Een nieuw verdienmodel zorgvastgoed?!

Transcriptie

1 Een nieuw verdienmodel zorgvastgoed?! René Middelkoop, directeur en senior adviseur All-inclusive pension als alternatief voor het verzorgingshuis

2 Programma Wie is de klant, wat kan deze betalen? (huurtool) Optimale prijs voor de All-inclusive vanuit het huishoudboekje van een AOW er. All-inclusive pension als alternatief voor het verzorgingshuis

3 Demonstratie huurtool. En wat kan uw klant betalen?

4 Wat is de optimale prijs die gevraagd kan worden voor het all-inclusive product? AOW AOW ,=

5 Verhuren: bedragen/toeslagen etc. 1. Verhuur ik zelfstandige of onzelfstandige woonruimte? Zelfstandige woonruimte: minimaal eigen toilet, opgang, en keuken De Wht is van toepassing. Sinds 1 juli 2013 wooneenheden in zorggebouwen in Basisregistratie Adressen en gebouwen (BAG) en opgenomen in Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) Verhuurderheffing is van toepassing. Onzelfstandige woonruimte: er is sprake van gedeelde voorzieningen (keuken, toilet, opgang). Verhuurder dient een aanwijzing aan te vragen bij het Min.v.Fin. (i.v.m. Huurtoeslag.) Verhuurdersheffing is NIET van toepassing

6 Verhuren: bedragen/toeslagen etc. 2. Hoe bepaal ik het juiste (ver)huurbedrag? Het WoningWaarderingStelsel (WWS) bepaalt een maximaal toelaatbare huur.» de oppervlakte van de woning;» het aantal door c.v. verwarmde vertrekken;» het energielabel of de verwarmingswijze en warmte-isolatie;» keukenuitrusting;» sanitaire voorzieningen;» grootte van balkon/tuin/terras;» het soort woning (eengezinswoning of etagewoning);» gehandicaptenvoorzieningen;» woonomgeving;» hinderlijke situaties;» schaarste.

7 Verhuren: bedragen/toeslagen etc. 3. Hoe bepaal ik het juiste (ver)huurbedrag? De berekende maximale huur is bindend voor het niveau onder de sociale huurgrens ( 2014: 699,48). Daarboven een richtprijs.

8 Verhuren: bedragen/toeslagen etc. 4. Toeslag WWS voor serviceflats van 35%. Criteria? Een noodoproepinstallatie in de woning; Maaltijden die door de verhuurder verstrekt worden; Levering van eenvoudige medische of paramedische zorg door de verhuurder (indien nodig); Gebruik van recreatieruimten en logeerkamers met bijbehorende diensten.

9 Verhuren: bedragen/toeslagen etc. 5. Subsidiabele servicekosten: Schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten Energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten Huismeesterkosten Kosten voor dienst en recreatieruimten Per dienst maximaal 12,- bij de huur optellen (maximaal 48,-)

10 Hoe ziet het inkomen en uitgavenpatroon van de 2 gevraagde voorbeelden eruit?

11 Welke huurprijs kan max. gevraagd worden en welke ruimte biedt huurtoeslag daarin?

12 Welke huurprijs kan max. gevraagd worden en welke ruimte biedt huurtoeslag daarin?

13 Welke prijs kan dan gevraagd worden voor servicekosten en diensten? In de meest gunstige situatie bij een zorgstudio van 24 m2 Max. budget 738,- Zak- kleedgeld 150,- Te besteden 588,- sub. Servicekosten 48,- Totaal 636,- Incl. huur ( 470,-) 1.106,-

14 Welke prijs kan dan gevraagd worden voor servicekosten en diensten? Bij een zorgstudio van 36 m2 Max. budget 693,- Zak- kleedgeld 150,- Te besteden 543,- sub. Servicekosten 48,- Totaal 591,- Incl. huur ( 560,-) 1.151,-

15 Welke prijs kan dan gevraagd worden voor servicekosten en diensten? Bij een zorgsappartement van 46 m2 Max. budget 648,- Zak- kleedgeld 150,- Te besteden 498,- sub. Servicekosten 48,- Totaal 546,- Incl. huur( 634,-) 1,180,-

16 Slotbeschouwing conclusie Indien het verzorgingshuis wordt herbestemd tot een betaalbare All-inclusive pensionvoorziening voor de lagere inkomens, kan de volgende conclusie worden getrokken: De betaalbaarheid van de All-inclusive bij uitsluitend AOW is beperkt, maar kan verbeterd worden door maximaal gebruik te maken van huurtoeslag. Bewoners met uitsluitend AOW, maar met een eigen vermogen van meer dan ,- hebben geen recht op huurtoeslag en betalen in vergelijkbare situatie het bedrag aan huurtoeslag uit eigen vermogen. De optimale prijs voor de All-inclusive, ligt voor de bewoner met uitsluitend AOW tussen de 1.100,- en 1.180,- Hoe kleiner het zorgappartement/studio, des te groter het budget voor pensiondiensten.

17 Slotbeschouwing aanbevelingen Met beperkte bouwkundige aanpassingen kunnen bestaande verzorgingshuizen, getransformeerd worden tot All-inclusive pensionvoorziening. Afgestemd op beoogde doelgroep/marktsegment. Algemene ruimten zo veel mogelijk verbouwen tot zorgstudio/zorgappartement of herbestemmen als commerciële ruimten. Reorganisatie van zorgorganisatie, afgestemd op betaalbaarheid / koopkracht van bewoner. Meer mantelzorg binnen de muren, biedt daarbij mogelijkheden. Extra diensten en service door middel van het zgn cafetariamodel Creëer draagvlak (intern en extern) door middel van goede marketing en communicatie.

18 Tot slot De toenemende differentiatie onder senioren vraagt om een differentiatie van het product. Dit product strekt zich uit van het gebouw tot het gehele woon- en leefdomein (omgeving, voorzieningen, sociale structuur, ). Kennis van de behoeften van de consument is onontbeerlijk om de proposities te ontwikkelen, die goed aansluiten bij de consument.

19 Praktische aandachtspunten SWZ: Verhuren: de praktijk. WWS punten Serviceflattoeslag Zelfstandig/onzelfstandig Wet BAG, huisnummering Bestemmingsplan Leegstandswet? WOZ object? College Saneringen Ruimten zorginfrastructuur: toedeling intra/extramuraal Inventarisatie leveringen en diensten Vergoeding levering services en diensten Fiscaliteiten Te vragen huur/ invullen huurtool Benodigde, kosten dekkende huur bepalen Huurcontract Toewijzingsbeleid Zorg en services contract Koppeling wonen zorg contract Warmtewet Huurders organisatie (>25 woningen) Administratie Klantcontact/voorlichting/intakegesprek Cliëntenraad Verhuurdersheffing

20