De zorgorganisatie als woningverhuurder?!

Transcriptie

1 De zorgorganisatie als woningverhuurder?! en de kracht van de huurder! ACTIZ 25 oktober 2012, Nieuwegein Carolien Vermaas, directeur Vastgoed

2 Een globale verkenning 1. Waarom sta ík hier? 2. Welke kaders krijgt u mee te maken? 3. Welke aanpak kunt u volgen? 4. Welke witte vlekken zijn er nog? Doel om u te behoeden voor alle risico s als woningverhuurder Doel = bewustwording en om u betere vragen te laten stellen aan adviseurs of corporaties! 2

3 1. Waarom sta ík hier? Laurens zowel zorgorganisatie (30 locaties en ca 1800 bedden) als inhouse corporatie Laurens Wonen (1700 vhe) Ik kom uit de corporatiewereld want zorgorganisaties worden deels corporaties? Van mijn collega s diverse cursussen krijg aangeboden tav het verhuren van woningen -> Ik kan beter zelf les geven Maar ook nog niet DE oplossing voorhanden Dus EENOOG in het land der BLINDEN Dus ik hoor graag als er beren op de weg lopen die ik nog niet heb gezien!

4 2.1 Starten met (ver)huren Zelfstandig of onzelfstandige woonruimte? Zelfstandig = eigen voordeur, badkamer, keuken Zelfstandig = huurtoeslag Onzelfstandig = mogelijk huurtoeslag (toestemming belastingdienst) Puntenstelsel (woningwaarderingstelsel) Verschil zelfstandige woonruimte en kamers Energiezuinigheid Schaarste gebieden Alleen onder huurtoeslaggrens, ofwel < 664,66 35% serviceflat toeslag (alarm, eenvoudige medische zorg, maaltijd, recreatieruimte, logeerruimte)

5 2.2 Jaarlijkse huurverhoging De huur mag door de huurverhoging niet hoger worden dan de maximale huurprijs. Het percentage van de huurverhoging mag niet hoger zijn dan het wettelijke percentage. Bij een all-in prijs (kale huurprijs niet bekend) geen huurverhoging. Termijn: 1x per 12 maanden, veelal per 1 juli Vormvereisten: huurverhogingsvoorstel de oude en de nieuwe kale huurprijs; het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verhoogd; de datum waarop de huurverhoging ingaat; hoe u bezwaar kunt maken tegen de huurverhoging.

6 2.3 Leveren van rustig woongenot 26 juli 2012

7 2.4 Overlegwet (WOHV) Bent u straks een verhuurder van meer dan 25 woningen? Verbeterde overlegwet geeft huurders meer invloed Bewonerscommissies hebben wettelijke rechten Bv overleggen iz sloop, renovatie of verkoop Recht op informatie Verhuurder vergoedt alle kosten tav uitvoering van deze taken

8 2.5 Huurbescherming Sloop of verplichte verhuizing (ook tijdelijk ivm renovatie): per hoofdhuurder van een zelfstandige woonruimte per hoofdhuurder van een onzelfstandige woonruimte

9 2.6 Dood breekt geen huur! De dood van de huurder of verhuurder leidt niet tot het einde van de huurovereenkomst De erfgenamen kunnen gedurende max. zes maanden na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst opzeggen met een opzegtermijn van één maand Geen financiële vastgoedderving, maar vooral gederfde zorgomzet!

10 2. Kaders = wettelijk huurrecht Starten met verhuren Starten met huren Jaarlijkse huurverhoging: %, termijnen en vorm Afrekenen servicekosten: uitleg, termijn en vorm Huurcommissie Leveren van rustig woongenot Overlegwet (25 woningen of meer): huurderscommissie Huurbescherming bij sloop of verhuizen Opzeggen en overlijden = max 6 maanden leegstand! ZAV (zelf aangebrachte voorzieningen)

11 3. Aanpak Vastgoedstrategie bepalen: Woon/zorgconcepten Locaties Vorm (huur/eigendom) Huurbeleid Vastgoedtactiek bepalen: Samenwerking met andere partijen (corporaties) Grote huurcontracten opzeggen/aanpassen 1 kamers omzetten naar 2 kamers

12 4. Witte vlekken Woningtoewijzing: via corporatienet? Of toeleiding via wachtlijsten? Inkomenstoets? NEE? Gemeentelijke huisvestingsverordening Bestemmingsplan wijzigingen Verhuurderheffing? < 10 eenheden WOZ niet Vennootschapsbelasting voor zorgorganisatie? Samenwonende ouderen, met en zonder zorg?

13 Dus keuzes maken! Binnen de kaders! Strategisch: Afstoten? (her)ontwikkelen? (her)bestemmen Tactisch: Samenwerkingsverbanden Wie doet wat? Operationeel: huurcontracten sluiten, huuradministratie, huurincasso Servicekosten afrekenen, overleg huurderscommissies

14 Dank en alle wijsheid als woningverhuurder!

15 Meer beren: Maar ga vooral in gesprek met lokale corporatie(s)