Gezamenlijke visie van Aedes en Arcares op huren in de zorgsector

Transcriptie

1 Gezamenlijke visie van Aedes en Arcares op huren in de zorgsector Uitgave Gezamenlijke uitgave Aedes en Arcares Arcares brancheorganisatie verpleging & verzorging Aedes vereniging van woningcorporaties De publicatie is gratis te downloaden via

2 INHOUD 1. KNELPUNTEN IN DE HUIDIGE PRAKTIJK 7 2. VISIE EN VOORSTELLEN: HET BESTE VAN 9 TWEE WERELDEN 3. TOEPASBAARHEID IN DE PRAKTIJK 17 Bijlage Belangrijke regelgeving met betrekking tot de huurovereenkomst 19 Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 2

3 WAAROM DEZE GEZAMENLIJKE VISIE? Huren van vastgoed in de zorg is een mogelijkheid. Het wordt vooral gekozen om optimaal gebruik te kunnen maken van de sterke kanten van beide organisaties. Woningcorporaties kunnen snel inspelen op marktontwikkelingen in het onroerend goed. Vanuit een solide financiële structuur (geen winstdoelstelling, eigen vermogen, professionele treasury) kunnen zij besluiten tot investeringen, ook als deze niet of zeer laag renderend zijn. Door hun schaalgrootte zijn zij in staat risico s te spreiden en door hun kennis en deskundigheid op het gebied van bouw zijn zij in staat een goede prijskwaliteitverhouding te realiseren. Zorginstellingen kennen de klant met al zijn specifieke zorgbehoeften. Zij ontwikkelen moderne zorgconcepten in relatie met gewenste woon- of verblijfsomgeving. Zij zijn in staat de logistieke voorwaarden in ruimten te vertalen en aan te geven welke zorginfrastructuur nodig is, zodat er gebouwen komen waar de zorg goed en efficiënt geboden kan worden. Een dergelijke synergie heeft al diverse gewaardeerde projecten opgeleverd. Huren en verhuren in deze sector blijkt allerminst gemakkelijke materie. De regelgeving in de woon- en zorgsector is verschillend en niet altijd even duidelijk. Bovendien sluiten deze regels onvoldoende op elkaar aan, wat verlammend blijkt te werken op het bereiken van gezamenlijke resultaten. In deel 1 van deze publicatie richten we ons op de huursituatie van intramurale instellingen voor verzorging en verpleging (in oude termen de verzorgingshuizen en de verpleeghuizen). Reden is dat zich hier de grootste knelpunten voordoen. Overige vormen van huren in de zorg (zorginfrastructuur of woningen) komen hierin dus niet aan de orde. In deel 2 laten Aedes en Arcares zien dat zij wel tot een gezamenlijke visie hebben kunnen komen. Geen visie om de leden vast te pinnen op één model, maar een visie waarin leden zoveel mogelijk geboden wordt eigen keuzen te maken. Leden van Aedes en Arcares zijn beide maatschappelijk ondernemingen die ruimte moeten hebben voor oplossingen op maat. Deze visie is van belang om die ruimte voor lokale partijen te creëren. Reeds eind 2001 is een overleg geweest met VWS. Dit betrof in eerste instantie het exploitatiemodel. In 2002 en 2003 is op grond van dit exploitatiemodel door Aedes en Arcares deze visie ontwikkeld met betrekking tot de onderlinge relatie woningcorporatie zorginstelling met een uitwerking daarvan in de voorbeeldhuurovereenkomst. VWS heeft evenwel steeds afhoudend gereageerd op de voorstellen. Ook de verdere concretisering van diverse onderdelen van de visie heeft niet bijgedragen aan een soepeler houding van VWS ten aanzien van de voorstellen. Dit betekent dat de voorbeeldhuurovereenkomst (zie bijlage) niet letterlijk in de praktijk overgenomen kunnen worden. De huidige regelgeving laat dat niet toe. Daarom wordt in deel 3 ingegaan op de bruikbaarheid voor dit moment. Zo kunnen woningcorporaties en zorginstellingen gericht op hun situatie de overeenkomst met bijlagen aanpassen. Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 3

4 Vanzelfsprekend blijven Aedes en Arcares zich inspannen om deze visie vertaald te krijgen in de regelgeving. Tot slot: veel zaken in de zorgsector zijn in beweging. Nog niet te voorzien is hoe de marktwerking binnen de AWBZ gestalte zal krijgen en hoe dit de positie van partijen zal beïnvloeden. Vanzelfsprekend zullen Aedes en Arcares de implicaties van dergelijke besluiten verwerken in hun voorstellen. De meest actuele voorbeeldovereenkomst met bijlagen is te vinden via het Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg ( Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 4

5 1. KNELPUNTEN IN DE HUIDIGE PRAKTIJK Woningcorporaties en zorginstellingen die een huurrelatie willen aangaan, stuiten op onduidelijkheid over de voorwaarden waaronder intramurale voorzieningen gehuurd kunnen worden. Tot het einde van de jaren 80 van de vorige eeuw leverde de exploitatie van verzorgingshuizen geen noemenswaardige problemen op. De bouw en exploitatie van verzorgingshuizen was een reguliere volkshuisvestings-aangelegenheid waarvoor dezelfde voorwaarden en uitgangspunten golden als die voor de exploitatie van (gesubsidieerde) woningen. In de jaren 90, toen de provincies en vier grote gemeenten verantwoordelijk waren voor de subsidiëring van verzorgingshuizen zijn allengs meer verschillen ontstaan. Corporaties, zorginstellingen en de verantwoordelijke overheden hebben veelal van geval tot geval overeenstemming bereikt over de voorwaarden waaronder de exploitatie kon plaatsvinden. Maar een structurele oplossing werd niet gevonden. Feitelijk zijn de problemen pas vanaf 2001 echt manifest geworden toen de verzorgingshuizen onder de werkingssfeer van de AWBZ zijn gebracht. De verschillen tussen de regelgeving in de volkshuisvesting en in de zorg kwamen toen duidelijk aan de oppervlakte. In de zorgsector werd bij verpleeghuizen en andere sectoren die onder de WZV vielen, uitgegaan van het primaat van volle eigendom. Huren van intramurale gebouwen werd vóór 2001 bij uitzondering toegestaan en dan met name waar het meer reguliere/marktconforme voorzieningen betreft (bijvoorbeeld kantoor- en bedrijfsruimte). Echter meer dan 40% van de verzorgingshuizen werd gehuurd van woningcorporaties. In de gezamenlijke brief van de staatssecretarissen van VROM en VWS aan de Tweede Kamer (25 juni 2001) werd aangekondigd dat dit primaat van eigendom wordt opgeheven. Omdat in datzelfde jaar het speelveld van woningcorporaties formeel werd uitgebreid naar wonen met zorg (6 e prestatieveld BBSH), leek de weg vrij voor lokale woon- en zorgorganisaties om huurrelaties met elkaar aan te gaan. Die weg blijkt allerminst vrij van obstakels: - De beleidsregels van het CTG sluiten nog steeds niet aan op de huursituatie. Bij het opstellen van de beleidsregels is het uitgangspunt geweest dat de kapitaalslasten op basis van historische kosten in de budgetten van de instellingen verwerkt zouden worden. Daarmee zijn er grote verschillen met de regelgeving in de volkshuisvesting (met betrekking tot de parameters die ten grondslag liggen aan de opbouw van de huurprijs). - De in het verleden op basis van regelingen van provincies en grote steden - gemaakte afspraken rond onderhoud en instandhouding worden via één uniforme regeling gelijkgetrokken. Nog los van de omvang van de kosten doet dit geen recht aan de diversiteit in de praktijk. Daarbij wordt bij die uniformering ervan uitgegaan dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het deel waar het budget niet in voorziet. Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 5

6 - Woningcorporaties stellen dat intramurale gebouwen een incourant onroerend goed zijn op de vastgoedmarkt en dat het van daaruit belangrijk is om een goede risicodekking te hebben. Dit wordt door VWS betwijfeld. - Borging van de financiering door het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) is voor woningcorporaties een belangrijke voorwaarde. De door woningcorporaties gebruikelijk te hanteren WSW-parameters worden door VWS niet geaccepteerd (bijvoorbeeld de uitgangspunten voor het vaststellen van de rekenrente); daarnaast is borging van verpleeghuizen op dit moment nog niet mogelijk. Het WSW is niet bereid tot borging van de financiering van verpleeghuizen, omdat de (in 2001 door beide staatssecretarissen van VROM/VWS) toegezegde uitbreiding van de schadeloosstellingsregeling nog niet gerealiseerd is. - De koers van VWS rond intramurale capaciteit wisselt: vaak wordt niet gezien dat bij nieuwe plannen voor extramurale zorg ook een gedeelte intramurale zorg nodig is. Veel woningcorporaties hebben bouwplannen ontwikkeld en zelfs al gebouwd, in de veronderstelling dat deze problemen in de regelgeving wel opgelost zouden worden. Nu dit nog steeds niet het geval is, is het niet verwonderlijk dat woningcorporaties, die gewend zijn als ondernemer bedrijfswaardeberekeningen te maken bij het ontwikkelen van initiatieven, een grote aarzeling voelen om verder te investeren in de zorgsector. Ook voor zorginstellingen blijken deze problemen ontmoedigend om gebouwen te huren. Om deze problemen op te lossen hebben Aedes en Arcares een gezamenlijke visie ontwikkeld. Reeds lange tijd is hierover overleg met VWS; echter tot nu toe zonder resultaat. In het volgende deel staat deze visie beschreven. Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 6

7 2. VISIE EN VOORSTELLEN: HET BESTE VAN TWEE WERELDEN Inleiding Uitgangspunt voor de visie is dat woningcorporaties en zorgaanbieders beide als maatschappelijk ondernemingen werkzaam zijn. Zorginstellingen hebben daarin de verantwoordelijkheid de zorgaanspraken van zorgvragers te realiseren, zoals ook verankerd in diverse wet- en regelgeving. Woningcorporaties zijn actief op het terrein van wonen en zorg op grond van het 6 e prestatieveld van het BBSH. Die specifieke verantwoordelijkheid brengt beide partijen samen, met name waar intramurale zorgvoorzieningen gehuurd worden van woningcorporaties. Gezocht wordt naar een combinatie van de sterke kanten van beide organisaties: het beste van twee werelden. Allereerst wordt hieronder ingegaan op de visie met daarin de specifieke kenmerken van de huurrelatie en de uitgangspunten die daaruit voortvloeien. Daarna wordt de inhoud omschreven, de uitgangspunten voor exploitatie, huurprijscalculatie en beheer. Tot slot wordt ingegaan op de vraag wat landelijk geregeld moet worden en waar het ruimte voor lokale partijen betreft. Visie Bijzondere kenmerken Het huren in de zorg kent een bijzondere situatie. Het gaat in feite om een relatie tussen drie partijen: de eigenaar/verhuurder (woningcorporatie), de huurder/zorgaanbieder (de zorginstelling) en de zorgvrager/ onderhuurder (cliënt). Van belang is te beseffen dat de relatie verhuurder-huurder niet los gezien kan worden van de relatie huurder-cliënt. Bepalingen in de huurovereenkomst kunnen betekenis hebben voor de woonzorgovereenkomst met de cliënt en het huisreglement. Andersom is het van belang te realiseren dat de Wet Medezeggenschap Cliënten Zorginstellingen de cliëntenraad bevoegdheden toekent bij verbouwingen. Meer in het algemeen kan daarbij worden gezegd dat de continuïteit van de zorg aan de bewoners een belangrijk element zal zijn in de uitwerking van de huurrelatie. Het gebouw heeft hiermee enerzijds de kenmerken van bedrijfshuisvesting (uitoefening van het zorgbedrijf) en anderzijds dat van een woongebouw (langdurig verblijf voor cliënten cq. bewoners). Professionele relatie De relatie huurder/verhuurder in de sector van het zorgvastgoed is een professionele relatie, die een conditie vormt voor een nauwe samenwerking tussen twee maatschappelijk ondernemingen. Dit betekent dat er gestreefd moet worden naar een evenwichtige verdeling van verantwoordelijkheden, lasten en risico s. Tegelijk betekent de professionele relatie ook, dat er van uit gegaan moet worden dat partijen ter plaatse deskundig zijn, weten wat zij willen en daar in overleg over kunnen onderhandelen. Voor de voorstellen van Aedes en Arcares betekent dit dat er niet naar één model gestreefd moet worden, maar naar een onderlegger/kader, dat voldoende ruimte laat aan partijen ter plaatse om eigen invullingen te doen. Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 7

8 Toekomstvisie partijen Een professionele relatie houdt ook in dat partijen met elkaar komen tot een lange termijnvisie omtrent het vastgoed en deze regelmatig in overleg actualiseren. Het lange termijn huisvestingsplan (LTHP), zoals dat voor zorginstellingen verplicht is, dient hierin een plaats te hebben (vergelijk het strategisch voorraadbeheer bij woningcorporaties). Ook is van belang na te gaan of - gezien de dynamiek in de zorg - flexibele bouwconcepten toegepast kunnen worden. Met aanpasbaar bouwen en omkeerbaar ontwerpen kunnen risico s voor beide partijen worden geminimaliseerd en gebruiksgemak geoptimaliseerd, tussentijdse functionele aanpassingen zijn immers eenvoudiger te realiseren. Uitgangspunten Bij de ontwikkeling van het voorbeeld zijn Aedes en Arcares uitgegaan van de volgende uitgangspunten: 1. Maximale vrijheid/ flexibiliteit: - Huurder en verhuurder wensen beiden een langdurige huurrelatie aan te gaan; - Minimalisering van de spanningsvelden in die huurrelatie; - Verantwoordelijkheid bij de verhuurder voor uitbreiding of aanpassing van de drager (het casco); - Verantwoordelijkheid bij de huurder voor de inbouw en functionele aanpassingen tijdens de huurperiode. 2. Beheersing van risico s: - Bedrijfseconomische exploitatie-opzet conform WSW-parameters, over de looptijd gerekend netto contant niet duurder dan bij eigendom in de aanvangssituatie, aansluitend bij specifieke kenmerken van het onroerend goed; - Afdekking van het risico van voortijdige opzegging voor beide partijen, zodanig dat er geen opslag op de huurprijs optreedt; - Huurprijscalculatie over de volledige aanvangsinvestering (vaste en variabele lasten). Inhoud van de voorstellen In de nieuwe ordening moeten volgens Aedes en Arcares drie hoofdpunten geregeld zijn: - De exploitatie-opzet - De huurprijscalculatie - Het beheer Exploitatieopzet Kern van de exploitatieopzet die Aedes en Arcares voorstaan vormt het denken in periodes van 20 jaar. Deze 20 jaar is ingegeven door de ervaring dat na ongeveer 20 jaar een heroriëntatie op de markt plaatsvindt. Verwacht kan worden dat het intramuraal gebouw na 20 jaar niet alleen groot onderhoud (het bestaande opknappen), maar ook een ingrijpende functionele aanpassingen moet ondergaan (het bestaande aanpassen/ verbeteren). Dit is een kortere cyclus dan in woningbouw gebruikelijk. De hoogte van de benodigde investeringen voor een dergelijke renovatie is vooraf niet in te schatten. Daarom wordt dit samen met groot onderhoud buiten de eerste exploitatie-opzet gehouden. Nieuwe ingrijpende investeringen vergen een nieuwe exploitatie-opzet. Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 8

9 Het grootste exploitatie-risico zit in voortijdige huuropzegging, omdat intramurale voorzieningen in de zorgsector minder courante gebouwen zijn, waarvoor na huuropzegging niet eenvoudig een nieuwe huurder gevonden kan worden, Een en ander is ook afhankelijk van het gekozen bouwconcept: omkeerbaar ontwerpen maakt een gebouw meer courant, door de mogelijkheid te switchen tussen woningen in intramurale zorgplaatsen, alsmede tussen typen zorgplaatsen. Afdekking van dit risico is noodzakelijk voor het opereren van woningcorporaties als verhuurder in de zorgsector. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) accepteert de overige risico s als normale risico s van professionele verhuurders. (Op dit moment is de borging van verpleeghuizen nog niet mogelijk. Dit punt moet nog worden opgelost door de ministeries VWS en VROM). Tijdens de huurperiode zal er ongetwijfeld behoefte ontstaan om aanpassingen aan het gehuurde te treffen, met het oog op dan geldende eisen aan de zorg. Het is het meest logisch deze aanpassingen buiten de huurprijscalculatie te houden en zeggenschap en financiering bij de huurder te leggen. Partijen kunnen er ook voor kiezen dit wel in de huurprijs te verdisconteren. Voor het onderhoud is het van belang een verdeling te maken tussen huurders- en verhuurdersonderhoud. Voor de voorstellen van Aedes en Arcares is als leidraad genomen dat de huurder het onderhoud aan alle inbouw voor zijn rekening neemt en de verhuurder voor de drager. Partijen kunnen ook hier kiezen van een andere verdeling. Uitwerking exploitatieopzet: Bovengenoemde betekent voor levensduur, risicodekking, functionele aanpassingen en onderhoud kort samengevat het volgende: Levensduur: Casco: 40 jaar Installaties: 20 jaar Inbouw: 20 jaar Grond: geen afschrijvingen Risicodekking: Exploitatieperiodes van 20 jaar, volgens WSW-parameters, Risicodekking voor vroegtijdige huuropzegging binnen een exploitatieperiode van 20 jaar. Functionele aanpassingen: Tussentijdse functionele aanpassingen voor rekening van de zorginstelling. Alternatief is opnemen in de huurprijs Onderhoud: Drager voor rekening van woningcorporatie (in de huurprijs); inbouw voor rekening van zorginstelling (zie bijlage drager/ inbouw); alternatief kan zijn volgens de meer traditionele verdeling huurder/verhuurder Verdeling van de onderhoudsnorm vindt plaats op basis van een meerjaren onderhoudsplan, als onderdeel van het lange termijn huisvestingsplan. Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 9

10 Huurprijscalculatie Bij de huurprijscalculatie wordt uitgegaan van de totale investering (grond, gebouw plus inbouw en installaties) rekening houdend met de genoemde levensduur. Na 40 jaar is de boekwaarde dus nul met uitzondering van de grondkosten. Om reserveringen voor grootonderhoud en renovatie buiten de aanvangshuur te houden, wordt de huurprijscalculatie geknipt in tweemaal 20 jaar. In de tweede periode van 20 jaar worden de extra te plegen investeringen (groot onderhoud, renovatie) in de nieuwe huurprijs verwerkt. Huurprijscalculatie 1 e periode van 20 jaar: De huurprijscalculatie leidt tot een kostendekkende, integrale huurprijs van zowel investeringen als variabele lasten op basis van de NCW-methodiek. Parameters variabele lasten: Onderhoudskosten van de drager, voor een periode van 20 jaar (NB: geen opvoering van groot onderhoud na 20 jaar zie 2e periode): vooralsnog is jaarlijks onderhoud 0,9% van de totale investering in gebouw en installaties Beheerkosten 0,4% van de totale investering in gebouw en installaties Belastingen, verzekeringen en calamiteitenrisicodekking 0,6% Huurprijscalculatie 2 e periode van 20 jaar: Kapitaalslasten: Huurberekening over de boekwaarde van grond en drager, plus de investering voor vernieuwing en groot onderhoud aan de drager, op basis van resterende afschrijvingstermijnen, Huurberekening over de nieuwe investering van inbouw en installaties, met een afschrijvingstermijn van 20 jaar. Variabele lasten (zelfde parameters): Onderhoudskosten van de drager Beheerkosten Belastingen, verzekeringen en calamiteitenrisicodekking Beheer Bij het beheer komen veel onderwerpen aan de orde waarover afspraken gemaakt moeten worden tussen huurder en verhuurder. In globale zin betreft het afspraken over: Overleg Onderhoudsplannen Zeggenschap Termijnen Aedes en Arcares kunnen zich voorstellen een onderscheid drager en inbouw in te voeren als basis voor afspraken over de zeggenschapsverdeling ten aanzien van functionele aanpassingen en de verdeling van het onderhoud. Waar bij exploitatieopzet en huurprijscalculatie uniforme parameters en berekeningswijzen gehanteerd worden (in het kader van transparantie en verantwoording), zijn bij beheer veel zaken naar eigen inzicht anders af te spreken. Het gaat in onderstaande uitwerking dan ook met name om aan te geven wat partijen onderling moeten regelen. Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 10

11 Overleg Nodig is het vastleggen van de structuur en frequentie van het overleg, de betrokken onderwerpen, alsmede de betrokken partijen en de mate van betrokkenheid van partijen. Onderhoudsplannen Partijen komen overeen welke bouwdelen tot de drager behoren. Een voorstel van Aedes en Arcares is in deel 3 te vinden, partijen kunnen echter een andere verdeling afspreken. Dit wordt vastgelegd in een bijlage aan de huurovereenkomst. Meerjaren onderhoudsplannen worden opgesteld in relatie tot de gemaakte exploitatieafspraken. Indien gewenst kunnen zij worden opgesteld door deskundigen (zijnde adviesbureaus die lange termijn onderhoudsplannen opstellen) die de goedkeuring hebben van beide partijen. Huurder laat tevens een meerjarenbegroting opstellen voor de overige bouwdelen van inbouw en installaties. Afstemming van de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden van beide planningen dient plaats te vinden ter voorkoming van fricties in het beheer. Afhandelingstermijnen onderhoud: het is wenselijk afspraken te maken over termijnen waarbinnen werkzaamheden van het dagelijks onderhoud moeten worden uitgevoerd. Zeggenschap over functionele aanpassingen. Zeggenschap over de functionele aanpassingen van de inbouw ligt bij de huurder, voor zover die aanpassingen de drager niet aantasten en passen binnen het lange termijn huisvestingsplan (informatieplicht aan verhuurder). Toestemming van verhuurder is wel nodig voor ingrepen in de bouwconstructie en bij veranderingen aan de schil van de drager. Alle functionele veranderingen die nagelvast worden aangebracht aan de drager worden op basis van natrekkingsrecht eigendom van de verhuurder. Wat landelijk en wat aan partijen Sommige onderdelen van bovengenoemde voorstellen moeten landelijk geregeld worden. Andere zaken geven ruimte aan partijen voor eigen invulling. Landelijk De parameters voor de exploitatieopzet met huurprijscalculatie vragen om goedkeuring van het ministerie van VWS. Die is nog niet verkregen. Ruimte aan partijen Het exploitatiemodel gaat uit van een huurrelatie over een periode van 20 jaar. Met een overeenkomst voor 20 jaar zijn de leegstandsrisico s voor de verhuurder voldoende afgedekt. Waar partijen andere regelingen rond looptijd van de overeenkomst treffen zal ook gekeken moeten worden naar de wijze waarop met de risico s in de exploitatie wordt omgegaan. Daarnaast is er ruimte voor partijen in de wijze waarop functionele aanpassingen en onderhoud gefinancierd worden. Tot slot kunnen diverse afspraken gemaakt worden in het beheer. Hieronder gaan we dieper op deze zaken in. Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 11

12 Risicodekking: Risicodekking gedurende de eerste 20 jaar kan op meerdere manieren plaatsvinden: - Door de overeenkomst voor bepaalde tijd (minimaal 20 jaar) aan te gaan met de mogelijkheid van verlenging; - Door de overeenkomst voor onbepaalde tijd aan te gaan met mogelijkheid van opzeggen onder voorwaarde dat wordt voorzien in een schadevergoeding (bijvoorbeeld naar voorbeeld van bijgaande schadeloosstellingsregeling); daarnaast kan de schade worden beperkt door flexibel te bouwen, waarbij het eenvoudiger is een andere bestemming aan het gebouw te geven. In dit verband is het ook mogelijk andere huurtermijnen te hanteren. - Door een overeenkomst voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld 20 jaar) aan te gaan met een optierecht van de huurder voor nog een periode. Bij een overeenkomst voor bepaalde tijd (20 jaar) moeten afspraken gemaakt worden over de functionele aanpassingen die qua afschrijving langer doorlopen dan de eerste 20 jaar. Het gaat om een regeling van verrekenen. Functionele aanpassingen Aedes en Arcares stellen voor dat functionele aanpassingen gefinancierd worden door de zorginstelling. Maar dergelijke functionele aanpassingen kunnen in afwijking van bovengenoemde voorstellen ook gefinancierd worden door de verhuurder en in de huur worden verwerkt. Hierbij zal wel in ogenschouw moeten worden genomen dat deze investeringen in een kortere tijd (bijvoorbeeld 10 jaar) worden afgeschreven en als zodanig ook na die periode uit de huurprijscalculatie moeten worden gehaald. Het gaat ook hier om een regeling van verrekenen. Onderhoud Ook ten aanzien van onderhoud kan worden afgesproken dat veel zaken van de inbouw door de verhuurder worden onderhouden en ook in de huurprijs worden verwerkt. Beheer Zaken die in overleg bepaald moeten worden, zijn: Structuur en frequentie van overleg Lange termijn beleid (LTHP) en lange termijn onderhoudsplannen, inclusief bestemming onroerend goed na 20 jaar. Functionele aanpassingen Conclusie ten aanzien van te regelen zaken in de huurovereenkomst (met bijlagen): Uit bovenstaande komen de zaken naar voren die uiteindelijk in de huurovereenkomst met bijlagen opgenomen moeten zijn. Het gaat om de volgende zaken: huurprijsberekening, stichtingskosten, exploitatiemodel en optie-regeling bijkomende kosten in de huur beschrijving van de drager en inbouw Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 12

13 onderhoudsverplichtingen; verdeling verhuurder-huurder Lange Termijn Huisvestingsplannen Regeling bij opzegging van de overeenkomst binnen een 20 jarige exploitatieperiode beheersovereenkomst - overleg - functionele aanpassingen - huurdifferentiatie - afhandelingstermijnen onderhoud - etikettering (dat wil zeggen: toekomstige bestemming) van het onroerend goed na afloop 20 jaar Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 13

14 Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 14

15 3. TOEPASBAARHEID IN DE PRAKTIJK Aedes en Arcares vinden dat hun visie de meeste mogelijkheden biedt aan woon- en zorgorganisaties om afspraken te maken die recht doen aan beide partijen. De toepassing van de visie vraagt om aanpassing van de bestaande wet- en regelgeving. Nu deze aanpassing nog niet is gerealiseerd, is het voor de bruikbaarheid van de voorstellen van belang bepaalde onderdelen aan te passen met het oog op de huidige wet- en regelgeving (zie ook de bijlage). VWS heeft te kennen gegeven de huidige regelgeving niet te willen wijzigen. Dit betekent dat de afschrijvingstermijn niet wordt verkort van 50 naar 40 jaar en de regels rond huurprijscalculatie en de parameters die de volkshuisvesting daarbij hanteert niet worden overgenomen. De CTG-regelgeving blijft ongewijzigd. Ook het bereik van de schadeloosstellingregeling ziet VWS beperkter dan in de voorbeeldhuurovereenkomst wordt aangegeven. Dit betekent dat als huurder (zorginstelling) en verhuurder (woningcorporatie) samen een bouwplan indienen, dat dient te voldoen aan de eisen zoals het Bouwcollege die stelt door middel van bouwmaatstaven (ontwerp) en de bouwkostennota (investering) en het CTG rond tarieven, afschrijvingsperioden en budgetten. Op grond van genoemde vigerende regelgeving heeft de huurprijs slechts betrekking op de kapitaalslasten (aflossing en rente). Deze dienen partijen te berekenen op basis van het door het Bouwcollege toegestane investeringsbedrag. Hierbij zijn meerdere berekeningssystematieken mogelijk. Het Bouwcollege toetst deze aan eigen parameters en geeft hieraan goedkeuring. Voor de variabele lasten onderhoud, beheer, belasting en verzekering - die voor woningcorporaties een onlosmakelijk deel van de huurprijs uitmaken - moeten verhuurder (woningcorporatie) en huurder (zorginstelling) onderling afspraken maken. Het CTG gaat ervan uit dat de zorginstelling hiervoor voldoende ruimte heeft in het normbudget. Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 15

16 Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 16

17 Bijlage Belangrijke regelgeving met betrekking tot de huurovereenkomst Hieronder wordt ingegaan op de belangrijkste punten in de huurovereenkomst die aanpassing nodig hebben vanwege de regelgeving in de zorg. Exploitatiemodel en huurprijsberekening De regelgeving in de zorg maakt onderscheid tussen kale huur (bestaande uit afschrijvingen en rentelasten) en variabele lasten (bestaande uit onderhoud, beheer, e.d.). Voor de kale huur geeft het Bouwcollege goedkeuring. Hierbij worden de regels van het CTG mbt afschrijvingstermijnen gehanteerd (voor bouwkundige voorzieningen 50 jaar). Daarnaast hanteert het Bouwcollege een eigen rekenrente. De overige variabele - lasten (onderhoud, beheer) moeten worden bekostigd uit budgetten (veelal normbedragen) die de zorginstelling ontvangt op basis van beleidsregels van het CTG. Indexering (artikel 4) Wat betreft indexering t.a.v. de huurprijs zullen de regels van het CTG leidend zijn. Het CTG hanteert echter niet een integrale huurprijs die wordt geïndexeerd, maar kent diverse indexeringen voor de te onderscheiden kostencategorieën. Het indexcijfer dat gehanteerd wordt door het CTG is: - wat betreft de kale huur (het WZV-deel): volgens de regels wordt in principe niet geïndexeerd, tenzij wordt voldaan aan enkele voorwaarden: dan wordt geïndexeerd o.b.v. de bouwkostenindex gezondheidszorg - wat betreft de jaarlijkse instandhoudingsmiddelen: eveneens de bouwkostenindex - wat betreft materiële kosten (onderhoud): deze volgt het prijsindexcijfer particuliere consumptie uit het Centraal Economisch Plan (CEP) van het Centraal Planbureau - wat betreft personele kosten (beheer): indexatie volgens de OVA - Belasting/verzekering: OZB/ energie worden vastgesteld op basis van de werkelijke kosten op een bepaald moment, en daarna jaarlijks geïndexeerd met de materiële kosten index. Onderhoud (artikel 10 t/m 12) en beheer Volgens de huidige regelgeving zal de zorginstelling met de woningcorporatie afspraken moeten maken over de verdeling van het onderhoud en de daarbij behorende kostenverdeling. Dit zal in principe plaats moeten vinden binnen de door het CTG beschikbaar gestelde onderhoudsbedragen voor het gebouw wat betreft materiële en personele kosten. NB let er hierbij op dat de normkosten voor onderhoud (zowel materiel als personeel) tevens betrekking hebben op het overige onderhoud (bijv. inventaris). Bovendien is dit voor verpleeg- en verzorgingshuizen verschillend; verpleeghuizen moeten bijvoorbeeld ook het onderhoud aan hulpmiddelen daaruit bekostigen. In de voorstellen van Aedes en Arcares zijn twee hoofdvarianten te onderscheiden (uiteraard kunnen partijen hiervan afwijken): a. onderhoudsverdeling traditioneel ; naar schatting (op basis van vaste cycli met betrekking tot het onderhoud van bepaalde materialen) komt dit grofweg neer op 75% voor de verhuurder en 25% huurder, waar het gaat om materiële kosten b. onderhoudsverdeling op basis van drager (voor verhuurder) en inbouw (voor huurder). Dit komt naar schatting neer op 75% van de kosten voor de huurder en 25% voor de verhuurder wat betreft materiële kosten. Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 17

18 Het is van groot belang hierbij lange termijn onderhoudsplannen op te stellen, teneinde zicht te hebben op de feitelijke kosten in relatie tot de kostenverdeling. Bovendien zijn meerjarenonderhoudsplanningen voor de zorginstelling nodig om richting accountant de balanspost voorzieningen groot onderhoud te kunnen verantwoorden (Regeling Jaarverslaglegging Zorginstellingen). Beide verdelingen zijn in de bijlage vergelijking onderhoudsverdeling huurder/verhuurder en drager/inbouw bijgevoegd. Daarbij moet worden aangetekend dat dit een kostenverdeling betreft die op onderdelen niet strikt het onderhoud betreffen, maar ook betrekking hebben op gebruikerskosten, op het bedrijfsvaardig houden, op garantie/verzekering, etc.. Wijzigingen/ functionele aanpassingen (artikel 12) Hierin zijn twee varianten te onderscheiden, die ook doorwerken in de bovengenoemde onderhoudsverdeling. a. Zeggenschap t.a.v. functionele verbeteringen ligt bij de verhuurder en worden uitgevoerd door de verhuurder en in de huurprijs verdisconteerd b. Zeggenschap t.a.v. functionele verbeteringen ligt bij de huurder en worden uitgevoerd door de huurder voor eigen rekening Jaarlijkse instandhoudingsmiddelen Het meest praktische is nu dat de zorginstelling de investeringen uit de jaarlijkse instandhoudingsmiddelen zelf pleegt en deze niet in de huur worden vertaald. Voordeel is namelijk dat in de rentenormering deze activa meegenomen worden (dus ook rentelasten worden vergoed; anders geen boekwaarde en dus geen rentekostenvergoeding). Bovendien zou anders voor alle aanpassingen door de verhuurder een huuraanpassing aangevraagd moeten worden. Verkorte procedure voor functionele aanpassingen Ten aanzien van de verkorte procedure voor verzorgingshuizen voor tussentijdse functionele aanpassingen bestaan twee mogelijkheden, die afhankelijk zijn van de afspraken in de huurovereenkomst. De afspraken hebben dan betrekking op zeggenschap over functionele aanpassingen en de daarbij behorende verantwoordelijkheidsverdeling. De twee mogelijkheden zijn: a. De investering wordt in de huur verwerkt: de huurder vraagt de investering aan bij het Bouwcollege met daarbij de huurverhoging. De verhuurder is dan degene die investeert. b. De investering wordt in de boekhouding van de huurder verwerkt: wanneer het op grond van de overeenkomst de investering verantwoordelijkheid is van de huurder, vraagt deze de middelen aan bij het Bouwcollege en verwerkt dit in de eigen boekhouding. NB het Bouwcollege vraagt bij aanvragen verkorte procedure in huursituaties ook om de huurovereenkomst. Gezamenlijke visie Aedes en Arcares op huren in de zorg 18