Verhuur van zorgvastgoed

Transcriptie

1

2

3 Mr. J.P. Mesman Mr. E.M. Jooren

4 Berghauser Pont Publishing Postbus LB Amsterdam Omslagontwerp: Rosanna Zito, Zedline. Omslagfoto s: S.J. de Waard/V. Kreinacke. 1e druk 2015 ISBN: NUR: Berghauser Pont Publishing Behoudens de in of krachtens de Auteurswet van 1912 gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van reprografische verveelvoudigingen uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16h Auteurswet 1912 dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan Stichting Reprorecht (Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) kan men zich wenden tot Stichting PRO (Stichting Publicatie- en Reproductierechten Organisatie, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg besteed is, aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele (druk) fouten en onvolledigheden, noch voor gevolgen hiervan. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced in any form, by print, photo print, microfilm or any other means, without the publishers prior written permission.

5 Verhuur Voorwoord van zorgvastgoed Voorwoord De verhuur van zorgvastgoed is complexe materie. Met dit boek willen wij niet-ingevoerde lezers kennis laten maken met de belangrijkste juridische onderwerpen op het gebied van de verhuur van zorgvastgoed. Het boek behandelt de hoofdlijnen. De kopij is afgesloten op 15 februari Wij bedanken onze collega s Bas Martens en Egbert Schelhaas voor hun bijdrage aan dit boek. Vragen, opmerkingen of suggesties kunt u en naar: j.mesman@banning.nl of e.jooren@banning.nl s-hertogenbosch, februari 2015 mr. J.P. (Jeroen) Mesman en mr. E.M. (Ellen) Jooren.

6

7 inhoud INHOUD Inhoud Voorwoord V Afkortingenlijst XV 1 Financiering van zorgvastgoed Inleiding Onderverdeling van de gezondheidszorg Vergoeding van de kapitaallasten Het bouwregime Normatieve bekostiging van zorgvastgoed in de cure Normatieve bekostiging van zorgvastgoed in de care Scheiden van wonen en zorg/extramuralisatie Afstoten van zorgvastgoed Opschalen van zorgvastgoed Verhuren van zorgvastgoed 10 2 De huurovereenkomst Inleiding Wanneer is er sprake van huur? De huur van woonruimte Inleiding Zelfstandige woonruimte/onzelfstandige woonruimte Geliberaliseerde woonruimte/niet-geliberaliseerde woonruimte De verplichtingen van de zorginstelling (als verhuurder) Inleiding Het ter beschikking stellen van de woonruimte De gebrekenregeling Inleiding Wat is een gebrek? De wettelijke gebrekenlijst De gevolgen van een gebrek 21 VII

8 inhoud 2.5 De verplichtingen van de zorgvrager (als huurder) Inleiding Betaling van de huurprijs Goed huurderschap Gebruik conform de bestemming Het aanbrengen van veranderingen Het aanbrengen van veranderingen door de huurder Het aanbrengen van veranderingen ten behoeve van een gehandicapte huurder Wegbreekrecht van de huurder Huurdersonderhoud Schade aan het gehuurde (tijdens de huur) Aansprakelijkheid voor gedragingen van derden Het gedogen van dringende werkzaamheden Het gedogen van een renovatie Ingebruikgeving van woonruimte aan een ander Klachtplicht huurder De huurder is verplicht mee te werken aan bezichtigingen De oplevering bij het einde van de huurovereenkomst Medehuur Inleiding Echtgenoot of geregistreerde partner Medehuurder na toestemming van de verhuurder of de rechter De medehuurder en de medebewoner na overlijden van de huurder Onderhuur Inleiding Voortzettingsrecht van de onderhuurder Het eindigen van de huurovereenkomst Inleiding Opzegging van de huurovereenkomst Bepaalde en onbepaalde tijd Opzeggingsformaliteiten De beëindigingsprocedure 61 VIII

9 inhoud De wettelijke opzeggingsgronden Wetsvoorstel tijdelijke huur Ontbinding van de huurovereenkomst Algemeen Ontbinding door de verhuurder Ontbinding door de huurder Beëindiging met wederzijds goedvinden Het overlijden van de huurder Huurovereenkomst woonruimte van korte duur College sanering zorginstellingen Inleiding Verhuur van woonruimte De melding bij het College sanering De goedkeuring door het College sanering Overige verhuur Wet op het overleg huurders verhuurder Inleiding Reikwijdte van de Wohv Verhuurder Huurdersorganisatie Bewonerscommissie Rechten van huurdersorganisaties en bewonerscommissies Kostenvergoeding Geschillenregeling De Warmtewet Inleiding Toepassingsgebied van de Warmtewet De belangrijkste verplichtingen uit de Warmtewet Nader ten aanzien van de warmteleveringsovereenkomst Nader ten aanzien van de in rekening te brengen kosten Sancties Overige wet- en regelgeving Bestemmingsplan Bouwbesluit Huisvestingsvergunning 96 IX

10 inhoud 3 Huurprijzenrecht woonruimte Inleiding Niet-geliberaliseerde woonruimte Het woonwaarderingsstelsel Algemeen Huurprijs en zorgvoorzieningen De toetsing van de aanvangshuurprijs Huurverlagingsvoorstel door de huurder De jaarlijkse huurverhoging Inleiding Jaarlijkse huurverhoging conform indexeringsclausule Jaarlijkse huurverhoging conform wettelijke regeling Verlaging van de huurprijs in verband met gebreken Huurverhoging na woningverbetering door de verhuurder Kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten Algemeen Voorschotbedrag en eindafrekening All-in prijs Algemeen Splitsing van de all-in prijs op voorstel van de huurder Ambtshalve splitsing van de all-in prijs Splitsing van de all-in prijs met zorgservicekosten Niet redelijk voordeel Geliberaliseerde woonruimte Huurovereenkomst woonruimte van korte duur Huurtoeslag Inleiding Huurtoeslag bij zelfstandige woonruimte/onvrije etage Huurtoeslag bij onzelfstandige woonruimte Verhuurderheffing Inleiding Heffingsobject/huurwoning Belastingplichtige Algemeen Meer dan één genothebbende 126 X

11 inhoud Onderdeel van een groep Grondslag en tarief van de verhuurderheffing Regeling Vermindering Verhuurderheffing De huur- en zorgovereenkomst Inleiding De zorgovereenkomst Inleiding De overeenkomst van opdracht Algemeen Totstandkoming overeenkomst van opdracht De verplichtingen van de zorgvrager (als opdrachtgever) De verplichtingen van de zorginstelling (als opdrachtnemer) Beëindiging van de overeenkomst van opdracht De geneeskundige behandelingsovereenkomst Inleiding Algemeen Geneeskundige behandeling Totstandkoming geneeskundige behandelingsovereenkomst De verplichtingen voortvloeiende uit de WGBO Beëindiging van de geneeskundige behandelingsovereenkomst De huur- en zorgovereenkomst Inleiding De gemengde huur- en zorgovereenkomst Algemeen Voordelen voor de zorginstelling indien het zorgelement overheerst Wanneer overheerst het zorgelement? De onlosmakelijk verbonden huur- en zorgovereenkomst Algemeen Het koppelbeding Voorbeelden uit de rechtspraak 161 XI

12 inhoud 5 De verhouding tussen woningbouwcorporatie, zorginstelling en zorgvrager Inleiding Samenwerkingsmodel Inleiding De (hoofd)huurovereenkomst tussen woningbouwcorporatie en zorginstelling Het toepasselijke huurregime: 7:230a-bedrijfsruimte of woonruimte? Voortzettingsrecht van de onderhuurder Onderverhuur is niet altijd toegestaan Verschil in huurprijs Is wijziging of beëindiging van de huurovereenkomst op grond van gewijzigde wet- en regelgeving mogelijk? Inleiding Hoofdregel: de huurovereenkomst moet worden uitgediend Uitzondering: onvoorziene omstandigheden Toewijzingsregels woningbouwcorporatie Gemengde of onlosmakelijk verbonden huur- en zorgovereenkomst Samenwerkingsmodel Inleiding Rechtstreekse verhuur van woonruimte door de woningbouwcorporatie aan de zorgvrager bij een lopende huurovereenkomst tussen woningbouwcorporatie en zorginstelling Koppelbeding Toewijzingsregels woningbouwcorporatie Mededingingsrechtelijke aspecten Inleiding Mededingingsrechtelijke aspecten van samenwerkingsmodel Inleiding Het kartelverbod Misbruik van economische machtspositie 198 XII

13 inhoud Mededingingsrechtelijke aspecten van samenwerkingsmodel Inleiding Misbruik van economische machtspositie Bijlage 1: Besluit huurprijzen woonruimte Bijlage 2: Besluit Kleine herstellingen Bijlage 3: Besluit Servicekosten 257 XIII

14

15 Verhuur Afkortingenlijst van zorgvastgoed Afkortingenlijst ACM Autoriteit Consument & Markt AWBZ Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten BHW Besluit huurprijzen woonruimte BW Burgerlijk Wetboek CBZ College Bouw Zorginstellingen CIZ Centrum indicatiestelling zorg College Sanering College sanering zorginstellingen GGZ Geestelijke gezondheidszorg HR Hoge Raad LG Lichamelijk gehandicaptenzorg Mw Mededingingswet NHC Normatieve huisvestingscomponent UHW Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte VG Verstandelijk gehandicaptenzorg VV Verpleging en verzorging WGBO Wet op de geneeskundige behandelingsovereenkomst Wlz Wet langdurige zorg Wmo 2015 Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 Wohv Wet op het overleg huurders verhuurder WTZi Wet toelating zorginstellingen ZG Zintuiglijk gehandicapten Zvw Zorgverzekeringswet Zzp s Zorgzwaartepakketten XV