Wonen en Wetgeving IVVU - Blok 3. Programma

Transcriptie

1 Wonen en Wetgeving IVVU - Blok 3 Programma 1. Opening 2. Mag ik mijn gebouw als appartementen verhuren? 3. Elementen verhuurorganisatie a. Toewijzingsbeleid b. Huurovereenkomsten c. Huurprijsbeleid d. Onderhoud e. Servicekosten f. ZAV g. Wet op overleg 4. Verhuurorganisatie 1

2 Gastdocent: Richard de Laat Advocaat bij de Advocaten van Van Riet, Utrecht, Sectie Vastgoed Vastgoedrecht Gemengde complexen Herontwikkeling Herstructurering 3. Mag het? Mag ik mijn gebouw als appartementen verhuren? Waarom zou het niet mogen? 2

3 3. Mag het? De partijen die hierop invloed uitoefenen De gemeente Bestemmingsplannen Contingent Parkeren De bank (of andere financier) Vestiging beperking op het gefinancierde vastgoed 3. Mag het? De partijen die hierop invloed uitoefenen Brandweer Compartimentering Vluchtroutes College Sanering AWBZ gefinancierd vastgoed dat commercieel ingezet wordt? 3

4 Gewoon verhuren Waar beginnen we mee? a. Toewijzingsbeleid b. Huurovereenkomsten c. Huurprijsbeleid d. Servicekosten e. Onderhoud f. ZAV g. Wet op overleg 4

5 a. Toewijzingsbeleid b. Huurovereenkomsten c. Huurprijsbeleid d. Servicekosten e. Onderhoud f. ZAV g. Wet op overleg Toewijzingsbeleid Hoe kan een potentiële huurder inschrijven voor uw woningen. Bijvoorbeeld: NAW gegevens, inschrijfgeld en inkomens toets (IB60-formulier) Wie komt in aanmerking voor uw woningen? Bijvoorbeeld: 55+, inkomen < ,-- en een extramurale zorgindicatie Meer kandidaten dan woningen! Wie mag eerst? Een logische verklaring, bijvoorbeeld: obv inschrijfdatum, zorgzwaarte geobjectiveerd in punten of normen voor urgentie 5

6 a. Toewijzingsbeleid b. Huurovereenkomsten c. Huurprijsbeleid d. Servicekosten e. Onderhoud f. ZAV g. Wet op overleg Huurovereenkomsten Waar vindt u de basis? Huurrecht: boek 7 titel 4 Burgerlijk Wetboek Algemene bepalingen art Woonruimte art Bedrijfsruimte art. 230a en Bedrijfsruimte kent 2 regimes Kantoren 7:230 Winkels & horeca 7:290 6

7 Huurovereenkomsten Kader voor vandaag: zelfstandige woonruimte Zorgorganisatie verhuurt rechtstreeks aan bewoner(s) in eigendom of onderverhuur Huurovereenkomsten Kamers en appartementen in verzorgings- of verpleeghuizen vallen niet onder de huurregels voor onzelfstandige woningen, omdat er geen sprake is van een huurcontract, maar van een zorgcontract inclusief verblijf. 7

8 Huurovereenkomsten Definitie zelfstandige woning Burgerlijk wetboek: de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (art. 7:234 BW). Ministerie van BZK: Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegang waarbij u keuken, douche en toilet niet hoeft te delen met andere bewoners van het pand ( Huurovereenkomsten Twee soorten overeenkomsten voor woningen Geliberaliseerd Niet-geliberaliseerd Vandaag bespreken we de nauwe regels die gelden voor de niet-geliberaliseerde woningen 8

9 Huurovereenkomsten Geliberaliseerde huurovereenkomsten Definitie in artikel 7:247 Burgerlijk Wetboek > liberalisatiegrens / huurtoeslaggrens Vanaf 1 januari 2012 > 664,66 Geen huurtoeslag Wetgeving beperkt van toepassing, wws en max. huurprijzen niet van toepassing Wat partijen met elkaar overeen komen ( ) Binnen zes maanden na ingangsdatum huurprijstoetsing mogelijk Geschillen via rechter Huurovereenkomsten Niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten Per 1 januari ,66 bij aanvang huurovereenkomst Woningwaarderingsstelsel (wws) Maximale huurprijzen Gereguleerde huurverhoging per woning Mogelijkheid tot huurtoeslag Wet- en regelgeving Geschillen via Huurcommissie 9

10 Huurovereenkomsten Geschillen Huurcommissie Wie Onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met de geschillen tussen huurder en verhuurder Onderdeel van BZK Voorzitter benoemd bij Koninklijk Besluit Wat Geschillen over onderhoud, huurprijs, servicekosten Wetgeving Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW), artikel 4 t/m 45 Huurovereenkomsten Model Raad Onroerende Zaken (ROZ) Format huurovereenkomst Format algemene bepalingen (1 standaard) Bijzondere bepalingen zelf op te stellen (complexspecifiek) Actueel Wettelijk kader is volledig verwerkt Gedragen door belangrijke vastgoedpartijen Zie Let op met het aanbieden van zowel huur als zorg! 10

11 Huurovereenkomsten Gekoppeld verhuren: Wonen met zorg of zorg met wonen? Aandachtspunten: - Huurbescherming van de huurder - Voorkómen huurbescherming doordat zorg overheerst - Het is niet óf zwart óf wit: elke situatie kan anders worden uitgelegd door de rechter. Huurovereenkomsten Huurbescherming van de huurder - Objectieve bepaling van maximale huur (WWS) - Vastgelegd servicekosten pakket - Jaarlijkse huurprijsstijging wordt door de overheid bepaald - Beperkt aantal opzeggingsgronden voor de verhuurder (met in achtneming van opzegtermijn tussen 3 en 6 maanden): Zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt; Tijdelijke verhuur met ontruimingsbeding; Dringend eigen gebruik; Weigeren van redelijk aanbod door huurder; Verwezenlijking bestemmingsplan; Belangenafweging bij hospita huur 11

12 Huurovereenkomsten Wanneer overheerst zorg? Doel ovk: zorg verlenen Doel organisatie: zorg verlenen Elementen die eraan bijdragen: De grootte van het servicepakket; De mate van vrijheid van bewoners om met een bepaalde (minimale) verzorging genoegen te nemen; De maaltijdvoorzieningen; Is de bewoner verplicht om van het verzorgingspakket gebruik te maken dan overheerst het zorgelement. Is deze verplichting er niet dan overheerst het huurelement; De verhouding tussen huurprijs en de kosten in verband met verzorging. Als de kosten van zorg groter zijn dan de kosten aan huur dan overheerst het zorgelement; De mate van (on)zelfstandigheid, bij begeleid wonen; Is behandeling verplicht of facultatief, bij (begeleid) wonen. Verplichte Samen begeleiding succesvol maakt dat zorg overheerst a. Toewijzingsbeleid b. Huurovereenkomsten c. Huurprijsbeleid d. Servicekosten e. Onderhoud f. ZAV g. Wet op overleg 12

13 Huurprijsbeleid 1. Geliberaliseerde huurprijs Huurprijs 681 Liberalisatiegrens / huurtoeslaggrens 2. Niet - geliberaliseerde huurprijs 0 Huurprijsbeleid Wettelijk systeem voor woningwaardering Uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte (UHW) Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) De kwaliteit van de huurwoning wordt in punten uitgedrukt Ook wel puntensysteem genoemd Geeft maximale huurprijsgrenzen aan 13

14 Huurprijsbeleid De kwaliteit van de woning wordt bepaald onder andere op basis van: Oppervlakten Voorzieningen Woonomgeving Hinderlijke situaties Serviceflattoeslag Schaarste gebied Huurprijsbeleid 14

15 Huurprijsbeleid Huurprijsbeleid Wijzigingen aan het puntensysteem: Energielabel is opgenomen in wws (i.p.v. verwarming en isolatie). Overgangsregime tot 1 januari Met als doel stimulatie energiebesparing in huurwoningen. Impliceert niet dat een slechte energieprestatie een gebrek is. Toekenning punten voor ligging in schaarste gebied Vanaf 1 oktober 2011, met als doel vergroting marktwerking en vergroting van de investeringsmogelijkheden in gebieden met gespannen woningmarkt Regeerakkoord: vereenvoudiging van de puntentelling 4,5% van de WOZ waarde? 15

16 Huurprijsbeleid Hoe gebruik je de puntentelling? Controle op je huidige huurprijzen Onderdeel van het bepalen van de huurprijs: a. Rendementsbenadering b. O.b.v. wet- en regelgeving (puntensysteem en maximaal redelijke huur) a. O.b.v. marktonderzoek (wat wil/kan de klant betalen) Huurprijsbeleid Het puntensysteem geeft dus niet de huur die u moet vragen voor uw appartement. Het is het wettelijk maximum. Conclusie Kostprijsdekkende huur = minimaal benodigd Markthuur = maximaal haalbaar Maximaal redelijke huur = wettelijk maximum 16

17 Huurprijsbeleid Wanneer krijgt de huurder huurtoeslag? Als er sprake is van een zelfstandige woning (eigen voordeur, keuken en toilet). Huisnummer? Huur < 664,66 (in 2012) Inkomen < Alleenstaande 65+: ,-- Meerpersoonshuishouden 65+: ,-- Vermogen Situatie Vermogen van de persoon mag niet hoger zijn dan 65 jaar of ouder en het inkomen is maximaal , ,-- 65 jaar of ouder en het inkomen is minimaal ,-- en maximaal Samen ,--. succesvol , jaar of ouder en uw inkomen is minimaal , ,-- Pauze? 17

18 a. Toewijzingsbeleid b. Huurovereenkomsten c. Onderhoud d. Huurprijsbeleid e. Servicekosten f. ZAV g. Wet op overleg Servicekosten Wetten: Burgerlijk Wetboek Besluit servicekosten Besluit kleine herstellingen Richtlijn: Servicekostenbeleid Huurcommissie 18

19 Servicekosten Burgerlijk Wetboek, boek 7 artikel 237 lid 3: de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten. Servicekosten Servicekosten o.g.v. Besluit Servicekosten: Warmtevoorzieningen Nutsvoorzieningen (gem.) Nutsvoorzieningen (indiv.) Roerende zaken Huisvuil Huismeester Flatwacht/buurtconciërge Signaallevering Elektronische apparatuur Verzekeringen Gemeenschappelijke ruimten Administratiekosten 19

20 Servicekosten Servicekosten o.g.v. Besluit Kleine herstellingen: Kleine herstellingen Glasschade Glazen wassen Schoonmaak algemene ruimten Tuinonderhoud Onderhoud installaties Ontstoppen leidingen en riolering Schoorsteenvegen/reinigen ventilatiekanalen Lampen vervangen Ongediertebestrijding Servicekosten Bij de berekening van de rekenhuur mag u voor de volgende servicekosten maximaal 12,- optellen per kostenpost: 1. Kosten voor de lift en elektriciteit in gemeenschappelijke ruimten. 2. Schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten. 3. Kosten voor een huismeester. 4. Kosten voor onderhoud van dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten. 20

21 Servicekosten Wettelijk kader zorgservicekosten Valt niet onder servicekostenbeleid Huurcommissie Geen wet- en regelgeving Alleen indien overeengekomen in de huurovereenkomst a. Toewijzingsbeleid b. Huurovereenkomsten c. Huurprijsbeleid d. Servicekosten e. Onderhoud f. ZAV g. Wet op overleg 21

22 Onderhoud Kleine herstellingen Artikel 7:217 BW De huurder is verplicht te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken. Artikel 7:240 BW Bij algemene maatregel van bestuur kunnen herstellingen worden aangewezen die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen die krachtens artikel 217 voor rekening van de huurder zijn. Van de krachtens het onderhavige artikel vastgestelde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Onderhoud Kleine herstellingen door de huurder, mits geen noemenswaardige kosten Wat zijn noemenswaardige kosten? 22

23 Onderhoud Voor zover deze voor huurder bereikbaar zijn? Vegen van o.a. ventilatiekanalen Ontstoppen van binnenriool Schoonhouden van vuilniscontainerruimte Raambewassing Schoonhouden van goten Onderhoud Onderhoudsverdeling Besluit kleine herstellingen geeft aanzet tot verdeling Verhuurder kan tegen vergoeding kleine herstellingen uitvoeren. Verhuurder kan als service huurderonderhoud deels voor eigen rekening nemen Advies: Onderhouds-ABC opstellen en verstrekken 23

24 a. Toewijzingsbeleid b. Huurovereenkomsten c. Onderhoud d. Huurprijsbeleid e. Servicekosten f. ZAV g. Wet op overleg ZAV zelf aangebrachte voorzieningen In de woonruimte Huurder schriftelijk aanvragen Verhuurder toestemmen tenzij: Verhuurbaarheid wordt geschaad Leidt tot waardedaling van het gehuurde Huurder niet verplicht voorziening bij vertrek ongedaan te maken 24

25 ZAV zelf aangebrachte voorzieningen Buiten de woonruimte Verhuurder hoeft geen toestemming te verlenen/mag het weigeren a. Toewijzingsbeleid b. Huurovereenkomsten c. Onderhoud d. Huurprijsbeleid e. Servicekosten f. ZAV g.wet op overleg 25

26 Wet op overleg Doel: Formuleert basisregels voor het overleg tussen verhuurder en huurders Van toepassing vanaf 25 woningen Welke rechten: Recht op informatie Recht op overleg Recht op advies 5. Verhuurorganisatie Is de bijdrage van het vastgoed aan de doelstelling van de organisatie benoemd? 26

27 5. Verhuurorganisatie Wat is van belang voor de wijze waarop het vastgoed georganiseerd wordt? - Visie op Thema Scheiden van Wonen en Zorg - Visie op VpB ontwikkelingen - Invloed van vastgoed op de balans - Omvang van de portefeuille Vragen? b.meusen@aag.nl LinkedIn-groep: SWZ 27