1 Het strategisch kader 1.1 Omgevingsanalyse: kansen en risico s Interne analyse: sterkten en zwakten Strategische keuze 7

Transcriptie

1 Ondernemingsplan

2 Inhoudsopgave Voorwoord 3 1 Het strategisch kader 1.1 Omgevingsanalyse: kansen en risico s Interne analyse: sterkten en zwakten Strategische keuze 7 2 Uitbreiding studentenhuisvesting 2.1 Kwantitatieve vraag en aanbod Kwalitatieve vraag en aanbod 10 3 Klanten en dienstverlening 3.1 Woonwensen van studenten Woonruimteverdeling Uitstroombeleid Huurbeleid Leefbaarheid Communicatie Duurzaamheid Klantenwaardering 17 4 Samenwerking 4.1 De strategische partner Visitatie Inbreng stakeholders 21 5 Organisatie en medewerkers 5.1 Specialisme Uitgangspunten personeelsbeleid Kernwaarden Beoordelingssysteem Personele consequenties ondernemingsplan Medewerkerstevredenheid Kantoorpand Naar een duurzame organisatie 25 6 De lange termijn gewaarborgd 6.1 Uitgangspunten en parameters Financiële continuïteit 28 7 Risicobeheersing en monitoring 7.1 Vraag en aanbod studentenhuisvesting Overheidsbeleid Samenwerking met lokale strategische partners Financiële continuïteit 32 Bijlagen 1 Prognose cumulatieve vraag en aanbod studentenhuisvesting 34 2 Overzicht subsidiabele huurprijzen wooneenheden Idealis 35 3 Berekeningen financiële continuïteit 36 4 Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan 37 5 Prognose tijdsplanning projecten/activiteiten 38 2

3 Voorwoord In dit nieuwe ondernemingsplan leest u dat wij op basis van de studentenprognoses van plan zijn om de komende jaren een groot aantal studenteneenheden te bouwen. Als de prognoses uitkomen zal het aantal wooneenheden van Idealis naar verwachting met zo n 20% groeien. Idealis ziet de toenemende vraag naar studentenhuisvesting als een kans en een grote uitdaging. Onze nieuwbouw wordt afgestemd op de woonwensen van studenten en zal kleinschaliger, gedifferentieerder en flexibeler zijn. Daarbij denken wij vooral aan zelfstandige woningen die kamergewijs, met gedeelde voorzieningen zoals woonkamer/ keuken, worden verhuurd. Die woningen zijn op lange termijn ook geschikt voor bewoning door andere doelgroepen. Zo wordt de kwaliteit van de totale studentenhuisvesting in Wageningen en Ede verbeterd en worden onze risico s (onzekere studentenprognoses bij een vrij eenzijdig woningbezit) verminderd. Studentenprognoses zijn op langere termijn zeer onzeker. Zowel studentenaantallen als de vraag naar kamers kunnen in Wageningen sterk fluctueren. Daarom leest u in dit ondernemingsplan over kansen en voorgenomen investeringen, maar ook over structurele monitoring en risicobeheersing. Zowel de gedifferentieerde, flexibele nieuwbouw die we de afgelopen jaren hebben gerealiseerd (Nobelweg, Lombardi, Burgtstraat) als de woningen die nu in aanbouw zijn (Nieuw Kortenoord, Rijnveste) illustreren dat het fundament van onze strategie ijzersterk en ongewijzigd is: het streven naar kwalitatief goede huisvesting die aansluit bij de woonwensen van studenten en jonge promovendi, maar die op termijn eventueel ook voor andere doelgroepen aantrekkelijk zal zijn. Idealis is een sociale verhuurder die voor haar inkomsten vrijwel uitsluitend afhankelijk is van de huuropbrengsten. Tegelijkertijd verhuren wij aan een doelgroep die het over het algemeen financieel niet breed heeft. Mede omdat wij zo n forse nieuwbouwopgave hebben te vervullen, streven wij naar een huurniveau dat dit mogelijk maakt en toch gematigd is. De komende jaren gaan wij gefaseerd over naar een nieuw model van woonruimteverdeling. Onze doelgroep (studenten en jonge promovendi) zal dan, ongeacht nationaliteit of studieprogramma, op basis van individuele woonwensen, leefstijl en financiële middelen, bewust kunnen kiezen uit ons totale aanbod in de regio Wageningen/Ede. Dit ondernemingsplan is tot stand gekomen na consultatie van onze belangrijkste strategische partners, aan wie wij het algemeen strategisch kader hebben voorgelegd. Uit dit overleg bleek dat men zich goed kon vinden in de hoofdlijnen van beleid. Hans van Medenbach directeur/bestuurder Idealis Januari

4 Verwachting is dat het aantal studenten, en ook de vraag naar studentenhuisvesting, de komende jaren blijft groeien. Dit biedt Idealis de kans om door nieuwbouw de kwaliteit van studentenhuisvesting verder te verbeteren. 4

5 1 Het strategisch kader 1.1 Omgevingsanalyse: de belangrijkste kansen en risico s Analyse van de belangrijkste kansen en risico s voor Idealis leidt tot de volgende hoofdthema s. De kwantitatieve vraag Idealis ziet de verwachte toename van de vraag naar studentenhuisvesting in de komende jaren als een kans om andersoortige studentenhuisvesting bij te bouwen. Waarschijnlijk zal op lange termijn (na 2025) de Nederlandse instroom geleidelijk verminderen. Mogelijk wordt dit in Wageningen gecompenseerd door een toenemende instroom van buitenlandse studenten. De kwalitatieve vraag De kwalitatieve vraag naar studentenhuisvesting is sterk gedifferentieerd en heeft niet alleen betrekking op de woonruimte zelf, maar ook op woongenot en leefstijl. Idealis ziet de differentiatie van de kwalitatieve vraag als een kans. Door bij nieuwbouw zoveel mogelijk aan te sluiten bij de actuele woonwensen van studenten wordt de kwaliteit van de totale studentenhuisvesting verder verbeterd. Strategische samenwerking Voor nieuwbouw van studentenhuisvesting zijn betaalbare locaties voor sociale woningbouw nodig. Planontwikkeling is alleen mogelijk als die past binnen het lokale beleid van Wonen en Ruimtelijke Ordening. Het waarborgen van voldoende studentenhuisvesting vraagt om goede samenwerking met onderwijs en gemeenten. Daarnaast zijn samenwerking met collega s binnen de regio en samenwerking met collegastudentenhuisvesters (Kences) belangrijk. Strategische samenwerking is een voorwaarde voor het realiseren van dit ondernemingsplan. Onzekerheid studentenprognoses Voor onze strategie zijn studentenprognoses belangrijk. Daarbij gaat het met name om landelijke trends, strategische besluiten van onderwijsinstellingen en internationalisering. De onzekerheid van studentenprognoses (en de afgeleide vraag naar studentenhuisvesting) beschouwt Idealis als gegeven. Prognoses voor buitenlandse studenten zijn nog onzekerder dan voor Nederlandse studenten. Veranderingen in studentenaantallen zijn door de hoge mutatiegraad al in korte tijd van invloed op de vraag/aanbodsituatie. Rijksoverheid Het kabinet Rutte heeft in het regeerakkoord beleidsvoornemens op hoofdlijnen vastgelegd. Voor Idealis zijn daarbij met name de beleidsthema s Wonen, Onderwijs en Energie van belang. Het gaat om huurbeleid, huurtoeslag, wet en regelgeving op gebied van vastgoed in het algemeen en studentenhuisvesting in het bijzonder, studiefinanciering en internationalisering van het onderwijs. Idealis ziet het overheidsbeleid als een belangrijk risico. Studentenhuisvesting is een onmisbare factor voor de ontwikkeling van onze kenniseconomie. 5

6 Economie Met name rente en bouwkosten vormen in het algemeen een risico met grote impact. In de toekomst kan stijgende rente leiden tot hogere financieringslasten en daardoor verminderde financieringsruimte voor nieuwbouw. Bouwkosten zijn rechtstreeks van invloed op investeringskosten. Door de huidige crisis is er een scherpe concurrentie tussen bouwbedrijven en projectontwikkelaars. Dit biedt Idealis kansen bij het aanbesteden van nieuwbouw of groot planmatig onderhoud. 1.2 Interne analyse: de belangrijkste sterkten en zwakten Specialist in studentenhuisvesting Ons specialisme is het verhuren van woonruimte aan studenten. Jongeren die naar Wageningen of Ede komen voor hun studie zijn, gezien hun beperkte inkomen, aangewezen op sociale huisvesting. Aan de huisvesting van deze hoofddoelgroep ontleent Idealis haar bestaansrecht. Bij studentenhuisvesting gaat het om optimale combinatie van studie, wonen en sociale contacten binnen dezelfde stad. Studenten maken de bevolking van een stad gemiddeld slimmer, jonger en vitaler. Bij ontwikkeling van kennisclusters, van groot belang voor economie en werkgelegenheid, is studentenhuisvesting een onmisbare faciliterende factor. Food Valley is een regionaal samenwerkingsverband van 8 gemeenten. Binnen deze regio is sprake van een unieke verzameling van samenwerkende voedselgerelateerde kennisinstellingen die zich richt op innovatie van gezonde en duurzame voeding en verdere versteviging van de positie van dit agrofoodcentrum binnen Europa. Deze kenniscluster vormt voor Idealis een kansrijke omgeving. We zijn gewend aan internationale klantencontacten, veel verhuizingen in korte tijd en specifieke aandacht voor sociaal beheer en een prettig en veilig leefklimaat. Binnen Wageningen en Ede nemen we een bijzondere positie in: Idealis is geen gewone woningcorporatie, maar specialist in kortverblijf. Idealis wil haar beheerexpertise ook inzetten in vastgoed van derden, zowel structureel als tijdelijk. Ons specialisme en de flexibele wijze waarop we onze missie realiseren vormen een sterkte van de organisatie. Missie Idealis staat voor het adequaat huisvesten van studenten en jonge promovendi van onderwijsinstellingen in Wageningen en Ede. Financiële continuïteit Idealis wil ook toekomstige studentengeneraties huisvesting bieden. Daarom is het van fundamenteel belang dat wij in de toekomst een financieel gezonde organisatie blijven die naar vermogen presteert. Idealis beschikt over voldoende financieringsruimte om de voorgenomen omvangrijke investeringen in nieuwbouw van studenteneenheden de komende jaren mogelijk te maken. We zien onze financieringsruimte dan ook als een sterkte. Klantenwaardering Idealis meet klantenwaardering op vijf aspecten: Product, Prijs/kwaliteit, Dienstverlening, Persoonlijke service en Reputatie. Op deze aspecten wordt goed gescoord, alleen voor Prijs/kwaliteit is de gemiddelde waardering wat lager: redelijk/matig. Nieuwe Nederlandse huurders beoordelen Prijs/kwaliteit inmiddels ook met goed. Idealis ziet de goede scores van de klantenwaardering als een sterkte. Idealis is gespecialiseerd in het verhuren van woonruimte aan studenten. 6

7 Differentiatie woningbezit Typerend voor de oudere (in de 70er en 80er jaren gebouwde) studentencomplexen is de grootschaligheid van zowel de complexen als de afdelingen/woongroepen. Zo n 50% van de kamers met gedeelde voorzieningen van Idealis maakt deel uit van afdelingen met 10 of meer kamers. Deze grootschalige studentenhuisvesting voldoet in mindere mate aan de woonwensen (studenten denken meer aan groepen van zo n 4 tot 7 bewoners). Ook zijn deze complexen niet geschikt om te verbouwen voor andere doelgroepen. Wij zien het huidige, vrij eenzijdige, woningbezit als een zwakte. De verhuurbaarheid van onze complexen wordt gemonitord via enquêtes en indicatoren, zoals het gemiddeld aantal reacties op aanbod. Om de eenzijdigheid van onze woningvoorraad (en daarmee onze kwetsbaarheid) te verminderen is enige jaren geleden besloten tot drastische herstructurering en kwaliteitsverbetering. Voorbeelden zijn nieuwbouw van Nobelweg, Boomgaarden en Burgtstraat. Vervangende of aanvullende nieuwbouw wordt zo gebouwd dat kamergewijze verhuur voor studenten wordt gerealiseerd, maar op lange termijn ook verkoop of verhuur van de totale zelfstandige woning mogelijk is. Ook nieuwbouw van studentenhuisvesting op Kortenoord en Rijnveste zal vooral bestaan uit grondgebonden woningen voor niet te grote woongroepen. Ook worden er zelfstandige kamers en appartementen gerealiseerd. 1.3 Strategische keuze Onze externe en interne analyse mondt uit in een visie op de onderlinge samenhang van de belangrijkste sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen. Dit leidt tot de volgende strategische ambitie. Strategie Idealis voorziet in de planperiode van dit ondernemingsplan in de toenemende vraag naar studenten huisvesting, binnen de grenzen van haar financieringsruimte. Nieuwbouw wordt afgestemd op de woonwensen van studenten en zal kleinschaliger, gedifferentieerder en flexibeler zijn. Zo wordt de kwaliteit van de totale studentenhuisvesting in Wageningen en Ede verbeterd en worden de risico s (die samenhangen met onzekere studentenprognoses en een vrij eenzijdig woningbezit) verminderd. 7

8 Gezien de toenemende vraag naar studentenhuisvesting wil Idealis ca structurele eenheden toevoegen tot en met het studiejaar 2015/

9 2 Uitbreiding studentenhuisvesting 2.1 Kwantitatieve vraag en aanbod Jaarlijks wordt op basis van actuele studentenprognoses van Wageningen UR de vraag naar studentenhuisvesting berekend. Ook wordt rekening gehouden met de prognoses en de huisvestingsvraag van de andere onderwijsinstellingen. In de periode t/m studiejaar 2015/2016 verwachten we een toename van de vraag naar studentenhuisvesting in Wageningen van bijna eenheden (zie verder bijlage 1). Wageningen UR realiseert in 2011 zelf enkele honderden eenheden voor buitenlandse studenten. Dit betreft echter uitsluitend tijdelijke huisvesting, voor een periode van vijf en deels tien jaar. Idealis wil bij de vervanging van deze eenheden een actieve rol spelen en hierop tijdig anticiperen. Verder verwachten we dat in de komende jaren de particuliere kamermarkt in Wageningen beperkt zal groeien. Nieuwbouw van ruim eenheden Idealis wil, op grond van haar missie en strategie, zo goed mogelijk voorzien in de verwachte vraag naar studentenhuisvesting. Ons voornemen is het realiseren van ruim structurele eenheden t/m studiejaar 2015/2016 in Wageningen (waarvan ruim 350 vervanging). Daarnaast realiseert woningcorporatie Woonstede in Ede appartementen, die wij kamergewijs gaan verhuren aan 250 studenten. Voorgenomen investeringen nieuwbouw Investeringen nieuwbouw Aantal wooneenheden Bouwjaar Aanvangsjaar exploitatie Nieuw Kortenoord / Rijnveste / Campus Ede (Woonstede) Nobelweg ca Lawickse Hof (was: vdkolk Nrd) ca Campus, vervanging WURunits 250/ * 2015 Centrumlokatie, indien haalbaar Walstraat sloop/nieuwbouw 109/ Totaal eenheden nieuwbouw ca / /2017 * Bouwjaar wordt bepaald door de duur van de tijdelijke ruimtelijke ontheffing (vooralsnog 5 jaar, mogelijk 10 jaar) We spreken nadrukkelijk over voorgenomen investeringen in nieuwbouw. Jaarlijks wordt de planning geactualiseerd op basis van de monitoring van de vraag/aanbodsituatie en de financiële continuïteit. Ook vindt een dergelijke monitoring plaats voorafgaand aan elk te nemen investeringsbesluit. 9

10 De meeste studenten willen gezelligheid, niet te grote woongroepen en zelf medebewoners kiezen. 2.2 Kwalitatieve vraag en aanbod Bij studentenhuisvesting heeft kwaliteit betrekking op de woonruimte, maar hangt ook samen met woongenot en leefstijl. Daarbij speelt een rol of men wel of niet voorzieningen met anderen wil delen. De meeste studenten willen woonkamer/ keuken met anderen delen. Gezelligheid, niet te grote woongroepen en het zelf kiezen van medebewoners worden gewenst. Een minderheid van de studenten heeft andere woonwensen; zij vinden eigen voorzieningen juist wel belangrijk. Flexibel inzetbare nieuwbouw Nieuwbouw voor studenten wordt bij voorkeur gerealiseerd in woningen die kamergewijs, met gedeelde voor zieningen zoals woonkamer/keuken, worden verhuurd. Die woningen zijn op lange termijn, indien nodig bij een sterk verminderde vraag naar studentenhuisvesting, geschikt voor verhuur of verkoop aan andere doelgroepen. De komende jaren worden in de bestaande verhuureenheden en voorzieningen geen ingrijpende vastgoedmaatregelen uitgevoerd. We gaan uit van verlengde exploitatie van de huidige studentencomplexen, tot tenminste Uitzondering vormt het complex Walstraat: om de kosten van upgrading sterk te reduceren is verlengde exploitatie beperkt tot eind Planmatig onderhoud Bij het planmatig onderhoud van de bestaande complexen wordt de voor Idealis gebruikelijke kwaliteit van onderhoud en van leefbaarheid voor de bewoners gehandhaafd. 10

11 11

12 Idealis streeft naar een vraag/aanbodsituatie waarin geleidelijk alle eerstejaars die in Wageningen/Ede willen wonen in de loop van het eerste studiejaar gehuisvest kunnen worden in kamers met gedeelde voorzieningen. 12

13 3 Klanten en dienstverlening Onze dienstverlening stemmen we zoveel mogelijk af op datgene wat de klanten redelijkerwijs wensen. We willen klanten mogelijkheden bieden waaruit zij bewust kunnen kiezen. 3.1 Woonwensen van studenten Uit een enquête onder alle studenten van Wageningen Universiteit en Hogeschool Van Hall Larenstein blijkt dat bij het kiezen van woonruimte studenten de woonlasten (zeer) belangrijk vinden, gevolgd door oppervlakte kamer en onderhoud. In totaal werden bijna enquêtes ingevuld. De meeste studenten (ruim 70%) willen voorzieningen met anderen delen. Eigen voorzieningen zoals keuken, douche e.d. worden door hen minder belangrijk of zelfs onbelangrijk gevonden. Zij vinden het wonen binnen een gezellige woongroep veel belangrijker. Een ander deel van de studenten (bijna 30%) verkiest een heel andere leefstijl en vindt het kunnen beschikken over eigen voorzieningen juist wel belangrijk. Uit de enquête onder buitenlandse studenten (2009) blijkt dat de verdeling 70/30, zoals die voor Nederlandse studenten geldt, voor Europese studenten ongeveer 60/40 bedraagt en voor nieteuropese studenten rond de 50/50. Onze huidige studentenhuisvesting bestaat voor 75% uit kamers met gedeelde voorzieningen (voor de helft op afdelingen met 10 of meer bewoners) en 25% zelfstandige kamers en 2kamerwoningen. De gewenste kamergrootte is gedifferentieerd. De grootste responscategorie betreft een kamergrootte van 16 tot 18 m 2, maar ook beide aangrenzende categorieën scoren hoog. Het gewenst aantal medebewoners is eveneens gedifferentieerd. De grootste respons betreft een woongroep van 5 of 6 bewoners, maar ook 3 of 4 bewoners en 7 of 8 bewoners scoren hoog. Studenten die voorzieningen met anderen willen delen denken vooral aan woonkamer, keuken en balkon/tuin. Een deel van deze respondenten wil naast gedeelde voorzieningen met name een eigen wastafel op de kamer. De woonlasten die studenten willen betalen zijn eveneens gedifferentieerd. De meeste respondenten die voorzieningen willen delen denken aan woonlasten die niet boven de e 300 komen. Degenen die een voorkeur hebben voor een zelfstandige kamer willen vooral tot circa e 350 betalen. Afstemming nieuwbouw op woonwensen Gelet op de woonwensen van studenten en de samenstelling van ons huidige woningbezit richten we ons bij nieuwbouw op kamers met gedeelde voorzieningen, maar ook op voldoende zelfstandige eenheden. Per nieuwbouwlocatie leggen we verschillende accenten in de differentiatie voor wat betreft kamertype, oppervlakte van de kamer, voorzieningen en woonlasten. 3.2 Woonruimteverdeling Eerstejaars Eerstejaars komen rond augustus/september met velen tegelijk naar Wageningen en willen graag bij het begin van de studie al in de stad wonen. Afgestudeerden daarentegen vertrekken verspreid over het jaar, zodat zelfs bij een ontspannen kamermarkt sprake blijft van een instroompiek. Voor de meeste kamers vindt toewijzing plaats via het aanbodsysteem. Uit belangstellenden die reageren op aanbod wordt degene met de langste inschrijfduur geselecteerd. Idealis wil naast het bieden van structurele huisvesting ook bijdragen aan de opvang van de zomerpiek, door het tijdelijk onderdak bieden aan eerstejaars in vastgoed van derden. Idealis stelt daarvoor haar beheerexpertise ter beschikking, zodat in samenwerking met bv. het hoger onderwijs en/of collegacorporaties piekopvang tot stand komt. Een andere vorm van tijdelijke huisvesting is onderhuur. Veel studenten gaan, in verband met onderzoek of stage, een bepaalde periode elders wonen. Gedurende die tijd kunnen zij hun kamer onderverhuren. Idealis gaat soepel om met dergelijke verzoeken en faciliteert hierbij door middel van formele onder(ver)huurcontracten. 13

14 Instroom in het eerste studiejaar Idealis streeft naar een vraag/aanbodsituatie waarin geleidelijk alle eerstejaars die in Wageningen/Ede willen wonen in de loop van het eerste studiejaar gehuisvest kunnen worden in kamers met gedeelde voorzieningen. Hierbij wordt huisvesting voor 1 mei van het eerste studiejaar als streefdatum gehanteerd. Bij een redelijk evenwicht tussen vraag en aanbod gaat dan vervolgens de geleidelijke instroom van de volgende generatie eerstejaars van start. Voor de meeste buitenlandse studenten is een geleidelijke instroom niet adequaat: zij hebben bij aanvang van de studie al huisvesting nodig. Met Wageningen UR zijn daarom in een overeenkomst t/m 2015 afspraken gemaakt over reservering van inventariskamers voor buitenlandse studenten. Wageningen UR heeft aangegeven de overeenkomst na 2015 niet meer te willen verlengen. In overleg wordt bezien hoe de huisvesting van buitenlandse studenten in de toekomst het beste geregeld kan worden (zie verder de paragraaf Naar een nieuw model van woonruimteverdeling ). Ouderejaars en promovendi Sommige studenten kiezen ervoor om pas na het eerste studiejaar bij Idealis te gaan huren. Bijvoorbeeld omdat zij tijdelijke woonruimte kunnen (onder)huren, er bewust voor kiezen eerst op en neer te reizen en/of te willen wachten tot ze aan de beurt zijn voor een kamer met eigen voorzieningen. Sommige huurders willen binnen Idealis doorverhuizen naar een andere kamertype en/of woongroep. In complexen waar woongroepen beperkt van omvang zijn, kiezen bewoners zelf een nieuwe medebewoner. Soms kunnen bewoners na een periode van onderhuur daardoor in dezelfde woongroep blijven. Ook op Kortenoord en Rijnveste zullen nieuwe bewoners worden voorgedragen. Bij de oplevering (eerste verhuur) krijgen huidige Idealishuurders de mogelijkheid nieuwe woongroepen te vormen en samen door te verhuizen naar de nieuwbouw. De overige nieuwbouw en de bij doorverhuizing van Idealishuurders vrijkomende kamers worden op inschrijfduur verhuurd. Idealis verhuurt ruim 100 appartementen. Promovendi (PhDers), zowel Nederlanders als buitenlanders werkzaam bij Wageningen UR, reageren via de website op vrijkomende appartementen. Andere PhDers hebben veelal een geringer inkomen en worden door Wageningen UR voorgedragen voor inventariskamers. Bij nieuwbouw wordt woonruimte voor PhDers meegenomen. Zo zullen zij in Rijnveste niet alleen kunnen kiezen voor appartementen, maar ook voor kamers. Naar een nieuw model van woonruimteverdeling In de huidige woonruimteverdeling is de keuzevrijheid en eigen verantwoordelijkheid van klanten sterk aan banden gelegd door regels. Buitenlandse MScstudenten worden gehuisvest in inventariskamers in een beperkt aantal complexen en kunnen niet reageren op aanbod van andere kamers. Voor Nederlandse studenten geldt het omgekeerde: de voor buitenlandse studenten gelabelde kamers zijn voor hen niet bereikbaar. Ook kunnen BSc en MScstudenten niet reageren op aangeboden appartementen voor PhDers, die weer niet kunnen kiezen voor kamers en 2kamerwoningen in studentencomplexen. Toekomstige woonruimteverdeling De komende jaren gaan wij gefaseerd over naar een nieuw model van woonruimteverdeling. Onze doelgroep (studenten en jonge promovendi) zal dan, ongeacht nationaliteit of studieprogramma, op basis van individuele woonwensen, leefstijl en financiële middelen, bewust kunnen kiezen uit ons aanbod in de regio Wageningen/Ede. Vanzelfsprekend blijft sprake van basisregels, zoals het vereiste om in Wageningen of Ede te studeren (of promotieonderzoek te doen), inschrijfduur als selectiecriterium bij reacties op aanbod en procedureafspraken over hoe (in bepaalde complexen) bewoners een nieuwe bewoner kunnen voordragen. Idealis gaat over naar een nieuw model van woonruimteverdeling met meer keuzemogelijkheden voor studenten en promovendi. 14

15 De contouren van de toekomstige woonruimteverdeling zijn inmiddels bekend: Idealis maakt geen onderscheid naar nationaliteit of studieprogramma; de keuzemogelijkheden voor studenten en promovendi worden zoveel mogelijk verruimd; alle nieuw te bouwen kamers worden voorzien van een basisvloerbedekking; bij reguliere kamers regelt de huurder zelf of wel/geen inventaris wordt gehuurd/gekocht; naast reguliere kamers worden volledig ingerichte short stay kamers verhuurd; short stay kamers worden volledig ingericht en tijdelijk verhuurd: jaarlijks komen deze eenheden uiterlijk per 1 augustus weer beschikbaar voor nieuwe instromers; huurders van short stay kamers kunnen zich opnieuw inschrijven en reageren op regulier aanbod; short stay kamers worden via de website aangeboden, inschrijfduur bepaalt volgorde en selectie; het aantal short stay kamers is beperkt; een deel daarvan kan door onderwijsinstellingen worden gereserveerd, zodat zij bepaalde studenten vooraf een kamergarantie kunnen geven. Binnen Idealis wordt in 2012 de gefaseerde invoering van het nieuwe model van woonruimteverdeling nader uitgewerkt door een projectgroep. 3.3 Uitstroombeleid Om studenten binnen redelijke termijn te kunnen huisvesten is het belangrijk dat huurders die afgestudeerd zijn of hun studie hebben gestaakt, vertrekken. In de huurovereenkomst verbinden studenten zich om uiterlijk binnen een jaar na afstuderen of studiestaken, te verhuizen. Ook voor jonge promovendi geldt een vertrektermijn van maximaal een jaar na beëindiging van de arbeidsovereenkomst en/of het promoveren. Op deze wijze blijft de woonruimte beschikbaar voor de doelgroep en wordt scheefheid voorkomen. 3.4 Huurbeleid Idealis is voor haar inkomsten vrijwel uitsluitend afhankelijk van de huuropbrengsten. Tegelijkertijd verhuren wij aan een doelgroep die het over het algemeen financieel niet breed heeft. Mede omdat wij zo n forse nieuwbouwopgave hebben te vervullen, streven wij naar een huurniveau dat dit mogelijk maakt en toch gematigd is. Idealis richt zich in het huurbeleid op: een op de (toekomstige) vraag afgestemd gedifferentieerd aanbod qua kwaliteit en huurniveau; een evenwichtige prijs/kwaliteitsverhouding; het waarborgen van zodanige huurinkomsten dat de financiële continuïteit is gegarandeerd. Gedifferentieerd aanbod qua huurprijs en kwaliteit De meeste studenten beschikken over een beperkt besteedbaar inkomen en vinden de woonlasten een belangrijk aspect bij het kiezen van woonruimte. Differentiatie in gewenste kwaliteit leidt via het woningwaarderingsstelsel (vastgelegd in de Huurprijzenwet woonruimte) tot differentiatie in huurprijs. Evenwichtige prijs/kwaliteitsverhouding Bij de woningwaardering wordt de kwaliteit van wooneenheden objectief en door huurders controleerbaar beoordeeld en een puntenscore berekend. De systemen van puntenwaardering van zelfstandige woonruimte en die van kamers met gedeelde voorzieningen zijn echter verschillend en sluiten niet altijd goed op elkaar aan. Daardoor is de huur van een zelfstandige kamer soms niet of nauwelijks hoger dan van een vergelijkbare kamer met gedeelde voorzieningen. Eventuele correctie brengen wij dan aan door variatie in het percentage van de maximaal toegestane huurprijs (zie volgende alinea). Studentenhuisvesting Idealis gaat voor bestaande studentenkamers uit van 80% van de maximaal toegestane sociale huurprijs. Daarmee geeft zij dus een algemene huurkorting. Uitzondering vormen wooneenheden waarvoor huurtoeslag mogelijk is: daar wordt bij nieuwe huurders 100% gehanteerd. Ook bij nieuwbouw (vanaf 2010) passen wij de 100% toe. Dat is nodig om ons ambitieuze nieuwbouwprogramma te kunnen bekostigen. Om bij nieuwbouw tot een evenwichtige prijs/kwaliteitsverhouding en acceptabele woonlasten te komen matigen wij, waar nodig, de huur van kamers met gedeelde voorzieningen (waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is), binnen een range van 80 tot 100%. 15

16 Woonlasten en huurtoeslag Bij huurtoeslag wordt uitgegaan van subsidiabele huur (kale huur plus een beperkt deel van de kosten van enkele servicekostencomponenten) en van huurprijsgrenzen die jaarlijks door de rijksoverheid worden geactualiseerd op basis van de inflatie van het voorgaande jaar. Studenteneenheden gebouwd voor 1997 en aangewezen door het Rijk kunnen voor huurtoeslag in aanmerking komen. Dit geldt ook voor de meeste kamers van Idealis. Vanaf 1997 is huurtoeslag bij nieuwbouw van studenteneenheden alleen nog mogelijk voor zelfstandige woonruimte. Bij huurtoeslag geldt voor jongeren t/m 22 jaar een maximum huurgrens, de zgn. kwaliteitskortingsgrens (e 361, prijspeil 2011). Vrijwel alle kamers van Idealis hebben een lagere subsidiabele huur. Bij circa 50 eenheden is de huur hoger en geeft Idealis huurkorting tot de 23jarige leeftijd is bereikt, om het ontvangen van huurtoeslag voor deze huurders mogelijk te maken. Appartementen (m.n. voor promovendi) Bij appartementen gaan we uit van 100% van de toegestane huurprijs. Voor de meeste appartementen ligt de huur boven de grens voor sociale huur (e 652, prijspeil 2011). Het inkomen van veel PhDers is te hoog voor huurtoeslag. Als onacceptabele leegstand dreigt kan de huur worden gematigd. Overige sociale huurwoningen en vrije sector woningen De sociale huurwoningen voor ouderen (Bassecour/Herenstraat) hebben geen directe relatie met onze missie. Bij nieuwe huurders wordt de maximaal toegestane sociale huur toegepast. Bij enkele woningen zou daarmee de maximumgrens voor sociale huur worden overschreden. Huurmatiging vindt dan plaats, zodat huurtoeslag voor de huurders van deze seniorenwoningen mogelijk blijft. Tot slot zijn er vrije sector woningen met een huur boven de maximumgrens voor sociale huur. Dit betreft de 12 appartementen van het complex Wilhelminaweg. Huurbeleid In principe verhuren we volgens de door de overheid maximaal toegestane huurprijs. Uitzondering daarop vormen studenteneenheden waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is: bij bestaande kamers met gedeelde voorzieningen gaan we dan uit van 80% en bij nieuwbouw matigen we de huur binnen een range van 80 tot 100%. Overzicht consequenties huurbeleid Een overzicht van de subsidiabele huurprijzen van alle wooneenheden (incl. Ede) vindt u in bijlage 2. Aanpassingen rijksbeleid In het landelijk huurbeleid vinden wijzigingen plaats. Dit betreft o.a. de mogelijkheid om in schaarste regio s (waarin ook Wageningen en Ede) extra basispunten aan de woningwaardering toe te voegen, afhankelijk van de WOZwaarde/m 2. Daarnaast zijn er voorgenomen bezuinigingen in de huurtoeslag. Herijking huurbeleid In 2012 zal Idealis haar totale huurbeleid herijken. 3.5 Leefbaarheid De studentencomplexen bestaan vooral uit kamers waarvan de bewoners keuken, douche e.d. delen met anderen. Dit betekent dat deze bewoners nadrukkelijk rekening met elkaar moeten houden. Wij hechten veel waarde aan een goed, prettig en veilig woon en leefklimaat. De bewoners, maar ook onze beheerders en medewerker sociaal beheer, dragen daartoe bij. Waar mogelijk steunen wij bewonersinitiatieven die bijdragen aan een goede leefbaarheid. Het zijn de bewoners zelf die de woonruimte en de woonomgeving dagelijks ervaren. Zij kunnen de leefbaarheid daarom het beste beoordelen. De jaarlijkse enquête leefbaarheid is een nuttige graadmeter van de beoordeling door de bewoners. Leefbare woonomgeving De leefbaarheid in een complex is goed als een ruime meerderheid (tenminste 70%) van de bewoners zich er prettig en veilig voelt en een rapportcijfer 7 of hoger geeft voor de totale leefbaarheid. Per complex worden de scores voor afzonderlijke leefbaarheidsaspecten besproken in het overleg van bewonersvertegenwoordiger, beheerder en medewerker Woondiensten. Mede op grond van dit overleg worden jaarlijks verbeteracties uitgevoerd. 16

17 3.6 Communicatie Tijdige en open communicatie met huidige en toekomstige klanten vinden wij belangrijk. Idealis heeft veel buitenlandse huurders. De communicatie met deze huurders is Engelstalig. Om ons te profileren bij aanstaande eerstejaars en hen te wijzen op de huisvestingsmogelijkheden nemen we deel aan voorlichtingsdagen van de relevante onderwijsinstellingen in Wageningen en Ede. Nieuwe website Onze website wordt in 2012 vervangen door een website die gebruiksvriendelijker is, volop interactie biedt en waarin social media zijn geïntegreerd. Daarbij wordt ook een groot deel van onze brieven aan huurders vervangen door digitale communicatie. 3.7 Duurzaamheid Idealis zet vanwege de ernst en urgentie van de klimaatproblematiek krachtig in op het realiseren van zoveel mogelijk energiebesparing, zowel door technische maatregelen als door voorlichting om het gedrag van huurders te beïnvloeden. Daarnaast wordt ingezet op toepassing van duurzame energie. We vinden het echter ook belangrijk om de investeringskosten zo laag mogelijk te houden in verband met het huurprijsniveau van studentenhuisvesting. Idealis rond in 2012 een integraal milieubeleidsplan af, waarin het beleid ten aanzien van alle genoemde aspecten van duurzaamheid voor de komende jaren is vastgelegd. Zie voor wat betreft duurzaamheid ook hoofdstuk 5, paragraaf 5.8 Naar een duurzame organisatie. Duurzaamheid Idealis sluit zich aan bij de ambitie van koepelorganisatie Aedes om 20% te besparen op het gasgebruik in 2018 ten opzichte van 2008 en op de ambitie van de rijksoverheid om 30% CO2reductie in 2020 te realiseren ten opzichte van Idealis sluit zich ook aan bij de ambitie Wageningen klimaatneutraal in 2030 en is ook op dit gebied partner van de gemeente. Bij nieuwbouw gaat Idealis uit van tenminste de wettelijke energieprestatie coëfficiënt, waarbij gekozen wordt voor een gebouw en energieconcept dat op termijn klimaatneutraal kan worden gemaakt. Op de overige prestatievelden van GPR (een digitaal meet en ontwikkelinstrument voor duurzaam bouwen dat inzicht geeft in de mate van duurzaamheid) wordt een gemiddelde van 7,5 gerealiseerd (wetgeving gaat uit van tenminste 6,5). Idealis koopt uitsluitend groene stroom en gas CO2neutraal in (voor die complexen waar wij de inkoop van energie regelen voor de huurders). Het overgrote deel van de energieconsumptie in woningen wordt door de bewoners bepaald. Daarom geeft Idealis regelmatig informatie aan haar huurders hoe zuinig met energie en water om te gaan. Idealis neemt actief deel aan experimenten en innovatieve projecten, waarbij waar mogelijk specifiek Wageningse kennis, kunde en bedrijvigheid wordt benut. 3.8 Klantenwaardering Feedback van bewoners vormt een belangrijke basis voor beleidsontwikkeling en verbetering van dienstverlening en werkprocessen. Alle nieuwe en vertrekkende huurders worden binnen zes weken na het tekenen, dan wel opzeggen van de huurovereenkomst per benaderd met een enquête. Normen klantenwaardering We streven naar een beoordeling goed voor de aspecten Product, Persoonlijke service, Dienstverlening en Reputatie en de waardering redelijk voor Prijs/kwaliteit. Elk van de vijf aspecten bestaat uit een aantal deelvragen/elementen. In 2012 stellen we ook normen vast voor de afzonderlijke elementen. Op basis daarvan kunnen we verbeteracties nog nadrukkelijker koppelen aan feitelijke klantenwaardering. 17

18 Idealis werkt actief aan het behoud van de goede relatie met de huurdersorganisatie, de onderwijsinstellingen, de gemeenten en de collega corporaties. 18

19 4 Samenwerking 4.1 De strategische partners Bewonersvertegenwoordiging De huurders van de studentencomplexen zijn vertegenwoordigd in de Stichting Flatoverleg (SFO), waarin zowel Nederlandse als buitenlandse huurders zitting hebben. Idealis vindt advisering van de SFO in zaken rond (ver)huurbeleid en beheer belangrijk voor het ontwikkelen van nieuw beleid en verbeteracties. Daarnaast is er voor de seniorenwoningen (Bassecour/ Herenstraat) een actieve bewonerscommissie, waarmee wij ook de komende jaren nauw zullen samenwerken. De basis voor de bewonersparticipatie bij woningcorporaties ligt in het rijksbesluit BBSH (Besluit beheer sociale huursector) en in de Wet Overleg Huurders/Verhuurder. Bij Idealis is de bewonersparticipatie ook vastgelegd in de statuten. De SFO heeft het recht om twee leden van onze Raad van Commissarissen voor te dragen. Wij hebben de praktische uitwerking van de bewonersparticipatie verwoord in een samen met de SFO opgestelde Samenwerkingsovereenkomst huurders/verhuurder. De samenwerking met de SFO verloopt zeer constructief. Samenwerkingsovereenkomst met SFO De samenwerkingsovereenkomst wordt eenmaal per twee jaar geëvalueerd en geactualiseerd. Binnen de tijdsperiode van dit ondernemingsplan zal dat plaatsvinden in 2012 en in Wageningen UR Idealis ziet Wageningen UR als een belangrijke strategische partner en onderstreept de wederzijdse verantwoordelijkheid voor het adequaat huisvesten van studenten. Zowel Idealis als de universiteit hebben daarin een eigen verantwoordelijkheid. Goede samenwerking met Wageningen UR is een belangrijke voorwaarde om te kunnen voorzien in de toenemende vraag naar studentenhuisvesting. Idealis werkt actief aan verbetering van deze samenwerking. Met name het maken van concrete afspraken over structurele huisvesting van buitenlandse studenten op langere termijn is een belangrijk aandachtspunt. Hoewel de huidige overeenkomst met Wageningen UR loopt tot eind 2015 wordt komende jaren al geleidelijk een ander model van woonruimteverdeling ingevoerd. De contouren voor dat nieuwe model zijn najaar 2011 vastgesteld. Nadere uitwerking en afstemming tussen Idealis en Wageningen UR vindt plaats in Het gaat daarbij o.a. om overdracht van verhuurtaken aan Idealis, het aanbieden van kamers aan buitenlandse studenten via de website en het bepalen van het totaal aantal short stay eenheden en het deel daarvan dat Wageningen UR bij Idealis kan reserveren om ook in de toekomst bepaalde studenten een kamergarantie te kunnen geven. Christelijke Hogeschool Ede Ook de Christelijke Hogeschool Ede (CHE) is een belangrijke relatie van Idealis. Een belangrijk deel van de uitwonende studenten van de CHE woont in door Idealis kamergewijs verhuurde appartementen van onze collega Woonstede. Met CHE, gemeente Ede en Woonstede wordt samengewerkt om nieuwbouw van studentenhuisvesting op de Kenniscampus Ede te realiseren. Gemeente Wageningen Met de gemeente Wageningen wordt veelvuldig overleg gevoerd over diverse zaken op het gebied van wonen en ruimtelijke ordening. Naast overleg met de betrokken wethouder betrekt Idealis ook de raadscommissie en de afzonderlijke politieke fracties bij voorgenomen beleid. 19

20 Prestatieafspraken met de gemeente Wageningen Idealis hecht veel waarde aan totstandkoming van nieuwe prestatieafspraken met de gemeente Wageningen. Daarbij worden van beide partijen substantiële bijdragen gevraagd bij het realiseren van sociale woningbouw. In het voorjaar van 2012 zal een akkoord met de gemeente worden gesloten, voor de periode 2012 tot Gemeente Ede De gemeente Ede wil de belangrijke onderwijsfunctie die de stad heeft nadrukkelijker profileren. Zij ziet onderwijs en studenten als goede mogelijkheden voor het versterken van de levendigheid, het culturele leven en de economie van de stad. De gemeente werkt, samen met het onderwijs en de beide woningcorporaties, van harte mee aan nieuwbouw voor studenten en inrichting van een kenniscampus. Woonstede Al vele jaren werken woningcorporaties Woonstede en Idealis naar tevredenheid samen op het gebied van studentenhuisvesting in Ede. In 2010 werd deze samenwerking nog versterkt door het maken van afspraken over nieuwbouw. Woonstede gaat op de te ontwikkelen kenniscampus een appartementencomplex bouwen voor 250 studenten en voor jongeren met een zorgvraag. Zo wordt optimaal gebruik gemaakt van de expertise van Woonstede op het gebied van ontwikkeling en van Idealis op het gebied van verhuur van studentenhuisvesting. In 2010 hebben Woonstede en Idealis daarnaast een intentieverklaring getekend voor operationele samenwerking en wederzijdse advisering op velerlei gebied in de komende jaren. Daarbij behouden beide organisaties hun zelfstandigheid en wordt de eigen identiteit naar de klanten toe gehandhaafd. De Woningstichting Idealis streeft binnen Wageningen naar afstemming van het strategisch voorraadbeleid met De Woningstichting. Een meer integrale benadering van de Wageningse woningmarkt en de bestaande woningvoorraad van beide corporaties kan tot betere oplossingen leiden en is in het belang van studenten, recent afgestudeerden en jonge promovendi. We zoeken naar mogelijkheden om in bestaand vastgoed de huisvesting van studenten te verzorgen. Zo kan bijvoorbeeld voorafgaand aan sloop van woningen nog tijdelijke verhuur aan studenten plaatsvinden. Overige collegacorporaties regio Food Valley Na de gemeenten hebben ook de woningcorporaties in de WERVregio besloten hun samenwerking te verbreden tot de nieuwe regio Food Valley. De samenwerking van de corporaties in Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal wordt hiermee uitgebreid met Barneveld, Nijkerk, Scherpenzeel en Renswoude. De 11 woningcorporaties nemen ook deel in het bestuur van de Food Valley Vastgoedmonitor. Collegastudentenhuisvesters In het landelijke Kenniscentrum Studentenhuisvesting Kences werken 9 woningcorporaties/ studentenhuisvesters samen, waaronder Idealis. De deelnemende studentenhuisvesters beheren samen ruim wooneenheden. De bestuurders van deze studentenhuisvesters vormen het bestuur van Kences. Speerpunten binnen Kences zijn: belangenbehartiging, synergie uit samenwerking en innovatie. Zo zet Kences zich in voor een Nationaal Actieplan Studentenhuisvesting en de ontwikkeling van een landelijke monitor studentenhuisvesting. Het Nationaal Actieplan moet de weg bereiden voor substantiële uitbreiding van het aantal studentenkamers. Dat kan alleen als belemmerende overheidsregels worden aangepast of vervallen. 4.2 Visitatie Door een onafhankelijke, externe visitatie wordt verantwoording afgelegd over de maatschappelijke prestaties, de beleidskeuzes die we maken en de wijze waarop onze belangrijkste strategische relaties betrokken zijn in dat afwegingsproces. De visitatiemethodiek brengt het maatschappelijk rendement in beeld door de prestaties van de woningcorporatie te beschrijven en af te zetten tegen: de eigen ambities en doelstellingen; de opgaven in het werkgebied; het oordeel van de belangrijkste strategische relaties; de financiële mogelijkheden en de mate van efficiëntie; de eisen van governance. De eerste visitatie bij Idealis heeft plaatsgevonden in Eindconclusie was dat Idealis wordt gezien als een herkenbare en gedegen studentenhuisvester, die opvallend evenwichtig en ruim voldoende scoort op alle vier aspecten van maatschappelijke visitatie. Vanzelfsprekend heeft het onderzoek ook tot enkele aandachtspunten geleid. Belangrijkste daarvan was het meer verduidelijken van de bewust gekozen strategie en het verder verbeteren van de communicatie en samenwerking met de strategische partners. Bij de totstandkoming van de nota Strategisch voorraadbeleid en van dit ondernemingsplan zijn de belangrijkste strategische partners in een vroeg stadium betrokken. 20