Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

Transcriptie

1 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

2 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 2

3 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 Nibud, / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

4 Inhoud 1 AANLEIDING METHODE Reguliere methode Aanpassing voor energiezuinige woningen RESULTATEN BIJLAGE 1: VERSCHILLEN IN MAXIMALE HYPOTHEEK VOOR WONINGEN MET EEN A+-LABEL T.O.V. DE REGULIERE TABEL BIJLAGE 2: VERSCHILLEN IN MAXIMALE HYPOTHEEK VOOR WONINGEN MET EEN A++-LABEL T.O.V. DE REGULIERE TABEL BIJLAGE 3: VOORBEELD VAN EEN BEREKENING Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 4

5 1 Aanleiding Het Nibud stelt financieringslastpercentages op voor hypotheekverstrekking. Wanneer deze percentages gebruikt worden, is in verreweg de meeste gevallen sprake van een veilige en verantwoorde verstrekking. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) gebruikt deze percentages bij toekenning van de Nationale Hypotheek Garantie. Sinds 2007 zijn deze percentages ook opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Dit werkt volgens een comply-or-explain principe. Hypotheekverstrekkers moeten zich aan deze norm houden. In individuele gevallen kan worden. Voor extreem en -situatie op zijn plaats zijn. Bij de financieringslastpercentages is rekening gehouden met een gemiddeld energieverbruik, terwijl een individueel huishouden in een extreem energiezuinige woning minder energielasten heeft. Door deze lagere energielasten ontstaat er meer ruimte in het budget en is het mogelijk om verantwoord een hogere hypotheeklast aan te gaan. Voor hypotheekverstrekkers is het van belang te kunnen kwantificeren hoe hoog deze extra last zou kunnen zijn om een verantwoorde hypotheek te verstrekken. Onderzoek Het WEW heeft het Nibud gevraagd de mogelijkheden te bezien van het creëren van extra leencapaciteit voor energiezuinige woningen in de bestaande bouw, in de nieuwbouw en specifiek voor A+ en A++-woningen. Het Nibud kan financieringslastnormen berekenen die horen bij het gebouwgebonden energieverbruik van woningen met een A+- en een A++-energielabel. Gegevens over het gebouwgebonden energieverbruik van A++-woningen is alleen beschikbaar voor meergezinswoningen (flat) en tussenwoningen (rijtje). Gebruik van de financieringslastnormen voor A++ is dan ook alleen voor deze woningtypen mogelijk. Bekeken wordt of er (vuist)regels opgesteld kunnen worden die praktisch toepasbaar zijn in de praktijk van de hypotheekverstrekking. Uit eerder onderzoek is gebleken dat een extra hypotheekbedrag een praktische en verantwoorde manier kan zijn. We beperken ons in deze rapportage daarom tot woningen met een A+- of een A++label. In deze rapportage wordt de methode beschreven om financieringslastnormen voor zeer energiezuinige woningen te berekenen en worden ze gepresenteerd. 5 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

6 2 Methode Voor de berekening van de financieringslastnormen voor energiezuinige woningen wordt de methode overgenomen, zoals die gebruikt wordt voor de berekening van de financieringslastnormen van de reguliere tabel en die voor 65-+ huishoudens. Zie voor een uitgebreide beschrijving daarvan het advies dat in april 2010 aan de Stichting WEW is uitgebracht. Uitgangspunt van de methode is dat er bij een maximale hypotheek voldoende ruimte overblijft om andere uitgaven te kunnen doen. Een tweede uitgangspunt is dat de methode niet te tijdsintensief is en makkelijk te gebruiken is voor hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs. De methodiek voor de berekening van de financieringslastnormen voor 2011 is aangepast in vergelijking met voorgaande jaren. Daarom zal de nieuwe, reguliere methodiek eerst worden beschreven. Vervolgens zullen mogelijke aanpassingen worden genoemd voor energiezuinige woningen. 2.1 Reguliere methode Het energieverbruik van een huishouden hangt van twee factoren af: de aard van de woning en het gedrag van de bewoners. Voor het berekenen van de reguliere financieringslastnormen wordt voor het gedrag van de bewoners een bij het inkomen passend gemiddelde gekozen. Dit is niet anders dan voor andere uitgavenposten als kleding, recreatie e.d. Een aanpassing van de financieringslastnormen kan dan ook alleen afhangen van het gebouwgebonden gedeelte van het energieverbruik. Uit eerder onderzoek 1 blijkt dat het gasverbruik zeer sterk afhangt van de aard van de woning en vrijwel niet van de samenstelling van het huishouden. Bij electriciteitsverbruik is dit precies andersom: dit hangt sterk af van de samenstelling van het huishouden; de aard van de woning heeft nauwelijks invloed. Voor differentiëring van de financieringslastnormen kijken we dan ook alleen naar het gasverbruik, niet naar het electriciteitsverbruik. Agentschap NL heeft uitgerekend wat het gemiddelde gebouwgebonden gasverbruik is naar woningtype (vrijstaand, twee-onder-een-kap, tussenwoning, meergezinswoning (flat)), bouwjaar en energielabel. 1 Energielastenbeschouwing, Nibud, februari 2010 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 6

7 Met behulp van de landelijke verdeling van bouwjaren voor koopwoningen is een gewogen gemiddelde berekend van het gebouwgebonden gasverbruik per label per woningtype. Met de gemiddelde gastarieven van de afgelopen vier jaar zijn de maandelijkse kosten berekend die horen bij deze verbruikscijfers. Deze middeling over vier jaar is analoog aan de berekening van de hoogte van andere uitgaven van huishoudens. Om de ruimte te berekenen die voor hypotheek beschikbaar is, maakt het Nibud gebruik van twee typen referentiebedragen voor de overige uitgaven. Als eerste minimale bedragen, basisbedragen genoemd, en als tweede bedragen die passen bij het inkomen. Deze laatste worden voorbeeldbedragen genoemd. De methode werkt vervolgens zo, dat bij een maximale hypotheek de ruimte voor de overige uitgaven precies op het gemiddelde van het basisbedrag en het voorbeeldbedrag ligt. Bij een maximale hypotheek levert de consument dus net zo veel in op het voorbeeldbedrag als dat hij overhoudt ten opzichte van het basisbedrag. De basisbedragen zijn gebaseerd op pakketten goederen en diensten die het Nibud voor iedereen in Nederland noodzakelijk acht. Ze zijn onafhankelijk van het inkomen. In dit pakket zit het gasverbruik dat hoort bij een meergezinswoning met energielabel C. Dit varieert dus niet naarmate het inkomen hoger wordt. Zoals gezegd hangen de voorbeeldbedragen wel samen met het inkomen. Bij een hoger inkomen kopen mensen immers extra producten, duurdere varianten, etc. Dit geldt ook voor de gaskosten en wel op de volgende manier. Deze gaskosten hangen samen met het type woning. De verdeling van woningtypen varieert sterk met de waarde van de woning. Bij een lage woningwaarde zijn relatief veel flats en weinig vrijstaande woningen en bij een hoge woningwaarde is dat net andersom. Met behulp van de relatieve verdelingen van woningtypen naar woningwaarde (gegevens CBS), wordt een koppeling gemaakt tussen de woningwaarde en de gaskosten. Aangezien de woningwaarde gekoppeld is aan de hoogte van de hypotheek (100%/112%), worden de gaskosten meegenomen in de iteratie om de maximale hypotheek te bepalen. Hierbij wordt steeds uitgegaan van energielabel C. Aangezien bij een maximale hypotheek de niet-woonuitgaven precies op de helft tussen basisbedragen en voorbeeldbedragen uitkomen, worden de extra gaskosten bij duurdere woningen voor de helft meegenomen in de noodzakelijke kosten. Voor de andere helft vallen ze in de extra ruimte die een bewoner heeft. 2.2 Aanpassing voor energiezuinige woningen Zoals hierboven beschreven, wordt voor de reguliere tabel steeds uitgegaan van woningen met energielabel C. Door uit te gaan van het gasverbruik dat hoort bij een 7 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

8 ander energielabel, kunnen financieringslasttabellen en maximale hypotheken berekend worden die passen bij dat andere energielabel. Hierbij wordt dezelfde methodiek gehanteerd als bij de reguliere tabel. Dus de basisbedragen worden niet aangepast, maar de voorbeeldbedragen wel Bestaande bouw Het Nibud berekent voor het WEW op basis van de energieuitgaven van de vier onderscheiden woningtypen welke uitgaven horen bij het label C. Deze uitgaven representeren grosso modo de gemiddelde energieuitgaven in de Nederlandse koopwoningmarkt. Op grond van de door het WEW beschreven pakket aan energiebesparende maatregelen (zie Voorwaarden en Normen 2011) is een vrijstelling van de at wil zeggen dat voor dit bedrag een extra lening kan worden afgesloten zonder dat dat ten koste gaat van verantwoord tussen woningen met energielabel C tot en met G (CDEFG-tabel) en woningen met energielabel A tot en met B. Het WEW hanteert in zijn Voorwaarden en Normen niet deze labelsprongen, maar gebruikt een lijst van energiebesparende maatregelen. Bedacht moet worden dat gebruik van een CDEFG-tabel een ander uitgangspunt is dan wat wordt gebruikt voor het opstellen van de reguliere tabel (die immers uitgaat van label C). Het maximum van de reguliere tabel plus het hierboven berekende maximale bedrag zou kunnen leiden tot een hogere hypotheek. Voor de extra vrijlating wordt echter niet getoetst door middel van energielabels, maar via een lijst van maatregelen. Wanneer op deze lijst alleen kosten-efficiënte maatregelen staan (in verhouding tot de investering leveren ze een duidelijke energiebesparing op) én er een scherpe depotverplichting is (de hypotheek kan slechts verhoogd worden ter hoogte van het bedrag van de investering) is dat een afdoende toets om het maximale bedrag dat berekend is op basis van energielabels, over te nemen. Het verschil in maximale hypotheek tussen een woning met een label A of B en de reguliere tabel (label C) bedraagt voor 2011 overigens gemiddeld 2423 euro Nieuwbouw Mede door strengere regelgeving zullen nieuw te bouwen woningen energiezuiniger zijn dan bestaande woningen. Dat zou kunnen pleiten voor een verschil in financieringslastpercentages tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Er zijn ons echter geen gegevens bekend over de gemiddelde mate van energiezuinigheid van bestaande woningen of van nieuwbouwwoningen. Daardoor kunnen we op dit mome Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 8

9 niet kwantificeren. De vraag is ook in hoeverre dit verschil bruikbaar zou zijn, aangezien de verschillen in energieverbruik van bestaande woningen onderling en van nieuwbouwwoningen onderling al fors zijn. Zoals hierboven vermeld is het verschil in maximale hypotheek tussen een woning met een label A of B en de reguliere tabel (label C) bedraagt voor 2011 overigens gemiddeld 2423 euro A+ en A++-woningen In plaats van te kijken naar de hele groep nieuwbouwwoningen is het daarom kansrijker te kijken naar woningen waar de energiezuinigheid specifiek is vastgesteld. De meest energiezuinige woningen zijn die met een A+- of een A++-label. Voor het bepalen van het energielabel wordt gebruik gemaakt van een energieindex. Bij een energieindex lager dan 1,05 wordt het label A toegekend. Ligt de energieindex tussen de 0,51 en de 0,7, dan wordt het label A+ toegekend. Bij een energieindex van 0,5 of lager wordt het energielabel A++ toegekend. Voor het berekenen van maximaal verantwoorde hypotheken bij A+ en A++-woningen gelden twee aanpassingen. Voor bepaalde typen A+-woningen en A++-woningen verandert niet alleen het gebouwgebonden gasverbruik, maar ook het gebouwgebonden elektriciteitsverbruik. Soms betekent dit een hoger elektriciteitsverbruik, maar in bepaalde gevallen wordt zelfs per saldo elektriciteit teruggeleverd aan het energiebedrijf. De stricte scheiding tussen gas en elektriciteit wordt dan ook losgelaten. De extra elektricteitskosten of - opbrengsten worden dan ook meegenomen bij de berekening. Voor A++-woningen zijn alleen verbruiksgegevens beschikbaar voor meergezinswoningen en tussenwoningen. Bij de relatieve verdeling van woningtypen naar woningwaarde zijn bij de A++-woningen alleen de meergezinswoningen en tussenwoningen meegenomen. 9 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

10 3 Resultaten Door de in hoofdstuk 1 beschreven aanpassingen aan de methodiek kunnen aparte financieringslasttabellen worden opgesteld voor A+-woningen en voor A++-woningen. Hiermee kunnen maximale hypotheken berekend worden voor deze woningen. Deze kunnen dan vergeleken worden met de maximale hypotheken die volgen uit de reguliere tabel 2. De maximale hypotheken liggen bij A+- en A++-woningen hoger dan bij gebruik van de reguliere tabel, vanwege de extra ruimte in het budget voor hypotheeklasten als gevolg van de lagere kosten voor energie. In bijlage 1 en 2 zijn deze extra hypotheekbedragen weergegeven. De hoogte van de extra hypotheek hangt af van rentestand en inkomen. Bij een hogere rentestand is de extra hypotheek lager dan bij een lagere rentestand. Tot een inkomen van euro zijn de verschillen tussen de reguliere tabel en de A+-tabel nihil. Dit komt vanwege een extra correctie van de financieringslasttabellen om de basisbedragen van 2010 beschikbaar te houden in plaats van de gemiddelde basisbedragen van de afgelopen vier jaar. Vanaf een inkomen van euro zijn de verschillen in maximale hypotheek bij elk inkomen redelijk gelijk. De extra hypotheek t.o.v een hypotheek bij een woning met label C, berekend vanaf een inkomen van euro over 93 inkomens en vijf rentestanden, bedraagt bij woningen met een A+-label gemiddeld euro en bij woningen met een A++-label gemiddeld euro. Bij A+-woningen varieert dit tussen 4612 en 5247 euro; bij A++woningen tussen de 7976 euro en 9448 euro. Voor de A++-tabel staan de verschillen hieronder grafisch weergegeven. 2 De effecten van de nieuwe systematiek van de berekening van energiekosten worden over twee jaar uitgespreid (2011 en 2012). Voor deze rapportage is er echter van uitgegaan dat de nieuwe systematiek volledig is ingevoerd, zowel bij de reguliere tabel als bij de tabel voor woningen met een A+- of een A++-tabel. Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 10

11 In de brief van de Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers werd gesproken over een mogelijk veel hogere extra hypotheek van euro voor de gehele nieuwbouw. De resulterende extra hypotheek is echter een stuk lager. Dit heeft een aantal oorzaken: - Slechts de helft van de lagere gaskosten wordt in de norm meegenomen; de andere helft komt beschikbaar voor de overige uitgaven. Dit is analoog aan het opstellen van de reguliere tabel. Ook daar wordt slechts de helft van de extra gaskosten van een grotere woning in de norm meegenomen. - Bij duurdere woningen horen hogere kosten voor onderhoud, verzekeringen en lokale belastingen. - De financieringslasttabellen zijn zodanig opgesteld dat er annuitaire aflossing over 30 jaar plaatsvindt. Zie bijlage 3 voor een uitgebreid voorbeeld van de berekening. 11 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

12 4 Alternatief In het voorgaande zijn we uitgegaan van een gegeven energiebesparing. Op basis daarvan is bekeken hoeveel extra hypotheek mogelijk dan verantwoord is. We kunnen dit ook omdraaien. De vraag luidt dan hoe groot de gebouwgebonden energiebesparing moet zijn om een extra hypotheek van bijvoorbeeld Het gebouwgebonden gasverbruik bij de meergezinswoning met label C bedraagt 708 euro per jaar. Dat is het bedrag dat in het basispakket wordt gebruikt. Voor de voorbeeldbedragen wordt een ingewikkelde methodiek gebruikt. Om een idee te geven van de orde van grootte van de energieuitgaven geven we twee voorbeelden: Het gemiddelde van alle woningtypen van label C bedraagt 1006 euro. Voor A++-woningen (alleen flat en rijtje) wordt een gemiddeld bedrag aan energiekosten gehanteerd van ca. 25 euro per jaar. Voor A+-woningen een gemiddeld bedrag van ca. 450 euro per jaar. Aangezien het niet onmogelijk is om negatieve energiekosten te hebben (er wordt dan per saldo energie geleverd aan het energiebedrijf), kunnen we deze theoretische exercitie uitvoeren, ook voor energiekosten die minder dan 0 bedragen. Uit onderstaande tabel zijn de extra hypotheekbedragen af te lezen die mogelijk zijn bij een bepaald gebouwgebonden energieverbruik. De extra hypotheek t.o.v de reguliere tabel, berekend vanaf een inkomen van euro over 93 inkomens en vijf rentestanden, bedraagt bij een gebouwgebonden energieverbruik van 0 euro per jaar gemiddeld euro. De bedragen van het gebouwgebonden energieverbruik zijn zo gekozen dat ongeveer gemiddelde extra hypotheken vanaf euro inkomen, van , , , en euro mogelijk zijn. Extra hypotheek bij bepaalde gebouwgebonden energieverbruiken Totaal Gemiddelde extra Gemiddelde extra Laagste extra Hoogste extra gebouwgebonden hypotheek hypotheek vanaf hypotheek hypotheek vanaf energieverbruik vanaf Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 12

13 Bijlage 1: Verschillen in maximale hypotheek voor woningen met een A+label t.o.v. de reguliere tabel Inkomen 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

14 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 14

15 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

16 Totaal gemiddelde Gemiddelde vanaf Gemid- delde over alle rentes Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 16

17 Bijlage 2: Verschillen in maximale hypotheek voor woningen met een A++label t.o.v. de reguliere tabel inkomen 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

18 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 18

19 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

20 Totaal gemiddelde Gemiddelde vanaf Gemidd elde over alle rentes Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 20

21 Bijlage 3: Voorbeeld van een berekening Onderstaande berekeningen zijn gemaakt bij een rentepercentage van 5,25% en een inkomen van euro. Het betreft hier de oorspronkelijke berekeningen, dus voordat de voorwaarden van niet-dalendheid en evenwijdigheid zijn opgelegd. Het verschil in gaskosten tussen A++-labels en reguliere labels bedraagt in dit voorbeeld 926 euro per jaar. Dit resulteert in een extra hypotheek van 8287 euro. A++ regulier Verschil BRUTO INKOMEN pensioenpremie BASIS SOCIALE LASTEN WW-premie 0 0 ZVW-premie BELASTBAAR LOON ZONDER EIGEN HUIS belasting schijf belasting schijf belasting schijf belasting schijf algemene heffingskorting * arbeidskorting * Belasting zonder eigen huis Zorgtoeslag zonder eigen huis 0 0 Netto inkomen zonder eigen huis Kosten basisbegroting Kosten voorbeeldbegroting Benodigd voor overige uitgaven Theoretische hypotheek Waarde woning Eigenwoningforfait Hypotheekrente / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011

22 BELASTBAAR INKOMEN MET EIGEN HUIS belasting schijf belasting schijf belasting schijf belasting schijf algemene heffingskorting * arbeidskorting * Belasting met eigen huis Zorgtoeslag met eigen huis Netto inkomen met eigen huis bruto hypotheeklasten overige eigenaarslasten beschikbaar voor overige uitgaven Verschil met benodigd 0 0 Overzicht bruto inkomen financieringslastpercentage 33,7% 32,6% hoogte hypotheek factor 5,1 4,9 bruto hypotheeklasten waarvan rente waarvan aflossing overige eigenaarslasten belastingvoordeel zorgtoeslagvoordeel netto hypotheeklasten bruto woonlasten netto woonlasten Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 22

23 23 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011