Concreet betekent dit dat jaargetallen zijn gewijzigd en dat bedragen en percentages zijn aangepast. Ook is een aantal bijlagen geactualiseerd.

Transcriptie

1 Zaaknummer Onderwerp Exploitatieplan Geerpark 3e herziening Collegevoorstel Aanleiding / voorgeschiedenis Op 26 maart 2013 is het exploitatieplan Geerpark door de gemeenteraad vastgesteld. Ingevolge artikel 6.15, eerste lid, Wet ruimtelijke ordening (Wro) moet een exploitatieplan na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar worden herzien. Het exploitatieplan is onherroepelijk geworden op 26 september De derde herziening van het exploitatieplan moet daarom vóór 26 september 2016 worden vastgesteld. Feitelijke informatie De 3 e herziening van het exploitatieplan Geerpark bevat uitsluitend niet-structurele wijzigingen, zoals bedoeld in artikel 6.15, derde lid, Wro. De aanpassingen betreffen: een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten; een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten; andere niet-structurele onderdelen. Concreet betekent dit dat jaargetallen zijn gewijzigd en dat bedragen en percentages zijn aangepast. Ook is een aantal bijlagen geactualiseerd. Afweging Het exploitatieplan moet één keer per jaar, telkens vóór 26 september van een jaar, worden herzien. De bevoegdheid tot vaststelling van een herzien exploitatieplan dat uitsluitend niet-structurele wijzigingen bevat, berust bij u. Inzet van middelen Dit voorstel heeft geen financiële gevolgen. Risico's Dit voorstel heeft geen risico s. Procedure / vervolgstappen Op een herzien exploitatieplan dat uitsluitend niet-structurele wijzigingen bevat, is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht niet van toepassing. Dat betekent dat geen mededeling volgt aan belanghebbenden van de vaststelling. Ook kunnen belanghebbenden geen zienswijzen indienen en is de herziening niet vatbaar voor beroep. Wel moet het vaststellingsbesluit worden gepubliceerd en moeten de stukken zes weken ter inzage worden gelegd. Voorgenomen besluit Het voorstel is om bijgaand besluit vast te stellen. 1

2 Zaaknummer Onderwerp Exploitatieplan Geerpark 3e herziening BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 23 augustus 2016, gelet op artikel 6.15, eerste lid, Wet ruimtelijke ordening, besloten: het exploitatieplan Geerpark 3 e herziening vast te stellen; de vaststelling van de 3 e herziening te publiceren op de gemeentelijke informatiepagina in De Scherper; het exploitatieplan Geerpark 3 e herziening zes weken ter inzage te leggen. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. H.J.M. Timmermans 2

3 Exploitatieplan Geerpark 3e herziening Status: concept

4 Inhoudsopgave 1 Aanleiding Status en inhoud van het besluit tot 3 e herziening van het exploitatieplan Toelichting bij de onderdelen van het besluit tot 3 e herziening Herziening hoofdstuk Herziening hoofdstuk Paragraaf 3.2: Huidige eigenaren Herziening hoofdstuk Paragraaf 4.2.1: Woningbouwcategorieën en differentiatie in het bestemmingsplan Paragraaf : Overzicht aantallen per bouwfase Herziening hoofdstuk Paragraaf 5.2.2: Fase Paragraaf : Fase 1b Paragraaf : Fase 1c Paragraaf 5.2.3: Fase Paragraaf : Fase 2a Paragraaf : Fase 2b Herziening hoofdstuk Paragraaf 6: Uitgangspunten exploitatieopzet Paragraaf 6.1.1: Peildatum en rente Paragraaf 6.1.2: Kostensoorten Paragraaf 6.1.6: Onderzoekskosten (artikel 6.2.4a Bro) Paragraaf 6.1.7: Bodemsanering en milieu hygiënische contouren (art b,d Bro) Paragraaf 6.1.8: Kosten bouw- en woonrijp maken binnen het exploitatiegebied Paragraaf 6.1.9: Buitenplanse kosten (artikel e Bro) Paragraaf : Planvoorbereidingskosten (art g t/m i Bro) Paragraaf : Kosten tijdelijk beheer (art k Bro) Paragraaf : Overzicht van de kosten Paragraaf 6.3.1: Waterstructuur Paragraaf 6.4: Exploitatiebijdrage per eigenaar Paragraaf 6.5: Opbrengsten Paragraaf 6.5.1: Opbrengsten gronduitgifte (art a Bro) Paragraaf 6.5.2: Overige opbrengsten subsidies en bijdragen derden, art c Bro Herziening hoofdstuk Paragraaf 7.1: Omvang kostenverhaal Paragraaf 7.2.2: Resultaat Paragraaf 7.2.3: Parameters

5 9.4. Paragraaf 7.2.4: Fasering Paragraaf 7.25: Resultaat in netto contante waarde Paragraaf 7.2.6: Berekening exploitatiebijdrage Paragraaf 7.2.7: Gerealiseerde kosten Herziening bijlagen Inwerkingtreding en citeertitel

6 Verantwoording Titel 3 e herziening exploitatieplan Geerpark Kenmerk EPDGB Geerpark Projectleider O. van Limburg Intern adviseur projectgroep Geerpark Auteur Debbie Gronnak-Beset Aantal pagina s 20 Datum 26 juli

7 1 Aanleiding Op 26 maart 2013 is het exploitatieplan Geerpark door de gemeenteraad vastgesteld. Ingevolge artikel 6.15, eerste lid, Wro moet een exploitatieplan na de inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar worden herzien. Het exploitatieplan is onherroepelijk geworden op 26 september Op 7 juli 2015 is de 2 e herziening door de raad vastgesteld. 2 Status en inhoud van het besluit tot 3 e herziening van het exploitatieplan De 3 e herziening van het exploitatieplan Geerpark bevat uitsluitend niet-structurele wijzigingen, zoals bedoeld in artikel 6.15, derde lid, Wet ruimtelijke ordening. De aanpassingen hebben betrekking op: een uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten; een aanpassing van deze ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; een vervanging van de ramingen van de kotsen door gerealiseerde kosten; andere niet-structurele onderdelen. Een wijziging van het exploitatieplan dat uitsluitend niet-structurele wijzigingen bevat, wordt door het college vastgesteld. Er volgt geen mededeling over de wijzigingen aan belanghebbenden. Ook is de herziening niet vatbaar voor bezwaar of beroep. 3 Toelichting bij de onderdelen van het besluit tot 3 e herziening In het onderstaande overzicht zijn per hoofdstuk en per paragraaf de wijzigingen opgenomen. In dit overzicht zijn opgenomen zowel de onderdelen van de toelichting als van het bindende gedeelte van het exploitatieplan. Hoewel slechts het bindende gedeelte van het exploitatieplan in direct juridische zin van belang is, is ervoor gekozen om ook de wijzingen in de toelichting op te nemen in dit besluit. De reden daarvan is dat deze onderdelen van de toelichting van groot belang zijn voor het exploitatieplan als geheel en bepaalde onderdelen in het bijzonder. Ook heeft de toelichting voor sommige onderdelen een bindend karakter. 4 Herziening hoofdstuk 0 In de laatste zin wordt 3 e toegevoegd, het woord en tussen 1 e en 2 e herziening geschrapt en vervangen door een komma, en het woord en wordt toegevoegd tussen 2 e en 3 e herziening. Zin oud: In onderhavige versie zijn in het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan alle wijzigingen van de 1 e en 2 e herziening verwerkt. Zin nieuw: In onderhavige versie zijn in het oorspronkelijk vastgestelde exploitatieplan alle wijzigingen van de 1 e, 2 e en 3 e herziening verwerkt. 4

8 5 Herziening hoofdstuk Paragraaf 3.2: Huidige eigenaren In het exploitatiegebied Geerpark vinden regelmatig verkopen plaats, die ertoe leiden dat kadastrale percelen vernummeren. In de 1 e en 2 e herziening van het exploitatieplan is naast de tabel van de oorspronkelijke eigenaren een tabel opgenomen met de vernummerde percelen en de nieuwe eigenaren. Aangezien het aantal vernummerde percelen sinds de 2 e herziening een behoorlijke omvang heeft en de gemeente inmiddels overgestapt is op een ander programma, waarmee de vernummerde percelen zich slechts met moeite laten achterhalen, is ervoor gekozen om de tabel met de vernummerde percelen en nieuwe eigenaren te schrappen en uitsluitend de tabel van de oorspronkelijke percelen en oorspronkelijke eigenaren te hanteren. In paragraaf 3.2 is tevens een overzicht opgenomen van de uitgeefbare gronden. Dat overzicht wordt geschrapt. 6 Herziening hoofdstuk Paragraaf 4.2.1: Woningbouwcategorieën en differentiatie in het bestemmingsplan In de tekst onder de tekening worden in de eerste zin de woorden in de proefverkaveling geschrapt en worden de percentages aangepast. Zin oud: De verdeling van de woningtypologieën in de proefverkaveling is als volgt opgebouwd: 23% van de woningen die in Geerpark gebouwd mogen worden zijn vrijstaand, 18% betreft half-vrijstaande woningen, 33% van de woningen zijn tussenwoningen, 21% hoekwoningen en 5% gestapelde woningen. Zin nieuw: De verdeling van de woningtypologieën is als volgt opgebouwd: 20% van de woningen die in Geerpark gebouwd worden zijn vrijstaand, 20% betreft half-vrijstaande woningen, 35% van de woningen zijn tussenwoningen, 21% hoekwoningen en 5% gestapelde woningen. De derde zin in die alinea wordt geschrapt. Zin geschrapt: Als basis bij de bepaling van het programma is de kaart proefverkaveling (bijlage 28) gehanteerd Paragraaf : Overzicht aantallen per bouwfase De tabel, opgenomen in deze paragraaf, wordt geschrapt en vervangen door de onderstaande tabel. 5

9 1a 1b 1c 2a 2b 2c 3 Totaal Per fase Herziening hoofdstuk Paragraaf 5.2.2: Fase 1 In de tweede zin wordt het woningaantal van 375 geschrapt en gewijzigd in 391. Zin oud: Het voorliggende bouwprogramma gaat op dit moment uit van de realisatie van 375 woningen. Zin nieuw: Het voorliggende bouwprogramma gaat op dit moment uit van de realisatie van 391 woningen Paragraaf : Fase 1b In de eerste zin wordt het woningaantal van 78 geschrapt en gewijzigd in 71. Zin oud: Deze fase betreft ongeveer 78 woningen, welke woningen gelegen zijn onder het sportpark Haarsteeg en aan de strook gelegen aan de Mortelweg. Zin nieuw: Deze fase betreft ongeveer 71 woningen, welke woningen gelegen zijn onder het sportpark Haarsteeg en aan de strook gelegen aan de Mortelweg Paragraaf : Fase 1c Het in de eerste zin opgenomen woningaantal van 181 wordt gewijzigd in 204. Zin oud: In deze fase is de realisatie van ongeveer 181 woningen gepland. Zin nieuw: In deze fase is de realisatie van ongeveer 204 woningen gepland Paragraaf 5.2.3: Fase 2 In de tweede zin wordt het woningaantal van 350 geschrapt en gewijzigd in 333. Zin oud: Het voorliggende bouwprogramma gaat uit van maximaal 350 woningen. Zin nieuw: Het voorliggende bouwprogramma gaat uit van maximaal 333 woningen. 6

10 7.5. Paragraaf : Fase 2a In de eerste zin wordt het woningaantal van 61 woningen geschrapt en gewijzigd in 51. Zin oud: Deze fase gaat uit van de realisatie van ongeveer 61 woningen en is gelegen ten noordwesten van het centrale park. Zin nieuw: Deze fase gaat uit van de realisatie van ongeveer 51 woningen en is gelegen ten noordwesten van het centrale park Paragraaf : Fase 2b In de tweede zin wordt het woningaantal van 137 geschrapt en gewijzigd in 139. Zin oud: In deze fase zullen ongeveer 137 woningen worden gerealiseerd. Zin nieuw: In deze fase zullen ongeveer 139 woningen worden gerealiseerd. 8 Herziening hoofdstuk Paragraaf 6: Uitgangspunten exploitatieopzet In de op een na laatste zin van de eerste alinea wordt het woord herziene toegevoegd. Zin oud: Het bestemmingsplan en het masterplan vormen de basis voor de berekeningen. Zin nieuw: Het herziene bestemmingsplan en het masterplan vormen de basis voor de berekeningen Paragraaf 6.1.1: Peildatum en rente De onderstaande punten worden als volgt gewijzigd: Prijspeildatum 2015 wordt geschrapt en vervangen door 2016 Contante waarde datum 2015 wordt geschrapt en vervangen door 2016 Opbrengstenstijging jaar Rente per jaar per Aan 1% wordt toegevoegd: 1% in 2016, 1,5% in 2017 en 2018, 2% vanaf 2019 Bij 3% wordt het woord vanaf geschrapt en vervangen door in. Voorts wordt toegevoegd: 2,5% in 2015 en 1,75% vanaf Paragraaf 6.1.2: Kostensoorten In de derde zin van de eerste alinea wordt het jaartal gewijzigd. Oude zin: Alle kosten hebben het prijspeil 1 januari 2015, behalve daar waar dat anders wordt aangegeven. Nieuwe zin: Alle kosten hebben het prijspeil 1 januari 2016, behalve daar waar dat anders wordt aangegeven. 7

11 8.4. Paragraaf 6.1.6: Onderzoekskosten (artikel 6.2.4a Bro) De hier opgenomen tabel wordt geschrapt en vervangen door onderstaande tabel. Onderzoek Geraamd in Besteed in Totaal in %besteed Bodemonderzoek Wateropgave Geluid- en luchtonderzoek Archeologisch onderzoek Flora/fauna/ecologisch onderzoek Verkeersadvies Explosievenonderzoek Marktonderzoek uitgifteprijzen Planschaderisicoanalyse Totaal Paragraaf 6.1.7: Bodemsanering en milieu hygiënische contouren (art b,d Bro) In de tweede alinea wordt het bedrag in de eerste zin gewijzigd. Zin oud: De kosten van een eventuele (asbest)sanering worden geraamd op een bedrag van Zin nieuw: De kosten van een eventuele (asbest)sanering worden geraamd op een bedrag van Paragraaf 6.1.8: Kosten bouw- en woonrijp maken binnen het exploitatiegebied In de tweede alinea wordt het bedrag in de eerste zin gewijzigd. Zin oud: De totale nominale kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn geraamd op Zin nieuw: De totale nominale kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn geraamd op In de tweede zin van de tweede alinea wordt het percentage aangepast. Zin oud: Van de totale kosten voor bouw- en woonrijp maken is 2,06% gerealiseerd. Zin nieuw: Van de totale kosten voor bouw- en woonrijp maken is 5,87% gerealiseerd. Aan de derde zin van de tweede alinea wordt fase 1b toegevoegd. Zin oud: Het bestede bedrag aan bouwrijp maken betreft kosten van inmeten en uitzetten van percelen, het klepelen van terreinen, het verwijderen van pollen en het bouwrijp maken van fase 1a. Zin nieuw: Het bestede bedrag aan bouwrijp maken betreft kosten van inmeten en uitzetten van percelen, het klepelen van terreinen, het verwijderen van pollen en het bouwrijp maken van fase 1a en fase 1b. 8

12 Aan de vierde zin van de tweede alinea wordt de volgende tekst toegevoegd. Tussen de woorden parkeerkoffer en voetpaden wordt het woord en geschrapt. Zin oud: Het bestede bedrag aan woonrijp maken betreft kosten voor de waterslinger, aanleg parkeerkoffer en voetpaden. Zin nieuw: Het bestede bedrag aan woonrijp maken betreft met name de kosten voor de waterslinger, aanleg parkeerkoffer, voetpaden, verharding, verlichting, straatmeubilair en speelvoorzieningen in een deel van fase 1a. De tabel Kosten bouw- en woonrijp maken binnen het exploitatiegebied, wordt geschrapt en vervangen door onderstaande tabel. Raming in Gerealiseerd in Totaal in Egaliseren Grondwerk Riolering Kunstwerken Verharding bouwrijp maken Aanbesteed / diversen Bouwrijp maken totaal Verharding woonrijp maken Straatmeubilair Groen Speeltoestellen Restant lopende verplichtingen Diversen Woonrijp maken totaal Totaal bouw- en woonrijp maken In de tekst, die onder de tabel staat, wordt het bedrag in zin 1 aangepast. Zin oud: Daarnaast is een bedrag van opgenomen om beeldende kunst te kunnen realiseren. Zin nieuw: Daarnaast is een bedrag van opgenomen om beeldende kunst te kunnen realiseren. Ook in de tweede zin wordt het bedrag gewijzigd. Zin oud: Tevens wordt gereserveerd om duurzame maatregelen in het openbare gebied te kunnen realiseren, bijvoorbeeld door het plaatsen van zonnepanelen. Zin nieuw: Tevens wordt gereserveerd om duurzame maatregelen in het openbare gebied te kunnen realiseren, bijvoorbeeld door het plaatsen van zonnepanelen. 9

13 8.7. Paragraaf 6.1.9: Buitenplanse kosten (artikel e Bro) In de tweede alinea wordt het bedrag in de tweede zin aangepast. Zin oud: De geraamde nominale kosten bedragen Zin nieuw: De geraamde nominale kosten bedragen Tevens wordt in de tweede alinea het bedrag in de vijfde zin aangepast. Ook wordt het woord aan, in het laatste zinsgedeelte vervangen door het woord van. Zin oud: De maatregelen die in de waterslinger worden aangebracht en het verlagen van het oppervlaktewaterpeil maken onderdeel uit van deze waterstructuur, echter de kosten hieraan zijn reeds opgenomen bij de kosten van het bouw- en woonrijp maken ( ), zijnde de kosten aan de aanleg van het profiel. Zin nieuw: De maatregelen die in de waterslinger worden aangebracht en het verlagen van het oppervlaktewaterpeil maken onderdeel uit van deze waterstructuur, echter de kosten hieraan zijn reeds opgenomen bij de kosten van het bouw- en woonrijp maken ( ), zijnde de kosten van de aanleg van het profiel. In de zevende zin van de tweede alinea wordt het woord zitten vervangen door zijn. Zin oud: In de totale kosten voor het waterstructuurplan zitten ook de kosten van de waterslinger binnen de plangrens van Geerpark opgenomen. Zin nieuw: In de totale kosten voor het waterstructuurplan zijn ook de kosten van de waterslinger binnen de plangrens van Geerpark opgenomen. In de derde alinea worden bij de laatste drie zinnen de bedragen aangepast. Zin oud: De totale kosten aan de aanpassing van deze afrit worden geraamd op Zin nieuw: De totale kosten aan de aanpassing van deze afrit worden geraamd op Zin oud: Aan Geerpark wordt dan ook circa 12,6%, zijnde toegerekend. Zin nieuw: Aan Geerpark wordt dan ook circa 12,6%, zijnde toegerekend. Zin oud: De totale kosten buiten het plangebied die zijn toe te rekenen aan Geerpark bedragen nominaal en zijn in de begroting opgenomen onder aanleg wegen. Zin nieuw: De totale kosten buiten het plangebied die zijn toe te rekenen aan Geerpark bedragen nominaal en zijn in de begroting opgenomen onder aanleg wegen Paragraaf : Planvoorbereidingskosten (art g t/m i Bro) In de eerste zin wordt het bedrag aangepast. Zin oud: Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan leidt tot een totaal bedrag aan plankosten van Zin nieuwe: Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan leidt tot een totaal bedrag aan plankosten van

14 8.9. Paragraaf : Kosten tijdelijk beheer (art k Bro) In de eerste alinea wordt de derde en vierde zin geschrapt. Zinnen geschrapt: Er wordt vanuit gegaan dat de opbrengsten uit tijdelijke verhuur de beheerskosten dekken. Deze kosten zijn daarom per saldo op nihil geraamd. De volgende zinnen worden aan de tekst toegevoegd. Zin nieuw: Het beheer betreft ook het onderhoud aan het nieuw aangelegde openbaar gebied, zolang dat nog niet formeel is opgeleverd. De kosten hieraan worden gedurende de exploitatieperiode geraamd op Hiervan is besteed in In de tweede alinea wordt de derde zin geschrapt. Zin geschrapt: Er is een bedrag van opgenomen om het gebied tijdens de ontwikkeling toegankelijk te houden voor publiek. Voor dit bedrag wordt een laarzenpad aangelegd Paragraaf : Overzicht van de kosten De tabel Raming van de inbrengwaarden wordt geschrapt en vervangen door onderstaande tabel. Wro Bro Inbrengwaarde gronden en opstallen Totaal nominaal in c 6.2.3a Gronden gemeente, Woonveste en Waterschap c 6.2.3b Opstallen c 6.2.3c Vrij van rechten c 6.2.3d Sloopkosten c 6.2.3a Subtotaal Gronden De Kleine Meijerij/Meijer Jongen BV en DKM Projecten BV c 6.2.3b Opstallen c 6.2.3c Vrij van rechten c 6.2.3d Sloopkosten 0 Subtotaal Totaal van de inbrengwaarden De tabel Raming van andere kosten wordt vervangen door de volgende tabel. 11

15 Wro Bro Bro Omschrijving Nominaal in c 6.2.4a Onderzoek c 6.2.4b Bodemsanering en grondwerken c 6.2.4c 6.2.4a Aanleg nutsvoorzieningen c 6.2.4c 6.2.4b Aanleg riolering c 6.2.4c 6.2.4c Aanleg wegen e.d c 6.2.4c 6.2.4d Aanleg OV Infra c 6.2.4c 6.2.4e Aanleg groen c 6.2.4c 6.2.4f Openbare verlichting c 6.2.4c 6.2.4g Straatmeubilair c 6.2.4c 6.2.4h Gebouwde parkeervoorzieningen c 6.2.4d Maatregelen c 6.2.4e 6.2.5a Kosten buiten exploitatiegebied c 6.2.4e 6.2.5c Aanleg wegen e.d c 6.2.4f Kosten voor toekomstige locaties c 6.2.4g VTU c 6.2.4h Opstellen ruimtelijke plannen c 6.2.4i Ontwerpcompetities c 6.2.4j Gemeentelijke apparaatskosten c 6.2.4k Tijdelijk beheer c 6.2.4l Raming planschade c 6.2.4m Niet terugvorderbare belasting c 6.2.4n Rente Totaal overige kosten Paragraaf 6.3.1: Waterstructuur In de eerste zin wordt het woord huidige geschrapt en vervangen door oorspronkelijke. Zin oud: De huidige situatie van Geerpark is een landbouwkundige situatie, grenzend aan het bestaand stedelijk gebied. Zin nieuw: De oorspronkelijke situatie van Geerpark is een landbouwkundige situatie, grenzend aan het bestaand stedelijk gebied Paragraaf 6.4: Exploitatiebijdrage per eigenaar In de tweede zin worden het bedrag, het percentage en het jaargetal aangepast. Zin oud: De totale inbrengwaarde van de gronden per 1 januari 2015 is verhoogd met 3% en bedraagt Zin nieuw: De totale inbrengwaarde van de gronden per 1 januari 2016 is verhoogd met 2,5% en bedraagt

16 De tabel Inbrengwaarde per eigenaar wordt geschrapt en vervangen door onderstaande tabel. Inbrengwaarde per eigenaar Oppervlakte in m2 Bedrag in Gemeente Stichting Woonveste De Kleine Meijerij / Meijer Jongen BV DKM Projecten BV Waterschap Totaal Paragraaf 6.5: Opbrengsten Aan de tekst wordt de volgende tekst toegevoegd: Vervolgens is de hoogte van de opbrengsten bepaald, het Bro definieert de opbrengstenzijde van de grondexploitatie in artikel als volgt: Uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; Bijdragen en subsidies van de gemeente; Bijdragen en subsidies van derden; Opbrengsten welke worden verkregen of toegekend i.v.m. het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen Paragraaf 6.5.1: Opbrengsten gronduitgifte (art a Bro) Aan de eerste zin van de eerste alinea wordt het woord voornamelijk toegevoegd. Zin oud: De opbrengsten bestaan uit de uitgifte van bouwrijpe grond ten behoeve van woningbouw. Zin nieuw: De opbrengsten bestaan voornamelijk uit de uitgifte van bouwrijpe grond ten behoeve van woningbouw. Aan de eerste alinea wordt de volgende tekst toegevoegd: Een deel bestaat uit gerealiseerde opbrengsten. In 2013 en 2014 zijn er kavels voor de bouw van 63 sociale woningen, 25 projectmatige koopwoningen en nutsbedrijven verkocht en zijn er contracten gesloten voor de afname van een aantal kavels voor projectmatige woningen. In 2015 zijn 4 vrije kavels verkocht en een perceel aan een nutsbedrijf. In totaal is voor aan gronden verkocht. In de tweede zin van de tweede alinea wordt het woord geraamde toegevoegd en wordt het jaargetal aangepast. Zin oud: De opbrengsten zijn bepaald conform het gemeentelijke beleid zoals verwoord in de Nota Grondprijzen Zin nieuw: De geraamde opbrengsten zijn bepaald conform het gemeentelijke beleid zoals verwoord in de Nota Grondprijzen

17 In de eerste zin van de derde alinea wordt het woord geraamde toegevoegd. Zin oud: Bovengenoemd grondprijsbeleid leidt voor de berekening van de grondopbrengsten in de verschillende categorieën in dit exploitatieplan tot de onderstaande grondprijs bepalingen per categorie. Zin nieuw: Bovengenoemd grondprijsbeleid leidt voor de berekening van de geraamde grondopbrengsten in de verschillende categorieën in dit exploitatieplan tot de onderstaande grondprijs bepalingen per categorie. In de eerste zin van de vierde alinea worden de woorden uitvoeringsregeling Groen- en reststroken geschrapt en vervangen door Uitvoeringsregeling verkoop en verhuur van groenstroken. Ook wordt de datum gewijzigd. Zin oud: Conform de uitvoeringsregeling Groen- en reststroken, zoals vastgesteld oor burgemeesters en wethouders op 22 februari 2011, wordt als verkoopprijs voor de verkoop van groenstroken aan nutsbedrijven de gemiddelde verkoopprijs voor bouwkavels voor bedrijven gehanteerd. Zin nieuw: Conform de Uitvoeringsregeling verkoop en verhuur van groenstroken, zoals vastgesteld door burgemeesters en wethouders op 24 september 2013, wordt als verkoopprijs voor de verkoop van groenstroken aan nutsbedrijven de gemiddelde verkoopprijs voor bouwkavels voor bedrijven gehanteerd. In de derde zin van de vierde alinea wordt het jaargetal aangepast en de vierkante meter prijs gewijzigd. Zin oud: Voor 2015 geldt dat de gemiddelde prijs 187,50 per m2 bedraagt. Zin nieuw: Voor 2016 geldt dat de gemiddelde prijs 189 per m2 bedraagt. De vierde zin van de vierde alinea wordt geschrapt. Zin geschrapt: In 2013 en 2014 zijn er kavels voor de bouw van 63 sociale woningen en 25 projectmatige koopwoningen verkocht en zijn er contracten gesloten voor de afname van een aantal kavels voor projectmatige woningen. Aan de vierde alinea wordt de volgende zin toegevoegd. Voor de nog te realiseren of nog te contracteren grondopbrengsten gelden de volgende grondprijzen in De tabel wordt geschrapt en vervangen door onderstaande tabel. Grondprijs 2016 Vrijstaand per m2 in 2^1-kap per stuk Tussenwoning per stuk Hoekwoning per stuk Gestapeld per stuk Nutsbedrijven per m2 Koop of huur Sociale huur

18 Aan de zin onder de tabel wordt toegevoegd gerealiseerd en geraamd en tevens wordt het bedrag aangepast. Zin oud: Het bovenstaande leidt tot een berekende grondopbrengst van Zin nieuw: Het bovenstaande leidt tot een berekende grondopbrengst (gerealiseerd en geraamd) van De laatste zin van de vierde alinea wordt geschrapt. Zin geschrapt: Naast kleine aanpassingen in de hoeveelheid uitgeefbaar voor vrije kavels, leidt het bovenstaande tot een berekende grondopbrengst van Paragraaf 6.5.2: Overige opbrengsten subsidies en bijdragen derden, art c Bro De titel van deze paragraaf wordt aangepast. Zin oud: Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden, artikel 6.2.7c Bro). Zin nieuw: Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden, artikel 6.2.7b Bro). 9 Herziening hoofdstuk Paragraaf 7.1: Omvang kostenverhaal De tekst van alinea een wordt geschrapt. Tekst geschrapt: Vervolgens is de hoogte van de opbrengsten bepaald, het Bro definieert de opbrengstzijde van de grondexploitatie in artikel als volgt: Uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; Bijdragen en subsidies van de gemeente; Bijdragen en subsidies van derden; Opbrengsten welke worden verkregen of toegekend i.v.m. het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen Paragraaf 7.2.2: Resultaat In de laatste zin wordt het jaargetal gewijzigd. Zin oud: Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1 januari Zin nieuw: Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1 januari Paragraaf 7.2.3: Parameters In de eerste zin wordt het jaargetal aangepast. Zin oud: Zowel de kosten als de opbrengsten hebben als peildatum 1 januari Zin nieuw: Zowel de kosten als de opbrengsten hebben als peildatum 1 januari In de vijfde zin wordt het jaargetal gewijzigd. Zin oud: Zowel de kosten als de opbrengsten hebben als peildatum 1 januari Zin nieuw: Zowel de kosten als de opbrengsten hebben als peildatum 1 januari

19 In de zesde zin wordt het jaargetal aangepast. Zin oud: Verwacht wordt dat de kosten vanaf 2015 jaarlijks met 2% stijgen. Zin nieuw: Verwacht wordt dat de kosten vanaf 2016 jaarlijks met 2% stijgen. In de zevende zin wordt het woord vanaf geschrapt, wordt het jaargetal gewijzigd en wordt toegevoegd in 2017 en 2018 met 1,5% en vanaf 2019 met 2%. Zin oud: De opbrengsten zullen vanaf 2015 stijgen met 1%. Zin nieuw: De opbrengsten zullen in 2016 stijgen met 1%, in 2017 en 2018 met 1,5% en vanaf 2019 met 2% Paragraaf 7.2.4: Fasering In de vierde zin wordt het bedrag aangepast. Zin oud: De totale kostenstijging over de gehele planperiode is Zin nieuw: De totale kostenstijging over de gehele planperiode is Ook in de vijfde en zesde zin worden de bedragen aangepast. Zinnen oud: De opbrengstenstijging is geraamd op De nog te maken rentekosten bedragen Zinnen nieuw: De opbrengstenstijging is geraamd op De nog te maken rentekosten bedragen Paragraaf 7.25: Resultaat in netto contante waarde In de tweede zin wordt het bedrag aangepast, de zinsnede in 2 e herziening is abusievelijk bedrag vermeld van wordt geschrapt en het jaargetal wordt aangepast. Zin oud: Hieruit blijkt dat voorliggend plan op basis van de exploitatieopzet een voorzien positief saldo laat zien van (in 2 e herziening is abusievelijk bedrag vermeld van ) op contante waarde per 1 januari Zin nieuw: Hieruit blijkt dat voorliggend plan op basis van de exploitatieopzet een voorzien positief saldo laat zien van op contante waarde per 1 januari De tabel Macro-aftopping wordt geschrapt en vervangen door onderstaande tabel. Macro-aftopping (art Wro) 3 e herziening in Contante waarde kosten Contante waarde bijdragen Contante waarde bruto te verhalen kosten Contante waarde opbrengsten Contante waarde netto te verhalen kosten Het ten hoogste verhaalbare bedrag per 1 grondwaarde 0,87543 Gerealiseerde kosten 57,32% 16

20 In de eerste zin onder de tabel worden het bedrag en het jaargetal gewijzigd. Zin oud: In totaal wordt verhaald op contante waarde peildatum 1 januari Zin nieuw: In totaal wordt verhaald op contante waarde peildatum 1 januari Paragraaf 7.2.6: Berekening exploitatiebijdrage In de eerste zin wordt het bedrag aangepast. Zin oud: In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten, zoals in de voorgaande paragraaf vastgesteld op wordt berekend. Zin nieuw: In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten, zoals in de voorgaande paragraaf vastgesteld op wordt berekend. De tabel wordt geschrapt en vervangen door onderstaande tabel. 3 e herziening Basiseenheid is 1 Nominale uitgifteprijs Programma Per eenheid in Gewichtsfactor Programma Gewogen eenheden Gerealiseerde grondverkopen Huurwoning Particulier opdrachtsgeverschap overige eigenaren Projectmatig gebouwd overige eigenaren Particulier opdrachtgeverschap DKM Projectmatig gebouwd DKM Totaal Ook de tweede tabel wordt geschrapt en vervangen door de onderstaande tabel. 17

21 Gronden De Kleine Meijerij/Meijer Jongen B.V. en DKM Projecten B.V. Gewogen eenheden door derden te realiseren (a) Het ten hoogste verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (b) Bruto exploitatiebijdrage (c) (a*b) Af: inbrengwaarde en eigen kosten (d) Resteert netto te verhalen kosten (e) (c-d) In de tweede zin onder de tabel wordt het jaargetal gewijzigd. Zin oud: De exploitatiebijdrage is hier uitgedrukt in contante waarde per Zin nieuw: De exploitatiebijdrage is hier uitgedrukt in contante waarde per In de eerste zin van de derde alinea worden het bedrag en het jaargetal aangepast. Zin oud: Per 1 gewogen eenheid ( 1 grondwaarde), dient 0,9395 exploitatiebijdrage te worden betaald per Zin nieuw: Per 1 gewogen eenheid ( 1 grondwaarde), dient 0,8754 exploitatiebijdrage te worden betaald per De tabel onder de laatste alinea wordt vervangen door de volgende tabel. Maximaal te verhalen kosten Netto contant Som der gewogen eenheden Netto contant Het ten hoogste verhaalbare bedrag per gewogen eenheid Paragraaf 7.2.7: Gerealiseerde kosten In de eerste zin wordt het jaargetal aangepast. Zin oud: Per 1 januari 2015 is een deel van de kosten reeds gemaakt. Zin nieuw: Per 1 januari 2016 is een deel van de kosten reeds gemaakt. In de tweede zin wordt het bedrag aangepast en worden de woorden en woonrijp toegevoegd. Zin oud: Het betreft een bedrag van dat besteed is aan verwerving, bouwrijp maken, onderzoekskosten, sloopkosten, beheerkosten, plankosten, kosten buiten het plangebied en rentelasten over de voorgaande posten. Zin nieuw: Het betreft een bedrag van dat besteed is aan verwerving, bouw- en woonrijp maken, onderzoekskosten, sloopkosten, beheerkosten, plankosten, kosten buiten het plangebied en rentelasten over de voorgaande posten. 18

22 In de derde zin wordt het percentage aangepast. Zin oud: In totaal gaat het hier om 54,30% van de totale kosten op contante waarde. Zin nieuw: In totaal gaat het hier om 57,32% van de totale kosten op contante waarde. 10 Herziening bijlagen De volgende bijlagen worden vervangen: Plankostenscan Exploitatieberekening exploitatieplan Nota Grondprijzen Uitvoeringsregeling groenstroken 11 Inwerkingtreding en citeertitel Het besluit tot 3 e herziening van het exploitatieplan treedt in werking met ingang van de dag na de bekendmaking. Het exploitatieplan zoals dit luidt vóór de datum van inwerkingtreding van het herzieningsbesluit, blijft van toepassing op aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen in het exploitatieplangebied waarop vóór de datum van inwerkingtreding van het herzieningsbesluit nog niet is beslist. Het herzieningsbesluit kan worden aangeduid als 3 e herziening exploitatieplan Geerpark. 19

23 Resultaatsheet ontwerp regeling plankosten exploitatieplan Datum Complexiteit 108% Gemeente Heusden Projectnaam Geerpark Projectnummer gemeente: 25 Datum prijspeil print Looptijd project in jaren 13 euro's Produkt/activiteit uren euro's in % Verwerving % 1.1 Taxatie en aankoop onroerende zaak % 1.2 Onteigenen van onroerende zaken % 1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente % Stedenbouw % 2.1 Programma van Eisen - - 0% 2.2 Prijsvraag - - 0% 2.3 Masterplan % 2.4 Beeldkwaliteitsplan - - 0% 2.5 Stedenbouwkundig plan % 2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte % Ruimtelijke Ordening % 3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluit % 3.2 Opstellen en procedure wijziging - - 0% 3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan % Civiele en cultuur techniek % 4.1 Planontwikkeling % 4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering % Landmeten/vastgoedinformatie % 5.1 Kaartmateriaal % Communicatie % 6.1 Omgevingsmanagement % Gronduitgifte % 7.1 Gronduitgiftecontracten % Management % 8.1 Projectmanagement % 8.2 Projectmanagementassistentie % Planeconomie % 9.1 Planeconomie % totaal % Pagina 1 pkscangw1 totaal geerpark per 2014.xlsm

24 Overzicht: Cashflow (Alle evt. bedragen in euro's.) Datum Plan W25GP16EPR VLIJMEN, GEERPARK 3E EP 1,75% Prijsstparm. kosten 2,00 Prijsstparm. baten 1,00 Gemeente Renteparm. kosten 1,75 Renteparm. baten 1,75 Begroting 5.1 SAMENVOEGING 1,75% RENTE Status Samenvoeging Aanmaakdatum Auteur SL Prijspeildatum Laatste mutatie Gewijzigd door SL Begrotingspost Infl. % Totaal generaal fase 6 fase 7 fase 8 fase 9 fase 10 fase 11 fase KOSTEN Verwerving Sloop en sanering Bouwrijpmaken (totaalpost) Woonrijpmaken (totaalpost) Plankosten Beheerskosten Overige kosten Rente Reserves / Voorzieningen Tussentijdse winstneming Totaal kosten (incl. stijging) ============ ============ =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== Totaal kostenstijging Totaal kosten (excl. stijging) ============ ============ =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== GEMEENTE HEUSDEN dg DIALOG Pagina: 1

25 Overzicht: Cashflow (Alle evt. bedragen in euro's.) Datum Plan W25GP16EPR VLIJMEN, GEERPARK 3E EP 1,75% Prijsstparm. kosten 2,00 Prijsstparm. baten 1,00 Gemeente Renteparm. kosten 1,75 Renteparm. baten 1,75 Begroting 5.1 SAMENVOEGING 1,75% RENTE Status Samenvoeging Aanmaakdatum Auteur SL Prijspeildatum Laatste mutatie Gewijzigd door SL Begrotingspost Infl. % Totaal generaal fase 6 fase 7 fase 8 fase 9 fase 10 fase 11 fase OPBRENGSTEN Woningbouw Commerciële activiteiten Maatschappelijke voorzieninge Overige inkomsten/bijdragen Subsidies Totaal opbrengsten (incl. stijging) ============ ============ =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== Totaal opbrengstenstijging Totaal opbrengsten (excl. stijging) ============ ============ =========== =========== =========== =========== =========== =========== =========== Begrotingsaldo excl. prijsstijging Begrotingsaldo incl. prijsstijging ================= GEMEENTE HEUSDEN dg DIALOG Pagina: 2

26 Overzicht: Cashflow (Alle evt. bedragen in euro's.) Datum Plan W25GP16EPR VLIJMEN, GEERPARK 3E EP 1,75% Prijsstparm. kosten 2,00 Prijsstparm. baten 1,00 Gemeente Renteparm. kosten 1,75 Renteparm. baten 1,75 Begroting 5.1 SAMENVOEGING 1,75% RENTE Status Samenvoeging Aanmaakdatum Auteur SL Prijspeildatum Laatste mutatie Gewijzigd door SL CASHFLOW Totaal fase 6 fase 7 fase 8 fase 9 fase 10 fase 11 fase Opbrengsten -/- kosten Saldo vorige fase Rente Saldo GEMEENTE HEUSDEN dg DIALOG Pagina: 3

27 Raadsvoorstel Zaak : Onderwerp Portefeuillehouder Grondprijzen 2016 Dhr. dr. M.G.M. van der Poel Datum raadsvergadering 22 december 2015 Samenvatting Dit voorstel actualiseert de grondprijzen en voorwaarden voor de verkoop en verhuur van gemeentelijke gronden die moeten gaan gelden bij het doen van grondaanbiedingen in De berekeningswijze is conform de Kadernota Grondbeleid. Op basis van marktonderzoek, adviezen en taxaties en de gerealiseerde verkopen in 2015, worden de grondprijzen 2016 voor alle functies verhoogd met 1% ten opzichte van de grondprijzen Het voorstel gaat verder gedetailleerd per specifieke functie/categorie gronden in op de onderbouwing en actualisatie van de grondprijs. Aanleiding De gemeente stelt jaarlijks de grondprijzen voor verkoop en verhuur van gemeentelijke gronden vast. Feitelijke informatie Voorgeschiedenis De methoden van grondprijsbepaling zijn in de Kadernota grondbeleid (zaaknummer OOPHdK05, besloten op 30 november 2010) vastgelegd. Bijlage 2 bij de Kadernota geeft uitleg aan de methoden bij de berekening van grondprijzen. De nu voorgestelde grondprijzen zijn volgens deze methoden bepaald. Kaders (beleid en wettelijk) De Kadernota grondbeleid vraagt om jaarlijkse actualisatie van de tarieven en voorwaarden voor de uitgifte van (bouwrijpe) grond in een uitvoeringsnota grondprijzen. Met dit besluit wordt uitvoering gegeven aan de uitvoeringsnota grondprijzen zoals deze in de Kadernota grondbeleid wordt bedoeld. U stelt de tarieven en voorwaarden voor 2016 vast, zowel van de verkoop als verhuur van (bouwrijpe) grond. Overige informatie Wij zijn bevoegd om gedurende het jaar gronden uit te geven of te verhuren conform de in het te nemen besluit opgenomen prijzen, bandbreedten en voorwaarden. Als wij het wenselijk vinden om af te wijken van de in dit besluit genoemde prijzen, bandbreedten en voorwaarden, bent u beslissingsbevoegd. Marktinformatie Onderzoek grondprijzen Er is op een aantal manieren onderzoek gedaan naar de marktconformiteit van de grondprijzen. Wij geven regelmatig extern opdracht voor onderzoek naar grondprijzen. Ook in 2015 is over de grondprijzen voor een aantal grote bouwlocaties (woningbouw en bedrijventerrein) geadviseerd. In voorkomende gevallen is voor een specifieke functie aanvullend grondprijsadvies ingewonnen. Daarnaast worden landelijke trends en economische berichten bijgehouden, aangezien zij een indicatie van de ontwikkeling van de grondprijzen zijn. Inflatiecijfers, bouwkostenontwikkeling, trends op de vastgoedmarkt, opnamedata zijn data die worden meegenomen in het advies over de grondprijzen. De gerealiseerde verkopen in het afgelopen jaar zijn geanalyseerd. Er zijn in 2015 diverse woningbouwprojecten bij ontwikkelaars in de verkoop gegaan, waarbij de gemeente bouwrijpe grond heeft verkocht. De afgeleide grondquotes zijn daarmee een indicatie voor de grondprijzen vanaf Ook de verkoop van kavels voor particulier opdrachtgeverschap wordt meegenomen in de prijsstelling voor 2016.

28 Raadsvoorstel Zaak : Een aantal bedrijfskavels is verkocht en er is een beeld van de vraag naar bepaalde typen bedrijfskavels. Deze informatie is mede van invloed op de beantwoording van de vraag of de gehanteerde bandbreedte in grondprijzen voldoende is om alle bedrijfskavels van een realistische grondprijs te voorzien. De gerealiseerde verkopen geven een realistisch beeld van wat de markt wil betalen voor de locaties. Er kunnen echter ook overwegingen zijn om gebruik te maken van de ruimte die de uitvoeringsnota grondprijzen biedt, bijvoorbeeld behoud van werkgelegenheid of het snel kunnen uitgeven van een grote kavel. Daarmee kan het zijn dat gerealiseerde verkopen niet een volledige afspiegeling zijn van de objectieve grondprijs. Met dit voorstel worden de grondprijzen en voorwaarden vastgesteld die moeten gaan gelden bij het doen van nieuwe grondaanbiedingen in Deze grondprijzen en voorwaarden zijn niet van toepassing op al aangegane grondverkopen of onderhandelingen die voor 2015 zijn gestart. Alle bedragen in dit voorstel zijn exclusief btw en betreffen bouwrijpe grond, tenzij anders vermeld. Inzet van middelen Geen. De financiele effecten van aanpassingen in grondprijzen vindt u in de paragraaf Procedure / vervolgstappen. Risico's De vastgoedmarkt lijkt over het dieptepunt heen te zijn. Er is meer vertrouwen in de economie en dat vertaalt zich onder andere in aantrekkende woningverkopen. De voorgestelde grondprijzen zijn gebaseerd op diverse onderzoeken, gerealiseerde verkopen en zijn vergeleken met die in de regio. Deze methodiek leidt niet tot bijzondere risico's in de grondexploitaties. In de grondexploitaties 2016 wordt uitgegaan van de grondprijzen binnen de marges van deze uitvoeringsnota grondprijzen. Het is de bedoeling dat wij onze mogelijkheid om af te wijken slechts in uitzonderlijke gevallen hanteren. De kortingen worden dan ook niet expliciet in de grondexploitaties opgenomen. Bij de bepaling van de toereikendheid van ons weerstandsvermogen wordt wel met een scenario gerekend dat uitgaat van een maximale korting van 15% op alle prijzen. De effecten van een dergelijk scenario op ons weerstandsvermogen vindt u in de paragraaf weerstandsvermogen van de begroting Afweging De vastgoedmarkt, en daarmee de markt voor bouwgrond, kent een voorzichtig herstel. Conform de bij de herziening van de grondexploitatie te hanteren uitgangspunten, waarvoor wij verwijzen naar het separate geagendeerde voorstel, stellen wij voor om de grondprijzen met 1% te verhogen. Zowel de marktonderzoeken als de gerealiseerde verkopen geven geen aanleiding om onze grondprijzen en de marges aan te passen, behoudens een indexering met 1% die gelet op de ontwikkeling van de woningmarkt zeer bescheiden is. Dit percentage is enerzijds bepaald op basis van een inschatting van de toekomstige bouwkostenontwikkeling en vastgoedprijzen, en anderzijds op basis van inflatieverwachtingen (zie de bijlage voor een onderbouwing, opgesteld door Fakton). De bandbreedte waarbinnen wij kunnen afwijken van richtprijzen, handhaven wij op plus en minus 15%. Deze bandbreedte is nodig om courante en incourante woningbouwkavels goed te kunnen beprijzen en kan bijdragen aan de haalbaarheid van de ontwikkeling van bedrijventerreinen (extra werkgelegenheid, verkoop restkavels). De kadernota Grondbeleid benoemt de verschillende functies waarvoor een grondprijs is vastgesteld. Evenals vorig jaar is een categorie toegevoegd: de categorie "cornrnerciele voorzieningen". Onderstaand volgt per categorie de methodiek en de voorgestelde grondprijs: 2

29 Raadsvoorstel Zaak: woningbouw vrije sector (projectmatig); woningbouw en particuliere kavels voor sociale huur en koop; vrije sector woningbouw op particuliere kavels; voorzieningen van algemeen belang (niet-commercieel); kantoren en bedrijven; comrnerclele voorzieningen (niet zijnde kantoren en bedrijven); huurprijs paardenweiden; verkoopprijs groenstroken; huurprijs groenstroken; overige bestemmingen. In de kadernota Grondbeleid is per bestemming de methode van grondprijsvaststelling vastgelegd. Deze methode vindt u in onderstaande paragrafen herhaald. Woningbouw (projectmatig) vrije sector Methode conform kadernota Grondbeleid De prijzen voor projectmatige vrije sector woningen worden per bouwplan residueel bepaald, in de vorm van een genormeerde grondquote over de vrij-op-naam-(von)-prijs. Toelichting Bij de residuele grondwaardemethode is de waarde van de grond het verschil tussen de opbrengsten en kosten van het vastgoed (exclusief grond) voor de ontwikkelende partij. Van de VON-prijs of gekapitaliseerde huur worden de btw, bouw- en bijkomende kosten afgehaald. Wat overblijft (het residu) is de prijs die de ontwikkelaar moet betalen voor bouwrijpe grond voor de bouw van zijn programma. Vooraf wordt met de ontwikkelaar een bouwprogramma en bijbehorende prijsklassen overeengekomen. Op grond hiervan wordt de grondprijs residueel uitonderhandeld en betaald bij levering van de bouwrijpe grond. Goede definities van de diverse prijzen en begrippen (VON-prijs, bouwkosten, bijkomende kosten, etcetera) zijn nodig om te voorkomen dat enerzijds de gemeente grondopbrengsten misloopt en anderzijds de gewenste woonkwaliteit niet wordt gehaald. Een aanbieding is voor een afgesproken termijn geldig. In iedere aanbieding wordt gemeld, dat de definitieve grondprijs op het moment van de overdracht wordt bepaald en kan afwijken van de aanbieding. De definitieve grondprijs is nooit lager dan de grondprijs uit de aanbieding. Aangezien ieder bouwplan een ander bouwprogramma kent met andere VON-prijzen, kavel- en woninggrootten en kwaliteitsniveaus, kan op voorhand geen grondprijs worden vastgesteld die algemeen toepasbaar is. Om toch inzicht te krijgen in de grondprijzen die zullen gelden, en om grondexploitaties te kunnen opstellen, zijn indicatieve grondprijzen bepaald. Deze grondprijzen zijn uitgedrukt als percentage van de VON-prijs exclusief btw; de grondquote. Zonder in de initiatieffase zicht te hebben op de bouw- en bijkomende kosten kan dan ook met behulp van de grondquote een grondprijs worden berekend voor de grondexploitatieram ing. Woningbouw en particuliere kavels voor sociale huur en koop Methode conform kadernota Grondbeleid Voor deze categorie geldt een vaste grondprijs per wooneenheid. Voor 2016 gelden de volgende prijzen: 3