IVVU Kennisbijeenkomst Afspraken Corporatie (eigenaar) en Zorgorganisatie (huurder)

Transcriptie

1 1 IVVU Kennisbijeenkomst Afspraken Corporatie (eigenaar) en Zorgorganisatie (huurder) 26 maart 2014 Tanja de Groot VBTM Advocaten

2 Inhoud van de presentatie 2 Waarom nieuw voorbeeld-huurovereenkomst? Wat is de status van mijn huidige contract? Het huurregime: overige bedrijfsruimte en huurrecht. Welk(e) contract(en) voor woonzorgcomplex? Scheiden Wonen Zorg en rechtstreekse verhuur aan cliënt (art. 3.4). Onderhuur (art. 7). Koppeling huurcontract en zorgverlening (art. 3.6). Gewijzigd: Legionella & Demarcatie. Wijziging in regelgeving en overheidsbeleid (artt. 15 en 18).

3 Voorbeeld huurovereenkomst KCWZ 3 Vorige voorbeeld huurovereenkomst Aangepast naar aanleiding van veranderingen zorgregelgeving (scheiden wonen zorg) Meeste artikelen zijn regulier huurrecht: niet aangepast. Huurovereenkomst is onderhandeling huurder en verhuurder. Huurregime = overige bedrijfsruimte (230a) maar kan ook Huurregime overige bedrijfsruimte (230a) maar kan ook woonruimte zijn.

4 4 Huurrechtelijk regime Huurovereenkomst woon-zorgcomplex: gebruikelijk huurovereenkomst bedrijfsruimte Verhuur door zorginstelling (deels) overeenkomsten: zorg en verblijf (deels) verhuur als zelfstandige woonruimte (al dan niet na ombouw) Consequenties: beëindiging hoofdhuur Positie huurders/bewoners zorg en verblijf

5 Status huidige huurcontract 5 Bepaalde tijd: in beginsel gehele periode uitdienen. Onbepaalde tijd: opzegging mogelijk met inachtneming opzegtermijn in contract. Onvoorziene omstandigheden: openbreken contract? Redelijkheid id en billijkheid. id

6 Jurisprudentie 6 Verhuur woon-zorgcomplex. Lopende overeenkomst in 98 aangepast: huur eindigt op 31 mei Wanneer huurder van overheidswege deze termijn niet kan nakomen is vervroegde opzegging mogelijk, wanneer ovk. naar beider tevredenheid kan worden afgewikkeld. 2008: huurder wil (deels) herbestemming. Verhuurder niet akkoord. Huurder zegt op per 1 januari 2011.

7 Aangepaste artikelen 7 Bedoelingen van partijen: considerans. Benoemen van veranderingen: andere vergoedingen, scheiden wonen en zorg. Keuzes nog niet duidelijk: flexibiliteit. it

8 Aangepaste artikelen 8 Artikel 3.4.: Indien scheiden van wonen en zorg: overleggen wie huurovereenkomst afsluit met de cliënt. Indien in dat geval huurder voortaan zelf als (onder)verhuurder jegens de cliënt gaat optreden, zal dit geen gevolgen hebben voor de duur en de bestemming van deze huurovereenkomst. Indien verhuurder voortaan zelf rechtstreeks als verhuurder optreedt, zal de huurovereenkomst uitsluitend voor die betreffende eenheden worden beëindigd met ingang van dezelfde datum als verhuurder de huurovereenkomst met de cliënt van huurder aangaat.

9 Aangepaste artikelen 9 Artikel 3.6. Koppelbeding: Binnen de wettelijke mogelijkheden zal verhuurder, indien zij zelf huurovereenkomsten met cliënten afsluit in het kader van scheiden van wonen en zorg, in deze huurovereenkomsten afspraken maken die het recht van huurder om aan deze onderhuurders zorgdiensten te verlenen, waarborgt.

10 Aangepaste artikelen 10 Atik Artikel l7o Onderhuur. Mogelijk zonder toestemming, mits passend binnen doelgroep, bestemming en overheidsvoorschriften (inkomenstoets: regeling DAEB!). Wel meldplicht vooraf. Onderhuurovereenkomst conform bepalingen huurovereenkomst (geen langere duur). Bij onderverhuur aan cliënten: geen zorgafspraken opnemen j o de e uu aa c ë e gee o ga sp a e op e e in huurovereenkomst met cliënt.

11 Schema bij onderhuur 11 Woningcorporatie (hoofdverhuurder) huurovereenkomst A Zorgorganisatie g (huurder) onderhuurovereenkomst B Huurder woonruimte (onderhuurder)

12 Schema bij onderhuur (2) 12 Woningcorporatie Zorgorganisatie huurovereenkomst A Huurder woonruimte huurovereenkomst B (alleen bij zelfstandige woonruimte) Opzeggingsgrond voor de verhuurder

13 Aangepaste artikelen 13 Artikel 6.5.: demarcatielijst (bijlage): wie regelt de brandveiligheid? Artikel 10.6: verantwoordelijkheden regelen ten aanzien van legionella (bijlage). Artikel 18: onvoorziene omstandigheden als gevolg van regelgeving of overheidsingrepen die kunnen leiden tot wijziging van overeenkomst.

14 Tot slot 14 Voorbeeld overeenkomst. Partijen overleggen over specifieke wensen of omstandigheden al naar gelang situatie.