Dynamiek in de huursector, opgaven voor de woonruimteverdeling Studiedag Huisvestingswet en woonruimteverdeling

Transcriptie

1 Dynamiek in de huursector, opgaven voor de woonruimteverdeling Studiedag Huisvestingswet en woonruimteverdeling Marja Elsinga, OTB Research Institute for the Built Environment / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future

2 Overzicht De Nederlandse huursector in perspectief Ontwikkelingen in de sociale huursector Betaalbaarheid en huisuitzettingen Imago van de sociale huursector Opgaven voor de woonruimteverdeling Studiedag Huisvestingswet 2

3 Uit: Woonbondig Studiedag Huisvestingswet 3

4 Sociale huursector in de EU27, Cecodhas, 2012 Weinig sociale huur in Zuid- en Oost- Europa Rond 20%: AT, DK, UK, SW, FR, CZ en FI 32% in NL Studiedag Huisvestingswet 4

5 Ontwikkeling eigendom, , Van der Schaar 1987, WBO, WoON 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% eigen woning particuliere huur sociale huur Studiedag Huisvestingswet 5

6 Ambitie regeerakkoord: stimulering eigen huis Maar reactie op de crisis: Nieuwe gedragscode hypothecaire financiering Maximum 104% LTV, naar 100% in 2018 Maximum 50% aflossingsvrij Aanpassing hypotheekrenteaftrek: Starters: aflossen voorwaarde voor aftrek Zittende eigenaar-bewoners: geleidelijke afbouw 4 e schijf Dus toegang koopsector moeilijker: Hogere maandlasten Eigen geld nodig Hypotheekverstrekkers kritisch op arbeidscontracten Studiedag Huisvestingswet 6

7 Consequenties De sociale huursector krimpt Koopsector moeilijker toegankelijk De particuliere huursector afgelopen decennia gekrompen, beleid gericht op groei van deze sector, wat is het effect van dit beleid Grote druk op de sociale huursector Studiedag Huisvestingswet 7

8 Overzicht De Nederlandse huursector in perspectief Ontwikkelingen in de sociale huursector Betaalbaarheid Legitimiteit Opgaven voor de woonruimteverdeling Studiedag Huisvestingswet 8

9 Meer lagere inkomens in de sociale huursector,wbo, 1981, WBO 1998, Woon 2013, OTB bewerking Studiedag Huisvestingswet 9

10 Revolving fund: druk op huren Nieuwbouw Huurinkomsten Renovatie Verkoopopbrengsten Leefbaarheid Heffing Studiedag Huisvestingswet 10

11 Huurtoeslag: meer kwaliteitskorting + 699,48 Huursubsidiegrens 556,82 /596,75 Aftoppingsgrenzen afschaffen passendheidstoets, % 0% 0% 40% 65% 65% 65% 65% 389,05 Kwaliteitskorting XXX Laagste inkomensklasse 100% 100% 100% 100% 100% 0% 0% 0% 0% 0% jongeren alleenstaand tweepersoons meerpersoons ouderen Studiedag Huisvestingswet 11

12 % boven betaalbaarheids-norm (Nibud), gereg. Huur, WoON 2012, Haffner & Boumeester, netto huur netto huur +energie Studiedag Huisvestingswet 12

13 % onvoldoende ruimte voor NVMT, gereg. huur, WoON 2012, SCP, 2012, Nibud, 2012, bewerking RIGO Studiedag Huisvestingswet 13

14 Vonnissen en huisuitzettingen, Raming op basis van enquete Aedes onder 45% corporaties vonissen uitzettingen Studiedag Huisvestingswet 14

15 Overzicht De Nederlandse huursector in perspectief Ontwikkelingen in de sociale huursector Betaalbaarheid Legitimiteit Opgaven voor de woonruimteverdeling Studiedag Huisvestingswet 15

16 Legitimiteit van de sociale huursector staat onder druk Morele verontwaardiging: Schandalen, parlementaire enquête Marktverstoring: Valse concurrentie Inefficiënt Onduidelijkheid sociale opgave: Zorgt een woningcorporaties nog voor betaalbaarheid? Insiders profiteren, is een corporatie er voor outsiders? Studiedag Huisvestingswet 16

17 Wat is legitimiteit? Wettelijk versus draagvlak Suchman (1995): Pragmatische legitimiteit: oplossing voor problemen stakeholders Morele legitimiteit: sluit aan bij moraal Cognitieve legitimiteit: herkenbaar, betekenisvol en uitlegbaar Hendriks et al (2011): Input legitimiteit: vertrouwen bij de stakeholders Throughput legitimiteit: transparantie in de productie (efficiency) Output legitimiteit: herkenbare en gewaardeerde output Ingewikkeld maar cruciaal!! Studiedag Huisvestingswet 17

18 Wat is de legitimiteit van een woningcorporatie? Wettelijk kader: biedt tot nu veel ruimte Draagvlak: Oplossen problemen stakeholders Transparantie en efficiency Aansluiting bij moraal, begrijpbaarheid, wat is de kerntaak: Belang van de volkshuisvesting was erg op gerekt 32% sociale huur, 2,8 miljard huurtoeslag en betaalbaarheidsprobleem? Welke problemen worden opgelost door sociale sector? Studiedag Huisvestingswet 18

19 Conclusies Betaalbaarheid: Meer lage inkomensgroepen + hogere huren Huurtoeslag onder druk Meer mensen met betaalbaarheidsproblemen + huisuitzettingen Legitimiteit: Wettelijk kader: laat veel ruimte Efficiency/transparantie: kan beter Herkenbaarheid en aansluiting bij moraal: vraagt herbezinning Studiedag Huisvestingswet 19

20 Overzicht De Nederlandse huursector in perspectief Ontwikkelingen in de sociale huursector Betaalbaarheid en huisuitzettingen Imago van de sociale huursector Opgaven voor de woonruimteverdeling Studiedag Huisvestingswet 20

21 Huisvestingswet en woonruimteverdeling onderdeel systeem Institutioneel lagen model, afgeleid van Williamson Informele instituties: Legitimiteit corporaties Laag 1 Formele instituties: Woningwet, BBSH, WSW Huisvestingswet, Huisvestingsverordening Laag 2 Governance: Lokale afspraken over de woonruimteverdeling Laag 3 - Allocatie van producten Woningvraag en aanbod Laag 4 - Studiedag Huisvestingswet 21

22 Opgaven voor de woonruimteverdeling Legitimiteit: basis voor woonruimteverdeling: Corporatie: vastgoedbedrijf of sociale organisatie? Soort product: keuzevrijheid of betutteling? Uitwerking woonruimteverdeling: Verordening en afspraken Hoe woningen adverteren, wie is de verhuurder? Toewijzen op inkomen, nieuwe passendheidsnormen? Niet toewijzen, uitsluiten? Voorkomen van uitzetting of herkansing? Aparte toewijzing voor flexibele contracten? Studiedag Huisvestingswet 22

23 Vragen of reacties? Dank voor uw aandacht! Studiedag Huisvestingswet 23