De Woonlastenbenadering
|
|
- Sofie Moens
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving EINDRAPPORT De Woonlastenbenadering Energie creëren voor betaalbare woonlasten
2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
3 RIGO Research en Advies BV Woon- De bewoonde werk- en leefomgeving EINDRAPPORT De Woonlastenbenadering Energie creëren voor betaalbare woonlasten Opdrachtgevers Stadsregio Arnhem Nijmegen Provincie Gelderland Auteur Steven Kromhout Rapportnummer P25740 Uitgave 8 oktober 2013 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 1 12C 1011 AB Amsterdam info@rigo.nl
4 Inhoud 1 Inleiding Wat zijn woonlasten? Stijgende energielasten Betaalbaarheid onder druk Naar een woonlastenbenadering Leeswijzer 3 2 Betaalbaarheid Wat is betaalbaar? Advieshuren voor de huursector Financieringslastnormen voor de koopsector Aandachtspunten voor de woonlastenbenadering 11 3 Energieprestaties Energielabels EPC GPR Theoretisch vs. werkelijk verbruik Aandachtspunten voor de woonlastenbenadering 16 4 Beleidsinstrumenten Betaalbare woningvoorraad Woonruimteverdeling Energiegedrag van bewoners Menukaart van maatregelen 24
5 5 Processtappen Woonlastenonderzoeken Concrete ambities Samenwerken met stakeholders 27
6 1 Inleiding De gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen willen een woonlastenb e- nadering gaan hanteren in hun woonbeleid. Deze handreiking is bedoeld om hen daarbij te helpen. Betaalbaarheid is een belangrijk thema binnen het woonbeleid van gemeenten. Gemeenten willen ervoor zorgdragen dat voor alle inwoners voldoende betaalbare woonruimte beschikbaar is. Instrumenten die zij daarvoor kunnen inzetten zijn onder meer de woningbouwplanning, de woonruimteverdeling en prestatieafspraken met woningcorporaties. Ook op regionaal niveau worden hierover afspraken gemaakt. Zo geldt in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen de afspraak dat elke gemeente de helft van de woningbouw realiseert in het betaalbare segment: tot de huurtoeslaggr ens (in 2013: 681) of tot (v.o.n.). 1.1 Wat zijn woonlasten? Tot voor kort werd bij de betaalbaarheid van woningen alleen gekeken naar de huurof hypotheeklasten. Inmiddels dringt het besef steeds verder door dat het bij de woonlasten ook om andere kosten gaat. In de meest ruime zin bestaan de woonlasten uit de volgende componenten: Huurlasten of hypotheeklasten: het gaat om de netto kosten, dus na aftrek van eventuele huurtoeslag en fiscale voordelen (denk aan de hypotheekrenteaftrek) ; Energielasten: netto kosten van gas, warmte en elektriciteit (incl. belastingen); Water: de kosten voor de drinkwatervoorziening; Heffingen: gemeentelijke lasten (o.a. onroerendezaakbelasting) en waterschapslasten (o.a. watersysteemheffing): Onderhoud: servicekosten voor verhuurder of Vereniging van Eigenaren of reservering voor eigen onderhoud; Verzekeringen: woonhuisverzekering en opstalverzekering. In deze handreiking beperken we ons tot de huur-/hypotheeklasten en de energielasten, omdat alleen deze woonlasten via het woonbeleid kunnen worden beïnvloed. 1.2 Stijgende energielasten De laatste jaren krijgt de energierekening steeds meer aandacht. Dat is niet zo vreemd, want de energieprijzen zijn de afgelopen vijftien jaar drie keer zo snel gest e- gen als de gemiddelde inflatie. Als gevolg van de stijgende energieprijzen worden de 1
7 indexcijfer (2010 = 100) energielasten van huishoudens steeds hoger. Internationaal wordt zelfs gesproken van energiearmoede, een begrip dat ook steeds vaker in Nederland wordt gebruikt. De toekomstige ontwikkeling van de energieprijzen is moeilijk te voorspellen en a f- hankelijk van innovaties (bijv. schaliegas), conflicten (Midden -Oosten) en de economie. Toch is de verwachting dat de energieprijzen ook in de toekomst zullen stijgen (zie figuur 1-1). figuur 1-1 Reë le ontw ik ke ling ma rg inale prijzen voor gas en e le kt r ic ite it ( incl. belasting), Aardgas Elektriciteit Bron: ECN, 2011; bewerking RIGO. 1.3 Betaalbaarheid onder druk De energielasten drukken steeds zwaarder op het huishoudbudget. Tegelijkertijd is in de huursector het inflatievolgend huurbeleid losgelaten en verhogen steeds meer verhuurders hun streefhuren om de verhuurderheffing die het Rijk hen oplegt te kunnen betalen. De betaalbaarheid van huurwoningen komt hierdoor verder onder druk te staan, terwijl het kopen van een woning door de nieuwe hypotheekregels is b e- moeilijkt. Daar komt nog bij dat de koopkracht als gevolg van de economische crisis en een stapeling van bezuinigingen is afgenomen. Huishoudens hebben hierdoor mi n- der te besteden. Onlangs berekende RIGO in opdracht van de Woonbond dat 28% van de huurders van gereguleerde huurwoningen (met een huur tot de huurtoeslaggrens) na aftrek van woonlasten (huur plus energie) onvoldoende overhoudt om de minimale kosten voor basisbehoeften en sociale participatie te betalen. Aansluitend bij de definitie van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) kunnen we zeggen dat deze huurders in armoede leven. 2
8 1.4 Naar een woonlastenbenadering De gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen willen gaan werken met een woonlastenbenadering, waarbij de maandelijkse woonlasten van de consument het ui t- gangspunt vormen. Bij een woonlastenbenadering worden de huur- of hypotheeklasten en de energielasten niet los maar in samenhang bezien. Een relatief hoge huur kan gecompenseerd worden door een relatief lage energierekening. En andersom: een goedkope huurw o- ning kan toch duur zijn als de energielasten hoog zijn. Voor e en huishouden is alleen de optelsom van belang. Op dit moment is voor deze optelsom nog weinig aandacht. De woonlastenbenadering biedt de mogelijkheid om niet alleen te sturen op de huuren hypotheeklasten maar ook op de energielasten. Dit is niet alleen van belang voor het stimuleren van betaalbare woonlasten, maar ook voor het realiseren van de doe l- stellingen die de gemeenten zich gesteld hebben op het gebied van duurzaam bo u- wen en energiebesparing. Het beheersbaar houden van woonlasten wordt vaak genoemd als argument waarom gemeenten, corporaties, marktpartijen en consumenten de duurzaamheid van woni n- gen zouden moeten stimuleren en verbeteren. Toch zijn er nog maar weinig gemeenten die specifiek op woonlasten sturen. Een van de verklaringen hiervoor is dat de werelden van woonbeleid en duurzaamheid elkaars taal niet spreken. Daarom bestaat een groot deel van deze handreiking uit kennisoverdracht. 1.5 Leeswijzer Deze handreiking is bedoeld om gemeenten handvatten te bieden om de woonlaste n- benadering in de praktijk vorm te geven. Hoofdstuk 2 gaat in op het begrip betaalbaarheid en de normen die hiervoor gehanteerd kunnen worden. Deze normen zijn nodig om te kunnen bepalen welke woonlasten acceptabel zijn en wanneer huishoudens te hoge woonla s- ten hebben. In hoofdstuk 3 wordt uitleg gegeven over de belangrijkste indicatoren voor de energieprestaties van woningen: de energielabels en de EPC. Wat betekenen die indicatoren en wat zeggen ze over het werkelijke energiegebruik? Hoofdstuk 4 gaat in op de beleidsinstrumenten en maatregelen die gemeenten kunnen toepassen binnen de woonlastenbenadering. In hoofdstuk 5 staat het proces om te komen tot een woonlastenbenadering centraal. Via welke processtappen kunnen gemeenten de woonlastenbenadering handen en voeten geven? 3
9 2 Betaalbaarheid Betaalbare woningen zijn volgens de huidige afspraken binnen de stadsregio gedefinieerd op basis van huur- en koopprijzen. Maar wat is betaalbaar als we ook energielasten meerekenen? Om te kunnen sturen op woonlasten is het van belang om te werken vanuit een eenduidig begrippenkader. Dit vergt de nodige kennis over diverse benaderingen van betaalbaarheid. Die kennis wordt in dit hoofdstuk aangereikt. Eerst gaan we in op twee verschillende mogelijkheden om woonlasten te benaderen, namelijk via woonquotes of via de budgetbenadering (2.1). Vervolgens laten we zien welke normen het Nibud hanteert op basis van de budgetbenadering: eerst voor de huursector (2.2), vervolgens voor de koopsector (2.3). In beide gevallen gaan we ook in op de relatie met de energielasten. 2.1 Wat is betaalbaar? Er zijn verschillende manieren om te bepalen wat betaalbare woonlasten zijn. Voor we ingaan op deze benaderingen is het van belang om stil te staan bij de vraag voor welke doelgroepen woningen betaalbaar moeten zijn. Het gaat daarbij in de eerste plaats om inkomensgroepen en in de tweede plaats om verschillende typen huisho u- dens. We onderscheiden hier drie doelgroepen, die worden afgebakend op basis van hun belastbaar huishoudeninkomen 1 (bedragen 2013): 1. Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. De maximuminkomensgrenzen voor huurtoeslag in 2013 staan weergegeven in de onderstaande tabel. tijdvak t/m inkomensgrenzen Eenpersoonshuishouden < 65 jaar Eenpersoonshuishouden >= 65 jaar Meerpersoonshuishouden < 65 jaar Meerpersoonshuishouden >= 65 jaar Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot (= in 2011). 3. Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en (= in 2011). 1 Het belastbaar huishoudeninkomen is het verzamelinkomen (waarover de Belastingdienst belasting heft) van alle leden van het huishouden samen. 4
10 De gehanteerde inkomensgrenzen sluiten aan bij landelijke regelgeving: Woonquotes Woningcorporaties zijn sinds 2011 verplicht om jaarlijks 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens ( 681 in 2013) aan te bieden aan huishoudens uit de primaire of secundaire doelgroep. Per 1 juli 2013 is de maximale huurverhoging die verhuurders bij gereguleerde huurwoningen tot de liberalisatiegrens kunnen doorvoeren inkomensa f- hankelijk. De maximale huurverhoging bedraagt voor huurders uit de primaire of secundaire doelgroep 1,5%, voor huurders met een middeninkomen 2% en voor huurders met een hoger inkomen 4%. Deze percentages komen bovenop de inflatiecorrectie. Een eerste manier om betaalbaarheid te definiëren is om te kijken naar het aandeel van het inkomen dat wordt uitgegeven aan woonlasten: de woonquote. Volgens deze redenering zijn woonlasten betaalbaar wanneer huishoudens niet meer dan een x% van hun inkomen aan woonlasten uitgeven. De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012 wijzen uit dat huurders gemiddeld 36% van hun besteedbare ink o- men uitgeven aan woonuitgaven (incl. heffingen, water en energie) en kopers gemi d- deld 25%. Bij het beschouwen van woonquotes is het van belang om scherp in het oog te houden over welk inkomensbegrip het gaat (bruto, belastbaar of besteedbaar inkomen), welke componenten bij de woonlasten worden meegerekend en hoe de huurtoeslag is verrekend (bij het inkomen opgeteld of van de huur afgetrokken). Verschillen in definities maken het lastig om tot algemeen geldende normen te komen. Voor Huur op Maat, een grootschalig experiment met inkomensafhankelijke huurkortingen, zijn in 2008 normen voor acceptabele huurquotes gedefinieerd die zijn afg e- leid van de aftoppingsgrenzen in de huurtoeslagberekening. Deze acceptabele huu r- quotes varieerden van 22% van het bruto (!) inkomen voor meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar tot 31% voor alleenstaanden vanaf 65 jaar. Het ging hier om huurquotes voor huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren, dus geen recht hebben op huurtoeslag. Ook het begrip energiearmoede wordt vaak gedefinieerd op basis van het percentage van het inkomen dat huishoudens kwijt zijn aan energielasten. Daarbij wordt meestal een norm van 10% van het besteedbare inkomen als maximum aangehouden Budgetbenadering Een tweede manier van kijken is de budgetbenadering. Hierbij wordt de ruimte voor betaalbare woonlasten bepaald door de overige noodzakelijke uitgaven van het (b e- steedbaar) inkomen af te trekken. In deze benadering vormen de woonlasten dus een resultante van het inkomen en de overige uitgaven. Dit om te zorgen dat huishoudens na aftrek van hun woonlasten nog voldoende budget overhouden om de overige uitgaven te kunnen bekostigen. Het gevolg is wel dat wanneer andere uitgavenposten stijgen, bijvoorbeeld als gevolg van bezuinigingen door de overheid, de ruimte voor woonlasten kleiner wordt. 5
11 Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) hanteert de budgetbenadering bij de advisering van consumenten, overheden en marktpartijen over hun uitgaven. Het Nibud houdt de uitgaven van huishoudens in Nederland bij en berekent hoeveel zij kwijt zijn aan verschillende uitgavenposten. Daarbij maakt het Nibud onde r- scheid tussen basisbedragen, die elk huishouden minimaal moet betalen, en voo r- beeldbedragen, die worden vastgesteld op basis van het daadwerkelijke be stedingspatroon van huishoudens met een bepaald besteedbaar inkomen. Aan de hand van deze cijfers berekent het Nibud hoeveel ruimte een huishouden, na aftrek van alle overige uitgaven, overhoudt voor woonlasten. Het Nibud adviseert om voor de overige woonlasten uit te gaan van het gemiddelde tussen de (minimale) basisbedragen en de voorbeeldbedragen, die afhankelijk zijn van het inkomen (zie figuur 2-1). figuur 2-1 Budgetb enadering Nibud (schematische weerga ve ) inkomen Uitgaven ruimte voor woonlasten 50 % 50 % voorbeeld overige uitgaven norm overige uitgaven basis overige uitgaven Inkomen Bron: Nibud-rapportage Betaalbare woonlasten Woonquotes vs. budgetbenadering Zowel de woonquote als de budgetbenadering kan gebruikt worden om normen vast te stellen voor betaalbare woonlasten. Het hanteren van één acceptabele woonquote als norm heeft als voordeel dat het krachtiger overkomt in de communicatie. Daar staat tegenover dat achter de schijnbare eenvoud grote verschillen tussen groepen en definities schuil gaan. De budgetbenadering van het Nibud heeft als voordeel ten opzichte van de woonqu o- tes dat gekeken wordt naar wat huishoudens daadwerkelijk overhouden van hun b e- steedbaar inkomen. Een huishouden met een hoge woonquote kan volgens deze b e- nadering toch betaalbaar wonen, zolang er voldoende overblijft voor de overige ui t- gaven. Omgekeerd kan een lage woonquote voor een huishouden met een laag b e- steedbaar inkomen toch al te veel zijn. 6
12 De budgetbenadering wordt de laatste jaren steeds vaker gebruikt in de discussie over betaalbaar wonen. Het Nibud gebruikt de budgetbenadering onder meer bij het adviseren van woningcorporaties over betaalbare huren (zie 2.2) en het vaststellen van de financieringslastpercentages voor het verkrijgen van een hypotheek (2.3). 2.2 Advieshuren voor de huursector In opdracht van woningcorporaties stelt het Nibud regelmatig advieshuren op. Daarbij wordt niet alleen rekening gehouden met het inkomen, maar ook met de leeftijd en de samenstelling van het huishouden. De leeftijd is vooral van belang voor leeftijdsspecifieke belasting- en inkomensregelingen, zoals de AOW. Het aantal volwassenen en kinderen in een huishouden is sterk bepalend voor de hoogte van de overige ui t- gaven, zoals de kosten van voedsel en kleding. figuur 2-2 Nibud-ad vieshu ren 2 012, hu ishoudens zo nder (boven ) en me t k ind eren (onder) Huishoudens zonder kinderen, 23 tot 65 jaar Huishoudens met kinderen 7
13 In figuur 2-2 zijn de Nibud-advieshuren voor vier verschillende typen huishoudens afgebeeld. Hoe groter het huishouden is, hoe lager de huur die het Nibud als m aximum adviseert. Zo bedraagt de bruto advieshuur voor huishoudens met een bruto jaarinkomen van bij alleenstaanden 664, bij eenoudergezinnen 611 en bij paren met kinderen 492 (prijspeil 2012) Relatie met de huurtoeslagregeling In de figuren wordt ook de relatie met de huurtoeslagregeling duidelijk. De twee g e- streepte zwarte lijnen geven twee belangrijke grenzen bij de berekening van huurto e- slag weer: de kwaliteitkortingsgrens en de huurtoeslaggrens. Wanneer de huur hoger is dan de huurtoeslag grens, krijgen huurders geen huurtoeslag, ook als zij daar qua inkomen wel recht op zouden hebben. Daarom zijn de Nibud - advieshuren voor huurtoeslagontvangers niet hoger dan de huurtoeslaggrens. Vanaf de kwaliteitkortingsgrens moeten huurtoeslagontvangers een steeds groter bedrag zelf betalen (figuur 2-3). De percentages van de huurdelen boven de korting s- grens die huurders vergoed krijgen, zijn in 2012 met 10% teruggebracht als onderdeel van bezuinigingen op de huurtoeslaguitgaven. Het Rijk wilde daarmee stimuleren dat huurders met een laag inkomen zouden kiezen voor een woning met een lage huur. Daarom ligt de Nibud-advieshuur voor huishoudens die een uitkering hebben op grond van de Wet Werk en Bijstand (WWB) op de kwaliteitskortingsgrens. figuur 2-3 Be re keningssch ema huurtoeslag in < 23 jaar (z.kinderen) 1 persoon 2 of meer personen 3 of meer personen < 65 jaar 65+ WVG < 65 jaar 65+ WVG huurtoeslaggrens 681 0% 40% 2e aftoppingsgrens 574 helemaal geen huurtoeslag 40% 0% 40% 1e aftoppingsgrens % 65% 65% kwaliteitskortingsgrens % 100% 100% 100% basishuur vanaf 218 0% 0% 0% 0% Voor alleenstaanden ligt de inkomensgrens voor huurtoeslag op ruim Grot e- re huishoudens kunnen tot een inkomen van bijna huurtoeslag krijgen. Wa n- neer het inkomen boven deze grenzen uitstijgt, vervalt de huurtoeslag. Als gevolg daarvan ligt de Nibud-advieshuur voor huishoudens die net geen recht hebben op 8
14 huurtoeslag lager dan voor huishoudens met een lager inkomen die nog net wel in aanmerking komen voor huurtoeslag Betaalbare huren voor de doelgroepen Voor de primaire doelgroep is en blijft de huurtoeslaggrens een harde betaalbaa r- heidsgrens. Bij huurwoningen boven deze grens krijgt deze groep geen huurtoeslag. Dit kan niet worden gecompenseerd door een lagere energierekening, aangezien de besparing op de energierekening niet opweegt tegen het verlies aan huurtoeslag. Bij de secundaire doelgroep zou een woonlastenbenadering eventueel wel kunnen leiden tot een betaalbaarheidsnorm boven de huurtoeslaggrens. Dit geldt met name voor alleenstaanden met een inkomen tussen en Bij grotere huishoudens ligt de Nibud-advieshuur, ook wanneer de besparing op de energierekening wordt meegerekend, onder de huurtoeslaggrens. Huishoudens met een middeninkomen zijn in de huursector voornamelijk aangewezen op de vrije sector: huurwoningen boven de liberalisatiegrens (= de huurtoeslaggrens). Woningcorporaties zijn immers als gevolg van de Europese regels voor staatsteun sinds 2011 verplicht om ten minste 90% van hun woningen tot de huurtoeslaggrens toe te wijzen aan huishoudens uit de primaire en secundaire doelgroep. De Nibudadvieshuren wijzen uit dat met name de grotere huishoudens met een middeninkomen, ook met lagere energielasten, geen hogere huur kunnen betalen dan 800 à 900 euro Relatie met energielasten Bij het bepalen van de advieshuren rekent het Nibud de energielasten van huisho u- dens mee bij de overige uitgaven. Het Nibud gaat daarbij uit van de energetische kwaliteit van een appartement met een C-label. Huurders met een beter energielabel zouden volgens het Nibud (bij constant energiegedrag) meer kunnen overhouden voor de huur, omdat ze minder uitgeven aan energielasten. Zo zou een huurder van een flat met label A ruim 23 extra kunnen besteden aan huur. figuur 2-4 Gebouw gebon den energ ie lasten per ma and naar energielabel t.o.v. flat me t label C Flat Tussenwoning Hoekwoning 0 A B C D E F G
15 2.3 Financieringslastnormen voor de koopsector De financieringslastpercentages van het Nibud zijn wettelijk verankerd in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en worden gebruikt bij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). De financieringslastpercentages geven aan wat een verantwoorde hypotheeklast is, gegeven de leeftijd (vanaf 65 jaar of daaronder), het bruto jaarinkomen van het huishouden en de hypotheekrente. Als het inkomen door meerdere personen wordt verdiend, telt het tweede inkomen slechts voor een derde mee bij de bepaling van het financieringslastpercentage. figuur 2-5 NHG -no r men , alleen ve rdieners Kopen is voor de primaire doelgroep bijna niet mogelij k, tenzij zij al eigen vermogen hebben opgebouwd. Een huishouden met een inkomen van kan anno 2013 ongeveer lenen voor de aankoop van een woning. Bij een inkomen van is een hypotheek van ruim financierbaar. Als het om een woning gaat met energielabel A++, dan kan de koper volgens de huidige regels extra lenen, dus bij een inkomen van en bij een inkomen van Relatie met energielasten Net als bij advieshuren gaat het Nibud ook bij het vaststellen van financieringslastpercentages voor koopwoningen uit van een woning met energielabel C. In opdracht van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft het Nibud in 2012 o n- derzocht hoe hoog de extra hypotheek zou kunnen zijn als rekening wordt gehouden met het energielabel. Kopers van een woning met een A++ label zouden ruim meer kunnen lenen dan kopers van een woning met label C. Bij kopers van een ener- 10
16 energieneutraal A++ A+ A B C D E F G gieneutrale woning zou een extra lening van volgens het Nibud veran twoord zijn. figuur 2-6 E xt ra ma ximale len ing per energ ie label volgens het Nibud gemiddeld minimum maximum In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet is vastgelegd dat hypotheekverstrekkers extra hypotheek mogen verstrekken als de koper energiebesparende maatr e- gelen treft of een woning een A++-label koopt (Artikel 4, lid 3). De kosten voor energiebesparende maatregelen mogen in de hypotheek worden meegenomen zolang de hypotheek niet meer bedraagt dan 106% van de waarde van de woning. Dit percentage, de zogenaamde loan to value (LTV), bedraagt voor andere kopers 105% in 2013 en wordt afgebouwd tot 100% in Het voordeel voor kopers die energiebesparende maatregelen treffen, wordt de komende jaren dus steeds groter. 2.4 Aandachtspunten voor de woonlastenbenadering De belangrijkste aandachtspunten die uit dit hoofdstuk naar voren komen zijn: Bij het definiëren van doelgroepen is het van belang om onderscheid te (blijven) maken tussen huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag (primaire doelgroep) en de overige huishoudens tot (secundaire doelgroep). Acceptabele woonlasten kunnen gedefinieerd worden op basis van woonquotes of op basis van de budgetbenadering van het Nibud. Het verdient aanbeveling om de budgetbenadering te gebruiken, omdat deze beter rekening houdt met het totale plaatje van inkomsten en uitgaven van verschillenden groepen huishoudens. Het Nibud gebruikt de budgetbenadering onder meer bij het opstellen van advieshuren en hypotheeknormen. Het is ook mogelijk om de energielasten hierin te betrekken. 11
17 Ook in een woonlastenbenadering blijven de huurprijsgrenzen uit de huu r- toeslagregeling van groot belang, omdat de betaalbaarheid voor huurders met een laag inkomen voor een groot deel afhankelijk is van huurtoeslag. In de koopsector is de maximale hypotheek die kopers kunnen krijgen hoger als zij een energiezuinige woning kopen of energiebesparende maatr e- gelen treffen. 12
18 3 Energieprestaties Er zijn diverse indicatoren voor de energieprestaties van woningen. Wat zeggen deze over de energielasten? Op grond de Europese richtlijn voor energieprestaties van gebouwen, de EPBD (Ene r- gy Performance of Buildings Directive), is Nederland onder meer verplicht tot het certificeren van de energieprestaties van gebouwen en het stellen van minimumeisen voor de energieprestatie van nieuwe gebouwen en bestaande grote gebouwen die ingrijpend gerenoveerd worden. Uit deze richtlijn zijn onder meer de energielabels en de EPC-normen bij de nieuwbouw en verbouw van woningen voortgekomen. In dit hoofdstuk gaan we eerst in op de betekenis van het energielabel (3.1) en de EPC (3.2). Daarna belichten we kort het rekeninstrument GPR (3.3). Ten slotte besteden we aandacht aan het verschil tussen theoretisch en werkelijk energieverbruik (3. 4). 3.1 Energielabels Sinds 1 januari 2008 zijn eigenaren van woningen verplicht om bij de verkoop of ve r- huur van hun woning een energielabel te overhandigen. Het energielabel bestaat uit een informatieblad met daarop de kenmerken van de woning, het standaard energi e- verbruik en de klasse waarin de woning valt. Om te bepalen in welke klasse een woning valt, wordt op basis van de bouwkundige eigenschappen van de woning en gebouwgebonden installaties een energie-index berekend, uitgaande van een gestandaardiseerd energiegedrag, aantal bewoners en buitenklimaat. Een gecertificeerde energieadviseur berekent op basis van de woning hoeveel gig a- joule energie de woning op jaarbasis verbruikt. De adviseur berekent het verbruik voor verwarming, warm water en verlichting en trekt er eventuele warmteterugwi n- ning of energieproductie door zonnepanelen vanaf. Het Rijk werkt momenteel aan een vereenvoudigde bepaling van het energielabel. De energielabelklasse wordt weergegeven met de letters A t/m G, waarbij A staat voor een relatief zuinige woning en G voor een onzuinige woning. Om de verschillen binnen de energieklasse A weer te geven, worden plussen toegekend, waarbij geldt: hoe meer plussen, hoe zuiniger de woning. Energielabels worden afgemeld bij Agentschap NL (ministerie van Economische Zaken) en komen terecht in de openbare Energielabeldatabase. In totaal zijn in 2012 ruim 2 miljoen energielabels bekend. Een groot deel daarvan betreft woningen van woningcorporaties. Om een indicatie te geven van de verschillen in energiekosten tussen woningen met verschillende energielabels heeft Agentschap NL een energiekostenschijf ontwikkeld. De energiekosten zijn hierop weergegeven voor diverse typen woningen en voor verschillende jaren. 13
19 Er zijn verschillende onderzoeken gedaan naar het effect van de energielabels op de koopwoningmarkt. Uit recent onderzoek door de Universiteit Tilburg blijkt dat woni n- gen met een energielabel sneller worden verkocht dan woningen zonder energielabel en dat de transactieprijs van woningen met energielabel A of B gemiddeld 5% hoger ligt dan woningen met energielabel C of lager. Het lijkt er dus op dat kopers bereid zijn om meer te betalen voor een energiezuinige woning. 3.2 EPC De bouwtechnische voorschriften die de overheid stelt bij de nieuwbouw en verbouw van woningen zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Hierin zijn ook eisen opgenomen ten aanzien van de energieprestaties, uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). De energieprestatie van een woning gaat alleen over het gebouwgebonden energiegebruik. Dat is de energie die nodig is voor het verwarmen of koelen van het binnenklimaat, het warm tapwater en de verlichting. Sinds 1 juli 2012 is de EPG (Energie Prestatie Gebouwen) de norm voor de bepaling van de energieprestatie van nieuwbouwwoningen (NEN 7120), als opvolger van de EPN (Energieprestatienorm). In de loop der tijd is de EPC-eis in het Bouwbesluit steeds strenger geworden. Sinds 1 januari 2011 is de norm voor woningen 0,6. De verwachting is dat de EPC-eis in 2015 zal worden aangescherpt naar 0,4. tabel 3-1 Re latie EPC en e nergielabel EPC (woningbouw) Label EPC 0,2 A ,2 < EPC 0,4 A +++ 0,4 < EPC 0,6 A ++ 0,6 < EPC 0,8 A + 0,8 < EPC < 1,05 A Medio 2010 heeft een herziening van de EPBD plaatsgevonden. Per 31 december 2020 moeten nieuwe gebouwen in de EU bijna-energieneutraal zijn en moet de energie voor in zeer aanzienlijke mate uit hernieuwbare bronnen komen. Als definitie van een bijna-energieneutraal gebouw is afgesproken: een gebouw met een zeer hoge energieprestatie ( ). De dichtbij nul liggende of zeer lage hoeveelheid energie die is vereist, dient in zeer belangrijke mate te worden gel e- verd uit hernieuwbare bronnen, en dient energie die ter plaatse of dichtbij uit he r- nieuwbare bronnen wordt geproduceerd te bevatten. 14
20 3.3 GPR Er zijn diverse rekeninstrumenten ontwikkeld die gebruikt kunnen worden om de energieprestaties van gebouwen en hun omgeving in beeld te brengen. In het Groene Akkoord hebben gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen afgesproken te gaan werken met GPR als gezamenlijke taal voor duurzaam bouwen en renoveren. GPR staat oorspronkelijk voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn en is ontwikkeld door W/E adviseurs, in opdracht van de gemeente Tilburg. GPR is een digitaal instrument voor het meten van de duurzaamheidsprestaties van gebouwen en hun omgeving. Er worden rapportcijfers gegeven op vijf thema s: energie, milieu, gezondheid, gebruik s- kwaliteit en toekomstwaarde. Een EPC van 0,6, leidt tot een GPR Gebouw score op de submodule 1.1 Energieprestatie van ca. 6,8 voor een standaard tussenwoning. tabel 3-2 Re latie EPC en G PR Energ ie, tussenwoning EPC (woningbouw) GPR 0,6 6,8 0,54 7,0 0,4 7,5 0 (energieneutraal) 10 Het doel van GPR is niet alleen om duurzaam bouwen meetbaar te maken, maar ook om het bespreekbaar te maken. GPR kan in diverse fasen in het planproces worden ingezet: In de visiefase kan het ambitieniveau worden benoemd; In de stedenbouwkundige planfase kan het ambitieniveau worden vastgelegd in het bestemmingsplan; In de bouwplanfase kunnen de berekeningen van private partijen worden g e- toetst aan het ambitieniveau; In de gebruik- en beheerfase kan de GPR-score van gerealiseerde gebouwen en hun omgeving worden geëvalueerd. 3.4 Theoretisch vs. werkelijk verbruik Zowel het energielabel als de EPC zijn bedoeld om een indicatie te geven van de energiezuinigheid van een woning. Deze indicatoren zijn gebaseerd op het theoret i- sche energiegebruik in een woning. Daarbij wordt uitgegaan van een gestandaard i- 15
21 seerd gedrag: de binnentemperatuur en het aantal te verwarmen ruimtes worden bijvoorbeeld constant gehouden. De TU Delft heeft onderzoek gedaan naar de mate waarin het theoretische energieverbruik dat op basis van de EPC en het energielabel voorspeld kan worden overee n- komt met het werkelijke energiegebruik. Uit dit onderzoek blijkt dat het werkelijk verbruik minder sterk samenhangt met het energielabel en de EPC dan het theoret i- sche verbruik. Bewoners van woningen met slechte energielabels verbruiken in we r- kelijkheid veel minder energie dan in theorie. Waarschijnlijk zetten deze bewoners de verwarming lager en verwarmen minder kamers dan bewoners van woningen met betere energielabels. Het verschil tussen theoretisch en werkelijk energieverbruik heeft belangrijke implic a- ties voor de potentiële besparing op de energielasten wanneer woningen energiezu i- niger worden gemaakt. Als wordt uitgegaan van het theoretische verbruik, worden de energielasten en dus ook het besparingspotentieel bij woningen met slechte energi e- labels overschat. Wanneer woningen energiezuiniger worden gemaakt, zetten veel huishoudens de thermostaat ook wat hoger en verwarmen meer kamers (vooral bij de overgang van één gaskachel naar centrale verwarming). Deze gedragsverandering levert hen meer wooncomfort op, maar beperkt ook de daling van de energierekening. We noemen dit het rebound effect : huishoudens in energiezuinige woningen hebben minder financieel belang om zich energiebewust te gedragen. Daardoor gaat een deel van de energiebesparing verloren. Vanuit een woonlastenbenadering is het dus van belang om bij de berekening van energielasten en de besparing daarop uit te gaan van het werkelijke energieverbruik en niet van het theoretische, gestandaardiseerde verbruik. Anders loopt men het risico dat de besparing op de woonlasten als gevolg van het energiezuiniger maken van woningen te hoog wordt ingeschat. 3.5 Aandachtspunten voor de woonlastenbenadering De belangrijkste aandachtspunten die uit dit hoofdstuk naar voren komen zijn: Het Energielabel en de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) zijn beide indicat o- ren om de energieprestaties van woningen uit te drukken. Het energielabel (A++++ tot G) is bedoeld als certificeringsinstrument voor de energiezuinigheid van (bestaande) woningen. De EPC wordt gebruikt als norm voor nieuwbouw en verbouw. Volgens het Bouwbesluit is de huidige norm 0,6 (= A++), maar die wordt aangescherpt. Vanaf eind 2020 moeten nieuwbouwwoningen bijna-energieneutraal zijn. De verschillen in energielasten tussen relatief zuinige en onzuinige woningen zijn in de praktijk kleiner dan in theorie, op basis van gestandaardiseerde berekeningen, wordt verondersteld. Dit kan deels worden verklaard door het gedrag van huishoudens: bewoners van onzuinige woningen zijn extra zuinig op hun energieverbruik. 16
22 Om te voorkomen dat de potentiële besparing op de energierekening als gevolg van energiebesparende maatregelen te hoog wordt ingeschat is het van belang om bij de berekening uit te gaan van het werkelijke energieverbruik. 17
23 4 Beleidsinstrumenten Bij het vormgeven van een woonlastenbenadering kunnen gemeenten gebruikmaken van diverse instrumenten van het woonbeleid. De woonlasten van huishoudens worden bepaald door verschillende aspecten : De huur- en koopprijzen van woningen; De energieprestaties van woningen; De inkomens van huishoudens; De verdeling van huishoudens over de woningvoorraad; Het energiegedrag van huishoudens. Op de inkomens van huishoudens heeft het woonbeleid van gemeenten weinig i n- vloed. De andere aspecten kunnen gemeenten, samen hun partners, wel proberen te beïnvloeden. In dit hoofdstuk gaan we in op de instrumenten die daarbij gebruikt kunnen worden. Gemeenten kunnen sturen op de prijzen en energieprestaties van de woningvoorraad via hun beleid ten aanzien van nieuwbouw en woningverbetering (4.1). De koppeling tussen huishoudens en woningvoorraad wordt beïnvloed door de woonruimteverdeling (4.2). Ten slotte kunnen gemeenten proberen om huishoudens te stimuleren om hun energiegedrag zuiniger te maken (4.3). 4.1 Betaalbare woningvoorraad Betaalbaar wonen begint bij een woningvoorraad die is afgestemd op de draagkracht van huishoudens die in een bepaalde gemeente of regio wonen of willen wonen. A n- ders gezegd: de woningvoorraad moet passen bij de woningbehoefte. Veel gemeenten laten regelmatig onderzoeken hoe de woningbehoefte zich ontwikkelt en wat dit b e- tekent voor de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad. De uitkomsten hiervan kunnen onder meer worden gebruikt als basis voor de programmering van nieu w- bouw en woningverbetering. Vanuit een woonlastenbenadering ligt het daarbij voor de hand om bij het definiëren van prijsklassen waarin woningen behouden, toegevoegd of onttrokken moeten worden uit te gaan van woonlasten inclusief energiela s- ten in plaats van de traditionele huur- en koopprijsklassen Nieuwbouw Gemeenten bouwen zelf geen woningen. Voor het realiseren van een nieuwbouwprogramma is een gemeente afhankelijk van bouwers, projectontwikkelaars en wonin g- corporaties. Toch kunnen gemeenten de samenstelling van de nieuwbouw beïnvlo e- den. Het gemeentelijk grondbeleid speelt hierbij een belangrijke rol. Wanneer de grond in eigendom is van de gemeente, kan de gemeente eisen aan de nieuw te realiseren woningen opnemen in het verkoopcontract voor de grond. Maar ook als de 18
24 grond niet in handen van de gemeente is, is het mogelijk om duidelijke eisen te stellen aan de gewenste samenstelling van een nieuwbouwproject, op grond van de Grondexploitatiewet. Daarnaast kan de gemeente sturen met exploitatieovereenko m- sten en door kosten te verhalen, waardoor andere projecten beter haalbaar worden. Gemeenten kunnen dus ook eisen stellen aan de prijzen en energieprestaties van de woningen die gebouwd worden. Het stellen van (te) hoge eisen aan nieuwbouwprojecten houdt ook een risico in. De extra eisen maken het onaantrekkelijker om woningen te bouwen. De nieuwbouwproductie staat momenteel al onder zware druk. Als gevolg van de economische crisis is het voor projectontwikkelaars moeilijker geworden om kopers te vinden die een w o- ning op tekening willen kopen. Veel nieuwbouwprojecten worden daarom uit - of afgesteld. Ondertussen neemt de woningbehoefte op de middellange termijn wel toe, als gevolg van de demografische ontwikkeling. Hierdoor kan, als de crisis over is en de woningmarkt weer aantrekt, een groot tekort aan woningen ontstaan. Bij nieuwbouw gelden sowieso de regels uit het Bouwbesluit. Hierin staat dat nieu w- bouwwoningen een EPC moeten hebben van 0,6, wat vergelijkbaar is met energiel a- bel A++. Nieuwbouwwoningen zijn dus al relatief energiezuinig. In de nabije toekomst zal de EPC-norm nog strenger worden en de woningen dus nog energiezuiniger. Het ligt daarom minder voor de hand om als gemeente hogere eisen te stellen aan de duurzaamheid van woningen dan het Bouwbesluit voorschrijft. Dit laat onverlet dat gemeenten ontwikkelaars kunnen stimuleren die met innovatieve ideeën voor duurzame woningbouw komen. Een voorbeeld hiervan zijn de nianestowoningen; een concept dat ontwikkeld is door woningcorporatie Portaal: nianesto is een nieuwe manier van bouwen, waarbij energiezuinig wonen wordt gecombineerd met een grote betrokkenheid van de toekomstige huurder bij het ontwikkelproces. Aan de hand van een menukaart met keuze-elementen stelt de toekomstige huurder zelf de eigen duurzame woning samen. De huurprijzen van de woningen liggen onder de huurtoeslaggrens (exclusief servicekosten) en de woning heeft geen energierekening. In het najaar van 2013 wordt in Nijmegen gestart met de bouw van 16 woningen in de Waalsprong Bestaande woningvoorraad Nieuwbouw betreft altijd, ook in goede tijden, maar een fractie van de totale woningvoorraad. Het grootste deel van de behoefte aan betaalbare woningen zal dus gelenigd moeten worden in de bestaande woningvoorraad. Daar liggen ook de grootste kansen voor energiebesparing. Een groot deel van de woningvoorraad is immers gebouwd in een tijd waarin duurzaam bouwen geen gemeengoed was en geen strenge bouwvoorschriften voor de energiezuinigheid golden. Door energiebesparende maatregelen te nemen kan de voorraad energiezuiniger worden gemaakt, waardoor ook de energierekening kan dalen. Voor het nemen van deze maatregelen zijn gemeenten afhankelijk van de eigenaren van de woningen, waaronder woningcorporaties en particuliere eigenaars. 19
25 Energiebesparing in de huursector In de huursector zullen gemeenten voor het nemen van energie besparende maatregelen in overleg moeten treden met de verhuurders. Daarbij worden zij in de rug g e- steund door afspraken die op landelijk niveau zijn gemaakt. In juni 2012 hebben het Rijk, Aedes, de Woonbond en Vastgoedbelang afspraken gemaakt over energiebesparing. Volgens het Convenant Energiebesparing Huursector moeten woningen van w o- ningcorporaties in 2020 gemiddeld label B hebben en van particuliere verhuurders label C. Het verduurzamen van de voorraad kan ook gevolgen hebben voor de huurprijzen. De maximale huur die verhuurders kunnen vragen wordt bepaald op basis van de punten in het woningwaarderingstelsel. Woningen krijgen meer punten naarmate het ene r- gielabel hoger is (zie tabel 4-1). tabel 4-1 Energ ie labelpun ten in het woningwaa rderigsysteem Label Energie-index Eengezinswoning Meergezinswoning / Duplexwoning A++ < 0, A+ 0,5-0, A 0,7-1, B 1,05-1, C 1,3-1, D 1,6-2, E 2,0-2,4 8 5 F 2,4-2,9 4 1 G > 2,9 0 0 Om te voorkomen dat huurders na het treffen van energiebesparende maatregelen hogere woonlasten krijgen in plaats van lagere, hebben Aedes en de Woonbond een instrument ontwikkeld dat als basis kan dienen voor afspraken tussen huurders en verhuurders over de doorberekening van energiebesparende maatregelen in de huur: de Woonlastenwaarborg. Uitgangspunt is dat verhuurders na het treffen van energiebesparende maatregelen een huurverhoging mogen doorvoeren, zolang deze lager is dan de daling van de energierekening. De daadwerkelijke besparing wordt een jaar na de maatregelen gemeten, op basis van gebruiksgegevens van de netbeheerder. Vervolgens wordt op complexniveau de gemiddelde besparing op de woonlasten per woning berekend. Daarbij worden het prijspeil voor de huur en energiekosten, de buitentemperatuur en het stookgedrag constant gehouden. Als de woonlasten gemiddeld op complexniveau niet gedaald zijn, vindt een eenmalige compensatie en herberekening van de huurverhoging plaats. De Woonlastenwaarborg is inmiddels op diverse plaatsen toegepast: In Montfoort heeft woningcorporatie GroenWest bij 82 eengezinswoningen uit 1975 energiebesparende maatregelen toegepast, waarbij de woningen gemiddeld 20
26 van energielabel E naar A zijn gebracht. Bij de voorgestelde huurverhoging van 29, werd voor aanvang een woonlastenwaarborg afgesproken. De Woonbond werd ingeschakeld om de besparingsberekeningen te controleren en bewoners te informeren. De meest recente cijfers laten zien dat de bewoners met de huidige gasprijs gemiddeld ruim 40 per maand besparen op hun energierekening. Aa n- passing van de huurverhoging bleek dus niet nodig te zijn. Gemeenten kunnen stimuleren dat bij het treffen van de energiebesparende maatr e- gelen bij huurwoningen gebruik wordt gemaakt van de Woonlastenwaarborg, bijvoo r- beeld door dit als voorwaarde te hanteren bij de vergunningverlen ing. Energiebesparing in de koopsector In de koopsector zijn gemeenten afhankelijk van eigenaar -bewoners voor het realiseren van energiebesparende maatregelen. In de Stadsregio Arnhem Nijmegen wordt momenteel gewerkt aan een regionaal programma voor energiebesparende maatregelen aan bestaande koopwoningen, onder de naam Meters Maken in verduurzamen van de bestaande voorraad. Doel van het programma is gemeenten te helpen om eigenaar-bewoners te verleiden energiebesparende maatregelen te nemen. Daarbij wordt gebruikgemaakt van kennis en ervaring die elders is opgedaan, zoals de landelijke blok-voor-blokregeling. Gemeenten kunnen eigenaar-bewoners onder meer stimuleren door informatie te bieden. Dat kan op verschillende manieren. Bijvoorbeeld door het organi seren van een informatiemarkt: Op zondagmiddag 29 september 2013 vindt in Bemmel in de gemeente Lingewaard de Duurzaamheidsmarkt plaats. Op het Kinkelplein en in het Cultureel Centrum de Kinkel zullen een aantal lokale bedrijven en organisaties op het gebi ed van duurzaamheid zich presenteren. Veel gemeenten hebben ook een website waarop zij hun inwoners voorlichten over besparingsmogelijkheden. Zie bijvoorbeeld de besparingstips op verbeterenbespaarzwolle.nl. Op dergelijke websites kan ook doorverwezen worden naar nuttige landeli j- ke websites. Zo geeft de Energiesubsidiewijzer op de website van Meer Met Minder een actueel overzicht van subsidies en andere financiële regelingen. De wijzer bevat zowel landelijke, provinciale, regionale als gemeentelijke regelingen. En op de Energiebesparingsverkenner van Senter Novem (inmiddels Agentschap NL) kunnen consumenten de effecten van energiebesparende maatregelen op hun eigen maandlasten uitrekenen. 4.2 Woonruimteverdeling De mate waarin huishoudens betaalbare woonlasten hebben wordt voor een belan g- rijk deel bepaald door de keuzes die zij maken wanneer ze gaan verhuizen. Die keuzes kunnen op verschillende manieren worden beïnvloed. In de eerste plaats door regels te hanteren bij de verdeling van woonruimte en in de tweede plaats door woningzoekenden voor te lichten over de woonlasten die zij kunnen verwachten na verhuizing. 21
27 4.2.1 Toewijzingsnormen Gemeenten kunnen op grond van de Huisvestingswet regels voor het in gebruik geven of nemen van woonruimte tot de huur- of koopprijsgrens vastleggen in een huisvestingsverordening. Volgens artikel 10 van die wet kunnen gemeenten hierin vastleggen voor welke categorieën woningzoekenden bepaalde woningen in verband met de aard, grootte of prijs passend zijn. Op grond van dit wetsartikel wordt in sommige gemeenten een huurinkomenstabel gehanteerd. Hierin is bepaald welke inkomensgroepen in welke huursegmenten terecht kunnen. Meestal wordt hierin aangesloten bij de huur- en inkomensgrenzen van de huurtoeslagregeling. De afgelopen jaren zijn de huurinkomensnormen in veel gemeenten afgeschaft om de keuzevrijheid van woningzoekenden te vergroten. Sinds 2011 zijn woningcorporaties echter verplicht om jaarlijks 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens ( 681 in 2013) aan te bieden aan huishoudens uit de primaire of secundaire doelgroep. Daarom komen huishoudens met een midden- of hoger inkomen in de meeste gemeenten niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, of alleen voor een beperkt deel van het aanbod (bijvoorbeeld vanaf de aftoppingsgrens). In de Stadsregio Arnhem Nijmegen geldt een regionale huisvestingsverordening. Deze regio was in 2001 de eerste waarin geëxperimenteerd werd met het afschaffen van passendheidscriteria. Ook in de huidige verordening zijn geen huurinkomensnormen te vinden behalve de maximale inkomenseis van bij woningen tot 681. In theorie zouden ook passendheidscriteria op basis van woonlasten kunnen worden gehanteerd, waarin niet alleen naar de huur- maar ook naar de energielasten wordt gekeken. Het voordeel van het hanteren van dergelijke normen kan zijn dat woningen met lage woonlasten, die steeds schaarser worden, gereserveerd worden voor w o- ningzoekenden met een laag inkomen en dat voorkomen wordt dat woningzoekenden met een laag inkomen een woning huren met te hoge woonlasten. Daar staat tegenover dat de keuzevrijheid van woningzoekenden wordt beperkt Woonlasten in beeld In plaats van betaalbaarheidsnormen te hanteren bij het toewijzen van woningen kunnen woningzoekenden ook beter geïnformeerd worden over de woonlasten di e zij kunnen verwachten, zodat ze zelf een bewuste keuze kunnen maken. De verantwoo r- delijkheid voor betaalbare woonlasten wordt dan meer bij de woningzoekende zelf gelegd. In de meeste woonruimteverdelingsystemen worden woningen aangeboden via adve r- tenties op een website, zoals Entree.nu in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. In de a d- vertenties is vaak informatie te vinden over de huurprijs, de servicekosten en het energielabel. Soms is het ook mogelijk om de huurtoeslag te berekenen. Woonstic h- ting Etten Leur (WEL) gaat sinds kort nog een stapje verder. Sinds 15 mei 2013 biedt WEL als eerste corporatie in Nederland bij het bemiddelen van woningen informatie over de woonlasten inclusief de energielasten. De woni n- gen van WEL worden aangeboden via Klik voor Wonen, een regionaal woonruimtebemiddelingssysteem dat vergelijkbaar is met Entree. 22
28 Woningzoekenden die de woningadvertenties van WEL op de website van Klik voor Wonen bekijken, krijgen naast de gebruikelijke kenmerken ook een indicatie van de woonlasten te zien. Deze indicatie is gebaseerd op het energielabel van de woning en cijfers over het energieverbruik en de bijbehorende energielasten van verschillende typen huishoudens van het Nibud. Als de woningzoekenden ingelogd zijn bij Klik voor Wonen, dan krijgen zij een persoonlijke woonlastenindicatie te zien, op basis van de persoonsgegevens die geregistreerd staan in het systeem. De rekenmethode Woonlasten in beeld is ontwikkeld door Vabi, in samenwerking met WEL, het Nibud en TNO. Zig Websoftware heeft de methode geïmplementeerd in het bemiddelingssysteem. De Provincie Noord-Brabant en het Europese subsidieprogramma Interreg hebben de ontwikkeling ondersteund. Daardoor kunnen ook andere partijen gebruikmaken van de resultaten. 4.3 Energiegedrag van bewoners Bewoners van zowel huur- als koopwoningen hebben ook zelf invloed op hun woonlasten, namelijk via hun energiegedrag. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat b e- woners zeer verschillend gedrag vertonen als het gaat om het verwarmen van hun woning en het gebruik van apparaten die energie verbruiken. Een deel van die ve r- schillen kan verklaard worden door het leefpatroon. Zo zal een gepensioneerde vaker thuis zijn dan een werkende alleenstaande en daardoor vaker de thermostaat hoog hebben staan. Toch is er ook winst te behalen door consumenten bewuster te maken van de invloed van hun gedrag op de energierekening. Daar zijn verschillende mog e- lijkheden voor. Een van deze mogelijkheden is de slimme meter: een digitale gas- en elektriciteitsmeter die thuis en op afstand kan worden uitgelezen. Bewoners krijgen eens per twee maanden een verbruiksoverzicht van hun energieleverancier. Daarnaast komen er apparaten op de markt waarmee de slimme meter gekoppeld kan worden aan een computer of scherm. De bedoeling is dat de consument dan snel kan zien waarop hij kan besparen. Sinds 2012 wordt hiermee door het Rijk geëxperimenteerd. De slimmer meters worden op beperkte schaal geplaatst bij nieuwbouw- en renovatieprojecten. Tot 2014 is sprake van een testfase, daarna worden de ervaringen met de slimme meter geëvalueerd en wordt besloten of en hoe de meter in de rest van Nederland verspreid zal worden, bijvoorbeeld gratis door de netbeheerders. 23
29 Een nieuw instrument om bewoners bewuster met energie om te laten gaan is de Woonbundel. Hierbij betalen huurders naast de huurprijs maandelijks een vast bedrag aan energielasten. Net als bij een belbundel is er een maximum gesteld aan het ene r- gieverbruik dat binnen de energiebundel valt. Wanneer een huurder meer energie verbruikt dan waar de energiebundel in voorziet, dan moet hij of zij bijbetalen. Iedere huurder betaalt dus in principe een vast bedrag per maand aan woonlasten, tenzij hij (te) veel energie verbruikt. Een van de eerste corporaties die de Woonbundel in de praktijk brengen is de Volkshuisvesting in Arnhem. In het najaar van 2013 gaat de Volkshuisvesting 14 woningen in Malburgen verhuren met een woonbundel. Het gaat om duurzaam gebouwde nieuwbouwwoningen zonder gas, waarbij zonnepanelen op het dak zo r- gen voor de elektriciteitsvoorziening. De toekomstige bewoners kunnen kiezen uit verschillende woonbundels, die aansluiten bij de samenstelling van hun huisho u- den. 4.4 Menukaart van maatregelen In dit hoofdstuk zijn de volgende maatregelen aan de orde gekomen, die gemeenten kunnen nemen binnen de Woonlastenbenadering: Stimuleer ontwikkelaars om duurzame woonconcepten te ontwikkelen en uit te voeren in de nieuwbouwproductie. Spreek woningcorporaties en andere verhuurders aan op de landelijke afspr a- ken om energiebesparende maatregelen te nemen, eventueel met gebruik van de Woonlastenwaarborg. Informeer eigenaar-bewoners over de maatregelen die zij kunnen nemen om energie te besparen en de mogelijkheden (subsidies) om die te financieren. Streef samen de woningcorporaties bij toewijzing van huurwoningen naar een goede match tussen de woonlasten en het inkomen van de nieuwe huurder, via huurinkomensnormen of informatie in de advertenties. Maak bewoners bewust van de invloed van hun gedrag op de energierekening, bijvoorbeeld door het stimuleren van de installatie van slimme meters of het toepassen van het concept Woonbundel. 24
30 5 Processtappen Welke stappen kunnen gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen nemen om te komen tot een woonlastenbenadering? figuur 5-1 Beleidscyc lus v oor de woon lastenbenadering De invoering en uitwerking van de woonlastenbenadering vergt een aantal proce s- stappen die kunnen worden weergegeven in de vorm van een beleidscyclus (zi e figuur 5-1). Die cyclus begint en eindigt met het verkrijgen van inzicht in de woonlasten van huishoudens. Daarbij gaat het ook om de vraag hoe de doelgroepen en de wonin g- voorraad zich gaan ontwikkelen en wat dit betekent voor de toekomstige woonlasten. Hiervoor is onderzoek nodig. In paragraaf 5.1 gaan we daar dieper op in. Met de uitkomsten van onderzoek in de hand is het vervolgens zaak dat gemeenten de urgentie van het woonlastenprobleem voor het voetlicht brengen en partijen (zowel binnen als buiten de gemeente) bewustmaken van de noodzaak om op woonlasten te sturen. De volgende stap in het proces is het formuleren van ambities. Wat vinden we acceptabele woonlasten? Hoe gaan we hierop sturen? Wanneer zijn we tevreden? Maar ook: welke doelstellingen zijn reëel? Daarbij is het van belang om de ambities zo concreet mogelijk te formuleren. Hierover gaat paragraaf
Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid
RAPPORT 03-06-2014 RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers
Nadere informatieWoonruimteverdeling in Breda
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonruimteverdeling in Breda De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of
Nadere informatieVerduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013
Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing
Nadere informatieWoonlasten van huurders
RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonlasten van huurders Huur- en energielasten in de gereguleerde huursector De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust
Nadere informatiejuli 2013 Extra hypotheek voor energieneutrale woningen
juli 2013 Extra hypotheek voor energieneutrale woningen Auteurs Marcel Warnaar Jasja Bos Inhoudsopgave 1 INLEIDING... 3 2 METHODE... 4 2.1 Inleiding... 4 2.2 Energielasten in de standaard berekening...
Nadere informatieBetaalbaarheid Haaglanden
Betaalbaarheid Haaglanden De betaalbaarheid van sociale huurwoningen krijgt de laatste tijd steeds meer aandacht. De huurprijzen van sociale huurwoningen stijgen, terwijl het (besteedbare) inkomen van
Nadere informatieExtra hypotheek voor energieneutrale woningen
Extra hypotheek voor energieneutrale woningen Extra hypotheek voor energieneutrale woningen Nibud, 2011 Samenvatting In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen bestaat er sinds 1 augustus 2011 de
Nadere informatieBij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden
Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 030-286 11 12 www.utrecht.nl /twitter @PaulusJansenSP Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte Behandeld door B.J. Brijder Doorkiesnummer 030-28 64408
Nadere informatieIn de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN
29 TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN Vanaf 2016 moeten corporaties huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen onder de aftoppingsgrens. Deze norm
Nadere informatieEnergiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011
Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 2 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 Nibud, 2011 3
Nadere informatieRegionaal Platform Woonconsumenten Noord Kennemerland
Betaalbare huur. In de Algemene Leden Vergadering eind mei 2015 discussieerden de leden van het Regionaal Platform Noord-Kennemerland () over betaalbare huren. Voor deze discussie is het document: Betaalbare
Nadere informatieBetaalbaar Wonen Woonlasten en kwaliteit in de sociale huursector
Betaalbaar Wonen Woonlasten en kwaliteit in de sociale huursector Wilma Bakker en Steven Kromhout (RIGO) De opdracht voor dit onderzoek is verstrekt door Kennisplatform Corpovenista. Kennisplatform Corpovenista
Nadere informatieMaximale hypotheek en energielabels
Maximale hypotheek en energielabels Maximale hypotheek en energielabels Nibud, 2012 Voorwoord Extra hypotheek voor energiebesparende maatregelen of woningen met een zuinig energielabel, het Nibud geeft
Nadere informatieBETAALBAARHEID EN ENERGIEBESPARING
BETAALBAARHEID EN ENERGIEBESPARING Dilemma s en (on)mogelijkheden Henk Heeger (Havensteder en OTB, TU DELFT) 12 november 2014 13-11-2014 1 INLEIDING Voorstellen Henk Heeger: werkt zowel bij het OTB (TU-Delft)
Nadere informatieDoelgroepen TREND A variant
Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling
Nadere informatieBetaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten
Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke
Nadere informatieArmoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief
Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 14 oktober 2015 Voostellen Suzanne Schuitemaker consulent Vereniging Nederlandse Woonbond sschuitemaker@woonbond.nl
Nadere informatie31,4 30,3. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning. Nijmegen Arnhem/Nijmegen Nederland
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatieCentraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009
Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije
Nadere informatieHUURDERS BELANGEN ORGANISATIE DE PEEL
HUURDERS BELANGEN ORGANISATIE DE PEEL Wat verandert er voor huurders in 2019 Een hogere liberalisatiegrens. Geïndexeerde grenzen voor de toewijzing van sociale huurwoningen en de huurtoeslag. Hogere kosten
Nadere informatieBetaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten
Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke
Nadere informatieWoonlasten in Den Bosch 3.0
RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORTAGE Woonlasten in Den Bosch 3.0 Betaalbaarheid van de sociale huursector in 2015 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust
Nadere informatiePublicaties Stadsdeelbestuur 2010
Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Stadsdeelraad Vergaderstukken/raadsvoorstellen 28 september 2010-r Voorstel van Raadsleden Van Lissum en De Meij (VVD) over Effecten van Europese maatregel voor huishoudens
Nadere informatieBijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen
Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid
Nadere informatie30,3 29,2 15 9,7. Koopwoningen Corporatiewoningen Particuliere huurwoningen Heeze-Leende Metropoolregio Eindhoven Nederland
1. VOORRAAD Dit onderdeel gaat in op de samenstelling van de woningvoorraad. Wat betreft het aanbod of de voorraad zijn er drie soorten eigendom: koop, particuliere huur en corporatiewoningen. Die laatste
Nadere informatieBoxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016
Boxmeer Herzieningswetproof Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Programma Deel 1: Informatie: Woningwet en ontwikkelingen in de volkshuisvesting Deel 2: Discussie: Verkennen
Nadere informatieReactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 Benodigde inzichten voor sturing op lokaal en regionaal niveau
Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 15 oktober 2014 Geachte leden van de algemene Kamercommissie Wonen en Rijksdienst, In antwoord op de motie van de Kamerleden Knops en
Nadere informatieOmvang doelgroep en omvang kernvoorraad in 2008
Omvang doelgroep en omvang kernvoorraad in 2008 Van: college van BenW Aan: commissie RF 1. Inleiding In de op 8 juli 2004 gesloten prestatieafspraken tussen de gemeente Helmond en de Helmondse corporaties
Nadere informatie30,3 29,2. Koopwoningen Corporatiewoningen Particuliere huurwoningen Heeze-Leende Metropoolregio Eindhoven Nederland
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatieInzoomen op betaalbaarheid
RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Inzoomen op betaalbaarheid Woonlasten in de regio Rotterdam De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik
Nadere informatieMeer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector
Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden
Nadere informatieSamen thuis in d e buurt. F&C Annemieke van Berkel adviesaanvraag huuraanpassing 2019
Samen thuis in d e buurt Themawerkgroep huurverhoging uw brief datum 7 februari 2019 nummer behandeld door telefoonnummer onderwerp F&C.02.2019 Annemieke van Berkel 0317-47 16 56 adviesaanvraag huuraanpassing
Nadere informatie30,3 29,2 17,1 10,9. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Son en Breugel Metropoolregio Eindhoven Nederland
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatie1. VOORRAAD. Samenstelling woningvoorraad in %
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatieArmoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief
Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 24 juni 2015 Voostellen Henk Tegels Consulent Vereniging Nederlandse Woonbond htegels@woonbond.nl Onderwerpen 1. Ontstaan
Nadere informatieKoopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Deurne Metropoolregio Eindhoven Nederland
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatie30,3 27,5. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning. Vught Noordoost Brabant Nederland
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatieWoningstichting Eigen Haard t.a.v.: mw. E. Heidrich Postbus JB Amsterdam. Betreft: Notitie Betaalbaarheid Huren. Amsterdam, 3 december 2014
Woningstichting Eigen Haard t.a.v.: mw. E. Heidrich Postbus 67065 1060 JB Amsterdam Betreft: Notitie Betaalbaarheid Huren Amsterdam, 3 december 2014 Geachte mevrouw Heidrich/Beste Elke, Bijgaand ontvang
Nadere informatie** Meer rapporten en actuele overheidsinformatie over gemeente Eindhoven, vindt u op WSJG.nl: Cijfers Gemeente Eindhoven
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatieEnergie en armoede, deel 1 probleemverkenning. 25 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag energie en armoede
Energie en armoede, deel 1 probleemverkenning. 25 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag energie en armoede Recente onderzoeken en artikelen woon- en energielasten Onderzoek naar noodzaak en mogelijkheden
Nadere informatieLokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad ( )
Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad (15-2-2017) INLEIDING De betaalbaarheid van woningen en de verdeling van de woningvoorraad staan hoog op de lokale agenda voor bestuurders van gemeenten, woningcorporaties
Nadere informatieWoonlasten van huurders
RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonlasten van huurders Huur- en energielasten in de gereguleerde huursector De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust
Nadere informatieBrief van de minister voor Wonen en Rijksdienst
27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:
Nadere informatieWoON in Vogelvlucht Uitkomsten van het WoON 2015: Woningvoorraad en bewoners
15233-WON WoON in Vogelvlucht Uitkomsten van het WoON 2015: Woningvoorraad en bewoners Berry Blijie (ABF) Judith Hurks (BZK) 15233-WON Inhoud 1. Inleiding 2. Contouren van de woningmarkt 3. De woningvoorraad
Nadere informatie1. De tabellen met betrekking tot de passendheidsregels voor de woonruimteverdeling 2013 vast te stellen.
COLLEGEVOORSTEL Onderwerp Tabellen woonruimteverdeling 2013 Te besluiten om 1. De tabellen met betrekking tot de passendheidsregels voor de woonruimteverdeling 2013 vast te stellen. Inleiding Deze nota
Nadere informatieSociaal Huurakkoord 2018
Sociaal Huurakkoord 2018 Dit Sociaal Huurakkoord 2018 is moeizaam tot stand gekomen. De oorzaak is een steeds grotere fiscale druk bij corporaties, die zich uiteindelijk één op één vertaalt in ófwel huren
Nadere informatieHuur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.
Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.
Nadere informatieWoonquotes in relatie met grenzen uit de wet huurtoeslag
Woonquotes in relatie met grenzen uit de wet huurtoeslag 15.09.09 In de Woonvisie is opgenomen dat we voortaan uitgaan van de woonlasten en niet van de kale huurprijzen als het om betaalbaarheid gaat.
Nadere informatie16,5. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Nuenen, Gerwen en Nederwetten Metropoolregio Eindhoven Nederland
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatieBetere energieprestaties met Nuon Stadswarmte. Kansen voor woningcorporaties, vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars
Betere energieprestaties met Nuon Stadswarmte Kansen voor woningcorporaties, vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars Betere energieprestaties met stadswarmte Bestaande woningen, nieuwbouwwoningen en
Nadere informatieTrends op de woningmarkt
Trends op de woningmarkt Peter Boelhouwer 29-10-2013 Delft University of Technology Challenge the future Inhoud Demografische ontwikkelingen Economische ontwikkelingen Sociaal-culturele ontwikkelingen
Nadere informatieIndexeringswijze Op 14 november jl. is het volgende over de nieuwe wijze van vaststellen van de prijsgrenzen besloten:
DB-vergadering van: 6 februari 2013 Aan: Het dagelijks bestuur Van portefeuillehouder: Dhr. B. Emmens Onderwerp: Vaststellen koopprijsgrenzen woningbouw en actualisering inkomensgrenzen sociale huur en
Nadere informatieAchtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID
Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn
Nadere informatieStookjerijk2015 Apeldoorn. Kansen huurdersparticipatie vanuit de nieuwe Woningwet. Vooroverleg met raadsleden, do 16 april, 19.00u
Stookjerijk2015 Apeldoorn Kansen huurdersparticipatie vanuit de nieuwe Woningwet Vooroverleg met raadsleden, do 16 april, 19.00u Onderdelen presentatie Doel Stookjerijk Beleid SER akkoord 2013 Actuele
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 27 926 Huurbeleid Nr. 216 HERDRUK 1 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den
Nadere informatiede gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere
Alkmaar, juni 2014 Aan: Van: de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere Met deze notitie bieden wij u het rapport Betaalbaar Wonen in de regio Alkmaar
Nadere informatieDynamiek in de huursector, opgaven voor de woonruimteverdeling Studiedag Huisvestingswet en woonruimteverdeling
Dynamiek in de huursector, opgaven voor de woonruimteverdeling Studiedag Huisvestingswet en woonruimteverdeling Marja Elsinga, OTB Research Institute for the Built Environment / TU Delft Delft University
Nadere informatieDoelgroepen en woonlasten
RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl RAPPORT Doelgroepen en woonlasten Betaalbaarheid in de huursector van Breda De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het
Nadere informatieDE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen?
DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? 1 Met de vraag 'Een huis kopen of een huis huren?' kunt u op verschillende momenten in uw leven te maken krijgen. Bijvoorbeeld
Nadere informatieWoonlastenonderzoek Breda
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonlastenonderzoek Breda De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of
Nadere informatieOnderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015
Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Datum: 10 juni 2015 Uitgangspunten voor de huur-inkomens tabellen a. De 95% toewijzingseis voor huishoudens met recht op huurtoeslag moet gehaald kunnen
Nadere informatieWOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen
WOONLASTENAGENDA 2015 BrabantWonen ALGEMENE INLEIDING BrabantWonen, Kleine Meierij, Zayaz, gemeente s-hertogenbosch en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) hebben in 2014 het Woonlastenakkoord gesloten.
Nadere informatieDE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen?
D DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: VO O R BE EL Uw woning huren of kopen? 1 Met de vraag 'Een huis kopen of een huis AANBOD KOOPWONINGEN IS VEEL GROTER DAN AANBOD HUURWONINGEN huren?'
Nadere informatieGerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april
Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april 2011 1 BEREIKBAAR WONEN IN BREDA Juni 2011 Een synthese van de rapporten over de woningmarkt en doelgroep in Breda 1
Nadere informatieWoonlastenbeleid als uitweg uit de crisis. 5 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.
Woonlastenbeleid als uitweg uit de crisis. 5 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag woonlasten. Onderwerpen 1. Wat zijn woonlasten? 2. Betaalbaarheid onder druk 3. Oorzaken Na de pauze: 4. Woonlastenbeleid
Nadere informatieHuurconvenant 2012 2022
Huurconvenant 2012 2022 Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar huurprijsbeleid. In het zogenaamde huurconvenant zijn duidelijke afspraken vastgelegd over zaken als
Nadere informatieMEMO van college aan de algemene raadscommissie
MEMO van college aan de algemene raadscommissie datum : 19 februari 2012 aan : Gemeenteraad van : College onderwerp : Huisvestingsverordening gemeente Bergen, aanpassen Bijlagen 1 en 2 per 1 maart 2013
Nadere informatieInhoud. Aandeel 65+, 2011-2060. Huishoudensontwikkeling 2011-2040. Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010-2025
Delft University of Technology Inhoud Trends op de woningmarkt Peter Boelhouwer 29-10-2013 Demografische ontwikkelingen Economische ontwikkelingen Sociaal-culturele ontwikkelingen Was de crisis op de Nederlandse
Nadere informatie. Ongelijke gevallen Ongelijk behandeld
. Ongelijke gevallen Ongelijk behandeld Differentiatie naar huishoudsamenstelling, bij de toewijzing van sociale huurwoningen Afstudeerpresentatie Bob Witjes Probleemstelling KOOP Afstudeerpresentatie
Nadere informatieBijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020
Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer
Nadere informatieWat brengt 2015 voor huizenbezitters en huurders?
Wat brengt 2015 voor huizenbezitters en huurders? De rente op een restschuld wordt langer aftrekbaar, de maximale hypotheekrente-aftrek gaat verder omlaag en elke huizenbezitter krijgt een energielabel.
Nadere informatieWat is voor wie betaalbaar?
Openings Dia - Powerpoint Vidomes Wat is voor wie betaalbaar? Datum 1 Werking huurtoeslag Inkomensgrenzen (peildatum 2016): 1 persoon 22.100 meerpersonen 30.000 (65+: 30.050) Kern: woningen voor de doelgroep
Nadere informatieConcept verordening doelgroepen woningbouw Uithoorn 2019
Concept verordening doelgroepen woningbouw Uithoorn 2019 Artikel 1 Definities In deze verordening wordt verstaan onder: a. Aanvangshuurprijs: de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst; b. College:
Nadere informatieTrends, discussies en hervormingen op de woningmarkt
Trends, discussies en hervormingen op de woningmarkt Peter Boelhouwer 31-10-2012 Delft University of Technology Challenge the future Inhoud Ontwikkelingen op de woning(bouw)markt en ontwikkeling koopprijzen:
Nadere informatieBetty Boerman en Inge Huiskers, Regio Gooi en Vechtstreek. Sjoerd Zeelenberg en Elien Smeulders, RIGO Research en Advies
M e m o Aan: Van: Onderwerp: Project: Betty Boerman en Inge Huiskers, Regio Gooi en Vechtstreek Sjoerd Zeelenberg en Elien Smeulders, RIGO Research en Advies Nadere profilering doelgroepen P27770 Datum:
Nadere informatieHUURBELEID 2015 Maart 2015
HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013
Nadere informatieAgenda van de vergadering in Het Rode Hert van 16 april 2015
Agenda van de vergadering in Het Rode Hert van 16 april 2015 Hierbij wordt u uitgenodigd voor de openbare vergadering in Het Rode Hert van 16 april 2015 Datum: donderdag 16 april 2015 Aanvang: 19:00 Traject
Nadere informatieDe staat van de woningmarkt: is alles op orde of is er nog werk aan de winkel?
De staat van de woningmarkt: is alles op orde of is er nog werk aan de winkel? Peter Boelhouwer 18-05-2017 Delft University of Technology Challenge the future Inhoud Visie minister Blok: we zijn klaar
Nadere informatieCONCEPT Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019
CONCEPT Verordening doelgroepen woningbouw Diemen 2019 Artikel 1 Definities In deze verordening wordt verstaan onder: a. Aanvangshuurprijs: de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst; b. College:
Nadere informatieAlgemene beschrijving Ezie. GEN Methodiek kansrijk aanbod
Algemene beschrijving Ezie GEN Methodiek kansrijk aanbod Algemene beschrijving Ezie GEN Methodiek kansrijk aanbod Arie Kalkman 11 november 2013 Versie 1.0 Inhoudsopgave 1 / Algemene beschrijving Ezie
Nadere informatieSUGGESTIES VOOR INHOUD PRESTATIE-AFSPRAKEN. TUSSEN GEMEENTE en WONINGCORPORATIES en HUURDERS
SUGGESTIES VOOR INHOUD PRESTATIE-AFSPRAKEN TUSSEN GEMEENTE en WONINGCORPORATIES en HUURDERS Colofon Meer informatie over mogelijke ondersteuning op de verschillende onderwerpen: Ieke Benschop, NMU (i.benschop@nmu.nl;
Nadere informatieEerste Kamer der Staten-Generaal 1
Eerste Kamer der Staten-Generaal 1 Vergaderjaar 2018-2019 34 940 Wijzing van de Wet op de huurtoeslag in verband met het laten vervallen van de bepaling dat de eigen bijdrage in de huurtoeslag wordt geïndexeerd
Nadere informatieTweede Kamer akkoord met wetsvoorstel energieprestatievergoeding voor nul-op-de-meter-woning
Regelingen en voorzieningen CODE 4.1.7.90 Tweede Kamer akkoord met wetsvoorstel energieprestatievergoeding voor nul-op-de-meter-woning bronnen aedes.nl, Kamer neemt wetsvoorstel energieprestatievergoeding
Nadere informatieWoonlastenmonitor over 2013. Vergelijking van de woonlasten van huurders van Wold & Waard en alle huurders in Nederland
Woonlastenmonitor over 2013 Vergelijking van de woonlasten van huurders van en alle huurders in Nederland Inhoudsopgave 1. INLEIDING... 3 2. WOONLASTEN... 4 2.1 Beïnvloedbare woonlasten- en baten... 4
Nadere informatieGezamenlijke reactie Aedes en Woonbond op internetconsultatie Wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen
Gezamenlijke reactie Aedes en Woonbond op internetconsultatie Wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen Datum 10 juli 2019 Onderwerp Gezamenlijke reactie Aedes en Woonbond op internetconsultatie Wetsvoorstel
Nadere informatieOntwikkelingen op de woningmarkt en de rol van verzekeringen
Ontwikkelingen op de woningmarkt en de rol van verzekeringen Peter Boelhouwer 22-09-2017 Delft University of Technology Challenge the future Inhoud Problemen op de woningmarkt die om een oplossing vragen:
Nadere informatieWoON 2015 Zuid-Holland. Berry Blijie
WoON 2015 Zuid-Holland Berry Blijie 15233-WON Inhoud 1. Inleiding 2. Contouren van de woningmarkt 3. De woningvoorraad 4. Huishoudens in woningen 5. Inkomens en woonuitgaven 6. Verhuizingen en verhuisplannen
Nadere informatieMiddeninkomens tussen wal en schip
Middeninkomens tussen wal en schip Middagsessie 1 Wooncongres 2018 Peter Boelhouwer en Harry Boumeester (OTB Research for the Built Environment / Faculteit Bouwkunde / TU Delft) Rene Goorden (BNG Bank)
Nadere informatieBijlage I 20111278-07 Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven. 1 Inleiding
Bijlage I 20111278-07 Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven Datum Referentie Behandeld door 13 december 2011 20111278-07 P. Smoor/LSC 1 Inleiding
Nadere informatieDigitaal Panel Energiebesparing en betaalbaarheid
Digitaal Panel Energiebesparing en betaalbaarheid Huurdersplatform Palladion Gerard Jager Jurriën Schuurman Oktober 2014 1 Inhoudsopgave Achtergrond en doel onderzoek (3) Conclusies en aanbevelingen (4)
Nadere informatieBuildDesk kennisdocument
BuildDesk kennisdocument Groot economisch en maatschappelijk voordeel van energieneutraal renoveren Woningverbetering naar energieneutraal in de sociale huursector is economisch en maatschappelijk zeer
Nadere informatieVerordening doelgroepen woningbouw Amsterdam 2019 Datum van publicatie: 24 mei 2019, Gemeenteblad 2019,
Datum van publicatie: 24 mei 2019, Gemeenteblad 2019, 129543 De gemeenteraad van Amsterdam Gezien de voordracht van burgemeester en wethouders van 26 februari 2019 (Gemeenteblad afd. 1, nr. 332); Gezien
Nadere informatieWinst en comfort uit duurzaamheid. Bouw op onze kennis
Winst en comfort uit duurzaamheid Bouw op onze kennis Even voorstellen "Het verschil tussen gewoon en uitzonderlijk is vaak dat kleine beetje extra, waarin samenwerking en krachtenbundeling mijn drijfveer
Nadere informatieWoonlasten Onderzoek HV Franeker
Woonlasten Onderzoek HV Franeker Inleiding De Huurdersvereniging Franeker heeft in mei 2015 besloten om een onderzoek uit te voeren naar de gevolgen van de stijgende huurprijzen en daaraan verbonden overige
Nadere informatieRIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Tussen wal en schip
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Tussen wal en schip Twee deelstudies naar de gevolgen van de 90% norm De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies.
Nadere informatieGevolgen passendheidstoets
Gevolgen passendheidstoets Corporaties moeten jaarlijks 90% van de vrijkomende huurwoningen tot de vrije-sector toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de EU-grens. Vanaf 1 januari 2015 gaat er ook
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus EA Den Haag
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag DG Bestuur en Wonen www.rijksoverheid.nl www.facebook.com/minbzk www.twitter.com/minbzk Uw kenmerk Datum 15 december
Nadere informatie2010-2012 SAMENVATTING
2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis
Nadere informatieWij maken een uitzondering voor de groep huurders in Amsterdam met een langdurig laag inkomen, zij krijgen geen huurverhoging.
Woonstichting De Key Hoogte Kadijk 179 1018 BK Amsterdam Postbus 2643 1000 CP Amsterdam T (020) 621 43 33 www.dekey.nl Bijlage 1a De Key geeft gelegenheid tot overleg en advies over het volgende: Staffel
Nadere informatie