Jaarverslag jaarverslag 2015

Transcriptie

1 Jaarverslag jaarverslag 2015

2

3 3 jaarverslag 2015

4 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Studentenhuisvesting in Wageningen/Ede 1 Ruimte om te kiezen 1.1. Idealis, missie en visie Wij bieden jou de ruimte om prettig en betaalbaar te wonen als je studeert of promoveert in Wageningen of Ede. Dit is onze missie. In 2014 stond het maken van plannen centraal. Er is een visie opgesteld die de basis was voor ons nieuwe ondernemingsplan en strategisch voorraadbeleid kenmerkte zich door veranderingen; deze waren nodig om alle vastgestelde ambities voor de komende jaren te kunnen realiseren. In dit jaarverslag een overzicht van hoe Idealis het afgelopen jaar invulling heeft gegeven aan de missie en visie en de daaruit voortgekomen plannen en beleid. Onze speerpunten voor 2015 waren: de start van de exploitatie van de complexen Bellostraat, Javastraat en Nudestraat; de ontwikkeling van een nieuw toewijzingssysteem; de implementatie van een nieuwe organisatiestructuur De omgeving waarin we werken We werken in een steeds veranderende omgeving, waarbij het tempo van die veranderingen steeds hoger komt te liggen. De overheid heeft de afgelopen jaren een behoorlijke stempel gedrukt op de sociale woningmarkt. Wet- en regelgeving, zoals in het afgelopen jaar de nieuwe Woningwet en de Governancecode, beleid zoals de invoering van het leenstelsel en het zwaarder en scherper toezicht. En dan hebben we het alleen nog maar over De corporaties moeten terug naar hun kerntaak; het huisvesten van die groep mensen die sociale huisvesting nodig heeft. De basis voor een in alle opzichten goed functionerend Idealis wordt gelegd door professioneel bestuur en adequaat intern toezicht door de Raad van Commissarissen. Aan kwaliteit en transparantie worden steeds hogere eisen gesteld. In de nieuwe Governancecode Woningcorporaties wordt terecht ook meer aandacht geschonken aan de organisatiecultuur en gedrag dat passend is voor transparante en integere organisaties. De nieuwe Governancecode is uitvoerig aan de orde gekomen in alle RvC-vergaderingen en heeft geleid tot een door bestuur en RvC gezamenlijk opgesteld toetsingskader en een concrete aktielijst. In dit jaarverslag wordt zowel door bestuur als RvC verslag gedaan van de wijze waarop invulling is gegeven aan good governance. Per 1 juli 2015 zijn de nieuwe Woningwet 2015, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV) en de bijbehorende ministeriële regeling van kracht geworden. Deze nieuwe wetgeving heeft grote gevolgen voor corporaties, voor Idealis gelden deze consequenties in mindere mate. Veel aspecten uit de nieuwe wet waren al van toepassing of werden al als zodanig uitgevoerd. Zo zijn vrijwel alle activiteiten DAEB (Diensten van Algemeen en Economisch Belang). Dit, in combinatie met de omzet behorend bij deze activiteiten, maakt dat Idealis naar alle waarschijnlijkheid onder het verlicht regime valt. Dit betekent dat er bijvoorbeeld geen administratieve of juridische scheiding hoeft te worden doorgevoerd. Daarnaast wordt de woonruimte al passend toegewezen als gevolg van de lage inkomens van de studenten. Ook in het onderwijs zijn veel ontwikkelingen. Studeren wordt steeds flexibeler door de digitale mogelijkheden. De keuzes die Wageningen University hieromtrent maakt kunnen grote consequenties hebben voor de vraag naar studentenwoningen. Een werkgroep binnen de Universiteit werkt momenteel aan het opstellen van een strategie. Het aantal studenten kan jaarlijks behoorlijk fluctueren. In Wageningen groeien de studentenaantallen inmiddels al een aantal jaren door de prestaties van Wageningen University. In studiejaar 2015/2016 groeiden de studentenaantallen wederom. 4% meer eerstejaars zijn in september met hun studie gestart waarmee het totaal aantal eerstejaars studenten bedraagt. De Christelijke Hogeschool in Ede liet een daling zien van 15,6%. 850 CHE-studenten zijn aan hun studie begonnen was het jaar waarin de basisbeurs is afgeschaft voor studenten die starten met een studie of MScvervolgstudie. De verwachting was dat deze overheidsmaatregel behoorlijke gevolgen zou hebben voor de vraag naar studentenkamers; landelijk werd een afname van 20% genoemd. jaarverslag

5 In Wageningen werd in de prognoses rekening gehouden met een daling van de vraag van 10%. Reden hiervoor was het feit dat studenten in Wageningen afkomstig zijn uit heel Nederland. De praktijk leert dat er bij Idealis geen daling zichtbaar was bij het aantal inschrijvingen van kamerzoekenden die een universitaire studie gingen volgen. Wageningen University, gemeente Wageningen en Idealis maken jaarlijks een update van de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting, telkens voor de komende vijf studiejaren. In 2015 werd deze monitor in december bestuurlijk vastgesteld. De groei van de vraag naar studentenhuisvesting kan de komende twee tot drie jaar worden opgevangen door de in 2015 gerealiseerde nieuwbouwcomplexen van Idealis (circa 350 eenheden) en de tijdelijke eenheden van Computechnion (circa 100 eenheden) in combinatie met het in aanbouw zijnde Campus Plaza (circa 440 eenheden). Zo blijft de vraag naar en het aanbod van kamers in evenwicht. De verwachting is dat er de komende jaren een klein overschot aan studentenhuisvesting zal zijn. Om mee te kunnen bewegen en actief in te kunnen spelen op de veranderende omgeving blijven we voortdurend op diverse manieren in gesprek met onze huurders. In de allereerste plaats met de SFO, de officiële vertegenwoordiging van al onze huurders. Zij zijn het afgelopen jaar nauw betrokken bij diverse onderwerpen waaronder het huurbeleid en het aanbod voor internet/tv/wifi. Hun visie, ideeën en wensen zijn meegenomen in de diverse plannen. Naast de reguliere enquêtes zijn nog diverse specifieke onderzoeken uitgevoerd; onderwerpen als de bereikbaarheid van Idealis voor wat betreft openingstijden, de dienstverlening, woonwensen van PhD ers en woonwensen van aanstaande BSc-ers na afschaffing van de basisbeurs. Tevens zijn alle bewoners geënquêteerd over het internetaanbod. Om ook verdere ontwikkelingen m.b.t. studentenhuisvesting in Wageningen te volgen wordt regelmatig overleg gevoerd met andere aanbieders van (grootschaligere) wooncomplexen; Socius en DUWO. Voorheen was Idealis de enige (grote) aanbieder in Wageningen, maar ook de vastgoedmarkt is aan verandering onderhevig. Kortom, door voortdurend met alle belanghebbenden; waaronder in de eerste plaats onze huurders, de onderwijsinstellingen, de gemeenten, de collega corporaties, de brancheorganisatie etc., op een goede, constructieve, doch ook kritische wijze in gesprek te zijn en te blijven, is onze overtuiging dat we op de juiste momenten in kunnen spelen en mee kunnen bewegen in die veranderende omgeving. Nu en in de toekomst Onze maatschappelijke prestaties Idealis is als sociale huisvester verantwoordelijk voor prettige en betaalbare huisvesting voor studenten en PhD ers in Wageningen en Ede. Idealis onderscheidt zich van veel andere aanbieders op een aantal aspecten zoals de lagere huurprijzen, het sociale beheer, de (fysieke) leefomgeving en de hoge veiligheidsen onderhoudsnormen. Gematigd huurprijsbeleid De woningwaardering van een kamer of woning wordt bepaald door een maximaal aantal huurpunten wat wordt toegekend op basis van o.a. het aantal m 2 en verschillende voorzieningen. In het huurbeleid hebben we er voor gekozen om niet voor alle complexen de maximale prijs te vragen die hoort bij het aantal toegekende punten, maar een percentage daarvan. In 2015 was dat percentage voor sociale huurwoningen gemiddeld 88,75%. Dat betekent dat er een huurbedrag van niet is doorberekend aan studenten, wat conform het woningwaarderingstelstel wel aan huur in rekening had mogen worden gebracht. Ook is, bijvoorbeeld bij de eerste verhuur van zelfstandige eenheden aan de Bellostraat en de Javastraat, de keuze gemaakt om huurders jonger dan 23 jaar tijdelijke huurkorting te geven, zodat de huurder huurtoeslag kan aanvragen. Andere verhuurders vragen vrijwel altijd huurprijzen op basis van 100% woningwaarderingspunten (100% maximaal redelijk), zodat het prijsniveau van Idealis aanmerkelijk lager ligt. Veiligheid en leefbaarheid Ondanks lagere huurprijzen is de kwaliteit en de veiligheid van onze kamers en complexen van een hoog niveau. Huurders beoordelen de geboden kwaliteit in klantwaarderingsonderzoeken als goed. We hechten zeer veel waarde aan de veiligheid en leefbaarheid voor alle studenten in onze wooneenheden. Een invulling hiervan is de keuze om te werken met beheerders in de studentencomplexen. Zij zijn verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van en het toezicht op de complexen en zijn het eerste aanspreekpunt voor vragen en opmerkingen. Dit betreft naast praktische zaken ook aspecten als overlast, burenruzie of een (ernstige) persoonlijke problematiek. 5 jaarverslag 2015

6 Daarbij wordt een inschatting gemaakt van de situatie; als het noodzakelijk is dat er wordt opgeschaald, wordt de sociaal beheerder van Idealis erbij betrokken. Deze heeft een netwerk en contacten met onder meer de gemeente, hulpverlenende instanties, politie e.d. om de veiligheid en leefbaarheid voor alle bewoners in de complexen op een hoog niveau te houden. De kosten die hiermee in totaal gemoeid zijn voor Idealis bedragen Naast de sociale aspecten van leefbaarheid is geïnvesteerd in de fysieke leefomgeving van de studenten. In 2015 is ruim uitgegeven aan onder meer (uitbreiding en aanpassingen van) fietsenstallingen, terreininrichting, groenvoorzieningen en preventieve ongediertebestrijding. Kortom, een bedrag van zo n (lagere huurprijzen, deel van de kosten van het beheer en de investeringen in de fysieke leefomgeving) is door Idealis als sociale huisvester in 2015 maatschappelijk geïnvesteerd. Maatschappelijke taak op lange termijn Vanzelfsprekend richten we ons niet alleen op het in de eerstkomende jaren prettige en betaalbare huisvesting bieden aan studenten en PhD ers. We houden ook de continuïteit op langere termijn voor ogen. Ook in de verdere toekomst willen we immers een financieel gezonde en solide studentenhuisvester zijn. Daarbij gaat het om het ook op lange termijn kunnen bieden van voldoende, goede, en voor studenten betaalbare woonruimte! Uit zowel de begroting 2016 als de dpi 2015, waarin het geactualiseerde strategisch voorraadbeleid is verwerkt, blijkt dat de goede financiële positie van Idealis gewaarborgd is. Dit werd in 2015 bevestigd in zowel de Toezichtsbrief 2015 als de Oordeelsbrief 2014 van de Autoriteit Woningcorporaties. Het WSW heeft in 2015 de kwalitatieve beoordeling van Idealis uitgevoerd op basis van hun 24-vragen systematiek (business risk). Deze beoordeling heeft geen opmerkingen opgeleverd. Idealis voldoet daarnaast ruimschoots aan de ratio s die het WSW hanteert met betrekking tot de financiële positie (financial risk) Bestuursverklaring De interne risicobeheersing en controle zijn naar mijn mening adequaat, effectief en passend bij de omvang van de organisatie van Idealis. De jaarrekening 2015 is vastgesteld op 21 april 2016 door het bestuur. Alle uitgaven over het boekjaar 2015 zijn uitsluitend gedaan in het belang en ten dienste van de volkshuisvesting. In het verslagjaar hebben zich, evenals in voorgaande jaren, geen transacties met een tegenstrijdig belang voorgedaan. Wageningen, 21 april 2016 Sylvie Deenen directeur/bestuurder jaarverslag

7 De vraag en ons antwoord 2 Gevarieerd en voldoende aanbod 2.1. Evenwicht vraag & aanbod Monitor vraag en aanbod studentenhuisvesting Wageningen University, gemeente Wageningen en Idealis maken jaarlijks een update van de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting, telkens voor de komende vijf studiejaren. In oktober 2015 heeft Wageningen University nieuwe studentenprognoses vastgesteld. De prognoses bestonden uit 6 verschillende scenario s. Het scenario dat het meest waarschijnlijk wordt geacht gaat uit van zowel een groei van de VWO-instroom als van de instroom van studenten met een buitenlands diploma. Op grond van dit scenario is een actuele prognose van de huisvestingsvraag berekend, die heeft geresulteerd in een update van de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting voor de komende vijf studiejaren. Conclusie van de notitie is dat vanaf studiejaar 2017/2018 en met name in 2019/2020 mogelijk een oplopend tekort ontstaat. Dit wordt niet alleen veroorzaakt door de groei van het aantal studenten, maar mede door het vervallen van tijdelijke eenheden. Verlenging van tijdelijke eenheden en toevoeging van voldoende permanente eenheden is dan ook gewenst. Daarnaast wordt de zoektocht naar nieuwe locaties, evenals onderzoek naar de haalbaarheid daarvan, voortgezet. Wageningen University, gemeente Wageningen en Idealis hebben de notitie in december 2015 gezamenlijk vastgesteld. Leenstelsel en huisvestingsvraag BSc-studenten In samenwerking met Wageningen University is in juni 2015 een enquête uitgezet onder degenen die zich bij Wageningen University hebben aangemeld voor het volgen van een BSc-studie met ingang van september. Doel van de enquête was met name het beter zicht krijgen op de huisvestingsplannen van de a.s. BSc-ers, die in studiejaar 2015/2016 voor het eerst te maken zouden krijgen met het leenstelsel. In augustus zijn de resultaten van de enquête geanalyseerd. Bijna 600 respondenten (83% van het totaal) bleken van plan om naar Wageningen te verhuizen, waarvan 77% al wilde verhuizen voor aanvang van de studie in september, 6% uiterlijk in december en nog eens ruim 9% in elk geval nog in het eerste studiejaar. Hieruit bleek dat er geen aanleiding is om te veronderstellen dat WU-studenten langer thuis blijven wonen als gevolg van de invoering van het leenstelsel. De landelijke herkomst en relatief lange reistijd van de meeste WU-studenten speelt hierbij een belangrijke rol; ruim 85% van degenen die naar Wageningen willen verhuizen geeft de reistijd als verhuisreden. Jaarlijkse update strategisch voorraadbeleid In de RvC-vergadering van september is de actualisatie van het strategisch voorraadbeleid besproken. De in 2014 geformuleerde uitgangspunten van het strategisch voorraadbeleid blijven van kracht, m.u.v. de realisatie van eenheden t/m Mogelijke tekorten worden nu pas met name in 2019/2020 verwacht. Onderzoek naar de haalbaarheid van nieuwe locaties blijft de komende jaren dan ook belangrijk. Landelijke monitor studentenhuisvesting Jaarlijks maakt onderzoeksbureau ABF Research de landelijke Monitor Studentenhuisvesting in opdracht van Kences en BZK. Daarbij wordt o.a. een prognose gemaakt van de vraag naar studentenhuisvesting in ruim 35 steden. De prognose maakt gebruik van de Referentieraming van OCW, gegevens van de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO) en een jaarlijkse enquête onder studenten over hun woonsituatie en woonwensen. ABF onderscheidt een Trend-scenario en een SV-scenario waarin het studievoorschot (SV) leidt tot een percentage uitwonende studenten dat gemiddeld 4% lager is dan in het Trend-scenario. ABF ziet het trendscenario als bovengrens en het SV-scenario als ondergrens. In onderstaande tabel wordt de ABF-prognose samengevat. ABF, Apollo-prognose / /2023 Trend-scenario SV-scenario Wageningen Studenten totaal Uitwonend binnen studiestad Uitwonend binnen studiestad (%) 63,4% 63,8% 58,9% Ede Studenten totaal Uitwonend binnen studiestad Uitwonend binnen studiestad (%) 30,6% 27,3% 22,8% 7 jaarverslag 2015

8 Volgens de ABF-prognose groeit in Wageningen de huisvestingsvraag naar verwachting nog aanmerkelijk t/m 2022/2023, met een bandbreedte van +540 tot eenheden. In Ede wordt een afname verwacht met een bandbreedte van 170 tot 320 eenheden. ABF berekent een trendmatige toename van het aantal uitwonende HBO-studenten in Wageningen met Daarbij is echter geen rekening gehouden met het vanaf studiejaar 2015/2016 vervallen van locatie Wageningen van Van Hall Larenstein. Anders dan ABF gaan wij er vanuit dat het leenstelsel geen effect heeft op de huisvestingsvraag van WUstudenten, vanwege de, al eerder genoemde, veelal unieke studies en landelijke herkomst van studenten. Voor wat betreft de vraag naar studentenhuisvesting van CHE-studenten in Ede geeft de bandbreedte tussen Trend- en SV-scenario daarentegen wel een bruikbare indicatie Tijdige huisvesting nieuwe studenten Inschrijvingen eerstejaars studiejaar 2015/2016 Onderwijsinstelling Peildatum Verschil kamerzoekende 1e jaars abs. % Wageningen Universiteit ,5% Christelijke Hogeschool Ede ,0% Stoas Wageningen/Vilentum Hogeschool ,7% Andere opleidingen Wageningen/Ede ,7% Totaal ,7% Het aantal inschrijvingen van kamerzoekende eerstejaars is ten opzichte van 2014 met bijna 10% gegroeid. Bij kamerzoekenden die Wageningen University als onderwijsinstelling opgeven is er een stijging van 15,5%. Er zijn in vergelijking met vorig jaar 288 meer inschrijvingen van WU-studenten. Bij de gewogen BSc-vooraanmeldingen van Wageningen University voor studiejaar 2015/2016 is er in vergelijking met vorig jaar een groei van 9,4%. Als daarbij de in Breda gevestigde opleiding Tourism (die immers niet leidt tot een huisvestingsvraag in Wageningen) buiten beschouwing wordt gelaten, dan is de groei ten opzichte van vorig jaar 10,9%. Dit percentage is dus lager dan de 15,5% groei van het aantal ingeschreven WU-kamerzoekenden. Een van de oorzaken is dat de WU-cijfers uitsluitend VWO-instroom betreft, terwijl een aantal kamerzoekende WU-eerstejaars overstapt vanuit een andere studie (circa 22% van de kamerzoekende WU-eerstejaars is 21 jaar of ouder) en een MSc-studie gaat volgen. Bij de CHE-kamerzoekenden is de daling ten opzichte van 2014, 14%. Bij de CHE zelf zijn 852 voltijd eerstejaars ingestroomd (peildatum 1 oktober), vorig jaar waren dat er Er is dus sprake van een daling van het aantal voltijd eerstejaars studenten met 15,6% ten opzichte van vorig jaar. Van Hall Larenstein is niet meer in de tabel opgenomen vanwege de verhuizing naar Velp vanaf studiejaar 2015/2016. Instroom in het eerste studiejaar, ook in 2015 al voor 1 mei gerealiseerd We streven naar een redelijk evenwicht tussen vraag en aanbod. Een deel van de eerstejaars heeft al in de maanden juni t/m september een kamer betrokken. De overige eerstejaars die een kamer willen, worden daarna geleidelijk gehuisvest in vanaf september vrijkomende kamers. Hierbij wordt huisvesting van de laatste eerstejaars student voor 1 mei als streefdatum gehanteerd. Daarmee accepteert Idealis dus ook leegstand van kamers in mei en juni en ziet zij de leegstand in die periode als bijdrage aan de instroom van de volgende generatie eerstejaars. Als een kamer echter al in april tenminste 14 dagen leegstaat en bovendien vervolgens ook de hele maand mei dan beschouwen we dit als structureel overschot. In april/mei 2015 was er een structureel overschot van circa 200 kamers: 75 reguliere kamers en 125 inventariskamers. Onder inventariskamers worden de circa kamers verstaan die door Wageningen University toegewezen worden aan buitenlandse studenten. Deze kamers zijn gesitueerd in de sterflats en de Haarweg. Deze kamers zijn voorzien van basisinventaris zoals bed, bureau, gordijnen e.d. Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat in studiejaar 2014/2015 de tijdige instroom van 1 e jaars al in april 2015 werd voltooid. Instroom 1 e jaars 2015/2016 nader toegelicht A.s. eerstejaars kunnen zich inschrijven als kamerzoekende vanaf 1 januari van het kalenderjaar waarin zij rond september gaan beginnen met hun studie. Van de 1 e jaars (zowel Nederlandse als buitenlandse studenten) die in september 2015 begonnen zijn met hun studie zijn er in 2015 huurder van Idealis geworden (in 2014: 922 en in 2013: 1.021). Van deze huurders zijn er student van Wageningen University, waarvan er 940 in Wageningen gehuisvest en 121 in Ede. jaarverslag

9 Daarnaast zijn er 42 eerstejaars studenten van de CHE gehuisvest, allen in Ede. Tot slot zijn er nog 22 studenten die bij een andere onderwijsinstelling studeren, 18 wonen in Wageningen en 4 in Ede. In de volgende grafiek wordt de feitelijke instroom van 1 e jaars per maand weergegeven. Instroom 1e jaars 2015/ Jan Feb Mrt Apr Mei Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Gemiddelde inschrijfduur In januari start het aantal inschrijvingen van a.s. 1 e jaars, in die maand is het aantal aanmeldingen erg groot: in 2015 waren dat er ruim 950. De inschrijfduur tot de ingangsdatum van het huurcontract bedroeg in 2015, voor kamers met gedeelde voorzieningen, gemiddeld 8,9 maanden. In de praktijk had een deel van de eerstejaars, die zich begin januari hadden ingeschreven, al bij aanvang van de studie in september een kamer. Algemene verhuurinformatie 2015 Idealis verhuurt in totaal eenheden. Dit betreft vrijwel uitsluitend wooneenheden (m.u.v. 14 parkeerplaatsen en 4 bedrijfsruimtes). De wooneenheden worden bewoond door circa studenten (incl. afgestudeerden en studiestakers), circa 165 PhD ers en ruim 70 huurders van de senioren- en vrije sector-woningen. Mutatiegraad De mutatiegraad wordt bepaald door het aantal verhuringen van bestaande wooneenheden uit te drukken in een percentage van het totaal aantal wooneenheden, exclusief nieuw gebouwde of aangekochte wooneenheden. Onder wooneenheden worden reguliere kamers, inventariskamers en woningen verstaan. Mutatiegraad Alle wooneenheden Nieuwe verhuringen Mutatiegraad 49,3% 44,3% 45,7% Reguliere wooneenheden Nieuwe verhuringen Mutatiegraad regulier 36,7% 30,7% 34,0% Inventariskamers Nieuwe verhuringen Mutatiegraad inventariskamers 89,7% 88,0% 77,7% De totale mutatiegraad (49,3%) is hoger dan vorig jaar (44,3%). Dit wordt vooral verklaard door het aantal nieuwe verhuringen van bestaande eenheden die vrijkwamen doordat vertrekkende huurders verhuisden naar nieuwbouw (zie hieronder). Evenals vorig jaar is de mutatiegraad van de inventariskamers bijzonder hoog (89,7%), in vergelijking met die van de andere wooneenheden (36,7%). 9 jaarverslag 2015

10 Verhuringen in toegevoegde wooneenheden in 2015 Naast het opnieuw verhuren van bestaande wooneenheden werden in 2015 ook 338 nieuwe wooneenheden toegevoegd aan het woningbezit. Een aanzienlijk deel van de eerste bewoners van deze eenheden was al huurder van Idealis: Complex Aantal huurders Waarvan doorverhuizer Bellostraat (65,7%) Javastraat (41,3%) Nudestraat (40,7%) Totaal (52,0%) Verhuizingen binnen Idealis In totaal zijn er in nieuwe huurders verhuisd binnen Idealis-woonruimte, waarvan 148 (29%) binnen hetzelfde complex. De meeste verhuizingen binnen het complex vonden plaats op de Bornsesteeg (60), de Haarweg (27) en de Dijkgraaf (27). Bij de verhuizingen naar andere complexen vertrok men het vaakst uit Bornsesteeg (133), Haarweg (104) en Hoefweg (51) en ging men het vaakst wonen op Bellostraat (98), Bornsesteeg (71) en Javastraat (67). Onderverhuur In 2015 werden 553 onderhuurcontracten afgesloten en 555 beëindigd. Op peildatum 31 december 2015 waren er 197 lopende onderhuurcontracten. Aantal reacties op aanbod Er zijn in kamers geadverteerd (veel meer dan in 2014: 1.745, maar ongeveer gelijk aan die van 2013: 2.064) met gemiddeld 14,9 reacties per advertentie (in 2014: 15,6 en in 2013: 11,2). Ten opzichte van de twee voorgaande jaren neemt 2015 een middenpositie in Gemiddeld aantal reacties per advertentie studenteneenheden Jan Feb Mrt Apr Mei Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec jaarverslag

11 Leegstand De leegstandsgraad is de verhouding tussen het totaal aantal verhuurbare dagen van de eenheden en het aantal dagen dat de eenheid niet verhuurd was. Er is een groot verschil in de leegstandsgraad van de reguliere studentenkamers (1,1%) en van de inventariskamers (11,6%). Behalve in Wageningen worden er door Idealis ook 518 studenteneenheden verhuurd in Ede, in appartementen die eigendom zijn van Woonstede. In 2015 bedroeg de leegstandsgraad in deze eenheden 5,6% (in 2014: 7,1%). In onderstaande twee grafieken (met elk hun eigen %-schaal) wordt het maandelijks verloop van de leegstand cumulatief weergegeven voor resp. studenteneenheden zonder en met basis-inventaris. Leegstand inventariskamers 2015 % cumulatief per maand ,0% 12,5% 10,0% 7,5% 5,0% 2,5% 0,0% jan feb mrt apr mei jun jul aug sept okt nov dec De leegstand in reguliere kamers neemt in 2015 relatief het sterkst toe in de maanden april en mei, toen was de instroom van de Nederlandse eerstejaars reeds voltooid. Leegstand reguliere studenteneenheden 2015 cumulatief % per maand 1,50% ,25% 1,00% 0,75% 0,50% 0,25% 0,00% jan feb mrt apr mei jun jul aug sept okt nov dec De leegstand in inventariskamers neemt in 2015 het sterkst toe in de maanden mei t/m juli. De dan vrijkomende kamers worden pas weer verhuurd aan nieuwe buitenlandse MSc-studenten die veelal in augustus en september in Wageningen komen wonen. 11 jaarverslag 2015

12 2.3. Bouwen studentenkamers Nieuwe complexen In 2015 heeft Idealis in totaal bijna 350 wooneenheden toegevoegd aan het bezit. De toevoeging betreft drie complexen die hieronder kort worden beschreven. Bellostraat De Bellostraat bestaat zowel uit 16 grondgebonden woningen als een appartementengebouw. Het ligt in het middengebied van de stad, precies tussen het centrum van de stad en de Campus, beide op zo n 5 minuten fietsafstand. De 16 woningen bestaan elk uit 5 kamers met gedeelde voorzieningen en het appartementengebouw telt 6 woonlagen met in totaal 69 zelfstandige eenheden. De oplevering vond plaats op 31 maart Voor de woningen was de vraag veel groter dan het aanbod: ruim 50 bewonersgroepen hadden zich gemeld. De zelfstandige eenheden zijn geadverteerd via de website. Omdat de subsidiabele huurprijs hoger is dan 403 is huurtoeslag in principe alleen mogelijk vanaf 23 jaar. Bij de eerste verhuur is een deel van de kamers met een tijdelijke leeftijdskorting aangeboden, zodat deze woonruimte ook voor jongere studenten bereikbaar was. Javastraat Dit appartementengebouw ligt op een zeer markant kruispunt, grenzend aan de zuidoost-entree van het centrum van de stad, aan de statige Lawickse Allee, de doorgaande weg van Renkum naar Rhenen. De Javastraat bestaat uit 162 wooneenheden: een appartementengebouw met 116 zelfstandige eenheden, 11 studio s en 5 2-kamerappartementen en aansluitend nog 4 woningen met elk 6 kamers met gedeelde voorzieningen. Alle eenheden zijn opgeleverd en verhuurd per 1 september. Ook voor dit complex geldt dat bij de eerste verhuur de mogelijkheid van een tijdelijke leeftijdskorting is geboden aan studenten jonger dan 23 jaar. Nudestraat Het karakteristieke pand aan de Nudestraat is een voormalig kantoor van Rijkswaterstaat Oorspronkelijk bestond dit gemeentelijk monument uit 3 woonhuizen, maar Rijkswaterstaat heeft ze binnenin verbonden tot één kantoor. Het pand is gesitueerd net iets ten westen van het stadscentrum. Op 1 november is de Nudestraat opgeleverd en met ingang van die datum ook direct verhuurd aan MSc- en PhD ers. Het gebouw bestaat uit 3 afdelingen en heeft in totaal 27 kamers met gedeelde voorzieningen. De kamers variëren van 12 tot 28 m2 en de woonlasten van 275 tot 437. Toekomstige nieuwbouwplannen Naast de oplevering van de bovengenoemde complexen is in 2015 ook onderzoek verricht naar de mogelijke haalbaarheid en verdere planontwikkeling voor verschillende locaties in Wageningen. De belangrijkste locaties betreffen Diedenoort, Kirpestein, Costerweg 65 en Costerweg 5. De planvoorbereiding is het verst gevorderd voor de locaties Kirpestein (128 eenheden) en Diedenoort (178 eenheden). jaarverslag

13 2.4. Aanbod afgestemd op woonwensen De door ABF ontwikkelde landelijke monitor studentenhuisvesting geeft niet alleen informatie over de kwantitatieve vraag, maar ook over de woonwensen van studenten. De ABF-enquête werd in april 2015 ingevuld door bijna studenten die in Wageningen studeren en 800 in Ede. Wat opvalt is dat de meeste studenten niet meer van plan zijn om nog te verhuizen binnen de studententijd (in april 2015 was de instroom van 1 e jaars 2014/2015 in Wageningen en Ede voltooid) en dat de woonwensen sterk gedifferentieerd zijn. Van de studenten met een voorkeur voor een kamer willen de meesten (circa 70%) graag voorzieningen, zoals woonkamer/keuken, delen met andere studenten. Daarnaast wil een kleiner deel van de studenten (circa 30%) juist wel beschikken over eigen keuken, douche en toilet. De meeste studenten die een keuken willen delen geven de voorkeur aan 4 tot 6 personen. Ook de maximale woonlasten die studenten willen betalen (na aftrek van eventuele huurtoeslag) zijn gedifferentieerd. De meeste studenten geven de voorkeur aan woonruimte met woonlasten die niet meer dan 300 tot 350 bedragen. Inzicht in de woonwensen krijgen we, naast de woonwensenenquête, ook uit onze klantenwaarderingsenquêtes. Daarbij gaat het niet alleen om de scores, maar ook om de aanvullende opmerkingen en verbetersuggesties van de respondenten Gevarieerd en flexibeler aanbod Veranderingen in vraag en aanbod kunnen zich in korte tijd voordoen, terwijl bijvoorbeeld besluiten over nieuwbouw en exploitatie vaak betrekking hebben op een periode van circa 50 jaar. Flexibel vastgoed is dan erg belangrijk. Door regelmatig nieuwe complexen toe te voegen wordt de vernieuwing van ons vastgoed voortgezet. Wanneer een complex het einde van de levensduur heeft bereikt en/of de studentenaantallen stagneren of teruglopen, kan een complex zonder grote (financiële) gevolgen uit de markt worden gehaald. Door regelmatig nieuwe complexen aan de markt toe te voegen die bijdragen aan meer differentiatie en flexibiliteit blijft het vastgoed (en daarmee Idealis) gezond en blijft deze goed aansluiten bij de actuele woonwensen van studenten. De nieuwbouw aan de Bellostraat en Javastraat zijn goede voorbeelden van meer variatie en flexibiliteit. De kamergewijs verhuurde woningen kunnen eenvoudig worden omgezet in eengezinswoningen en de zelfstandige appartementen kunnen, indien gewenst, worden samengevoegd en/of worden verhuurd aan andere doelgroepen. 13 jaarverslag 2015

14 3 Prettig en betaalbaar wonen 3.1 Eén open kamermarkt/ruimte om te kiezen We realiseren een volledig open kamermarkt waarin alle Nederlandse en buitenlandse studenten zelf kunnen kiezen waar ze graag willen wonen. Daarbij kunnen ze niet alleen kiezen uit het aanbod van Idealis, maar ook uit dat van Wageningen University. Tevens kan de keuze gemaakt worden voor een gemeubileerde of ongemeubileerde kamer. Op basis van afstand tot de campus wordt aan bepaalde studenten urgentie verleend. Dit betreft niet alleen internationale, maar ook een beperkt deel van de Nederlandse studenten. Op 4 januari 2016 is het nieuwe woonruimte verdeelsysteem live gegaan en kunnen alle studenten en PhD ers zich inschrijven en zelf reageren op aanbod van kamers. Ook de circa 600 kamers van Wageningen University worden nu aangeboden via de website van Idealis. Belangrijk onderdeel van het nieuwe woonruimte verdeelsysteem is het digitaal ondertekenen van het huurcontract; waar ook ter wereld kan het huurcontract worden getekend en de eerste maandhuur worden voldaan. De sleuteluitgifte doet de beheerder op het complex; er is dan meteen een eerste contactmoment. De klant kan zijn vragen kwijt en de beheerder kan uitleg geven over het reilen en zeilen in het complex. Daarnaast zorgt de beheerder dat eventueel afgenomen aanvullende producten, zoals een kookplaat of linnenpakket, klaar liggen. De nieuwe huurder kan via Mijn Idealis veel digitaal regelen: een inboedelverzekering afsluiten, een reparatieverzoek indienen en bepaalde diensten afnemen. Ook de look en feel van onze website is aangepast. De website wordt responsive en daarmee goed benaderbaar vanaf mobiele telefoon en tablet. De communicatie naar de a.s. woningzoekende is erg belangrijk. Met Wageningen University heeft eind 2015 afstemming plaatsgevonden; uitgewerkt is wie verantwoordelijk is voor welke communicatie met de toekomstige (internationale) studenten. 3.2 Betaalbare studentenkamers Herijking huurbeleid Besluitvormingsproces In het kader van de herijking van het huurbeleid werd in februari een sessie gehouden met de SFO. Doel van de bijeenkomst was om een aantal uitgangspunten voor het huurbeleid al in een zo vroeg mogelijk stadium te toetsen bij de bewonersvertegenwoordigers. In april was dit proces voltooid. Begin april werd het SFO-advies op de conceptnota ontvangen en na wat kleine aanpassingen werd het bestuursbesluit over het nieuwe huurbeleid afgerond en de RvC daarover in kennis gesteld. Kamers met gedeelde voorzieningen Bij de herijking werd geconstateerd dat in de wettelijk vastgestelde woningwaardering van eenheden met gedeelde voorzieningen verschillende kwaliteitsaspecten niet of onvoldoende worden meegewogen. Het gewijzigde huurbeleid per 1 juli 2015 had dan ook voornamelijk betrekking op eenheden met gedeelde voorzieningen. Om de prijs/kwaliteitsverhouding te verbeteren werd de huur van de eenheden in Droevendaal verhoogd van 80% naar 90% van de maximum redelijke huurprijs. Daarnaast werd de huur van de eenheden op de complexen Burgtstraat en Ben van Londenstraat verlaagd van 100% naar 90%, op Rijnveste van 95% naar 90% en op de Hoefweg van 95% naar 85%. Betaalbare woonlasten: max. 350, tenzij de kamer groter is dan 18 m2 Deze prestatie-indicator (per 1 juli 2015) is vastgelegd in het nieuwe huurbeleid en geldt zowel voor kamers met gedeelde voorzieningen als voor kamers met eigen voorzieningen. Bij de woonlasten gaat het om het totaal van kale huur en servicekosten na aftrek van eventuele huurtoeslag. Om de betaalbaarheid voor alle studentencomplexen te realiseren werd per 1 juli de huur van circa 90 kamers in Rijnveste en Burgtstraat nog iets afgetopt tot de grens van 350. Huurprijsbeleid per 1 juli In het landelijk bepaalde huurprijsbeleid is een maximale huurverhoging vastgesteld die afhankelijk is van het huishoudinkomen van de huurder. Voor de laagste inkomensgroep (tot ) bedroeg de maximale huurverhoging 1,5% boven de inflatie en voor de middelste en hoogste inkomens resp. 2% en 4% boven inflatie. Het inflatiecijfer over het voorafgaande kalenderjaar 2014 werd door het CBS berekend op 1,0%. Op grond daarvan geldt voor de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 voor de laagste inkomenscategorie een maximale huurverhoging van 2,5%. Bij de herijking van het huurbeleid werd het landelijk huurprijsbeleid per 1 juli meteen meegenomen. jaarverslag

15 Concreet werd binnen de landelijk bepaalde kaders door Idealis een algemene inflatievolgende huuraanpassing toegepast (d.w.z. 1% huurverhoging). Als gevolg van de herijking werden daarnaast vanaf 1 juli bij nieuwe huurders van bepaalde complexen ook de gewijzigde streefhuren toegepast. Bij zittende huurders werd bij een hogere streefhuur gebruik gemaakt van de maximaal mogelijke huurverhoging (1,5% boven inflatievolgend, d.w.z. 2,5% huurverhoging). Bij een op basis van de herijking vastgestelde lagere streefhuur werd de huur meteen verlaagd naar die huurprijs. Wijziging woningwaardering zelfstandige kamers Per 1 oktober 2015 is het puntensysteem voor zelfstandige eenheden gewijzigd. De WOZ-waarde van de woning telt nu mee bij de berekening van het aantal punten. De woonomgeving, hinderlijke situaties (zoals geluidsoverlast door verkeer) en woonvorm (eengezinswoning, flat) tellen niet meer mee. Daarnaast zijn de puntprijzen met 3,8% verlaagd. Voor Idealis betekende deze wijziging dat voor 460 eenheden de huur verlaagd is, omdat de geldende huur hoger was dan de nieuwe maximaal redelijke huur. In totaal bedraagt de verlaging bijna per maand. Via digipost en website zijn alle huurders van zelfstandige eenheden geïnformeerd over de wijziging, huurders waarvoor de huur verlaagd is hebben hierover individueel bericht ontvangen. Bij de zelfstandige eenheden zal de huurverlaging leiden tot vermindering van de huurtoeslag, waardoor de woonlasten niet omlaag gaan maar gelijk blijven. De huren voor de complexen Bellostraat en Javastraat zijn nog niet gewijzigd; voor deze eenheden is de WOZ-waarde nog niet bekend. Als de WOZ-waarden in het voorjaar bekend worden zullen de huren van de zelfstandige eenheden in deze complexen daar waar nodig met terugwerkende kracht worden aangepast. 3.3 Goed kwaliteits- en onderhoudsniveau Uitvoering planmatig onderhoud De begroting voor 2015 bedroeg Alle aangegane verplichtingen zijn uitgevoerd voor een totaalbedrag van In het laatste kwartaal is het grootste project van 2015 uitgevoerd; het vervangen van de marmoleum vloerbedekking en het binnenschilderwerk van afdelingsgangen, keukens en trappenhallen op de Haarweg. Hiervoor was een verplichting van ruim opgevoerd. Door het niet nakomen van afspraken door de uitvoerende partij is het project vroegtijdig stilgelegd en is er een deel van de verplichting ( ) doorgeschoven naar Daarnaast is er op verschillende projecten inkoopvoordeel behaald, o.a. op het bovengenoemd project op de Haarweg ( ), de vervangingswerkzaamheden aan de riolering op de Bornsesteeg ( ) en de vloercoating galerijen Asserpark ( ). Tenslotte is het project gemeenschappelijke ruimten op de Bornsesteeg (nog) niet uitgevoerd, maar is in de begroting opgenomen voor uitvoering in 2016 ( ). Dit jaar zijn alleen de voorbereidingen voor de pilot op een afdeling uitgevoerd. Dit alles veroorzaakt (voornamelijk) het positieve verschil van wat resteert ten opzichte van de begroting. Planmatig onderhoud (bedragen x 1.000) Begroot Verplicht Realisatie Verschil (begrootrealisatie) Planmatig onderhoud incl. leefbaarheid * schilderwerk binnenschilderwerk (tlv huurder 50%) vloerbedekking (tlv huurders) Overig rechtstreekse boekingen *Gedeelte leefbaarheid binnen PO Uitvoering niet planmatig onderhoud Voor het niet planmatig onderhoud wordt het budget enigszins overschreden ( ). Deze is te verklaren door een overschrijding op de servicekosten voor labelkamers ( ). Oorzaak hiervan is dat extra controles worden uitgevoerd bij leegstand langer dan 1 maand (afspraak met Wageningen University) en ook vanuit beheer is meer ingezet om het aanvangsniveau te verbeteren. Het totaal aantal reparaties blijft wat lager dan in voorgaande jaren. Een verklaring hiervoor is dat onderhoudswerkzaamheden en vervangingsprojecten van de laatste jaren leiden tot minder reparaties. 15 jaarverslag 2015

16 Daarnaast zijn de service- en onderhoudstermijnen van de complexen Rijnveste en Ben van Londenstraat verstreken en draaien deze complexen mee in de onderhoudsovereenkomst met Veolia. Het aantal reparaties daalt in beide complexen, met name omdat de kinderziektes zijn weggenomen en systemen goed zijn ingeregeld. Niet planmatig onderhoud (bedragen x 1.000) Begroot Verplicht Realisatie Verschil (begrootrealisatie) Niet planmatig onderhoud NPO - Kosten Idealis Niet planmatig onderhoud - kosten Idealis** Niet planmatig onderhoud - internetreparaties e.d NPO - Servicekosten Niet planmatig onderhoud - servicekosten Niet planmatig onderhoud - servicekosten labelkamers **Gedeelte leefbaarheid binnen NPO Prettig en veilig woon- en leefklimaat Enquête leefbaarheid Onze huurders kunnen het beste een oordeel geven over de woning en de woonomgeving, zij zijn immers de belangrijkste ervaringsdeskundigen! De resultaten van de jaarlijkse enquête leefbaarheid vormen dan ook een goede graadmeter van de leefbaarheid in onze studentencomplexen. De enquête is in november gehouden onder de huurders van alle studentencomplexen. In totaal hebben bijna huurders de enquête ingevuld. De klantenwaardering voor de totale leefbaarheid is goed We beschouwen de leefbaarheid in een complex goed als een ruime meerderheid van de bewoners (tenminste 70%) zich er prettig en veilig voelt. We toetsen dit door het bepalen van het percentage respondenten dat een rapportcijfer van 7 of hoger geeft bij de vraag: Welk rapportcijfer geef je voor de totale leefbaarheid van jouw complex?. De totale leefbaarheid wordt door een ruime meerderheid van de respondenten (88,7%) gewaardeerd met een rapportcijfer 7 of hoger. In 2014 was dat wat lager: 86,5% en in 2013 ook: 85,0%. Bij Nederlandse huurders is dit percentage 91,0%, bij buitenlandse huurders aanzienlijk lager: 79,9%. De gemiddelde score van alle respondenten bedraagt 7.65, iets hoger dan vorig jaar (7.51). Veiligheid scoort het hoogst Aspecten die gemiddeld het hoogst scoren zijn de veiligheid binnen de afdeling/woning (8.78), de veiligheid in en rondom het complex (8.24) en (het ontbreken van) vandalisme (7.93). We streven ernaar dat op alle aspecten van leefbaarheid het rapportcijfer 6,5 of hoger is. Het aspect dat het laagst scoort is de waardering voor de aanpak van overlastgedrag (6.23). Dit aspect scoort wel hoger dan vorig jaar (5.94). In 2015 wordt op vrijwel alle aspecten hoger gescoord dan in de jaren 2010 t/m Op langere termijn bezien is de verbetering van de waardering voor fietsenstallingen het sterkst: van 5.86 in 2010 naar 6.86 in Verdere verbetering van de fietsenstallingen blijft gewenst: ruim 500 van de bijna respondenten heeft juist daarover een opmerking gemaakt of verbetersuggesties gegeven. Nieuwbouwcomplexen en Droevendaal scoren het hoogst op totale leefbaarheid De complexen met het hoogste rapportcijfer voor de totale leefbaarheid, de top 5, zijn: Javastraat (8.63), Bellostraat (8.44), Ben van Londenstraat (8.41), Droevendaal (8.39) en Rijnveste (8.34). Project gemeenschappelijke ruimte Bornsesteeg Op de Bornsesteeg wordt de ontmoetingsruimte Number 3 (op de begane grond) veel gereserveerd door huurders voor het houden van bijeenkomsten, feestjes, samen TV kijken, etc. Dit voorziet duidelijk in een behoefte, maar deze ruimte is onvoldoende gezien de ruim 600 studenten en PhD ers die er wonen. Elke afdeling op de Bornsesteeg bestaat uit 11 kamers, maar heeft geen gemeenschappelijke ruimte. Dat vinden bewoners en Idealis een gemis. De hoekkamer zou zeer geschikt zijn om als gemeenschappelijke ruimte in te richten. Medio maart 2016 worden op een afdeling de werkzaamheden voor de pilot uitgevoerd, waarna de bewoners worden uitgenodigd om het resultaat te bekijken. jaarverslag

17 Fysieke investeringen in leefbaarheid In het kader van leefbaarheid is in 2015 totaal ongeveer geïnvesteerd. Dit betreft voornamelijk bestedingen binnen het planmatig onderhoud, waaronder voorstellen die afkomstig zijn van de bewonersvertegenwoordigers en beheerders van de complexen ( ). In 2015 zijn dat bijvoorbeeld aanpassingen aan fietsenbergingen, uitbreiding van stallingen, verbeteren van verlichting, toevoegen van picknicktafels. Daarnaast valt de preventieve bestrijding van ongedierte op de studentencomplexen onder investeringen in leefbaarheid ( ). De overige bestedingen zijn gedaan binnen het niet planmatige onderhoud, denk aan bestedingen aan beheerderskantoren, kroegen én het vandalisme wat niet kan worden doorbelast ( ). Sociale activiteiten leefbaarheid De sociale kosten betreffen met name de personeelslasten van de beheerders. Deze kosten worden voor 55% doorberekend aan de huurders via de servicekosten. Ook de kosten van de medewerker sociaal beheer vallen onder deze leefbaarheidspost. Deze personeelslasten komen volledig voor rekening van Idealis. De totale personeelskosten voor deze activiteiten voor rekening van Idealis bedragen Totale kosten leefbaarheid Op grond van de Woningwet is het maximale bedrag dat een woningcorporatie mag besteden aan leefbaarheid 125 per sociale verhuureenheid, incl. personele lasten. Idealis blijft in 2015 ruim onder deze norm: 81, Investeren in duurzaamheid/lagere woonlasten Zonneboilersystemen Droevendaal Op Droevendaal zijn de complete zonneboilersystemen, voor de opwekking van warmtapwater en ruimteverwarming, vervangen. Hiervoor is eerst een tweetal proefopstellingen opgesteld en op basis van werkelijk rendement is het beste systeem gekozen dat nu op alle woongebouwen is geïnstalleerd. Daarnaast zijn op het algemene woongebouw PV-zonnepanelen aangebracht om het elektriciteitsverbruik van de serveropstelling te compenseren. Zonnepanelen Haarweg (locatie Binnenveld) Op Binnenveld zijn eind oktober 380 PV-zonnepanelen geplaatst met een totaalvermogen van ruim 100 kw piek. De verwachte jaaropbrengst van de panelen is circa kwh. De opbrengst komt ten goede aan de bewoners van het betreffende complex. Dit is ook het uitgangspunt voor toekomstige projecten. De zonnepanelen op Binnenveld zijn goed voor circa 26% van de ambitie uit het ondernemingsplan (10% van onze energie duurzaam opwekken). Galerijverlichting Asserpark In navolging op de Bornsesteeg en Hoevestein zijn de armaturen van de galerijverlichting op Asserpark vervangen door LED-verlichtingsarmaturen. Dit wordt gezien als een tweeledige duurzaamheidsbesparing. Gedurende 10 jaar hoeven geen lampen meer te worden vervangen en de energiekosten van dit type armatuur zijn vele malen minder. Intentieovereenkomst Warmtevoorziening Wageningen Noord Idealis neemt deel aan een onderzoek naar de mogelijkheid om te komen tot verduurzaming van de warmtevraag in Wageningen Noord. De andere partijen zijn de Gemeente Wageningen, Wageningen University, Alliander Duurzame Gebiedsontwikkeling, de Coöperatie Vallei Energie en de Provincie Gelderland. Dit is bekrachtigd in een intentieovereenkomst die in november is ondertekend. We hebben voor dit onderzoek verschillende gegevens aangeleverd en Alliander maakt op basis hiervan een businesscase voor een collectief warmtenet in het gebied. Daarnaast voeren we een inventarisatie uit van beschikbare individuele duurzame alternatieven op de complexen die binnen dit onderzoek worden meegenomen, Dijkgraaf en Bornsesteeg. Medio maart 2016 moet het onderzoek zijn afgerond. De resultaten kunnen we gebruiken om een goede afweging te maken voor de duurzame toepassing die we kiezen, op korte of langere termijn. Deze beslissing staat gepland voor april Wonen en zorg In het studentencomplex Ben van Londenstraat worden twee woningen met 10 studentenkamers verhuurd aan de stichting Stumass. Deze stichting biedt individuele begeleiding in een beschermde woonvorm aan studenten met Autisme Spectrum Stoornis. Daarnaast heeft Idealis, verspreid over het bezit, enkele aangepaste woningen. Is er geen kandidaat voor een aangepaste woning beschikbaar, dan wordt die verhuurd aan een valide persoon met een clausule in het contract dat de woning opgezegd wordt als zich in de toekomst een kandidaat meldt. 17 jaarverslag 2015

18 In dat geval krijgt de valide huurder vervangende woonruimte aangeboden. Waar nodig worden ook specifieke voorzieningen aangebracht voor gehandicapte huurders in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). 3.7 Goede klantenwaardering Product, Prijs, Leefbaarheid Klantenwaardering Feeddex Nieuwe en vertrekkende huurders ontvangen binnen circa 4 tot 6 weken na contracttekening, resp. huuropzegging, een Feeddex-enquête. De ruim 35 onderwerpen in de enquête zijn verdeeld over 5 aspecten: Product, Prijs/kwaliteit, Dienstverlening, Persoonlijke service en Reputatie. De vijf aspecten zijn weer onderverdeeld in een aantal elementen. Voor elk element maakt de respondent een keuze uit de volgende vijf kwalificaties: uitstekend, zeer goed, goed, redelijk/matig of slecht. Een slecht oordeel brengt de relatie met de klant in gevaar en heeft een negatief effect op het imago: dit leidt tot minpunten (-100 score). Is het oordeel redelijk of matig dan voegt het niets toe aan de relatie en breekt ook niets af: geen punten (0-score). Als het oordeel goed, zeer goed of uitstekend is leidt dit tot pluspunten (resp. +40, +80, +100). Zo wordt dus bijvoorbeeld een oordeel slecht even zwaar gewogen als uitmuntend en 2,5 keer zo zwaar als goed. Feeddex 100-score: Idealis scoort goed! In de enquête wordt de huurders gevraagd hoe belangrijk zij de vijf aspecten vinden. Daarbij wordt hen gevraagd 100 punten te verdelen over de vijf aspecten. Als een aspect bijvoorbeeld een grote rol speelt in de beleving van huurders dan wordt die dus zwaarder meegewogen in de totale indexscore, de Feeddex 100-score. Huurders vinden de aspecten Product en Prijs/kwaliteit belangrijker dan Dienstverlening en Persoonlijke service en Reputatie (van Idealis). In 2015 scoort de Feeddex 100-score goed (43), iets hoger dan de score vorig jaar (41). Product Onder Product vallen circa 10 elementen, uiteenlopend van bijvoorbeeld de onderhoudsstaat van het complex, de kwaliteit van voorzieningen zoals keuken, douche e.d., maar ook de veiligheid van het complex, de afstand tot centrum en opleiding, de sfeer van de afdeling/woning etc. We streven ernaar dat een ruime meerderheid van de huurders het Product tenminste als goed beoordeelt. In 2015 is dat voor 79% van de huurders het geval: (39% goed, 29% zeer goed en 12% uitstekend ). Prijs/kwaliteitsverhouding Voor wat betreft de beoordeling van de Prijs/kwaliteitsverhouding streven we ernaar dat tenminste 70% van de huurders deze verhouding als goed beoordeelt. In 2015 is dat nog net niet het geval (66%), (40% goed, 19% zeer goed en 7% uitstekend ). Prijs/kwaliteit wordt door buitenlandse huurders opvallend lager gewaardeerd dan door Nederlandse huurders. De waardering verschilt zeer sterk per complex. Asserpark heeft bij buitenlandse huurders de hoogste score, Bornsesteeg en vooral Haarweg de laagste. Omdat de meeste buitenlandse studenten juist in die laatste twee complexen wonen verklaart dat de relatief lage waardering van buitenlandse huurders voor Prijs/kwaliteit. Totale leefbaarheid Jaarlijks wordt er ook een enquête gehouden waarin de bewoners van de studentencomplexen een 20-tal verschillende aspecten van de leefbaarheid van hun woonruimte en directe woonomgeving beoordelen. De resultaten van die enquête zijn beschreven in paragraaf 3.4. Prettig en veilig woon- en leefklimaat. jaarverslag

19 4 Bredere dienstverlening 4.1 Volledig gedigitaliseerd verhuurproces Het volledig digitaliseren van het verhuurproces is onlosmakelijk verbonden met het wereldwijd kunnen inschrijven en reageren op aanbod. In hoofdstuk 3 is de realisatie van een open kamermarkt voor alle studenten, een van onze speerpunten van 2015, beschreven. Vanaf januari 2016 kan nu ook digitaal het huurcontract worden getekend en de eerste huurbetaling worden voldaan. Dit alles betekent overigens niet dat we het persoonlijk contact uit het oog verliezen: dit blijft belangrijk en met name de beheerders spelen hierbij een grote rol. 4.2 Internet en WiFi overal en altijd Omdat de contracten voor internet (WUR) en TV-ontvangst afliepen is een aantrekkelijk alternatief gezocht, een compleet pakket tegen een lage prijs. In het voorjaar is bewoners voorgesteld over te stappen naar een nieuw mediapakket via Ziggo. Met een campagne is het pakket gepresenteerd onder de huurders om minimaal 70% van de uitgebrachte stemmen per complex mee te krijgen. In juli 2015 is de overeenkomst voor het mediapakket met Ziggo gesloten. Uiteindelijk zijn per 13 januari 2016 ruim bewoners aangesloten en hebben die bewoners het complete mediapakket van Ziggo. Dat betekent een internetverbinding met een gegarandeerde snelheid van 100 Mb, radio- en televisie, een 24-uurs professionele en tweetalige helpdesk, service en de mogelijkheid om via een eigen router gebruik te maken van WiFi. De implementatie is zonder grote problemen verlopen. Er vindt periodiek overleg plaats tussen Idealis, Ziggo en ITT Desk (helpdesk) om de prestaties en afspraken te waarborgen. 4.3 Extra services/diensten voor prettig wonen Eind maart is een enquête onder de huurders gehouden over hun wensen m.b.t. onze service en dienstverlening. Ruim huurders hebben de enquête ingevuld, een respons van 32%. Daar waar meer dan 30% van de geënquêteerden aangaf belangstelling te hebben voor een product of dienst, is onderzoek uitgevoerd en een voorstel gemaakt. Veel buitenlandse studenten geven de voorkeur aan een ongemeubileerde kamer. Daarom is bepaald hoeveel kamers en in welke studentencomplexen kamers worden ontmeubeld of juist bemeubeld, zodat in alle complexen kamers met en zonder meubels kunnen worden aangeboden. Ruim 300 van de gemeubileerde kamers van Idealis worden ontmeubeld. Door de aanstaande huurder kan gekozen worden voor de aankoop van een linnenpakket, een kookplaat en een eindschoonmaak van de kamer. Om aan de wens naar hulp bij verhuizen tegemoet te komen zijn drie bakfietsen aangeschaft. Een huurder kan die gratis lenen om binnen Wageningen te verhuizen. Daar wordt veel gebruik van gemaakt. 4.4 Zorgvuldig (sociaal) beheer Studenten- en PhD-complexen vragen om zorgvuldig beheer. Huurders, met verschillende nationaliteiten en culturen, wonen relatief dicht op elkaar in woongebouwen en delen in meer of mindere mate voorzieningen met elkaar. Om zorg te dragen voor een prettige en leefbare woonsituatie heeft ieder complex een beheerder. Deze ziet toe op het reilen en zeilen in en rond de complexen, is de vraagbaak voor huurders en bemiddelt bij problemen. De medewerker sociaal beheer ondersteunt de beheerders hierin, met name bij complexere zaken. In 2015 betrof dit in totaal 91 zaken. Deze zaken hadden met name betrekking op klachten over geluidsoverlast van medebewoners, ernstige persoonlijke problematiek, stankoverlast en vervuiling en relationele problematiek. Daarnaast waren er onder meer meldingen van vandalisme/diefstal en illegale bewoning. De sociaal beheerder bij Idealis staat dicht bij de huurders en treedt snel en respectvol naar alle belanghebbenden op. Daarbij werkt hij regelmatig samen met politie, RIBW (bemoeizorg), universiteit en gemeente. Dat gebeurt zowel op individueel niveau als op het niveau van de wooncomplexen. 4.5 Goede klantenwaardering Dienstverlening In de Feeddex-enquête vallen onder Dienstverlening 12 verschillende elementen. Het gaat dan o.a. om de openingstijden van het Idealiskantoor, de bereikbaarheid van de beheerder, maar bijvoorbeeld ook om de informatie via de website (volledigheid, duidelijkheid, gebruiksgemak). 19 jaarverslag 2015

20 We zijn pas tevreden wanneer tenminste 80% van onze huurders onze dienstverlening en persoonlijke service als goed beoordelen. In 2015 is dat voor Dienstverlening bijna het geval: 78% van de respondenten in de Feeddex-enquête geeft tenminste die waardering goed, dat is een fractie lager dan in 2014 (79%). De waardering van 78% is samengesteld uit 46% met de waardering goed, 25% met zeer goed en 7% met uitstekend. Persoonlijke service Onder Persoonlijke service vallen 9 elementen, zoals Deskundigheid/informatieverstrekking en Vriendelijkheid/beleefdheid baliemedewerkers en beheerders, afhandeling van reparatieverzoeken e.d. In 2015 geeft 88% van de huurders bij de enquête de kwalificatie goed of hoger, een fractie lager dan in 2014 (89%). De 88% is samengesteld uit 45% goed, 32% zeer goed en zelfs 11% uitstekend. Enquête Bereikbaarheid Medio september is de enquête Bereikbaarheid uitgezet onder de huurders. Doel van de enquête was het beter in beeld krijgen hoe en wanneer onze huurders contact willen met de beheerders en medewerkers klantcontact. De enquête hangt ook samen met de verdere digitalisering van het verhuurproces en de verhuizing naar de Campus. De enquête werd ingevuld door huurders. Op basis van de analyse van de enquêteresultaten en de daaruit afgeleide uitgangspunten zal een brede interne denktank in het 1 e kwartaal van 2016 concrete verbetervoorstellen uitwerken. Daarbij gaat het om het zoeken naar een goed evenwicht tussen klantwensen en een slimme, slanke bedrijfsvoering. Als de voorstellen voor gewijzigde openingstijden, sleuteluitgifte e.d. in concept gereed zijn worden die eerst besproken met respectievelijk de OR en de SFO. Geschillencommissie In 2015 is er geen geschil voorgelegd aan de commissie. De commissie bestaat uit drie leden. De voorzitter wordt benoemd op basis van gezamenlijke voordracht van de SFO en Idealis. De overige twee leden worden voorgedragen door resp. de SFO en Idealis. Met ingang van 1 januari 2015 is mevrouw Tomas de voorzitter van de commissie. Zij is advocaat in Wageningen en vooral werkzaam op het gebied van arbeidsrecht en familierecht. Vanaf maart 2014 is mevrouw Verhoeven het lid van de commissie dat is voorgedragen door de SFO. Het derde lid van de commissie is de heer Van Alphen, medewerker van Idealis. De commissieleden zijn voor twee jaar benoemd. Op grond van de nieuwe Woningwet komt er waarschijnlijk een landelijke klachtenprocedure en reglement voor alle woningcorporaties, waarbij beide dan moeten voldoen aan de Implementatiewet. Zodra de definitieve besluitvorming van het ministerie hierover is afgerond zal de Geschillencommissie de bestuurder adviseren over de toekomst van de commissie en de eventuele aanpassing van het huidige reglement. jaarverslag