thuistechnologisch (domotica), wordt de koppeling gemaakt met de toenemende problematiek van dementie. Aan de hand van een onlangs door de provincie uitgevoerd onderzoek blijkt dat het aantal dementerende ouderen de komende tien jaar in Gelderland fors zal toenemen. Naast het bouwen van kleinschalige woonvoorzieningen kan hierbij ook gedacht worden aan ondersteuning van dementie in de thuissituatie. Om deze ontwikkelingen goed vorm en inhoud te geven en om te bevorderen dat gemeenten, corporaties en zorg- en welzijnspartijen dit kunnen vertalen in goede projecten waar alle aspecten in samenhang worden opgepakt is procesondersteuning en begeleiding noodzakelijk. De provincie zet in navolging van de regeling opplussen vanaf de tweede helft van 2012 hierop in via het Impulsplan wonen. Langer zelfstandig wonen speelt in het kader van het Impulsplan een belangrijke rol Betaalbare woningen Onder betaalbare woningen werden in het Gelderse kwalitatieve woonbeleid in 2010 de volgende categorieën woningen verstaan: koopwoningen met een koopprijs van maximaal v.o.n. (in de Stadsregio Arnhem Nijmegen maximaal ), zonder indexatie; 23

24 alle huurwoningen onder de huurgrens die geldt in het kader van de huurtoeslag van 652,52 per maand (per 1 juli 2009), rekening houdend met jaarlijkse indexatie. Er bestaat een verband tussen betaalbare woningen en starterswoningen. Starters zijn personen die een zelfstandige woning op de woningmarkt zoeken zonder een zelfstandige woning leeg achter te laten. In veel gevallen betreft het jongeren die voor het eerst een zelfstandige woning zoeken. Het kunnen echter ook mensen zijn die vanwege relatie beëindiging een woning zoeken of die voorheen in een (zorg)instelling woonden. De meeste starters zoeken een betaalbare woning. De provincie Gelderland wil starters helpen door de realisatie van voldoende betaalbare woningen te bevorderen. Met andere woorden: het Gelderse woonbeleid verstaat onder starterswoningen hetzelfde als onder betaalbare woningen. In het KWP3 is afgesproken dat de toevoeging van betaalbare woningen in Gelderland gemiddeld 31% van de totale woningproductie bedraagt. Dit percentage wordt in 2011 ruimschoots gehaald. Periode KWP3 % betaalbaar Afbeelding 22: Netto percentage betaalbare woningen, 2005 t/m 2011 in vergelijking tot KWP3 Het hoge aandeel betaalbare woningen is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de effecten van de Stimuleringsregeling Goedkope Woningbouw (SGW). In het kader van deze regeling zijn met de helft van de Gelderse gemeenten uitvoeringscontracten gesloten over de realisatie van in totaal ruim betaalbare woningen in de jaren 2007 t/m 2010 met een doorloop in Hoewel uiteindelijk niet alle individuele gemeenten hun doel volledig hebben gehaald, overstijgt het totale aantal betaalbare woningen in de SGW gemeenten de De gemeentelijke woningbouwplannen bestaan net als vorig jaar voor 32% uit betaalbare woningen. Van de harde plannen is het aandeel betaalbaar eveneens 32% (vorig jaar 33%). Van de plannen die (deels) in aanbouw zijn is 37% een betaalbare woning (vorig jaar 36%) en in de plannen voor de nabije toekomst (start bouw vóór 2013) is dat net als vorig jaar 36%. In het KWP3 is afgesproken dat van de netto groei van de woningvoorraad 31% een betaalbare woning zou zijn. Om een aandeel van 31% betaalbaar in de netto groei van de woningvoorraad te realiseren, zou het aandeel betaalbaar in de nieuwbouwproductie (bruto) ca. 49% moeten bedragen. Sloopwoningen zitten namelijk relatief vaak in het goedkope segment. De gemeenten in Gelderland zijn goed op weg om meer betaalbare woningen te bouwen maar zitten met hun buowplannen nog niet helemaal op het KWP3 niveau. Planning Bruto% betaalbaar Bruto totaal Netto totaal Harde plannen Reeds in aanbouw * Start bouw t/m 2012 (incl. in aanbouw) Totale plannen Afbeelding 23: Totaal aantal plannen (bruto en netto) in Gelderland per 1 januari 2011 en bruto percentage betaalbare woningen daarin. 24

25 (* Er zijn woningen concreet in aanbouw genomen. De restcapaciteit van deze projecten bedraagt woningen.) 2.8 Coalitieakkoord Het Coalitieakkoord Uitdagend Gelderland voor de periode bevat over wonen de volgende passage: Wonen - De juiste woning op de juiste plaats. Dat is het uitgangspunt van de provincie Gelderland voor dit beleidsterrein. Dat betekent dat gemeenten uitsluitend die woningen realiseren waaraan behoefte is. Daarom is de regionale afstemming van de programmering noodzakelijk, want de regionale verschillen in woningbehoefte zijn enorm. In de komende jaren zal een grote beweging als gevolg van de demografische ontwikkelingen op gang komen. Het huidige aanbod zal niet volledig aansluiten op de vraag. De provincie blijft aanspreekbaar bij het aanjagen en ontwikkelen van innovatieve concepten die het mensen mogelijk maken om zo lang mogelijk thuis te blijven wonen. Dit komt tegemoet aan de behoefte van mensen en kan stijgende zorglasten voorkomen. Daarnaast blijft aandacht voor woningen voor specifieke doelgroepen van belang. Ook nieuwe concepten als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap worden gestimuleerd. In de Uitvoeringsagenda 2011 e.v. wordt dit nader ingevuld in de volgende vier speerpunten voor wonen: 1) Actualisatie provinciaal Woonbeleid: kader voor kwaliteit en maatwerk in de regio s Het provinciebestuur wil in deze bestuursperiode het kwalitatief woonbeleid voortzetten, samen met gemeenten, woningcorporaties en andere partners. Daarbij denkt men aan het opstellen van een gezamenlijke regionale woonagenda. De regionale woonagenda s worden medio 2012 in alle regio s aan de orde gesteld. 2) Investeren in binnenstedelijke locaties De provincie wil de gezamenlijke aanpak van complexe binnenstedelijke gebieden blijven stimuleren. Provinciale steun is er voor projecten waarbij sprake is van een aanzienlijke kwaliteitsimpuls voor een locatie en waar een volkshuisvestelijke differentiatie wordt gerealiseerd. Idem voor gevallen waar herstructurering wordt ingezet in de verdunningsopgave. In 2011 zijn door Provinciale Staten o.m. de volgende twee moties vastgesteld: motie 35 d.d. 29 juni: Beweging in de woning- en kantorenmarkt; motie 79 d.d. 9 november 2011: Impuls voor de Gelderse woningmarkt. Deze moties hebben geleid tot de ontwikkeling van het Impulsplan Gelderse woningmarkt, waarin de provincie er voor kiest om aan de Gelderse woningmarkt een impuls te geven via een projectgerichte aanpak, eventueel aangevuld met het op beperkte schaal (projectgebonden) verstrekken van startersleningen. De aanpak van leegstaand van commercieel vastgoed (kantoren, detailhandel en bedrijven) en het Langer Zelfstandig Wonen (o.m. voor ouderen) worden daarin meegenomen. Omdat het gaat om projecten die de woning- en kantorenmarkt weer in beweging moeten krijgen en die bovendien een impuls moeten geven aan werkgelegenheid is het belangrijk dat ze op 25

26 korte termijn van start kunnen gaan. Bij alle projecten is sprake is van een knelpunt met maatschappelijke impact dat wordt verholpen en waarbij bovendien wordt samengewerkt tussen alle betrokkenen: winst en verlies worden gedeeld en partijen leveren gezamenlijk een uiterste inspanning om de begroting rond te krijgen. Aan de hand van de volgende criteria wil de provincie de projecten selecteren die voor een bijdrage in aanmerking komen: - het gaat om binnenstedelijk bouwen; - er is sprake van functieverandering van leegstaande gebouwen (bijv. kantoren); - herstructurering als verdunningsopgave; - er is sprake van revitalisering van kernen in krimpgebieden; - het project is gericht op langer zelfstandig wonen; - er is sprake van een innovatief concept. 3) Samenwerken aan langer zelfstandig wonen De provincie wil in de nieuwe bestuursperiode verder met de aanpak voor langer zelfstandig wonen. Zij wil concepten blijven ondersteunen waarbij ouderen en mensen met een beperking zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving thuis kunnen blijven wonen. 4) Stimuleren van nieuwe woonvormen, innovaties en duurzaamheid De provincie blijft initiatieven voor nieuwe, innovatieve woonvormen ondersteunen, vooral in de bestaande woningvoorraad of wanneer ze doorstroming bevorderen. Hetzelfde geldt ook voor projecten op het gebied van duurzaamheid, verlaging van de woonlasten of het bedienen van bijzondere doelgroepen, bijvoorbeeld Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Bij de speerpunten Klimaat en Energie staat bovendien nog het volgende relevante punt: Energiebesparing bestaande bouw De provincie wil een vervolg geven aan de succesvolle regeling voor energiebesparing voor particuliere huiseigenaren. Zij wil verbreden naar energiebesparing in de huursector en bekijken of dit kan met de inzet van revolverende middelen. In volgende monitoringsrapportages doen wij verslag van de ontwikkelingen op het gebied van de bovenstaande punten. 26

27 2.9 Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing Onder de noemer stedelijke vernieuwing is in Gelderland een groot aantal projecten in voorbereiding of in uitvoering, waarbij het doel is de kwaliteit van gebouwen en omgeving te verbeteren. Voor een deel van die projecten stelt de rijksoverheid een financiële bijdrage beschikbaar uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). In 2010 is de derde ISV3 periode gestart (2010 t/m 2014). Om een gerichte inzet van middelen te bereiken en versnippering van middelen te voorkomen, legt Gelderland - net als in de vorige periode - prioriteit bij herstructurering van woonwijken en het transformeren van bedrijfsterreinen tot woongebieden. Om de effecten van de crisis voor de woning(bouw)markt zoveel mogelijk te beperken is er voor gekozen met het ISV-3 budget vooral programma s en projecten te ondersteunen die op korte termijn (voor 2013) uitgevoerd kunnen worden. Uit contacten met gemeenten, corporaties en ontwikkelaars blijkt dat de stagnatie op de woningmarkt dermate ernstig is dat ook programma s en projecten, die in 2010 nog snel uitvoerbaar leken, vertraging oplopen. Programmagemeenten Veel grotere Gelderse gemeenten hebben een structurele stedelijke vernieuwingsopgave. Voor de tien programmagemeenten is er in de ISV3-periode ca. 15 miljoen beschikbaar. Met deze gemeenten zijn in 2010 afspraken gemaakt over de te realiseren doelen. Uit de voortgangsrapportages over 2011 blijkt in het algemeen dat de realisatie minder snel gaat dan gedacht, maar dat realisatie binnen de ISV-3 periode nog steeds haalbaar wordt geacht. Projectgemeenten Voor kleinere gemeenten met een meer incidentele opgave is er een projectenregeling. Aan het begin van de ISV-3 periode was er voor deze gemeenten 8.4 miljoen beschikbaar. Voor geluidssanering was er daarnaast nog ruim 2 miljoen. Sinds hebben 25 projecten een bijdrage ontvangen. Daarvan zijn er dertien in 2011 toegekend voor een bedrag van 4.5 miljoen. Voor geluidssanering is in 2011 voor 1,5 miljoen aan bijdragen toegekend. Aangevuld met rente en vrijvallend budget is er voor 2012 aan ISV middelen nog 2,3 miljoen beschikbaar waarvan 1.2 voor bodemsanering en voor geluidsanering Duurzaamheid Veel gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars onderschrijven het belang van duurzaam bouwen en het duurzamer maken van de bestaande woningvoorraad. Voor een belangrijk deel beslissen partijen op landelijk niveau de koers, bijvoorbeeld met de aanscherpingen van het Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) in het bouwbesluit en het convenant energiebesparing corporatiesector tussen Aedes, de Woonbond en de toenmalige ministeries VROM en WWI. Dit convenant is in juni 2012 geactualiseerd. De opgave van duurzaamheid ligt voor een deel in de nieuwbouw en het verbeteren van producten en werkprocessen. De meeste winst valt echter te halen in bestaande woningen die slecht zijn geïsoleerd. Om onze maatschappelijke partners te ondersteunen in hun (en onze) duurzaamheidsambities zet de provincie Gelderland een aantal instrumenten in. Het gaat om investeringen en het ontwikkelen en delen van kennis. Inzet van het KWP3 In het KWP3 ( ) hebben de gemeenten, corporaties en regio s aangegeven regionale ambities uit te willen werken over duurzaamheid en energiebesparing in de (bestaande) 27

28 woningvoorraad. In de regio s lag het accent in 2011 op de totstandkoming van de binnenregionale verdeling en minder op de kwalitatieve aspecten van de woningmarkt. Het KWP3 bevat ook afspraken over woonlasten. Een oriënterend onderzoek over een woonlastenbenadering is begin 2011 uitgevoerd in samenwerking met een aantal gemeenten en corporaties. Hieruit is gebleken dat het moeilijk is om de woonlastenbenadering te implementeren. Enerzijds omdat er veel factoren zijn die moeten worden meegewogen voor een berekening van de netto lasten. Anderzijds omdat er veel partijen zijn, naast gemeenten en corporaties ook banken, makelaars e.d., die dan op dezelfde wijze deze factoren zouden moeten meten. Subsidieregeling voor eigenaar-bewoners in klimaatprogramma In de herfst van 2010 is gestart met de provinciale isolatieregeling voor koopwoningen. Bewoners met een eigen woning kunnen een maximum subsidie krijgen van 500,- voor de isolatie van hun dak, gevels en vloer. Gemeenten voeren deze regeling uit met de middelen en ondersteuning van de provincie. Voor 2010 is hiervoor 1,4 miljoen beschikbaar gesteld en voor ,6 miljoen euro plus een extra 1,4 miljoen in het najaar. In 2011 zijn 52 gemeenten bezig met de isolatieregeling, in 2012 zijn dat er 53. Met het budget van 2010 en 2011 kunnen minimaal woningen aangepakt worden. De ervaring is dat het tempo tussen de gemeenten verschilt, afhankelijk van de inzet van de gemeente zelf, actieve bedrijven of enthousiaste bewoners. Een aantal gemeenten pakt dit regionaal op. Inzet energieconsulent voor advisering De provincie stelde energieconsulenten aan gemeenten en corporaties beschikbaar. De energieconsulenten maakten deel uit van het provinciale prioritaire programma Klimaat en Energie dat eind 2011 afliep. Hun taak was om te adviseren over de technische en procesmatige implementatie van duurzaamheidsmaatregelen in (renovatie)projecten. In de afgelopen vier jaar ondersteunden consulenten projecten. In het begin betrof het vooral nieuwbouwprojecten, maar de laatste tijd lag het zwaartepunt meer in de bestaande bouw. Woonparken Om de transitie naar energieneutrale woningbouw te stimuleren werkt de provincie sinds 2008 samen met een aantal gemeenten in het project Woonpark Gelderland. In deze gemeenten worden wijken gerealiseerd met woningen die 60% zuiniger zijn in woninggebonden en huishoudelijk energiegebruik, dan woningen die weliswaar voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit maar geen extra maatregelen bevatten. De provincie ondersteunt het tot stand komen van deze wijken en organiseert daaromheen een proces van kennisontwikkeling en kennisdelen. De wijken bevinden zich in Oude IJsselstreek, Montferland, Ede en Nijmegen. Aandachtspunt ook hier zijn de woonlasten Opdrachtgeverschap bij nieuwbouw De provinciale Woonvisie heeft als titel Keuzevrijheid en identiteit. Deze titel is gekozen vanuit de opvatting dat mensen hun individuele woonwensen zo goed mogelijk zouden moeten kunnen vervullen, uiteraard binnen de persoonlijke (financiële) mogelijkheden. Zo zouden er keuzemogelijkheden moeten zijn op het gebied van huren of kopen in allerlei prijsklassen en tussen kopen van een ontwikkelaar of zelf ontwikkelen. Zelf je huis ontwikkelen kan wanneer je de beschikking over een kavel hebt, maar het ontwikkelen van een woningbouwproject in groepsverband komt ook voor: Bij zelf ontwikkelen spreken we van Particulier Opdrachtgeverschap respectievelijk Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). 28

29 - Collectief Particulier Opdrachtgeverschap De provincie Gelderland stimuleert Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Daarvoor kende zij in 2011 een subsidieregeling. Begin 2011 is het beschikbare subsidiebudget voor het jaar 2011 al volledig aan nieuwe projecten toegekend. In totaal zijn zes CPO-projecten gesubsidieerd met in totaal Gezamenlijk omvatten deze projecten ruim 100 woningen, zowel meergezins als grondgebonden, variërend van betaalbaar tot duur en gebouwd door mensen van uiteenlopende leeftijden. De provinciale verkiezingen op 2 maart 2011 hebben een coalitieakkoord opgeleverd waarin opnieuw aandacht is voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dit heeft begin 2012 geresulteerd in een nieuwe CPO-regeling met een budget van voor In deze nieuwe regeling is meer aandacht voor CPO in de bestaande bouw omdat uit ervaring blijkt dat CPO in de bestaande bouw een intensiever proces is en meer begeleiding vergt dan nieuwbouw. Voorbeelden van CPO in de bestaande bouw zijn de verbouw van een kazerne of een school, kluswoningen e.d. De nieuwe regeling is eenvoudiger van opzet; het aantal aanvraagmomenten is teruggebracht van drie naar twee en doordat het collectief zelf een aanvraag in kan dienen wordt de gemeente ontlast. - Particulier opdrachtgeverschap Via het CBS is bekend bij hoeveel nieuwbouwwoningen sprake is geweest van particulier opdrachtgeverschap. In de onderstaande grafiek is de informatie met betrekking tot het opdrachtgeverschap voor Gelderland als geheel weergegeven. De grafiek onderscheidt drie categorieën: bouwers van de markt (marktpartijen), woningcorporaties en particulier opdrachtgeverschap. Afbeelding 24: Gebouwde woningen in Gelderland naar opdrachtgever, 1995 t/m 2011 Bovenstaande tabel laat zien dat in 2011 de dalende lijn uit 2009 niet wordt voortgezet. Toch maakt de kredietcrisis het voor woningcorporaties en projectontwikkelaars moeilijk om woningen 29

30 gefinancierd en dus gebouwd te krijgen. Voor particuliere opdrachtgevers geldt dit in mindere mate. De komende jaren zal blijken of rijks- en provinciaal beleid en wellicht ook gemeentelijk beleid het aandeel in de nieuwbouw van de corporaties en van particulier opdrachtgeverschap in de nieuwbouw kunnen vergroten. De vergunningverlening van de afgelopen jaren vormt een aanwijzing of dit inderdaad staat te gebeuren Vergunningen in Gelderland naar opdrachtgever 1996 t/m Overheid/woningcorporaties Bouwers van de markt Particuliere opdrachtgevers Afbeelding 25: Afgegeven bouwvergunningen naar opdrachtgever, 1996 t/m 2011 Het totaal aantal verleende vergunningen in 2011 is licht gestegen sinds ten opzichte van de laatste jaren. Met name de categorie Woningcorporaties laat in 2011 een toename zien van het aantal verleende vergunningen ten opzichte van Het aandeel particulieren is sinds 2006 nagenoeg gelijk gebleven rond de vergunningen per jaar. Er zijn geen signalen die de veronderstelling staven dat de bouw door particulieren in de komende jaren beduidend hoger uitkomt dan in de afgelopen jaren het geval was Huisvesting verblijfsgerechtigden (statushouders) Op basis van de Huisvestingswet krijgt iedere gemeente elk half jaar een taakstelling van het Rijk voor de huisvesting van een bepaald aantal verblijfsgerechtigden of statushouders. Dit zijn asielzoekers die een vergunning tot verblijf hebben gekregen en zich dus in Nederland mogen vestigen (in het bezit van een verblijfsstatus). De verdeling van het aantal te huisvesten statushouders over de gemeenten is gebaseerd op het aantal inwoners van een gemeente en het door de minister van Justitie afgekondigde halfjaarlijkse aantal te huisvesten verblijfsgerechtigden in Nederland. 30

31 Gelderland bestaat voor de huisvesting van verblijfsgerechtigden uit twee toezichtsgebieden: de Stadsregio Arnhem Nijmegen met 19 Gelderse gemeenten plus de gemeente Mook en Middelaar uit Limburg en (overig) Gelderland met 37 Gelderse gemeenten. Voor het toezichtgebied Gelderland bedroeg voor het eerste halfjaar van 2011 de taakstelling 368 personen. De gemeenten kenden gezamenlijk een achterstand van 126 personen op de taakstelling waardoor het totaal te huisvesten statushouders in het eerste halfjaar van personen bedroeg. Voor de tweede helft van 2011 was er een taakstelling van 404 personen. Het overgrote deel van de gemeenten heeft voor beide taakstellingen redelijke tot goede prestaties geleverd. Ondanks de inspanningen is de achterstand echter verder opgelopen, tot 193 personen op 31 december In totaal zijn in verblijfsgerechtigden gehuisvest. Het College van Bestuur van de Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft gemeld, dat binnen haar toezichtgebied nog altijd sprake is van een voorsprong bij de huisvesting van deze doelgroep. Deze voorsprong is vanaf 1 januari 2011 (voorsprong: 98 personen) wel geslonken tot 49 personen. De stadsregio kende voor de eerste helft van 2011 een taakstelling van 201 personen. Voor de tweede helft bedroeg dit aantal 220 personen. Over heel 2011 zijn door de gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen 372 verblijfsgerechtigden gehuisvest. Recente ontwikkelingen Eind 2011 heeft het rijk de provincie Gelderland aangespoord om actiever toe te zien op realiseren van de gemeentelijke taakstellingen (excl. Stadsregio). De provincie heeft daarna meer dan de helft van de gemeenten gehoord, het belang van deze taak toegelicht en een termijn gesteld. De betreffende gemeenten en corporaties hebben vervolgens extra inspanningen geleverd, waardoor meer woningen beschikbaar zijn gekomen. Tegelijkertijd daalde landelijk de taakstelling voor zowel de eerste als de tweede helft van 2012 fors. Voor Gelderland betekent dit een taakstelling van 231 verblijfsgerechtigden voor de eerste helft van 2012 en 119 voor de tweede helft, voor de stadsregio zijn deze aantallen 126 respectievelijk 64. Voor de gemeenten waar de provincie een termijn heeft gesteld, wordt deze dan ook beëindigd. Per 1 oktober 2012 verandert de werkwijze van koppeling van een verblijfsgerechtigde aan een woning. In grote lijnen komt deze wijziging op het volgende neer. Tot 1 oktober bieden gemeenten woningen aan en kan een verblijfsgerechtigde zelf zoeken naar woonruimte in Nederland. Vanaf 1 oktober wordt een verblijfsgerechtigde gekoppeld aan een gemeente die vervolgens 10 weken de tijd krijgt om voor deze persoon of het gezin passende woonruimte te vinden. Een regievoerder moet zorgen voor de koppeling tussen verblijfsgerechtigde en gemeente. 31

32 3) Woningbouw per regio 3.1 Achterhoek Aantallen woningen De KWP3 afspraak houdt in dat de woningvoorraad in de Achterhoek in de periode 2010 t/m 2019 met woningen groeit, ofwel gemiddeld 590 woningen per jaar. In 2010 en 2011 is de woningvoorraad netto met respectievelijk 493 en 894 woningen gegroeid. Gelet op de afspraak in het KWP3 verloopt de groei van de woningvoorraad dus voorspoedig, ondanks de crisis op de woningmarkt. Voor de korte termijn is er nog steeds sprake van vraag naar groei van de woningvoorraad. Dit hangt vooral samen met de woningverdunning, d.w.z. het feit dat de gemiddelde omvang van huishoudens kleiner wordt en dat het aantal eenpersoonshuishoudens groeit. Op de langere termijn zal de woningbehoefte dalen in verband met de (al op gang gekomen) bevolkingskrimp. Dat betekent niet dat er in de Achterhoek geen nieuwbouw meer zal plaatsvinden. De wensen en behoeften van mensen blijven veranderen en hierop zal ook de Achterhoekse woningvoorraad aangepast moeten worden. Voor een deel kan dit door bestaande woningen aan te passen en te verbeteren. Voor een deel zal nieuwbouw nodig blijven om gesloopte woningen te vervangen. Op termijn zullen daarbij steeds vaker meer woningen worden onttrokken dan dat er nieuw worden gebouwd. De vraag naar groei van de woningvoorraad neemt al jaren af en deze ontwikkeling gaat de komende jaren door. Naarmate de woningmarkt in de regio meer ontspannen raakt, zullen meer woningen leeg komen te staan. Achterhoek KWP3 (2010 t/m 2019) Toevoeging 2010 (netto) 493 Toevoeging 2011 (netto) 894 Afbeelding 26: netto groei woningvoorraad en afgesproken aantallen woningen in KWP3 Bovengenoemde cijfers zijn afkomstig van het CBS. Ze wijken echter af van de cijfers die de regio in haar Woningmarktmonitor Achterhoek hanteert, een verschil van meer dan 300 woningen. Dat heeft er mee te maken dat de Achterhoekse bestuurders bij de vaststelling van de regionale woonvisie hebben besloten dat de in 2009 gesloopte woningen teruggebouwd kunnen worden zonder ze mee te tellen in de KWP3 cijfers. Ogenschijnlijk kunnen op deze manier in de Achterhoek een paar honderd woningen extra worden gebouwd, bovenop de die in het KWP3 zijn overeengekomen. Meer woningen bouwen heeft echter alleen maar zin als er ook meer vraag naar woningen ontstaat. Recente huishoudensprognoses geven echter aan dat er waarschijnlijk juist minder vraag naar groei van de woningvoorraad zal ontstaan dan de uit KWP3 (op basis van Primos 2007). Het moge duidelijk zijn dat de gemeenten, door extra woningen te programmeren, ook extra risico lopen op investeringen in bouwplannen die nooit meer worden gerealiseerd. Om aan de woningbehoefte te voldoen zou de Achterhoekse woningvoorraad gemiddeld met ca. 590 woningen per jaar moeten groeien. Op 1 januari 2012 waren er 522 woningen in aanbouw. In 2011 zullen dus zeer waarschijnlijk minder woningen worden opgeleverd dan de 894 in De provincie schat in dat er in de Achterhoek in 2011 netto ongeveer 600 woningen zullen worden toegevoegd aan de woningvoorraad. 32

33 Achterhoek Jaar prognose in aanbouw Aalten Berkelland Bronckhorst Doetinchem Oost Gelre Oude IJsselstreek Winterswijk Totaal Afbeelding 27: Netto toegevoegde woningen, prognose en in aanbouw genomen woningen (CBS en informatie gemeenten). Plancapaciteit Om voldoende woningen te kunnen bouwen, is juridisch harde bestemmingsplancapaciteit nodig. Is gebrek aan harde plancapaciteit de komende jaren een belemmerende factor voor de woningbouw? Of is er misschien overcapaciteit? Onderstaande tabel toont dat in de Achterhoek geen gebrek aan harde capaciteit is. Alle gemeenten bij elkaar hebben per nog steeds meer harde plannen dan nodig om het in KWP3 afgesproken aantal woningen te bouwen. In totaal zijn er harde plannen voor een netto groei van de woningvoorraad van woningen terwijl er tot en met 2019 nog maar (KWP3) 493 (groei 2010) 894 (groei 2011) = woningen (netto) toegevoegd hoeven te worden. Er is dus zelfs sprake van een (beperkte) overcapaciteit aan harde plannen. Ten opzichte van vorig jaar is de overcapaciteit aan harde plancapaciteit ongeveer evengroot. Een aantal gemeenten is bezig met het terugdringen van deze overcapaciteit. Soms gaat dit met behulp van een intrekkingsbeleid voor in het verleden afgegeven bouwvergunningen. Wanneer de bouwvergunningen zijn ingetrokken, kan ook de bouwmogelijkheid uit het bestemmingsplan verdwijnen. Achterhoek Netto harde capaciteit per 1 jan Netto zachte capaciteit per 1 jan Aalten Berkelland Bronckhorst Doetinchem Oost Gelre Oude IJsselstreek Winterswijk Totaal Afbeelding 28: Netto harde plancapaciteit in gemeenten van de Achterhoek (bron: gemeentelijke informatie) De zachte capaciteit is weliswaar verminderd ten opzichte van 2011 en 2010, toch is ze nog steeds vrij hoog. Het is voor de Achterhoek zaak om nu verstandig met al deze plannen om te gaan. De Achterhoek heeft inmiddels als eerste Gelderse regio met bevolkingskrimp te maken. De prognoses geven aan dat de regio vanaf circa 2020 ook een afnemend aantal huishoudens 33

34 kan verwachten. De daling van het aantal huishoudens kan grote gevolgen hebben voor de woningmarkt, indien hier niet tijdig op ingespeeld wordt. Het ziet er naar uit dat een deel van de huidige plannen nooit gerealiseerd zal worden. Naast krimp heeft de Achterhoek ook te maken met een sterke vergrijzing en daarmee behoefte aan meer ouderenwoningen. De urgentie wordt door de diverse partijen in de Achterhoek gevoeld en heeft ertoe geleid dat de gemeenten, corporaties en de provincie hun krachten gebundeld hebben. Partijen willen goed voorbereid zijn om de gevolgen van de krimp en vergrijzing op te vangen. Gemeenten en corporaties zien het belang van samenwerking. De regionale woonvisie Achterhoek bevat naast een aantal kwalitatieve uitgangspunten ook een binnenregionale verdeling, die door alle gemeenten wordt onderschreven. Onderstaande tabel geeft de binnenregionale verdeling van de KWP3 opgave zoals de Achterhoekse gemeenten deze onderling hebben afgesproken. Achterhoek binnenregionale verdeling Aalten 835 Berkelland 635 Bronckhorst 385 Doetinchem Oost Gelre 685 Oude IJsselstreek 685 Winterswijk 685 Totaal Afbeelding 29: Binnenregionale verdeling Achterhoek netto toevoeging 2010 t/m 2019 (bron: gemeentelijke informatie) De samenwerkende gemeenten en corporaties werken momenteel aan het opzetten van een monitoringssysteem voor de Achterhoekse woningmarkt. Met behulp van de monitor willen ze enerzijds bijhouden of de doelstellingen worden behaald en de afspraken nageleefd. Anderzijds willen ze meer inzicht verkrijgen in de ontwikkelingen op de Achterhoekse woningmarkt. Ze hopen met de monitor tijdig in te kunnen springen op negatieve ontwikkelingen, zoals leegstand, dalende waarde van woningen en een afname van de leefbaarheid. Op basis van deze informatie kan eventueel het woonbeleid worden aangepast. In het najaar van 2012 verschijnt de tweede editie van de monitor. Deze is o.m. verbeterd ten opzichte van de vorige op het punt van gegevensverzameling en betrouwbaarheid. Kwalitatieve aspecten van de woningen In KWP3 verband zijn afspraken over enkele kwalitatieve kenmerken van nieuwe woningen gemaakt 4. Zo is in KWP3 afgesproken dat er meer huurwoningen aan de voorraad onttrokken mogen worden dan dat er teruggebouwd worden (-3%). In 2011 is 41% (2010: 28%) van de netto toegevoegde woningen een huurwoning. Dat wijkt wel erg af van de KWP3 afspraken. We moeten hierbij wel bedenken dat de huidige vraag naar huurwoningen vanwege de recessie 4 Hierboven is toegelicht dat er verschillen zijn tussen de Woningmarktmonitor Achterhoek en deze rapportage wat betreft de groei van de woningvoorraad. Vanwege de andere aantallen zijn er ook verschillen in de percentages voor de kwalitatieve aspecten. 34

35 hoger zal zijn dan enkele jaren geleden, toen het KWP3 werkt opgesteld. Kennelijk hebben de Achterhoekse corporaties toch nog flink wat huurwoningen toegevoegd. Ze hebben daarmee ook flink en anticyclisch bijgedragen aan behoud van werkgelegenheid in de regio. Wel lijkt het aan te bevelen dat de gemeenten er in de regionale programmering rekening mee houden dat een deel van deze woningen de komende jaren te koop wordt aangeboden. Van de toe te voegen woningen zou 43% een betaalbare huur- of koopwoning zijn. In de Achterhoek was dat in % (2010: 38%). Dit is eveneens gunstig in het licht van de recessie. Dure woningen verkopen in deze tijd immers veel moeilijker. Het aandeel nultredenwoningen lag met 67% (2010: 60%) nog steeds iets lager dan het benodigde aandeel van 80%. De toename ten opzichte van de voorgaande jaren die zich in 2010 aftekende is in 2011 bestendigd. Het is duidelijk dat de betrokken partijen in de regio op dit punt een grote inspanning leveren. Achterhoek % huur % betaalbaar % nultreden Aalten Berkelland Bronckhorst Doetinchem Oost Gelre Oude IJsselstreek Winterswijk Totaal KWP Afbeelding 30: Percentages opgeleverde woningen in 2011 per categorie: huur-, betaalbare en nultredenwoningen (bron: gemeentelijke informatie). Om te zien of de gemeenten in de Achterhoek de komende jaren aan de KWP3 afspraken kunnen voldoen, kijken we naar de huidige bouwplannen. De percentages in onderstaande tabel zijn gebaseerd op de (bruto) plannen voor nieuwbouw, dus zonder rekening te houden met andere toevoegingen en sloop. Ze kunnen het beste vergeleken worden met het bijbehorende bruto KWP3 percentage. In de tabel worden de bruto percentages in de plannen en het bijbehorende netto en bruto percentage uit KWP3 vermeld. Voor nultredenwoningen is geen bruto KWP percentage berekend. De verwachting is dat het aantal nultredenwoningen dat gesloopt wordt nagenoeg nihil zal zijn. Hier volstaat dus het netto percentage. Wat betreft de huur: netto mogen er wat huurwoningen worden onttrokken (-3%). In de plannen van gemeenten en corporaties zitten echter dermate grote aantallen onttrekkingen van huurwoningen, o.m. door sloop en verkoop, dat er in de nieuwbouw toch heel wat huurwoningen zouden moeten worden toegevoegd. Het aandeel huur in de huidige nieuwbouwplannen bedraagt (bruto) 28% (2010: 29%), terwijl de KWP3 afspraak inhoudt dat van de nieuwbouw (bruto) ca. 45% een huurwoning is. Positief is dat in 2010 en 2011 relatief veel nieuwe huurwoningen zijn opgeleverd. De huurwoningvoorraad in de regio vereist de komende jaren voldoende aandacht van alle betrokkenen. Het percentage betaalbare woningen in de plannen ligt met 31% (2010: 32%) lager dan het afgesproken KWP3 aandeel van 45%. De betaalbaarheid van woningen is een belangrijk thema voor de Achterhoek omdat starters en jonge gezinnen daar in veel gevallen op zijn aangewezen. Wat betreft nultredenwoningen: het zou goed zijn wanneer er meer van deze woningen in de plannen zouden worden opgenomen. Er is nu sprake van een nultredenwoning bij 44% van de geplande nieuwbouw. Dit percentage zou hoger moeten zijn. In het kader van voorsorteren op 35

36 de gevolgen van de vergrijzing is een belangrijk aandachtspunt voor de Achterhoekse gemeenten. Achterhoek % huur % betaalbaar % nultreden Aalten Berkelland Bronckhorst Doetinchem Oost Gelre Oude IJsselstreek Winterswijk Totaal bruto KWP3 netto KWP3 bruto Afbeelding 31: Bruto percentages per categorie in de woningbouwplannen in vergelijking tot de netto en bruto percentages in KWP3 (bron: gemeentelijke informatie). Conclusie: Ondanks de recessie worden relatief veel nieuwe woningen opgeleverd in de Achterhoek. De groei van de woningvoorraad is in 2010 en 2011 hoger dan wat je zou verwachten op grond van de woningbehoefte. De prognose voor 2012 is met 600 woningen (netto groei van de woningvoorraad) vrij gunstig en goed op niveau van de afgesproken opgave in het KWP3. Verder is er voldoende harde plancapaciteit om de woningbouw de komende jaren op peil te houden. Kwalitatief gezien hadden er iets minder huurwoningen en iets meer betaalbare (koop)woningen mogen worden toegevoegd. Gezien de recessie en het belang van het scheppen van werkgelegenheid is het positief dat de corporaties kennelijk anticyclisch investeren. Het is eveneens positief omdat de bouwplannen voor de toekomst eigenlijk te weinig huurwoningen bevatten. De realisatie van betaalbare en nultredenwoningen loopt nog achter op de behoefte. Gezien de wens en noodzaak om jongeren in de regio een kans te geven op de woningmarkt en eveneens gezien de omvang van de naderende vergrijzing is het van groot belang dat de gemeenten in de Achterhoek hun woningbouwplanning voor de komende jaren op deze punten aanpassen. Samenwerking tussen gemeenten en met andere partners op de woningmarkt is moeilijk, maar gezien de opgaven waar we voor staan is samenwerking ook noodzakelijk. In de Achterhoek worden op dit vlak grote stappen gezet en de aanpak en samenwerking in de Achterhoek wordt op veel plaatsen in ons land als goed voorbeeld en aangehaald. 36

37 3.2 FoodValley De regio FoodValley is in 2011 van start gegaan. Naast vijf Gelderse gemeenten nemen de Utrechtse gemeenten Veenendaal, Rhenen en Renswoude aan dit samenwerkingsverband deel. In dit hoofdstuk beperken wij ons tot de vijf Gelderse gemeenten. Aantallen woningen Om in de woningbehoefte te kunnen voorzien is in het KWP3 afgesproken dat de regio FoodValley in de periode van 2010 tot en met 2019 netto woningen toevoegt aan de woningvoorraad, ofwel gemiddeld ca per jaar. In 2010 is de woningvoorraad met 849 woningen gegroeid (na correcties CBS) en dat is eigenlijk te laag. In 2011 bedraagt de groei woningen en is wel in lijn met het jaarlijkse gemiddelde van woningen. FoodValley KWP3 (2010 t/m 2019) Toevoeging 2010 (netto) 849 Toevoeging 2011 (netto) Afbeelding 32: netto groei woningvoorraad en afgesproken aantallen KWP3. Om in te kunnen schatten of het verhogen van de productie in 2012 gaat lukken, kijken we in eerste instantie naar het aantal woningen dat op 1 januari 2012 in aanbouw is. Dat zijn woningen. Op basis van dit cijfer en het aantal afgegeven bouwvergunningen kan een schatting worden gemaakt van het aantal woningen dat in 2012 wordt opgeleverd. Deze prognose komt uit op ca woningen. Dit is wat lager dan de oplevering in 2011 en eveneens onder het gemiddeld aantal woningen dat nodig is om de KWP3 afspraak te realiseren. Gezien de crisis in de bouw zou het echter geen slecht resultaat zijn. FoodValley gemiddeld p/jaar prognose in aanbouw Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Totaal Afbeelding 33: Netto toegevoegde woningen, prognose van de oplevering in 2012 en in aanbouw genomen woningen per (bron: CBS en gemeentelijke informatie). Plancapaciteit Om voldoende woningen te kunnen bouwen, is juridisch harde bestemmingsplancapaciteit nodig. Is gebrek aan harde plancapaciteit de komende jaren een belemmerende factor voor de woningbouw? Of is er misschien overcapaciteit? Onderstaande tabel toont dat in de regio FoodValley geen gebrek aan harde capaciteit is. Alle gemeenten bij elkaar hebben per bijna voldoende harde plannen om het in KWP3 afgesproken aantal woningen te bouwen. In totaal zijn er harde plannen voor een netto groei van de woningvoorraad van woningen, terwijl er t/m 2019 nog maar (KWP3) 849 (groei 2010) (groei 2011) = woningen (netto) toegevoegd hoeven te worden. Er zijn in theorie dus voldoende harde plannen om de komende jaren de bouwproductie op peil te houden. Let wel: harde plancapaciteit is een noodzakelijke voorwaarde om voldoende woningen 37

38 te kunnen bouwen. Het is echter geen garantie dat deze woningen ook daadwerkelijk worden opgeleverd. FoodValley Netto harde capaciteit per 1 jan Netto zachte capaciteit per 1 jan Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Totaal Afbeelding 34: Netto harde plancapaciteit in gemeenten van de FoodValley (bron: gemeentelijke informatie). Het KWP3 is in 2010 door alle partijen vastgesteld. De binnenregionale programmering van het KWP3 is een prominent onderdeel van de strategische agenda van de nieuwe regio FoodValley. Begin 2012 heeft de regio afspraken gemaakt over de verdeling van het regio-aantal van over de vijf gemeenten. Dit is in goede samenwerking met de drie Utrechtse regiogemeenten gebeurd. Ook heeft de regio besloten een onderzoek uit te laten voeren naar de kwalitatieve woningbehoefte. FoodValley wil daarmee inzicht ontwikkelen in de mismatch tussen vraag en aanbod. Met dit inzicht hopen de gemeenten maatregelen te kunnen nemen om het nieuwbouwaanbod beter te laten aansluiten bij de huidige en toekomstige woningvraag. Kwalitatieve aspecten van de woningen De kwaliteiten van de in 2011 netto opgeleverde woningen komen beter overeen met de afspraken in KWP3 dan die van Zo is 52% van de gebouwde woningen een huurwoning terwijl de afspraak gemiddeld 38% was. In 2010 was dit nog 22%). De afspraak voor betaalbare woningen bedroeg 46%. In werkelijkheid was het aandeel betaalbare woningen in de netto-oplevering 59% (2010: 32%). In 2011 was 47% van de netto-opleveringen een nultredenwoning en dat is een sterke groei ten opzichte van 2010 (26%). Om in de toekomstige vraag te voorzien moeten relatief veel nultredenwoningen worden toegevoegd. Hopelijk slaagt de regio erin om veel nultredenwoningen toe te voegen. Dat kan via nieuwbouw, maar ook door het aanpassen van bestaande woningen. Als het tekort erg groot is, dan kan worden overwogen om in de toewijzing meer nultredenwoningen voor ouderen te labelen. FoodValley % huur % betaalbaar % nultreden Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Totaal (netto) KWP3 (netto) Afbeelding 35: Percentages netto opgeleverde woningen in 2011 per categorie: huur-, betaalbare en nultredenwoningen (bron: CBS en gemeentelijke informatie) 38

39 Om na te gaan of in de FoodValley de kwalitatieve afspraken in KWP3 de komende jaren gehaald kunnen worden, kijken we naar de huidige woningbouwplannen. In onderstaande tabel worden de bruto percentages in de plannen en het bijbehorende netto en bruto percentage uit KWP3 vermeld. Wat betreft de huur: netto, dus rekening houdend met sloop en andere onttrekkingen, zou de groei van de woningvoorraad voor 38% uit huurwoningen moeten bestaan. In de nieuwbouw zou dan (bruto) ca. 47% een huurwoning moeten zijn. Het aandeel huur in de huidige nieuwbouwplannen bedraagt (bruto) echter 19% (2010: 20%). Positief is dat in 2010 en 2011 relatief veel nieuwe huurwoningen zijn opgeleverd. De huurwoningvoorraad in de regio vereist de komende jaren voldoende aandacht van alle betrokkenen. Het percentage betaalbare woningen in de plannen ligt met (bruto) 32% (2010: 32%) lager dan het afgesproken KWP3 aandeel van 56%. Wanneer de aandelen huur en betaalbaar niet toenemen, zal het voor starters en jonge gezinnen moeilijk blijven om in de FoodValley een plek op de woningmarkt te vinden. Voor nultredenwoningen is geen bruto KWP-percentage berekend. De verwachting is dat het aantal nultredenwoningen dat gesloopt wordt nagenoeg nihil zal zijn. Hier volstaat dus het netto percentage. Het zou goed zijn wanneer er meer nultredenwoningen in de plannen zouden worden opgenomen. De FoodValley is weliswaar niet de meest vergrijzende regio van Gelderland, maar de vraag naar geschikte ouderenwoningen is relatief groot. Er is nu sprake van een nultredenwoning bij slechts 12% van de geplande nieuwbouw en dat is veel minder dan de opgave. Waar mogelijk zullen plannen moeten worden aangepast zodat meer nultredenwoningen opgeleverd worden. Voor een deel zullen gemeenten en corporaties in de FoodValley ook in de bestaande voorraad naar oplossingen moeten zoeken. Alle gemeenten in de regio FoodValley hebben de doorzonscan laten uitvoeren. Dit zou de regio kunnen helpen bij het aanpassen van bestaande woningen. FoodValley % huur % betaalbaar % nultreden Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen Totaal bruto KWP3 netto KWP3 bruto Afbeelding 36: Bruto percentages per categorie in de woningbouwplannen in vergelijking tot de netto en bruto percentages in KWP3 (bron: gemeentelijke informatie). Conclusie In 2011 was de groei van de woningvoorraad met woningen in lijn met de opgave die in het KWP3 is afgesproken van gemiddeld ca woningen per jaar. De prognose voor FoodValley komt voor 2012 uit op een netto groei van ca woningen. Dat is weer wat lager dan de gemiddelde jaarlijkse opgave, maar vanwege de recessie en crisis op de woningmarkt is dit toch een behoorlijke prestatie. Verder is er voldoende harde plancapaciteit om de woningbouw de komende jaren op peil te houden. De resultaten op het gebied van huur- en betaalbare woningen zijn in 2012 ronduit goed. De in het KWP3 afgesproken aandelen van deze woningen zijn ruim gehaald. Mede vanwege de recessie is de vraag naar deze woningen momenteel extra hoog en door daar op in te spelen is ook de woningproductie relatief hoog. In de plannen voor de komende jaren zitten relatief weinig huur- en betaalbare woningen. Om de komende jaren starters en jonge gezinnen een kans 39

40 bieden op de regionale woningmarkt is voor deze thema s extra aandacht van gemeenten en corporaties nodig. Het aandeel nultredenwoningen in de netto groei van de woningvoorraad is in 2011 sterk gestegen ten opzichte van Gezien de relatief hoge vraag is het aandeel van 12% nultredenwoningen in alle bouwplannen voor de komende jaren zorgwekkend laag. Naast vergroting van het aandeel nultredenwoningen in de nieuwbouwplannen zal de regio zich ook moeten richten op het aanpassen van bestaande woningen voor ouderen. Tevens kan worden overwogen om in de toewijzing meer nultredenwoningen voor ouderen te labelen. De samenwerking in de regio begint steeds meer vorm te krijgen. Het gaat daarbij niet alleen om samenwerking tussen de Gelderse gemeenten, maar ook om samenwerking met de Utrechtse gemeenten. Dit heeft onder meer geleid tot afspraken over de woningbouw per gemeente en een besluit om de kwalitatieve woningbehoefte te onderzoeken. 40

41 3.3 Noord-Veluwe Aantallen woningen In het KWP3 is met de regio Noord-Veluwe afgesproken dat er in de periode 2010 tot en met 2019 netto woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Gemiddeld zijn dat ca. 670 woningen per jaar. In 2010 en 2011 zijn respectievelijk netto 841 (incl. correcties CBS) en 619 woningen toegevoegd aan de voorraad. Noord-Veluwe KWP3 (2010 t/m 2019) Toevoeging 2010 (netto) 841 Toevoeging 2011 (netto) 619 Afbeelding 37: netto groei woningvoorraad en afgesproken aantallen woningen in KWP3. Op 1 januari 2011 waren er 742 woningen in aanbouw. Op basis van dit cijfer en het aantal afgegeven bouwvergunningen kan een schatting worden gemaakt van het aantal woningen dat in 2012 wordt opgeleverd. Deze prognose komt uit op ca. 700 woningen. Dit is redelijk in lijn met het gemiddeld aantal woningen dat per jaar nodig is om de KWP3 afspraak te realiseren. Gezien de crisis in de bouw zou dit geen slecht resultaat zijn. Uit de onderstaande tabel zou het beeld kunnen ontstaan dat de woningbouw in 2010 en 2011 is ingestort ten opzichte van de voorgaande jaren en dat dit een gevolg is van de crisis. Partijen op de Noord-Veluwse woningmarkt dienen zich echter te realiseren dat de lagere groei niet zomaar op het conto van de recessie en de crisis op de woningmarkt mag worden geschreven. De jaarlijkse groei van de woningvoorraad hangt samen met de ontwikkeling van de woningbehoefte. Omdat de woningbehoefte de komende jaren steeds minder hard toeneemt als gevolg van de demografische ontwikkelingen, neemt ook de vraag naar groei van de woningvoorraad geleidelijk af. Met deze trends is rekening gehouden in de KWP cijfers. Wat betreft Harderwijk, de grootste daler in 2011 ten opzichte van 2010: deze gemeente heeft in haar planning rekening gehouden met (gekozen voor) minder productie. Noord-Veluwe jaar prognose in aanbouw Elburg Ermelo Harderwijk Hattem Heerde Nunspeet Oldebroek Putten Totaal Afbeelding 38: Netto toegevoegde woningen, prognose en in aanbouw genomen woningen (bron: CBS en gemeentelijke informatie). 41

42 Plancapaciteit Om voldoende woningen te kunnen bouwen, is juridisch harde bestemmingsplancapaciteit nodig. Is gebrek aan harde plancapaciteit de komende jaren een belemmerende factor voor de woningbouw? Of is er misschien overcapaciteit? Onderstaande tabel toont dat in de Noord-Veluwe geen gebrek aan harde capaciteit is. Alle gemeenten bij elkaar hebben per bijna voldoende harde plannen om het in KWP3 afgesproken aantal woningen te bouwen. In totaal zijn er harde plannen voor een netto groei van de woningvoorraad van woningen, terwijl er t/m 2019 nog maar (KWP3) 841 (groei 2010) 619 (groei 2011) = woningen (netto) toegevoegd hoeven te worden. Dit betekent dat de samenwerkende gemeenten in de Noord-Veluwe zeer terughoudend moeten zijn bij het ontwikkelen van nog meer nieuwe bestemmingsplannen. Het is van groot belang om gezamenlijk in regionaal verband te bezien wat de beste locaties voor deze woningen zijn. Let wel: harde plancapaciteit is een noodzakelijke voorwaarde om voldoende woningen te kunnen bouwen. Het is echter geen garantie dat deze woningen ook daadwerkelijk worden opgeleverd. N-Veluwe Netto harde capaciteit per 1 jan Netto zachte capaciteit per 1 jan Elburg Ermelo Harderwijk Hattem Heerde Nunspeet Oldebroek Putten Totaal Afbeelding 39: Netto harde plancapaciteit in gemeenten van de Noord-Veluwe (bron: gemeenteljike informatie). Kwalitatieve aspecten van de woningen In de Noord-Veluwe zijn de in het KWP3 afgesproken aandelen huurwoningen en betaalbare woningen in 2011 deels gerealiseerd. In de netto groei was 32% een huurwoning (2010: 34%, KWP3: 28%) en 40% een betaalbare woning (2010: 52%, KWP3: 46%). Kijken we naar de totale groei van de woningvoorraad over 2010 en 2011 samen, dan is de conclusie dat in beide segmenten de KWP3 afspraken voldoende in uitvoering zijn. In 2010 was maar liefst 81% van de netto groei van de woningvoorraad een nultredenwoning. Dat was een prestatie van formaat. Onderstaande tabel toont echter dat de productie van nultredenwoningen in 2011 met 49% een stuk lager lag. Het is aan te bevelen dat de gemeenten en corporaties de komende jaren nog wat meer inzetten op nultredenwoningen en zich nog beter voorbereiden op de naderende vergrijzing en de veranderende woningvraag. Noord-Veluwe % huur % betaalbaar % nultreden Elburg Ermelo Harderwijk Hattem Heerde

43 Nunspeet Oldebroek Putten Totaal KWP Afbeelding 40: Percentages netto opgeleverde woningen in 2011 per categorie: huur-, betaalbare en nultredenwoningen (bron: gemeentelijke informatie). Om na te gaan of de kwalitatieve afspraken van het KWP3 de komende jaren gehaald kunnen worden, kijken we naar de gemeentelijke woningbouwplannen. Onderstaande tabel vermeldt de bruto percentages in de plannen en het bijbehorende netto en bruto percentage uit KWP3. Wat betreft de huur: netto, dus rekening houdend met sloop en andere onttrekkingen, zou de groei van de woningvoorraad voor 28% uit huurwoningen moeten bestaan. Om dat te bereiken zou in de nieuwbouw (bruto) ca. 46% een huurwoning moeten zijn. Het aandeel huur in de huidige nieuwbouwplannen is echter lager 27% en het is niet verbeterd ten opzichte van vorig jaar (2010: 28%). Positief is dat de productie van huurwoningen in 2010 en 2011 net boven het afgesproken KWP3 niveau lag. De huurwoningvoorraad in de regio Noord-Veluwe vereist de komende jaren voldoende aandacht van alle betrokkenen. Het percentage betaalbare woningen in de plannen ligt met (bruto) 29% (2010: 32%) veel lager dan het afgesproken KWP3 aandeel van 52%. Wanneer de aandelen huur en betaalbaar niet toenemen, zal het voor starters, jonge gezinnen en tevens voor de middeninkomens moeilijk blijven om in de Noord-Veluwe een plek op de woningmarkt te vinden. Voor nultredenwoningen is geen bruto KWP percentage berekend. De verwachting is dat het aantal nultredenwoningen dat gesloopt wordt nagenoeg nihil zal zijn. Hier volstaat dus het netto percentage. Hoewel de regio Noord-Veluwe redelijk presteert op dit gebied, is het aan te bevelen om na te gaan of er in de plannen nog iets meer nultredenwoningen opgenomen kunnen worden. De Noord-Veluwe is weliswaar niet de meest vergrijzende regio van Gelderland, maar de vraag naar geschikte ouderenwoningen is relatief groot. Er is nu sprake van een nultredenwoning bij 63% van de geplande nieuwbouw en dat is minder dan de opgave (ca. 88%). Voor een deel zullen gemeenten en corporaties ook in de bestaande voorraad naar oplossingen moeten zoeken. Alle gemeenten in de Noord-Veluwe hebben de doorzonscan laten uitvoeren. Dit zou de regio kunnen helpen bij het aanpassen van bestaande woningen. Noord-Veluwe % huur % betaalbaar % nultreden Elburg Ermelo Harderwijk Hattem Heerde Nunspeet Oldebroek Putten Totaal bruto KWP3 netto KWP3 bruto Afbeelding 41: Bruto percentages per categorie in de woningbouwplannen in vergelijking tot de netto en bruto percentages in KWP3 (bron: gemeentelijke informatie) 43

44 Onderstaande tabel geeft de binnenregionale verdeling van de KWP3 opgave zoals de gemeenten in de regio Noord-Veluwe deze onderling hebben afgesproken. Noord-Veluwe Binnenregionale Programmering Elburg 810 Ermelo 715 Harderwijk Hattem 470 Heerde 395 Nunspeet 795 Oldebroek 815 Putten 555 Totaal Afbeelding 42: Binnenregionale programmering Noord-Veluwe 2010 t/m 2019 (netto toevoeging) (bron: gemeentelijke informatie) De regio Noord-Veluwe heeft dit jaar zeer voortvarend een regionale woonagenda samengesteld, waarin de regionale woningbouwprogrammering en het bouwen naar behoefte een prominente rol blijven spelen. In de woonagenda is tevens aandacht voor de huisvesting van MOE-landers (Europese arbeidsmigranten), leefbaarheid, wonen en zorg en aanpassing van de bestaande voorraad. Het bespreken van deze regionale woonagenda met andere samenwerkingspartners lijkt nu een logische en voor de hand liggende stap. De regio heeft voorts gekozen om het landelijke WoON 2012 te gebruiken om kwalitatief in beeld te brengen wat de woningbehoefte in de nabije toekomst is en hierover in 2013 met elkaar aanvullende afspraken te maken. Hiervoor worden extra enquêtes gehouden in de diverse regiogemeenten. Dit sluit goed aan bij de met de provincie gemaakte afspraak om in 2013 opnieuw te bekijken hoe de woningbehoefte zich verhoudt tot de plannen in de regio en te bezien of er aanleiding is voor bijstellingen. Het is dan wel zaak dat gemeenten voldoende schuifruimte binnen de regio open laten om eventueel te kunnen herverdelen. Gezien de huidige omvang van de harde plancapaciteit (bijna 90% van de benodigde groei van de woningvoorraad ligt al vast in harde bestemmingsplannen) en de onevenwichtige verdeling over de gemeenten, is een eventuele bijstelling geen gemakkelijk proces. Inmiddels is gebleken dat niet in alle gemeenten de nieuwe woonvisies aansluiten bij wat er in de regio en met de provincie in KWP3-verband is afgesproken. Keuzes die in een specifieke gemeente worden gemaakt hebben vaak een effect op ontwikkelingen op de woningmarkt in de andere gemeenten in de regio. Daarom verdient het aanbeveling dat de gemeenten in regionaal verband met elkaar in overleg treden over de gevolgen van deze nieuwe lokale woonvisies en dat ze gezamenlijk proberen de eventuele schade zo beperkt mogelijk te houden. Conclusie: De woningbouwproductie in de regio Noord-Veluwe is ondanks de recessie behoorlijk op peil gebleven. Er wordt jaarlijks zelfs iets meer gebouwd dan de gemiddelde opgave uit het KWP3. Er zijn ruim voldoende bouwmogelijkheden in harde bestemmingsplannen vastgelegd om dit 44

45 productieniveau de komende jaren vast te kunnen houden. Gunstig is dat er op regionale schaal nog geen sprake is van overcapaciteit aan harde plannen. De productie van huur- en betaalbare woningen ligt redelijk op het niveau van het KWP3. De planning voor de komende jaren bevat in vergelijking met de KWP3 afspraken echter te weinig van deze woningen. Wanneer de aandelen huur en betaalbaar niet toenemen, zal het voor starters, jonge gezinnen en tevens voor de middeninkomens moeilijk blijven om in de Noord- Veluwe een plek op de woningmarkt te vinden. De productie van nultredenwoningen in 2011 is met 49% lager dan in 2010 (81%). De planning voor de komende jaren is ook wat aan de lage kant. Het is aan te bevelen dat de gemeenten en corporaties de komende jaren nog wat meer inzetten op nultredenwoningen en zich nog beter voorbereiden op de naderende vergrijzing en de veranderende woningvraag. Wat betreft de intergemeentelijke samenwerking: hierin heeft de regio inmiddels enkele stappen gezet, o.m. door een verdeling te maken van de nieuwbouwopgave, door het opstellen van een woonagenda en door gezamenlijk te werken aan actualisatie van de kwalitatieve afspraken. Over de nieuwe lokale woonvisie is niet altijd goed afgestemd met de andere partijen in de regio. Daarom verdient het aanbeveling dat de gemeenten in regionaal verband met elkaar in overleg treden over de gevolgen van deze nieuwe lokale woonvisies en dat ze gezamenlijk proberen de eventuele schade zo beperkt mogelijk te houden. 45

46 3.4 Rivierenland Aantallen woningen In het KWP3 is afgesproken dat in Rivierenland van 2010 t/m 2019 netto woningen worden toegevoegd, ofwel ca. 980 gemiddeld per jaar. Onderstaande tabel toont dat de woningvoorraad in 2010 en 2011 met respectievelijk 768 (na correcties CBS) plus woningen, ofwel netto in totaal woningen is gegroeid. Dit is boven het jaarlijks gemiddelde op basis van de KWP3 afspraak. In deze tijd van recessie en crisis op de woningmarkt is dat een hele prestatie. Rivierenland KWP3 (2010 t/m 2019) Toevoeging 2010 (netto) 768 Toevoeging 2011 (netto) Afbeelding 43: Gebouwde woningen in 2010 en afgesproken aantallen woningen in KWP3. Op 1 januari 2012 waren er in Rivierenland woningen in aanbouw. Op basis van dit cijfer en het aantal afgegeven bouwvergunningen kan een schatting worden gemaakt van het aantal woningen dat in 2012 wordt opgeleverd. Deze prognose komt uit op ca. 850 woningen. Dit is mede gezien de grote groei van 2011, mooi in lijn met de KWP3 afspraak en het gemiddeld aantal woningen dat nodig is om deze afspraak te realiseren. Gezien de crisis in de bouw zou dit eveneens een goed resultaat zijn. Rivierenland prognose in aanbouw Buren Culemborg Druten Geldermalsen Lingewaal Maasdriel Neder-Betuwe Neerijnen Tiel West Maas en Waal Zaltbommel Totaal Afbeelding 44: Netto toegevoegde woningen, prognose en in aanbouw genomen woningen (bron: CBS en gemeentelijke informatie). Plancapaciteit Om voldoende woningen te kunnen bouwen, is juridisch harde bestemmingsplancapaciteit nodig. Is gebrek aan harde plancapaciteit de komende jaren een belemmerende factor voor de woningbouw? Of is er misschien overcapaciteit? Onderstaande tabel toont dat in Rivierenland geen gebrek aan harde capaciteit is. Alle gemeenten bij elkaar hebben per ruim voldoende harde plannen om het in KWP3 46

47 afgesproken aantal woningen te bouwen. In totaal zijn er harde plannen voor een netto groei van de woningvoorraad van woningen, terwijl er t/m 2019 nog maar (KWP3) 768 (groei 2010) (groei 2011) = woningen (netto) toegevoegd hoeven te worden. Dit betekent dat de samenwerkende gemeenten in de regio zeer terughoudend moeten zijn bij het ontwikkelen van nog meer woningbouwmogelijkheden in bestemmingsplannen. Wanneer onverhoopt toch nieuwe woningbouwcapaciteit in bestemmingsplannen wordt gecreeërd is het zaak dat de gemeenten gezamenlijk een goed beeld hebben van de gevolgen. Een mogelijk gevolg is dat elders in de regio plannen stagneren of woningen leeg komen te staan. Als gemeenten nu gezamenlijk overcapaciteit scheppen, betekent dit misschien dat de gevolgen op termijn ook gezamenlijk gedragen moeten worden. Let wel: harde plancapaciteit is een noodzakelijke voorwaarde om voldoende woningen te kunnen bouwen. Het is echter geen garantie dat deze woningen ook daadwerkelijk worden opgeleverd. Rivierenland Netto harde capaciteit per 1 jan Netto zachte capaciteit per 1 jan Buren Culemborg Druten Geldermalsen Lingewaal Maasdriel Neder-Betuwe Neerijnen Tiel West Maas en Waal Zaltbommel Totaal Afbeelding 45: Netto harde plancapaciteit in gemeenten van het Rivierenland (bron: gemeentelijke informatie). De zachte capaciteit is weliswaar wat verminderd ten opzichte van 2011, toch is ze nog steeds erg hoog. Het is voor de regio Rivierenland zaak om nu verstandig met al deze plannen om te gaan. De prognoses geven aan dat de regio op termijn met een afnemend aantal huishoudens te maken krjigt. De daling van het aantal huishoudens kan grote gevolgen hebben voor de woningmarkt, indien hier niet tijdig op ingespeeld wordt. Het ziet er naar uit dat een behoorlijk deel van de huidige plannen nooit gerealiseerd zal worden. Kwalitatieve aspecten van de woningen Het aandeel huurwoningen bleef met 25% van de netto groei (2010: 24%) achter bij de 37% die de gemeenten in het KWP3 hebben afgesproken. De realisatie van (voldoende) huurwoningen vereist in Rivierenland extra aandacht. Opvallend is dat de regio Rivierenland zowel in 2010 (45%) als in 2011 (44%) het afgesproken KWP3 aandeel van 45% betaalbare woningen in de netto groei van de woningvoorraad heeft gerealiseerd. Dat is geen gemakkelijke prestatie, maar wel noodzakelijk om de inwoners van de regio te voorzien van de door hen gevraagde woningen. In 2010 was meer dan de helft van de gebouwde woningen een nultredenwoning. Dit aandeel lag weliswaar onder het KWP3 percentage maar is wel een goede prestatie, zeker in vergelijking tot het aandeel nultredenwoningen van 2009, dat 28% bedroeg. In 2011 is het aandeel 47

48 nultredenwoningen echter weer teruggezakt naar 28%. Het is aan te bevelen dat de gemeenten en corporaties zich de komende jaren meer inzetten voor het realiseren van nultredenwoningen en zich zodoende beter voorbereiden op de naderende vergrijzing en de veranderende woningvraag. Rivierenland % huur % betaalbaar % nultreden Buren * Culemborg Druten Geldermalsen Lingewaal Maasdriel Neder-Betuwe * Neerijnen Tiel West Maas en Waal Zaltbommel Totaal (netto) KWP3 (netto) Afbeelding 46: Percentages netto groei van de woningvoorraad in 2011 per categorie: huur-, betaalbare en nultredenwoningen (bron: gemeentelijke informatie) (* In Buren en Neder-Betuwe is alleen een beperkt aantal duurdere koopwoningen opgeleverd.) Om te zien of de gemeenten in Rivierenland de komende jaren aan de KWP3 afspraken kunnen voldoen, kijken we naar de huidige bouwplannen. De percentages in onderstaande tabel zijn gebaseerd op de (bruto) plannen voor nieuwbouw, dus zonder rekening te houden met andere toevoegingen en sloop. Ze kunnen het beste vergeleken worden met het bijbehorende bruto KWP3 percentage. In de tabel worden de bruto percentages in de plannen en het bijbehorende netto en bruto percentage uit KWP3 vermeld. Voor nultredenwoningen is geen bruto KWP percentage berekend. De verwachting is dat het aantal nultredenwoningen dat gesloopt wordt nagenoeg nihil zal zijn. Hier volstaat dus het netto percentage. Uit de tabel blijkt dat het wenselijk is dat Rivierenland waar mogelijk haar plannen aanpast om aan de woningbehoefte van haar inwoners tegemoet te komen. Het percentage huurwoningen in de plannen ligt met 28% (2010: 20%) een stuk lager dan de gewenste 55%. Dat geldt ook voor de betaalbare woningen. Het aandeel in de plannen bedraagt 29% (2010: 28%) in plaats van de in het KWP3 afgesproken (conform de woningbehoefte) 55%. De planning van nultredenwoningen is zorgwekkend laag en hier moet de grootste bijstelling plaatsvinden. Op dit moment bevatten de woningbouwplannen slechts 14% (2010: 15%) nultredenwoningen terwijl de behoefte een stuk hoger ligt, namelijk ca. 74%. Rivierenland % huur % betaalbaar % nultreden Buren Culemborg Druten Geldermalsen Lingewaal Maasdriel Neder-Betuwe

49 Neerijnen Tiel West Maas en Waal Zaltbommel Totaal bruto KWP3 netto KWP3 bruto Afbeelding 47: Bruto percentages per categorie in de woningbouwplannen in vergelijking tot de netto en bruto percentages in KWP3 (bron: gemeentelijke informatie) In regioverband was afgesproken dat er in 2011 gewerkt zou worden aan een regionale afstemming van de woningbouwprogrammering t/m 2019 en dat voor 1 januari 2012 de gemeenten afstemming zouden bereiken over de kwantitatieve en kwalitatieve invulling hiervan. Bij brief van 22 december 2012 heeft regio Rivierenland de kwantitatieve afstemming aan ons kenbaar gemaakt. Vanwege de regionale centrumfunctie bleek de woonopgave voor Tiel dusdanig complex dat hierover nog geen afstemming bereikt kon worden. Deze regionale afstemming zal geschieden in september 2012 op basis van de herijking woningbouwprogrammering Tiel (raadsbesluit d.d. 20 juni 2012) en zoals verwoord in haar brief van 11 juli 2012 gericht aan de Programmaraad Aantrekkelijk. De verdeling van de aantallen zal conform onderstaande tabel 45 zijn. Deze tabel geeft de aantallen weer exclusief 30% extra ruimte voor planuitval. Deze extra ruimte is voor Tiel bepaald op 50%. De afgestemde aantallen zullen nauwkeurig gemonitord worden op basis van actuele resultaten. Op grond hiervan zullen inhoudelijke gesprekken gevoerd worden over de beschikbare plancapaciteit. Rivierenland Binnenregionale Programmering Buren 800 Culemborg Druten 650 Geldemalsen Lingewaal 337 Maasdriel Neder Betuwe Neerijnen 560 Tiel West Maas en Waal 650 Zaltbommel Totaal Afbeelding 48: Binnenregionale programmering Rivierenland (bron: gemeentelijke informatie) De kwantitatieve binnenregionale verdeling komt ruim 800 woningen hoger uit dan in het kader van KWP3 is afgesproken. De provincie heeft de regio daarom gevraagd, gezien de risico s die gepaard gaan met overprogrammering, de aantallen nog eens kritisch tegen het licht te houden. Voor de uitwerking van de kwalitatieve afspraken wordt een regionale monitor ontwikkeld waarin minimaal de volgende aspecten in beeld worden gebracht: Bevolkingsontwikkeling (omvang en samenstelling) en migratiestromen 49

50 Gerealiseerde woningbouw en herstructurering naar type en prijsklasse (sociaal en nultreden in het bijzonder) Overzicht geprogrammeerde woningbouwplannen en herstructurering naar type en prijsklasse (sociaal en nultreden in het bijzonder) Aanbod ontwikkeling wonen met zorg Signaleren gevolgen van uitvoering woningbouw- en herstructureringsplannen op de bevolkingsontwikkeling Deze monitor zal in het 3 e kwartaal van 2012 gelanceerd worden. Tevens is er een bestuurlijke wens om een kennisplatform te ontwerpen waar thema s geagendeerd kunnen worden ten behoeve van regionale afstemming of kennisdeling. De volgende onderdelen zullen in ieder geval aan de orde komen: Concrete handvatten voor bijsturing op kwantiteit en kwaliteit Stimuleren van realisatie sociale/betaalbare woningbouw Wonen met zorg Dit platform zal voorts ruimte kunnen bieden voor aspecten als huisvesting voor Europese arbeidsmigranten. Conclusie: In 2011 is de woningvoorraad in Rivierenland zeer sterk gegroeid en wel met woningen. De prognose voor 2012 is met ca. 850 woningen netto groei redelijk in de buurt van de in het KWP3 afgesproken groei voor de jaren 2010 t/m 2019 die gemiddeld va. 980 woningen per jaar bedraagt. Er is sprake van een (beperkte) overcapaciteit aan harde bestemmingsplannen. Dit betekent dat de samenwerkende gemeenten in de regio zeer terughoudend moeten zijn bij het ontwikkelen van nog meer woningbouwmogelijkheden in bestemmingsplannen. Tevens verdient het aanbeveling om de overmaat aan zachte bestemmingsplannen kritisch tegen het licht te houden. De productie van huur- en betaalbare woningen is in 2011 in lijn met de afspraken in het KWP3. De productie van nultredenwoningen is echter sterk achtergebleven. De plannen voor de komende jaren bevatten eigenljik te weinig huur- en betaalbare woningen, maar het lage aandeel nultredenwoningen in de bouwplannen is ronduit zorgwekkend. Gemeenten en corporaties moeten hier extra aandacht aan besteden, zodat inwoners van de regio in de toekomst in staat zijn binnen de regio een woning van hun keuze te bemachtigen. De gemeenten in Rivierenland hebben afspraken gemaakt over een (kwantitatieve) binnenregionale programmering. Ze werken aan het opzetten van een regionale monitor waarin ook de kwalitatieve aspecten aan bod komen. Tevens is er de wens om een kennisplatform op te richten waar thema s geagendeerd kunnen worden voor regionale afstemming of kennisdeling. 50

51 3.5 Stadsregio Arnhem Nijmegen Aantallen woningen Met de stadsregio is in KWP3 verband afgesproken om van 2010 t/m 2019 ca woningen netto toe te voegen aan de woningvoorraad. In 2010 zijn er (netto) woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. In 2011 is de netto groei met woningen een stuk hoger en in lijn met de gemiddelde jaarlijkse opgave op basis van het KWP3. Vanwege de recessie en de crisis op de woningmarkt is dat een behoorlijke prestatie. Stadsregio KWP3 (2010 t/m 2019) Toevoeging 2010 (netto) Toevoeging 2011 (netto) Afbeelding 49: Netto groei woningvoorraad en afgesproken aantallen woningen in KWP3 Met behulp van de in aanbouw genomen woningen, de afgegeven vergunningen de ervaringen uit het verleden is een inschatting gemaakt van het aantal woningen dat in 2012 aan de woningvoorraad zal worden toegevoegd. Uit de berekening volgt dat naar verwachting in 2012 ca woningen zullen worden opgeleverd. Dit is goed in lijn met de gemiddelde jaarlijkse opgave die is afgesproken in het KWP3. Stadsregio jaar prognose in aanbouw Arnhem Beuningen Doesburg Duiven Groesbeek Heumen Lingewaard Millingen a/d Rijn Montferland Nijmegen Overbetuwe Renkum Rheden Rijnwaarden Rozendaal Ubbergen Westervoort Wijchen Zevenaar Totaal Afbeelding 50: Netto toegevoegde woningen, prognose netto toevoeging 2012 en in aanbouw genomen woningen (bron: CBS en gemeentelijke informatie) 51

52 Plancapaciteit Om voldoende woningen te kunnen bouwen, is juridisch harde bestemmingsplancapaciteit nodig. Is gebrek aan harde plancapaciteit de komende jaren een belemmerende factor voor de woningbouw? Of is er misschien overcapaciteit? Onderstaande tabel toont dat in de stadsregio geen gebrek aan harde capaciteit is. Alle gemeenten bij elkaar hebben per ruim voldoende harde plannen om het in KWP3 afgesproken aantal woningen te bouwen. In totaal zijn er per 1 januari 2012 harde plannen voor een netto groei van de woningvoorraad van woningen, terwijl er t/m 2019 nog maar (KWP3) (groei 2010) (groei 2011) = woningen (netto) toegevoegd hoeven te worden. Dit betekent dat er per feitelijk sprake is van een overcapaciteit voor bijna woningen aan harde bestemmingsplancapaciteit. De samenwerkende gemeenten in de regio zouden terughoudend moeten zijn bij het ontwikkelen van nog meer harde bestemmingsplancapaciteit. Wanneer toch ergens in de regio nieuwe (substantiële) woningbouwcapaciteit in bestemmingsplannen wordt gecreeërd is het zaak dat de gemeenten gezamenlijk een goed beeld hebben van de gevolgen. Een van de mogelijke gevolgen is dat elders in de regio plannen kunnen stagneren of woningen leeg kunnen komen te staan. Als gemeenten nu gezamenlijk overcapaciteit scheppen, betekent dit misschien dat de gevolgen op termijn ook gezamenlijk gedragen moeten worden. Wanneer in een situatie van overcapaciteit nog meer bouwmogelijkheden in nieuwe bestemmingsplannen ontstaan, kan dit ook vervelende gevolgen hebben voor de exploitatie van die bestemmingsplannen. Bestemmingsplannen moeten als uitgangspunt binnen tien jaar gerealiseerd worden. Bij overcapaciteit is het niet waarschijnlijk dat dit ook daadwerkelijk bij alle plannen gebeurt. Met name bij plannen die vertraging oplopen kunnen problemen ontstaan in de bijbehorende exploitatie. Daar staat tegenover dat is de stadsregio na 2019 ook nog behoorlijk wat woningbehoefte ontstaat. Misschien dat daarom de gevolgen van de huidige overprogrammering in de praktijk mee zullen vallen. Let wel: harde plancapaciteit is een noodzakelijke voorwaarde om voldoende woningen te kunnen bouwen. Het is echter geen garantie dat deze woningen ook daadwerkelijk worden opgeleverd. Stadsregio Netto harde capaciteit per 1 jan Netto zachte capaciteit per 1 jan Arnhem Beuningen Doesburg Duiven Groesbeek Heumen Lingewaard Millingen aan de Rijn Montferland Nijmegen Overbetuwe Renkum Rheden Rijnwaarden Rozendaal Ubbergen Westervoort Wijchen

53 Zevenaar Totaal Afbeelding 51: Netto harde plancapaciteit in gemeenten van de stadsregio (bron: gemeentelijke informatie) De zachte capaciteit in de stadsregio is de afgelopen jaren nog flink gegroeid. Per 1 januari 2012 is sprake van zachte plannen voor een (netto) groei van de woningvoorraad met ruim woningen. Recente huishoudensprognoses geven echter geen aanleiding te veronderstellen dat een dergelijke woningbehoefte de komende decennia daadwerkelijk zal ontstaan. Het investeren in nieuwe grondposities en het aangaan van financiële verplichtingen is in dit licht erg riskant. Het is van groot belang dat de gemeenten in de stadsregio zich terughoudend opstellen in het uitbreiden van het aantal woningbouwplannen. Ze zouden er verstandig aan doen om, alvorens dergelijke investeringen en verplichtingen aan te gaan, dit in regionaal verband te bespreken en te toetsen aan de binnenregionale woningbouwprogrammering. Op deze manier kan een financieel debacle, zoals dat in een aantal andere regio s is ontstaan, worden voorkomen. In de door het stadsregiobestuur vastgestelde nota Koers naar Keuze komt de kwantitatieve verdeling over de gemeenten uit op ruim woningen. Dat is ruim woningen hoger dan in het KWP3 is afgesproken voor de jaren 2010 t/m Op aandringen van de provincie is een proces gestart waarbij de aantallen nog eens kritisch onder de loep worden genomen en waarbij wordt gestreefd naar prioritering en fasering van de bouwplannen. Prioritering en fasering is in de stadsregio nog mogelijk omdat daar ook na 2020 nog vraag naar groei van de woningvoorraad ontstaat. Op 30 juni 2011 hebben de 20 regiogemeenten ingestemd met de Verstedelijkingsvisie en daarmee ook met de indicatieve woningbouwprogramma's per subregio. De indicatieve woningbouwprogramma's uit de Verstedelijkingsvisie betreffen een momentopname en fungeren als uitgangspunt voor verdere subregionale afstemming. Eind 2011 heeft de stadsregio Bestuursovereenkomsten Verstedelijking en Mobiliteit afgesloten die onder andere invulling geven aan de afspraken die met de provincie zijn gemaakt over de woningbouwprogrammering. Dit houdt onder meer in dat er uiterlijk 1 januari 2014 bestuurlijk vastgestelde subregionale woningbouwprogramma s zijn die passen binnen de kaders van WoON 2012, actuele behoefteprognoses en de uitgangspunten van de Verstedelijkingsvisie, met inachtneming van de uitgangspunten van het Kwalitatief Woningbouwprogramma (KWP). De komende tijd zal de stadsregio samen met de gemeenten aangeven welke bestemmingsplancapaciteit naar verwachting gerealiseerd wordt vóór 1 januari 2015, vóór 1 januari 2020, na 2020 en welke helemaal niet. Uiteindelijk moet dit inzicht bieden wanneer en waar plannen worden gerealiseerd en of deze verdeling aansluit bij de behoefte en de ruimtelijke uitgangspunten van de door de stadsregio vastgestelde Verstedelijkingsvisie. Kwalitatieve aspecten van de woningen Van de woningen die in 2011 aan de woningvoorraad zijn toegevoegd was in % een huurwoning (2010: 17%). Dit percentage ligt hoger dan het afgesproken percentage van 4%. Er zijn dus redelijk veel huurwoningen gerealiseerd. We moeten hierbij wel bedenken dat de huidige vraag naar huurwoningen vanwege de recessie hoger zal zijn dan enkele jaren geleden, toen het KWP3 werkt opgesteld. Kennelijk hebben de corporaties toch nog flink wat huurwoningen toegevoegd. Ze hebben daarmee ook flink en anticyclisch bijgedragen aan behoud van werkgelegenheid in de regio. Wel lijkt het aan te bevelen dat de gemeenten er rekening mee houden dat een deel van deze woningen de komende jaren te koop wordt aangeboden. 53

54 In 2011 was 36% van de (netto) groei van de woningvoorraad een betaalbare huur- of koopwoning (2010: 51%). Het gemiddelde streefpercentage nultredenwoningen in het KWP3 bedraagt voor de stadsregio 14%. Hier is in 2010 en 2011 samen dus ruimschoots aan voldaan. Van de (netto) groei van de woningvoorraad was 42% een nultredenwoning (2010: 36%). Daarmee is eveneens ruimschoots aan de doelstelling van 14% nultredenwoningen voldaan. Dat er relatief veel nultredenwoningen worden opgeleverd, hangt waarschijnlijk samen met het relatief grote aandeel appartementen. Op zich is dat geen probleem. Nultredenwoningen kunnen ook heel goed worden bewoond door mensen die niet tot de doelgroep van de ouderen behoren. Hoe meer nultredenwoningen er in de voorraad zijn, des te gemakkelijker is het in de toekomst voor ouderen om er een te bemachtigen. Stadsregio % huur % betaalbaar % nultreden Arnhem Beuningen Doesburg Duiven Groesbeek Heumen Lingewaard * Millingen aan de Rijn * Montferland Nijmegen Overbetuwe Renkum Rheden Rijnwaarden Rozendaal Ubbergen Westervoort Wijchen Zevenaar Totaal KWP Afbeelding 52: Percentages netto opgeleverde woningen in 2010 per categorie: huur-, betaalbare en nultredenwoningen (bron: CBS en gemeentelijke informatie) *In Lingewaard en Millingen aan de Rijn is alleen een beperkt aantal duurdere koopwoningen opgeleverd Om te zien of de gemeenten in de stadsregio de komende jaren aan de KWP3 afspraken kunnen voldoen, kijken we naar de huidige bouwplannen. De percentages in onderstaande tabel zijn gebaseerd op de (bruto) plannen voor nieuwbouw, dus zonder rekening te houden met andere toevoegingen en sloop. Ze kunnen het beste vergeleken worden met het bijbehorende bruto KWP3 percentage. In de tabel worden de bruto percentages in de plannen en het bijbehorende netto en bruto percentage uit KWP3 vermeld. Voor nultredenwoningen is geen bruto KWP percentage berekend. De verwachting is dat het aantal nultredenwoningen dat gesloopt wordt nagenoeg nihil zal zijn. Hier volstaat dus het netto percentage. Uit de tabel blijkt dat de stadsregio een kwalitatieve verdeling hanteert in haar bouwplannen die zeer goed overeenkomt met de afspraken die in KWP3 zijn gemaakt. Dat geldt zowel voor het aandeel huurwoningen, als voor de aandelen betaalbare en nultredenwoningen. 54

55 Stadsregio % huur % betaalbaar % nultreden Arnhem Beuningen Doesburg Duiven Groesbeek Heumen Lingewaard Millingen aan de Rijn Montferland Nijmegen Overbetuwe Renkum Rheden Rijnwaarden Rozendaal Ubbergen Westervoort Wijchen Zevenaar Totaal bruto KWP3 netto KWP3 bruto Afbeelding 53: Bruto percentages per categorie in de woningbouwplannen in vergelijking tot de netto en bruto percentages in KWP3 (bron: gemeentelijke informatie) Conclusie: In 2011 is de netto groei van de woningvoorraad in de stadsregio met woningen in lijn met de gemiddelde jaarlijkse opgave op basis van het KWP3. Vanwege de recessie en de crisis op de woningmarkt is dat een behoorlijke prestatie. Naar verwachting worden in 2012 ca woningen opgeleverd. Dit is eveneens goed in lijn met het KWP3. Per is sprake is van overcapaciteit aan harde bestemmingsplannen voor bijna woningen. De samenwerkende gemeenten in de regio zouden terughoudend moeten zijn bij het ontwikkelen van nog meer harde bestemmingsplancapaciteit. Een van de mogelijke gevolgen daarvan is namelijk dat elders in de regio plannen kunnen stagneren of woningen leeg komen te staan. Per 1 januari 2012 is eveneens sprake van een overmaat aan zachte plannen (ruim woningen netto groei). Recente huishoudensprognoses geven echter geen aanleiding te veronderstellen dat een dergelijke woningbehoefte de komende decennia daadwerkelijk zal ontstaan. Het investeren in nieuwe grondposities en het aangaan van financiële verplichtingen is in dit licht erg riskant. Het is van groot belang dat de gemeenten zich terughoudend opstellen in het ontwikkelen van nog meer woningbouwplannen, om een financieel debacle, zoals dat in een aantal andere regio s is ontstaan, te voorkomen. Op aandringen van de provincie is een proces gestart waarbij de aantallen nog eens kritisch onder de loep worden genomen. Prioritering en fasering is in de stadsregio nog mogelijk omdat daar ook na 2020 nog vraag naar groei van de woningvoorraad ontstaat. Eind 2011 heeft de stadsregio Bestuursovereenkomsten Verstedelijking en Mobiliteit afgesloten waarin o.m. staat dat er uiterlijk 1 januari 2014 bestuurlijk vastgestelde subregionale woningbouwprogramma s zijn die passen binnen de kaders van WoON 2012, actuele behoefteprognoses en de uitgangspunten van de Verstedelijkingsvisie, met inachtneming van de uitgangspunten van het 55

56 Kwalitatief Woningbouwprogramma (KWP). Uiteindelijk moet dit inzicht bieden wanneer en waar plannen worden gerealiseerd en of deze verdeling aansluit bij de behoefte en de ruimtelijke uitgangspunten van de door de stadsregio vastgestelde Verstedelijkingsvisie. In kwalitatief opzicht presteert de stadsregio erg goed. De realisatie van de in het KWP3 afgesproken aandelen huur-, betaalbare en nultredenwoningen ligt goed op koers en ook de bouwplannen voor de komende jaren bevatten voldoende woningen met de genoemde eigenschappen. 56

57 3.6 Stedendriehoek Aantallen woningen In het KWP3 is afgesproken dat de woningvoorraad in de Stedendriehoek van 2010 t/m 2019 met (netto) woningen groeit, ofwel gemiddeld ca. 850 woningen per jaar. In 2010 en 2011 zijn respectievelijk 485 en 795 woningen aan de voorraad toegevoegd. De groei in 2011 ligt dus nog iets beneden het jaarlijks gemiddelde van ca. 850 woningen. In het licht van de recessie en de crisis op de woningmarkt is een groei van de woningvoorraad van 795 woningen in 2011 toch een flinke prestatie. Stedendriehoek KWP3 (2010 t/m 2019) Toevoeging 2010 (netto) 485 Toevoeging 2011 (netto) 795 Afbeelding 54: Gebouwde woningen en afgesproken aantallen woningen in KWP3 Op 1 januari 2012 waren er in de Stedendriehoek woningen in aanbouw. Op basis van dit cijfer en het aantal afgegeven bouwvergunningen kan een schatting worden gemaakt van het aantal woningen dat in 2012 wordt opgeleverd. Deze prognose komt uit op ca woningen. Dit is mooi in lijn met de KWP3 afspraak en het gemiddeld aantal woningen per jaar dat nodig is om deze afspraak te realiseren. Gezien de crisis in de bouw zou dit eveneens een zeer goed resultaat zijn. Stedendriehoek jaar prognose in aanbouw Apeldoorn Brummen Epe Lochem Voorst Zutphen Totaal Afbeelding 55: Netto toegevoegde woningen, prognose netto toevoeging 2012 en in aanbouw genomen woningen (bron: CBS en gemeentelijke informatie) Om voldoende woningen te kunnen bouwen, is juridisch harde bestemmingsplancapaciteit nodig. Is gebrek aan harde plancapaciteit de komende jaren een belemmerende factor voor de woningbouw? Of is er misschien overcapaciteit? Onderstaande tabel toont dat in de Stedendriehoek geen gebrek aan harde capaciteit is. Alle gemeenten bij elkaar hebben per ruim voldoende harde plannen om het in KWP3 afgesproken aantal woningen te bouwen. In totaal zijn er harde plannen voor een netto groei van de woningvoorraad van woningen, terwijl er t/m 2019 nog maar (KWP3) 485 (groei 2010) 795 (groei 2011) = woningen (netto) toegevoegd hoeven te worden. Dit betekent dat de samenwerkende gemeenten in de regio zeer terughoudend moeten zijn bij het ontwikkelen van nog meer woningbouwmogelijkheden in bestemmingsplannen. Wanneer onverhoopt toch nieuwe woningbouwcapaciteit in bestemmingsplannen wordt gecreeërd is het zaak dat de gemeenten gezamenlijk een goed beeld hebben van de gevolgen. Een mogelijk 57

58 gevolg is dat elders in de regio plannen stagneren of woningen leeg komen te staan. Als gemeenten nu gezamenlijk overcapaciteit laten ontstaan, betekent dit misschien dat de gevolgen op termijn ook gezamenlijk gedragen moeten worden. De situatie verschilt echter per gemeente als we de harde capaciteit vergelijken met de afgesproken aantallen per gemeente in het kader van de woningbouwprogrammering (zie ook hierna). Er zijn gemeenten die meer dan voldoende harde capaciteit hebben (bijvoorbeeld Brummen), maar er zijn ook gemeenten die nog ruimte hebben om nieuwe harde capaciteit te ontwikkelen (bijvoorbeeld Lochem). Let wel: harde plancapaciteit is een noodzakelijke voorwaarde om voldoende woningen te kunnen bouwen. Het is echter geen garantie dat deze woningen ook daadwerkelijk worden opgeleverd. Stedendriehoek Netto harde capaciteit per 1 jan Netto zachte capaciteit per 1 jan Apeldoorn Brummen Epe Lochem Voorst Zutphen Totaal Afbeelding 56: Netto harde plancapaciteit in gemeenten van de Stedendriehoek (bron: gemeentelijke informatie) De zachte capaciteit is weliswaar sterk verminderd ten opzichte van 2011 en 2010, toch is ze nog steeds vrij hoog. Het is voor de Stedendriehoek zaak om nu verstandig met al deze plannen om te gaan. Het verdient aanbeveling om de regionale programmering in goede samenwerking vorm te geven en uit te voeren. Alleen zo kunnen verder oplopende verliezen vanwege grondaankopen en afspraken met ontwikkelaars worden voorkomen. De Stedendriehoek zal volgens de Bevolkingsprognose Gelderland 2012 (Primos) over enkele jaren met bevolkingskrimp te maken krijgen. De prognoses geven aan dat na 2020 nog maar mondjesmaat behoefte is aan groei van de woningvoorraad. Mogelijk is een groei met woningen, zoals die nu in het KWP3 is afgesproken, uiteindelijk voldoende. Het ziet er naar uit dat een deel van de huidige plannen nooit gerealiseerd zal worden. De daling van het aantal huishoudens, die op termijn zal inzetten, kan grote gevolgen hebben voor de woningmarkt, indien hier niet tijdig op ingespeeld wordt. De focus zou daarbij vooral moeten liggen op het binnenstedelijk bouwen omdat de woningen uit het KWP3 voorlopig de laatste kans lijken te bieden om met woningbouw (groei van de woningvoorraad) binnenstedelijke knelpunten op te lossen. Kwalitatieve aspecten In de Stedendriehoek zijn in 2011 de in het KWP3 afgesproken aandelen huurwoningen en betaalbare woningen ruimschoots gerealiseerd. In de netto groei was 49% (2010: 32%) een huurwoning en 34% (2010: 36%) een betaalbare woning. Aangezien de groei van de woningvoorraad in 2011 goed in lijn met het jaarlijks gemiddelde van het KWP3 is, luidt de conclusie dat in beide segmenten de KWP3 afspraken voldoende in uitvoering zijn. Wat betreft de nultredenwoningen: In 2010 was nog 56% van de netto groei van de woningvoorraad een nultredenwoning. Dat was een prestatie van formaat. Onderstaande tabel toont echter dat de productie van nultredenwoningen in 2011 met 33% een stuk lager lag. Het is 58

59 aan te bevelen dat de gemeenten en corporaties de komende jaren nog wat meer inzetten op nultredenwoningen en zich nog beter voorbereiden op de naderende vergrijzing en de veranderende woningvraag. Stedendriehoek % huur % betaalbaar % nultreden Apeldoorn Brummen Epe Lochem Voorst Zutphen Totaal KWP Afbeelding 57: Percentages netto opgeleverde woningen in 2010 per categorie: huur-, betaalbare en nultredenwoningen (bron: CBS en gemeentelijke informatie) Om te zien of de gemeenten in Stedendriehoek de komende jaren aan de KWP3 afspraken kunnen voldoen, kijken we naar de huidige bouwplannen. De percentages in onderstaande tabel zijn gebaseerd op de (bruto) plannen voor nieuwbouw, dus zonder rekening te houden met andere toevoegingen en sloop. Ze kunnen het beste vergeleken worden met het bijbehorende bruto KWP3 percentage. In de tabel worden de bruto percentages in de plannen en het bijbehorende netto en bruto percentage uit KWP3 vermeld. Voor nultredenwoningen is geen bruto KWP percentage berekend. De verwachting is dat het aantal nultredenwoningen dat gesloopt wordt nagenoeg nihil zal zijn. Hier volstaat dus het netto percentage. Uit de tabel blijkt dat het wenselijk is dat de gemeenten in de regio Stedendriehoek hun plannen nog wat aanpassen om beter aan de woningbehoefte van hun inwoners tegemoet te komen. Het percentage huurwoningen in de plannen ligt op 30% (2010: 28%) en dat is lager dan de gewenste 44%. Dat geldt ook voor de betaalbare woningen. Het aandeel in de plannen bedraagt 33% (2010: 30%) in plaats van de in het KWP3 afgesproken (conform de woningbehoefte) 42%. De planning van nultredenwoningen is eveneens lager dan in het KWP3 is afgesproken. Op dit moment bevatten de woningbouwplannen 34% nultredenwoningen (2010: 45%) terwijl de behoefte een stuk hoger ligt, namelijk ca. 66%. Hierboven is al geconstateerd dat de gemeenten en corporaties zich de komende jaren nog wat meer zouden moeten inzetten op nultredenwoningen en zich nog beter zouden moeten voorbereiden op de naderende vergrijzing en de veranderende woningvraag. Stedendriehoek % huur % betaalbaar % nultreden Apeldoorn Brummen Epe Lochem Voorst Zutphen Totaal bruto KWP3 netto KWP3 bruto Afbeelding 58: Bruto percentages per categorie in de woningbouwplannen in vergelijking tot de netto en bruto percentages in KWP3 59

60 Woningbouwprogrammering Stedendriehoek De regio Stedendriehoek heeft de afgelopen jaren hard gewerkt aan de regionale woningbouwprogrammering. In de Bestuurlijke Carrousel van 15 december 2011 is afgesproken dat de regiogemeenten en de beide provincies twee jaar lang gaan experimenteren met het adaptief programmeren van de regionale woningbouw. Als referentiekader geldt daarbij KWP3 van de provincie Gelderland. Het KWP3 geeft de kwantitatieve en kwalitatieve ramingen van de regionale woningvoorraadtoename voor de periode van 2010 t/m 2019 (maximaal woningen netto groei van de woningvoorraad). Voor de verdeling daarvan over de Gelderse gemeenten zijn op 15 december afspraken gemaakt, zie onderstaande tabel. Gemeente Netto toevoeging 2010 t/m 2019 Apeldoorn Brummen 510 Epe 790 Lochem 825 Voorst 610 Zutphen Totaal Afbeelding 59: binnenregionale verdeling regio Stedendriehoek Voor Deventer wordt uitgegaan van de afspraken met de provincie Overijssel. Hieraan ligt eveneens een Primosprognose ten grondslag. Ruimtelijke referentiekaders voor de regionale woningbouwontwikkeling vloeien voort uit de Structuurvisies voor respectievelijk het Bundelingsgebied en de Voorlanden. Deze zetten beide in op realisering van minstens 45% van de woningvoorraadtoename in binnenstedelijke gebieden en op ten minste 75% van de woningvoorraadtoename in het Bundelingsgebied. Met die referentiekaders als achtergrond, richt de regionale woningbouwprogrammering in de Stedendriehoek zich op het analyseren van de reële ontwikkelingen op de woningmarkt. Dat wil zeggen op de daadwerkelijke toevoegingen aan de woningvoorraad in de afgelopen periode en op reële verwachtingen voor de komende periode. Voor dat laatste fungeren de afgegeven bouwvergunningen als indicatie. Bij elkaar geven ze zicht op mogelijke achterstanden of voorsprongen in de woningproductie. Dat inzicht kan aanleiding zijn voor onderlinge afstemming en/of voor het opzetten van regionale strategieën. De programmering richt zich eveneens op het scheppen van duidelijkheid over de prioritaire plannen voor de periode 2010 t/m Daarbij gaat het uiteraard om een momentopname, gebaseerd op de inzichten en bestuurlijke omstandigheden van het tijdstip waarop die prioritering is opgesteld. Daarom is afgesproken is dat er altijd ruimte is voor aanpassing (adaptie) van prioriteiten; bijvoorbeeld naar aanleiding van nieuwe initiatieven of van het verschuiven van prioriteiten aan de hand van actuele inzichten. Afgesproken is dat de totale plancapaciteit (inclusief strategische reserve) voor de periode tot 2020 niet groter mag zijn dan ongeveer 130% van het lokale richtsnoer volgens KWP3. De eerste helft van 2012 zijn allerlei woningbouwanalyses verricht aan de hand van het afgesproken referentiekader. Alle gemeenten hebben (aan de hand van het referentiekader) hun planvoorraad tegen het licht gehouden en hebben of zijn aan het herprogrammeren, om de vraag beter in evenwicht te krijgen met het aanbod. Dit is een permanent proces dat voortdurend monitoring vraagt en waarbij ook de kennis van de markt gebruikt wordt. Door adaptief te programmeren, proberen de gemeenten in de Stedendriehoek flexibel te zijn en voortdurend in 60

61 te spelen op actuele ontwikkelingen. Dat doen ze door in gesprek te blijven met elkaar en de voortgang van de woningbouw ook regelmatig regionaal te bespreken. De provincies Gelderland en Overijssel hebben hierbij de rol van marktmeester. Op basis van de resultaten hiervan zijn voorstellen ontwikkeld voor de regionale agenda 2012/2013: Voortzetten woningbouwprogrammering: actualiseren van de (gezamenlijk opgezette) planningslijsten, openheid over ambities en prioriteiten en collegiaal bestuurlijk overleg over alle bevindingen. Marktstrategieën vernieuwen: op zoek naar nieuwe wegen om de (regionale) woningbouw aan de praat te krijgen. Actualiseren woningbehoefteprognoses (een vervolg op KWP3 ) samen met beide provincies. Verdieping van regionale marktanalyses door o.a. verhuisbewegingen nader te analyseren. Het Bestuurlijk Carrousel van de regio Stedendriehoek heeft met bovenstaande voorstellen op 14 juni 2012 ingestemd. Na de zomer van 2012 zal deze notitie door de verschillende colleges zal worden vastgesteld en zullen gemeenteraden worden geïnformeerd. Ondertussen worden de voorgenomen acties opgepakt. Conclusie: De groei van de woningvoorraad in de Stedendriehoek ligt in 2011 met (netto) 795 woningen iets beneden het jaarlijks gemiddelde van ca. 850 woningen per jaar op basis van het KWP3. In het licht van de recessie en de crisis op de woningmarkt is dit toch een flinke prestatie. De prognose voor 2012 komt uit op ca woningen. Dit zou eveneens een zeer goed resultaat zijn gezien de crisis in de bouw. Per is er op regioniveau sprake van een (beperkte) overcapaciteit aan harde bestemmingsplannen, gelet op de in KWP3 afgesproken opgave voor 2010 t/m Dit betekent dat de samenwerkende gemeenten in de regio zeer terughoudend moeten zijn bij het ontwikkelen van nog meer woningbouwmogelijkheden in bestemmingsplannen. De situatie verschilt echter per gemeente als we de harde capaciteit vergelijken met de afgesproken aantallen per gemeente. De zachte plancapaciteit is weliswaar sterk verminderd ten opzichte van 2011 en 2010, toch is ze nog steeds vrij hoog. Het ziet er naar uit dat een deel van de huidige plannen nooit meer gerealiseerd zal worden. Het verdient aanbeveling dat gemeenten de regionale programmering in goede samenwerking vormgeven en uitvoeren. Alleen zo kunnen verder oplopende verliezen vanwege grondaankopen en afspraken met ontwikkelaars worden voorkomen. De realisatie van huur- en betaalbare woningen was in 2011 in lijn met het KWP3. De realisatie van nultredenwoningen bleef echter achter. In de bouwplannen voor de komende jaren blijven de huur- en nultredenwoningen iets achter. Vanwege de huidige recessie en crisis op de woningmarkt zijn het vooral deze twee categorieën woningen die nog relatief gemakkelijk afgezet kunnen worden. Wellicht kunnen sommige plannen nog wat worden aangepast. Ze zouden daarmee kansrijker worden. De productie van nultredenwoningen is in 2011 achtergebleven. De bouwplannen voor de komende jaren bevatten te weinig nultredenwoningen en dat is zorgwekkend. Gemeenten en corporaties moeten hier extra aandacht aan besteden, zodat ook oudere inwoners van de regio in de toekomst in staat zijn binnen de regio een geschikte woning te bemachtigen. T.a.v. van de woningbouwprogrammering zijn er flinke stappen gezet. Het KWP3 wordt nu als referentiekader gehanteerd voor de woningbouwprogrammering in de regio en voor de verdeling daarvan over de Gelderse gemeenten zijn afspraken gemaakt. Alle gemeenten hebben (aan de 61

62 hand van het referentiekader) hun planvoorraad tegen het licht gehouden en zijn aan het herprogrammeren of hebben dat al gedaan, met de bedoeling om de vraag beter in evenwicht te krijgen met het aanbod. 62

63 Bijlage 1: Ontwikkeling bevolking Gelderse gemeenten 2000 t/m 2011 (bron: CBS) Gemeente Bevolking per 1 januari Gemiddelde jaarlijkse groei t/m t/m Aalten Berkelland Bronckhorst Doetinchem Oost Gelre Oude IJsselstreek Winterswijk Achterhoek Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen FoodValley Elburg Ermelo Harderwijk Hattem Heerde Nunspeet Oldebroek Putten Noord-Veluwe Buren Culemborg Druten Geldermalsen Lingewaal Maasdriel Neder-Betuwe Neerijnen Tiel West Maas en Waal Zaltbommel Rivierenland Arnhem Beuningen Doesburg Duiven Groesbeek Heumen

64 Lingewaard Millingen aan de Rijn Montferland Nijmegen Overbetuwe Renkum Rheden Rijnwaarden Rozendaal Ubbergen Westervoort Wijchen Zevenaar Stadsregio Apeldoorn Brummen Epe Lochem Voorst Zutphen Stedendriehoek Gelderland

65 Bijlage 2: Woningvoorraad Gelderse gemeenten 1995 t/m 2011 (bron: CBS, incl. administratieve correcties) Gemeente Woningvoorraad op 1 januari Gemiddelde jaarlijkse groei t/m t/m Aalten Berkelland Bronckhorst Doetinchem Oost Gelre Oude IJsselstreek Winterswijk Achterhoek Barneveld Ede Nijkerk Scherpenzeel Wageningen FoodValley Elburg Ermelo Harderwijk Hattem Heerde Nunspeet Oldebroek Putten Noord-Veluwe Buren Culemborg Druten Geldermalsen Lingewaal Maasdriel Neder-Betuwe Neerijnen Tiel West Maas en Waal Zaltbommel Rivierenland Arnhem Beuningen Doesburg Duiven Groesbeek Heumen

66 Lingewaard Millingen aan de Rijn Montferland Nijmegen Overbetuwe Renkum Rheden Rijnwaarden Rozendaal Ubbergen Westervoort Wijchen Zevenaar Stadsregio Apeldoorn Brummen Epe Lochem Voorst Zutphen Stedendriehoek Gelderland

67 Bijlage 3: Regio-indeling woonbeleid Gelderland (geldig vanaf ) 67