DE WET BREYNE. FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat Antwerpen T F E W

Transcriptie

1 DE WET BREYNE FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat Antwerpen T F E inf@frumadvcaten.be W 1

2 DE WET BREYNE Wettelijke grndslag: De Wningbuwwet van 9 juli 1971 De Wijzigingswet van 3 mei 1993 De Wet beschermt de kandidaat-buwer f de kandidaat-kper van een te buwen f in aanbuw zijnde wning tegen de pname van nrechtmatige bedingen in de cntracten en tegen het risic van inslvabiliteit van de medecntractant Grtendeels van dwingend recht Zij garandeert de tekmstige eigenaar.m.: Een vlledige en crrecte infrmatieverstrekking Een verplichte zekerheidsstelling dr de buwprfessineel Een vraf vastgestelde ttaalprijs Transparante uitveringstermijnen Verplichte dubbele plevering Adequate sanctieregeling 2

3 Tepassingsgebied De Wet is van tepassing zdra 3 vrwaarden gezamenlijk zijn vervuld: Overeenkmst waarbij de aannemer, prmtr f verkper zich erte verbindt een gebuw te buwen, te laten buwen f te verschaffen ; Opzettelijk ruim mschreven tepassingsgebied teneinde alle mgelijke situaties m.b.t. tt de buw van een wning (wning f appartement) f de verkp van een te buwen f in aanbuw zijnde wning te mvatten: De verbintenis tt buwen f laten buwen kan de vrm aannemen van een verkp p plan f van een aanneming sleutel-p-de-deur, maar k van een algemene aannemingsvereenkmst vr een wning. Onder de verbintenis een gebuw te verschaffen verstaat men alle srten vereenkmsten waarbij de buwprfessineel zich, znder zich in te laten met de verwerking van de materialen f met het sluiten van vereenkmsten vr de materiële verwezenlijking, erte verbindt een geheel van peraties uit te veren die ndzakelijk zijn m de buw tt een ged einde te brengen. 3

4 Tepassingsgebied Het gebuw is bestemd vr huisvesting f vr gemengd gebruik De bestemming met hfdzakelijk, dch niet uitsluitend, bewning zijn. Gemengd gebruik is tegestaan p vrwaarde dat het vr bewning bestemde gedeelte minstens evenwaardig is met het vr berepsdeleinden bestemde gedeelte. De kper f pdrachtgever is verplicht één f meerdere strtingen te den vóór de vltiing van het gebuw. 4

5 Tepassingsgebied Vallen niet nder de wet: De gewne verkp van een afgewerkt huis De verkp van een nafgewerkt huis znder dat de verkper zich erte verbindt het af te werken Verbuwingswerken: Sinds de Wijzigingswet van 1993 is het tepassingsgebied uitgebreid tt de vereenkmsten vr de verkp van een bestaande wning waarbij de verkper zich erte verbindt grte verbuwings- f uitbreidingswerken uit te veren. Hierte is vereist dat: De ttale prijs van deze werken meer dan 80% van de kpprijs van de wning uitmaakt en hger ligt dan ,00 Én de kper verplicht is vóór de vltiing van de werken één f meer strtingen te den. 5

6 Verplichte principes De dr de Wet gebden bescherming is dwingend zdat er niet bij vereenkmst kan wrden van afgeweken. Sanctie van nietigheid van hetzij de vereenkmst, hetzij van de afwijkende bepaling. Afwijkingen die verplichtingen van de buwprfessineel verzwaren, en derhalve de bescherming uitbreiden, zijn wél tegelaten. Mits inachtneming van de specifieke regels van de Wet Breyne blijven de vereenkmsten vr het verige geregeld dr de bepalingen van het Burgerlijk Wetbek inzake kp en aanneming. De verplichte tepassing van de specifieke regels verhindert dat prmtren aan hun aansprakelijkheid zuden trachten te ntsnappen dr het cntract te kwalificeren als een lastgeving zdat zij als tussenpersn geen persnlijke verbintenissen pnemen inzake de eigendmsverdracht en/f de uit te veren buwwerken. 6

7 Verplichte principes Tienjarige aansprakelijkheid (art & 2270 B.W.) Ok van tepassing p de prmtr en de verkper. De Wet bepaalt uitdrukkelijk dat deze aansprakelijkheid tevens geldt ten aanzien van de peenvlgende eigenaars van het huis f appartement met dien verstande dat de rechtsvrdering enkel tegen de rsprnkelijke verkper kan wrden ingesteld. Het vertrekpunt van de 10-jarige aansprakelijkheid wrdt vastgesteld met ingang van de datum van de aanvaarding van het buwwerk (definitieve plevering). Elk beding dat strijdig is met dit principe wrdt als ngeschreven beschuwd. 7

8 Verplichte principes Betaling De aannemer, verkper f prmtr mag geen enkele betaling eisen (f aanvaarden) vraleer de vereenkmst is geslten. Vr het verige gelden vlgende bepalingen: Bij het sluiten van de vereenkmst mag een vrscht f handgeld van maximaal 5% van de ttale prijs wrden gevraagd. In geval van verkp van een buwgrnd f een aandeel daarin, mag de prijs ervan slechts gevraagd wrden bij het verlijden van de authentieke akte vr de ntaris, en dit rekening hudend met het (eventueel) betaalde vrscht. Het sald van de prijs van de werken is slechts peisbaar in gedeelten die nit hger mgen zijn dan de prijs van de reeds uitgeverde werken. Wanneer een belfte van vereenkmst niet wrdt gevlgd dr het sluiten ervan, kan de cntractuele vergeding ten laste van de kper f pdrachtgever niet hger zijn dan 5% van de ttale prijs. Sancties: Elk beding dat strijdig is met deze principes, wrdt als ngeschreven beschuwd. Wie rechtstreeks f nrechtstreeks de bepalingen van de wet vertreedt dr vrtijdige betalingen te eisen f te aanvaarden riskeert bvendien te wrden gestraft met een gevangenisstraf en/f geldbete. 8

9 Verplichte principes Prijsherziening Prijsherziening is slechts mgelijk indien dit cntractueel werd vrzien. De herziening dient daarenbven te beantwrden aan vlgende vrwaarden: Enkel de prijs van het gebuw, f in vrkmend geval, van de verbuwings- f uitbreidingwerken, is vr herziening vatbaar; Deze prijs is ten hgste vr 80% vatbaar vr herziening; De herziening kan enkel gebeuren in functie van de schmmeling van de lnen en de sciale lasten enerzijds en de schmmelingen van de prijzen der materialen, grndstffen f prducten die in de buwnijverheid wrden gebruikt anderzijds; De herziening wegens schmmelingen van de lnen en de sciale lasten mag ten hgste betrekking hebben p 50% van de prijs van het gebuw Sanctie: Elk strijdig beding wrdt al ngeschreven beschuwd. 9

10 Verplichte principes Eigendms- en risic verdracht De rechten van de verkper p de grnd en p de bestaande pstallen gaan dadelijk ver p de kper terwijl de eigendmsverdracht van de te buwen pstallen gebeurt naarmate de buwmaterialen wrden verwerkt; Het risic wrdt daarentegen slechts vergedragen p het genblik van de vrlpige plevering van de werken Financiële waarbrg Om zijn verplichtingen te waarbrgen dient de aannemer, verkper f prmtr een zekerheid te stellen t.a.v. zijn medecntractant Sanctie: De erkende aannemer is verplicht een brgtcht te stellen van 5% van de prijs van het gebuw en met hiervan, binnen de dertig dagen na ndertekening van de vereenkmst, een dr de depsit- en cnsignatiekas ndertekend bewijs vrleggen. De niet erkende aannemer is verplicht een vltiingswaarbrg te stellen, waarbij een financiële instelling zich er t.a.v. de kper f pdrachtgever als hfdelijke brg te verbindt de ndige smmen te betalen vr de vltiing van het huis f het gebuw waarvan het appartement deel uitmaakt. Het ntbreken van de financiële waarbrg kan leiden tt de nietigheid van de vereenkmst. Wanneer de kper f pdrachtgever de nietigheid wil inrepen, dan met hij dit den vóór het verlijden van de authentieke akte, f vóór de vrlpige plevering wanneer het een aannemingsvereenkmst betreft. 10

11 Verplichte principes Opleveringen De Wet Breyne vrziet in een verplichte plevering in 2 fasen: de vrlpige en de eindplevering (k definitieve plevering genemd) met een tussentijd van minstens één jaar Bij appartementsgebuwen mag de eindplevering van de privatieve gedeelten niet plaatsvinden vóór deze van de gemeenschappelijke gedeelten Verzekeren van de nrmale bewnbaarheid In principe dient zwel de vrlpige als definitieve plevering bewezen te wrden dr een schriftelijke en p tegenspraak pgemaakte akte. Uitznderingen: De bewning f ingebruikname van het gebuw geldt, behudens tegenbewijs, als vermeden dat de kper f pdrachtgever stilzwijgend de vrlpige plevering aanvaardt. De kper f pdrachtgever wrdt vermed de werken, al naar gelang het geval, vrlpig f definitief te aanvaarden, indien hij een schriftelijk verzek van de aannemer f de verkper m p een bepaalde datum tt de plevering ver te gaan znder gevlg heeft gelaten én daarenbven heeft nagelaten m binnen de 15 dagen nadat hij daarte dr de aannemer f verkper bij deurwaardersexplt werd aangemaand, p de daarin gestelde datum, vr de plevering te verschijnen. Dit geldt niet vr de plevering van de gemeenschappelijke gedeelten 11

12 Het cntract Vlledige en crrecte infrmatieverstrekking Aantal verplichte vermeldingen teneinde de kandidaat-verwerver te te laten met kennis van zaken verbintenissen aan te gaan (artikel 7 Wningbuwwet): De vermelding van de identiteit van de eigenaar van de grnd en van de bestaande pstallen; De vermelding van fwel de uitgiftedatum en de vrwaarden van de buwvergunning f dat de vereenkmst wrdt aangegaan nder de pschrtende vrwaarde van de tekenning van een buwvergunning; In het laatste geval met de aanvrager van de vergunning zich er in de vereenkmst te verbinden m zijn medecntractant, binnen de maand na ntvangst van de kennisgeving van de buwvergunning, in het bezit stellen van een vr eensluidend verklaard afschrift van deze vergunning en van de vrwaarden ervan. De vermelding f de kper f pdrachtgever de vereenkmst al dan niet afhankelijk maakt van de pschrtende vrwaarden van het bekmen van een financiering; In bevestigend geval meten tevens het minimumbedrag en de dr de klant gewenste vrwaarden (bv. rentevet en lptijd van de financiering) wrden vermeld. De pschrtende vrwaarde met ndzakelijkerwijze vervuld zijn binnen een termijn van drie maanden vanaf de ndertekening van de vereenkmst, zniet zal de vereenkmst geen uitwerking kunnen krijgen. Bij verhindering van de realisatie van de vrwaarden dr nalatigheid zal de medecntractant de ntbinding van de vereenkmst met schadevergeding kunnen vragen. 12

13 Het cntract Verplichte vermeldingen: De nauwkeurige beschrijving van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten die het vrwerp uitmaken van de vereenkmst; Een bijlage met de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken; Deze dcumenten meten ndertekend zijn dr een architect en meten uitdrukkelijk vermelden p welke wijze en met welke materialen de werken zullen wrden uitgeverd en, eventueel, nder welke vrwaarden van deze specificaties kan wrden afgeweken. Bij een appartement dient daarenbven een afschrift van de in authentieke vrm pgemaakte basisakte en van het reglement van medeëigendm wrden bijgevegd. De vermelding van de ttale prijs van het huis f appartement, de betalingswijze en (desgevallend) de mgelijkheid van prijsherziening; De prijs met alle werken mvatten die ndig zijn vr de nrmale bewnbaarheid. 13

14 Het cntract Verplichte vermeldingen: De vermelding van het bestaan van de gewestelijke verheidstegemetkmingen inzake huisvesting en het meedelen van de basisvrwaarden ervan als bijlage aan de vereenkmst; De vermelding van de aanvangsdatum der werken, de uitverings- f leveringstermijn en de schadevergeding wegens vertraging in de uitvering f levering; De schadevergeding wegens vertraging met minstens vereenstemmen met een nrmale huurprijs van het afgewerkte ged. Een bepaling ver de wijze waarp de plevering zal gebeuren; De uitdrukkelijke vermelding, in een afznderlijk lid en in andere en vette lettertekens, van de mgelijkheid vr de kper f pdrachtgever m de nietigheid van de vereenkmst f van een met de wet strijdig beding in te repen in geval van nietnakming van de bepalingen van de artikel 7 (verplichte vermeldingen) en 12 (financiële waarbrg) van de wet. De tekst van deze artikelen met integraal in de vereenkmst wrden pgenmen. De erkenning van de partijen dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de bvenvermelde gegevens en stukken. 14

15 Het cntract Sanctie bij niet vermelding: Het ntbreken van de verplichte vermeldingen f bijlagen wrdt gesanctineerd met de nietigheid van de vereenkmst f van het strijdig beding. De nietigheid met dr de kper f pdrachtgever wrden ingerepen vóór het verlijden van de authentieke akte f, wanneer het een aannemingsvereenkmst betreft, vóór de vrlpige plevering. Cntrlepdracht ntaris bij kpvereenkmsten: Indien een authentieke akte wrdt verleden dient deze te vermelden dat de bepalingen van de artikelen 7 en 12 werden nageleefd. Wanneer de ntaris vaststelt dat de vereenkmst de vrschriften van de betreffende artikelen niet naleeft met hij weigeren de akte te verlijden. 15

16 Meer weten? UYTTERHOEVEN, K., De Wet Breyne, in X., Onrerend ged in de praktijk Deel II, Mechelen, Kluwer, 2015, 45 p. CARETTE, N., Handbek Wet Breyne, Antwerpen, Intersentia, 2015, 556 p. Infrmatiebrchure Cnfederatie Buw 16

17 Cntact Frum Advcaten: Altijd bereikbaar. FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat Antwerpen T F E inf@frumadvcaten.be W FORUM ADVOCATEN 03/ inf@frumadvcaten.be 17