Op onze website vind u een verkorte versie van ons jaarverslag.

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2012

2 Op onze website vind u een verkorte versie van ons jaarverslag. 1

3 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 1 BESTUURSVERSLAG Algemeen Samenwerking bestuur/managementteam Bestuursbesluiten Verklaring Bestuur ONZE KOERS Ondernemingsplan Missie en strategische keuze Uitbreiding studentenhuisvesting Voorgenomen kabinetsbeleid HUURDERS Beleid en prestaties Bewonersparticipatie Samenstelling huurdersbestand Monitor studentenhuisvesting Communicatie met bewoners Klantenwaardering Geschillencommissie VERHUURPRESTATIES Beleid en prestaties Woonruimteverdeling Huurbeleid en huurtoeslag Wonen en zorg LEEFBAARHEID Beleid en prestaties Sociaal beheer Enquête leefbaarheid Kosten leefbaarheid DUURZAAMHEID Beleid en prestaties Klimaatneutraal Duurzaam vastgoed Duurzaam wonen Interne duurzaamheid VASTGOED Beleid en prestaties Nieuwbouwprojecten Instandhouding kwaliteit woningvoorraad Veiligheid Verkoop huurwoningen Aan- en verkoop gronden Overzicht bestaand vastgoed BELANGRIJKSTE RELATIES Beleid en prestaties Bewonersorganisatie Onderwijsinstellingen Gemeenten Woningcorporaties Sponsoring en donaties Visitatie DE ORGANISATIE Beleid en prestaties Organisatiestructuur CAO Woondiensten Integriteitsbeleid Arbeidsomstandigheden Stagebeleid Verslag Ondernemingsraad

4 10 FINANCIEN Beleid en prestaties Financiële continuïteit Resultaat Financiële positie Ontwikkeling huursom Treasury Onrendabele investeringen Verbindingen RISICOBEHEERSING EN MONITORING Vraag en aanbod studentenhuisvesting Overheidsbeleid Samenwerking Financiële risico s Overige bedrijfsrisico s KENGETALLEN RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE STRUCTUUR 70 1 Governance structuur Verslag Verklaring Raad van Commissarissen JAARREKENING 78 BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (NA RESULTAATBESTEMMING) WINST EN VERLIESREKENING OVER KASSTROOMOVERZICHT TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST EN VERLIESREKENING Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor waardering van het resultaat Financiële instrumenten en risicobeheersing Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling Kasstroomoverzicht Toelichting op de afzonderlijke posten van de balans Toelichting op de afzonderlijke posten van de winst- en verliesrekening Overige gegevens

5 1 Bestuursverslag 1.1 Algemeen In het verslagjaar 2012 is na raadpleging van onze stakeholders een nieuw ondernemingsplan voor de periode tot stand gekomen. Om in de toenemende vraag naar studentenhuisvesting te voorzien zal Idealis in de planperiode tot 2015 investeren in ca eenheden in Wageningen en zal de stichting Woonstede te Ede 260 eenheden opleveren die ten behoeve van vooral de studenten aan de Christelijke Hogeschool door Idealis zullen worden verhuurd. Omdat volgens dit plan het bezit van Idealis in Wageningen een betrekkelijk eenzijdige samenstelling kent, zal met de invulling van de investeringsprojecten worden nagestreefd een grotere diversiteit en flexibiliteit in het vastgoed aan te brengen. De nadruk blijft daarbij liggen op kamers met gedeelde woonkamer/keuken, relatief kleine woongroepen van 4 tot 6 studenten, duurzaam energieverbruik, gevarieerde kamergrootte (veelal tussen 14 en 16 m2) en daarmee vooral acceptabele woonlasten. Goede voorbeelden daarvan zijn het project Kortenoord met 95 eenheden dat in 2012 in gebruik is genomen en het project Rijnveste met 345 eenheden dat in 2012 grotendeels is gerealiseerd en vanaf 1 april 2013 is bewoond. Ultimo 2012 verhuurt Idealis eenheden (excl. Rijnveste) in Wageningen en 422 eenheden in Ede. Op een omzet van 15,4 miljoen is vóór belastingen, afschrijvingen, rente en waardeveranderingen een operationeel resultaat geboekt van 3,4 miljoen. Dat is ruim twee keer meer dan in 2011, omdat in dat jaar veel extra is geïnvesteerd in onderhoud van bestaand bezit. In 2012 kent Idealis niet meer dan 0,19% leegstand. In 2012 is het, in tegenstelling tot 2011, weer gelukt om alle eerstejaars van studiejaar 2011/2012 voor 1 mei te huisvesten. Dit kwam o.a. van de oplevering van het complex aan de Ben van Londenstraat waardoor 95 kamers werden toegevoegd. In 2012 heeft Idealis blijkens dit verslag in hoofdlijnen aan de verwachtingen van haar huurders voldaan. Dat blijkt uit de Feeddex enquête waarin Idealis op alle aspecten goed scoort en uit de resultaten van de enquête leefbaarheid. Op grond van de in 2012 gesloten intentieovereenkomsten zijn de eerste voorbereidingen in 2012 getroffen voor de in het ondernemingsplan opgenomen projecten Lawickse Hof (150 eenheden) en Nobelweg (148 eenheden). Twee factoren zijn verder beeldbepalend geweest voor het jaar 2012: het overheidsbeleid en de relatie met Wageningen UR (WUR). Regeerakkoord en Woonakkoord In de kabinetsformatie was overeengekomen een WOZ waarde gerelateerde huur en een zogenoemde verhuurdersheffing die uiteindelijk 2 miljard diende op te leveren. Nog in 2012 zijn de afspraken uit het regeerakkoord vervangen door het zogeheten woonakkoord. Als gevolg van de verhuurdersheffing werd een inkomensafhankelijke huur geïntroduceerd en werd de verhuurdersheffing teruggebracht naar ruim 1,7 miljard. Een nieuw woningwaarderingsstelsel ter vervanging van het huidige puntensysteem is in het vooruitzicht gesteld. Naast deze rechtstreekse aanslagen op de kasstroom van de corporaties was er al het voornemen om een saneringsheffing ten laste van de corporaties te brengen, onder meer om de gevolgen van de sanering en reorganisatie van Vestia af te dekken. Vast staat dat de saneringsheffing, die ook voor Idealis geldt, een geschat effect heeft ongeveer 5,5 ton op jaarbasis. Mede naar aanleiding van de discussies met het platform van de studentenhuisvesters KENCES worden mogelijk de studentenhuisvesters geheel of gedeeltelijk ontzien bij de zogenoemde verhuurdersheffing. Omdat de Tweede en Eerste kamer nog later in 2013 moeten besluiten over de verhuurdersheffing, staan de effecten daarvan voor 2013 en volgende jaren niet vast. Van doorslaggevend belang in dit verslagjaar 2012 is geweest dat WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) in oktober een besluit kenbaar heeft gemaakt aan alle corporaties om voor 2014 en volgende jaren geen enkele borgingsruimte meer te verlenen voor het lenen van geld voor de voorgenomen investeringen. Met name dit besluit heeft geleid tot de noodzaak om projecten on hold te zetten en tot stagnatie in de voorbereidingen voor de met name hiervoor genoemde projecten Lawickse Hof en Nobelweg. In de loop van 2013 zal blijken of en voor welke projecten alsnog borgingsruimte zal worden vrijgegeven. Voor 2013 en volgende jaren kennen we verder nog niet de overige effecten als gevolg van de verhuurdersheffing en het te wijzigen woningwaarderingsysteem. 4

6 Het overheidsbeleid is hiermee de grootste risicofactor voor Idealis en de overige corporaties geworden. Uit het jaarverslag blijkt immers, dat Idealis een financieel zeer gezonde corporatie is met haar lage schuldpositie, rentedekkingsgraad en solvabiliteit, en hierdoor zeer wel in staat is om financiële lasten als gevolg van de in het ondernemingsplan voorgenomen investeringen te dragen. Relatie met de WUR Waar de relaties met de stakeholders in Ede goed zijn, zijn die in Wageningen met name tussen de WUR en Idealis, in een aantal jaren verslechterd. In de ogen van de WUR heeft Idealis geen gelijke tred weten te houden met een passend aanbod dat in voldoende mate tegemoet komt aan de groei van het aantal (buitenlandse) studenten voldoet als gevolg van de sterke (internationale) positie van de universiteit. Om uiteenlopende redenen heeft de WUR in de afgelopen jaren met ca. 800 overwegende tijdelijke eenheden zelf voorzien in de groeiende behoefte aan studentenhuisvesting, die nog in 2013 wordt aangevuld met bijna 180 (tijdelijke) eenheden in het voormalige bestuursgebouw van de WUR, bij elkaar bijna eenheden. In een kleine gemeente als Wageningen met een sterke en grote universiteit en een kleine particuliere markt luistert een goede planning en afstemming tussen vraag en aanbod van voorzieningen voor (buitenlandse) studenten en promovendi zeer nauw. Om die reden is in 2012 besloten de bestuurder te vervangen door een interim bestuurder die de basis moet leggen voor de verbetering van de relatie tussen de WUR en Idealis (zie hoofdstuk RvC en governance structuur). Nagestreefd wordt om een gezamenlijk ontwikkeld en vastgesteld en vervolgens jaarlijks te herijken door gemeente WUR en Idealis gedeeld beeld over de ontwikkeling van vraag en aanbod vast te stellen. Op basis van dit beeld zullen WUR en Idealis de planning van investeringen en desinvesteringen op elkaar afstemmen, rekening houdend met investeringen van derde partijen in de markt. Samenwerking biedt vele kansen voor beide organisaties, in het belang van de huisvesting en dienstverlening aan huidige en toekomstige Nederlandse en buitenlandse studenten. 1.2 Samenwerking bestuur/managementteam Samenstelling, besluitvorming en advisering managementteam Het managementteam (MT) bestaat uit de directeur/bestuurder (voorzitter), de hoofden Wonen, Financiën en Vastgoed en de stafmedewerker Beleid & strategie. Het MT vergadert 1 x per 14 dagen. Waar nodig worden tussentijds extra bijeenkomsten aan bepaalde thema s gewijd. Het bestuur neemt geen belangrijke besluiten zonder MT-raadpleging. Besluitvorming vindt in principe plaats op basis van consensus en op basis van vooraf met betrokken medewerkers besproken stukken. Na elke MT-vergadering worden alle medewerkers direct geïnformeerd over besluiten. Directeur/bestuurder In het kader van de beoordeling van de directeur/bestuurder door de remuneratiecommissie van de RvC worden jaarlijks de overige MT-leden gehoord. Ook in 2012 vond een dergelijk gesprek plaats. Het traject rondom de beoordeling van de bestuurder heeft in 2012 geleid tot vaststelling bij de RvC dat er geen basis meer was voor een productieve samenwerking tussen commissarissen, bestuurder en organisatie (zie meer in hoofdstuk Raad van Commissarissen en governance structuur). 1.3 Bestuursbesluiten ONZE KOERS Jaarverslag 2011 Jaarplannen 2013 en activiteitenoverzicht 2013 HUURDERS Update woningmarktverkenning Besluit om, samen met gemeente Wageningen en De Woningstichting, opdracht te geven aan ABF voor een jaarlijkse update van de verkenning van de Wageningse woningmarkt. Analyse klantenwaardering Feeddex 2011 Besluit tot vaststelling van de analyse 2011 en tot het voor 2012 als norm stellen dat de gemiddelde waardering van alle huurders voor de vijf aspecten tenminste gelijk dient te zijn aan die van VERHUURPRESTATIES Huurbeleid per 1 juli 2012 Besluit tot inflatievolgende huuraanpassing per 1 juli van 2,3%. Vaststelling huurprijzen en servicekosten Ben van Londenstraat Besluit tot vaststelling huurprijzen: 100% van de maximum redelijke (kale) huur en servicekosten (incl. vloerbedekking) van 60 per maand. 5

7 Vaststelling huurprijzen en servicekosten Rijnveste Besluit tot vaststelling huurprijzen: - de eenheden met gedeelde voorzieningen: 95% van de maximum redelijke (kale) huur en servicekosten (incl. vloerbedekking) van 75 per maand. - de grote zelfstandige kamers en appartementen: 100% van de maximum redelijke (kale) huur en servicekosten van 95 per maand. Pilot toewijzing kamers Rijnveste Een nieuw model woonruimteverdeling, waarbij het aanbod niet meer gelabeld is op basis van nationaliteit of studieprogramma van de klanten, zal gefaseerd worden ingevoerd. Vooruitlopend daarop kunnen buitenlandse studenten ook reageren op een aantal niet gemeubileerde kamers in Rijnveste. LEEFBAARHEID Analyse enquête leefbaarheid 2011 Vaststellen resultaten enquête leefbaarheid en voorgenomen verbeteracties DUURZAAMHEID Idealis klimaatneutraal Besluit tot compensatie voor de onvermijdelijke CO2-uitstoot vanaf 2011, door aankoop van Gold Standard Credits. De credits ondersteunen kleinschalige, duurzame energieprojecten in ontwikkelingslanden Verlenging inkoopcollectief Aenergie Besluit tot het verlengen van het huidige contract met Aenergie tegelijkertijd met de nieuwe collectieve overeenkomst die Aenergie met GDF Suez heeft afgesloten. De nieuwe collectieve overeenkomst is gesloten voor de periode , met een optionele verlenging t/m VASTGOED Investering Rijnsteeg Besluit tot investering nieuwbouw Rijnveste van (incl. BTW). Haarweg 297 Besluit tot verbouwing woning Haarweg 297 tot 6 studenteneenheden. Ondertekenen intentie-overeenkomst Lawickse Hof Besluit tot ondertekening intentie-overeenkomst Lawickse Hof. Verkoop stuk grond Dijkgraaf Besluit tot verkoop van 1 are en 40 centiare voor de aanleg van de busbaan over de campus van Wageningen UR. Wijziging onderhoudsbegroting Besluit tot vervanging van de switches bekabeling internet op de complexen voor een bedrag van , incl. BTW (19%). BELANGRIJKSTE RELATIES Prestatie-afspraken Besluit tot vaststelling van de prestatie-afspraken met de gemeente Wageningen. Het betreft met name afspraken over nieuwbouw, leefbaarheid, duurzaamheid en doelgroepen. DE ORGANISATIE Stagebeleid Besluit tot vaststellen van het stagebeleid. Automatisering Besluit tot het houden van een 0-meting onder het personeel in 2013 en een hieraan gekoppeld verbeterplan. Beperking openingstijden Besluit tot beperking openingstijden balie van 9 tot 14 uur vanaf 1 januari 2013, voor een proefperiode van 6 maanden. Bereikbaarheidsdienst Besluit tot het stoppen van de interne bereikbaarheidsdienst per 1 november 2012 en tot het extern onderbrengen hiervan. Verlenging huur Duivendaal Besluit tot verlenging huurcontract kantoor Duivendaal. FINANCIEN Begroting 2013 en Meerjarenraming 2013 t/m 2032 Besluit tot vaststelling van de begroting 2013 en de meerjarenraming 2013 t/m Vaststelling Treasury jaarplan 2012 Het bestuursbesluit is door de RvC goedgekeurd in de vergadering van 15 februari. 6

8 1.4 Verklaring Bestuur De interne risicobeheersing en controle zijn naar mijn mening adequaat en effectief en passend bij de omvang van de organisatie van Idealis. De jaarrekening 2012 is op 24 april 2013 vastgesteld door het bestuur. Alle uitgaven over het boekjaar 2012 zijn conform artikel 26 lid 2g van het Besluit beheer sociale huursector, uitsluitend gedaan in het belang en ten dienste van de volkshuisvesting. In het verslagjaar hebben zich, evenals in de voorgaande jaren, geen transacties met een tegenstrijdig belang voorgedaan. Wageningen, 24 april 2013 A. Huijsmans directeur/bestuurder 7

9 2 Onze koers 2.1 Ondernemingsplan In januari 2012 heeft Idealis haar ondernemingsplan gepresenteerd. Dit plan is te lezen en te downloaden via onze website. Vanzelfsprekend kan ook een gedrukt exemplaar worden opgevraagd. Van ondernemingsplan naar jaarverslag Het in november 2011 vastgestelde ondernemingsplan sluit af met een overzichtstabel van voorgenomen doelen, prestaties en normen voor de vierjarige planperiode. In dit jaarverslag starten wij de volgende hoofdstukken telkens met een paragraaf Beleid en prestaties. In die paragraaf vermelden wij de in het ondernemingsplan voorgenomen prestaties die op dat hoofdstuk betrekking hebben. In het vervolg van elk hoofdstuk worden die prestaties, of een actualisatie daarvan, dan verder toegelicht. 2.2 Missie en strategische keuze Specialist in studentenhuisvesting Ons specialisme is het verhuren van woonruimte aan studenten. Jongeren die naar Wageningen of Ede komen voor hun studie zijn, gezien hun beperkte inkomen, aangewezen op sociale huisvesting. Aan de huisvesting van deze doelgroep ontleent Idealis haar bestaansrecht. Bij studentenhuisvesting gaat het om de optimale combinatie van studie, wonen en sociale contacten binnen dezelfde stad. Studenten maken de bevolking van een stad gemiddeld slimmer, jonger en vitaler. Voor de ontwikkeling van de Nederlandse kenniseconomie is studentenhuisvesting een onmisbare faciliterende factor. Food Valley is een regionaal samenwerkingsverband van 8 gemeenten. Binnen deze regio is sprake van een unieke verzameling van samenwerkende voedsel gerelateerde kennisinstellingen die zich richt op innovatie van gezonde en duurzaam geproduceerde voeding en op verdere versteviging van de positie van dit agrofoodcentrum binnen Europa. Deze kenniscluster vormt voor Idealis een kansrijke omgeving. Wij zijn ingesteld op internationale klantencontacten, veel verhuizingen in korte tijd en specifieke aandacht voor sociaal beheer en een prettig en veilig leefklimaat. Binnen Wageningen en Ede nemen we een bijzondere positie in: Idealis is geen gewone woningcorporatie, maar specialist in kortverblijf. Idealis wil haar beheerexpertise ook inzetten in vastgoed van derden, zowel structureel als tijdelijk. Missie Idealis staat voor het adequaat huisvesten van studenten en jonge promovendi van onderwijsinstellingen in Wageningen en Ede. Kansen en risico s Bij het bepalen van het strategisch kader voor het ondernemingsplan inventariseerden wij de belangrijkste kansen en risico s voor Idealis. Samenvattend zien we de toenemende en gedifferentieerde vraag naar studentenhuisvesting en de strategische samenwerking met onze belangrijkste relaties (onderwijsinstellingen, gemeenten, collega-corporaties en studentenhuisvesters) als kansen voor Idealis. Daarnaast vormen de onzekerheid van studentenprognoses, het rijksbeleid en de economische ontwikkelingen onze belangrijkste risico s. Sterkten en zwakten Vervolgens stelden wij vast wat de sterke en zwakke punten zijn van Idealis. Samenvattend zien we ons specialisme, onze financieringsruimte en de klantenwaardering als sterke punten van de organisatie. De samenstelling van ons huidige woningbezit is onze zwakte: de veelal grootschalige complexen hebben een beperkte differentiatie, zijn weinig flexibel en niet altijd afgestemd op de actuele woonwensen van studenten en promovendi. Strategische ambitie De externe en interne analyse hebben geresulteerd in een visie op de onderlinge samenhang van de belangrijkste sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen. Dit leidt tot onze strategische ambitie: Idealis voorziet in de planperiode van het ondernemingsplan in de toenemende vraag naar studentenhuisvesting, binnen de grenzen van haar financieringsruimte. Nieuwbouw wordt afgestemd op de woonwensen van studenten en zal kleinschaliger, gedifferentieerder en flexibeler zijn. Zo wordt de kwaliteit van de totale studentenhuisvesting in Wageningen en Ede verbeterd en worden de risico s (die samenhangen met onzekere studentenprognoses en een vrij eenzijdig woningbezit) verminderd. es e 8

10 2.3 Uitbreiding studentenhuisvesting Uitbreiding vastgoed In hoofdstuk 4 van dit jaarverslag kunt u meer lezen over onze nieuwbouwplannen. Jaarlijks worden de voorgenomen investeringen in nieuwbouw geactualiseerd op basis van de monitoring van zowel de vraagen aanbodsituatie in Wageningen en Ede als ook van de financiële continuïteit van Idealis. Nieuwbouw van ruim eenheden Ons in het ondernemingsplan vastgelegde voornemen is het realiseren van ruim structurele eenheden t/m studiejaar 2015/2016 in Wageningen (waarvan ruim 350 vervanging). Binnen dit kader is allereerst, in juni 2012, het complex Ben van Londenstraat opgeleverd en betrokken door 95 studenten. Daarnaast zal in maart 2013 de Rijnveste met 345 eenheden voor studenten en PhD-ers worden opgeleverd en verhuurd. Bovendien is momenteel in Ede het nieuwbouwcomplex Hoefweg in aanbouw. Dit betreft appartementen met elk 5 studentenkamers, voor de huisvesting van in totaal 260 studenten. Afstemming op woonwensen De meeste studenten willen een woonkamer/keuken met anderen delen. Gezelligheid, niet te grote woongroepen en het zelf kiezen van medebewoners worden gewenst. Een minderheid van de studenten heeft een totaal andere leefstijl en andere woonwensen; zij vinden eigen voorzieningen juist wel belangrijk. Gelet op de woonwensen van studenten en de samenstelling van ons huidige woningbezit richten we ons bij nieuwbouw vooral op kamers met gedeelde voorzieningen. Die woningen zijn op lange termijn (mocht dat nodig zijn bij een sterk verminderde vraag naar studentenhuisvesting) ook geschikt voor verhuur of verkoop aan andere doelgroepen. Daarnaast realiseren we ook voldoende kamers met eigen voorzieningen en appartementen. Per nieuwbouwlocatie leggen we verschillende accenten in de differentiatie voor wat betreft kamertype, oppervlakte van de kamer, voorzieningen en woonlasten. De hierboven genoemde drie nieuwbouwcomplexen zijn hier voorbeelden van. 2.4 Voorgenomen kabinetsbeleid Dat het kabinetsbeleid voor Idealis een van de belangrijkste risicofactoren is werd in 2012 wederom duidelijk. Dan gaat het vooral om het rijksbeleid ten aanzien van Wonen en Onderwijs. In deze paragraaf beperken we ons tot Wonen. Voor Onderwijs: zie paragraaf Overheidsbeleid, in hoofdstuk Risicobeheersing en monitoring. Het Woonakkoord In februari 2013 heeft het kabinet met D66, Christen Unie en SGP overeenstemming bereikt over de aanpak van de woningmarkt. In dit Woonakkoord wordt o.a. uitgegaan van: huurverhoging voor de laagste inkomensgroep van 1,5% boven inflatie en ( inkomensafhankelijke stijgingspercentages van resp. 2 en 4% boven inflatie voor hogere inkomens); een jaarlijkse verhuurdersheffing oplopend tot 1,7 miljard in 2017, die mogelijk gemaakt wordt door bovengenoemde huurverhogingen; geen bijdrage voor de verhuurdersheffing voor onzelfstandige eenheden; een indexatie van de maximale huurprijsgrens overeenkomstig het inflatiepercentage; vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel (WWS) dat gebruik maakt van een combinatie van WOZ en WWS. Randvoorwaarde daarbij is dat dit niet mag leiden tot een beperking van de verdiencapaciteit op macroniveau of andere schokeffecten. Deze vereenvoudiging moet in september 2013 zijn afgerond. Het Woonakkoord geeft vooralsnog voor Idealis geen duidelijkheid over met name: gaat het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) nu vanaf 2014 wel weer nieuwe financiering borgen? (Die borging is noodzakelijk om voor nieuwbouw benodigde leningen af te sluiten.) wat is de toekomstige omvang van de bijdrageheffing voor het saneringsfonds van het CFV? Wat zijn de financiële consequenties voor Idealis door het aanpassen van de WWS? Wordt hierbij adequaat rekening gehouden met de bijzondere positie van studentenhuisvesting en de lage WOZ-waarde van de meeste studentencomplexen? Het voorgaande betekent vooralsnog dat Idealis de investeringen in nieuwbouw na de Rijnveste zal heroverwegen. Het gaat daarbij bij om een heroverweging van de verschillende locaties en de prioritering en tijdsplanning van de nieuwbouwprojecten. Daarbij spelen ook de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting en de afstemming met Wageningen UR over het al dan niet continueren van 800 tijdelijke eenheden van Wageningen UR een belangrijke rol. 9

11 3 Huurders 3.1 Beleid en prestaties Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan Doel Prestatie Norm Goede afstemming met bewonersvertegenwoordigers Actualisatie samenwerkingsovereenkomst met SFO 1 x per 2 jaar; gereed in 2012 en in 2014 Tijdige en open communicatie Nieuwe website waarin social Medio 2012 gereed met onze klanten media geïntegreerd zijn Tevreden klanten Positieve klantenwaardering, meting via enquêteren huurders Persoonlijke service, Dienstverlening en Reputatie Scoren goed Bewonersvertegenwoordiging De huurders van de studentencomplexen zijn vertegenwoordigd in de Stichting Flatoverleg (SFO), waarin zowel Nederlandse als buitenlandse huurders zitting hebben. Idealis vindt advisering van de SFO in zaken rond (ver)huurbeleid en beheer belangrijk voor het ontwikkelen van nieuw beleid en verbeteracties. Daarnaast is er voor de seniorenwoningen (Bassecour/Herenstraat) een actieve bewonerscommissie, waarmee wij ook de komende jaren nauw zullen samenwerken. In 2012 maakten wij dankbaar gebruik van de adviezen die wij van onze huurdersorganisatie kregen. De basis voor de bewonersparticipatie bij woningcorporaties ligt in het rijksbesluit BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) en in de Wet Overleg Huurders/Verhuurder. Bij Idealis is de bewonersparticipatie ook vastgelegd in de statuten. De RvC bestaat uit 7 leden, waarvan 2 personen op zgn. huurderszetels. Bij een vacature van een huurderszetel in de RvC wordt gewerkt met een selectiecommissie, waarin 2 leden van de RvC en 2 leden van de huurdersorganisatie SFO zitting hebben. De RvC stelt de profielschets vast, de commissie voert gesprekken met kandidaten en draagt uiteindelijk unaniem een kandidaat voor benoeming door de RvC voor. Bij de werving van kandidaten voor de RvC wordt altijd geworven via een advertentie. De voordracht van deze twee personen is ook vastgelegd in de hieronder genoemde samenwerkingsovereenkomst. Samenwerkingsovereenkomst met SFO Wij hebben de praktische uitwerking van de bewonersparticipatie verwoord in een samen met de SFO opgestelde Samenwerkingsovereenkomst huurders/verhuurder. De samenwerking met de SFO verloopt zeer constructief. De samenwerkingsovereenkomst wordt eenmaal per twee jaar geëvalueerd en geactualiseerd. Binnen de tijdsperiode van het ondernemingsplan zal dat plaatsvinden in 2012 en in In 2012 heeft de periodieke evaluatie plaatsgevonden. Dit heeft geresulteerd in een geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst die begin 2013 door beide partijen is getekend. 3.2 Bewonersparticipatie Studentencomplexen Op basis van de Samenwerkingsovereenkomst huurders/verhuurder vindt bij Idealis het overleg met bewonersvertegenwoordigers plaats op verschillende niveaus: Overlegvorm Frequentie Idealis SFO Bestuur/SFO 2 x per jaar Directeur/bestuurder/overige Alle SFO-leden MT-leden Bureau/SFO 5 x per jaar Hoofd Wonen, Teamleider Wonen Alle SFO-leden Projectgroepen n.v.t. Een of twee MT-leden en/of Een of meer SFO-leden (staf)medewerkers Overleg in complex 2 x per jaar Beheerder en medewerker team Woondiensten Het betreffende SFO-lid Wij streven er naar, zodra in Ede nieuwbouw voor studenten is gerealiseerd en studenten niet langer uitsluitend in verspreid liggende appartementen wonen, ook daar bewonersparticipatie vorm te geven. 10

12 Niet-studentencomplexen Ook voor de niet-studentencomplexen Herenstraat/Bassecour en Salvo bestaat een samenwerkingsovereenkomst. Met de bewonerscommissie vindt enkele keren per jaar overleg plaats. De overige kleine (stads)panden, zoals Pedelgebouw, Kloostersteeg en Wilhelminaweg hebben geen bewonerscommissie. Met deze bewoners wordt rechtstreeks gecommuniceerd. Beschikbaar stellen van middelen Conform de wet Overleg Huurders/Verhuurder zijn, binnen redelijke grenzen, de kosten van de huurdersorganisatie van Idealis volledig voor onze rekening. Verder stelt Idealis aan de SFO een grote kantoorruimte ter beschikking. Informatie-uitwisseling, advisering en instemming In de structurele vormen van overleg wordt op basis van een gezamenlijk vastgestelde agenda informatie uitgewisseld en bediscussieerd. Daar waar sprake is van adviserings- of instemmingsrecht wordt de SFO schriftelijk om advies gevraagd. Daarnaast worden in gezamenlijke projectgroepen onderwerpen zoals de ontwikkeling van de nieuwe website en de vernieuwde samenwerkingsovereenkomst, voorbereid. Onderstaand de belangrijkste onderwerpen die in 2012 met de SFO zijn besproken: Landelijke en lokale ontwikkelingen in de volkshuisvesting en in het bijzonder de studentenhuisvesting; Diverse (nieuwbouw)projecten; Prestatieafspraken Idealis met gemeente; Afrekening en begroting servicekosten; Duurzaamheidscampagne; Nieuwe website Idealis; Upgrading ICT netwerk in complexen; Invoering nieuwe basisadministratie gemeente (BAG); Oprichting landelijk overleg bewonersvertegenwoordiging studentenhuisvesters (LOSH); Toewijzingsbeleid; Nieuwe structuur SFO. 3.3 Samenstelling huurdersbestand Het huurdersbestand van Idealis bestaat vooral uit studenten (93%), waarvan 66,8% Nederlandse studenten en 26,2% buitenlandse studenten. Van de huurders is 2,8% afgestudeerd en 2,2% PhD-er. Onder de categorie Overig (2%) vallen de huurders van senioren- en vrije sectorwoningen, werkende jongeren en huurders van parkeerplaatsen en van bedrijfsruimte. Werkende jongeren kunnen zich niet meer inschrijven als woningzoekende. Eind 2012 vielen er dan ook nog maar 7 huurders in deze categorie. In Ede wonen 422 huurders, zij behoren allen tot de doelgroep Nederlandse student. Huurders naar categorie (peildatum ) Nederl. student Buitenl. student PhD-er Afgestudeerd Overig Afbeelding 1; bron Idealis 11

13 Bij het verder inzoomen op de ruim Nederlandse studenten blijkt dat 83,9% studeert bij Wageningen UR en 10,3% bij de CHE. De overige onderwijsinstellingen vormen samen ca. 6%. Nederlandse studenten naar onderwijsinstelling (peildatum ) Wageningen University Christ. Hogeschool Ede Van Hall Larenstein Stoas Vilentum Anders Wageningen Anders Ede 10,3% 2,7% 0,3% 1,9% 0,9% 83,9% Afbeelding 2; bron Idealis 3.4 Monitor studentenhuisvesting Het Apollo-model In 2011 is de landelijke monitor studentenhuisvesting (Apollo) door ABF ontwikkeld. In het Apollo model worden prognoses gemaakt voor studentenhuisvesting. Het model bestaat uit twee modules. De kwantitatieve module berekent voor 27 studentensteden tot 2020 het aantal WO- en HBO-studenten en de onderverdeling naar leeftijd en woonsituatie (uit- of thuiswonend en binnen of buiten de studentenstad) tot De kwalitatieve module gaat in op de vraag naar studentenhuisvesting en de knelpunten tussen vraag en aanbod per studentenstad. Hierbij wordt gebruikt gemaakt van de kwantitatieve ramingen en van de resultaten van een woonwensen-enquête. In dit model wordt uitgegaan van de huidige woonsituatie van met name de in de betreffende stad uitwonende studenten. Vervolgens wordt rekening gehouden met de instroom (vraag), doorstroom (vraag en vrijkomend aanbod) en uitstroom (vrijkomend aanbod). Pilotfunctie Wageningen Wageningen heeft, samen met Groningen en Eindhoven, binnen Apollo een pilotfunctie vervuld voor het uitvoeren van de woonwensen-enquête. De enquête vond plaats in de 1 e helft van december Uit het huurdersbestand en het kamerzoekendenbestand van Idealis werden alle studenten van de Wageningse onderwijsinstellingen geselecteerd. Deze studenten werden benaderd via een persoonlijke met een enquête-link. Daarnaast werd de respons gestimuleerd door de Student Council, door het plaatsen van de enquête-link op hun Facebook-pagina met ca followers. Mede hierdoor was sprake van een goede respons: de enquête werd in Wageningen ingevuld door ruim studenten. ABF heeft vervolgens (met behulp van DUO-gegevens) de respons vertaald naar de totale studentenpopulatie. Na uitvoering van de pilot werd in 2012 de enquête ook in de overige studentensteden gehouden. In september 2012 heeft ABF op het KENCES-congres de landelijke resultaten van het Apollo-model gepresenteerd. Vervolgens werden in oktober ook de resultaten van de lokale rapportages bekend gemaakt. De lokale ABF-rapportage In de lokale rapportage richt ABF zich met name op drie kwalitatieve aspecten: de mate van zelfstandigheid (op kamers met gedeelde voorzieningen, op kamers met eigen voorzieningen en in woningen); prijs (onderscheid in goedkoop en duur); locatie (onderscheid in enkele deelgebieden per gemeente). De rapportage resulteert in een schets van een zo goed mogelijk op de woonwensen afgestemd nieuwbouwprogramma tot Voor Wageningen betreft dit ca eenheden, te onderscheiden in ca. 250 kamers met gedeelde voorzieningen, 425 kamers met eigen voorzieningen en 325 woningen. 12

14 Op basis van de resultaten van de ABF-enquête heeft Idealis zelf verder ingezoomd op de specifieke woonwensen van de Wageningse studenten. Deze woonwensen worden als volgt samengevat. Verhuisplannen De meeste studenten (59,6%) hebben geen verhuisplannen. Van de ca. 40% verhuisgeneigden wil ca. 30% binnen een jaar verhuizen en ca. 10% over meer dan een jaar. Van alle studenten is ruim 70% niet van plan nog te verhuizen binnen hun studententijd. Woonwensen Ongeacht of studenten willen verhuizen hebben zij hun woonwensen/voorkeuren. Van de studenten met een voorkeur voor een kamer wil 63,4% gedeelde voorzieningen en 36,4% eigen voorzieningen. De gewenste kamergrootte in m2 is sterk gedifferentieerd. De categorie 16 tot 18 m2 scoort het hoogst (29,3%) maar ook andere m2-categorieën scoren hoog. De meeste studenten die een keuken willen delen geven de voorkeur aan 4 tot 6 personen. De gewenste maximale woonlasten zijn gedifferentieerd. Bij de studenten met een voorkeur voor gedeelde voorzieningen legt 70% de maximumgrens bij 300. Bij studenten met een voorkeur voor eigen voorzieningen ligt dit maximum 50 hoger. Belangrijke aspecten van wonen Bij het kiezen van woonruimte vinden studenten de totale woonlasten het belangrijkste. Daarna vinden zij vooral de grootte van de kamer, de staat van onderhoud en de nabijheid van openbaar vervoer belangrijk. Voor de meeste studenten is een gedeelde keuken erg belangrijk. Een minderheid vindt juist een eigen keuken belangrijk. Gedeelde voorzieningen Studenten die voorzieningen met anderen willen delen geven met name voorkeur aan een gedeelde woonkamer (84%) en keuken (81,9%). Daarnaast is er bij deze studenten wel een voorkeur voor een eigen wastafel (68,9%). De voorkeur voor eigen toilet (22,5%), douche (19,0%) en keuken (5,2%) is beperkt. 3.5 Communicatie met bewoners Tijdige en open communicatie met huidige en toekomstige klanten vinden wij belangrijk. Relatief veel buitenlandse studenten Alle communicatie met individuele huurders vindt zowel in het Nederlands als in het Engels plaats. Structureel overleg met de SFO is Engelstalig in geval er buitenlandse huurders bij aanwezig zijn. Voorlichtingsdagen Om ons te profileren bij aanstaande eerstejaars en hen te wijzen op de huisvestingsmogelijkheden nemen we deel aan voorlichtingsdagen van de relevante onderwijsinstellingen in Wageningen en Ede. Nieuwe website In mei 2012 is onze vernieuwde website gelanceerd. Hiermee is de website uitgebreid met een interactief gedeelte voor de huurders. Na aanmelding komt de huurder op de Plaza site van zijn complex; daar is alle need and nice to know informatie te vinden en kan men eigen gegevens beheren. Zoals persoonlijke gegevens wijzigen, een inboedelverzekering regelen, huur betalen of opzeggen. We communiceren steeds minder met brieven en vooral via . In de vorm van digipost krijgen huurders alle belangrijke informatie in hun mailbox. Die kunnen zij ook altijd terugvinden op hun Plaza. 3.6 Klantenwaardering Feedback bewoners Feedback van bewoners is een belangrijke basis voor het ontwikkelen van verbetervoorstellen en om te meten of genomen maatregelen succesvol zijn. We doen dit via de Feeddex-enquête en de enquête Leefbaarheid. De resultaten van de Feeddex worden in deze paragraaf samengevat, die van de enquête Leefbaarheid in hoofdstuk 6. De resultaten zijn ook terug te vinden op onze website. Feeddex-enquête Zowel nieuwe als vertrekkende huurders ontvangen de enquête binnen ca. 4 tot 6 weken na ingang huur of opzegging. In 2012 hebben respondenten (respons 38,2%) de Feeddex-enquête ingevuld. Huurders kiezen bij ruim 30 onderwerpen uit vijf kwalificaties die in Feeddex worden omgerekend in scores: uitstekend (+100 score), zeer goed (+80), goed (+40), redelijk/matig (0) en slecht (-100). 13

15 Normering voor 2012 Vanaf 2012 streeft Idealis naar een waardering voor alle vijf aspecten die tenminste gelijk is aan die van het voorgaande jaar. 60 Beoordeling aspecten klantenwaardering 2012 en eerder, alle huurders Feeddex 100 score Product Prijs/kwaliteit Dienstverlening Persoonlijke service Reputatie Afbeelding 3; Idealis, brongegevens Feeddex In 2012 is aan de gestelde normering voldaan Uit de grafiek blijkt dat in 2012 de Feeddex 100 score (40) wat hoger is dan in 2011 (37) en dat voor elk van de vijf aspecten van klantenwaardering geldt dat zij hoger scoren hoger dan vorig jaar. De klantenwaardering is goed voor Product (42), Dienstverlening (42), Persoonlijke service (48) en Reputatie (43) en redelijk/matig voor Prijs/kwaliteit (24). Complexen die het beste scoren op een of meer aspecten Ben van Londenstraat heeft voor Product de hoogste score (67), Asserpark voor Prijs/kwaliteit (55) en Binnenveld voor de aspecten Dienstverlening (48), Persoonlijke service (55) en Reputatie (64). Complexen die het laagste scoren op een of meer aspecten Langenhorst heeft voor Product de laagste score (11), Bornsesteeg voor Prijs/kwaliteit (-2), O. Eekmolenweg voor Dienstverlening (31) en Ben van Londenstraat voor Persoonlijke service (35) en Reputatie (30). Overleg en verbeteracties De resultaten van de enquête worden binnen Idealis besproken. Daarnaast komt het aan de orde in het structureel overleg per complex, waaraan de betreffende bewonersvertegenwoordiger, beheerder en medewerk(st)er Woondiensten deelnemen. 3.7 Geschillencommissie Functie en werkwijze Voor de functie en werkwijze van de Geschillencommissie verwijzen we naar het reglement van de commissie (zie onze website). Samenstelling commissie De geschillencommissie van Idealis bestaat uit drie leden. Eén lid wordt voorgedragen door de bewonersorganisatie SFO, één lid door Idealis en één extern lid (tevens voorzitter) door Idealis en SFO gezamenlijk. Voorzitter van de commissie is de heer mr. P.H.N. van Spanje, werkzaam bij A&S Advocaten. SFO en Idealis waren in 2012 in de commissie vertegenwoordigd door respectievelijk de heren L. Steinbuch en W. van Alphen. De drie commissieleden zijn per 1 januari 2013 voor twee jaar herbenoemd. Jaarlijks overleg met directeur/bestuurder Jaarlijks vindt in december overleg plaats tussen de Geschillencommissie en de directeur/bestuurder. Als zich een geschil voordoet wordt de RvC daarover achteraf in de eerstvolgende RvC-vergadering geïnformeerd, d.m.v. een afschrift van het bestuursbesluit. 14

16 Geschillen in 2012 In 2012 heeft zich één geschil voorgedaan (in 2011: 1, in 2010: 1 en in 2009: 0). Geschil Boterstraat Inhoud Het geschil had betrekking op een factuur voor herstel- en schoonmaakwerkzaamheden. De bewoners van het betreffende studentenhuis hadden de volgende bezwaren: zij zouden te weinig kans gehad hebben om zelf schoon te maken of te herstellen; er zouden werkzaamheden in rekening zijn gebracht die niet in het inspectierapport voorkwamen; het zou onterecht zijn dat de kosten werden doorberekend aan alle bewoners. Advies De geschillencommissie constateerde dat de bewoners voldoende tijd en gelegenheid hadden gehad voor schoonmaak en herstel. Ook constateerde de commissie dat collectieve doorberekening van kosten plaatsvond conform de huurvoorwaarden. De geschillencommissie gaf in overweging om in dit geval en in het algemeen: na te gaan of niet meer kosten worden doorbelast dan op de eindinspectie worden vermeld; als kosten voor herstel van schade voor algemene ruimten in studentenwoningen worden doorbelast aan huurders, de huurders er schriftelijk op te wijzen dat de kosten in principe aan elke huurder worden doorbelast, tenzij de huurders bewijzen dat slechts een of enkelen de schade hebben veroorzaakt. Besluit De directeur/bestuurder heeft het 1 e deel van het advies niet overgenomen. Dit omdat soms ook schoonmaak- of herstelwerk wordt meegenomen dat (nog) niet in het inspectierapport vermeld (kon) worden. Het 2 e deel van het advies werd wel overgenomen. 15

17 4 Verhuurprestaties 4.1 Beleid en prestaties Voorgenomen prestaties planperiode ondernemingsplan Doel Prestatie Norm Tijdige huisvesting nieuwe studenten Geleidelijke instroom 1 e jaars binnen 1 e studiejaar in kamers met Streefdatum: voor 1 mei 1 e studiejaar gedeelde voorzieningen Ontwikkelen voldoende short stay eenheden Definiëren norm voldoende omvang in 2012 Bewust kiezen van woonruimte door klanten Naar een nieuw model van woonruimteverdeling Uitwerking en fasering door projectgroep in 2012 Gedifferentieerd en acceptabel woonlastenbeleid 4.2 Woonruimteverdeling 100% max. sociale huurprijs, echter, als geen huurtoeslag mogelijk is: huurmatiging Herijking totale huurbeleid In 2012 Matiging bestaande studenteneenheden: 80% Matiging nieuwbouw: binnen range % Score Prijs/kwaliteit: redelijk Eerstejaars Eerstejaars komen rond augustus/september met velen tegelijk naar Wageningen en willen graag bij het begin van de studie al in de stad wonen. Afgestudeerden daarentegen vertrekken verspreid over het jaar, zodat zelfs bij een ontspannen kamermarkt sprake blijft van een instroompiek. Voor de meeste kamers vindt toewijzing plaats via het aanbodsysteem. Uit belangstellenden die reageren op aanbod wordt eerst degene die al in het complex woont (interne verhuizing) en daarna die met de langste inschrijfduur geselecteerd. Idealis wil naast het bieden van structurele huisvesting ook bijdragen aan de opvang van de zgn. zomerpiek, door het tijdelijk onderdak bieden aan eerstejaars in vastgoed van derden. Idealis stelt daarvoor haar beheerexpertise ter beschikking, zodat in samenwerking met bv. het hoger onderwijs en/of collegacorporaties piekopvang tot stand komt. Een andere vorm van tijdelijke huisvesting is onderhuur. Veel studenten gaan, in verband met onderzoek of stage, een bepaalde periode elders wonen. Gedurende die tijd (meestal 6 maanden) kunnen zij hun kamer onderverhuren. Idealis faciliteert hierbij door middel van formele onder(ver)huurcontracten. Instroom in het eerste studiejaar Idealis streeft naar een vraag-/aanbodsituatie waarin geleidelijk alle eerstejaars die in Wageningen/Ede willen wonen in de loop van het eerste studiejaar gehuisvest kunnen worden in kamers met gedeelde voorzieningen. Hierbij wordt huisvesting voor 1 mei van het eerste studiejaar als streefdatum gehanteerd. Bij een redelijk evenwicht tussen vraag en aanbod gaat dan vervolgens de geleidelijke instroom van de volgende generatie eerstejaars van start. Voor de meeste buitenlandse studenten is een geleidelijke instroom niet werkbaar: zij hebben bij aanvang van de studie al huisvesting nodig. Met Wageningen UR zijn daarom in een langdurige overeenkomst t/m 2015 afspraken gemaakt over reservering van inventariskamers voor buitenlandse studenten. In gezamenlijk overleg wordt bezien hoe de huisvesting van buitenlandse studenten in de toekomst het beste geregeld kan worden (zie verder paragraaf Naar een nieuw model van woonruimteverdeling ). Instroom en doorstroom ouderejaars en promovendi Sommige studenten kiezen ervoor pas na het eerste studiejaar bij Idealis te gaan huren. Bijvoorbeeld omdat zij eerst in Wageningen of elders tijdelijk woonruimte kunnen (onder)huren, of er bewust voor kiezen eerst op en neer te reizen en/of te wachten tot ze aan de beurt zijn voor een kamer met eigen voorzieningen. Sommige huurders willen binnen Idealis verhuizen naar een andere kamertype en/of woongroep. In complexen waar woongroepen beperkt van omvang zijn, kiezen bewoners zelf een nieuwe medebewoner (coöptatie). Soms kunnen bewoners na een periode van onderhuur daardoor in dezelfde woongroep blijven. Ook bij de nieuwbouw op Rijnveste en Hoefweg heeft elke woongroep de mogelijkheid nieuwe bewoners voor te dragen. Huidige Idealis-huurders hebben in een vroegtijdig stadium de mogelijkheid gekregen nieu- 16

18 we woongroepen te vormen en samen door te verhuizen naar de nieuwbouw. De bij doorverhuizing van Idealis-huurders vrijkomende kamers worden via het aanbodmodel en dus op inschrijfduur verhuurd. Het woningbezit in Wageningen verdeeld naar doelgroep: Doelgroep-Woningtype Student Onzelfstandige kamer (voor 1 persoon) Zelfstandige kamer (voor 1 persoon) Zelfstandige 2-kamer (voor 2 personen) Aantal woonheden Aantal complexen 16 Subtotaal PhD* Appartementen (voor 1,2 of meer personen) Andere doelgroep 55 plus woningen 58 Vrije sector woningen 13 Totaal *PhD (heeft een arbeidsovereenkomst met de WUR) 3 Idealis verhuurt 108 appartementen. Promovendi (PhD-ers), zowel Nederlanders als buitenlanders werkzaam bij Wageningen UR, reageren op vrijkomende appartementen. Andere PhD-ers hebben veelal een geringer inkomen en worden door Wageningen UR voorgedragen voor inventariskamers. Bij nieuwbouw wordt woonruimte voor PhD-ers gerealiseerd. Zo worden er in Rijnveste 9 appartementen voor PhD-ers opgeleverd. Overzicht inventariskamers per 31 december 2012 Complex Aantal inventariskamers Percentage v/h complex Bornsesteeg Asserpark Hoevestein Dijkgraaf Haarweg Totaal Naar een nieuwe model van woonruimteverdeling In de huidige woonruimteverdeling is de keuzevrijheid en eigen verantwoordelijkheid van klanten sterk aan banden gelegd door regels. Buitenlandse MSc-studenten worden gehuisvest in inventariskamers in een beperkt aantal complexen en kunnen niet reageren op aanbod van andere kamers. Voor Nederlandse studenten geldt het omgekeerde: de voor buitenlandse studenten gelabelde kamers zijn voor hen niet bereikbaar. Ook kunnen BSc- en MSc-studenten niet reageren op aangeboden appartementen voor PhD-ers, die weer niet kunnen kiezen voor kamers en 2-kamerwoningen in studentencomplexen. Toekomstige woonruimteverdeling De komende jaren gaan wij gefaseerd over naar een nieuw model van woonruimteverdeling. Onze doelgroep (studenten en promovendi) zal dan, ongeacht nationaliteit of studieprogramma, op basis van individuele woonwensen, leefstijl en financiële middelen, bewust kunnen kiezen uit ons aanbod in Wageningen/Ede. Vanzelfsprekend blijft sprake van basisregels, zoals het vereiste om in Wageningen of Ede te studeren (of promotieonderzoek te doen), inschrijfduur als selectiecriterium bij reacties op aanbod en procedureafspraken over hoe (in bepaalde complexen) bewoners een nieuwe bewoner kunnen voordragen. De contouren van de toekomstige woonruimteverdeling worden als volgt samengevat: Idealis maakt geen onderscheid in nationaliteit of studieprogramma; de keuzemogelijkheden voor studenten en promovendi worden zoveel mogelijk verruimd; alle nieuw te bouwen kamers worden voorzien van een basisvloerbedekking; bij reguliere kamers regelt de huurder zelf of wel/geen inventaris wordt gehuurd/gekocht; naast reguliere kamers worden volledig ingerichte short stay kamers verhuurd; short stay kamers worden volledig ingericht en tijdelijk verhuurd: jaarlijks komen deze eenheden uiterlijk per 1 augustus weer beschikbaar voor nieuwe instromers; huurders van short stay kamers kunnen zich opnieuw inschrijven en reageren op regulier aanbod; short stay kamers worden via de website aangeboden, inschrijfduur bepaalt volgorde en selectie; 17

19 het aantal short stay kamers is beperkt; een deel daarvan kan door onderwijsinstellingen worden gereserveerd, zodat zij bepaalde studenten vooraf een kamergarantie kunnen geven. Eind 2012 is een werkgroep met medewerkers van Idealis en de WUR gestart de consequenties van het nieuwe model van woonruimteverdeling nader uit te werken. In 2013 zal dit worden afgerond, inclusief een plan van aanpak inzake een gefaseerde invoer. Inschrijvingen Iedereen die aan de inschrijfvoorwaarden voldoet kan zich bij Idealis gratis via de website inschrijven. Eind 2012 waren er ruim 4000 ingeschreven (Nederlandse) studenten en 425 ingeschreven Phd-ers. In totaal hebben zich in 2012 ruim potentiele eerstejaars ingeschreven. In de praktijk blijkt dat ongeveer 40% van deze ingeschrevenen nooit op aanbod reageert en dus ook niet bij Idealis komt wonen, o.a. doordat men uiteindelijk niet in Wageningen gaat studeren. Afbeelding 4; bron Idealis Eerstejaars De eerstejaars studiejaar 2011/2012 waren rond mei 2012 nog niet allemaal gehuisvest. In juli 2012 is het nieuwbouwcomplex Ben van Londenstraat opgeleverd, direct en indirect heeft dit nog tientallen eerstejaars aan een kamer geholpen. In september waren de eerstejaars grotendeels onder dak. In 2011 was het ook niet meer gelukt om de eerstejaars voor 1 mei grotendeels te bedienen, in 2012 is dat iets beter gegaan omdat we 95 kamers nieuwbouw en 6 kamers door verbouwing van een woning hebben toegevoegd. De eerstejaars kunnen zich inschrijven vanaf 1 januari van het jaar waarin ze gaan studeren en kunnen dan direct reageren op het aanbod. Van de ruim eerstejaars 2012/2013 hebben er 304 in 2012 woonruimte bij Idealis gevonden, er stonden eind 2012 nog 800 eerstejaars ingeschreven die een of meerdere malen op een kamer gereageerd hebben. Door de oplevering van het nieuwbouwcomplex Rijnveste met 336 kamers verwachten wij de eerstejaars, na 2 jaar waarin dat niet gelukt is, weer voor 1 mei gehuisvest te hebben. In 2013 staat niet alleen de oplevering van Rijnveste in Wageningen gepland maar ook de Hoefweg, een nieuwbouwcomplex in Ede met 260 eenheden. In beide complexen mogen studenten uit Wageningen en Ede wonen. In 2012 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2012/ In 2011 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2011/ In 2010 gesloten huurovereenkomsten eerstejaars 2010/ Zowel in 2011 als ook in 2012 zagen we dat ondanks dat er sprake was van een tekort aan kamers er ook al weer leegstand ging ontstaan in de maanden februari tot mei. Niet in Wageningen, maar wel in beperkte mate in Ede. De afweging om nog een aantal maanden te reizen (of andere tijdelijke oplossingen) dan wel een niet zo gewenste kamer te kiezen en daarmee de inschrijftijd kwijt te raken valt dan toch in het voordeel van nog even wachten uit. 18

20 Urgenties Urgentie op basis van sociaal/medische gronden wordt regelmatig aangevraagd. In 2012 zijn 56 urgenties toegekend, hiervan hebben 45 urgent woningzoekenden gebruik gemaakt en daarmee sneller een kamer kunnen aanvaarden. Verder neemt Idealis in Kencesverband deel aan het zogenaamde kamerhopproject. Dit houdt in dat als men bij één van de bij Kences aangesloten studentenhuisvesters woont en men in een andere studentenstad gaat studeren voor urgentie in aanmerking komt. Verhuringen studentenkamers Aantal verhuringen Wageningen/Ede Nederlandse huurders Waarvan Wageningen Waarvan Ede Buitenlandse huurders (via SSC) Totaal Het aantal verhuringen is licht gestegen, met name bij de kamers in Wageningen en licht gedaald bij de kamers met inventaris en in Ede. Opzeggingen De mutatiegraad (exclusief parkeerplaatsen, bedrijfspanden, Bassecour en Wilhelminaweg) is gelijk aan het jaar daarvoor. Opzeggingen Aantal Mutatiegraad Wageningen Uitsplitsing mutatiegraad studenteneenheden Totaal aantal Aantal mutaties Percentage Mutaties 2012 Percentage Mutaties 2011 Percentage Mutaties 2010 Wageningen totaal Niet inventarisbestand Inventarisbestand Ede totaal De mutatiegraad in Wageningen met betrekking tot de studenteneenheden is gelijk aan vorig jaar. Ook voor het hele woningbezit is de mutatiegraad in Wageningen en Ede gelijk gebleven in vergelijking met vorig jaar. Verhuizingen binnen Idealis In 2012 zijn er in totaal 355 huurders verhuisd binnen Idealis. Van deze 355 huurders zijn er 133 verhuisd binnen het complex waar zij al woonachtig waren. Naar het nieuwbouwcomplex Ben van Londenstraat met 95 studentenkamers zijn in totaal 57 Idealishuurders door verhuisd vanuit andere studentencomplexen. 19