Leergang Verhuur. Marija Bjelobrk 31 mei 2016

Transcriptie

1 Leergang Verhuur Marija Bjelobrk 31 mei 2016

2 Dag 2 31 mei Vooraf Praktijkopdracht Blok 1 Juridische Basis Huurrecht Praktijkopdracht 2: Oefenen voor Examen & Zelfstudie

3 Programma Vandaag: Huurrecht Herhaling Dag 1 Gebrekenregeling Samengevat Onderhoud en Renovatie ZAV Huurprijs Servicekosten Huurverhoging

4 Herhaling 17 mei Besluit Kleine Herstellingen Uitleg

5 5 Acties bij ontstane gebreken Zelf uitvoeren (art. 7:206 lid 3 BW) Bouw- en woningtoezicht inschakelen Rechter: uitvoeren onderhoud Rechter: huurprijsvermindering Huurcie: huurprijsvermindering

6 Huurprijsverlaging bij rechter Aanwezigheid gebrek Substantiële vermindering huurgenot Rechter bepaalt mate verlaging Verlaging vanaf datum kennisgeving 6 maanden vervaltermijn Na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek of de gebreken kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Art. 7:207 jo. 257 lid 1 BW

7 Huurprijsverlaging bij huurcie. Schriftelijke kennisgeving / 6 weken Gebrekenlijst (Bijlage II bij BHW) Mate van huurprijsverlaging (art. 6 BHW) Verlaging 1 e van de maand volgend op schriftelijke kennisgeving 6 maanden vervaltermijn Art. 7:207 jo. 257 lid 2 BW - 16 UHW

8 Huurcommissie - Rechter Gebrekenlijst / verlagingspercentages Andere ingangs- en einddatum van verlaging Huurcommissie: Laagdrempelige procedure Beperkte kosten

9 Gebrek opgeheven? Weer reguliere huurprijs Let op: tijdens periode verlaagde huurprijs geen reguliere verhoging

10 Verplicht Onderhoud? Welk onderhoud is verplicht voor de huurder? Waarom is dit type onderhoud verplicht? Wat kun je doen als de huurder niet wil meewerken?

11 Asjemenou? Groot Onderhoud Reparatieverzoek Planmatig Onderhoud Niet planmatig Onderhoud Mjib Mjob Renovatie in bewoonde staat

12 Noodzakelijk onderhoud Woning niet betreden zonder toestemming. Huurder is tot meewerken verplicht als de voorgenomen werkzaamheden dringend zijn. Medewerking kan juridisch afgedwongen worden. Essentie Noodzakelijk:.(7:220 BW lid 1) Bijvoorbeeld: lekkages, onderhoud aan standleidingen en vervangen ondeugdelijke meterkast. Let op: Onderhoud dat prijstechnisch, in de toekomst, niet in verhouding staat tot inkoop en uitvoer nu Onderhoud: kan ook werkzaamheden behoeven die moeten voorkomen dat in de toekomst een gebrek ontstaat waarvoor de Verhuurder aansprakelijk is. Dringende werkzaamheden? Huurder heeft een gedoogplicht

13 Noodzakelijk onderhoud Vaak geen recht op huurverlaging of schadevergoeding Onderhoud en reparaties zijn nu eenmaal nodig: huurder moet dus gedogen Keukenblok, badkamer, nieuwe cv: kan dringend zijn Geen huurverhoging

14 Renovatie Artikel 7:220 lid 2 BW Onder renovatie wordt volgens de wet verstaan: zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Redelijk Voorstel Voorbeelden: Gashaard -> Cv Gaat gepaard met Huurverhoging

15 Renovatie: 70% akkoord Artikel 7:220 lid 3 BW: vermeldt de 70% regel. Als een renovatie 10 of meer woningen betreft die een bouwkundige eenheid vormen, wordt het voorstel uit lid 2 vermoedt redelijk te zijn als 70% van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder kan binnen 8 weken na de mededeling van de Verhuurder dat 70% van de bewoners akkoord is, een rechter verzoeken een redelijkheidtoetsing te doen. Wat is de term renovatie in de praktijk? 70% akkoord? Processuele betekenis Wanneer een onderhoudscontract?

16 Mag ik een dakkapel? Mag dat niet dan? Zwarte muren met paarse sterren? Ik verhuis. Ik wil de keuken uit 2012 inclusief inbouwapparatuur laten zitten. Geen probleem toch? Vindt u mijn bijkeuken niet fantastisch? Met wasmachine en afwasmachine aan en afvoer. Zelfgemaakt!

17 ZAV Huurder heeft klusrecht. Directe werking: Niet ten nadele van huurder afwijken Huurder is zelf verantwoordelijk voor onderhoud: NEEM OP IN ALGEMENE VOORWAARDEN! Verwijderen zonder noemenswaardige kosten? Dan mag een ZAV zonder toestemming Info over ZAV terug lezen:

18 ZAV: Ideale Wereld

19 ZAV Wanneer is ZAV een probleem? Bij overname nieuwe huurder Bij onderhoudsplicht Verhuurder Bij moeilijk ongedaan te maken ZAV s Bij slecht geïnstalleerde ZAV s Bij slecht gedocumenteerde ZAV s Bij lastige klanten Oefenen!

20 ZAV 7:215 Huurder heeft toestemming nodig: tenzij verwijdering mogelijk zonder noemenswaardige kosten Verplichte toestemming door verhuurder. Uitzondering: - verhuurbaarheid wordt geschaad - waardedaling gehuurde Termijn.?

21 ZAV 7:215 Geen toestemming? Lid 3 Huurder kan machtiging vorderen bij rechter; Rechter verleent machtiging als: Lid 4 - verhuurder toestemming had behoren te geven - noodzakelijk voor doelmatig gebruik, of - verhoging huurgenot én - geen zwaarwichtige bezwaren aan zijde verhuurder Afwijkend beleid mogelijk voor buitenzijde (lid 6)

22 ZAV Samengevat ZAV-aanvraag: Verhuurder moet toestemmen. Wat gebeurt er als je weigert om toestemming te geven? De huurder bij de rechter een vordering instellen. Behalve als de ZAV de verhuurbaarheid schaad of er sprake is van waardedaling. De rechter verleent machtiging tot ZAV als: o De verhuurder toestemming had moeten geven o De aanpassing noodzakelijk is voor doelmatig gebruik o Er sprake is van verhoging van het huurgenot o Er geen zwaarwegende bezwaren zijn aan de zijde van de verhuurder. Mag dat?

23 Oplevering ZAV 7:216 Wegbreekrecht (lid 1) Wegneemplicht? (lid 2) Vergoeding (lid 3) zover de verhuurder hierdoor ongerechtvaardigd verrijkt is Wijze van oplevering Overname?

24 ZAV Samengevat ZAV en Oplevering Vraag = Is het een geoorloofde verandering? Zav mag worden meegenomen Zav mag niet door volgende huurder worden overgenomen (in strijd met gebrekenregeling) tenzij dit uitdrukkelijk wordt vastgelegd. Bij een geoorloofde ZAV kan er sprake zijn van een vergoeding. Je mag beleidsmatig afwijken

25 Regels Huur(prijzen)recht Burgerlijk Wetboek Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) Overig: huurcommissie beleidsnotities

26 Huurprijs in de Praktijk Toetsing van Aanvangshuur Eenzijdige Wijziging Huurprijs Huurverhoging Servicekosten Gebrekenregeling

27 Waarom Huurprijsregels? 7:246: Uitgangspunt Huurprijs in vrijheid kan worden overeengekomen en gewijzigd Vrijheid tenzij.. Motief voor de regels: - voorkomen van huurprijsopdrijving - huurprijs in evenwicht met kwaliteit

28 Gereguleerde Segment Huurwoningen Sociale Huur Liberalisatiegrens 2016 < 710,68 Ontwikkeling regels sind 1971 Woningwaarderingsstelsel Puntensysteem Waarbrog voor huurders Geliberaliseerde deel Huurwoningen Vrije Sector > 710,68 Vrij gelaten ook in regels Geen punten Geen maximaal redelijk Geen maximum huurverhoging per jaar Vraag Aanbod

29 Gereguleerde Segment Huurwoningen Geliberaliseerde deel Huurwoningen Huurcommissie bij huurverhoging gebreken aanvangshuur servicekosten Huurcommissie alleen aanvangshuur Rechter bij Gebreken Rechter bij geschil Servicekosten Andere wijze van Huurverhogen

30 In beroep tegen huurcommissie? Eerst in Bezwaar Dan in Beroep Art. 7:262 BW Dagvaarding bij rechter Binnen vastgetselde termijn

31 Huurovk Geliberlaiseerd? Zelfstandige woonruimte Bij begin van de bewoning een huurprijs gold die boven de toen geldende liberalisatiesgrens lag. Op of na 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen. Op of na 1 juli 1989 toegevoegd is aan de woningvoorraad met een huurprijs boven de toen geldende liberaliseringsgrens. Gevolg liberalisering: buiten werking stellen deel dwingend rechtelijke bepalingen

32 Definities Huurprijzen Verschil tussen definities (artikel 7:237 BW): - prijs - huurprijs - kosten voor nutsvoorzieningen/servicekosten Dwingend recht

33 Toetsing aanvangshuurprijs Art. 7:249 BW jo. 11 UHW Op verzoek van huurder Tot 6 maanden na aanvang ovk Zelfstandige woonruimte, kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats Huurcommissie doet uitspraak over edelijke huurprijs? Aanwezigheid gebreken die er waren bij aanvang wordt meegenomen Toets Belastingdienst bij Huurtoeslag

34 WWS Waardering kwaliteit woonruimte 145+ punten? Dan liberalisatiegrens voorbij Bijlage I bij BHW Verschil: zelfst./onzelfst. wr./woonwagens en standplaatsen Diverse aspecten: opp., verwarming, energieprestatie, etc. WOZ-waarde van invloed. Schaarstepunten vervallen

35 Servicekosten Opsomming in Besluit servicekosten Beleid servicekosten huurcommissie 7: 237 lid 3: In deze afdeling wordt verstaan onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.

36 Wat zijn servicekosten? Kosten voor dienstverlening die verband houden met het gebruik van het gehuurde pand, Bijvoorbeeld: Het schoonhouden van (gemeenschappelijke) ruimten Het verstrekken van gas, water en / of elektra (als huurder daar al niet zelf voor betaald). Huismeestersvoorziening Afspraak in Huurovereenkomst. Servicekosten worden overeengekomen in de huurovk 7:259 lid 1

37 Werkwijze Servicekosten Verhuurder int voorschot Huurder betaald geschat voorschot 1x per jaar: afrekenen sk

38 Afrekening Servicekosten Verstrekken overzicht: art. 7:259 lid 2 BW binnen 6 mnd. na afloop kalenderjaar vermelding wijze van berekening ook na beëindiging huurovk. desgewenst inzage in boeken en bescheiden verstrekken

39 Let op bij Afrekenen! Kalenderjaar: een uitgesplitst overzicht binnen zes maanden na het kalenderjaar worden verstrekt. 12 aaneengesloten maanden: het overzicht dat van het kalenderjaar waarin de betreffende periode van twaalf maanden (boekjaar) is geëindigd (art. 7:259 lid 2 BW).

40 Servicekosten niet in Huurcontract? Dan ontbreekt overeenstemming (art. 7:260 BW/18 UHW) Bij Huurcommissie om uitspraak vragen om vaststelling hoogte servicekosten Verhoging voorschot? (art. 7:261 lid 1 BW/19 UHW) Uitbreiding? 70% akkoord (art. 7:261 lid 2 BW/19 UHW) Zelfstudie

41 Warmtewet Warmtewet: vanaf 1 januari 2014 Doel: leveringszekerheid en bescherming hoge tarieven Van toepassing op levering via een warmtenet aan huurders (max. 100 kw) Collectieve warmtelevering Wees bekend: aparte regels Problemen bij Blokverwarming

42 Wat staat er in de Warmtewet? Er is een maximumprijs voor de levering van warmte. De warmteleverancier mag niet meer dan deze maximumprijs bij u in rekening brengen. Dat in uw contract moet staan in welke gevallen u mag worden afgesloten van warmte. Dat u recht hebt op compensatie bij een ernstige storing. Hoe uw warmteverbruik moet worden gemeten. Dat u een klacht voor kunt leggen aan een geschillencommissie.

43 Wonen en Zorg: kan dat? Levering zorgpakket: - als apart onderdeel - afzonderlijke overeenkomst zorg en huur Wel service Geen servicekostenpost in de zin der wet Geen toets hoogte bij huurcommissie Uitsluitend toetsing door rechter

44 Huurtoeslagtermen Liberalisatiegrens Kwaliteitskortingsgrens Eerste Aftoppingsgrens Tweede Aftoppingsgrens Zelfstudie

45 Huurverhoging 3x Jaarlijkse huurverhoging Na verbetering/ renovatie Inhaalhuurverhoging (art. 7:250 lid 3 BW: zelfstudie)

46 Jaarlijkse Huurverhoging art. 7:250 en 251 BW Periodieke aanpassing met oog op inflatie Eenmaal per 12 maanden (zowel sociaal als geliberaliseerde huur) Voorstel huurverhoging minimaal 2 maanden voor ingangsdatum van de huurverhoging Minister bepaalt maximum Sociale Huurwoningen

47 1x per 12 maanden 3 uitzonderingen: Uitzondering 1: huurverhoging in 1e jaar huurcontract Uitzondering 2: vorige huurverhoging meer dan 12 maanden geleden Renovatie en Huurverhoging

48 Vormvereisten Voorstel Vormvereisten (art. 7:252 BW): geldende huurprijs percentage/bedrag van verhoging voorgestelde huurprijs ingangsdatum periode waarbinnen en wijze van bezwaar mogelijk consequentie uitblijven bezwaar Gevolgen van niet-nakomen

49 Huurder en Reactie Huurverhoging Akkoord Bezwaar Reageert niet

50 Bezwaar Huurverhoging Huishoudinkomen (art. 7:253 lid 1 BW) - opvragen 2 e verklaring Inkomensdaling (art. 7:252a lid 6 BW) - t-1 - bewijslast Groep gehandicapten/chronisch zieken (art. 7:252a lid 6 BW/art. 10 Uitvoeringsregeling HW)

51 Geen reactie Artikel 7:253 lid 2 BW Geen betaling/geen bezwaar Aangetekend rappel (tenzij lid 5) Huurder binnen 4mnd. naar huurcie. Geen actie: wet stelt huurder akkoord (lid 3)

52 Vrije Sector & Huurverhoging 2 manieren om de huur te verhogen Indexering Nieuw Aanbod Zelfstudie

53 In welke gevallen kan de huurder vragen om huurprijsverlaging? Huur te hoog o.g.v. WWS (art. 7:254 BW) Inkomensdaling na i.a.h. (art. 7:252b BW) - hoogte verlaging? (art. 14 UHW) - max. 2 verhogingen Tijdelijke verlaging wegens gebreken (art. 7:207 jo. 257 BW)

54 Veranderingen huurrecht Wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt Tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte zijn mogelijk. Maximaal 2 Jaar voor zelfstandige woonruimte & 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte Huurovereenkomst eindigt automatisch Dus geen opzegging nodig en geen rechter die de reden voor de beëindiging toetst. Huurder moet herinnerd worden aan de einddatum. Schriftelijk niet eerder dan 3 maanden niet later dan 1 maand voor de einddatum Geen herinnering? Dan wordt de tijdelijke huurovereenkomst automatisch omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

55 Bijzondere positie voor toegelaten instellingen (corporaties) Wijziging Woningwet zorgt ervoor dat de ti beperkt wordt Alleen tijdelijke huurovereenkomsten in door de minister aangewezen gevallen. Bijvoorbeeld: Huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of een ander land werken of studeren, huurders die in verband met de renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken, huurders in de noodopvang, huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kanshuurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten.

56 Praktijkopdracht 1