Contractrisico s van zorgvastgoed tussen belegger en zorgexploitant. Mr. Remco Vissink 17 november 2016

Transcriptie

1 Contractrisico s van zorgvastgoed tussen belegger en zorgexploitant Mr. Remco Vissink 17 november 2016

2 Contractrisico s van zorgvastgoed onderverhuur toestemming Csz/NZa extramuraal gebruik sale-and-leaseback woonruimte zelfstandig wonen zonder zorgvraag inrichting / onderhoud van het gehuurde toewijzingsregels woningaanpassing via Wmo intramuraal gebruik overige bedrijfsruimte vergunningen leegstand gedrag gebruikers / onderhuurders koppelbeding normatieve huisvestingscomponent bestemmingsartikel in de huurovereenkomst publiekrechtelijke bestemming (bestemmingsplan) huurbescherming scheiden van wonen en zorg

3 Contractvormen Verhuur door de belegger aan de zorgexploitant Voorziening met een volledige aanspraak op verblijf Voorziening zonder aanspraak op verblijf Verhuur door de belegger rechtstreeks aan de cliënt Voorziening zonder aanspraak op verblijf

4 Contractvormen Aankoop door de belegger + terug-verhuur aan de zorgexploitant Voorziening met een volledige aanspraak op verblijf Voorziening zonder aanspraak op verblijf Aankoop door de belegger + ontwikkeling door een projectontwikkelaar + verhuur aan de zorgexploitant Voorziening met een volledige aanspraak op verblijf Voorziening zonder aanspraak op verblijf

5 Bestemming van zorgvastgoed Leegstand zorgvastgoed groot probleem voor zorginstellingen Bron: Financieel Dagblad 27 oktober 2016 Ondernemingsvrijheid van de zorgexploitant Flexibel gebruik van het gebouw Bestemmingsartikel huurovereenkomst moet rekening houden met: - intramuraal gebruik ( zorg ) - extramuraal gebruik ( wonen met zorg ) - zelfstandig wonen zonder zorgvraag ( wonen )

6 Bestemming van zorgvastgoed Breuk met het verleden: niet langer alleen tbv het leveren van zorg; de zorginstelling levert nu ook bewoning (al dan niet met zorg) De zorgexploitant wil kunnen variëren in het aanbod van dienstverlening - variatie in zorgvraag - wijziging in regelgeving (bekostiging) Flexibel gebruik van het gebouw onder-verhuur moet mogelijk zijn (voor cliënten zonder indicatie voor verblijf)

7 Risico voor de belegger Keerzijde van de ondernemersvrijheid Onderverhuur aan cliënten zonder een aanspraak op verblijf cliënten sluiten een onder-huurovereenkomst voor de huur van woonruimte definitie woonruimte: een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd Hoge Raad heeft in 1985 bepaald dat ten aanzien van de verhuur van het complex als geheel hetzelfde wettelijke regime gaat gelden als ten aanzien van de onderverhuur van de kamers risico op woonruimtehuur bij overwegend gebruik door cliënten zonder een aanspraak op verblijf

8 Risico voor de belegger Nadelen woonruimtehuur huurbescherming bij het einde van de huur huurprijsbescherming bij sociale sector limitering van servicekosten medehuur en samenwoning

9 Risico voor de belegger Oplossing Bestemmingsbepaling in de hoofd-huurovereenkomst Neem in de bestemmingsbepaling (art. 1.2 ROZ-model) op dat het gehuurde bestemd is om in overwegende mate te worden gebruikt door (bijv.) zorgbehoevende ouderen bij wie het zorgelement zeer duidelijk overheerst Gevolg: geen onder-huurovereenkomst woonruimte Ondernemersvrijheid voor de zorgexploitant zonder risico voor de belegger op woonruimtebescherming

10 Flexibel gebruik van het gebouw Als oplossing voor risico van leegstand Verdeling van verantwoordelijkheden OUD: Verhuurder = gebouw Huurder = gebruik NIEUW: huurder meer vrijheid tav gebruik zorg wonen met zorg wonen zonder zorg onder-verhuur van woonruimte

11 Flexibel gebruik van het gebouw DUS: huurder meer verantwoordelijkheid tav: inrichting / onderhoud van het gebouw (bouwkundig, veiligheid) vergunningen publiekrechtelijke bestemming gedrag gebruikers / onder-huurders

12 Sale-and-lease-back Vastgoed wordt verkocht en geleverd aan belegger Verkoop wordt gecombineerd met een huurovereenkomst tussen de verkoper (huurder) en de koper (verhuurder) Financial lease: juridische eigendom wel, economische eigendom niet Operational lease: juridische en economische eigendom Financial lease: zakelijke lasten + verzekeringen + klein onderhoud Single net huurovereenkomst: zakelijke lasten Double net huurovereenkomst: zakelijke lasten + verzekeringspremies Triple net huurovereenkomst: zakelijke lasten + verzekeringspremies + onderhoud Verschil met financial lease: waardeverandering van het vastgoed

13 Sale-and-lease-back Erfpachtlease juridische en economische eigendom afspraken tav gebruik, onderhoud, beheer etc in erfpachtvoorwaarden idem als bij huurovereenkomst verschil: waardeverandering van het vastgoed

14 Sale-and-lease-back Veel mogelijkheden Wat bepaalt de keuze voor de vorm van de huurovereenkomst? Mate van zeggenschap en invloed door de huurder Eisen aan het gebruik en het onderhoud: triple net huurovereenkomst Flexibel gebruik van het gebouw leidt tot meer verantwoordelijkheid van de huurder Dus: al snel triple net Maatwerk gewenst

15 Sale-and-lease-back Voordelen Waarde van het vastgoed wordt omgezet in geld Geld kan worden geïnvesteerd in de zorg of in andere locaties Afspraken over gebruik, onderhoud, aanpassing, kosten Oplossing voor leegstand?

16 Aandachtspunten Bij sale-and-lease-back Garanties Staat van het gehuurde / gebreken Bij ontwikkeling door een projectontwikkelaar Opleveringsniveau; relatie tussen budget belegger, verplichtingen projectontwikkelaar en huurprijs huurder

17 Contractrisico s van zorgvastgoed huurbescherming zelfstandig overige wonen zonder bedrijfsruimte koppelbeding zorgvraag onderverhuur inrichting / leegstand onderhoud van VRAGEN? het gehuurde woonruimte gedrag woningaanpassing via onderhuurders gebruikers / normatieve huisvestingscomponent Wmo toewijzingsregels intramuraal publiek- gebruik toestemming Csz/NZa extramuraal gebruik sale-and-leaseback rechtelijke bestemming (bestemmingsplan) bestemmingsartikel in de huurovereenkomst vergunningen scheiden van wonen en zorg

18 Contactgegevens DUDOK Bouw- en Vastgoedrecht Advocaten en belastingadviseurs Mr. Remco Vissink T: +31 (0) M: +31 (0) E: I: