RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE STRUCTUUR.. 51 JAARREKENING..56

Transcriptie

1 Jaarverslag 2013

2 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 1 BESTUURSVERSLAG ONZE KOERS ONZE HUURDERS VERHUURPRESTATIES LEEFBAARHEID DUURZAAMHEID VASTGOED BELANGRIJKSTE RELATIES DE ORGANISATIE FINANCIËN RISICOBEHEERSING EN MONITORING KENGETALLEN RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE STRUCTUUR.. 51 JAARREKENING..56 BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (NA RESULTAATBESTEMMING) WINST- EN VERLIESREKENING OVER KASSTROOMOVERZICHT TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING CONTROLEVERKLARING ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT jaarverslag 2013

3 1 Bestuursverslag Het jaar 2013 kenmerkt zich voor Idealis als het jaar waarin een nieuwe weg is ingeslagen. Met de benoeming van Ad Huijsmans als interim bestuurder is een start gemaakt met in de allereerste plaats het herstel van het vertrouwen tussen bestuur en management en daarnaast met het herstel van de relatie met de belangrijkste stakeholders in het bijzonder met Wageningen UR. Medio september heeft Sylvie Deenen de functie van directeur/bestuurder overgenomen. 1.1 Algemeen Onze koers Met de opening van twee nieuwe complexen in 2013 is een verdere invulling gegeven aan de missie van Idealis; het adequaat huisvesten van studenten en jonge promovendi van onderwijsinstellingen in Wageningen en Ede. Bijna 600 nieuwe kamers zijn toegevoegd, zelfstandig en onzelfstandig, met verschillende afmetingen en prijzen. De omvang van het bezit is daarmee toegenomen naar ruim eenheden. De oplevering van deze kamers heeft er mede voor gezorgd dat de vraag naar en het aanbod van studentenkamers voor dit moment in evenwicht is gebracht. Huurders Begin 2013 is de samenwerkingsovereenkomst tussen de Stichting Flatoverleg (SFO, de huurdersbelangenvertegenwoordiging) en Idealis herzien en vastgesteld. Met name zijn nieuwe afspraken gemaakt over de vertegenwoordiging van de kleine panden en de interne structuur bij de SFO. Naast de reguliere overleggen waarin o.a. beleid is getoetst en ontwikkelingen zijn besproken, zijn studenten ook op andere wijze betrokken geweest bijv. bij de evaluatie van het nieuwbouwtraject van de Rijnveste. Interne organisatie Ondanks de roerige achterliggende periode zijn de medewerkers van Idealis er in geslaagd om de kerntaken naar behoren uit te voeren; in diverse onderzoeken scoort de klanttevredenheid onverminderd hoog, de processen zijn goed georganiseerd en de financiën zijn meer dan op orde. De collega s zelf werken met veel plezier bij Idealis. Een en ander wordt op deze aspecten bevestigd door de bevindingen van de visitatiecommissie, welke begin 2013 haar onderzoek bij Idealis heeft verricht. Visitatie De vierjaarlijkse visitatie is uitgevoerd over de periode 2009 tot en met Idealis wordt gewaardeerd met het eindcijfer 7.1, een ruime voldoende. De betaalbaarheid van de woningen, de leefbaarheid rondom de complexen en de kwaliteit van de nieuwbouw scoren goed. Belanghebbenden zijn eveneens te spreken over de primaire dienstverlening bij verhuur en klachtafhandeling en de onderhoudskwaliteit van de complexen. Een lagere score is gegeven voor de invulling van de opgave voor internationale studenten, welke te maken heeft met de kwaliteit van de communicatie gedurende de afgelopen jaren op bestuurlijk niveau tussen Idealis en één van de belangrijkste belanghebbenden, de universiteit (Wageningen UR). Hierdoor stagneerde het overleg en konden geen constructieve stappen worden genomen voor de (gezamenlijke) invulling van de huisvestingsopgave ten gevolge van het groeiend aantal (internationale) studenten. Dit probleem is onderkend en opgepakt vanaf het moment van de komst van de interim-bestuurder. Belangrijkste relaties De relatie met de diverse belanghebbenden, met name Wageningen UR en de gemeente Wageningen, is op orde gebracht. Regulier bestuurlijk overleg vindt weer plaats op constructieve wijze. Dat blijkt onder meer uit de notitie vraag en aanbod studentenhuisvesting in Wageningen, waarin gezamenlijk een visie is geformuleerd op studentenprognoses en de huisvestingsvraag en waarin afstemming heeft plaatsgevonden over toekomstig aanbod. Ook is er een werkgroep vanuit Wageningen UR en Idealis voortvarend aan de slag met een nieuw toewijzingsbeleid met als doel één geïntegreerde open kamermarkt voor Nederlandse en buitenlandse studenten. Met de gemeente Wageningen zijn de in december 2012 opgestelde prestatieafspraken geëvalueerd. jaarverslag

4 Vastgoed en duurzaamheid Twee nieuwe complexen zijn in 2013 opgeleverd; in april Rijnveste met in totaal 345 eenheden en in september de Hoefweg in Ede met 260 kamers. De Hoefweg is eigendom van corporatie Woonstede in Ede; het beheer wordt volledig uitgevoerd door Idealis. Twee overeenkomsten voor nieuwbouwprojecten zijn ondertekend; de Bellostraat/Nobelweg met 149 kamers wordt april 2015 opgeleverd en de Lawickse Hof met 162 eenheden in september Bij alle nieuwbouwprojecten worden tenminste de wettelijke vereisten m.b.t. duurzaamheid gehanteerd. Tevens wordt de CO 2 uitstoot gecompenseerd waardoor Idealis een klimaat neutrale organisatie blijft. Ook is besloten om het complex Walstraat met ruim 100 eenheden niet te slopen in 2015, maar met een investering 10 jaar door te exploiteren om ook op deze wijze een bijdrage te leveren om toekomstige tekorten in huisvesting zoveel mogelijk te voorkomen. Voor wat betreft het realiseren van 400 studentenkamers op de Campus, is na de aanbesteding door Wageningen UR, het project helaas niet aan Idealis gegund. Overheidsbeleid In 2012 gebeurde er veel in het werkveld van de corporaties. Zo leidde de kabinetsformatie tot een nieuw regeerakkoord met forse bezuinigingen. Bezuinigingsplannen met een grote weerslag op de corporatiesector. Het Rijk vraagt in 2013 een bedrag van van Idealis voor de saneringsbijdrage en de verhuurdersheffing. Begin 2013 zijn de projecten Bellostraat/Nobelweg en de Lawickse Hof gedurende een aantal maanden on hold gezet. Het WSW trok eind 2012 voor alle corporaties de borging voor financiering tijdelijk in om eerst de financiële impact van alle kabinetsplannen door te kunnen rekenen. Dit heeft behalve de vertraging in de uitvoering geen andere consequenties gehad. In 2013 is een woonakkoord bereikt waarbij de belangrijkste uitkomst voor studentenhuisvesters is dat over de onzelfstandige eenheden geen verhuurdersheffing hoeft te worden betaald. De contouren voor de vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel zijn geschetst, maar verdere uitwerking zal later plaatsvinden. Ook is er nog onduidelijkheid over de datum van invoering van een sociaal leenstelsel en de afschaffing van de OV-jaarkaart. Financiële positie Ondanks de heffingen vanuit de overheid, is de financiële positie van Idealis onverminderd goed. Er is financieel ruimte om ook de komende jaren een substantiële bijdrage te leveren aan nieuwe verhuureenheden voor studenten, conform doelstellingen uit het ondernemingsplan. Ook zijn er, naast uitbreiding, voldoende middelen om het hoge kwaliteitsniveau van de bestaande complexen te blijven handhaven door middel van het planmatig onderhoud. 1.2 Maatschappelijke prestaties Als sociale huisvester heeft Idealis de zorg voor adequate huisvesting voor studenten in Ede in Wageningen. Idealis onderscheidt zich van veel andere aanbieders van woonruimte voor studenten op een aantal aspecten zoals de lagere huurprijzen, het sociale beheer, de (fysieke) leefomgeving en de hoge veiligheids- en onderhoudsnormen. De woningwaardering van een kamer of woning wordt bepaald door een maximaal aantal huurpunten wat wordt toegekend op basis van o.a. het aantal m 2 en verschillende voorzieningen. In het huurbeleid hebben we er voor gekozen om niet in alle complexen de maximale prijs te vragen die hoort bij het aantal toegekende punten, maar een percentage daarvan. In 2013 was dat percentage 87,7%. Dat betekent dat er een huurbedrag van (12,3%) niet is doorberekend aan studenten, wat conform het woningwaarderingstelstel wel aan huur in rekening had mogen worden gebracht. Ook is de keuze gemaakt om 46 huurders jonger dan 23 jaar huurkorting te geven, zodat de huurder huurtoeslag kan aanvragen. Andere verhuurders vragen vrijwel altijd huurprijzen op basis van 100% woningwaarderingspunten (100% maximaal redelijk), zodat het prijsniveau van Idealis aanmerkelijk lager ligt. Ondanks lagere huurprijzen is de kwaliteit en de veiligheid van de kamers en de complexen van een hoog niveau. Huurders beoordelen de geboden kwaliteit in klantwaarderingsonderzoeken als goed. Bij het zoeken naar het evenwicht tussen vraag en aanbod van studentenkamers moeten we rekening houden met het feit dat eerstejaars studenten allemaal starten met hun nieuwe studie begin september, terwijl de afstudeerders gedurende het hele jaar afstuderen. In- en uitstroom 3 jaarverslag 2013

5 vinden dus niet op hetzelfde moment plaats. Onze doelstelling is om voor 1 mei in het betreffende studiejaar de laatste eerstejaars student te hebben gehuisvest. We hechten zeer veel waarde aan de veiligheid en leefbaarheid voor alle studenten in onze wooneenheden. Een invulling hiervan is de keuze om te werken met (zeven) beheerders in de studentencomplexen. Zij zijn verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van en het toezicht op de complexen en het eerste aanspreekpunt voor vragen en opmerkingen. Dit betreft naast praktische zaken ook aspecten als overlast, burenruzie of een (ernstige) persoonlijke problematiek. Daarbij wordt een inschatting gemaakt van de situatie; als het noodzakelijk is dat er wordt opgeschaald, wordt de sociaal beheerder van Idealis erbij betrokken. Deze heeft een netwerk en contacten met onder meer de gemeente, hulpverlenende instanties, politie e.d. om de veiligheid en leefbaarheid voor alle bewoners in de complexen op een hoog niveau te houden. Naast de sociale aspecten van leefbaarheid is ook geïnvesteerd in de fysieke leefomgeving van de studenten. In 2013 is uitgegeven aan onder meer (uitbreiding van) fietsenstallingen, terreininrichting en bewegwijzering. Kortom, een bedrag van zo n (lagere huurprijzen, deel van de kosten van het beheer en de investeringen in de fysieke leefomgeving) is door Idealis als sociale huisvester in 2013 maatschappelijk geïnvesteerd. 1.3 Verklaring Bestuur De interne risicobeheersing en controle zijn naar mijn mening adequaat, effectief en passend bij de omvang van de organisatie van Idealis. De jaarrekening 2013 is vastgesteld op 24 april 2014 door het bestuur. Alle uitgaven over het boekjaar 2013 zijn conform artikel 26 lid 2g van het Besluit beheer sociale huursector, uitsluitend gedaan in het belang en ten dienste van de volkshuisvesting. In het verslagjaar hebben zich, evenals in voorgaande jaren, geen transacties met een tegenstrijdig belang voorgedaan. Wageningen, 24 april 2014 Sylvie Deenen directeur/bestuurder jaarverslag

6 Op 2 april 2013 kregen de nieuwe bewoners van Rijnveste de sleutel van hun kamer of appartement. Veel nieuwe bewoners gingen direct aan de slag met het verven en inrichten van de kamers. 5 jaarverslag 2013

7 2 Onze koers Ons specialisme is het verhuren van woonruimte aan studenten en jonge promovendi. Jongeren die naar Wageningen of Ede komen voor hun studie en gezien hun beperkte inkomen veelal aangewezen zijn op sociale huisvesting. Wij zijn ingesteld op internationale klantencontacten, veel verhuizingen in korte tijd en bijzondere aandacht voor een prettig en veilig leefklimaat. 2.1 Uitbreiding studentenhuisvesting Idealis streeft naar evenwicht in vraag en aanbod naar studentenhuisvesting in Wageningen en Ede. In Wageningen is al enkele jaren een stijgende vraag waarneembaar. Uit lokaal en landelijk onderzoek blijkt dat de vraag naar studentenhuisvesting blijft toenemen. Om in de toenemende vraag tegemoet te komen heeft Idealis in 2013 de complexen Rijnveste (345 eenheden) en Hoefweg (260 eenheden) gerealiseerd en opdracht gegeven voor de bouw van de Bellostraat/Nobelweg (149 eenheden) en Lawickse Hof (169 eenheden). Uitbreiding van ons woningbezit stelt ons tegelijkertijd in staat meer variantie aan te brengen in ons woningaanbod. Ons huidige bezit kent veel grootschalige complexen met een beperkte differentiatie, zijn weinig flexibel en niet altijd afgestemd op de actuele woonwensen van studenten. Gezamenlijke lokale visie op studentenprognoses en huisvestingsvraag In april/mei 2013 hebben de gemeente Wageningen, Wageningen UR en Idealis de vraag en het aanbod naar studentenhuisvesting voor de komende jaren berekend. Afgesproken is om jaarlijks deze prognose te actualiseren. Verwacht wordt dat het aantal studenten in Wageningen tot 2018 fors zal toenemen. Om de toenemende vraag naar studentenhuisvesting de komende jaren zo goed mogelijk op te vangen adviseerden gemeente, Wageningen UR en Idealis gezamenlijk: - Tot verlenging van alle tijdelijke huisvestingsprojecten met een tweede 5-jaarsperiode mogelijk te maken. - Voorgenomen nieuwbouwplannen zoals Bellostraat/Nobelweg, Campus e.d. zo spoedig mogelijk te realiseren. - Het besluit tot sloop/vervangende nieuwbouw van het complex Walstraat in te trekken en om te zetten in een besluit tot verlengde exploitatie. - Gezamenlijk te onderzoeken welke locaties en gebouwen in Wageningen, in de komende 10 jaar, beschikbaar komen en deels tijdelijk en deels structureel, gefaseerd, ingezet kunnen worden voor studentenhuisvesting. Gezamenlijke locatiekeuze Naast een gedeelde visie op studentenprognoses en huisvestingsvraag is ook de gezamenlijke afstemming over het (toekomstig) aanbod van groot belang. Daarbij gaat het zowel om permanente als tijdelijke huisvesting. Idealis heeft samen met Wageningen UR en gemeente Wageningen haar input geleverd voor de notitie studentenhuisvesting 2013 aan de gemeenteraad van Wageningen. De gemeenteraad heeft begin 2014 besloten: Het tekort aan huisvesting voor studenten in Wageningen tot 2018 op te lossen door de ontwikkeling van ongeveer 400 tijdelijke en permanente studentenkamers ruimtelijk mogelijk te maken, aansluitend bij de kaders van de structuurvisie en de criteria zoals opgenomen in de notitie studentenhuisvesting Wageningen Het tekort aan permanente studentenkamers tot 2018 op te lossen door minimaal 1 locatie in het centrum, minimaal 1 in het binnenstedelijk gebied tussen Stadsbrink en Nijenoord Allee (de notitie noemt dit het middengebied) en minimaal 1 aan de Kennisas te realiseren. De strategische locaties SNS-bank, Bornsesteeg en Kirpestein - die hoog scoren volgens de notitie studentenhuisvesting daarbij als voorkeurslocaties aan te geven die minimaal onderzocht worden op haalbaarheid. jaarverslag

8 Dinsdag 19 maart hebben de Stichting Flatoverleg (SFO) en Idealis een nieuwe samenwerkingsovereenkomst getekend. De samenwerkingsovereenkomst regelt de relatie tussen de huurdersvertegenwoordiging en Idealis. In de nieuwe overeenkomst is extra aandacht voor de contacten tussen Idealis en de vertegenwoordigers van kleinere complexen. Vastgelegd is dat de bewoners van de kleinere complexen een contactpersoon kiezen die aanspreekpunt is voor praktische zaken zoals het voordragen van een nieuwe huurder bij coöptatie. 7 jaarverslag 2013

9 3 Onze huurders Ons huurdersbestand bestaat voor 96% uit studenten, hiervan is maar liefst een kwart afkomstig uit het buitenland. 3.1 Huurdersbestand De overgrote meerderheid van deze studenten studeert aan Wageningen UR. Huurders naar doelgroep Nederlandse student Buitenlandse student Phd Overig Afbeelding 1; brongegevens Idealis Al enkele jaren zien we dat van onze huurders het aantal studenten van Wageningen UR in verhouding tot de andere opleidingsinstellingen toeneemt. In 2013 volgde 85% van onze Nederlandse studenten een opleiding aan Wageningen UR en 9% volgde een opleiding aan de Christelijke Hogeschool Ede. 3% Nederlandse studenten naar opleidingsinstelling 1% 2% 9% 85% Wageningen Universiteit v Hall Larenstein Overig in Wageningen en Ede Christelijke Hogeschool Ede Stoas Vilentum Afbeelding 2; brongegevens Idealis jaarverslag

10 Onderzoek woonwensen PhD-ers Door de PhD council van Wageningen is aandacht gevraagd voor de huisvesting van Phd-ers. Deze groep, ruim 2.000, is zeer divers. Zo zijn er zeer veel buitenlandse PhD-ers, met of zonder partner, met diverse contractvormen en met uiteenlopende inkomensniveaus. Samen met de PhD council, Wageningen UR en gemeente Wageningen is in 2013 een woonwensenonderzoek uitgevoerd onder PhD-ers in Wageningen. Met dit onderzoek willen we meer te weten komen over deze doelgroep en hun woonwensen. Ruim 400 personen hebben de enquête ingevuld. De resultaten worden in 2014 gepresenteerd en neemt Idealis mee in haar Ondernemingsplan en strategisch voorraadbeleid. 3.2 Communicatie met bewoners en woningzoekenden Veel communicatie met huidige en toekomstige klanten vindt digitaal plaats, per of via de website. In de vorm van een Digipost krijgen huurders belangrijke informatie in hun mailbox. Via de website kunnen woningzoekenden zich inschrijven en reageren op het kameraanbod. In 2013 werd de website door bezoekers bezocht, waarbij de pagina s met ons actuele aanbod het meest werd geraadpleegd. De site kent ook een interactief gedeelte voor de huurders, waarin men o.a. persoonlijke informatie kan beheren en diverse informatie kan vinden. De site is nog steeds in ontwikkeling en wordt de komende jaren verder uitgebreid. Ondanks de digitalisering blijft persoonlijk contact belangrijk. De beheerders op de complexen zijn het eerste aanspreekpunt voor bewoners. Huurders kunnen ook langskomen op ons kantoor. Verder is Idealis aanwezig tijdens de verschillende voorlichtingsdagen voor aanstaande eerstejaars van Wageningen UR en de CHE. Omdat een aanmerkelijk aantal klanten uit het buitenland afkomstig is, vindt communicatie behalve in het Nederlands ook in het Engels plaats. 3.3 Bewonersparticipatie Onze medewerkers hebben regelmatig contact met bewoners over zaken die in en rondom het complex spelen. De afdelingsvertegenwoordiger is voor ons het aanspreekpunt voor de dagelijkse gang van zaken op een studentenafdeling. Alle grotere studentencomplexen worden vertegenwoordigd door een bewonersvertegenwoordiger. Minimaal twee maal per jaar heeft de beheerder en de medewerker van het team Woondiensten overleg met de bewonersvertegenwoordiger over zaken die betrekking hebben op het dagelijks beheer en onderhoud van het complex. De SFO De huurders van de studentencomplexen zijn vertegenwoordigd in de Stichting Flat Overleg (SFO). De SFO adviseert Idealis in zaken rond verhuurbeleid en beheer. Idealis ondersteunt de SFO met een financiële bijdrage en stelt een kantoorruimte ter beschikking. In maart 2013 hebben de SFO en Idealis een geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst getekend. In deze samenwerkingsovereenkomst zijn wederzijdse rechten en plichten beschreven. In de overeenkomst is extra aandacht voor de contacten tussen Idealis en de vertegenwoordigers van kleinere complexen. Vastgelegd is dat de bewoners van de kleinere complexen een contactpersoon kiezen die aanspreekpunt is voor praktische zaken zoals het voordragen van een nieuwe huurder bij coöptatie. De belangrijkste onderwerpen die in 2013 met de SFO zijn besproken betroffen: - diverse (nieuwbouw) projecten; - actualisatie samenwerkingsovereenkomst; - afrekening en begroting servicekosten; - uitkomsten leefbaarheidsenquête; - huurtoeslag en inkomenstoets; - upgrading ICT netwerk in complexen; - huurbeleid 2013; - evaluatie samenwerking tussen Idealis en SFO; - toewijzingsbeleid; - verlenging benoeming leden RvC op huurderszetel ; - landelijke en lokale ontwikkelingen in de volkshuisvesting en in het bijzonder de studentenhuisvesting. 9 jaarverslag 2013

11 Niet-studentencomplexen Ook voor het seniorencomplex Bassecour hebben wij een samenwerkingsovereenkomst. Met de bewonerscommissie vindt enkele keren per jaar overleg plaats. 3.4 Klanttevredenheid Klantenwaardering Bewoners van Idealis vinden onze dienstverlening goed. Dit blijkt uit de enquête (Feeddex) die we ook in 2013 weer hebben uitgevoerd onder zowel nieuwe als vertrekkende huurders. De ruim 35 onderwerpen in de enquête zijn verdeeld over vijf aspecten. Een huurder kiest bij elk onderwerp uit 5 kwalificaties die in Feeddex worden omgerekend in scores: uitstekend (+100), zeer goed (+80), goed (+40), redelijk/matig (0) en slecht (-100). In 2013 is de klantenwaardering goed voor de Feeddex totaalscore (41), voor Product (44), Dienstverlening (41), Persoonlijke service (49) en Reputatie (44). De waardering voor Prijs/kwaliteit is redelijk/matig en vertoont een geleidelijke groei van 13 in 2009 naar 27 in Voor vrijwel alle aspecten zijn de scores nog iets verbeterd ten opzichte van voorgaande jaren. Enquête leefbaarheid We willen dat onze huurders tijdens hun studietijd veilig en prettig kunnen wonen. Ieder jaar vragen we onze huurders naar hun mening hierover. Hieruit blijkt dat onze huurders zeer tevreden zijn over de kwaliteit, veiligheid en leefomgeving van hun woonruimte. Dat onze huurders de leefbaarheid niet alleen goed waarderen maar ook heel belangrijk vinden blijkt onder meer uit de grote respons, ruim 35% van de huurders heeft in 2013 de enquête ingevuld. Gemiddeld werd de leefbaarheid beoordeeld met een 7,5. Veiligheid scoort hoog; de bewoners voelen zich zeer veilig in en rondom hun woning (score 8,5 binnen de afdeling/woning en 7,9 in en rond het complex). Ook ervaren de bewoners vrijwel geen overlast op de afdelingen (score 7,6). We streven ernaar dat op alle aspecten van leefbaarheid gemiddeld het rapportcijfer 6,5 of hoger wordt gegeven. Aspecten die het laagst scoren zijn de aanpak van overlast (5.8), de fietsenstallingen (6.5) en de planning van onderhoudswerkzaamheden (6.6). Aan deze onderwerpen zullen we extra aandacht schenken. De complexen Rijnveste en Ben van Londenstraat, de nieuwbouw van Idealis, scoren beiden een dikke 8. Vooral de kwaliteit en veiligheid van de woningen wordt zeer goed gewaardeerd. Opvallend is ook de hoge waardering van de leefbaarheid door de bewoners van Droevendaal, waarbij er vooral hoge cijfers zijn voor de veiligheid en de gezelligheid. Het zelf kunnen kiezen van de medebewoners speelt hierbij een belangrijke rol. De uitbreiding en verbetering van de fietsenstallingen, die Idealis in 2011 en 2012 heeft uitgevoerd, wordt door de bewoners duidelijk gewaardeerd. De waardering is gestegen van een 5,8 (in 2010) naar een 6,5. Op enkele complexen gaat Idealis de toegankelijkheid verder verbeteren en nog extra stallingen toevoegen. Ook door bijvoorbeeld vaker fietswrakken te verwijderen verwacht Idealis deze waardering verder te kunnen verbeteren. 3.5 Geschillencommissie In 2013 heeft de commissie geadviseerd over één geschil (in 2012 was er eveneens één geschil). Het geschil betrof het verwijderen van een koffer met persoonlijke inhoud door Idealis, nadat de huurder zijn kamer had opgezegd en was vertrokken. Op advies van de geschillencommissie is aan de bewoner een schadevergoeding uitgekeerd en zijn de huurvoorwaarden aangepast. De geschillencommissie van Idealis bestaat uit Luc Steinbuch, voorgedragen door de bewonersorganisatie SFO en Wim van Alphen medewerker bij Idealis. Voorzitter van de commissie is de heer mr. P.H.N. van Spanje, werkzaam bij A&S Advocaten. De drie commissieleden zijn per 1 januari 2013 voor twee jaar herbenoemd. jaarverslag

12 Aan de Hoefweg, naast de Christelijke Hogeschool Ede (CHE), is een nieuw studentencomplex gebouwd door woningcorporatie Woonstede uit Ede. Idealis verzorgt de verhuur en het beheer van 260 kamers. Het complex is in de zomer van 2013 opgeleverd en wordt bewoond door zowel studenten van de CHE als van Wageningen UR. De 5 bewoners van een woning delen met elkaar de keuken, een bergruimte en het sanitair. 11 jaarverslag 2013

13 4 Verhuurprestaties Idealis verhuurt ruim eenheden, waarvan aan studenten en 117 aan PhD-ers die een arbeidsovereenkomst (voor 4 jaar) hebben met Wageningen UR. Daarnaast verhuren we 58 appartementen aan senioren, 13 vrije sectorwoningen, 14 overdekte parkeerplaatsen en 4 bedrijfsruimtes. 4.1 Woonruimteverdeling In 2013 zijn ruim 2600 nieuwe huurcontracten afgesloten. Dit betekent dat ongeveer de helft van ons bezit een nieuwe bewoner heeft gekregen. Aantal verhuringen Wageningen/Ede Nederlandse huurders Waarvan Wageningen Waarvan Ede Buitenlandse huurders Totaal Het aantal verhuringen is zeer sterk gestegen. Er zijn respectievelijk 336 en 260 nieuwbouwkamers in 2013 opgeleverd en er zijn meer mutaties geweest dan in andere jaren. In totaal 478 bewoners zijn verhuisd binnen het bezit van Idealis. Mutatiegraad studenteneenheden Totaal aantal Aantal mutaties Mutaties 2013 Mutaties 2012 Mutaties 2011 Wageningen totaal % 42% 42% Kamers zonder inventaris % 29% 29% Kamers met inventaris % 74% 75% Ede totaal % 44% 44% Gemiddelde inschrijfduur In 2013 is de gemiddelde inschrijftijd voor nieuwe huurders verder gedaald. Tussen het moment van inschrijving en de ingangsdatum van het huurcontract voor een kamer in Wageningen zat in 2013 gemiddeld 9 maanden (in 2012 was dit nog 10,6 maanden en in ,2 maanden). In Ede is de inschrijftijd nog korter, daar was dit in 2013 een gemiddelde van 6 maanden. De inschrijfduur voor de complexen met de zelfstandige kamers is het hoogst, dit betreft de Marijkeweg en de Oude Eekmolenweg. Ook in Ede is de inschrijftijd voor de zelfstandige kamers Arnold Koningstraat (9 kamers) het langst. jaarverslag

14 Gemiddeld aantal reacties In 2013 was het gemiddeld aantal reacties duidelijk lager dan de voorgaande jaren, een gemiddelde van 11 t.o.v. een gemiddelde van 29 in 2012 en 37 in De verklaring hiervoor ligt in het toevoegen van veel verhuureenheden in 2013 door Idealis maar ook door andere marktpartijen. Dit heeft ertoe geleid dat veel eerstejaars sneller aan een kamer zijn gekomen dan in andere jaren Gemiddeld aantal reacties Jan Feb Mrt Apr Mei Juni Juli Aug Sept Okt Nov Dec Afbeelding 3; brongegevens Idealis Het aantal reacties in de maanden voorafgaand aan het studiejaar lag veel lager dan in In Ede was het aantal reacties in 2013 extreem laag, dit komt omdat er in Ede nu 122 kamers meer zijn dan in 2012 en er vanuit de CHE-studenten niet meer vraag is gekomen. Vanaf november ontstond de eerste leegstand omdat er nauwelijks meer kandidaten waren. Eerstejaars 2012/2013 De eerstejaars studiejaar 2012/2013 waren ruim voor 1 mei gehuisvest. Met name door de oplevering, begin april, van de 336 kamers van het nieuwbouwcomplex Rijnveste is dit, ondanks de sterke stijging in het aantal ingeschreven eerstejaars, gelukt. Door verhuizing van zittende huurders naar de nieuwbouw kwamen 120 kamers beschikbaar voor de eerstejaars. Er zijn in de periode januari t/m mei kamers beschikbaar gekomen, dat zijn ruim 250 kamers meer dan in de vergelijkbare periode in De kamers die wij in mei publiceerden kregen nauwelijks reacties, dat is voor ons een belangrijk signaal dat de eerstejaars gehuisvest zijn. Eerstejaars 2013/2014 In juni (na de uitslag van het eindexamen) starten de eerstejaars van het aankomende studiejaar (2013/2014) met reageren op het aanbod. Door de oplevering van het complex Hoefweg (260 kamers) in de periode juli-september zijn er veel extra kamers voor eerstejaars beschikbaar gekomen. Van de ruim ingeschreven eerstejaars voor het studiejaar 2013/2014 hadden er eind 2013 al 582 woonruimte bij Idealis gehuurd. In 2013 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2013/ In 2012 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2012/ In 2011 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2011/ In andere jaren hadden we nog zeker de opzeggingen in de maanden januari tot maart nodig om de eerstejaars te huisvesten. Nu zagen we dat het bij een aantal kamers in de nieuwbouw in Ede in het najaar al niet meer lukte deze aan eerstejaars te verhuren. De eerstejaars die dringend op zoek waren hadden blijkbaar al wat kunnen vinden; ook speelt hierin mee dat de locatie Ede voor veel Wageningse studenten geen eerste keus is. 13 jaarverslag 2013

15 Urgenties In 2013 zijn op basis van sociaal/medische gronden 20 urgenties toegekend. Hiervan hebben 17 urgent woningzoekenden gebruik gemaakt en daarmee sneller een kamer kunnen aanvaarden. In 2013 hebben 3 woningzoekenden gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot kamer hoppen. Huurders van één van de bij Kences aangesloten studentenhuisvesters kunnen voor urgentie in aanmerking komen als zij in een andere studentenstad gaan studeren. Leegstand De leegstand is in 2013 toegenomen ten opzichte van voorgaande jaren. In Wageningen wordt dit veroorzaakt door meer leegstand in het voorjaar. In Ede wordt de toegenomen leegstand veroorzaakt door de oplevering van de Hoefweg. Hiermee zijn kwalitatief goede eenheden op de campus in Ede aan het kamerbestand toegevoegd. Omdat de kamermarkt in Ede al jaren niet onder druk staat is besloten om een aantal flats die Idealis al jarenlang huurt van Woonstede weer terug te geven. Wageningen Ede Kamers met inventaris 7,17% 4,62% 1,46% Kamers zonder inventaris 0,62% 0,21% 0,14% 8,85% 2,64% 1,85% Phd-eenheden 0,61% 0,89% 1,33% Overige woningen 1,32% 0,70% 0,54% Commerciële eenheden 13,41% 13,90% 0,35% Uitstroombeleid De huurovereenkomst met een huurder eindigt binnen een of twee jaar nadat de huurder de studie of PhD-overeenkomst heeft beëindigd. Huurcontracten tot 31 december 2010 gaan uit van een periode van maximaal 2 jaar en huurcontracten na deze datum gaan uit van maximaal 1 jaar. Met dit beleid wil Idealis haar bezit beschikbaar houden voor haar doelgroepen. Huurders worden, waar van toepassing, op basis van een periodieke bestandsvergelijking met de verschillende onderwijsinstellingen aangeschreven. Voor de PhD-appartementen geldt dat men uiterlijk een jaar na het beëindigen van het PhD contract de woonruimte moet verlaten. Eind 2013 heeft voor het eerst in twee jaar weer een bestandsvergelijking met de onderwijsinstellingen plaatsgevonden. In het eerste kwartaal van 2014 worden op basis hiervan huurders aangeschreven en opmerkzaam gemaakt op de uitstroomtermijn. Vanaf 2014 voert Idealis de bestandvergelijking meerdere malen per jaar uit. Toekomstige woonruimteverdeling Idealis wil overgaan naar een nieuw model van woonruimteverdeling met meer keuzevrijheid. Dit nieuwe model wordt door Idealis en Wageningen Universiteit gezamenlijk uitgewerkt. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn: - meer keuzevrijheid voor buitenlandse studenten; - kamergarantie voor door Wageningen UR aangewezen en met Idealis overeengekomen aantallen buitenlandse studenten; - zoveel mogelijk beperken van leegstand; - 1 mei als streefdatum voor huisvesting van Nederlandse eerstejaars studenten. Medio 2014 wordt besloten hoe de nieuwe woonruimteverdeling op hoofdlijnen wordt ingevuld. jaarverslag

16 4.2 Huurbeleid In het huurbeleid maken we onderscheid tussen kamers in de oudere studentencomplexen en in de vanaf 2010 gerealiseerde nieuwbouw: - Voor oudere studentenkamers (gebouwd voor 2010) hanteren we 80% van de maximaal redelijke huurprijs. Uitzondering vormen wooneenheden waarvoor huurtoeslag mogelijk is: daar wordt de maximaal redelijke huur als streefhuur gehanteerd. - Bij nieuwbouw passen we in principe de maximaal redelijke huur toe. Om bij kamers met gedeelde voorzieningen (waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is) tot een evenwichtige prijs/kwaliteit en acceptabele woonlasten te komen matigen wij, waar nodig, de huur in een range van 80 tot 100%. Huurtoeslag wordt door het ministerie berekend op basis van de subsidiabele huur (kale huur plus een deel van de servicekosten) en geldt voor jongeren t/m 22 jaar een maximum huurgrens ( 374). Vrijwel alle kamers van Idealis blijven onder deze grens. Bij 200 eenheden is de huur hoger en geeft Idealis huurkorting tot de 23-jarige leeftijd is bereikt, om zo het ontvangen van huurtoeslag ook voor deze huurders mogelijk te maken. Idealis heeft per 1 juli 2013 een inflatievolgende huurverhoging van 2,5% toegepast. Voor woonruimte met een kale huurprijs onder de streefhuur is een huurverhoging van maximaal 4% toegepast. 4.3 Incassobeleid Eind december moest er nog aan huur betaald worden. De opbouw van dit bedrag luidt als volgt: Bedrag Aantal In % jaarhuur Actieve huurders ,07 Niet actieve huurders In 2014 gesloten overeenkomsten ingaande in (contract gesloten en betaald in 2014) Totaal Omdat onze huurders in een kwetsbare inkomenspositie verkeren hanteren wij een strikt huurincasso-beleid gericht op het voorkomen van grote achterstanden. Gezien de beperkte omvang van de achterstanden is dit beleid effectief. 4.4 Wonen en zorg Idealis heeft, verspreid over het bezit, enkele aangepaste woningen. Waar nodig worden specifieke voorzieningen aangebracht voor gehandicapten in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Is er geen kandidaat voor een aangepaste woning beschikbaar, dan wordt deze verhuurd aan een valide persoon met een clausule in het contract dat de woning opgezegd wordt als zich een kandidaat meldt. De betreffende huurder krijgt dan vervangende woonruimte aangeboden. Idealis verhuurt twee 5 kamer woningen in het complex Ben van Londenstraat aan Stumass. Deze stichting biedt individuele begeleiding in een beschermde woonvorm aan studenten met Autisme Spectrum Stoornis. Hiernaast besteedt Idealis veel aandacht aan zorg binnen het sociaal beheer. 15 jaarverslag 2013

17 5 Leefbaarheid Ons beleid is er op gericht om onze bewoners een prettig en veilig woon- en leefklimaat te bieden. Uit de leefbaarheid enquête, die we jaarlijks houden onder alle bewoners, bleek in 2013 wederom dat onze huurders tevreden zijn (gemiddeld een 7,5). De bewoners, maar ook onze beheerders en medewerker sociaal beheer, dragen daartoe bij. 5.1 Sociaal beheer Studentencomplexen vragen om een zorgvuldig beheer. Huurders (met veel verschillende nationaliteiten) wonen relatief dicht op elkaar in wooncomplexen. Om zorg te dragen voor een prettige en leefbare woonsituatie heeft ieder complex een beheerder die toeziet op het reilen en zeilen in en rond de complexen. Hij is een vraagbaak voor huurders en treedt indien nodig op. In geval van problemen tussen bewoners treedt Idealis bemiddelend op. De medewerker sociaal beheer ondersteunt de beheerders hierin. De meeste meldingen die de medewerker sociaal beheer in 2013 heeft ontvangen (in totaal 161; in 2012 in totaal 145) hadden betrekking op ernstige persoonlijke problematiek (32), klachten over geluidsoverlast van medebewoners (24) en relationele problematiek (20). Daarnaast waren er onder meer meldingen van vandalisme/diefstal (16), illegale bewoning (15) en klachten door derden van geluidsoverlast veroorzaakt door onze bewoners (13). 5.3 Kosten leefbaarheid De totale kosten voor leefbaarheid bedroegen in daarvan is: - via de servicekosten doorberekend aan de huurders : (60,7%); - bekostigd door Idealis : (39,3%). De kosten hebben nagenoeg geheel betrekking op het beheer/toezicht op de complexen en op het uitvoeren van fysieke maatregelen. Beheerkosten De beheerkosten betreffen de personeelslasten van de beheerders. Deze kosten worden voor 55% doorberekend aan de huurders via de servicekosten. Van het takenpakket van de medewerker sociaal beheer valt het overgrote deel (80%) onder de post leefbaarheid. Deze personeelslasten komen volledig voor rekening van Idealis. De totale personeelskosten Leefbaarheid voor rekening van Idealis bedragen Fysieke maatregelen In 2013 is door Idealis geïnvesteerd in fysieke maatregelen om de leefbaarheid te verbeteren. Dit betrof de laatste fase van de uitbreiding en verbetering van de fietsenstallingen en het verbeteren van communicatie-uitingen op de complexen (zoals betere bewegwijzering en extra publicatieborden). jaarverslag

18 In april 2013 leverden we het nieuwbouwproject Rijnveste op, woonruimte voor 345 studenten en PhD-ers. Bij de bouw van dit project is veel aandacht besteed aan het gebruik van duurzame materialen en een laag energieverbruik. De woningen en appartementen hebben energielabel A++. Naast dat de woningen extra geïsoleerd zijn en zonwerend glas hebben heeft elke woning en appartement een eigen zonnecollector voor de opwarming van warmtapwater. Op Rijnveste is door Idealis de eerste windmolen van Wageningen geplaatst waarmee energie wordt opgewekt voor de verlichting van collectieve voorzieningen. 17 jaarverslag 2013

19 6 Duurzaamheid Idealis is een milieubewuste woningcorporatie. Milieubewust bouwen en beheren is dan ook een belangrijke doelstelling. Sinds 2013 heeft Idealis het certificaat Klimaatneutraal Gegarandeerd. Idealis zet zich krachtig in op het realiseren van zoveel mogelijk energiebesparing, zowel door technische maatregelen als door voorlichting om het gedrag van huurders te beïnvloeden. Ook wordt ingezet op toepassing van duurzame energie. We vinden het daarbij echter ook belangrijk om de investeringskosten zo laag mogelijk te houden in verband met het beheersen van het huurprijsniveau. Een aanzienlijk deel van de woonlasten wordt immers bepaald door het energieverbruik. Daarnaast is Idealis van mening dat het denken in termen als investering en lange termijn resultaat meer oplevert dan alleen kijken naar korte termijn uitgaven. Een integrale aanpak is dus essentieel. Ook in onze dienstverlening speelt duurzaamheid een belangrijke rol. Zo beperken we het papier verbruik door onze dienstverlening en communicatie met onze huurders zo veel mogelijk digitaal te laten verlopen. 6.1 Certificaat Klimaatneutraal Wij hebben in 2013 het certificaat Klimaatneutraal Gegarandeerd verkregen van de Climate Neutral Group. Hiervoor is de eigen organisatie in 2012 klimaatneutraal ingericht; er zijn maatregelen genomen om onze CO 2-uitstoot zoveel mogelijk te beperken en de berekende CO 2 -uitstoot wordt gecompenseerd. Idealis heeft er voor gekozen om te compenseren door deel te nemen aan het klimaatproject 'Houtovens in Kenia'. Een klimaatproject waarmee we niet alleen bijdragen aan het terugdringen van de CO 2-uitstoot, maar ook aan werkgelegenheid, kennisoverdracht, gezondheidsverbetering, stimulering van de eigen economie en lokale milieuverbeteringen in ontwikkelingslanden. 6.2 Landelijke en lokale convenanten Idealis conformeert zich aan het Koepelconvenant Energiebesparing Gebouwde Omgeving, van juni 2012 en de hieraan gekoppelde deelconvenanten: het Convenant Energiebesparing Corporatiesector en het Lenteakkoord Energiezuinige Nieuwbouw. Dit zijn convenanten tussen Aedes, de Woonbond, Vastgoedbelang en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In het convenant is onder andere aangegeven dat de 2,4 miljoen corporatiewoningen in 2021 gemiddeld een energielabel B bezitten. Dat komt neer op een energiebesparing tussen 2008 en 2021 van 33 procent. Deze ambitie betreft het gebouw- en installatiegebonden energiegebruik voor met name ruimteverwarming, warmtapwater en ventilatie. De gemiddelde energie-index van onze voorraad in 2013 is 1,44, gelijk aan label C. Dit was in 2009 nog label D met een energie index van 1,75. Toekomstige verbeteringen van de energie index zoeken we in optimalisatie van ventilatiesystemen inclusief warmte terugwinning en alternatieve warmtesystemen in plaats van gas. Besparing t.o.v per vhe Elektra -16,2% -15,2% -9,4% -5,2% -4,9% Gas +1,4% +4,3% +7,5% +0,9% +0,9% Water -18,5% -13,6% -6,0% -4,6% -3,5% Door de diverse investeringen op het gebied van energiebesparende maatregelingen hebben we ten opzichte van ,2% op elektra bespaart en 18,5% op water. Het gasverbruik is iets toegenomen ten opzichte van Net voor 2008 zijn alle grote complexen voorzien van nieuwe installaties en toen hebben we een grote stap gemaakt in gasbesparing. Echter deze vervangingen en de daarmee behaalde gasbesparing ten opzichte van de jaren daarvoor waren voor het peilmoment van het convenant, Daarnaast committeert Idealis zich aan de klimaatdoelstellingen van de overheid (het kabinetsprogramma Schoon en Zuinig, 2007). Dit akkoord heeft de ambitie om voor % jaarverslag

20 CO 2 -reductie te realiseren ten opzichte van Ook sluiten we ons aan bij de ambitie Wageningen klimaatneutraal in 2030 en is Idealis ook op dit gebied partner van de gemeente. Idealis neemt actief deel aan experimenten en innovatieve projecten, waarbij waar mogelijk specifieke Wageningse kennis, kunde en bedrijvigheid wordt benut. 6.3 Duurzaam vastgoed Idealis koopt voor haar huurders uitsluitend groene stroom en gas CO 2 -neutraal in. Nieuwbouw Het convenant omschrijft: Verlaging van het energieverbruik in de nieuwbouwproductie van 25% per Dit komt neer op een uitgangspunt van een EPC-norm voor nieuwbouw van 0,6 per 2011 en verlaging van het energieverbruik in de nieuwbouwproductie van 50 procent per Dit komt neer op een uitgangspunt van een EPC-norm voor nieuwbouw van 0,4 per Idealis gaat bij nieuwbouw uit van de omschrijving in het convenant, waarbij gekozen wordt voor een gebouw en energieconcept dat op termijn klimaatneutraal kan worden gemaakt. Op de overige prestatievelden van GPR (een digitaal meet- en ontwikkelinstrument voor duurzaam bouwen) wordt een gemiddelde van 7,5 gerealiseerd, waar de wetgeving uitgaat van tenminste 6,5. Bij het nieuwbouwproject Rijnveste is gebruik gemaakt van duurzame materialen en zijn extra energiebesparende maatregelen toegepast. De EPC van de verschillende woningen ligt tussen 0,44 en 0,6, waarmee we voldoen aan de norm. Het complex is bovendien in de toekomst niet alleen geschikt voor studentenhuisvesting maar ook voor andere doelgroepen. Voor de Hoefweg zijn door Woonstede, de eigenaar van het complex, diverse duurzaamheidsmaatregelen getroffen. Zoals toepassing van kozijnen van gerecycled aluminium met een hoge RCwaarde, FSC- en verduurzaamd hout aan de gevels. Daarnaast heeft de Hoefweg een bouwstructuur, dat ombouwen tot reguliere appartementen mogelijk maakt. Bestaande voorraad Bij onderhoudswerkzaamheden zoekt Idealis naar duurzame oplossingen. Ook wordt, in lijn met het convenant bij het treffen van energiebesparende maatregelen, aansluiting gezocht bij natuurlijke momenten, zoals verhuizing, planmatig onderhoud en ingrijpende woningverbetering. In 2013 zijn bijvoorbeeld op de Haarweg waterbesparende sanitaire installaties geplaatst en volumestroombegrenzers geplaatst in waterleidingen. Bij renovatiewerkzaamheden aan liftinstallaties op de Bornsesteeg, Marijkeweg en Haarweg zijn de cabinedeuren vervangen met een lager energieverbruik en minder slijtage van onderdelen. Daarnaast is aan de installaties op de Marijkeweg de frequentieregeling van de liftmachines vervangen. Deze zorgen voor een lager energieverbruik en minder slijtage van de liftmachine en onderdelen. De afgelopen jaren is fors geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen. Dit beleid resulteert in een daling van het energieverbruik in de afgelopen jaren. Experimenten en innovatie Idealis neemt actief deel aan experimenten en innovatieve projecten. Zo heeft Idealis in 2013 een project voor toepassing van biomassa op de Bornsesteeg doorgerekend en is de haalbaarheid voor toepassing van zonnepanelen op Droevendaal onderzocht. Verder is Idealis als partner verbonden aan Stichting Zonne-energie Wageningen. Deze Stichting is opgericht in 2011 met als doel verschillende organisatorische, juridische en fiscale modellen te verkennen en daarmee bestaande barrières te slechten en investeringen in zonne-energie zo aantrekkelijk mogelijk te maken. 6.3 Bewonersinformatie Ook door bewust woongedrag kan energie bespaard worden. We doen dit met eigen informatiemateriaal en sluiten aan bij landelijke acties zoals de Warme Truiendag of de campagne Het duurzaamste studentenhuis van Upact. In samenwerking met Green Office Wageningen startte op 15 april de Rijnveste Sustainability Challenge Accepted. De nieuwe bewoners van Rijnveste werden via deze challenge gestimuleerd om zo zuinig mogelijk om te gaan met gas en elektra. Maandelijks ontvingen de bewoners van het huis met het laagste energieverbruik een huisprijs. In januari 2014 werd de campagne afgesloten met de uitreiking van een eindprijs voor het huis met het laagste totaalverbruik in jaarverslag 2013

21 7 Vastgoed Ons aanbod wordt zo goed mogelijk afgestemd op de woonwensen van studenten. Studenten vinden bij het kiezen van woonruimte de woonlasten het zwaarst wegen. Daarnaast willen de meeste studenten een woonkamer/keuken graag delen met andere studenten in niet te grote woongroepen. Een minderheid van de studenten vindt eigen voorzieningen zoals keuken en douche wèl belangrijk. Nieuwbouw zal daarom gedifferentieerd en flexibel zijn en vooral gericht op het huisvesten van kleinere woongroepen. Gelet op de woonwensen van studenten en ons huidige woningbezit richten we ons bij nieuwbouw vooral op kamers met gedeelde voorzieningen, maar ook op voldoende kamers met eigen voorzieningen en appartementen. 7.1 Nieuwbouw In 2013 heeft Idealis twee nieuwbouwprojecten opgeleverd; Rijnveste en de Hoefweg. Daarnaast heeft Idealis in dit verslagjaar diverse locaties van derden in Wageningen en Ede onderzocht op markttechnische en economische haalbaarheid. Daarbij is naast structurele nieuwbouw ook de mogelijkheid van tijdelijke studentenhuisvesting onderzocht. Dit heeft echter niet altijd tot concrete (nieuwbouw)locaties en/of projecten geleid. Voor een paar locaties zijn we nog in gesprek. Projecten gereed/in aanbouw Aantal vhe Start bouw Gereed Rijnveste Hoefweg Ede (Woonstede) Bellostraat/Nobelweg Lawickse Hof Totaal eenheden nieuwbouw 916 Rijnveste 345 eenheden Sinds begin april wonen op Rijnveste 336 studenten en zijn er 9 appartementen bewoond door PhD-ers. Verdeeld over 7 gebouwen zijn er 64 zelfstandige eenheden en 9 appartementen. In 52 grondgebonden woningen bevinden zich 4 of 6 kamers van 14 tot 17 m 2. Elke kamer is voorzien van een snelle internetverbinding en een wastafel. Binnen de 52 woningen zit veel diversiteit. Naast dat er verschillen raamopeningen en oppervlaktes zijn toegepast zijn er ook kamers met een eigen douche en toilet. Bij het ontwerp is veel aandacht besteed aan het gebruik van duurzame materialen en een laag energieverbruik. De woningen en appartementen hebben energielabel A++. De woningen zijn extra geïsoleerd, hebben zonwerend glas en elke woning en appartement heeft een eigen zonnecollector voor de opwarming van warmtapwater. Op Rijnveste is door Idealis de eerste windmolen van Wageningen geplaatst waarmee energie wordt opgewekt voor de verlichting van collectieve voorzieningen. Studenten konden zich voor de 52 woningen met 4 of 6 kamers als groep aanmelden. Huurders van Idealis, die een kamer achterlieten, hadden voorrang. De belangstelling was groot. Nieuw was dat ook internationale studenten zich konden inschrijven. Deze werkwijze sluit aan bij de keuze van Idealis om geleidelijk over te gaan naar een systeem voor woonruimteverdeling waarbij iedereen vrij kan kiezen, ongeacht studie of nationaliteit. In totaal 46 internationale studenten maakten bij de eerste verhuur van deze mogelijkheid gebruik. Hoefweg 260 eenheden Aan de Hoefweg, naast de Christelijke Hogeschool Ede, is een nieuw studentencomplex gebouwd door woningcorporatie Woonstede uit Ede. Idealis verzorgt de verhuur en het beheer van 260 kamers. De 52 woningen hebben elk 5 kamers van 13 tot 17 m 2 waarbij iedere kamer een eigen wastafel heeft. Elke woning heeft een gezamenlijke woonkeuken, douche en 2 toiletten. Daarnaast is er een grote berging en een aparte ruimte voor wasmachine en droger. Buiten zijn overdekte fietsenstallingen. jaarverslag

22 Bellostraat 149 eenheden In 2013 is een koop-aannemingsovereenkomst getekend met Klaassen Vastgoedontwikkeling voor de bouw van 149 eenheden voor studenten en promovendi langs de Nobelweg. Het plan omvat 69 zelfstandige kamers in een gebouw van 6 woonlagen en 80 onzelfstandige kamers in 16 grondgebonden woningen met elk 5 studentenkamers. Het binnengebied krijgt de naam Bellostraat, naar het treintje dat tot 1968 langs deze plek reed tussen Ede en Wageningen. Bellostraat wordt ook de naam van het studentencomplex. Oplevering is gepland medio april Lawickse Hof 162 eenheden Langs de Lawickse Allee, in het centrum van Wageningen, start in 2014 de bouw van 162 studenteneenheden. De koop-aannemingsovereenkomst is hiervoor in 2013 getekend met de VOF Lawickse Hof. VOF Lawickse Hof is een samenwerking van Bouwfonds Ontwikkeling en Roelofs & Haase. Het complex bestaat uit 118 zelfstandige kamers, 28 onzelfstandige kamers (4 grondgebonden woningen met 6 studentenkamers en 4 onzelfstandige eenheden in het appartementenblok) en 16 appartementen met twee leefruimtes. De eerste studenten kunnen er naar verwachting in september 2015 gaan wonen. 7.2 Ons bezit Ons woningbezit op 31 december 2013: Wooneenheden voor studenten: Wooneenheden voor PhD-ers 117 Woningen 71 Bedrijfsruimten 4 Parkeerplaatsen 14 Studenten Kale huur in < >500 Eindtotaal 1kmr onzelfst kmr zelfst kmr zelfst kmr zelfst 1 1 Totaal PhD-ers Kale huur in < >750 Eindtotaal 1kmr zelfst 1 1 2kmr zelfst kmr zelfst overige won Totaal Toevoegingen woningvoorraad Studenten Kale huur in < >501 Eindtotaal 1kmr onzelfst kmr zelfst kmr zelfst Totaal PhD-ers Kale huur in < >750 Eindtotaal 2kmr zelfst 4 4 3kmr zelfst 5 5 Totaal jaarverslag 2013

23 In totaal hebben we 605 nieuwe verhuureenheden aan onze woningvoorraad toegevoegd en geen verhuureenheden onttrokken aan de woningvoorraad. 7.3 Onderhoud van onze woningvoorraad Idealis heeft in geïnvesteerd om de verhuurbaarheid van zijn complexen op het voor Idealis gewenste niveau te behouden en/of te krijgen. Planmatig onderhoud De grootste uitgaven, , hebben betrekking op planmatig onderhoud. Idealis voert planmatig onderhoud uit op basis van een meerjarenbegroting. De verschillen tussen het begrote onderhoud van en de realisatie van zijn als volgt te verklaren: Oorspronkelijk budget Internetswitches Definitief budget Verschuivingen / vervallen onderhoudsposten Internetswitches Overige posten 82 - Overige verschillen Btw-verlaging 50 - Extra onvoorzien onderhoud Inkoopvoordeel 21 - Totaal besteed De hoofdprojecten in 2013 waren: - verbetering terreininrichting en fietsvoorzieningen op de Haarweg en Marijkeweg; - sanitair renovatie op de Haarweg (gebouw B); - buitenschilderwerk op de Vijzelstraat/Salverdaplein, Oude Bennekomseweg en Haarweg; - binnenschilderwerk op de Oude Bennekomseweg; - renovatiewerkzaamheden liftinstallaties op de Bornsesteeg, Marijkeweg, Haarweg en Dijkgraaf; - vervangen hang- en sluitwerk op Droevendaal. Niet planmatig onderhoud In totaal is geïnvesteerd in niet-planmatig onderhoud, dit betreft onderhoud dat voortkomt uit reparatieverzoeken en mutaties. De kosten voor niet-planmatig onderhoud zijn lager dan in Budget 2013 Besteed 2013 Besteed 2012 Niet planmatig onderhoud kosten Idealis Niet planmatig onderhoud bedrijfsgebouwen 3 Servicekosten Internet Totaal niet planmatig onderhoud Servicekosten Totaal niet planmatig onderhoud kosten Idealis Niet planmatig onderhoud doorbelast De kosten voor niet planmatig onderhoud worden onderverdeeld in kosten Idealis, servicekosten en servicekosten labelkamers van de kosten van planmatig onderhoud komt voor rekening van Idealis. Dit is meer dan in 2012, wat komt door een stijging in de kosten van internetreparaties ( 4.000), een stijging in het verrekenbare bouwkundige onderhoud en een stijging in schilderwerkzaamheden op afdelingen en kamers. De servicekosten voor rekening van de huurder zijn aanzienlijk gedaald. Dit zijn de bijdragen voor bijkomende leveringen en diensten. De servicekosten labelkamers hebben betrekking op extra jaarverslag

24 faciliteiten, zoals onder andere schilderwerk, onderhoud aan meubilair en vloerbedekking die alleen bij een label- of inventariskamer behoren. 7.4 Veiligheid Evenals in voorgaande jaren is door Idealis in 2013 ruime aandacht gegeven aan de veiligheid in en rondom de gebouwen. We doen dit onder meer door tweejaarlijkse legionella controles, controle van gasinstallaties en bijvoorbeeld controle van liftinstallaties. Alle keuringen en inspecties zijn cyclisch opgenomen in de meerjarenbegroting. Brandveiligheid Naast de jaarlijkse controles van de brandblusapparatuur en de controle van de zogenoemde droge stijgleidingen, zijn de complexen van Idealis wederom in nauwe samenwerking met de brandweer geïnspecteerd en waar nodig aangepast op het gebied van brandveiligheid. In februari 2013 is een controle uitgevoerd op brandveiligheid in het kader van een landelijk onderzoek van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, op een afdeling aan de Haarweg 69. Hierbij zijn geen technische tekortkomingen geconstateerd. Sinds 1 november 2008 is een gebruiksbesluit van toepassing met landelijke regels voor het brandveilig gebruik van gebouwen. In 2013 zijn de laatste werkzaamheden in dit kader afgerond op complex Haarweg. Sinds 2012 zijn ook de controles op de brandwerende doorvoeringen die zijn aangebracht in het preventieve onderhoud opgenomen en wordt jaarlijks hiervan 20% gecontroleerd. Bij nieuwe controle op de gebruiksvergunning door de brandweer is een aantal tekortkomingen geconstateerd die niet eerder door de brandweer zijn aangemerkt. Het betreft hier het vervangen van de bovenlichten van de kamerdeuren op de Haarweg en het vervangen van het zogenaamde firetdoek boven de plafondafwerking in de trappenhallen op de Dijkgraaf. Alle genoemde werkzaamheden worden in 2014 uitgevoerd. Als gevolg van een zeer hoge mutatiegraad bij onze studentencomplexen, is het van groot belang dat de huurders voortdurend op een goede wijze geïnformeerd worden. Naast schriftelijke informatie die alle nieuwe huurders krijgen, hangen er op de afdeling brandinstructies. De beheerders hebben ook in 2013 controles uitgevoerd op de afdelingen en hebben huurders, indien nodig, gewezen op gevaarlijke situaties. Van één van de jaarlijkse oefeningen van de brandweer is een voorlichtingsvideo gemaakt. Asbestinventarisatie Tijdens werkzaamheden in de woningen wordt rekening gehouden met de eventuele aanwezigheid van asbest. In 2014 wordt bij alle complexen met een bouwjaar van voor 1994 een asbestinventarisatie uitgevoerd. Dit is in 2013 voorbereid. Met deze inventarisatie krijgen we meer zicht op de aanwezigheid van asbest. Als bij de inventarisaties asbest wordt aangetroffen waarbij een direct risico is op de leefomgeving dan wordt dit zo snel mogelijk professioneel gesaneerd. Inbraakpreventie Op de begane grondvloeren en de toegangen van afdelingen voldoet Idealis aan de eisen zoals het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) die stelt met betrekking tot het hang- en sluitwerk. In het onderhoud controleren we jaarlijks het hang- en sluitwerk op het goed functioneren hiervan en zo nodig worden gebreken hersteld. De kamerdeuren binnen een woongroep, welke vaak openstaan, worden niet extra beveiligd. Op dit onderdeel wijken we af van de eisen om het certificaat PKVW te verkrijgen. 23 jaarverslag 2013

25 8 Belangrijkste relaties Idealis werkt actief aan een goede relatie met de huurdersorganisatie, de diverse onderwijsinstellingen, de gemeenten en de collega corporaties. In de stichting Kences, de brancheorganisatie van studentenhuisvesters werkt Idealis landelijk samen met andere woningcorporaties/ studentenhuisvesters. Daarnaast werken we samen met 11 andere woningcorporaties in de Foodvalley. 8.1 Bewonersorganisatie De Stichting Flat Overleg (SFO) is de bewonersvertegenwoordiging van de studenten. Elk complex is vertegenwoordigd in dit overleg door een van de bewoners. Samen met de SFO is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld die begin 2013 is geëvalueerd en geactualiseerd. Daarin zijn de taken van zowel de SFO als Idealis beschreven, de wijze van samenwerking m.b.t. het informatierecht, het adviesrecht en het instemmingsrecht, de overlegvormen en de frequentie. Twee keer per jaar vindt een bestuurlijk overleg plaats met de SFO. In november was de evaluatie van de samenwerking tussen de SFO en Idealis een belangrijk agendapunt. Deze werd door beide partijen als positief ervaren, maar wel bleken een aantal zaken voor verbetering vatbaar. Met name de uitvoering van de WOHV (Wet op het Overleg Huurders Verhuurder) is een aandachtspunt. Naast het bestuurlijk overleg vindt vijf keer per jaar het bureau/sfo overleg plaats waarin het hoofd en de teamleider Wonen over tactische en operationele zaken spreken. 8.2 Onderwijsinstellingen Wageningen UR Een goede samenwerking met de Universiteit van Wageningen, onze belangrijkste belanghouder, is van essentieel belang om te kunnen voorzien in de toenemende vraag naar studentenhuisvesting. In 2013 is een start gemaakt met het herstel van de relatie met de bestuurders van Wageningen UR. Structureel is weer overleg gevoerd op bestuurlijk niveau. De gesprekken waren constructief en bieden perspectief voor die goede samenwerking in de toekomst. Gezamenlijk is in 2013 met de gemeente Wageningen de prognose voor vraag en aanbod van studentenhuisvesting voor een periode van 5 jaar vastgesteld, gebaseerd op de (groeiende) studentenaantallen. Met dezelfde drie partijen is eind 2013 een gezamenlijke notitie opgesteld waarin een ruimtelijk kader voor studentenhuisvesting in Wageningen is geschetst. Op basis hiervan heeft de gemeenteraad een aantal zaken besloten: het tekort aan huisvesting tot 2018 wordt opgelost door de ontwikkeling ruimtelijk mogelijk te maken voor 400 tijdelijke en permanente studentenkamers. Samen met Wageningen UR wordt gewerkt aan een toekomstig woonruimteverdeelsysteem. Doelstelling is een open kamermarkt waarin alle (Nederlandse en buitenlandse) studenten en PhDers zelf kunnen kiezen waar ze willen wonen. Eind 2015 loopt het huidige contract met de universiteit af voor huisvesting van buitenlandse studenten. Christelijke Hogeschool Ede Ook de CHE is een belangrijke relatie. Een aanzienlijk deel van hun uitwonende studenten woont in door Idealis kamergewijs verhuurde appartementen van collega corporatie Woonstede. Daarnaast zijn in september 260 studentenkamers toegevoegd door oplevering van de nieuwbouw van Woonstede. De verhuur en het beheer van deze kamers is voor 20 jaar uitbesteed aan Idealis. In het bestuurlijk overleg hebben de bestuurders van de CHE aangegeven het aanbod van kamers in de nabijheid van de Hogeschool belangrijk te vinden. jaarverslag

26 8.3 Gemeenten Gemeente Wageningen Idealis en de gemeente staan de komende jaren voor de opgave om voldoende studentenhuisvesting voor de groeiende studentenaantallen te realiseren. Hierbij is een gezamenlijke aanpak noodzakelijk waarbij elke partij zijn eigen verantwoordelijkheid neemt. In de prestatieafspraken zijn onder meer deze verantwoordelijkheden gedefinieerd. Idealis heeft het voornemen om de komende jaren complexen voor studenten te bouwen. Om structurele nieuwbouw mogelijk te maken zet de gemeente zich in om de planologische procedures voortvarend te doorlopen en rekent de gemeente met een sociale grondprijs. Beide partijen werken samen met Wageningen UR aan de prognoses van studentenaantallen. Tweemaandelijks vindt bestuurlijk overleg plaats waarin de voortgang van bovenstaande wordt besproken als ook het beleid m.b.t. studenten en studentenhuisvesting, ontwikkeling van (nieuwbouw) projecten en de stand van zaken van de gemaakte prestatieafspraken. Eind december zijn deze prestatieafspraken geëvalueerd, waarbij de conclusie is getrokken dat we op koers liggen voor wat betreft de uitvoering. Gemeente Ede Met de opening van het complex de Hoefweg op de KennisCampus Ede, is voor wat betreft de gemeente Ede een belangrijke stap gezet in de profilering van de onderwijsfunctie in de stad. Studenten en onderwijs dragen bij aan het versterken van de levendigheid, de cultuur en de economie van de stad. Burgemeester en wethouder zouden graag nog meer studentenhuisvesting toe willen voegen in Ede, waarbij zij een belangrijke rol voor Idealis zien weggelegd. Op basis van de huidige verhuurcijfers is echter geen directe noodzaak voor toevoeging van studentenkamers in Ede. In het op te stellen strategisch voorraadbeleid in 2014 wordt dit verder uitgewerkt. 8.4 Woningcorporaties Als categorale huisvester (met alleen studentenhuisvesting) is Idealis een nét wat andere corporatie in het werkgebied. De doelgroep (studenten), het type verhuureenheid (voornamelijk kamers), de mutatiegraad (hoog met 46%) zijn een aantal voorbeelden daarvan. Dat is ook merkbaar in het overleg met 11 collega-corporaties in de Food Valley (Wageningen, Ede, Veenendaal, Rhenen, Barneveld, Nijkerk, Scherpenzeel en Renswoude). Er wordt door Idealis met name thematisch samengewerkt en alleen daar waar relevant. Met Woonstede in Ede wordt al vele jaren naar tevredenheid samengewerkt op het gebied van studentenhuisvesting in Ede. Deze samenwerking is het afgelopen jaar versterkt door de oplevering van de Hoefweg; Woonstede heeft op de Kenniscampus Ede een appartementencomplex voor 260 studenten opgeleverd. Naast studentenkamers zijn er woningen voor het RIBW en Kamers met Kansen. Kences De branche-organisatie van studentenhuisvesters is Kences. Hierin wordt door Idealis landelijk samengewerkt met ander woningcorporaties/studentenhuisvesters. Samen beheren zij wooneenheden voor studenten. De bestuurders van deze corporaties vormen gezamenlijk het bestuur van Kences. De doelstelling van Kences is met name belangenbehartiging, innovatie en synergie uit samenwerking. Het afgelopen jaar is de landelijke monitor studentenhuisvesting verder ontwikkeld en uitgevoerd, in opdracht van Kences en BZK. De belangenbehartiging heeft zich o.a. gericht op het beperken van de verhuurdersheffing studentenhuisvesting, de nieuwe woningwaardering voor zelfstandige studenteneenheden en de consequenties van de warmtewet. Andere resultaten: samen met BZK is de Kences Handreiking Studentenhuisvesting en Bouwregelgeving ontwikkeld (om interpretatieverschillen in bouwregelgeving voorkomen), de inkomenstoets voor buitenlandse studenten is vervallen (verklaring van de HO-instelling volstaat), een onderzoek naar de consequenties van kabinetsmaatregelen op het Hoger onderwijs is afgerond en er is een uniforme verhuiskostenregeling studentenhuisvesting vastgesteld. 25 jaarverslag 2013

27 8.5 Sponsoring en donaties AID - Idealis Straattheater Al meerdere jaren is Idealis hoofdsponsor van het Idealis Straattheaterfestival. Dit festival vindt jaarlijks plaats in augustus en vormt inmiddels een vast onderdeel van de algemene introductie dagen (AID) voor nieuwe Wageningse studenten. De AID is een geweldige start van de studententijd, waarbij op ludieke wijze kennis wordt gemaakt met medestudenten, de stad Wageningen en het studentenleven. Het Straattheaterfestival is vrij toegankelijk voor iedereen. Wageningen 750 jaar De stad Wageningen vierde in 2013 haar 750-jarig bestaan. Hoogtepunt was het Spektakel 750, een vijf dagen durend verjaardagsfeest met onder meer een door Idealis gesponsorde Theatertent en interactieve fotoshoot. Daarnaast heeft Idealis haar medewerking gegeven aan de theatervoorstelling Expeditie 750 waarbij de sterflat Hoevestein als één van de decors diende. Overzicht sponsoring in 2013 Idealis heeft in 2013 de volgende activiteiten gesponsord: Idealis straattheaterfestival Wageningen Stichting 4 en 5 mei Uitgangspunt voor een sponsorbijdrage is dat de betreffende activiteit vrij toegankelijk is voor studenten en een duidelijke samenhang heeft met studenten en/of huisvesting. Daarnaast zet het de gemeente als studentenstad positief op de kaart. jaarverslag

28 In 2013 heeft Idealis een visitatie laten uitvoeren. De visitatiecommissie concludeerde dat Idealis gedurende de periode 2009 tot en met 2012 over de gehele linie tenminste voldoende heeft gepresteerd. Met name de betaalbaarheid van de woningen, de leefbaarheid rondom de complexen en de kwaliteit van nieuwbouw scoren goed. Onze stakeholders zijn eveneens te spreken over de primaire dienstverlening bij verhuur, klachtafhandeling en de onderhoudskwaliteit van de complexen. 27 jaarverslag 2013

29 9 De organisatie 9.1 Structuur en kengetallen Het organogram van Idealis (peildatum 31 december 2013). Raad van Commissarissen Directeur/bestuurder 1 fte Ondersteuning 2,6 fte Staf 1,7 fte Wonen 15,3 fte Financiën 6 fte Vastgoed 5 fte Kengetallen personeel Aantal medewerkers Aantal fte s 31,6 32,3 32,3 Full time medewerkers Parttime medewerkers Ziekteverzuimpercentage 3,3 6,7 6,1 Leeftijd 20 tot 35 jaar Leeftijd 35 tot 50 jaar Leeftijd 50 tot 65 jaar Opleidingskosten Opleidingskosten in % loonsom 1,9% 1,6% 2,3% Instroom 12,4% - 2,1% Uitstroom Gemiddelde leeftijd 11,9% 48,5-49,5 3,1% De organisatie Van 8 december 2012 tot 15 september 2013 was Ad Huijsmans interim-bestuurder bij Idealis. Zijn opdracht was met name het herstellen van het vertrouwen tussen bestuurder en management en het herstellen van de relatie met de belangrijkste stakeholder Wageningen UR. Op 15 september 2013 is Sylvie Deenen als nieuwe bestuurder in dienst getreden. De laatste maanden van 2013 zijn door de nieuwe bestuurder gebruikt om kennis te maken met de organisatie, de huurders en stakeholders. Medewerkers hebben in kennismakingsgesprekken aangegeven met heel veel plezier bij Idealis te werken. Uiteraard zijn er ook diverse zaken ter verbetering aangegeven; onder andere de samenwerking tussen de afdelingen onderling. De eerste stappen zijn gezet om daarmee aan de slag te gaan, met daarin ook een rol voor de OR. Voor een betere interne communicatie zijn onder meer tweemaandelijkse personeelsbijeenkomsten jaarverslag

30 geïntroduceerd en wordt er door de directie na een MT vergadering naar het gehele personeel teruggekoppeld. De zaken genoemd in de kennismakingsgesprekken met de medewerkers vertoonden grote overeenkomsten met de uitkomsten van het medewerkerstevredenheidsonderzoek (MTO) uit Gezamenlijk met medewerkers en OR is besloten om het voor 2013 geplande MTO uit te stellen naar Voorbereidingen In 2013 zijn voorbereidingen getroffen om voor eind 2014 een nieuw Ondernemingsplan ( ) en een nieuw strategisch voorraadbeleid ( ) gereed te hebben. Vooruitlopend hierop gaat Idealis haar missie herijken en een visie vaststellen. De beslissing over een mogelijk andere locatie van het kantoor van Idealis is uitgesteld. De herijkte missie en een nieuwe visie zullen leidend zijn voor een dergelijk besluit. Ook de organisatiescan welke gepland stond voor 2013 is om deze reden op de agenda van begin 2015 geplaatst. OR Het overleg met de OR vindt elke twee maanden plaats. Hierin worden de drie OR-leden bijgepraat over de lopende zaken, worden ideeën getoetst en geeft de OR aan wat leeft en speelt in de organisatie. Het overleg is constructief en opbouwend. Op basis van de output van de kennismakingsgesprekken is in december een drietal werkgroepjes geformeerd met de onderwerpen: - verantwoordelijkheden laag in de organisatie; - proactief handelen en ideeën oppakken; - klantgerichtheid. Elk van de drie OR-leden is verantwoordelijk een van de werkgroepjes. Output wordt begin 2014 door de OR met het MT besproken. 9.3 Personele zaken In 2013 zijn drie medewerkers vertrokken; een opzichter bij de afdeling Vastgoed en twee beheerders bij de afdeling Wonen. De drie vacatures zijn na een externe wervingsprocedure ingevuld. Hiernaast is de interim-bestuurder in september vertrokken bij de aanstelling van de nieuwe directeur/bestuurder. Opleidingen/trainingen Naast de reguliere opleidingen en trainingen van medewerkers heeft in 2013 met extern bureau Kjenning een zogenaamde nul-meting automatisering plaatsgevonden. Gemeten is het kennisniveau van de medewerkers gerelateerd aan de automatiserings-toepassingen waar men mee werkt. In 2014 worden hier diverse verbetertrainingen aan gekoppeld. Integriteitsbeleid Het integriteitsbeleid bij Idealis is uitgewerkt in een integriteitscode, een klokkenluidersregeling en een fraude-risicobeleid. Alle medewerkers hebben de integriteitscode ondertekend. Dit onderwerp komt regelmatig aan de orde in de verschillende werkoverleggen en wordt periodiek met begeleiding van een extern deskundige opgefrist. 9.4 Visitatie Idealis heeft in 2013 een onafhankelijke visitatie laten uitvoeren door Raeflex. Bij een visitatie wordt gekeken naar de prestaties van de corporatie in de afgelopen vier jaar en naar de borging van de prestaties voor de toekomst. Idealis wordt gewaardeerd met het eindcijfer 7.1. Deze beoordeling is als volgt opgebouwd: - Presteren naar Ambities Presteren naar Opgaven Presteren naar Belanghebbenden Presteren naar Vermogen Governance 7.0 De commissie concludeert dat Idealis gedurende de periode 2009 tot en met 2012 over de gehele linie tenminste voldoende heeft gepresteerd. Met name de betaalbaarheid van de woningen, de 29 jaarverslag 2013

31 leefbaarheid rondom de complexen en de kwaliteit van nieuwbouw scoren goed. Belanghebbenden zijn eveneens te spreken over de primaire dienstverlening bij verhuur, klachtafhandeling en de onderhoudskwaliteit van de complexen. Voor een beperkt aantal, maar wel belangrijke, aspecten zijn lagere scores gegeven, zoals de invulling van de opgave van internationale studenten. Dit heeft te maken met de kwaliteit van de communicatie gedurende de afgelopen jaren op bestuurlijk niveau tussen Idealis en haar belangrijkste belanghebbende Wageningen UR. Hierdoor stagneerde het overleg en waren partijen niet in staat afdoende constructieve stappen te ondernemen voor de (gezamenlijke) invulling van de huisvestingsopgave ten gevolge van het groeiend aantal (internationale) studenten. Inmiddels zijn in 2013 de eerste stappen gezet om de relatie met de Wageningse UR te herstellen. 9.5 Verslag van de Ondernemingsraad (OR) Afgelopen jaar was voor deze OR het derde zittingsjaar. Volgens het Reglement van de OR van Idealis is de zittingsduur van de OR drie jaar. Dit betekent dat er in 2014 verkiezingen zijn. Aanstelling nieuwe directeur/bestuurder Het belangrijkste onderwerp van 2013, met in dit geval de RvC, was het aanstellen van de nieuwe directeur/bestuurder. De OR is direct betrokken geweest bij het aanstellen van de nieuwe directeur/bestuurder. Wij hebben met betrekking tot deze aanstelling meerdere gesprekken gehad met het wervingsbureau, de kandidaten, het MT en de RvC. Dit heeft geresulteerd in een advies aan de RvC over de aanstelling van Sylvie Deenen. Wat er verder ter sprake kwam Het derde kwartaal van 2013 stond in het teken van de kennismakingsgesprekken van Sylvie met het personeel. Hieruit zijn een aantal verbeterpunten naar voren gekomen die in 2014 door drie werkgroepen worden uitgewerkt, waarbij de coördinatie van de werkgroepen bij de OR ligt. De belangrijkste onderwerpen die we verder behandelden waren: - traject Missie Visie en daarop volgend de bedrijfsscan; - werkkostenregeling met o.a. bedrijfsfitness; - diverse projecten tijdelijke huisvesting en nieuwbouw; - begroting; - personele bezetting bij uitbreiding vhe s. Vergadermomenten 2013 Ondernemingsraad Ondernemingsraad + directie Ondernemingsraad + RvC 12x 2x 3x Overleg met de RvC Door de aanstellingsprocedure van de directeur/bestuurder is er in 2013 geen regulier overleg geweest met de RvC. Wel hebben wij met de RvC intensief overleg gehad over de aanstelling van de directeur/bestuurder. Naast drie vergadermomenten was er veel overleg per mail en telefoon. Uiteraard hebben wij, naast ons reguliere maandelijkse overleg, door de aanstellingsprocedure ook meer overleg gevoerd. Vooruitblik op 2014 In 2014 zullen wij ons met name richten op het uitwerken van de verbeterpunten in de werkgroepen; pro-actief handelen en ideeën oppakken, klantgerichtheid en verantwoordelijkheden laag in de organisatie. Verder zullen wij actief deelnemen in het MST (Mission Statement Team) met als doel het formuleren van een herijkte missie en visie van Idealis. Uiteraard zullen we de voortgang van de bedrijfsscan, het bezien van de secundaire arbeidsvoorwaarden en de invoering van de Werkkostenregeling nauwlettend volgen. Ondernemingsraad Idealis Barbara Heutink Voorzitter, Maarten Straatman Vicevoorzitter, Erik Vleeming Secretaris jaarverslag

32 Wij willen onze klanten goede en betaalbare huisvesting kunnen blijven bieden. Dit kan alleen bij een goede financiële positie. Gelukkig staan voor Idealis alle financiële seinen op groen. 31 jaarverslag 2013

33 10 FINANCIËN 10.1 Financiële continuïteit In artikel 21 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is geregeld op welke wijze een woningcorporatie invulling dient te geven aan het verantwoordingsveld financieel beleid. Enerzijds is in lid 1 van het artikel bepaald dat een zodanig financieel beleid gevoerd dient te worden dat de financiële continuïteit gewaarborgd is, anderzijds is aangegeven dat middelen die niet benodigd zijn voor de waarborging van de continuïteit ingezet dienen te worden ten behoeve van de volkshuisvesting. Jaarlijks wordt de financiële positie van de woningcorporaties in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) beoordeeld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het advies van het CFV vormt de basis van het oordeel van het ministerie over het gevoerde financiële beleid en beheer van de corporaties Beoordeling van Idealis door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Op grond van het BBSH beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie van de woningcorporaties en brengt daar advies over uit aan de minister van BZK. Op basis van de door Idealis ingediende verantwoordingsinformatie over 2012, prognosegegevens en andere informatie heeft het CFV risicogericht onderzoek gedaan op zes toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het uitgevoerde bureauonderzoek heeft het CFV geen aanleiding gegeven tot opmerkingen of nader onderzoek Beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Op basis van de door Idealis ingediende prognosegegevens voor 2013 tot en met 2017 heeft het WSW verklaard dat wij onveranderd kredietwaardig zijn en een faciliteringsvolume afgegeven van voor Beoordeling Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Jaarlijks beoordeelt het ministerie de werkzaamheden van de corporaties en brengt daarover de oordeelsbrief uit. De onderwerpen in deze brief waren: A. de mate waarin wetten en relevante regels zijn nageleefd, met hierin speciale aandacht voor activiteiten in het buitenland, sponsoring, leningen en toewijzingen; B. de financiële positie. A Rechtmatigheid De beoordeling op dit onderdeel is gebaseerd op de Verantwoordingsinformatie (dvi), het jaarverslag inclusief volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en de stukken van de accountant. De beoordeling heeft niet geleid tot het maken van opmerkingen over in het verleden geconstateerde onrechtmatigheden. Ten aanzien van de naleving van de wet- en regelgeving door Idealis heeft de minister opgemerkt dat uit de verantwoordingsstukken is gebleken dat de accountant de juistheid en volledigheid van onze opgave inzake de toewijzingsgegevens heeft kunnen vaststellen en dat onze toewijzingen van woongelegenheden met een maandhuur tot 664,66 voor 90% of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van Hiermee heeft Idealis aan de staatssteunregeling voldaan. B Financiële positie Voor het oordeel over de financiële positie wordt verwezen naar de toezichtsbrief van het CFV. jaarverslag

34 Corporatie in perspectief Naast de jaarlijkse beoordeling heeft het CFV in 2013 de rapportage Corporatie in Perspectief uitgebracht op basis van cijfers uit 2012 waarin een analyse is gemaakt van de gegevens van Idealis. Daarin vindt vergelijking plaats met de referentiegroep (andere studentenhuisvesters) en het landelijk beeld van alle corporaties. Hieronder volgt de weergave van een aantal relevante aspecten: Volkshuisvestelijke gegevens 2012 Verhuurgegevens en toewijzingen Idealis Referentie Landelijk Mutatiegraad 40,2 * 46,3 7,9 Huurachterstand in % jaarhuur 0,2 * 0,7 1,3 Huurderving in % jaarhuur a.g.v. marktomstandigheden 0,2 * 0,4 1,3 Gemiddelde huurprijs per vhe Gemiddelde huurprijs huurwoningen Gemiddelde huurprijs oz eenheden Huur in % van maximaal toegestane huur (daeb) 79,0 * 75,1 67,2 Huurprijs ontwikkeling (2009=100) Toewijzingen binnen inkomensgrenzen uit Wht in % 99,6 98,1 73,4 *Alleen de cijfers voor huurwoningen zijn weergegeven. Omdat Idealis overwegend overige wooneenheden verhuurt zijn de cijfers aangepast. Kwaliteit van de voorraad (uitgaven in per woongelegenheid) Onderhoud Idealis Referentie Landelijk Klachten en mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Uitgaven leefbaarheid Sociale activiteiten Fysieke activiteiten Bedrijfsvoering Netto bedrijfslasten (in per woongelegenheid) Personeelslasten Overige bedrijfslasten excl kosten leefbaarheid Vergoedingen en overige bedrijfsopbrengsten Saldo Personeelskosten per fte (in ) * Aantal VHE per fte *Hiervan is incidenteel Waarde vastgoed en leningen (in per woongelegenheid) Idealis Referentie Landelijk Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde WOZ-waarde Huurwoningen Onzelfstandige overige eenheden Leningen en schulden Leningen per vhe (nominaal) Rentabiliteitswaarde leningen Kortlopende schulden per vhe Rentelasten per vhe Waarde vastgoed en leningen kengetallen Idealis Referentie Landelijk Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde/ 3,5 1,6 1,4 rentabiliteitswaarde leningen Loan to value (langlopende schulden/volkshuisvestelijke 0,3 0,6 0,8 exploitatiewaarde) Loan to value (langlopende schulden/woz waarde) 0,2 0,4 0,2 Rentedekkingsgraad 7,0 2,3 1,8 Rente lasten op leningenportefeuille 4,18 4,32 4,19 Aflossingsratio 14,4 5,1 3,7 Volkshuisvestelijk vermogen als % balanstotaal 67,2 40,8 25,0 33 jaarverslag 2013

35 Meerjaren perspectief Idealis Kengetallen Voor de beoordeling van de financiële continuïteit baseren wij ons op de volgende kengetallen en daaraan gekoppelde normen: Kasstroom gerelateerd: Vermogen: Rendement: Interest dekkingsratio (ICR) Solvabiliteit en Loan to value Direct rendement Deze kengetallen zijn berekend op basis van het in de begroting vastgestelde beleid waarbij de parameters gelijk zijn gesteld aan de bij het jaarverslag gehanteerde uitgangspunten met de volgende uitzonderingen: - de huurharmonisatie is niet beperkt tot maximaal 5 jaar; - de waardering is zowel voor sociaal- als voor commercieel vastgoed gebaseerd op bedrijfswaarde. Daarnaast is rekening gehouden met de effecten van het kabinetsbeleid met betrekking tot de verhuurdersheffing en is de heffing voor de saneringssteun voor de jaren 2014 t/m 2018 meegenomen. In de prognoses is geen rekening gehouden met de boven inflatoire huurverhoging zoals het kabinet dat voor ogen heeft. Vervolgens hebben wij scenarioanalyse toegepast voor de kengetallen die bepalend zijn voor het oordeel van de toezichthouders, de rentedekking (Waarborgfonds Sociale Woningbouw, ofwel WSW) en de solvabiliteit (CFV). Hierbij is een groot aantal scenario s doorberekend bij wisselende economische omstandigheden. Indien 95% van de doorgerekende scenario s ( 95% Var ) voldoet aan de gestelde norm gaan wij ervan uit dat het economische risico acceptabel is, en dat daarmee de financiële continuïteit gewaarborgd is. 8,00 Rentedekking (ICR) (Operationele kasstroom/rentelasten) 6,00 4,00 2,00 0, % Var (6,5) icr norm icr WSW (1,4) Afbeelding 4; brongegevens Idealis jaarverslag

36 % % % Ontwikkeling solvabiliteit (eigen vermogen/totale vermogen % Var (73%) Solvabiliteit (%) solvabiliteitsnorm WSW/CFV Afbeelding 5; brongegevens Idealis 40 Ontwikkeling loan to value Loan to Value (%) (leningen/bedrijfswaarde) Loan to Value (%) (leningen/woz-waarde) Afbeelding 6; brongegevens Idealis Ontwikkeling direct rendement (exploitatiekasstroom/bedrijfswaarde vastgoed) Direct rendement WACC (Weighted Average Cost of Capital) Afbeelding 7; brongegevens Idealis 35 jaarverslag 2013

37 10.2 Resultaat 2013 Het resultaat over 2013 bedraagt en is als volgt opgebouwd: Resultaat uit kasstromen (x 1.000) Bedrijfsopbrengsten Realisatie 2013 Begroting 2013 Realisatie 2012 Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Overige bedrijfsopbrengsten Som bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Personeelslasten Externe onderhoudskosten Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten Som bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Totaal Mutaties waardering vaste activa Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeverminderingen vaste activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen De voornaamste verschillen tussen de begroting en de realisatie over 2013 met betrekking tot de kasstromen hebben betrekking op: Huren (x 1.000) De opbrengsten waren hoger als gevolg van: - hogere verhoging per 1 juli - hogere huur nieuwbouw - wijziging fiscale wetgeving - hogere harmonisatie. Daarnaast was de derving door leegstand hoger. Opbrengst servicecontracten Het verschil van bestaat volledig uit aan huurders doorberekende servicekosten. De lagere kosten worden vooral veroorzaakt door lager energieverbruik en zijn verantwoord onder de overige bedrijfskosten en de afschrijvingen. Overige bedrijfsopbrengsten (x 1.000) Begroot Realisatie Verschil Beheeractiviteiten Ede Contractkosten GSM-masten/diversen jaarverslag

38 Het verschil in de opbrengsten uit beheeractiviteiten wordt veroorzaakt door leegstand in de woningen in Ede. Personeelslasten (x 1.000) Begroot Realisatie Verschil Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenpremie Overige personeelslasten Doorberekend naar servicekosten Totaal Het verschil op de personeelslasten wordt veroorzaakt door: - mutaties en vacatures - terug ontvangen ziektegelden - hogere kosten tijdelijk personeel - lagere administratiekosten in de servicecontracten. Onderhoud (x 1.000) Het verschil tussen de begroting en de besteding van is als volgt te specificeren: Begroot Realisatie Verschil Planmatig onderhoud Niet planmatig onderhoud Totaal In hoofdstuk 7 wordt dit verschil nader geanalyseerd. Lasten servicecontracten De lagere kosten worden vooral veroorzaakt door lager energieverbruik. Overige bedrijfskosten (x 1.000) Begroot Realisatie Verschil Huisvestingskosten Heffingen CFV - saneringssteun verhuurdersheffing Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Kosten buitenlandse studenten Totaal De heffing voor de saneringssteun is veel hoger uitgepakt dan in 2012 werd voorzien. Het verschil in de algemene kosten wordt vooral veroorzaakt door de terugontvangst van btw in het kader van de pro-rata regeling. Financiële baten en lasten (x 1.000) Begroot Realisatie Verschil Rentelasten Rentebaten Totaal Het verschil wordt grotendeels veroorzaakt door verschuiving van investeringen. 37 jaarverslag 2013

39 10.3 Financiële positie (x 1.000) Eigen vermogen Voorzieningen Weerstandsvermogen Schulden op lange termijn Lang en permanent vermogen Vaste activa Immateriële activa Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Totaal vaste activa Samenstelling werkkapitaal Voorraden Vorderingen Liquide middelen Schulden op korte termijn Werkkapitaal * * Idealis heeft voor in totaal financiering met variabele hoofdsom aangetrokken. Zodra de liquiditeitssituatie dat toelaat kan tot teruggeplaatst worden. Begin 2009 heeft Idealis een kredietfaciliteit verkregen van , hiervan was ultimo 2013 niets opgenomen. Kengetallen Solvabiliteit (eigen vermogen/totale vermogen) 58,30% 66,40% Liquiditeit (verhouding vlottende activa/vlottende passiva) 0,24 0,04 Rentabiliteit eigen vermogen (jaarresultaat/eigen vermogen) * -15,70% 4,54% Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat + betaalde rente/totale vermogen) * -8,14% 3,99% Rentedekking (operationele kasstroom/rente betalingen) 5,40 4,07 Loan to value (verhouding netto schuld/waarde vastgoed) 27,78 30,35 Direct rendement (uitgedrukt in gemiddelde waarde vastgoed) 6,35% 5,07% * voor belastingen 10.4 Ontwikkeling huursom De ontwikkeling van de totale huursom voor woningen en woongebouwen in 2013 is als volgt (x 1.000): Huuropbrengsten Huurverhoging 1 juli 2012 Huurverhoging 1 juli ,30% 3,22% 277 Toename door harmonisatie 394 Nieuw in exploitatie Wijziging fiscaal regime 14 Huuropbrengsten Treasury Algemeen Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut dat begin 2014 is geactualiseerd. Hierin zijn de Beleidsregels derivaten opgenomen. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld waarin de operationele taken met betrekking tot de treasury worden beschreven. Het vormt de leidraad voor de uitvoering en aansturing van de treasurywerkzaamheden. In 2013 is daarnaast voor de investering in het complex Bellostraat een afzonderlijk financieringsbesluit door de RvC goedgekeurd. jaarverslag

40 De treasurycommissie, bestaande uit de directeur, hoofd Wonen, hoofd Financiën en een externe treasuryadviseur, heeft in 2013 één maal vergaderd. In 2013 zijn twee leningen aangetrokken, te weten: Type Vaste roll-over Hoofdsom Storting 1 april 2013 Aflossing 2 december 2019 Rente 3 maand Euribor + 0,32% Herziening opslag 1 december 2015 Type Fixe Hoofdsom Storting 1 november 2013 Aflossing 2 november 2020 Rente 2,19% Financieringsbehoefte Op basis van de meerjarenbegroting is de liquiditeitsprognose opgesteld voor de periode om de financieringsbehoefte te bepalen. De vreemd vermogen positie zal zich naar verwachting als volgt ontwikkelen: Afbeelding 8; brongegevens Idealis/Thésor Renterisico Renterisico uit contracten Het WSW beoordeelt het renterisico op basis van de bestaande leningen en, indien van toepassing, de derivatenportefeuille. Aflossingen, opslagherzieningen op basisrenteleningen en renteconversies veroorzaken renterisico, terwijl stortingen van leningen en afgesloten rente-instrumenten het risico verlagen. Door het WSW wordt een jaarlijks risico van 15% van de portefeuille als maximum gehanteerd. Idealis blijft in 2016 tot en met 2019 niet binnen de WSW-norm voor het (portefeuille)renterisico door de lage leningportefeuille. Het WSW heeft aangegeven het risico in deze jaren niet verder te willen zien toenemen en in overige jaren binnen de norm te willen houden. Idealis zal bij het afsluiten van nieuwe financiering, de modaliteiten zo kiezen dat er geen (verdere) overschrijding ontstaat van de renterisiconorm van het WSW. Leningen met lage hoofdsommen en goed gespreide looptijden hebben hierbij de voorkeur. 39 jaarverslag 2013