De Woonlastenbenadering

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "De Woonlastenbenadering"

Transcriptie

1 RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving EINDRAPPORT De Woonlastenbenadering Energie creëren voor betaalbare woonlasten

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies BV Woon- De bewoonde werk- en leefomgeving EINDRAPPORT De Woonlastenbenadering Energie creëren voor betaalbare woonlasten Opdrachtgevers Stadsregio Arnhem Nijmegen Provincie Gelderland Auteur Steven Kromhout Rapportnummer P25740 Uitgave 8 oktober 2013 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 1 12C 1011 AB Amsterdam

4 Inhoud 1 Inleiding Wat zijn woonlasten? Stijgende energielasten Betaalbaarheid onder druk Naar een woonlastenbenadering Leeswijzer 3 2 Betaalbaarheid Wat is betaalbaar? Advieshuren voor de huursector Financieringslastnormen voor de koopsector Aandachtspunten voor de woonlastenbenadering 11 3 Energieprestaties Energielabels EPC GPR Theoretisch vs. werkelijk verbruik Aandachtspunten voor de woonlastenbenadering 16 4 Beleidsinstrumenten Betaalbare woningvoorraad Woonruimteverdeling Energiegedrag van bewoners Menukaart van maatregelen 24

5 5 Processtappen Woonlastenonderzoeken Concrete ambities Samenwerken met stakeholders 27

6 1 Inleiding De gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen willen een woonlastenb e- nadering gaan hanteren in hun woonbeleid. Deze handreiking is bedoeld om hen daarbij te helpen. Betaalbaarheid is een belangrijk thema binnen het woonbeleid van gemeenten. Gemeenten willen ervoor zorgdragen dat voor alle inwoners voldoende betaalbare woonruimte beschikbaar is. Instrumenten die zij daarvoor kunnen inzetten zijn onder meer de woningbouwplanning, de woonruimteverdeling en prestatieafspraken met woningcorporaties. Ook op regionaal niveau worden hierover afspraken gemaakt. Zo geldt in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen de afspraak dat elke gemeente de helft van de woningbouw realiseert in het betaalbare segment: tot de huurtoeslaggr ens (in 2013: 681) of tot (v.o.n.). 1.1 Wat zijn woonlasten? Tot voor kort werd bij de betaalbaarheid van woningen alleen gekeken naar de huurof hypotheeklasten. Inmiddels dringt het besef steeds verder door dat het bij de woonlasten ook om andere kosten gaat. In de meest ruime zin bestaan de woonlasten uit de volgende componenten: Huurlasten of hypotheeklasten: het gaat om de netto kosten, dus na aftrek van eventuele huurtoeslag en fiscale voordelen (denk aan de hypotheekrenteaftrek) ; Energielasten: netto kosten van gas, warmte en elektriciteit (incl. belastingen); Water: de kosten voor de drinkwatervoorziening; Heffingen: gemeentelijke lasten (o.a. onroerendezaakbelasting) en waterschapslasten (o.a. watersysteemheffing): Onderhoud: servicekosten voor verhuurder of Vereniging van Eigenaren of reservering voor eigen onderhoud; Verzekeringen: woonhuisverzekering en opstalverzekering. In deze handreiking beperken we ons tot de huur-/hypotheeklasten en de energielasten, omdat alleen deze woonlasten via het woonbeleid kunnen worden beïnvloed. 1.2 Stijgende energielasten De laatste jaren krijgt de energierekening steeds meer aandacht. Dat is niet zo vreemd, want de energieprijzen zijn de afgelopen vijftien jaar drie keer zo snel gest e- gen als de gemiddelde inflatie. Als gevolg van de stijgende energieprijzen worden de 1

7 indexcijfer (2010 = 100) energielasten van huishoudens steeds hoger. Internationaal wordt zelfs gesproken van energiearmoede, een begrip dat ook steeds vaker in Nederland wordt gebruikt. De toekomstige ontwikkeling van de energieprijzen is moeilijk te voorspellen en a f- hankelijk van innovaties (bijv. schaliegas), conflicten (Midden -Oosten) en de economie. Toch is de verwachting dat de energieprijzen ook in de toekomst zullen stijgen (zie figuur 1-1). figuur 1-1 Reë le ontw ik ke ling ma rg inale prijzen voor gas en e le kt r ic ite it ( incl. belasting), Aardgas Elektriciteit Bron: ECN, 2011; bewerking RIGO. 1.3 Betaalbaarheid onder druk De energielasten drukken steeds zwaarder op het huishoudbudget. Tegelijkertijd is in de huursector het inflatievolgend huurbeleid losgelaten en verhogen steeds meer verhuurders hun streefhuren om de verhuurderheffing die het Rijk hen oplegt te kunnen betalen. De betaalbaarheid van huurwoningen komt hierdoor verder onder druk te staan, terwijl het kopen van een woning door de nieuwe hypotheekregels is b e- moeilijkt. Daar komt nog bij dat de koopkracht als gevolg van de economische crisis en een stapeling van bezuinigingen is afgenomen. Huishoudens hebben hierdoor mi n- der te besteden. Onlangs berekende RIGO in opdracht van de Woonbond dat 28% van de huurders van gereguleerde huurwoningen (met een huur tot de huurtoeslaggrens) na aftrek van woonlasten (huur plus energie) onvoldoende overhoudt om de minimale kosten voor basisbehoeften en sociale participatie te betalen. Aansluitend bij de definitie van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) kunnen we zeggen dat deze huurders in armoede leven. 2

8 1.4 Naar een woonlastenbenadering De gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen willen gaan werken met een woonlastenbenadering, waarbij de maandelijkse woonlasten van de consument het ui t- gangspunt vormen. Bij een woonlastenbenadering worden de huur- of hypotheeklasten en de energielasten niet los maar in samenhang bezien. Een relatief hoge huur kan gecompenseerd worden door een relatief lage energierekening. En andersom: een goedkope huurw o- ning kan toch duur zijn als de energielasten hoog zijn. Voor e en huishouden is alleen de optelsom van belang. Op dit moment is voor deze optelsom nog weinig aandacht. De woonlastenbenadering biedt de mogelijkheid om niet alleen te sturen op de huuren hypotheeklasten maar ook op de energielasten. Dit is niet alleen van belang voor het stimuleren van betaalbare woonlasten, maar ook voor het realiseren van de doe l- stellingen die de gemeenten zich gesteld hebben op het gebied van duurzaam bo u- wen en energiebesparing. Het beheersbaar houden van woonlasten wordt vaak genoemd als argument waarom gemeenten, corporaties, marktpartijen en consumenten de duurzaamheid van woni n- gen zouden moeten stimuleren en verbeteren. Toch zijn er nog maar weinig gemeenten die specifiek op woonlasten sturen. Een van de verklaringen hiervoor is dat de werelden van woonbeleid en duurzaamheid elkaars taal niet spreken. Daarom bestaat een groot deel van deze handreiking uit kennisoverdracht. 1.5 Leeswijzer Deze handreiking is bedoeld om gemeenten handvatten te bieden om de woonlaste n- benadering in de praktijk vorm te geven. Hoofdstuk 2 gaat in op het begrip betaalbaarheid en de normen die hiervoor gehanteerd kunnen worden. Deze normen zijn nodig om te kunnen bepalen welke woonlasten acceptabel zijn en wanneer huishoudens te hoge woonla s- ten hebben. In hoofdstuk 3 wordt uitleg gegeven over de belangrijkste indicatoren voor de energieprestaties van woningen: de energielabels en de EPC. Wat betekenen die indicatoren en wat zeggen ze over het werkelijke energiegebruik? Hoofdstuk 4 gaat in op de beleidsinstrumenten en maatregelen die gemeenten kunnen toepassen binnen de woonlastenbenadering. In hoofdstuk 5 staat het proces om te komen tot een woonlastenbenadering centraal. Via welke processtappen kunnen gemeenten de woonlastenbenadering handen en voeten geven? 3

9 2 Betaalbaarheid Betaalbare woningen zijn volgens de huidige afspraken binnen de stadsregio gedefinieerd op basis van huur- en koopprijzen. Maar wat is betaalbaar als we ook energielasten meerekenen? Om te kunnen sturen op woonlasten is het van belang om te werken vanuit een eenduidig begrippenkader. Dit vergt de nodige kennis over diverse benaderingen van betaalbaarheid. Die kennis wordt in dit hoofdstuk aangereikt. Eerst gaan we in op twee verschillende mogelijkheden om woonlasten te benaderen, namelijk via woonquotes of via de budgetbenadering (2.1). Vervolgens laten we zien welke normen het Nibud hanteert op basis van de budgetbenadering: eerst voor de huursector (2.2), vervolgens voor de koopsector (2.3). In beide gevallen gaan we ook in op de relatie met de energielasten. 2.1 Wat is betaalbaar? Er zijn verschillende manieren om te bepalen wat betaalbare woonlasten zijn. Voor we ingaan op deze benaderingen is het van belang om stil te staan bij de vraag voor welke doelgroepen woningen betaalbaar moeten zijn. Het gaat daarbij in de eerste plaats om inkomensgroepen en in de tweede plaats om verschillende typen huisho u- dens. We onderscheiden hier drie doelgroepen, die worden afgebakend op basis van hun belastbaar huishoudeninkomen 1 (bedragen 2013): 1. Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. De maximuminkomensgrenzen voor huurtoeslag in 2013 staan weergegeven in de onderstaande tabel. tijdvak t/m inkomensgrenzen Eenpersoonshuishouden < 65 jaar Eenpersoonshuishouden >= 65 jaar Meerpersoonshuishouden < 65 jaar Meerpersoonshuishouden >= 65 jaar Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot (= in 2011). 3. Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en (= in 2011). 1 Het belastbaar huishoudeninkomen is het verzamelinkomen (waarover de Belastingdienst belasting heft) van alle leden van het huishouden samen. 4

10 De gehanteerde inkomensgrenzen sluiten aan bij landelijke regelgeving: Woonquotes Woningcorporaties zijn sinds 2011 verplicht om jaarlijks 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens ( 681 in 2013) aan te bieden aan huishoudens uit de primaire of secundaire doelgroep. Per 1 juli 2013 is de maximale huurverhoging die verhuurders bij gereguleerde huurwoningen tot de liberalisatiegrens kunnen doorvoeren inkomensa f- hankelijk. De maximale huurverhoging bedraagt voor huurders uit de primaire of secundaire doelgroep 1,5%, voor huurders met een middeninkomen 2% en voor huurders met een hoger inkomen 4%. Deze percentages komen bovenop de inflatiecorrectie. Een eerste manier om betaalbaarheid te definiëren is om te kijken naar het aandeel van het inkomen dat wordt uitgegeven aan woonlasten: de woonquote. Volgens deze redenering zijn woonlasten betaalbaar wanneer huishoudens niet meer dan een x% van hun inkomen aan woonlasten uitgeven. De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012 wijzen uit dat huurders gemiddeld 36% van hun besteedbare ink o- men uitgeven aan woonuitgaven (incl. heffingen, water en energie) en kopers gemi d- deld 25%. Bij het beschouwen van woonquotes is het van belang om scherp in het oog te houden over welk inkomensbegrip het gaat (bruto, belastbaar of besteedbaar inkomen), welke componenten bij de woonlasten worden meegerekend en hoe de huurtoeslag is verrekend (bij het inkomen opgeteld of van de huur afgetrokken). Verschillen in definities maken het lastig om tot algemeen geldende normen te komen. Voor Huur op Maat, een grootschalig experiment met inkomensafhankelijke huurkortingen, zijn in 2008 normen voor acceptabele huurquotes gedefinieerd die zijn afg e- leid van de aftoppingsgrenzen in de huurtoeslagberekening. Deze acceptabele huu r- quotes varieerden van 22% van het bruto (!) inkomen voor meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar tot 31% voor alleenstaanden vanaf 65 jaar. Het ging hier om huurquotes voor huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren, dus geen recht hebben op huurtoeslag. Ook het begrip energiearmoede wordt vaak gedefinieerd op basis van het percentage van het inkomen dat huishoudens kwijt zijn aan energielasten. Daarbij wordt meestal een norm van 10% van het besteedbare inkomen als maximum aangehouden Budgetbenadering Een tweede manier van kijken is de budgetbenadering. Hierbij wordt de ruimte voor betaalbare woonlasten bepaald door de overige noodzakelijke uitgaven van het (b e- steedbaar) inkomen af te trekken. In deze benadering vormen de woonlasten dus een resultante van het inkomen en de overige uitgaven. Dit om te zorgen dat huishoudens na aftrek van hun woonlasten nog voldoende budget overhouden om de overige uitgaven te kunnen bekostigen. Het gevolg is wel dat wanneer andere uitgavenposten stijgen, bijvoorbeeld als gevolg van bezuinigingen door de overheid, de ruimte voor woonlasten kleiner wordt. 5

11 Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) hanteert de budgetbenadering bij de advisering van consumenten, overheden en marktpartijen over hun uitgaven. Het Nibud houdt de uitgaven van huishoudens in Nederland bij en berekent hoeveel zij kwijt zijn aan verschillende uitgavenposten. Daarbij maakt het Nibud onde r- scheid tussen basisbedragen, die elk huishouden minimaal moet betalen, en voo r- beeldbedragen, die worden vastgesteld op basis van het daadwerkelijke be stedingspatroon van huishoudens met een bepaald besteedbaar inkomen. Aan de hand van deze cijfers berekent het Nibud hoeveel ruimte een huishouden, na aftrek van alle overige uitgaven, overhoudt voor woonlasten. Het Nibud adviseert om voor de overige woonlasten uit te gaan van het gemiddelde tussen de (minimale) basisbedragen en de voorbeeldbedragen, die afhankelijk zijn van het inkomen (zie figuur 2-1). figuur 2-1 Budgetb enadering Nibud (schematische weerga ve ) inkomen Uitgaven ruimte voor woonlasten 50 % 50 % voorbeeld overige uitgaven norm overige uitgaven basis overige uitgaven Inkomen Bron: Nibud-rapportage Betaalbare woonlasten Woonquotes vs. budgetbenadering Zowel de woonquote als de budgetbenadering kan gebruikt worden om normen vast te stellen voor betaalbare woonlasten. Het hanteren van één acceptabele woonquote als norm heeft als voordeel dat het krachtiger overkomt in de communicatie. Daar staat tegenover dat achter de schijnbare eenvoud grote verschillen tussen groepen en definities schuil gaan. De budgetbenadering van het Nibud heeft als voordeel ten opzichte van de woonqu o- tes dat gekeken wordt naar wat huishoudens daadwerkelijk overhouden van hun b e- steedbaar inkomen. Een huishouden met een hoge woonquote kan volgens deze b e- nadering toch betaalbaar wonen, zolang er voldoende overblijft voor de overige ui t- gaven. Omgekeerd kan een lage woonquote voor een huishouden met een laag b e- steedbaar inkomen toch al te veel zijn. 6

12 De budgetbenadering wordt de laatste jaren steeds vaker gebruikt in de discussie over betaalbaar wonen. Het Nibud gebruikt de budgetbenadering onder meer bij het adviseren van woningcorporaties over betaalbare huren (zie 2.2) en het vaststellen van de financieringslastpercentages voor het verkrijgen van een hypotheek (2.3). 2.2 Advieshuren voor de huursector In opdracht van woningcorporaties stelt het Nibud regelmatig advieshuren op. Daarbij wordt niet alleen rekening gehouden met het inkomen, maar ook met de leeftijd en de samenstelling van het huishouden. De leeftijd is vooral van belang voor leeftijdsspecifieke belasting- en inkomensregelingen, zoals de AOW. Het aantal volwassenen en kinderen in een huishouden is sterk bepalend voor de hoogte van de overige ui t- gaven, zoals de kosten van voedsel en kleding. figuur 2-2 Nibud-ad vieshu ren 2 012, hu ishoudens zo nder (boven ) en me t k ind eren (onder) Huishoudens zonder kinderen, 23 tot 65 jaar Huishoudens met kinderen 7

13 In figuur 2-2 zijn de Nibud-advieshuren voor vier verschillende typen huishoudens afgebeeld. Hoe groter het huishouden is, hoe lager de huur die het Nibud als m aximum adviseert. Zo bedraagt de bruto advieshuur voor huishoudens met een bruto jaarinkomen van bij alleenstaanden 664, bij eenoudergezinnen 611 en bij paren met kinderen 492 (prijspeil 2012) Relatie met de huurtoeslagregeling In de figuren wordt ook de relatie met de huurtoeslagregeling duidelijk. De twee g e- streepte zwarte lijnen geven twee belangrijke grenzen bij de berekening van huurto e- slag weer: de kwaliteitkortingsgrens en de huurtoeslaggrens. Wanneer de huur hoger is dan de huurtoeslag grens, krijgen huurders geen huurtoeslag, ook als zij daar qua inkomen wel recht op zouden hebben. Daarom zijn de Nibud - advieshuren voor huurtoeslagontvangers niet hoger dan de huurtoeslaggrens. Vanaf de kwaliteitkortingsgrens moeten huurtoeslagontvangers een steeds groter bedrag zelf betalen (figuur 2-3). De percentages van de huurdelen boven de korting s- grens die huurders vergoed krijgen, zijn in 2012 met 10% teruggebracht als onderdeel van bezuinigingen op de huurtoeslaguitgaven. Het Rijk wilde daarmee stimuleren dat huurders met een laag inkomen zouden kiezen voor een woning met een lage huur. Daarom ligt de Nibud-advieshuur voor huishoudens die een uitkering hebben op grond van de Wet Werk en Bijstand (WWB) op de kwaliteitskortingsgrens. figuur 2-3 Be re keningssch ema huurtoeslag in < 23 jaar (z.kinderen) 1 persoon 2 of meer personen 3 of meer personen < 65 jaar 65+ WVG < 65 jaar 65+ WVG huurtoeslaggrens 681 0% 40% 2e aftoppingsgrens 574 helemaal geen huurtoeslag 40% 0% 40% 1e aftoppingsgrens % 65% 65% kwaliteitskortingsgrens % 100% 100% 100% basishuur vanaf 218 0% 0% 0% 0% Voor alleenstaanden ligt de inkomensgrens voor huurtoeslag op ruim Grot e- re huishoudens kunnen tot een inkomen van bijna huurtoeslag krijgen. Wa n- neer het inkomen boven deze grenzen uitstijgt, vervalt de huurtoeslag. Als gevolg daarvan ligt de Nibud-advieshuur voor huishoudens die net geen recht hebben op 8

14 huurtoeslag lager dan voor huishoudens met een lager inkomen die nog net wel in aanmerking komen voor huurtoeslag Betaalbare huren voor de doelgroepen Voor de primaire doelgroep is en blijft de huurtoeslaggrens een harde betaalbaa r- heidsgrens. Bij huurwoningen boven deze grens krijgt deze groep geen huurtoeslag. Dit kan niet worden gecompenseerd door een lagere energierekening, aangezien de besparing op de energierekening niet opweegt tegen het verlies aan huurtoeslag. Bij de secundaire doelgroep zou een woonlastenbenadering eventueel wel kunnen leiden tot een betaalbaarheidsnorm boven de huurtoeslaggrens. Dit geldt met name voor alleenstaanden met een inkomen tussen en Bij grotere huishoudens ligt de Nibud-advieshuur, ook wanneer de besparing op de energierekening wordt meegerekend, onder de huurtoeslaggrens. Huishoudens met een middeninkomen zijn in de huursector voornamelijk aangewezen op de vrije sector: huurwoningen boven de liberalisatiegrens (= de huurtoeslaggrens). Woningcorporaties zijn immers als gevolg van de Europese regels voor staatsteun sinds 2011 verplicht om ten minste 90% van hun woningen tot de huurtoeslaggrens toe te wijzen aan huishoudens uit de primaire en secundaire doelgroep. De Nibudadvieshuren wijzen uit dat met name de grotere huishoudens met een middeninkomen, ook met lagere energielasten, geen hogere huur kunnen betalen dan 800 à 900 euro Relatie met energielasten Bij het bepalen van de advieshuren rekent het Nibud de energielasten van huisho u- dens mee bij de overige uitgaven. Het Nibud gaat daarbij uit van de energetische kwaliteit van een appartement met een C-label. Huurders met een beter energielabel zouden volgens het Nibud (bij constant energiegedrag) meer kunnen overhouden voor de huur, omdat ze minder uitgeven aan energielasten. Zo zou een huurder van een flat met label A ruim 23 extra kunnen besteden aan huur. figuur 2-4 Gebouw gebon den energ ie lasten per ma and naar energielabel t.o.v. flat me t label C Flat Tussenwoning Hoekwoning 0 A B C D E F G

15 2.3 Financieringslastnormen voor de koopsector De financieringslastpercentages van het Nibud zijn wettelijk verankerd in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en worden gebruikt bij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). De financieringslastpercentages geven aan wat een verantwoorde hypotheeklast is, gegeven de leeftijd (vanaf 65 jaar of daaronder), het bruto jaarinkomen van het huishouden en de hypotheekrente. Als het inkomen door meerdere personen wordt verdiend, telt het tweede inkomen slechts voor een derde mee bij de bepaling van het financieringslastpercentage. figuur 2-5 NHG -no r men , alleen ve rdieners Kopen is voor de primaire doelgroep bijna niet mogelij k, tenzij zij al eigen vermogen hebben opgebouwd. Een huishouden met een inkomen van kan anno 2013 ongeveer lenen voor de aankoop van een woning. Bij een inkomen van is een hypotheek van ruim financierbaar. Als het om een woning gaat met energielabel A++, dan kan de koper volgens de huidige regels extra lenen, dus bij een inkomen van en bij een inkomen van Relatie met energielasten Net als bij advieshuren gaat het Nibud ook bij het vaststellen van financieringslastpercentages voor koopwoningen uit van een woning met energielabel C. In opdracht van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft het Nibud in 2012 o n- derzocht hoe hoog de extra hypotheek zou kunnen zijn als rekening wordt gehouden met het energielabel. Kopers van een woning met een A++ label zouden ruim meer kunnen lenen dan kopers van een woning met label C. Bij kopers van een ener- 10

16 energieneutraal A++ A+ A B C D E F G gieneutrale woning zou een extra lening van volgens het Nibud veran twoord zijn. figuur 2-6 E xt ra ma ximale len ing per energ ie label volgens het Nibud gemiddeld minimum maximum In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet is vastgelegd dat hypotheekverstrekkers extra hypotheek mogen verstrekken als de koper energiebesparende maatr e- gelen treft of een woning een A++-label koopt (Artikel 4, lid 3). De kosten voor energiebesparende maatregelen mogen in de hypotheek worden meegenomen zolang de hypotheek niet meer bedraagt dan 106% van de waarde van de woning. Dit percentage, de zogenaamde loan to value (LTV), bedraagt voor andere kopers 105% in 2013 en wordt afgebouwd tot 100% in Het voordeel voor kopers die energiebesparende maatregelen treffen, wordt de komende jaren dus steeds groter. 2.4 Aandachtspunten voor de woonlastenbenadering De belangrijkste aandachtspunten die uit dit hoofdstuk naar voren komen zijn: Bij het definiëren van doelgroepen is het van belang om onderscheid te (blijven) maken tussen huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag (primaire doelgroep) en de overige huishoudens tot (secundaire doelgroep). Acceptabele woonlasten kunnen gedefinieerd worden op basis van woonquotes of op basis van de budgetbenadering van het Nibud. Het verdient aanbeveling om de budgetbenadering te gebruiken, omdat deze beter rekening houdt met het totale plaatje van inkomsten en uitgaven van verschillenden groepen huishoudens. Het Nibud gebruikt de budgetbenadering onder meer bij het opstellen van advieshuren en hypotheeknormen. Het is ook mogelijk om de energielasten hierin te betrekken. 11

17 Ook in een woonlastenbenadering blijven de huurprijsgrenzen uit de huu r- toeslagregeling van groot belang, omdat de betaalbaarheid voor huurders met een laag inkomen voor een groot deel afhankelijk is van huurtoeslag. In de koopsector is de maximale hypotheek die kopers kunnen krijgen hoger als zij een energiezuinige woning kopen of energiebesparende maatr e- gelen treffen. 12

18 3 Energieprestaties Er zijn diverse indicatoren voor de energieprestaties van woningen. Wat zeggen deze over de energielasten? Op grond de Europese richtlijn voor energieprestaties van gebouwen, de EPBD (Ene r- gy Performance of Buildings Directive), is Nederland onder meer verplicht tot het certificeren van de energieprestaties van gebouwen en het stellen van minimumeisen voor de energieprestatie van nieuwe gebouwen en bestaande grote gebouwen die ingrijpend gerenoveerd worden. Uit deze richtlijn zijn onder meer de energielabels en de EPC-normen bij de nieuwbouw en verbouw van woningen voortgekomen. In dit hoofdstuk gaan we eerst in op de betekenis van het energielabel (3.1) en de EPC (3.2). Daarna belichten we kort het rekeninstrument GPR (3.3). Ten slotte besteden we aandacht aan het verschil tussen theoretisch en werkelijk energieverbruik (3. 4). 3.1 Energielabels Sinds 1 januari 2008 zijn eigenaren van woningen verplicht om bij de verkoop of ve r- huur van hun woning een energielabel te overhandigen. Het energielabel bestaat uit een informatieblad met daarop de kenmerken van de woning, het standaard energi e- verbruik en de klasse waarin de woning valt. Om te bepalen in welke klasse een woning valt, wordt op basis van de bouwkundige eigenschappen van de woning en gebouwgebonden installaties een energie-index berekend, uitgaande van een gestandaardiseerd energiegedrag, aantal bewoners en buitenklimaat. Een gecertificeerde energieadviseur berekent op basis van de woning hoeveel gig a- joule energie de woning op jaarbasis verbruikt. De adviseur berekent het verbruik voor verwarming, warm water en verlichting en trekt er eventuele warmteterugwi n- ning of energieproductie door zonnepanelen vanaf. Het Rijk werkt momenteel aan een vereenvoudigde bepaling van het energielabel. De energielabelklasse wordt weergegeven met de letters A t/m G, waarbij A staat voor een relatief zuinige woning en G voor een onzuinige woning. Om de verschillen binnen de energieklasse A weer te geven, worden plussen toegekend, waarbij geldt: hoe meer plussen, hoe zuiniger de woning. Energielabels worden afgemeld bij Agentschap NL (ministerie van Economische Zaken) en komen terecht in de openbare Energielabeldatabase. In totaal zijn in 2012 ruim 2 miljoen energielabels bekend. Een groot deel daarvan betreft woningen van woningcorporaties. Om een indicatie te geven van de verschillen in energiekosten tussen woningen met verschillende energielabels heeft Agentschap NL een energiekostenschijf ontwikkeld. De energiekosten zijn hierop weergegeven voor diverse typen woningen en voor verschillende jaren. 13

19 Er zijn verschillende onderzoeken gedaan naar het effect van de energielabels op de koopwoningmarkt. Uit recent onderzoek door de Universiteit Tilburg blijkt dat woni n- gen met een energielabel sneller worden verkocht dan woningen zonder energielabel en dat de transactieprijs van woningen met energielabel A of B gemiddeld 5% hoger ligt dan woningen met energielabel C of lager. Het lijkt er dus op dat kopers bereid zijn om meer te betalen voor een energiezuinige woning. 3.2 EPC De bouwtechnische voorschriften die de overheid stelt bij de nieuwbouw en verbouw van woningen zijn vastgelegd in het Bouwbesluit. Hierin zijn ook eisen opgenomen ten aanzien van de energieprestaties, uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). De energieprestatie van een woning gaat alleen over het gebouwgebonden energiegebruik. Dat is de energie die nodig is voor het verwarmen of koelen van het binnenklimaat, het warm tapwater en de verlichting. Sinds 1 juli 2012 is de EPG (Energie Prestatie Gebouwen) de norm voor de bepaling van de energieprestatie van nieuwbouwwoningen (NEN 7120), als opvolger van de EPN (Energieprestatienorm). In de loop der tijd is de EPC-eis in het Bouwbesluit steeds strenger geworden. Sinds 1 januari 2011 is de norm voor woningen 0,6. De verwachting is dat de EPC-eis in 2015 zal worden aangescherpt naar 0,4. tabel 3-1 Re latie EPC en e nergielabel EPC (woningbouw) Label EPC 0,2 A ,2 < EPC 0,4 A +++ 0,4 < EPC 0,6 A ++ 0,6 < EPC 0,8 A + 0,8 < EPC < 1,05 A Medio 2010 heeft een herziening van de EPBD plaatsgevonden. Per 31 december 2020 moeten nieuwe gebouwen in de EU bijna-energieneutraal zijn en moet de energie voor in zeer aanzienlijke mate uit hernieuwbare bronnen komen. Als definitie van een bijna-energieneutraal gebouw is afgesproken: een gebouw met een zeer hoge energieprestatie ( ). De dichtbij nul liggende of zeer lage hoeveelheid energie die is vereist, dient in zeer belangrijke mate te worden gel e- verd uit hernieuwbare bronnen, en dient energie die ter plaatse of dichtbij uit he r- nieuwbare bronnen wordt geproduceerd te bevatten. 14

20 3.3 GPR Er zijn diverse rekeninstrumenten ontwikkeld die gebruikt kunnen worden om de energieprestaties van gebouwen en hun omgeving in beeld te brengen. In het Groene Akkoord hebben gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen afgesproken te gaan werken met GPR als gezamenlijke taal voor duurzaam bouwen en renoveren. GPR staat oorspronkelijk voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn en is ontwikkeld door W/E adviseurs, in opdracht van de gemeente Tilburg. GPR is een digitaal instrument voor het meten van de duurzaamheidsprestaties van gebouwen en hun omgeving. Er worden rapportcijfers gegeven op vijf thema s: energie, milieu, gezondheid, gebruik s- kwaliteit en toekomstwaarde. Een EPC van 0,6, leidt tot een GPR Gebouw score op de submodule 1.1 Energieprestatie van ca. 6,8 voor een standaard tussenwoning. tabel 3-2 Re latie EPC en G PR Energ ie, tussenwoning EPC (woningbouw) GPR 0,6 6,8 0,54 7,0 0,4 7,5 0 (energieneutraal) 10 Het doel van GPR is niet alleen om duurzaam bouwen meetbaar te maken, maar ook om het bespreekbaar te maken. GPR kan in diverse fasen in het planproces worden ingezet: In de visiefase kan het ambitieniveau worden benoemd; In de stedenbouwkundige planfase kan het ambitieniveau worden vastgelegd in het bestemmingsplan; In de bouwplanfase kunnen de berekeningen van private partijen worden g e- toetst aan het ambitieniveau; In de gebruik- en beheerfase kan de GPR-score van gerealiseerde gebouwen en hun omgeving worden geëvalueerd. 3.4 Theoretisch vs. werkelijk verbruik Zowel het energielabel als de EPC zijn bedoeld om een indicatie te geven van de energiezuinigheid van een woning. Deze indicatoren zijn gebaseerd op het theoret i- sche energiegebruik in een woning. Daarbij wordt uitgegaan van een gestandaard i- 15

21 seerd gedrag: de binnentemperatuur en het aantal te verwarmen ruimtes worden bijvoorbeeld constant gehouden. De TU Delft heeft onderzoek gedaan naar de mate waarin het theoretische energieverbruik dat op basis van de EPC en het energielabel voorspeld kan worden overee n- komt met het werkelijke energiegebruik. Uit dit onderzoek blijkt dat het werkelijk verbruik minder sterk samenhangt met het energielabel en de EPC dan het theoret i- sche verbruik. Bewoners van woningen met slechte energielabels verbruiken in we r- kelijkheid veel minder energie dan in theorie. Waarschijnlijk zetten deze bewoners de verwarming lager en verwarmen minder kamers dan bewoners van woningen met betere energielabels. Het verschil tussen theoretisch en werkelijk energieverbruik heeft belangrijke implic a- ties voor de potentiële besparing op de energielasten wanneer woningen energiezu i- niger worden gemaakt. Als wordt uitgegaan van het theoretische verbruik, worden de energielasten en dus ook het besparingspotentieel bij woningen met slechte energi e- labels overschat. Wanneer woningen energiezuiniger worden gemaakt, zetten veel huishoudens de thermostaat ook wat hoger en verwarmen meer kamers (vooral bij de overgang van één gaskachel naar centrale verwarming). Deze gedragsverandering levert hen meer wooncomfort op, maar beperkt ook de daling van de energierekening. We noemen dit het rebound effect : huishoudens in energiezuinige woningen hebben minder financieel belang om zich energiebewust te gedragen. Daardoor gaat een deel van de energiebesparing verloren. Vanuit een woonlastenbenadering is het dus van belang om bij de berekening van energielasten en de besparing daarop uit te gaan van het werkelijke energieverbruik en niet van het theoretische, gestandaardiseerde verbruik. Anders loopt men het risico dat de besparing op de woonlasten als gevolg van het energiezuiniger maken van woningen te hoog wordt ingeschat. 3.5 Aandachtspunten voor de woonlastenbenadering De belangrijkste aandachtspunten die uit dit hoofdstuk naar voren komen zijn: Het Energielabel en de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) zijn beide indicat o- ren om de energieprestaties van woningen uit te drukken. Het energielabel (A++++ tot G) is bedoeld als certificeringsinstrument voor de energiezuinigheid van (bestaande) woningen. De EPC wordt gebruikt als norm voor nieuwbouw en verbouw. Volgens het Bouwbesluit is de huidige norm 0,6 (= A++), maar die wordt aangescherpt. Vanaf eind 2020 moeten nieuwbouwwoningen bijna-energieneutraal zijn. De verschillen in energielasten tussen relatief zuinige en onzuinige woningen zijn in de praktijk kleiner dan in theorie, op basis van gestandaardiseerde berekeningen, wordt verondersteld. Dit kan deels worden verklaard door het gedrag van huishoudens: bewoners van onzuinige woningen zijn extra zuinig op hun energieverbruik. 16

22 Om te voorkomen dat de potentiële besparing op de energierekening als gevolg van energiebesparende maatregelen te hoog wordt ingeschat is het van belang om bij de berekening uit te gaan van het werkelijke energieverbruik. 17

23 4 Beleidsinstrumenten Bij het vormgeven van een woonlastenbenadering kunnen gemeenten gebruikmaken van diverse instrumenten van het woonbeleid. De woonlasten van huishoudens worden bepaald door verschillende aspecten : De huur- en koopprijzen van woningen; De energieprestaties van woningen; De inkomens van huishoudens; De verdeling van huishoudens over de woningvoorraad; Het energiegedrag van huishoudens. Op de inkomens van huishoudens heeft het woonbeleid van gemeenten weinig i n- vloed. De andere aspecten kunnen gemeenten, samen hun partners, wel proberen te beïnvloeden. In dit hoofdstuk gaan we in op de instrumenten die daarbij gebruikt kunnen worden. Gemeenten kunnen sturen op de prijzen en energieprestaties van de woningvoorraad via hun beleid ten aanzien van nieuwbouw en woningverbetering (4.1). De koppeling tussen huishoudens en woningvoorraad wordt beïnvloed door de woonruimteverdeling (4.2). Ten slotte kunnen gemeenten proberen om huishoudens te stimuleren om hun energiegedrag zuiniger te maken (4.3). 4.1 Betaalbare woningvoorraad Betaalbaar wonen begint bij een woningvoorraad die is afgestemd op de draagkracht van huishoudens die in een bepaalde gemeente of regio wonen of willen wonen. A n- ders gezegd: de woningvoorraad moet passen bij de woningbehoefte. Veel gemeenten laten regelmatig onderzoeken hoe de woningbehoefte zich ontwikkelt en wat dit b e- tekent voor de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad. De uitkomsten hiervan kunnen onder meer worden gebruikt als basis voor de programmering van nieu w- bouw en woningverbetering. Vanuit een woonlastenbenadering ligt het daarbij voor de hand om bij het definiëren van prijsklassen waarin woningen behouden, toegevoegd of onttrokken moeten worden uit te gaan van woonlasten inclusief energiela s- ten in plaats van de traditionele huur- en koopprijsklassen Nieuwbouw Gemeenten bouwen zelf geen woningen. Voor het realiseren van een nieuwbouwprogramma is een gemeente afhankelijk van bouwers, projectontwikkelaars en wonin g- corporaties. Toch kunnen gemeenten de samenstelling van de nieuwbouw beïnvlo e- den. Het gemeentelijk grondbeleid speelt hierbij een belangrijke rol. Wanneer de grond in eigendom is van de gemeente, kan de gemeente eisen aan de nieuw te realiseren woningen opnemen in het verkoopcontract voor de grond. Maar ook als de 18

24 grond niet in handen van de gemeente is, is het mogelijk om duidelijke eisen te stellen aan de gewenste samenstelling van een nieuwbouwproject, op grond van de Grondexploitatiewet. Daarnaast kan de gemeente sturen met exploitatieovereenko m- sten en door kosten te verhalen, waardoor andere projecten beter haalbaar worden. Gemeenten kunnen dus ook eisen stellen aan de prijzen en energieprestaties van de woningen die gebouwd worden. Het stellen van (te) hoge eisen aan nieuwbouwprojecten houdt ook een risico in. De extra eisen maken het onaantrekkelijker om woningen te bouwen. De nieuwbouwproductie staat momenteel al onder zware druk. Als gevolg van de economische crisis is het voor projectontwikkelaars moeilijker geworden om kopers te vinden die een w o- ning op tekening willen kopen. Veel nieuwbouwprojecten worden daarom uit - of afgesteld. Ondertussen neemt de woningbehoefte op de middellange termijn wel toe, als gevolg van de demografische ontwikkeling. Hierdoor kan, als de crisis over is en de woningmarkt weer aantrekt, een groot tekort aan woningen ontstaan. Bij nieuwbouw gelden sowieso de regels uit het Bouwbesluit. Hierin staat dat nieu w- bouwwoningen een EPC moeten hebben van 0,6, wat vergelijkbaar is met energiel a- bel A++. Nieuwbouwwoningen zijn dus al relatief energiezuinig. In de nabije toekomst zal de EPC-norm nog strenger worden en de woningen dus nog energiezuiniger. Het ligt daarom minder voor de hand om als gemeente hogere eisen te stellen aan de duurzaamheid van woningen dan het Bouwbesluit voorschrijft. Dit laat onverlet dat gemeenten ontwikkelaars kunnen stimuleren die met innovatieve ideeën voor duurzame woningbouw komen. Een voorbeeld hiervan zijn de nianestowoningen; een concept dat ontwikkeld is door woningcorporatie Portaal: nianesto is een nieuwe manier van bouwen, waarbij energiezuinig wonen wordt gecombineerd met een grote betrokkenheid van de toekomstige huurder bij het ontwikkelproces. Aan de hand van een menukaart met keuze-elementen stelt de toekomstige huurder zelf de eigen duurzame woning samen. De huurprijzen van de woningen liggen onder de huurtoeslaggrens (exclusief servicekosten) en de woning heeft geen energierekening. In het najaar van 2013 wordt in Nijmegen gestart met de bouw van 16 woningen in de Waalsprong Bestaande woningvoorraad Nieuwbouw betreft altijd, ook in goede tijden, maar een fractie van de totale woningvoorraad. Het grootste deel van de behoefte aan betaalbare woningen zal dus gelenigd moeten worden in de bestaande woningvoorraad. Daar liggen ook de grootste kansen voor energiebesparing. Een groot deel van de woningvoorraad is immers gebouwd in een tijd waarin duurzaam bouwen geen gemeengoed was en geen strenge bouwvoorschriften voor de energiezuinigheid golden. Door energiebesparende maatregelen te nemen kan de voorraad energiezuiniger worden gemaakt, waardoor ook de energierekening kan dalen. Voor het nemen van deze maatregelen zijn gemeenten afhankelijk van de eigenaren van de woningen, waaronder woningcorporaties en particuliere eigenaars. 19

25 Energiebesparing in de huursector In de huursector zullen gemeenten voor het nemen van energie besparende maatregelen in overleg moeten treden met de verhuurders. Daarbij worden zij in de rug g e- steund door afspraken die op landelijk niveau zijn gemaakt. In juni 2012 hebben het Rijk, Aedes, de Woonbond en Vastgoedbelang afspraken gemaakt over energiebesparing. Volgens het Convenant Energiebesparing Huursector moeten woningen van w o- ningcorporaties in 2020 gemiddeld label B hebben en van particuliere verhuurders label C. Het verduurzamen van de voorraad kan ook gevolgen hebben voor de huurprijzen. De maximale huur die verhuurders kunnen vragen wordt bepaald op basis van de punten in het woningwaarderingstelsel. Woningen krijgen meer punten naarmate het ene r- gielabel hoger is (zie tabel 4-1). tabel 4-1 Energ ie labelpun ten in het woningwaa rderigsysteem Label Energie-index Eengezinswoning Meergezinswoning / Duplexwoning A++ < 0, A+ 0,5-0, A 0,7-1, B 1,05-1, C 1,3-1, D 1,6-2, E 2,0-2,4 8 5 F 2,4-2,9 4 1 G > 2,9 0 0 Om te voorkomen dat huurders na het treffen van energiebesparende maatregelen hogere woonlasten krijgen in plaats van lagere, hebben Aedes en de Woonbond een instrument ontwikkeld dat als basis kan dienen voor afspraken tussen huurders en verhuurders over de doorberekening van energiebesparende maatregelen in de huur: de Woonlastenwaarborg. Uitgangspunt is dat verhuurders na het treffen van energiebesparende maatregelen een huurverhoging mogen doorvoeren, zolang deze lager is dan de daling van de energierekening. De daadwerkelijke besparing wordt een jaar na de maatregelen gemeten, op basis van gebruiksgegevens van de netbeheerder. Vervolgens wordt op complexniveau de gemiddelde besparing op de woonlasten per woning berekend. Daarbij worden het prijspeil voor de huur en energiekosten, de buitentemperatuur en het stookgedrag constant gehouden. Als de woonlasten gemiddeld op complexniveau niet gedaald zijn, vindt een eenmalige compensatie en herberekening van de huurverhoging plaats. De Woonlastenwaarborg is inmiddels op diverse plaatsen toegepast: In Montfoort heeft woningcorporatie GroenWest bij 82 eengezinswoningen uit 1975 energiebesparende maatregelen toegepast, waarbij de woningen gemiddeld 20

26 van energielabel E naar A zijn gebracht. Bij de voorgestelde huurverhoging van 29, werd voor aanvang een woonlastenwaarborg afgesproken. De Woonbond werd ingeschakeld om de besparingsberekeningen te controleren en bewoners te informeren. De meest recente cijfers laten zien dat de bewoners met de huidige gasprijs gemiddeld ruim 40 per maand besparen op hun energierekening. Aa n- passing van de huurverhoging bleek dus niet nodig te zijn. Gemeenten kunnen stimuleren dat bij het treffen van de energiebesparende maatr e- gelen bij huurwoningen gebruik wordt gemaakt van de Woonlastenwaarborg, bijvoo r- beeld door dit als voorwaarde te hanteren bij de vergunningverlen ing. Energiebesparing in de koopsector In de koopsector zijn gemeenten afhankelijk van eigenaar -bewoners voor het realiseren van energiebesparende maatregelen. In de Stadsregio Arnhem Nijmegen wordt momenteel gewerkt aan een regionaal programma voor energiebesparende maatregelen aan bestaande koopwoningen, onder de naam Meters Maken in verduurzamen van de bestaande voorraad. Doel van het programma is gemeenten te helpen om eigenaar-bewoners te verleiden energiebesparende maatregelen te nemen. Daarbij wordt gebruikgemaakt van kennis en ervaring die elders is opgedaan, zoals de landelijke blok-voor-blokregeling. Gemeenten kunnen eigenaar-bewoners onder meer stimuleren door informatie te bieden. Dat kan op verschillende manieren. Bijvoorbeeld door het organi seren van een informatiemarkt: Op zondagmiddag 29 september 2013 vindt in Bemmel in de gemeente Lingewaard de Duurzaamheidsmarkt plaats. Op het Kinkelplein en in het Cultureel Centrum de Kinkel zullen een aantal lokale bedrijven en organisaties op het gebi ed van duurzaamheid zich presenteren. Veel gemeenten hebben ook een website waarop zij hun inwoners voorlichten over besparingsmogelijkheden. Zie bijvoorbeeld de besparingstips op verbeterenbespaarzwolle.nl. Op dergelijke websites kan ook doorverwezen worden naar nuttige landeli j- ke websites. Zo geeft de Energiesubsidiewijzer op de website van Meer Met Minder een actueel overzicht van subsidies en andere financiële regelingen. De wijzer bevat zowel landelijke, provinciale, regionale als gemeentelijke regelingen. En op de Energiebesparingsverkenner van Senter Novem (inmiddels Agentschap NL) kunnen consumenten de effecten van energiebesparende maatregelen op hun eigen maandlasten uitrekenen. 4.2 Woonruimteverdeling De mate waarin huishoudens betaalbare woonlasten hebben wordt voor een belan g- rijk deel bepaald door de keuzes die zij maken wanneer ze gaan verhuizen. Die keuzes kunnen op verschillende manieren worden beïnvloed. In de eerste plaats door regels te hanteren bij de verdeling van woonruimte en in de tweede plaats door woningzoekenden voor te lichten over de woonlasten die zij kunnen verwachten na verhuizing. 21

27 4.2.1 Toewijzingsnormen Gemeenten kunnen op grond van de Huisvestingswet regels voor het in gebruik geven of nemen van woonruimte tot de huur- of koopprijsgrens vastleggen in een huisvestingsverordening. Volgens artikel 10 van die wet kunnen gemeenten hierin vastleggen voor welke categorieën woningzoekenden bepaalde woningen in verband met de aard, grootte of prijs passend zijn. Op grond van dit wetsartikel wordt in sommige gemeenten een huurinkomenstabel gehanteerd. Hierin is bepaald welke inkomensgroepen in welke huursegmenten terecht kunnen. Meestal wordt hierin aangesloten bij de huur- en inkomensgrenzen van de huurtoeslagregeling. De afgelopen jaren zijn de huurinkomensnormen in veel gemeenten afgeschaft om de keuzevrijheid van woningzoekenden te vergroten. Sinds 2011 zijn woningcorporaties echter verplicht om jaarlijks 90% van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens ( 681 in 2013) aan te bieden aan huishoudens uit de primaire of secundaire doelgroep. Daarom komen huishoudens met een midden- of hoger inkomen in de meeste gemeenten niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, of alleen voor een beperkt deel van het aanbod (bijvoorbeeld vanaf de aftoppingsgrens). In de Stadsregio Arnhem Nijmegen geldt een regionale huisvestingsverordening. Deze regio was in 2001 de eerste waarin geëxperimenteerd werd met het afschaffen van passendheidscriteria. Ook in de huidige verordening zijn geen huurinkomensnormen te vinden behalve de maximale inkomenseis van bij woningen tot 681. In theorie zouden ook passendheidscriteria op basis van woonlasten kunnen worden gehanteerd, waarin niet alleen naar de huur- maar ook naar de energielasten wordt gekeken. Het voordeel van het hanteren van dergelijke normen kan zijn dat woningen met lage woonlasten, die steeds schaarser worden, gereserveerd worden voor w o- ningzoekenden met een laag inkomen en dat voorkomen wordt dat woningzoekenden met een laag inkomen een woning huren met te hoge woonlasten. Daar staat tegenover dat de keuzevrijheid van woningzoekenden wordt beperkt Woonlasten in beeld In plaats van betaalbaarheidsnormen te hanteren bij het toewijzen van woningen kunnen woningzoekenden ook beter geïnformeerd worden over de woonlasten di e zij kunnen verwachten, zodat ze zelf een bewuste keuze kunnen maken. De verantwoo r- delijkheid voor betaalbare woonlasten wordt dan meer bij de woningzoekende zelf gelegd. In de meeste woonruimteverdelingsystemen worden woningen aangeboden via adve r- tenties op een website, zoals Entree.nu in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. In de a d- vertenties is vaak informatie te vinden over de huurprijs, de servicekosten en het energielabel. Soms is het ook mogelijk om de huurtoeslag te berekenen. Woonstic h- ting Etten Leur (WEL) gaat sinds kort nog een stapje verder. Sinds 15 mei 2013 biedt WEL als eerste corporatie in Nederland bij het bemiddelen van woningen informatie over de woonlasten inclusief de energielasten. De woni n- gen van WEL worden aangeboden via Klik voor Wonen, een regionaal woonruimtebemiddelingssysteem dat vergelijkbaar is met Entree. 22

28 Woningzoekenden die de woningadvertenties van WEL op de website van Klik voor Wonen bekijken, krijgen naast de gebruikelijke kenmerken ook een indicatie van de woonlasten te zien. Deze indicatie is gebaseerd op het energielabel van de woning en cijfers over het energieverbruik en de bijbehorende energielasten van verschillende typen huishoudens van het Nibud. Als de woningzoekenden ingelogd zijn bij Klik voor Wonen, dan krijgen zij een persoonlijke woonlastenindicatie te zien, op basis van de persoonsgegevens die geregistreerd staan in het systeem. De rekenmethode Woonlasten in beeld is ontwikkeld door Vabi, in samenwerking met WEL, het Nibud en TNO. Zig Websoftware heeft de methode geïmplementeerd in het bemiddelingssysteem. De Provincie Noord-Brabant en het Europese subsidieprogramma Interreg hebben de ontwikkeling ondersteund. Daardoor kunnen ook andere partijen gebruikmaken van de resultaten. 4.3 Energiegedrag van bewoners Bewoners van zowel huur- als koopwoningen hebben ook zelf invloed op hun woonlasten, namelijk via hun energiegedrag. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat b e- woners zeer verschillend gedrag vertonen als het gaat om het verwarmen van hun woning en het gebruik van apparaten die energie verbruiken. Een deel van die ve r- schillen kan verklaard worden door het leefpatroon. Zo zal een gepensioneerde vaker thuis zijn dan een werkende alleenstaande en daardoor vaker de thermostaat hoog hebben staan. Toch is er ook winst te behalen door consumenten bewuster te maken van de invloed van hun gedrag op de energierekening. Daar zijn verschillende mog e- lijkheden voor. Een van deze mogelijkheden is de slimme meter: een digitale gas- en elektriciteitsmeter die thuis en op afstand kan worden uitgelezen. Bewoners krijgen eens per twee maanden een verbruiksoverzicht van hun energieleverancier. Daarnaast komen er apparaten op de markt waarmee de slimme meter gekoppeld kan worden aan een computer of scherm. De bedoeling is dat de consument dan snel kan zien waarop hij kan besparen. Sinds 2012 wordt hiermee door het Rijk geëxperimenteerd. De slimmer meters worden op beperkte schaal geplaatst bij nieuwbouw- en renovatieprojecten. Tot 2014 is sprake van een testfase, daarna worden de ervaringen met de slimme meter geëvalueerd en wordt besloten of en hoe de meter in de rest van Nederland verspreid zal worden, bijvoorbeeld gratis door de netbeheerders. 23

29 Een nieuw instrument om bewoners bewuster met energie om te laten gaan is de Woonbundel. Hierbij betalen huurders naast de huurprijs maandelijks een vast bedrag aan energielasten. Net als bij een belbundel is er een maximum gesteld aan het ene r- gieverbruik dat binnen de energiebundel valt. Wanneer een huurder meer energie verbruikt dan waar de energiebundel in voorziet, dan moet hij of zij bijbetalen. Iedere huurder betaalt dus in principe een vast bedrag per maand aan woonlasten, tenzij hij (te) veel energie verbruikt. Een van de eerste corporaties die de Woonbundel in de praktijk brengen is de Volkshuisvesting in Arnhem. In het najaar van 2013 gaat de Volkshuisvesting 14 woningen in Malburgen verhuren met een woonbundel. Het gaat om duurzaam gebouwde nieuwbouwwoningen zonder gas, waarbij zonnepanelen op het dak zo r- gen voor de elektriciteitsvoorziening. De toekomstige bewoners kunnen kiezen uit verschillende woonbundels, die aansluiten bij de samenstelling van hun huisho u- den. 4.4 Menukaart van maatregelen In dit hoofdstuk zijn de volgende maatregelen aan de orde gekomen, die gemeenten kunnen nemen binnen de Woonlastenbenadering: Stimuleer ontwikkelaars om duurzame woonconcepten te ontwikkelen en uit te voeren in de nieuwbouwproductie. Spreek woningcorporaties en andere verhuurders aan op de landelijke afspr a- ken om energiebesparende maatregelen te nemen, eventueel met gebruik van de Woonlastenwaarborg. Informeer eigenaar-bewoners over de maatregelen die zij kunnen nemen om energie te besparen en de mogelijkheden (subsidies) om die te financieren. Streef samen de woningcorporaties bij toewijzing van huurwoningen naar een goede match tussen de woonlasten en het inkomen van de nieuwe huurder, via huurinkomensnormen of informatie in de advertenties. Maak bewoners bewust van de invloed van hun gedrag op de energierekening, bijvoorbeeld door het stimuleren van de installatie van slimme meters of het toepassen van het concept Woonbundel. 24

30 5 Processtappen Welke stappen kunnen gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen nemen om te komen tot een woonlastenbenadering? figuur 5-1 Beleidscyc lus v oor de woon lastenbenadering De invoering en uitwerking van de woonlastenbenadering vergt een aantal proce s- stappen die kunnen worden weergegeven in de vorm van een beleidscyclus (zi e figuur 5-1). Die cyclus begint en eindigt met het verkrijgen van inzicht in de woonlasten van huishoudens. Daarbij gaat het ook om de vraag hoe de doelgroepen en de wonin g- voorraad zich gaan ontwikkelen en wat dit betekent voor de toekomstige woonlasten. Hiervoor is onderzoek nodig. In paragraaf 5.1 gaan we daar dieper op in. Met de uitkomsten van onderzoek in de hand is het vervolgens zaak dat gemeenten de urgentie van het woonlastenprobleem voor het voetlicht brengen en partijen (zowel binnen als buiten de gemeente) bewustmaken van de noodzaak om op woonlasten te sturen. De volgende stap in het proces is het formuleren van ambities. Wat vinden we acceptabele woonlasten? Hoe gaan we hierop sturen? Wanneer zijn we tevreden? Maar ook: welke doelstellingen zijn reëel? Daarbij is het van belang om de ambities zo concreet mogelijk te formuleren. Hierover gaat paragraaf

Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid

Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid RAPPORT 03-06-2014 RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl Woonlastenonderzoek regio Zuid-Holland Zuid De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers

Nadere informatie

Woonlasten van huurders

Woonlasten van huurders RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonlasten van huurders Huur- en energielasten in de gereguleerde huursector De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust

Nadere informatie

Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

Extra hypotheek voor energieneutrale woningen Extra hypotheek voor energieneutrale woningen Extra hypotheek voor energieneutrale woningen Nibud, 2011 Samenvatting In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen bestaat er sinds 1 augustus 2011 de

Nadere informatie

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013

Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013 Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing

Nadere informatie

juli 2013 Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

juli 2013 Extra hypotheek voor energieneutrale woningen juli 2013 Extra hypotheek voor energieneutrale woningen Auteurs Marcel Warnaar Jasja Bos Inhoudsopgave 1 INLEIDING... 3 2 METHODE... 4 2.1 Inleiding... 4 2.2 Energielasten in de standaard berekening...

Nadere informatie

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN

In de Herzieningswet en het Besluit Toegelaten Instellingen TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN 29 TERUG VAN WEGGEWEEST: PASSEND TOEWIJZEN Vanaf 2016 moeten corporaties huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen onder de aftoppingsgrens. Deze norm

Nadere informatie

Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 2 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 Nibud, 2011 3

Nadere informatie

Betaalbaar Wonen Woonlasten en kwaliteit in de sociale huursector

Betaalbaar Wonen Woonlasten en kwaliteit in de sociale huursector Betaalbaar Wonen Woonlasten en kwaliteit in de sociale huursector Wilma Bakker en Steven Kromhout (RIGO) De opdracht voor dit onderzoek is verstrekt door Kennisplatform Corpovenista. Kennisplatform Corpovenista

Nadere informatie

Maximale hypotheek en energielabels

Maximale hypotheek en energielabels Maximale hypotheek en energielabels Maximale hypotheek en energielabels Nibud, 2012 Voorwoord Extra hypotheek voor energiebesparende maatregelen of woningen met een zuinig energielabel, het Nibud geeft

Nadere informatie

BETAALBAARHEID EN ENERGIEBESPARING

BETAALBAARHEID EN ENERGIEBESPARING BETAALBAARHEID EN ENERGIEBESPARING Dilemma s en (on)mogelijkheden Henk Heeger (Havensteder en OTB, TU DELFT) 12 november 2014 13-11-2014 1 INLEIDING Voorstellen Henk Heeger: werkt zowel bij het OTB (TU-Delft)

Nadere informatie

Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 Benodigde inzichten voor sturing op lokaal en regionaal niveau

Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 Benodigde inzichten voor sturing op lokaal en regionaal niveau Reactie op rapportage Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014 15 oktober 2014 Geachte leden van de algemene Kamercommissie Wonen en Rijksdienst, In antwoord op de motie van de Kamerleden Knops en

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 14 oktober 2015 Voostellen Suzanne Schuitemaker consulent Vereniging Nederlandse Woonbond sschuitemaker@woonbond.nl

Nadere informatie

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen

Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen Bijlage veelgestelde vragen Passend Toewijzen A) WONINGWET: ALGEMEEN 1. Wat is de nieuwe Woningwet? De nieuwe Woningwet geeft nieuwe regels voor de sociale huursector. Met de herziening wil de overheid

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

Woonlastenonderzoek Breda

Woonlastenonderzoek Breda RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonlastenonderzoek Breda De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Inzoomen op betaalbaarheid

Inzoomen op betaalbaarheid RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Inzoomen op betaalbaarheid Woonlasten in de regio Rotterdam De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik

Nadere informatie

Energie en armoede, deel 1 probleemverkenning. 25 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag energie en armoede

Energie en armoede, deel 1 probleemverkenning. 25 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag energie en armoede Energie en armoede, deel 1 probleemverkenning. 25 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag energie en armoede Recente onderzoeken en artikelen woon- en energielasten Onderzoek naar noodzaak en mogelijkheden

Nadere informatie

Doelgroepen en woonlasten

Doelgroepen en woonlasten RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl RAPPORT Doelgroepen en woonlasten Betaalbaarheid in de huursector van Breda De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het

Nadere informatie

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief

Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief Armoede en de rol van corporaties vanuit huurdersperspectief kennisbijeenkomst Tympaan 24 juni 2015 Voostellen Henk Tegels Consulent Vereniging Nederlandse Woonbond htegels@woonbond.nl Onderwerpen 1. Ontstaan

Nadere informatie

Woonlasten van huurders

Woonlasten van huurders RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonlasten van huurders Huur- en energielasten in de gereguleerde huursector De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015

Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Onderbouwing huur-inkomenstabellen per 01-07-2015 Datum: 10 juni 2015 Uitgangspunten voor de huur-inkomens tabellen a. De 95% toewijzingseis voor huishoudens met recht op huurtoeslag moet gehaald kunnen

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Indexeringswijze Op 14 november jl. is het volgende over de nieuwe wijze van vaststellen van de prijsgrenzen besloten:

Indexeringswijze Op 14 november jl. is het volgende over de nieuwe wijze van vaststellen van de prijsgrenzen besloten: DB-vergadering van: 6 februari 2013 Aan: Het dagelijks bestuur Van portefeuillehouder: Dhr. B. Emmens Onderwerp: Vaststellen koopprijsgrenzen woningbouw en actualisering inkomensgrenzen sociale huur en

Nadere informatie

Huurconvenant 2012 2022

Huurconvenant 2012 2022 Huurconvenant 2012 2022 Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar huurprijsbeleid. In het zogenaamde huurconvenant zijn duidelijke afspraken vastgelegd over zaken als

Nadere informatie

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen?

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? 1 Met de vraag 'Een huis kopen of een huis huren?' kunt u op verschillende momenten in uw leven te maken krijgen. Bijvoorbeeld

Nadere informatie

HUURBELEID 2015 Maart 2015

HUURBELEID 2015 Maart 2015 HUURBELEID 2015 Maart 2015 Inhoud 1. Inleiding 2. Politieke gebeurtenissen 3. Betaalbaarheid 4. Uitgangspunten voor het 5. Huurbeleid Brederode Wonen 2015 2 1. Inleiding Voor u ligt het. Op 12 maart 2013

Nadere informatie

Woonlastenbeleid als uitweg uit de crisis. 5 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag woonlasten.

Woonlastenbeleid als uitweg uit de crisis. 5 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag woonlasten. Woonlastenbeleid als uitweg uit de crisis. 5 juni 2013 Bert Weevers, kennismiddag woonlasten. Onderwerpen 1. Wat zijn woonlasten? 2. Betaalbaarheid onder druk 3. Oorzaken Na de pauze: 4. Woonlastenbeleid

Nadere informatie

Inhoud. Aandeel 65+, 2011-2060. Huishoudensontwikkeling 2011-2040. Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010-2025

Inhoud. Aandeel 65+, 2011-2060. Huishoudensontwikkeling 2011-2040. Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010-2025 Delft University of Technology Inhoud Trends op de woningmarkt Peter Boelhouwer 29-10-2013 Demografische ontwikkelingen Economische ontwikkelingen Sociaal-culturele ontwikkelingen Was de crisis op de Nederlandse

Nadere informatie

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen

WOONLASTENAGENDA 2015. BrabantWonen WOONLASTENAGENDA 2015 BrabantWonen ALGEMENE INLEIDING BrabantWonen, Kleine Meierij, Zayaz, gemeente s-hertogenbosch en het Stedelijk Huurdersplatform (SHP) hebben in 2014 het Woonlastenakkoord gesloten.

Nadere informatie

Woonlastenmonitor over 2013. Vergelijking van de woonlasten van huurders van Wold & Waard en alle huurders in Nederland

Woonlastenmonitor over 2013. Vergelijking van de woonlasten van huurders van Wold & Waard en alle huurders in Nederland Woonlastenmonitor over 2013 Vergelijking van de woonlasten van huurders van en alle huurders in Nederland Inhoudsopgave 1. INLEIDING... 3 2. WOONLASTEN... 4 2.1 Beïnvloedbare woonlasten- en baten... 4

Nadere informatie

Woonlasten Onderzoek HV Franeker

Woonlasten Onderzoek HV Franeker Woonlasten Onderzoek HV Franeker Inleiding De Huurdersvereniging Franeker heeft in mei 2015 besloten om een onderzoek uit te voeren naar de gevolgen van de stijgende huurprijzen en daaraan verbonden overige

Nadere informatie

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Tussen wal en schip

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Tussen wal en schip RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl Tussen wal en schip Twee deelstudies naar de gevolgen van de 90% norm De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies.

Nadere informatie

Digitaal Panel Energiebesparing en betaalbaarheid

Digitaal Panel Energiebesparing en betaalbaarheid Digitaal Panel Energiebesparing en betaalbaarheid Huurdersplatform Palladion Gerard Jager Jurriën Schuurman Oktober 2014 1 Inhoudsopgave Achtergrond en doel onderzoek (3) Conclusies en aanbevelingen (4)

Nadere informatie

Tweede Kamer akkoord met wetsvoorstel energieprestatievergoeding voor nul-op-de-meter-woning

Tweede Kamer akkoord met wetsvoorstel energieprestatievergoeding voor nul-op-de-meter-woning Regelingen en voorzieningen CODE 4.1.7.90 Tweede Kamer akkoord met wetsvoorstel energieprestatievergoeding voor nul-op-de-meter-woning bronnen aedes.nl, Kamer neemt wetsvoorstel energieprestatievergoeding

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

HBO De Peel. Woonlastenonderzoek. De huurder in beeld. 18 maart 2014

HBO De Peel. Woonlastenonderzoek. De huurder in beeld. 18 maart 2014 HBO De Peel Woonlastenonderzoek De huurder in beeld 18 maart 2014 DATUM 18 maart 2014 TITEL Woonlastenonderzoek ONDERTITEL De huurder in beeld OPDRACHTGEVER AUTEUR(S) HBO De Peel Jeroen Wissink (Companen)

Nadere informatie

Noodzaak: energielasten beheersbaar houden voor Titel lagere inkomens

Noodzaak: energielasten beheersbaar houden voor Titel lagere inkomens Noodzaak: energielasten beheersbaar houden voor Titel lagere inkomens Subtitel >> Als Cover het voetregel gaat om energie en klimaat De kosten voor gas en elektriciteit drukken steeds zwaarder op het besteedbare

Nadere informatie

Meer zicht op betaalbaarheid

Meer zicht op betaalbaarheid RIGO Research en Advies BV Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Meer zicht op betaalbaarheid Betaalbaar wonen in de regio Gooi en Vechtstreek De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust

Nadere informatie

Meefinancieren van energiebesparende voorzieningen De mogelijkheden bij BLG Wonen Versie 1-1-2016

Meefinancieren van energiebesparende voorzieningen De mogelijkheden bij BLG Wonen Versie 1-1-2016 Meefinancieren van energiebesparende voorzieningen De mogelijkheden bij BLG Wonen Versie 1-1-2016 Energiebesparende voorzieningen zijn in meerdere opzichten interessant: Structurele besparing tot 30% op

Nadere informatie

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen

de huurders van verschillende inkomensgroepen met het rninimale huishoudbudget rond kunnen Woningstichting Rochdale Raad van Bestuur Mevrouw H. van Buren Postbus 56659 1040 AR Amsterdam AM STERDAM ONSKENMERK 12 maart 2015 COSM/15.005 UW KEKMERK BEHANOEIO DOOR Dagelijks Bestuur ONDERV/ERP TELEFOON

Nadere informatie

SUGGESTIES VOOR INHOUD PRESTATIE-AFSPRAKEN. TUSSEN GEMEENTE en WONINGCORPORATIES en HUURDERS

SUGGESTIES VOOR INHOUD PRESTATIE-AFSPRAKEN. TUSSEN GEMEENTE en WONINGCORPORATIES en HUURDERS SUGGESTIES VOOR INHOUD PRESTATIE-AFSPRAKEN TUSSEN GEMEENTE en WONINGCORPORATIES en HUURDERS Colofon Meer informatie over mogelijke ondersteuning op de verschillende onderwerpen: Ieke Benschop, NMU (i.benschop@nmu.nl;

Nadere informatie

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving

Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Wijziging inschrijfbeleid en toewijzingsbeleid naar aanleiding van Europese regelgeving Met ingang van 1 januari 2011 gelden er Europese regels voor de verdeling van woonruimte van woningcorporaties. Woningcorporaties

Nadere informatie

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen

Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Veelgestelde vragen over Passend Toewijzen Waar heeft u als woningzoekende met een inkomen tot 35.739 recht op? Voorbeeld 1 Kees is 28 jaar en wil gaan samenwonen met zijn vriendin. Samen verdienen ze

Nadere informatie

BuildDesk kennisdocument

BuildDesk kennisdocument BuildDesk kennisdocument Groot economisch en maatschappelijk voordeel van energieneutraal renoveren Woningverbetering naar energieneutraal in de sociale huursector is economisch en maatschappelijk zeer

Nadere informatie

Bijlage I 20111278-07 Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven. 1 Inleiding

Bijlage I 20111278-07 Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven. 1 Inleiding Bijlage I 20111278-07 Investeringen en energielasten Energiesprong woningbouw Maria van Bourgondiëlaan te Eindhoven Datum Referentie Behandeld door 13 december 2011 20111278-07 P. Smoor/LSC 1 Inleiding

Nadere informatie

Energietransitie. Bouw op onze kennis

Energietransitie. Bouw op onze kennis Energietransitie Bouw op onze kennis Programma Introductie Energieverbruik van een woning Energieverbruik in de praktijk Energieneutraal + Opslag van energie Bewoner centraal Wat doen wij? Een greep uit

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

VEELGESTELDE VRAGEN ALLES RONDOM PASSEND TOEWIJZEN

VEELGESTELDE VRAGEN ALLES RONDOM PASSEND TOEWIJZEN VEELGESTELDE VRAGEN ALLES RONDOM PASSEND TOEWIJZEN Passend toewijzen 1. WAT IS PASSEND TOEWIJZEN? Passend toewijzen betekent dat wij bij de toewijzing van een huurwoning rekening houden met uw inkomen,

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

De rol van corporaties op de woningmarkt

De rol van corporaties op de woningmarkt De rol van corporaties op de woningmarkt WoON-congres 2016 7 april 2016 Onderwerpen Presentatie door Jeroen Lijzenga (Companen) - Woningvoorraad - Bewoners - Verhuiswensen en woonwensen - Woonuitgaven

Nadere informatie

Wonen in Gouda. Hoe vind je in Gouda een huis?

Wonen in Gouda. Hoe vind je in Gouda een huis? Hoe vind je in Gouda een huis? In deze brochure beantwoorden we de meest gestelde vragen over het kopen of huren van een huis in Gouda. Staat uw vraag er niet bij? Neem voor een sociale huurwoning contact

Nadere informatie

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch

Nadere informatie

Betaalbaarheid en duurzaamheid

Betaalbaarheid en duurzaamheid Bijlage 1 Advies Bewoners Advies Groep Betaalbaarheid en duurzaamheid Juli 2009 John van Veen Senioradviseur WKA Inleiding In de maanden mei en juni is een groep betrokken huurders van Nijestee in een

Nadere informatie

SUGGESTIES VOOR INHOUD PRESTATIE-AFSPRAKEN. TUSSEN GEMEENTE en WONINGCORPORATIES en HUURDERS

SUGGESTIES VOOR INHOUD PRESTATIE-AFSPRAKEN. TUSSEN GEMEENTE en WONINGCORPORATIES en HUURDERS SUGGESTIES VOOR INHOUD PRESTATIE-AFSPRAKEN TUSSEN GEMEENTE en WONINGCORPORATIES en HUURDERS Colofon Meer informatie over mogelijke ondersteuning op de verschillende onderwerpen: Ieke Benschop, NMU (i.benschop@nmu.nl;

Nadere informatie

Achterbanbijeenkomst AH Woon 20 april 2015 Haren, Vries, Nieuw-Roden, Annen 20-04-15

Achterbanbijeenkomst AH Woon 20 april 2015 Haren, Vries, Nieuw-Roden, Annen 20-04-15 Achterbanbijeenkomst AH Woon 20 april 2015 Haren, Vries, Nieuw-Roden, Annen 20-04-15 Agenda 1. Welkomstwoord voorzitter AH Woon. 2. Huurbeleid 2015 en verder 3. Wat heeft AH Woon gedaan 4. Pauze 5. Er

Nadere informatie

Verkenning instrumenten koopstarters

Verkenning instrumenten koopstarters Verkenning instrumenten koopstarters gemeente Baarn afdeling Volkshuisvesting Ruimtelijke Ontwikkeling & Milieu Oktober 2008 1 Inhoudsopgave 1 Aanleiding...3 2 Financiële instrumenten om de maandlast te

Nadere informatie

Woonlasten in Haaglanden. Ron Lazaroms sector Milieu Ludolf de Boer sector Wonen

Woonlasten in Haaglanden. Ron Lazaroms sector Milieu Ludolf de Boer sector Wonen Woonlasten in Haaglanden Ron Lazaroms sector Milieu Ludolf de Boer sector Wonen Opbouw verhaal 1. Achtergrond Woonlastenonderzoek Builddesk/Rigo Stadsregio Rotterdam en Stadsgewest Haaglanden 2. Rapportage

Nadere informatie

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst

Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Gevolgen van de Woningwet voor huurders en woningzoekenden vraag- en antwoordlijst Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. U leest hier wat deze nieuwe wet mogelijk voor u betekent. We hebben de

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

MEMO van college aan de commissie R&B

MEMO van college aan de commissie R&B MEMO van college aan de commissie R&B datum : 18 juni 2008 aan : Commissie R&B van : College onderwerp : Jaarlijkse aanpassing van bedragen in passendheidstabellen Portefeuillehouder:J. Mesu Inlichtingen

Nadere informatie

Overeenkomst uitvoering energiebesparende maatregelen

Overeenkomst uitvoering energiebesparende maatregelen Overeenkomst uitvoering energiebesparende maatregelen Stichting Woningbouw Slochteren, Stichting Bewonersraad Slochteren 1. Doelstelling, aanpak en reikwijdte 1.1 De overeenkomst richt zich op het bereiken

Nadere informatie

B E R A A D S G R O E P

B E R A A D S G R O E P Deze Beraadsgroep kent negentien deelnemers. Voor de pauze zal John van der Pauw de deelnemers aan deze Beraadsgroep informeren over de diverse overheidsbijdragen die het wonen betaalbaar houden. Na de

Nadere informatie

ONTWIKKELING. Visie op sociaal wonen in Smallingerland

ONTWIKKELING. Visie op sociaal wonen in Smallingerland ONTWIKKELING Visie op sociaal wonen in Smallingerland Vastgesteld door college Maart 2015 Visie op sociaal wonen in Smallingerland Vastgesteld door college B&W gemeente Smallingerland Maart 2015 Visie

Nadere informatie

Verslag van debat: 'Hoe betaalbaar blijft de sociale huurwoning?' in: Pakhuis De Zwijger, 25 november 2013

Verslag van debat: 'Hoe betaalbaar blijft de sociale huurwoning?' in: Pakhuis De Zwijger, 25 november 2013 Verslag van debat: 'Hoe betaalbaar blijft de sociale huurwoning?' in: Pakhuis De Zwijger, 25 november 2013 Steven Kromhout (RIGO Research en Advies): RIGO deed in opdracht van de Woonbond onderzoek naar

Nadere informatie

Kostgeld Wat is redelijk?

Kostgeld Wat is redelijk? Kostgeld Wat is redelijk? Kostgeld is een vergoeding voor de gezamenlijke uitgaven van een huishouden, zoals de huur, hypotheek en energiekosten. Individuele uitgaven, zoals uitgaven aan kleding, studie

Nadere informatie

Investeer slim in uw woning met energiebesparende maatregelen. Aantrekkelijke rente - boetevrij aflossen

Investeer slim in uw woning met energiebesparende maatregelen. Aantrekkelijke rente - boetevrij aflossen Investeer slim in uw woning met energiebesparende maatregelen Aantrekkelijke rente - boetevrij aflossen Slim besparen 2 Slimme investeerder Familie Roubos: We wonen in een hoekhuis met veel ramen en hebben

Nadere informatie

ENERGIEAKKOORD. Gevolgen, verplichtingen en kansen THOMAS KOKSHOORN

ENERGIEAKKOORD. Gevolgen, verplichtingen en kansen THOMAS KOKSHOORN ENERGIEAKKOORD Gevolgen, verplichtingen en kansen THOMAS KOKSHOORN 2 - Wie zijn wij? - Visie Ekwadraat - Beleid - Doelstellingen - Middelen - Financiering Inhoud - Conclusies en aanbevelingen 3 INLEIDING

Nadere informatie

/ I,Y^ W00NBOND Stedennetwerk

/ I,Y^ W00NBOND Stedennetwerk verèilt9lrìq vfrr won ngcorpor t s Veren ging vðn ileder{andte Gemeent n f / I,Y^ W00NBOND Stedennetwerk I G32 Uitbreiding rapportage 'Staat van de Woningmarkt' t.b.v. AO 2l januari 2015 Den Haag, l4januari

Nadere informatie

Woonlasten- en behoefteonderzoek

Woonlasten- en behoefteonderzoek RAPPORT 17-03-2015 RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl Woonlasten- en behoefteonderzoek In de regio West-Brabant en Zeeland De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij

Nadere informatie

Beantwoording vragen van de fracties uit de ambtelijke voorronde gecombineerde Informatievergadering I en II op 5 oktober 2015

Beantwoording vragen van de fracties uit de ambtelijke voorronde gecombineerde Informatievergadering I en II op 5 oktober 2015 vragen van de fracties uit de ambtelijke voorronde gecombineerde Informatievergadering I en II op 5 oktober 2015 Agendapunt 8 Voorstel tot invoering van een starterslening voor de aankoop van een woning

Nadere informatie

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis

Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Kernboodschappen Woningcorporaties Nederland dicht bij huis Oktober 2014 Thema 1 Goed wonen en een goede dienstverlening We vinden het in Nederland normaal dat iedereen goed kan wonen. Maar niet iedereen

Nadere informatie

Onderzoek betaalbaarheid Gemeente Velsen

Onderzoek betaalbaarheid Gemeente Velsen Australiëlaan 5 3526 AB Utrecht T: 030 693 60 00 KvK nr. 31042832 E: info@atrive.nl I: www.atrive.nl Onderzoek betaalbaarheid Gemeente Velsen Huidig en toekomstig beeld op basis van budgetbenadering Joeri

Nadere informatie

Aanpak energiebesparing woningvoorraad Portaal Nijmegen. 13 mei 2014 Stephan Huisman afdeling Strategie & Vastgoed Senior projectleider

Aanpak energiebesparing woningvoorraad Portaal Nijmegen. 13 mei 2014 Stephan Huisman afdeling Strategie & Vastgoed Senior projectleider Aanpak energiebesparing woningvoorraad Portaal Nijmegen 13 mei 2014 Stephan Huisman afdeling Strategie & Vastgoed Senior projectleider Wat loopt er allemaal? Duurzaamheid is: Energiebesparing Gezond wonen

Nadere informatie

Memo. Financieringsmogelijkheden van energiebesparingsmaatregelen

Memo. Financieringsmogelijkheden van energiebesparingsmaatregelen Memo Financieringsmogelijkheden van energiebesparingsmaatregelen Onderwerp > Financieringsmogelijkheden van energiebesparingsmaatregelen bestaande bouw Opsteller > Niels van Vliet & Ellen van Acht met

Nadere informatie

Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen. Verschillen naar woningtype en energielabel

Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen. Verschillen naar woningtype en energielabel Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen Verschillen naar woningtype en energielabel Financieringslastpercentages voor verschillende soorten woningen Verschillen naar woningtype

Nadere informatie

BuildDesk kennisdocument

BuildDesk kennisdocument BuildDesk kennisdocument Energiebesparing en huurverhoging: volop kansen Welke wettelijke mogelijkheden zijn er om bij woningverbetering een huurverhoging te vragen? Het verkrijgen van 70% instemming hoeft

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Bijlage bij uw huurovereenkomst (project EGW Arnhem Presikhaaf) versie 1.3 03-11-2015 tussenwoning

Bijlage bij uw huurovereenkomst (project EGW Arnhem Presikhaaf) versie 1.3 03-11-2015 tussenwoning Bijlage bij uw huurovereenkomst (project EGW Arnhem Presikhaaf) versie 1.3 03-11-2015 tussenwoning Naam huurder: Adres: Huurcontractnummer: Ingangsdatum huur: U heeft een overeenkomst met Portaal voor

Nadere informatie

TE WOON Kopen of huren? U kiest!

TE WOON Kopen of huren? U kiest! TE WOON Kopen of huren? U kiest! Goed Wonen Zederik wil graag meer keuzemogelijkheden bieden voor haar klanten. Kopen of huren van dezelfde woning? Dat bepaalt u zelf! U kunt hierbij kiezen uit vier mogelijkheden:

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE DUURZAAMHEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE DUURZAAMHEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE DUURZAAMHEID donderdag 19 maart 2015 Duurzaamheid Duiding en context Groningen heeft de ambitie om in 2035 een energieneutrale stad te zijn.

Nadere informatie

Energiebesparing. Handleiding en stappenplan voor huurdersorganisaties

Energiebesparing. Handleiding en stappenplan voor huurdersorganisaties Energiebesparing Handleiding en stappenplan voor huurdersorganisaties Eerste druk, november 2007 ENERGIEBESPARING Handleiding en stappenplan voor huurdersorganisaties Eerste druk, november 2007 2007, Nederlandse

Nadere informatie

Enquête woonlasten Lefier. 26 november 2013 1

Enquête woonlasten Lefier. 26 november 2013 1 Enquête woonlasten Lefier 26 november 2013 1 Inhoudsopgave 1. Achtergrond en doel onderzoek (3) 4. Woonlasten, inkomen en armoede (9) 2. Conclusies (5) 5. Betaalbaarheid (37) 3. Methoden en opzet (7) 6.

Nadere informatie

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011 Bouwfonds Proper ty Development 23-03-2011 EEN ONDERZOEK NAAR DE VERHUISGENEIGDHEID VAN SCHEEFWONERS EN DURE HUURDERS VAN CORPORATIEWONINGEN In de vastgoedsector zijn woningbouwcorporaties tegenwoordig

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Nieuwbouw. Steile Bank en Urkerstraat. Woonfolder

Nieuwbouw. Steile Bank en Urkerstraat. Woonfolder Nieuwbouw Steile Bank en Urkerstraat Woonfolder Lemmer, een oud vissersdorp met maritiem karakter Lemmer is gelegen in de fusiegemeente De Friese Meren, provincie Friesland. Het is één van Frieslands bekendste

Nadere informatie

Betaalbaar kopen. Kopen met korting

Betaalbaar kopen. Kopen met korting Betaalbaar kopen Kopen met korting Betaalbaar kopen Kopen met korting Inleiding Het kopen van een woning is voor veel mensen een wens. Een aantal woningcorporaties heeft inmiddels diverse koopvormen ontwikkeld.

Nadere informatie

Woonlastenbeleid Metropoolregio

Woonlastenbeleid Metropoolregio Woonlastenbeleid Metropoolregio Een onderzoek naar noodzaak en mogelijkheden Bert Weevers BuildDesk Erik Martens BuildDesk Steven Kromhout RIGO Esther Cozijnsen RIGO Jan Scheele-Goedhart RIGO Rapportnummer:

Nadere informatie

ENERGIE-ZUINIG HUREN IN DE STAD UTRECHT

ENERGIE-ZUINIG HUREN IN DE STAD UTRECHT ENERGIE-ZUINIG HUREN IN DE STAD UTRECHT VAN DOM-STAD NAAR NOM-STAD? Hoe krijgen we de sociale woningvoorraad energieneutraal in 2030? Dinsdag 26 mei 2015 WELKOM! LANDELIJK Convenant uit 2012; Woonbond,

Nadere informatie