Nota Volkshuisvesting 2030

Transcriptie

1 Nota Volkshuisvesting 2030 April 2007 Heusden, 30 oktober 2008 Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 1 van 45

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 Samenvatting... 4 Hoofdstuk 1 Inleiding Volkshuisvesting in historisch perspectief Lokaal beleid Positionering en reikwijdte nota volkshuisvesting Leeswijzer... 7 Hoofdstuk 2 Bevolkingsontwikkeling Bevolkingsomvang en woningbezetting Aantal inwoners per kern Bevolkingsopbouw naar leeftijd Provinciale prognose Arbeidsmigranten Doelgroep 55-plussers Ontgroening en vergrijzing Toekomstige situatie Hoofdstuk 3 Bestaande woningvoorraad Woningvoorraad en woningbezetting Samenstelling woningvoorraad Hoofdstuk 4 Kwalitatieve bouwopgave Kwalitatieve aspecten Ontwikkelingen Onderzoeksgegevens Doelgroepen en oplossingsrichtingen Primaire en verruimde doelgroep Starters Doorstromers plussers Courantheid appartementen in Drunen en Vlijmen Hoofdstuk 5 Kwantitatieve bouwopgave Streekplan Noord-Brabant Uitwerkingsplan Waalboss Uitwerkingsplan Groot Langstraat Transformatiegebieden Ontwikkelen van zogenaamde transformatiegebieden Kwantitatieve woningbouwopgave Bouwopgave: natuurlijke groei en regionale opvang Gemeentelijk beleid Hoofdstuk 6 Woningbouwscenario s & bevolkingsontwikkeling Woningbouwscenario s Behouden scenario Open scenario Wervend scenario Resumé scenario s Realiteit van de scenario s Risicoprofiel van de bouwopgave Hoofdstuk 7 Conclusies en aanbevelingen Kiezen voor een open scenario Nieuwbouw en zelfbouw Kansen voor starters en doorstromers Vergroten van de kernvoorraad Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 2 van 45

3 7.5 Levensloopbestendige woonvormen en woonservicezones Appartementenmarkt Woningbouwprogramma Bijlage 1 Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd Bijlage 2 Ouderen per kern in Heusden Bijlage 3 Woningvoorraad per 1 januari Bijlage 4 Kaart uitwerkingsplan Waalboss Bijlage 5 Kaart uitwerkingsplan Groot Langstraat Bijlage 6 Bouwopgaven Waalboss en Groot Langstraat Bijlage 7 Bouwvolume en groeitempo behouden scenario Bijlage 8 Bouwvolume en groeitempo open scenario Bijlage 9 Bouwvolume en groeitempo wervend scenario Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 3 van 45

4 Samenvatting Diverse ontwikkelingen van demografische aard zoals ontgroening en vergrijzing, een gebrekkige doorstroming op de woningmarkt en de behoeften van doelgroepen als starters en 55-plussers, noodzaken tot geactualiseerd beleid op het gebied van volkshuisvesting. In de vorm van de voorliggende Nota Volkshuisvesting 2030 treft u dit geactualiseerd beleid aan. Deze nota vervangt daarmee de Woonvisie uit Op basis van de in 2005 geactualiseerde bevolkings- en woningbehoefteprognose van de provincie Noord-Brabant, hebben wij als gemeente Heusden tot 2030 een bouwopgave te realiseren van woningen. Waar in de komende jaren gebouwd kan worden (kwantiteit) en onder welke planologische randvoorwaarden dit plaats moet vinden, is vastgelegd in het provinciale Streekplan, de regionale uitwerkingsplannen Waalboss en Groot Langstraat en lokaal vertaald in de gemeentelijke Structuurvisie. De voorliggende Nota Volkshuisvesting 2030 is meer dan alleen een inzicht in lokaties waar gebouwd kan worden. Op basis van de huidige inzichten schept de nota een kader voor wie de gemeente in de toekomst in woonruimte moet voorzien. Daarbij wordt aandacht besteed aan de planologische randvoorwaarden, de gemeentelijke bouwopgave, een analyse van de bestaande woningvoorraad en de omvang en samenstelling van de bevolking tot Het gaat daarbij dus om zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve bouwopgave. De kwalitatieve bouwopgave heeft betrekking op het realiseren van een integrale zorg voor de kwaliteit van wonen, werken en welzijn (waaronder zorg en recreatie) in onze gemeente. Specifieke aandacht voor de woningbehoefte van starters, huishoudens die onder de primaire doelgroep vallen, doorstromers en een groeiend aandeel 55-plussers staan daarbij centraal. De belangrijkste oplossingsrichtingen zijn gelegen in het vergroten van de kernvoorraad aan goedkope huurwoningen, het creëren van een gedifferentieerd aanbod aan koopwoningen in zowel het goedkopere en duurdere segment van respectievelijk tot ,-- en boven de ,--. De kwantitatieve bouwopgave wordt op basis van deze nota ingevuld door de provinciale bouwopgave van woningen. Op basis van het zogenaamde open scenario zoals dat ook in de gemeentelijke Structuurvisie is verwoord, wordt tot het jaar 2030 uitgegaan van een bevolkingsgroei tot inwoners. Hiermee wordt in de woningbehoefte van zowel de eigen bevolking als vestigers voorzien. De gemeente heeft aandacht voor marktontwikkelingen zodat daarop flexibel gereageerd kan worden. De beleidsuitgangspunten zoals die vanuit het perspectief van zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve opgave gerealiseerd moeten worden, monden uit in een gemeentelijk woningbouwprogramma en waarmee kan worden ingespeeld op de ontgroening en vergrijzing. Hiermee wordt nagestreefd het behoud of versterken van sociaal evenwicht in de kernen. De financiële risico s van aankopen voor bouwlocaties worden zo beperkt. Het betreffende document is niet statisch van aard, maar behoeft continue actualisering. Op basis daarvan vindt jaarlijks een evaluatie van het volkshuisvestingsbeleid plaats. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 4 van 45

5 Hoofdstuk 1 Inleiding In april 2004 is de nota Goed wonen in Heusden een visie op het wonen vastgesteld door de gemeenteraad. Deze Woonvisie betreft een compromis tussen prestatieafspraken, beleidsvoornemens, opsomming van afzonderlijke projecten en subsidieafspraken met de lokale woningbouwcorporatie Woonveste. Beleidsafstemming tussen corporatie en gemeente wordt in een apart document met prestatieafspraken vastgelegd. Gelet op diverse ontwikkelingen, is de genoemde Woonvisie anno 2008 niet langer toereikend om daarop in te kunnen spelen. Er bestaat de behoefte om deze Woonvisie te vervangen door de voorliggende Nota Volkshuisvesting In het vervolg van deze inleiding wordt zowel de behoefte aan als de positionering van deze nota nader toegelicht. 1.1 Volkshuisvesting in historisch perspectief De noodzaak tot beleid op het gebied van volkshuisvesting is verankerd in artikel 22, lid 2 van de Grondwet. Daarin staat dat de bevordering van voldoende woongelegenheid een onderwerp van zorg is van de overheid. Algemeen kan gesteld worden dat adequate huisvesting van belang is voor het welbevinden en de ontplooiing van mensen. Goede huisvesting van de bevolking draagt bij aan vermindering van maatschappelijke achterstanden. Voor de lagere inkomensgroepen zouden er zonder overheidsbemoeienis onvoldoende betaalbare woningen van goede kwaliteit beschikbaar zijn. Na de Woningwet van 1901 werd volkshuisvesting steeds meer een apart beleidsterrein, dat door bemoeienis van gemeenten steeds meer groeide. Vanaf de Tweede Wereldoorlog kwam er een behoorlijke interventie door het Rijk in de huren, de huurcontracten, de woningtoewijzing, de bouwproductie en de financiering. In de jaren 60 kwam daar de aandacht voor de kwaliteit van de woningvoorraad (stadsvernieuwing) en de betaalbaarheid van woningen bij. Rijk en gemeenten behielden op al deze terreinen taken. Ook stelde de overheid financiële middelen aan particulieren ter beschikking voor woningbouw en exploitatie. Er ontwikkelde zich een door de rijksoverheid erkende vorm van particulier initiatief: de non-profit verhuur door woningcorporaties. Het volkshuisvestingsbeleid verandert in de jaren 80 sterk van karakter onder invloed van het streven de rol van de (rijks)overheid te beperken, beleid te decentraliseren en te bezuinigen op de overheidsuitgaven. Het zijn de jaren van de heroverwegingen en van de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig, ook wel de Nota Heerma genoemd. In de Nota Heerma werd een ingrijpende herziening van het beleidssysteem aangekondigd. De nota werd in 1989 vrijwel ongewijzigd door de Tweede Kamer aangenomen. Kenmerkend voor de beleidsveranderingen zijn de beperking van de financiële steun aan corporaties, een meer kostendekkende huur en concentratie van subsidies op de lagere inkomensgroepen. In de Nota Heerma was verzelfstandiging één van de hoofdthema s. In de praktijk kwam dit in de jaren negentig tot uiting in een financiële verzelfstandiging, een bestuurlijke verzelfstandiging en nieuwe regelgeving op het gebied van toezicht. Gemeente en corporatie werden gelijkwaardige partners, ieder met een eigen verantwoordelijkheid. Taakvelden zijn: betaalbaar huisvesten van de doelgroep, zorgdragen voor voldoende kwaliteit, betrekken van bewoners bij beleid en beheer, continuïteit op financieel terrein en bevorderen van de leefbaarheid. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 5 van 45

6 1.2 Lokaal beleid De legitimering voor een lokaal beleid op het gebied van volkshuisvesting is dus in eerste aanleg van wettelijke aard. Daarnaast sporen ook de eerder genoemde ontwikkelingen in de maatschappij ons aan om zorg te dragen voor voldoende en adequate huisvesting voor de inwoners van onze gemeente. Denk daarbij onder meer aan de specifieke behoeften van bepaalde doelgroepen zoals starters op de woningmarkt en 55-plussers. Belangrijke ontwikkelingen waarmee we worden geconfronteerd en die de behoefte aan een lokaal volkshuisvestingsbeleid alleen maar versterken zijn in ieder geval van demografische aard. Met de termen ontgroening en vergrijzing wordt duidelijk gemaakt dat we ook als Heusden worden geconfronteerd met respectievelijk steeds minder jongere inwoners en steeds meer oudere inwoners. In hoofdstuk 2 van deze nota wordt deze bevolkingsontwikkeling nader toegelicht. Een behoefte die binnen onze gemeente ook een belangrijke rol speelt is die van het zorgdragen voor een duurzame ontwikkeling. Het realiseren van een volkshuisvestingsbeleid waarbinnen niet alleen rekening wordt gehouden met het voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar waarbij ook rekening wordt gehouden met het belang van toekomstige generaties. Het gaat daarbij om het vinden van een evenwicht tussen sociale, ecologische en economische aspecten. In dit verband wordt ook wel gesproken over de drie P s: People, Planet en Profit. Verder spelen ontwikkelingen als de vermaatschappelijking van de zorg en de extramuralisering van zorgvoorzieningen een belangrijke rol ten behoeve van het formuleren van lokaal beleid. Zowel de hiervoor genoemde ontwikkelingen als de concretisering daarvan die voortkomt uit verschillende onderzoeksrapportages, geven aanleiding tot het formuleren van een kwalitatieve opgave op het gebied van de volkshuisvesting. In hoofdstuk 4 wordt hier nader op ingegaan. De voorliggende Nota Volkshuisvesting is daarmee niet alleen een nuancering op de eerdere Woonvisie, maar treedt feitelijk in de plaats daarvan. Een en ander met de bedoeling om achterstanden te voorkomen en adequaat in te spelen op trends in de woningmarkt of deze juist te keren. Ondanks de bouw van de nodige woningen in de afgelopen jaren, stagneert de doorstroming van woningzoekenden al enige tijd. Initiatiefrijk willen we als gemeente Heusden impulsen geven aan het opkrikken van de woningbouwproductie, waarbij bijzondere aandacht wordt gegeven aan betaalbare woningen en de positie van starters en 55-plussers. Met inachtneming van deze speerpunten en op basis van een lange termijnvisie tot 2030, vormt de nota daarmee de onderbouwing van het woningbouwprogramma in de gemeente Heusden voor de komende jaren. Een woningbouwprogramma dat overigens jaarlijks op basis van een evaluatie geactualiseerd zal worden. 1.3 Positionering en reikwijdte nota volkshuisvesting Binnen de gemeente Heusden wordt uitgegaan van integrale visieontwikkeling. De voorliggende Nota Volkshuisvesting 2030 staat dus niet op zichzelf, maar borduurt voort op de beleidslijnen zoals die in de gemeentelijke structuurvisie zijn verwoord. De structuurvisie verwoord in dit opzicht de totale gemeentelijke potentie richting toekomst. In het verlengde daarvan vormen deze Nota Volkshuisvesting, maar bijvoorbeeld ook de Nota Maatschappelijke ondersteuning en het gemeentelijk milieubeleid belangrijke pijlers voor een integraal en consistent gemeentelijk beleid. Deze Nota Volkshuisvesting gaat daarmee ook niet alleen over de kwantiteit en dus het aantal te realiseren woningen. De aard en kwaliteit van de woningen en de randvoorwaarden op het gebied van leefbaarheid waarbinnen een woningbouwprogramma gestalte moet krijgen, spelen hierin ook een belangrijke rol. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 6 van 45

7 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze nota wordt de op Heusden van toepassing zijnde bevolkingsontwikkeling tot 2030 nader belicht. Hoofdstuk 3 verschaft inzicht in de bestaande lokale woningvoorraad. Hoofdstuk 4 gaat nader in op de gewenste kwaliteitscriteria waaraan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid moet voldoen en met welke andere ontwikkelingen en doelgroepen met name rekening moet worden gehouden. Hoofdstuk 5 omschrijft de kwantitatieve bouwopgave waaraan de komende jaren nader invulling moet worden gegeven. In hoofdstuk 6 worden verschillende woningbouwscenario s belicht en de keuze voor een zogenaamd open scenario verantwoord. Hoofdstuk 7 vormt tenslotte de afronding met daarin een weergave van de conclusies en aanbevelingen voor het gemeentelijk beleid. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 7 van 45

8 Hoofdstuk 2 Bevolkingsontwikkeling Voor een adequaat volkshuisvestingsbeleid en een op basis daarvan te ontwikkelen woningbouwprogramma, is inzicht gewenst in de huidige bevolkingsomvang, bevolkingssamenstelling én de toekomstige ontwikkeling daarvan. Ten behoeve van zo adequaat mogelijke prognoses op dit gebied, worden deze gegevens jaarlijks geactualiseerd. 2.1 Bevolkingsomvang en woningbezetting Per 1 januari 2008 telde de gemeente Heusden inwoners. Het aantal woningen bedroeg De gemiddelde woningbezetting was daarmee 2,39 personen per woning. Vanaf 1 januari 2002 zijn woningen toegevoegd tot 1 januari Het aantal inwoners bleef in deze periode met een negatief saldo van 120 min of meer gelijk. Met een gemiddelde toevoeging van 267 woningen per jaar sinds 2002 verminderde het aantal inwoners met gemiddeld 20 personen per jaar. Wanneer het aantal woningen in deze periode wordt afgezet tegen het aantal inwoners dan loopt de gemiddelde woningbezetting langzaam maar structureel terug. In onderstaande tabel is een en ander cijfermatig weergegeven. Inwoners per peildatum Aantal inwoners Toeafname inwoners Woningen Gemiddelde woningbezetting 1 januari ,63 1 januari ,62 1 januari ,58 1 januari ,55 1 januari ,55 1 januari ,45 1 januari ,39 Afname inwoners totaal Bron: GBA gemeente Heusden De toevoeging van het aantal woningen in relatie tot de terugloop in de gemiddelde woningbezetting maakt het aannemelijk dat de trends van een sterkere individualisering en een toenemende levensverwachting zich ook in Heusden voordoen. Als we hierop niet inspelen met ons volkshuisvestingsbeleid, is de verwachting gerechtvaardigd dat de bevolking niet alleen ouder wordt, maar ook het aantal 1 en 2 persoonshuishoudens zal toenemen. 2.2 Aantal inwoners per kern Van de totale bevolking van per 1 januari 2008 woont 79% in de verstedelijkte zone Drunen, Nieuwkuijk en Vlijmen. Het gaat hierbij in totaal om inwoners. Momenteel is Drunen met inwoners de grootste kern van de gemeente Heusden. Met de voorgenomen bouwontwikkelingen bestaat de verwachting dat Drunen en Vlijmen voor wat betreft het inwoneraantal naar elkaar toe zullen groeien. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 8 van 45

9 De verdeling over de verschillende kernen van de inwoners is per 1 januari 2008 als volgt. Aantal inwoners per kern 1 januari januari 2008 Drunen Elshout Vlijmen Nieuwkuijk Haarsteeg Heusden Vesting Oudheusden Heesbeen Herpt Hedikhuizen Doeveren Totaal Bron: GBA gemeente Heusden 2.3 Bevolkingsopbouw naar leeftijd Het aandeel 55-plussers is met inwoners 28% per 1 januari Het aandeel inwoners met een leeftijd van 65 jaar en ouder omvat personen (14,75%). Leeftijd Totaal aantal % , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,33 95 > 31 0,07 Totaal Bron: GBA gemeente Heusden Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 9 van 45

10 Heusden is daarmee op dit moment nog een relatief jonge gemeente. De cijfermatige gegevens uit paragraaf maken evenwel duidelijk dat onze gemeente bij ongewijzigd beleid in de toekomst harder zal vergrijzen. 2.4 Provinciale prognose Op grond van de bevolkings- en woningbehoeftenprognose 2002 werd door de provincie nog ingeschat dat de gemeente Heusden zou groeien naar ca inwoners in In de actualisatie (t.o.v. 2002) van de bevolkingsontwikkeling constateert de provincie een afnemende bevolkingsgroei en op termijn ( ) zelfs een bevolkingsdaling in Noord-Brabant. De ontwikkeling van de bevolking uitgesplitst naar demografische componenten, laat volgens de provinciale actualisatie een verdergaande daling zien van de huishoudengrootte per woning van 2,62 in 2005 (werkelijk 2,56) tot 2,18 in Uit de geactualiseerde provinciale prognoses is voor de gemeente Heusden een lichte toename van het aantal inwoners te zien tot 2030 naar terwijl het benodigde aantal nieuw toe te voegen woningen omvat. De geactualiseerde provinciale prognose is in onderstaande tabel cijfermatig weergegeven. Jaar Woningen Bevolkings- en woningbehoefteprognose Provincie Noord Brabant - Actualisatie 2005 en woningbouwopgave GBA GBA Prognose Toename Prognose Toename Bouw opgave Provincie Heusden Toename Waarvan herstructurering : 933 Inwoners Toename Gemiddelde woningbezetting 2,56 2,39 2,38 2,33 2,23 2,18 De verwachte bevolkingsontwikkeling op basis van leeftijd geeft invulling aan de in de inleiding genoemde trends van ontgroening en vergrijzing. In de periode laat e.e.a. voor de gemeente Heusden, een daling zien, - van het aantal jongeren tot 29 jaar; - van het aantal huishoudens in de leeftijd van 30 tot 60 jaar; een toename, - van het aantal ouderen van 60 tot 64 jaar; een forse toename, - van het aantal ouderen in de leeftijd van 65 jaar en ouder. Een volledig cijfermatig overzicht van deze ontwikkeling treft u aan in de tabel in bijlage 1 bij deze nota. 1 Provincie Noord-Brabant, Bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant, actualisatie werkelijk toegevoegde woningen in de periode Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 10 van 45

11 2.5 Arbeidsmigranten Evenals vele andere gemeenten in ons land worden we de laatste jaren geconfronteerd met een toenemende stroom van arbeidsmigranten. Het gaat hier om mensen uit met name de Midden- en Oosteuropese landen die in ons land komen wonen om te werken. Deze arbeidsmigranten komen veelal via bemiddeling, voor een gerichte opdracht en voor een bepaalde tijd in Nederland terecht. Er is evenwel ook sprake van een categorie die permanente huisvesting zoekt vanwege vestiging in de regio als zelfstandig ondernemer of werknemer. In de hiervoor geschetste bevolkingsprognoses is met deze toename van woningzoekenden nog geen rekening gehouden. Dit betekent naast de druk op de woningmarkt door de toename van bijvoorbeeld het aantal een- en tweepersoonshuishoudens, een toenemend tekort aan (huur)woningen door de extra vraag van arbeidsmigranten. In reactie op deze ontwikkeling is in regionaal verband in West Brabant inmiddels een convenant Huisvesting arbeidsmigranten opgesteld. Uitgangspunt in dit convenant is dat de bemiddelings- en uitzendondernemingen verantwoordelijk zijn voor een adequate en veilige huisvesting van de door hen bemiddelde arbeidsmigranten. Het convenant richt zich met name op het borgen van het beheer en toezicht. Het regelt geen zaken op planologisch terrein. Elke gemeente behoudt dus de eigen vrijheid voor de planologische invulling. In Waalbossverband wordt beoordeeld of een vergelijkbaar convenant een oplossing in deze regio kan bieden. Vanzelfsprekend kunnen arbeidsmigranten zich als woningzoekende laten registreren en reageren op het te publiceren woningaanbod. Naarmate de registratie als woningzoekende van langere duur is, wordt de slaagkans groter. Gelet op de huidige wachttijd van ca. 3,5 jaar om in aanmerking te kunnen komen voor een huurwoning, biedt dit op korte termijn geen soelaas. Naar verwachting kan ook de huisvestingsproblematiek van de arbeidsmigranten worden opgelost door de in paragraaf geschetste toename van 800 huurwoningen. 2.6 Doelgroep 55-plussers In de inleiding van deze nota is het zorgdragen voor adequate huisvesting voor de doelgroep 55-plussers al als speerpunt genoemd. De hiervoor geschetste bevolkingsontwikkeling onderschrijft de noodzaak daartoe. De doelgroep 55-plussers wordt onderverdeeld in senioren en ouderen. Tot senioren worden de inwoners met een leeftijd van 55 jaar tot en met 64 jaar gerekend. Ouderen zijn inwoners met een leeftijd van 65 jaar en hoger. Op 1 januari 2008 telde Heusden senioren en ouderen. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 11 van 45

12 Het aantal senioren en ouderen in relatie tot de inwoners in de leeftijd tot 55 jaar geeft verdeeld over de kernen het volgende beeld. Bevolkingsopbouw gemeente Heusden per 1 januari 2008 Leeftijd > Waalboss Kern Totaal Drunen Vlijmen Nieuwkuijk Elshout Haarsteeg Totaal Groot Langstraat Heusden Vesting Oudheusden Herpt Heesbeen Hedikhuizen Doeveren Totaal Totaal Heusden Bron: GBA gemeente Heusden Een verder uitgesplitst overzicht naar leeftijdscategorieën van het aantal ouderen per kern, treft u als bijlage 2 bij deze nota aan Ontgroening en vergrijzing Uit het beschikbare cijfermateriaal richting 2030 blijkt dat de gemeente Heusden steeds minder jongeren (ontgroening) en steeds meer ouderen (vergrijzing) gaat tellen. Het aandeel ouderen stijgt van 10% naar 23% in Als we ook het aandeel senioren hierin meenemen, vertegenwoordigd de doelgroep 55-plussers 37% van de bevolking in Bij ongewijzigd beleid is na 2025 een afname van inwoners te verwachten in de leeftijdscategorie tot 60 jaar. In de leeftijdscategorie van 65 jaar en ouder is sprake van een explosieve groei. Dit resulteert niet alleen in meer ouderen, maar dit betekent ook dat de oudere ouderen in aantal toenemen. Hiervoor wordt ook wel de term dubbele vergrijzing gehanteerd. In onderstaande tabel zijn de relevante percentages per leeftijdscategorie en per periode van 5 jaar tot 2030 weergegeven. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 12 van 45

13 Leeftijd in % jr 19,8 18,1 16,8 16,1 16,2 16, jr 16,9 17,9 18,4 18,1 17,1 16, jr 38,6 36,3 34,0 32,1 30,7 30, jr 12,2 13,4 13,9 14,7 14,8 13, jr 7,7 8,6 10,3 11,5 12,0 12,8 > 75 4,8 5,7 6,6 7,5 9,2 10,3 Totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100, ,2% 13,4% 13,9% 14,7% 14,8% 13,6% 65+ 7,7% 8,6% 10,3% 11,5% 12,0% 12,8% 75+ 4,8% 5,7% 6,6% 7,6% 9,1% 10,4% Aandeel 55+ op totale bevolking 24,6% 27,7% 30,8% 33,7% 36,0% 36,7% 2.7 Toekomstige situatie Bij ongewijzigd beleid heeft ontgroening en vergrijzing van de bevolking niet alleen invloed op de samenstelling, maar ook op de omvang van de bevolking. Naarmate de bevolking ouder wordt, het aantal een- en tweepersoonshuishoudens toeneemt en jonge(re) gezinnen wegtrekken, kan dit op termijn zelfs leiden tot een krimpende bevolking en een daarmee gepaard gaand overschot aan woningen. Naarmate de leeftijd stijgt, neemt verder de kans op ergonomische belemmeringen toe. Inzicht in de toename van deze toekomstige zorgvraag wordt onder meer verkregen op basis van de Gezondheidsmonitor Ouderen van de GGD Hart voor Brabant zoals die in 2005 is gehouden. Uit de monitor blijkt dat van de ouderen in Heusden 28% te maken heeft met beperkingen ten gevolge van een lichamelijke belemmering. Zij worden door de GGD gezien als potentieel toekomstige zorgvragers. We moeten in het woningbouwprogramma dus niet alleen rekening houden met kwantitatieve aspecten. Ook aandacht voor de kwaliteit van het wonen die gericht moet zijn op het zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen van ouderen is van belang. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 13 van 45

14 Hoofdstuk 3 Bestaande woningvoorraad Om goed te kunnen bepalen in welke prijsklasse huur- en koopwoningen gebouwd moeten worden, is naast inzicht in de behoefte in aantallen en soorten woningen ook inzicht in de bestaande woningvoorraad van belang. 3.1 Woningvoorraad en woningbezetting Op 1 januari 2008 telde de Gemeente Heusden woningen. Vanaf 1 januari 2002 zijn woningen toegevoegd. Zoals ook in paragraaf 2.1 al aan de orde is geweest, blijft het aantal inwoners met een negatief saldo van 120 min of meer gelijk. De gemiddelde woningbezetting liep in deze periode terug van 2,63 naar 2,39. In onderstaande tabel is de groei van de woningvoorraad cijfermatig weergegeven. Woningvoorraad per Aantal woningen Woningen toegevoegd 1 januari januari januari januari januari januari januari Toevoegingen totaal Bron: gemeente Heusden Samenstelling woningvoorraad Per 1 januari 2008 bedroeg het aandeel huurwoningen (26,2%). Daarvan bevonden zich 283 huurwoningen in particuliere handen. Het aandeel koopwoningen bedroeg (73,8%). Afgezet tegen een gemiddelde verhouding van 48% huur tegen 52% koop in heel Nederland, is het aandeel koopwoningen hoog te noemen binnen onze gemeente. Van de woningvoorraad per 1 januari 2008 zijn woningen grondgebonden. Het gaat hier om 87% van de woningen. Bijna de helft van deze grondgebonden woningen zijn (half)vrijstaande woningen. Van alle woningen is bijna de helft gebouwd na Van de woningvoorraad bestaat bijna 70% uit eengezinswoningen met 4 of 5 kamers. Slechts 16% van alle woningen (eengezins en meergezins) is kleiner. De meergezinswoningen, flats of appartementen zijn over het algemeen klein: 1-3 kamers. In de huursector heeft Omnia Wonen 32 appartementen en Woonveste 774. Woonveste heeft 52 meergezinswoningen met 4-5 kamers. In de koopsector hebben 945 appartementen 1-3 kamers. Middelgroot zijn 285 meergezinskoopwoningen die voor 70% worden bewoond door 55-plussers. In de koopsector zijn de grootste woningaantallen te vinden in de prijsklassen: < woningen < woningen > woningen Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 14 van 45

15 Onderstaande tabel geeft in grote lijnen zicht op de samenstelling van de woningvoorraad per 1 januari Een uitgebreider overzicht van de samenstelling van de bestaande woningvoorraad is als bijlage 3 bij deze nota opgenomen. Woningvoorraad per 1 januari 2008 Absoluut Procentueel Koopwoningen ,8 Woonveste ,7 Huurwoningen Omnia 59 1,2 26,2 Particulier 283 6,1 Subtotaal Woningvoorraad Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 15 van 45

16 Hoofdstuk 4 Kwalitatieve bouwopgave In een eerder stadium in deze nota is al melding gemaakt van een door de provincie berekende kwantitatieve bouwopgave. Zie hiervoor met name de tabel in paragraaf 2.4. Tevens is al melding gemaakt van specifieke doelgroepen waarop we ons mogelijk moeten gaan richten in ons volkshuisvestingsbeleid. Op de kwantitatieve bouwopgave gaan we in hoofdstuk 5 van deze nota nader in. Deze vloeit immers mede voort uit de kwalitatieve opgave zoals we die in dit hoofdstuk nader zullen belichten. 4.1 Kwalitatieve aspecten De kwalitatieve aspecten van het woningbouwprogramma worden uitgedrukt in bandbreedtes naar gewenste woonmilieus, woningtypologie, financieringscategorieën, doelgroepen en bijzondere woonwensen. In de woningmarkt gaat het meer en meer om de juiste woning op de juiste plaats en op het juiste moment. Het gaat hierbij om een integrale zorg voor de kwaliteit van wonen, welzijn en zorg in onze gemeente. Heusden is in dat geval een gemeente waar de bewoners naar tevredenheid wonen en niet noodgedwongen naar elders hoeven te verhuizen. Woningzoekenden hebben in die situatie dus voldoende keuzevrijheid. Wij hebben ons voorgenomen om door middel van een samenhangend nieuwbouw- en herstructureringsprogramma de woonkwaliteit van bestaande en nieuwe wijken en buurten beter af te stemmen op de actuele en toekomstige woonbehoeften Ontwikkelingen Een ontwikkeling die een belangrijke grondslag vormt voor de kwalitatieve bouwopgave is die van de eerder beschreven ontgroening en vergrijzing waar ook onze gemeente mee te maken krijgt. In paragraaf is deze demografische ontwikkeling voldoende beschreven en het zal daardoor duidelijk zijn dat het aantal ouderen dat de woningmarkt gaat bevolken, toeneemt. Een maatschappelijke ontwikkeling die verder van belang is voor zowel de kwantitatieve, maar zeker ook voor de kwalitatieve bouwopgave is die van de vermaatschappelijking van de zorg. Oudere en zorgbehoevende mensen willen op grond van deze ontwikkeling steeds langer in de eigen vertrouwde omgeving blijven wonen. Het is niet langer gebruikelijk om deze doelgroep zonder meer onder te brengen in grote geïnstitutionaliseerde zorgvoorzieningen. Integendeel, de huidige voorzieningen stellen alles in het werk om de betreffende cliënten via begeleid wonen en zorg op afstand te huisvesten in reguliere wijken. Een ontwikkeling die ook wel extramuralisering wordt genoemd. In de inleiding van deze nota is al aangegeven dat de behoefte aan duurzame ontwikkeling binnen onze gemeente een belangrijke rol speelt. Ook op het gebied van woningbouw moet een evenwicht worden gevonden tussen sociale, ecologische en economische aspecten. Aan deze ambitie wordt onder meer concreet invulling gegeven door in samenwerking met de provincie Noord-Brabant en woningbouwcorporatie Woonveste de uitbreidingslokatie Geerpark te benoemen tot proeftuin duurzame nieuwbouwwijk. Een intentieverklaring daartoe is inmiddels ondertekend. Geerpark wordt daarmee een voorbeeld binnen de provincie, en wellicht zelfs heel Nederland, voor de wijze waarop een nieuwbouwwijk duurzaam kan worden ingericht. Impressie Geerpark Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 16 van 45

17 De kennis en ervaring die daarbij wordt opgedaan kan vervolgens worden ingezet voor het duurzaam doorontwikkelingen van andere wijken binnen en buiten onze gemeente. Een andere belangrijke ontwikkeling waaraan we het hoofd moeten bieden is de stagnerende doorstroming op de huizenmarkt. De gemiddelde wachttijd voor een huurwoning is op dit moment bijvoorbeeld 3,5 jaar en het is de bedoeling om deze in samenwerking met Woonveste terug te brengen naar 6 maanden Onderzoeksgegevens Naast de hiervoor geschetste ontwikkelingen, zijn ook relevante onderzoeksgegevens bepalend voor de te hanteren kwalitatieve opgave. De onderzoeksresultaten liggen veelal overigens in een logisch verlengde van de betreffende (maatschappelijke ontwikkelingen). De onderzoeksresultaten vloeien met name voort uit het eigen woonwensenonderzoek 3, de regionale woningmarktmonitor 2002/ (de geactualiseerde versie 2007 wordt binnenkort verwacht), de rapportage woonservicezones 5, de gezondheidsmonitor ouderen van de GGD 6 en de appartementennota 7 waarin marktonderzoek is gedaan naar vraag en aanbod van dit woningtype in de komende jaren. Verder is in dit verband ook rekening gehouden met de uitkomsten van de rapportages van het project Ouderenproof. In het betreffende project hebben ouderen zelf onderzoek gedaan en op basis daarvan aanbevelingen geformuleerd in eindrapportages ter verbetering van de geschiktheid van onze gemeente voor deze belangrijke doelgroep. 4.2 Doelgroepen en oplossingsrichtingen Op basis van de hiervoor geschetste ontwikkelingen en met inachtneming van de beschikbare onderzoeksresultaten is een aantal doelgroepen van beleid te onderscheiden. Er kan weliswaar sprake zijn van een bepaalde mate van overlap tussen de verschillende doelgroepen, maar het lijkt niettemin logisch om de betreffende doelgroepen als uitgangspunt te nemen en op basis daarvan oplossingsrichtingen te formuleren. Als doelgroepen noemen wij: - de primaire doelgroep; - starters; - doorstromers; - 55-plussers Primaire en verruimde doelgroep De meest oorspronkelijke en primaire doelgroep van beleid wordt afgebakend aan de hand van de inkomensgrenzen die gelden voor de huurtoeslag. Huishoudens met een iets hoger inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens van 1.850,-- netto, worden tot de verruimde doelgroep gerekend Woonwensen 2007 Gemeente Heusden, O&S Den Bosch, januari 2008 Woningmarktmonitor 2002/2004 (O&S Den Bosch december 2004) Rapportage Woonservicezones, Hoofdrapport: analyse, visie en gebiedsgerichte uitwerking, Gemeente Heusden, Companen, 7 december 2007 GGD monitor Hart voor Brabant, 2005, resultaten gemeente Heusden Marktonderzoek appartementensector Heusden, Companen, juli 2005 (de woningmarktstudie Drunen, Ecorys/Kolpron, 17 februari 2005, is in het marktonderzoek verwerkt). Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 17 van 45

18 De betreffende doelgroepen zijn in principe aangewezen op de kernvoorraad van goedkope huurwoningen met een huur tot 485,-- per maand. Het is dus van belang dat de kernvoorraad voldoende groot is voor deze doelgroepen. De kernvoorraad omvat in Heusden woningen. De doelgroep die hierop is aangewezen omvat huishoudens. Getalsmatig is er evenwicht tussen de omvang van de kernvoorraad en de doelgroep die hierop is aangewezen. De kernvoorraad wordt evenwel voor 10% bezet door huishoudens met een inkomen van meer dan 1.850,-- en dus niet tot de doelgroep gerekend moeten worden. Starters en ouderen wensen verder in toenemende mate te huren. De kernvoorraad is dus eigenlijk te krap om tegemoet te kunnen komen aan de behoefte van de primaire en verruimde doelgroep aan een goedkope huurwoning. Daarnaast biedt de kernvoorraad geen ruimte om bij calamiteiten of herstructurering huishoudens te herhuisvesten, waardoor wachttijden toenemen. Om aan deze problematiek het hoofd te kunnen bieden, dient de voorraad aan goedkope huurwoningen in de komende jaren dus te groeien Starters Tot starters worden gerekend huishoudens die op zoek zijn naar een woning en op dat moment niet zelfstandig wonen. Op basis van de huidige gegevens zoekt 53% van de thuiswonenden van 18 jaar en ouder voor het eerst een eigen woning. Het gaat hier om ca starters. Het huishoudentype na verhuizing speelt bij starters een belangrijke rol bij de wens te huren of te kopen. Starters die alleen een woning voor zichzelf zoeken, richten zich hoofdzakelijk op de betaalbare huursector. De hiervoor geschetste behoefte aan een grotere kernvoorraad wordt daarmee versterkt. Starters die met meerdere personen een woning willen betrekken, kiezen vaak voor een goedkopere koopwoning. Het gaat hierbij overigens om het overgrote deel van de starters: 70%. Om woningen bereikbaar te maken voor starters, zal het aanbod vooral in verschillende prijsklassen tot circa ,-- moeten liggen. Starters hebben namelijk een besteedbaar budget in de orde van grootte van ,-- tot ,--, met een uitloop naar een maximum van ,--. Onder starters zijn rijwoningen populairder (47%) dan flats (35%). Bij starters moet voor koopappartementen doorgaans niet gedacht worden aan prijzen boven ,--. De starters met een huurwens wensen meestal een huur tussen 307,-- en 440,-- tot 565,--. Onder een bedrag van 307,-- is er echter ook een belangrijke vraag naar huurwoningen. Een belangrijk aanknopingspunt om starters beter te kunnen huisvesten is doorstroming, gericht op het vrijmaken van goedkope en betaalbare (kleinere huur)woningen. De doorstroming moet in de koopsector vooral worden gericht op een naar prijs gedifferentieerd aanbod van woningen in de range van ,-- tot ,--. In de huursector moet de aandacht worden gericht op met name woningen voor senioren in de categorie tot 485,--. Voor de wat kapitaalkrachtigere senior is een hoger huurbedrag tot 565,-- overigens ook nog acceptabel. De noodzaak tot aandacht voor het tekort aan huurwoningen met een huurbedrag tot 602,-- wordt hiermee ingevuld. Met de intentie om de positie van starters (maar ook 55-plussers) op de woningmarkt te verbeteren, is besloten om de voorgestelde aanpak van bouwen in eigen beheer mogelijk te maken. De positie van starters op de (koop)woningenmarkt hangt immers samen met de hoogte en ontwikkeling van het inkomen waardoor financiering van de hoge koopprijzen zeer moeilijk of onmogelijk is. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 18 van 45

19 Met de Vereniging Betaalbaar Wonen Heusden is een intentieovereenkomst opgesteld waarin de inspanningsverplichting is opgenomen om betaalbare woningen te realiseren in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De vereniging telt thans 220 leden. Kenmerkend voor bouwen in eigen beheer of particulier opdrachtgeverschap is het komen tot betaalbaar bouwen door het reduceren van de kosten. De gemeente subsidieert doorgaans door een aangepaste grondprijs in rekening te brengen. De vraag is overigens of de te realiseren woningen een bepaalde tijd (ook juridisch) voor de doelgroep behouden moeten blijven (vormen van maatschappelijk gebonden eigendom, kavelgrootte of woninginhoud). Medewerking aan het project met inbreng van te selecteren gemeentelijke gronden wordt dus in eerste aanleg gezocht in het bereiken van een reductie van de bouwkosten, rekening houdend met de reguliere grondprijs van 295,-- m 2 exclusief BTW. Om de kosten tijdens de bouw te drukken, wordt de gemeentegrond geleverd met uitgestelde betaling. Aan stichtingskosten wordt uitgegaan van een bedrag van ,-- 8 per woning. Met deze prijs wordt aansluiting gevonden bij de provinciale subsidieverordening ter bevordering van het CPO. Afhankelijk van het totale beeld op het bouwplan kan alsnog worden beoordeeld of de gemeente met een gedifferentieerde grondprijs wenst te rekenen. Vermindering van de grondprijs om goedkopere woningen te realiseren kan dan worden gekoppeld aan een volkshuisvestelijk belang. Op verschillende lokaties is er vooralsnog ruimte voor ongeveer 100 woningen. In het bouwvolume is met dit aantal rekening gehouden Doorstromers Doorstromers zijn huishoudens die een andere woning betrekken en daarbij hun huidige woning vrijmaken. Van al deze zelfstandig wonende huishoudens in Heusden wil 23% in de komende jaren verhuizen. Het gaat om ongeveer doorstromers. Van deze huishoudens zoekt 60% een koopwoning. Van de doorstromers zoekt 40% een huurwoning met een huurprijs van minder dan 440,--. De voorkeur gaat meestal uit naar een eengezinswoning. Eén op de drie verhuisgeneigden wil het liefst een nieuwbouwwoning. Bijna de helft (45%) maakt het niet uit of zij in nieuwbouw of in bestaande bouw terechtkomen. Doorstromers hebben vaker een uitgesproken voorkeur dan starters, en kopers vaker dan huurders. De helft van de potentiële nieuwbouwkopers wil het liefst zelf een huis (laten) neerzetten op een bouwkavel. Slechts weinigen willen als medeopdrachtgever deelnemen aan de ontwikkeling van een wooncomplex. De grote belangstelling voor nieuwbouw of zelfbouw in eigen beheer is verankerd vanuit historisch perspectief en wordt nog steeds ondersteund door de omvang van de wachtlijst (758 personen op het moment van schrijven van deze nota) van mensen die in aanmerking willen komen voor bouwgrond. Zeker in de nabije toekomst is het blijven hanteren van een verdeling bij grote(re) locaties van 1/3 sociale woningbouw, 1/3 projectmatig te bouwen koopwoningen en 1/3 voor de uitgifte van bouwkavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap dan ook gerechtvaardigd. Ook om tegemoet te kunnen komen aan een deel van de behoefte van doorstromers is dus een uitbreiding van de kernvoorraad noodzakelijk. Verder is duidelijk dat de beschikbaarheid van duurdere koopwoningen in de prijsklasse boven de ,-- bij zal dragen aan de doorstroming onder huizenbezitters. Meer dan de helft van de doorstromers is hier namelijk naar op zoek. Gemeente en Woonveste hebben de intentie om samen ca. 800 nieuwe huurwoningen aan de woningvoorraad toe te voegen. Het doel hiervan is om de aan hiervoor beschreven trend van vermaatschappelijking en duurzaamheid te kunnen voldoen. Tevens biedt het mogelijkheden om de wachttijd voor een huurwoning terug te dringen van 3,5 jaar naar 6 maanden en 8 Voor 2008 door Gedeputeerde Staten van Noord Brabant vastgesteld op ,--; besluit van 7 oktober 2008 Publicatie Provinciaal blad van Noord Brabant, nummer 184/08. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 19 van 45

20 concrete afspraken te maken over de omvang van de kernvoorraad aan huurwoningen, verkoop van huurwoningen en het opzetten van een herstructureringsprogramma. De huurwoningvoorraad kan dan een kwaliteitslag doormaken zodat ook deze woningen geschikt zijn voor toekomstige generaties en doorstroming bevorderen plussers Ouderdom komt met gebreken. Op basis van de eerder geschetste demografische gegevens is er sprake van een toenemende groep mensen die aangewezen is op combinaties van wonen, welzijn en zorg die bovendien meer dan voorheen in de eigen vertrouwde omgeving moeten worden aangeboden. Op basis van de GGD-monitor uit 2005 ontvangt 19% van de Heusdense 55-plussers professionele zorg aan huis. Voor bijna al deze ouderen bestaat deze zorg in elk geval uit hulp bij het huishouden. Van deze ouderen ontvangt 4% (ook) professionele hulp voor persoonlijke verzorging en 2% voor verpleging. Van al deze ouderen ontvangt 10% alleen hulp bij het huishouden. Van alle ouderen wil 8% meer hulp. Uit de GGD-monitor komt nadrukkelijk naar voren dat de nultredenwoning de meest populaire woonvorm onder ouderen is. Van de ouderen woont 43% (2.407 inwoners) in een dergelijke woning en 21% (1.175 inwoners) van de ouderen wil hier binnen vijf jaar naartoe verhuizen. In totaal hebben ouderen behoefte aan een nultredenwoning (64%). Hiervan heeft 25% (891 inwoners) van de ouderen behoefte aan een seniorenwoning en 8% aan een zorgwoning. In de GGD-monitor wordt berekend dat in 2015 van de woningvoorraad 35% of woningen op dat moment voor ouderen geschikt moeten zijn. Hierbij moet bedacht worden dat er van wordt uitgegaan dat iedere 55-plusser dan in een geschikte woning woont! Veel ruime woningen voldoen al of zijn door middel van het opplussen van de bestaande woningvoorraad geschikt gemaakt. Verder worden innovatieve concepten op automatiseringsgebied (domotica) in met name nieuwbouwsituaties, hiervoor meer en meer ingezet. Uitgaande van een noodzakelijk huuraandeel hierbij van 40 tot 60% (met name 65-plussers richten zich vooral op de huursector, mensen in de leeftijd van jaar wensen nog overwegend een koopwoning) betekent een en ander dat in 2015 circa tot huurwoningen geschikt zullen moeten zijn voor senioren en ouderen. Aanvullend op de kwantitatieve bouwopgave die hieruit voortvloeit is binnen het samenwerkingsverband van het Platform Wonen, Welzijn en Zorg 9 inmiddels besloten om binnen de gemeente Heusden werk te maken van de ontwikkeling van woonservicezones. Een woonservicezone kan in zijn algemeenheid worden gekenschetst als een gebied in een stad of dorp met een op de vraag en behoefte van de bewoners en gebruikers afgestemd aanbod aan voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Op basis van een daartoe opgestelde rapportage is door de gemeenteraad op 23 september 2008 besloten tot een beleidslijn op het gebied van woonservicezones. Deze voorziet in een geografische spreiding per kern en/of wijk binnen onze gemeente van verschillende varianten van woonservicezones. Behoefte (nu en in de toekomst), mogelijkheden, kernprofiel en het streven naar concentratie, integratie en synergetische effecten van voorzieningen zijn hierbij 9 Thebe Thuiszorg, Vivent Thuiszorg, Stg. Ouderenzorg Heusden, Stg. Modus, Stg. Sphinx, Maatschappelijk werk Juvans, Cello Zorg, Prisma Waalwijk, Stg. Woonveste en gemeente Heusden. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 20 van 45

21 bepalende criteria. Op het kaartje hieronder zijn de verschillende woonservicevarianten binnen onze gemeente ingetekend. De beleidslijn op het gebied van de woonservicezones is met name een belangrijk kwalitatief criterium ter bepaling van de aard van de te bouwen of te renoveren woningen bij zowel inbreidings-, uitbreidings, als herstructureringsopgaven. Bij wijze van voorbeeld: gelet op de onmiddellijke nabijheid van een A-lokatie, is het logisch om in het uitbreidingsplan Vijfhoeven IV woningen gericht op de doelgroep 55-plus te situeren aan de meest zuidelijke zijde van het plangebied Courantheid appartementen in Drunen en Vlijmen 10 De markt voor (koop)appartementen blijft een aandachtspunt. De laatste jaren is in de gemeente een behoorlijk aantal koopappartementen gereed gekomen. Bovendien zijn er duidelijke signalen uit de markt van verzadiging. De kans op overaanbod wordt bij nieuwe toevoegingen van appartementen reëel geacht. Op basis van daarvoor verricht marktonderzoek acht adviesbureau Companen het reëel om uit te gaan van circa appartementen per jaar voor de gemeente Heusden als geheel Verder schat Companen de verhouding voor de appartementen in op 60% huur en 40% koop in de komende jaren. Vlijmen kan gezien haar bevolkingsopvang maximaal ongeveer 15 koopappartementen voor haar rekening nemen en Drunen Marktonderzoek appartementensector Heusden, Companen, juli 2005 Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 21 van 45

22 Huur < 307 Huur Huur > 565 Totaal huur Koop > Koop Koop > Totaal koop Totale productie Het aantal van 80 appartementen komt overeen met de bevindingen van Ecorys in een studie voor de kern Drunen. Zij komen in hun berekeningen op een aantal van 72 appartementen op jaarbasis voor de gehele gemeente. In onderstaande tabel is een en ander cijfermatig weergegeven. Aantal appartementen per jaar Totaal Drunen Vlijmen Maximaal Aandeel koop 40% Aandeel huur 60% Afgerond Verdeling appartementen in prijsklassen (indicatieve opname per aug/sept 2005) Vlijmen Doorstromers Starters Totaal Vlijmen 350 Gemiddeld per jaar Drunen Doorstromers Starters Totaal Drunen 450 Gemiddeld per jaar Totaal gemeente Heusden per jaar Bron: Woonwensen 2003, Ecorys 2005, gesprekken vastgoedmakelaars juli 2005, Companen 2005 Bewerking gemeente Heusden, september 2006 De groepen die zich richten op de appartementensector zijn tevens de 'groeigroepen'. Dit betekent een licht hogere vraag. Tot 2010 is de groei van de vraag beperkt: jaarlijks circa 5 extra starters en 15 doorstromers (55+). In 2020 zullen jaarlijks circa 15 extra starters en 45 doorstromers (55+) een appartement wensen. Onder de doorstromers is de groei het grootst bij de 65-plussers. Het gaat hierbij voornamelijk om behoefte aan huurappartementen. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 22 van 45

23 Hoofdstuk 5 Kwantitatieve bouwopgave Op grond van het actieplan Investeren voor de toekomst van de rijksoverheid wordt elke gemeente voor de komende jaren geconfronteerd met een bouwopgave om op basis daarvan invulling te geven aan de groeiende vraag naar geschikte woonruimte. De noodzaak daartoe wordt volgens de rijksoverheid ingegeven door prognoses ten aanzien van de vraag naar woonruimte. Naar verwachting ontstaat in Nederland in de nabije toekomst een grote vraag naar woningen als gevolg van de verkleining van huishoudens, het vervroegd zelfstandig wonen en nieuwe samenwoningsvormen. De landelijke bouwopgave vindt zijn vertaling in de diverse provinciale streekplannen en wordt vervolgens in verschillende subregionale verbanden ingevuld. Het gaat hier met name om een kwantitatieve opgave die samen met de kwalitatieve opgave uit hoofdstuk 4 zijn vertaalslag moet vinden in een gemeentelijk woningbouwprogramma. 5.1 Streekplan Noord-Brabant Doel van het Streekplan is om zorgvuldiger van de ruimte gebruik te maken door ten aanzien van het wonen de nadruk te leggen op concentratie van verstedelijking (inbreiden en herstructurering). Om hoeveel woningen het hierbij gaat, is opgenomen in de tweejaarlijkse Bevolkings- en woningbehoeftenprognose van de provincie Noord-Brabant uit 2002, actualisatie oktober 2005, vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 11 oktober De hernieuwde actualisatie van deze cijfers wordt binnenkort verwacht. Gedeputeerde Staten hebben het verstedelijkingsbeleid uit het Streekplan voor de landelijke regio uitgewerkt in het plan Groot Langstraat en voor de stedelijke regio in het plan Waalboss. In deze uitwerkingsplannen is vastgelegd hoe het programma voor wonen in de periode verdeeld wordt, welke locaties worden ontwikkeld en in welke volgorde en tempo dat programma gerealiseerd wordt. Alleen de grote verstedelijkingslokaties met een omvang van meer dan 5 ha (ongeveer 100 woningen) zijn indicatief in de provinciale uitwerkingsplannen opgenomen. Kleinere lokaties, passend binnen de aangewezen zoekgebieden voor verstedelijking en het regionaal woningbouwprogramma, zijn niet genoemd maar kunnen wel op basis van de uitwerkingsplannen worden ontwikkeld. In de gemeentelijke Structuurvisie zijn deze lokaties benoemd. 5.2 Uitwerkingsplan Waalboss De provincie streeft voor Waalboss een hoge stedelijke dynamiek na door de nadruk te leggen op het behouden en versterken van de landschappelijke contrasten én door in te zetten op versterking van het besloten groene karakter. Het gemeentelijke programma voor wonen zal in eerste instantie moeten worden opgevangen door het intensiveren van bestaand stedelijk gebied. Daardoor zijn de ontwikkelingsmogelijkheden in de kernen Elshout, Haarsteeg, Vlijmen, Nieuwkuijk en Drunen ruim van aard. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 23 van 45

24 Onderstaande figuur markeert de grenzen van het uitwerkingsplan Waalboss. Een grotere kaart van dit uitwerkingsplan treft u als bijlage 4 bij deze nota aan. 5.3 Uitwerkingsplan Groot Langstraat Een hoofddoel van het Streekplan voor de landelijke regio Groot Langstraat is het voorkomen van verdere aantasting van het buitengebied door verstedelijking. De ruimtelijke dragers van Groot Langstraat zijn openheid (Hedikhuizen) en bebouwingsconcentratie (Oudheusden, Herpt en de bedrijventerreinen Heesbeen en Bakkersdam). Onderstaande figuur geeft de grenzen van het uitwerkingsplan Groot Langstraat aan. Een grotere kaart van dit uitwerkingsplan treft u als bijlage 5 bij deze nota aan. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 24 van 45

25 5.4 Transformatiegebieden Transformatiegebieden zijn van oorsprong landelijke gebieden die voor verstedelijking en dus huizenbouw in aanmerking kunnen komen. Transformatiegebieden zijn niet gekoppeld aan de omvang van het verstedelijkingsprogramma. Het transformeren van landelijk gebied naar stedelijk grondgebruik voor wonen kan aan de orde zijn op grond van zwaarwegende belangen of als er geen alternatieve locaties zijn. Deze vorm van verstedelijking is dus alleen onder randvoorwaarden mogelijk. Op basis van een integrale ruimtelijke visie zal weergegeven moeten worden hoe de gemeente nieuwe stedelijke en landschapsontwikkelingen gelijktijdig en in samenhang met elkaar wil ontwikkelen. Het provinciale doel hierbij is dat er in het landschap nieuwe kwaliteiten ontstaan of bestaande kwaliteiten worden versterkt. Als er onvoldoende mogelijkheden zijn, bijvoorbeeld door het besluit om de zogenaamde Belvedère gebieden in Oudheusden niet te bebouwen, zal (een deel van) het aangewezen woningbouwprogramma overgeheveld worden naar de stedelijke regio Waalboss. Lukt dat niet binnen de eigen gemeente, dan moet een beroep op de regio Waalboss worden gedaan Ontwikkelen van zogenaamde transformatiegebieden. Gebieden die in potentie gebruikt kunnen worden voor stedelijke uitbreidingen liggen: a. Grotestraat, Heesbeen. De westrand van het bedrijventerrein Heesbeen kent een potentieel transformatiegebied dat beperkingen kent vanwege de aanduiding potentieel nat gebied. b. Kasteellaan, Oudheusden. Dit gebied ligt tussen de afslag van de N267 en de bebouwingscontour van het dorp. Het kent beperkingen vanuit de aanduiding potentieel nat gebied. c. De Oosters, Oudheusden. De zuidoostrand van Oudheusden wordt begrensd door sportvelden, de N267 en de bebouwingscontour van het dorp. Dit gebied kent eveneens beperkingen die voortkomen uit de streekplanaanduiding potentieel nat gebied. Onderstaande figuur geeft inzicht in de betreffende lokaties. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 25 van 45

26 5.5 Kwantitatieve woningbouwopgave De bouwopgave voor de gemeente Heusden tot 2030 omvat woningen. Dit aantal is als zodanig ook verwerkt in de geactualiseerde provinciale prognose zoals die in de tabel in paragraaf 2.4 is opgenomen. Deze bouwopgave vloeit voort uit het provinciale streekplan waarin rekening is gehouden met een aantal van woningen. Een en ander wordt nader geconcretiseerd in de subregionale verbanden Waalboss en Groot Langstraat. Op grond van de prognose in 2002 ging de provincie er nog van uit dat Heusden met de bouw van woningen tot 2020 zou groeien naar ca inwoners. De actualisatie van die prognose in 2005 laat een groei zien van het aantal inwoners tot in Op grond van de nieuwe demografische berekeningen is de nieuwe bouwopgave naar boven bijgesteld op woningen tot In onderstaande tabel is e.e.a. weergegeven. Oorspronkelijke bouwopgave Recapitulatie bouwopgave provinciale planning Restcapaciteit tot Subtotaal vanaf 2020 TOTAAL Waalboss Groot Langstraat Totaal Drunen, Elshout, Vlijmen, Nieuwkuijk, Haarsteeg 2 Heesbeen, Heusden, Oudheusden, Herpt, Hedikhuizen, Doeveren, Giersbergen Bouwopgave volgens actualisatie bevolkings & woningbehoefte prognose 2005 tot Subtotaal TOTAAL Bouwopgave Toe- / afname Verdeling tussen Waalboss en Groot Langstraat Waalboss Groot Langstraat Totaal Waarvan herstructurering: 933 woningen Een nadere specificatie van de opgaven en verdeling daarvan binnen zowel de stedelijke regio Waalbossverband als binnen Groot Langstraat treft u in bijlage 6 van deze nota aan Bouwopgave: natuurlijke groei en regionale opvang Volgens de inzichten van 2002 blijft het uitgangspunt in beginsel bouwen voor migratiesaldo nul. Overigens niet te verwarren met het open scenario dat in hoofdstuk 6 van deze nota staat beschreven. Migratiesaldo nul betekent dat de gemeente Heusden net zoveel woningen mag bouwen als ten minste nodig zijn voor de eigen behoefte (natuurlijke bevolkingsgroei). Maar bouwen voor de natuurlijke bevolkingsgroei betekent ook dat vestigers uit de regio niet zijn uitgesloten van nieuw te bouwen woningen. De gemeente Heusden maakt immers deel uit van de regio s-hertogenbosch. Op grond hiervan is het woningaanbod ook toegankelijk voor woningzoekenden uit de regio. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 26 van 45

27 Uit de Bevolkings- en woningbehoeftenprognose van de provincie Noord-Brabant 2002 zou op een woningvoorraad nodig zijn van woningen. Op was de woningvoorraad in de gemeente Heusden Met de oplevering van woningen in de periode , voldoet de gemeente Heusden nu nog aan de bouwopgave van woningen tot Althans indien uitgegaan kan worden van 2002, dus voor de actualisatie. Inmiddels is duidelijk geworden dat de provincie de bouwopgave relateert aan het jaar 2005, het jaar waarin de bouwopgave is geactualiseerd. Ter voorkoming van nieuwe achterstanden moeten wel nieuwe locaties worden aangewezen om de herziene taakstelling tot 2030 te kunnen halen. Naar verluidt zal de bouwopgave op basis van de nieuwe woningmarktmonitor voor Heusden, niet schokkend, maar weer naar boven worden bijgesteld. Op grond van de prognoses, uitgewerkt in drie scenario s (hoofdstuk 6) zal een productie nodig zijn van 143 woningen per jaar. De lokaties die in het kader van de Structuurvisie zijn geïnventariseerd bieden daarvoor voldoende perspectief. 5.6 Gemeentelijk beleid In relatie tot de gemeentelijke bouwopgave hebben we als gemeente Heusden aan de provincie kenbaar gemaakt dat we een (boven)lokale rol willen vervullen op het terrein van wonen en bedrijventerreinen. Voor wonen en woningbouw kiest de gemeente Heusden niet voor een verdere ontwikkeling van de verstedelijking, maar voor een beperkte inbreiding door realisatie van een woningbouwprogramma via een mix van de volgende opties. Inbreiding in het bestaande stedelijk gebied zoveel mogelijk te beperken; Herstructurering. Hiervan is sprake wanneer toekomstige verstedelijking in combinatie van herschikking en sanering van bestaande functies zal leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit (bijv. Wijkvisie Fase 1 Oudheusden). Uitbreiding. Ingevolge de Structuurvisie wenst de gemeente Heusden de woningbouw te concentreren in de zogenaamde boksring (Drunen Nieuwkuijk Elshout Haarsteeg - Vlijmen) en in de nabijheid van Oudheusden. Dit gemeentelijke beleid past binnen de contouren van het streekplan en de uitwerkingsplannen voor Waalboss en Groot Langstraat. Inmiddels is in Waalbossverband wel duidelijk geworden dat inbreidingslokaties meestal alleen te ontwikkelen zijn met appartementen. Appartementen daarentegen zijn momenteel minder courant dan grondgebonden woningen. De verkoop stagneert. De gemeente Heusden heeft de laatste vijf jaren ca. 67% van de nieuwbouwlocaties als inbreiding gerealiseerd. Daarmee is het einde van het inbreiden wel in zicht. In Waalbossverband is in algemene zin het appèl aan de provincie Noord-Brabant gestand gedaan om binnen het adagium inbreiding voor uitbreiding coulant om te gaan met te bebouwen locaties. Een en ander ook in relatie tot de bijgestelde taakstellingen en te realiseren bouwvolume in Waalboss tot De nadruk van de woningbouwopgave ligt op de kwalitatieve invulling. De kern is flexibiliteit, een maximale differentiatie van de woningbouwproductie en de maximale benutting van locatiespecifieke kwaliteiten. Doel hiervan is dat woonconsumenten meer te kiezen krijgen, maar dat ook kan worden ingespeeld op veranderende omstandigheden. Zowel lokaal als regionaal is het van belang in te zetten op frequente monitoring met behulp van woonwensenen woonbelevingsonderzoeken. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 27 van 45

28 Hoofdstuk 6 Woningbouwscenario s & bevolkingsontwikkeling In de voorgaande hoofdstukken 2, 4 en 5 is inzicht gegeven in respectievelijk de Heusdense bevolkingsontwikkeling tot 2030 en de daarmee verband houdende bouwopgave. Om invulling te kunnen geven aan deze bouwopgave worden in dit hoofdstuk drie verschillende scenario s geschetst en nader uitgewerkt. Met betrekking tot de woningbehoefte en bevolkingsprognoses worden verschillende jaartallen in de vooruitberekeningen naast elkaar gehanteerd. De bevolkingsprognoses omvatten een periode tot Dit is met name gedaan om een realistisch beeld te kunnen schetsen van het verloop van de bevolkingsomvang, van de bevolkingssamenstelling én de ontwikkeling van de gemiddelde huishoudengrootte. De woningbehoefte is op deze bevolkingsprognoses gebaseerd en omvat in beginsel dezelfde periode. De taakstelling waarmee is gerekend vindt zijn basis in de in 2005 geactualiseerde woningbehoefte- en bevolkingsprognoses Woningbouwscenario s In het eerste scenario wordt de woningbouw beperkt tot de natuurlijke bevolkingsgroei op basis van de inzichten Het gaat hier om een behouden scenario. Het tweede scenario gaat uit van de geactualiseerde prognoses op basis waarvan de bevolking groeit en dus ook extra woningen moeten worden gerealiseerd. Het betreft hier het open scenario. Tenslotte wordt een scenario geschetst waarin een forse toename van het aantal woningen nodig zal zijn indien volgens de vooruitblik in 2002 naar inwoners zou worden gestreefd Behouden scenario Het behouden scenario gaat uit van een stabilisering van het huidige inwoneraantal. Er wordt uitgegaan van een natuurlijk verloop van het inwoneraantal. Het aantal inwoners neemt in dit scenario door de nieuwbouwplannen tot 2030 nog met 958 personen toe tot inwoners. Het daarvoor benodigde bouwvolume is woningen in de periode 2005 tot De woningen die tussen 2002 en 2008 zijn gereedgekomen of gereedkomen zijn in dit aantal verwerkt. Op grond van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefte prognose rest na 2020 nog een capaciteit van 580 woningen. Er is geen rekening gehouden met sloop en herstructurering omdat de volledige bouwcapaciteit niet zal worden benut en zoals in paragraaf 2.4 en 2.7 is toegelicht. De prognoses gaan uit van een dalende bevolking na De trends van ontgroening en vergrijzing van de bevolking zetten door en hebben niet alleen invloed op de samenstelling, maar ook op de omvang van de bevolking. De bevolking wordt niet alleen ouder, ook het aantal een- en tweepersoonshuishoudens neemt toe en jonge(re) gezinnen trekken weg. Dit kan op termijn zelfs leiden tot een krimpende bevolking en een daarmee gepaard gaand overschot aan woningen. Het behouden scenario is in onderstaande tabel cijfermatig weergegeven. 11 In dit hoofdstuk is gerekend met de nieuwste inzichten van de provincie en met eigen feitelijke cijfers over de ontwikkeling van de gemiddelde woningbezetting in Heusden. 12 Er is verondersteld dat in de periode van 2005 tot 2030 de gemiddelde woningbezetting met 0,3 daalt van 2,56 tot 2,26. Dat betekent een daling van 0,06 per 5-jaarsperiode, gebaseerd op: a) het aantal woningen versus aantal inwoners in de periode ; b) de trends zoals die zijn opgenomen in de actualisatie 2005 van de provinciale woningbehoefte- en bevolkingsontwikkelingprognoses. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 28 van 45

29 Behouden scenario, bouwvolume periode , gemeente Heusden. Periode Totaal Taakstelling Gereed Rest bouwopgave Actualisatie 2008: bijstelling naar boven Bron: provincie Noord-Brabant & gemeente Heusden In dit behouden scenario hanteren we als gemeente een terughoudend beleid ten aanzien van woningbouw en vestigers. In het ruimtelijk beleid wordt gestreefd naar behoud van de huidige bevolkingsverdeling over de kernen van de gemeente door: - alleen te bouwen voor werkelijke natuurlijke groei; - intensief gebruik te maken van de beschikbare ruimte door compact te bouwen (meer dan 20 woningen per ha); - gaten in het stedelijk gebied op te vullen (inbreiden). Het voortzetten van de trend van voorbije jaren betekent dat met het behouden scenario: - niet of nauwelijks wordt tegemoet gekomen aan wensen van woningzoekenden/ doelgroepen; - onvoldoende rekening wordt gehouden met demografische ontwikkelingen Open scenario Het open scenario gaat uit van een bevolkingsgroei tot inwoners en een benodigd bouwvolume van woningen in de periode 2005 tot Net als het behouden scenario sluit het open scenario aan bij de provinciale woningbehoefteen bevolkingsprognose tot het jaar In de structuurvisie van de gemeente Heusden is dit uitgangspunt ook gehanteerd. In dit open scenario voert de gemeente een ruim beleid ten aanzien van woningbouw. Een sturend grond- en ruimtelijk ordeningsbeleid wordt waar mogelijk ten volle aangewend. In de woningbehoefte van zowel de eigen bevolking als vestigers kan worden voorzien door: extensief ruimtegebruik (max. 20 woningen per ha); flexibiliteit in stedelijke in- en uitbreiding; aanvaarden van vestigers; integratie stad en land. De gemeente Heusden wil met het open scenario bereiken dat flexibel op marktontwikkelingen gereageerd kan worden. Dit betekent concreet:: - dat met een jaarlijks bouwprogramma ingespeeld kan worden op ontgroening en vergrijzing en waardoor meer evenwicht in de sociale opbouw van de bevolking kan worden nagestreefd; - dat investeringen, die gedaan zijn voor het verwerven van bouwlocaties, worden benut om aan de vraag van doelgroepen te kunnen voldoen en waarmee de financiële risico s van die investeringen worden verkleind; - dat huurwoningen worden gerealiseerd om met Stichting Woonveste concrete afspraken te kunnen maken, bijvoorbeeld over herstructurering en de wachttijd voor een huurwoning terug te brengen van 3,5 jaar naar 6 maanden; 13 Provincie Noord-Brabant, Bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant, actualisatie 2005 Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 29 van 45

30 - dat door het toevoegen van voldoende nieuwe woningen ruimte in de bestaande woningmarkt ontstaat voor woningzoekenden om te kunnen verhuizen (zogenaamde doorstroming). Teneinde de concrete afspraken met Woonveste te kunnen maken over huisvesting én woonruimtebemiddeling voor de primaire doelgroep, bijzondere doelgroepen als statushouders en arbeidsmigranten, verkoop van een deel van het woningbezit van Woonveste, herstructurering van woonwijken en het instandhouden van een kernvoorraad aan huurwoningen, is het voor het benodigde effect gewenst dat Woonveste ook voor nieuwbouw zorgt. Toevoeging van nieuwe woningen stelt Woonveste ook in staat een kwaliteitsslag te maken en naar een situatie te groeien waarin een mate van permanente frictieleegstand bestaat, waarmee calamiteiten kunnen worden opgevangen. Om dit mogelijk te maken wordt binnen het aantal van woningen een aantal van 933 woningen voorzien. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om sloop en vernieuwbouw en/of renovatie van bestaande woningen. In het Jaarplan 2006/2007 van Woonveste wordt in dit kader gesproken over het toevoegen van 800 nieuwe (huur)woningen. Hiervan is het aandeel in Geerpark ongeveer 250 woningen. Het restant van circa 550 woningen kan worden gevonden in het gemeentelijk woningbouwprogramma als wordt uitgegaan van het open scenario Wervend scenario In 2002 verwachtte de provincie nog dat de gemeente Heusden met het toevoegen van woningen zou groeien naar inwoners in Onder de huidige demografische ontwikkeling is in het wervende scenario gekeken naar de hoeveelheid benodigde woningen wanneer inderdaad ingezet wordt om naar inwoners te groeien zoals in 2002 werd voorspeld. Dan blijkt dat volgens de huidige inzichten een totaal bouwvolume van ruim woningen nodig is. Wanneer voor dit scenario wordt gekozen zouden er in de periode al 751 woningen gerealiseerd moeten zijn. De overige ruim woningen ( woningen) worden dan vanaf nu tot 2030 gebouwd. In het wervende scenario worden in de periode tot 2030 alle woningbouwlokaties benut. Daarnaast dient een aanvullende capaciteit van bouwlokaties gevonden te worden. Dit kan maar op twee manieren gebeuren: 1) door de bestaande plancapaciteit volledig te benutten (verdichting). 2) door nieuwe plancapaciteit te zoeken (en eventueel te verdichten). Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 30 van 45

31 6.2 Resumé scenario s De basis voor het woningbouwprogramma is de woonbehoefte in Heusden voor de lange termijn. De uitkomst daarvan vloeit voort uit een confrontatie van marktvraag, beleidskeuzen op gemeentelijk en regionaal niveau en een inschatting van de realiseerbaarheid binnen de Heusdense context. De praktijk is dermate ongrijpbaar dat een flexibele benutting van potentiële bouwlokaties mogelijk moet zijn. Hierbij kan het voorkomen dat het ene jaar meer wordt gebouwd dan in het andere jaar of dat in de ene kern relatief meer woningen gerealiseerd worden dan in de andere kern. In onderstaande tabel worden de drie scenario s en de daarop betrekking hebbende variabelen cijfermatig weergegeven. Scenario s Toevoeging Inwoners Behoudend Open Wervend Woningen Behoudend Open Wervend Bouwstroom Behoudend (437) Open (437) Wervend (751) Woningbezetting Behoudend 2,56 2,38 2,38 2,38 2,26 Open 2,56 2,38 2,33 2,23 2,26 Wervend 2,56 2,38 2,36 2,29 2, Realiteit van de scenario s De gemeente Heusden wenst met het bouwprogramma te anticiperen op de geprognosticeerde bevolkingsontwikkeling. Daarbij heeft de gemeente aandacht voor huisvesting van inwoners en vestigers. Vanzelfsprekend zal op grond van de huidige ontwikkelingen bijzondere aandacht uitgaan naar starters en 55-plussers. Anderzijds vindt de gemeente Heusden het ook belangrijk om het aanwezige voorzieningenniveau te handhaven of te versterken. Tenslotte dient te worden voorzien in de provinciale bouwopgave van nieuwe woningen tot Om deze uitgangspunten te kunnen verwezenlijken wordt een lichte groei van het inwoneraantal bevorderd. Voor het realiseren van deze doelstellingen biedt het behouden 14 werkelijk toegevoegde woningen in de periode Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 31 van 45

32 scenario onvoldoende ruimte. Het open scenario biedt wel voldoende plancapaciteit om de geformuleerde beleidsuitgangspunten te kunnen realiseren. Het wervend scenario schetst geen realistisch beeld. Op de eerste plaats is de ruimte niet voorhanden om het benodigde aantal woningen te realiseren. Op de tweede plaats zijn de verhuisbewegingen in de regio niet zodanig dat voldoende nieuwe inwoners zich zullen vestigen. Het hanteren van het open scenario ten behoeve van de invulling van het gemeentelijk bouwprogramma, is dan ook de meest reële optie. 6.3 Risicoprofiel van de bouwopgave Onder normale marktomstandigheden worden nieuwbouwwoningen na 4 jaar opgeleverd. Een aantal lokaties zijn nog inbreidingslokaties. Deze lokaties kennen de nodige ontwikkelingscomplexiteit, langere voorbereidingstijd en hebben een relatief hoog risicoprofiel. Naast het risico van een achterblijvende woningbouwproductie dient ook rekening gehouden te worden met de beperkte mate waarin het bouwprogramma gestuurd kan worden. Dit hangt samen met de hoge mate van afhankelijkheid van de medewerking van externe partijen (o.a. grondeigenaren) en onzekere externe factoren (planproces). De basis voor het behalen van de benodigde productie is een goede voortgang van projecten die in de pijplijn zitten. Dit zijn woningen die van de programmering naar ontwikkeling en van ontwikkeling naar realisatie gaan. In de praktijk dienen vertragingen zich op diverse fronten aan, veelal zonder dat we daar als gemeente directe invloed op kunnen uitoefenen. Het gaat hier onder meer om: minder goede marktomstandigheden (landelijk patroon), waardoor aarzeling toeslaat bij betrokken ontwikkelaars/partijen; vertragingen bij de onderhandelingen met ontwikkelaars/corporaties als gevolg van de veranderende woningmarkt; herontwikkeling van projecten die in een andere tijd zijn gestart als gevolg van die veranderende markt en/of het sluitend maken van exploitatieopzetten; stroperigheid van (interne) procedures. De afgelopen periode is benut om het proces inzichtelijk te krijgen, daarop grip te hebben, zodat sturing en prioritering mogelijk is. Alle nieuwe bouwinitiatieven worden centraal aangemeld en geregistreerd. Zo ontstaat een volledig inzicht in bouwinitiatieven en in welke fase deze zich bevinden. Of een nieuw initiatief opgepakt wordt hangt onder andere af van grondpositie, planologische mogelijkheden, aantal woningen dat gebouwd kan worden en vooral interne capaciteit van projectleiders en medewerkers. Met inachtneming van het bovenstaande en uitgaande van een keuze voor het open scenario heeft een en ander geresulteerd in een reëel gemeentelijk woningbouwprogramma. In paragraaf 7.7 van deze nota gaan we hier nog nader op in. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 32 van 45

33 Hoofdstuk 7 Conclusies en aanbevelingen De gemeente Heusden heeft het voornemen uitgesproken om door middel van een samenhangend nieuwbouw- en herstructureringsprogramma de woonkwaliteit van bestaande en nieuwe wijken en buurten beter af te stemmen op de actuele en toekomstige woonbehoeften. De voorliggende Nota Volkshuisvesting gaat daarvoor de plaats innemen van de voormalige Woonvisie. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen luiden daartoe als volgt. 7.1 Kiezen voor een open scenario Het idee dat de gemeente Heusden volgens de prognoses uit 2002 nog zou kunnen groeien naar inwoners is inmiddels verlaten door de optredende ontgroening en vergrijzing. Het hierbij passende woningbouwprogramma is niet realistisch wanneer de charme van de individuele kernen bewaard moet blijven. Een open scenario sluit het meest aan bij de gemeentelijke visie en is bovendien overzichtelijk en realistisch. Het woningbouwprogramma dat voortvloeit uit een keuze voor het open scenario biedt naar verwachting voldoende kansen om tegemoet te komen aan wensen van woningzoekenden/doelgroepen. Er wordt uiteraard goed rekening gehouden met demografische ontwikkelingen. Het open scenario gaat uit van een bevolkingsgroei tot inwoners en een benodigd bouwvolume van woningen in de periode 2005 tot De gemeente zet ruim in op woningbouw waarbij in de woningbehoefte van zowel de eigen bevolking als vestigers kan worden voorzien, aandacht heeft voor marktontwikkelingen zodat daarop flexibel reageerd kan worden. Het jaarlijkse bouwprogramma moet inspelen op ontgroening en vergrijzing. Hiermee wordt nagestreefd het behoud of versterken van sociaal evenwicht in de kernen. De financiële risico s van aankopen voor bouwlocaties worden zo beperkt. De gemeente Heusden wil met het bouwprogramma ook huurwoningen realiseren. Dit stelt de gemeente in staat om met Stichting Woonveste concrete afspraken te kunnen maken over huisvesting én woonruimtebemiddeling voor de primaire doelgroep, bijzondere doelgroepen als statushouders en arbeidsmigranten, verkoop van een deel van het woningbezit van Woonveste, herstructurering van woonwijken en het instandhouden van een kernvoorraad aan huurwoningen. Toevoeging van nieuwe woningen stelt Woonveste ook in staat een kwaliteitsslag te maken en naar een situatie te groeien waarin een mate van permanente frictieleegstand bestaat, waarmee calamiteiten kunnen worden opgevangen. Binnen het aantal van woningen wordt thans ingeschat dat 933 woningen hierin kunnen voorzien. In het Jaarplan 2006/2007 van Woonveste wordt in dit kader gesproken over het toevoegen van 800 nieuwe (huur)woningen. Hiervan is het aandeel in Geerpark ongeveer 250 woningen. Het restant van circa 550 woningen kan worden gevonden in het gemeentelijk woningbouwprogramma als wordt uitgegaan van het open scenario. 7.2 Nieuwbouw en zelfbouw Er bestaat in de gemeente Heusden een grote belangstelling voor nieuwbouw en zelfbouw. De helft van de potentiële nieuwbouwkopers wil het liefst zelf een huis (laten) neerzetten op een bouwkavel. Met uitzondering van de leden van de Vereniging Betaalbaar Wonen Heusden, willen evenwel slechts weinigen als medeopdrachtgever deelnemen aan de ontwikkeling van een wooncomplex. De grote belangstelling voor nieuwbouw of zelfbouw in eigen beheer is verankerd vanuit historisch perspectief. Zeker in de nabije toekomst is het blijven hanteren van een verdeling bij grote(re) locaties van 1/3 sociale woningbouw, 1/3 projectmatig te bouwen koopwoningen en 1/3 voor de uitgifte van bouwkavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap dan ook gerechtvaardigd. In deze nota is niet gekozen voor een gedetailleerde invulling van deze hoofdverdeling in woningtypen en prijsklassen per locatie. Hierdoor zijn een juistere afstemming van locatiegebonden kenmerken tussen vraag en aanbod en flexibiliteit in het Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 33 van 45

34 bouwprogramma beter gewaarborgd. Rekening houdend met het feit dat het aandeel nieuw- en zelfbouw in eigen beheer in onze gemeente ten opzichte van overige gemeenten heel hoog te noemen is, is de verwachting wel gerechtvaardigd dat dit aandeel in de verdere toekomst zal verminderen. 7.3 Kansen voor starters en doorstromers Op grond van de huidige inzichten wordt verwacht dat starters zich de komende jaren op de woningmarkt melden. Daarnaast willen van alle zelfstandig wonende huishoudens in Heusden ca personen doorstromen op de woningmarkt. Naast nieuwbouw is de mogelijkheid tot doorstroming een belangrijke voorwaarde voor beide doelgroepen om in aanmerking te kunnen komen voor geschikte huisvesting. Het woningaanbod voor doorstromers zal dan zodanig moeten zijn dat daarvoor ca. 23% bereikbare huuren koopwoningen in de bestaande voorraad beschikbaar komen. Bereikbaar wil in dit verband zeggen een naar prijs gedifferentieerd aanbod van koopwoningen in de categorieën van ,-- tot ,-- met een uitloop naar een maximum van ,--. In de huursector moet de aandacht daarvoor met name worden gericht op woningen voor senioren in de categorie tot 485, Vergroten van de kernvoorraad Voor het wonen in de gemeente Heusden gaat speciale aandacht uit naar mensen met lage inkomens, starters en senioren. Het bieden van voldoende, kwalitatief goede woningen voor mensen met een laag inkomen (de zogenaamde primaire doelgroep) is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en corporatie. Op dit moment behoort circa 32% van het aantal huishoudens in Heusden tot deze primaire doelgroep. Het zijn vooral alleenstaanden en de huishoudens boven de 55 jaar die deel uitmaken van de primaire doelgroep. Grofweg de helft van hen kan ertoe gerekend worden. Boven de 65 jaar is dat aandeel nog groter. De primaire doelgroep in zijn geheel bestaat voor 70% uit alleenstaanden en 55-plussers. De kernvoorraad zal omvangrijker moeten zijn dan alleen ten behoeve van de primaire doelgroep die erop is aangewezen. Er moet ook een bepaalde ruimte zijn om eventuele onttrekkingen aan die voorraad mogelijk te maken, met name door sloop en verkoop. Ook kunnen er perioden zijn dat er extra druk op de kernvoorraad ligt. Bijvoorbeeld zoals nu, omdat primair gewenste woningcategorieën voor velen niet bereikbaar zijn (grote delen van de koopsector) en de doorstroming stagneert. Uitgaande van een toename van senioren, de nieuwe aandachtsgroep die wil huren, zal een nieuwe en op deze groep afgestemde kernvoorraad huurwoningen nodig zijn. Teneinde concrete afspraken met Woonveste te kunnen maken over huisvesting én woonruimtebemiddeling voor de primaire doelgroep, verkoop van een deel van het woningbezit van Woonveste, herstructurering van woonwijken en het instandhouden van een kernvoorraad aan huurwoningen, is het voor het benodigde effect gewenst dat Woonveste ook nieuw bouwt. Toevoeging van nieuwe woningen stelt Woonveste ook in staat een kwaliteitsslag te maken en naar een situatie te groeien waarin een mate van permanente frictieleegstand bestaat. Hiermee kunnen calamiteiten worden opgevangen en kan de wachttijd voor een huurwoning worden teruggebracht van gemiddeld 3,5 jaar naar maximaal 6 maanden. Met Woonveste is hiervoor inmiddels een intentieovereenkomst gesloten om 800 nieuwe huurwoningen aan de woningvoorraad toe te voegen. Hiervan is het aandeel in Geerpark ca. 250 woningen. Het resterende aantal van ca. 550 woningen kan tot 2015 worden gevonden in het woningbouwprogramma. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 34 van 45

35 7.5 Levensloopbestendige woonvormen en woonservicezones Met name in de paragraaf is hiervoor al aangegeven dat we in de toekomst rekening moeten houden met een toenemende vraag naar levensloopbestendige woonvormen. Dit levert met name in de huursector een grote opgave op. Binnen het samenwerkingsverband van het Platform Wonen, Welzijn en Zorg Heusden is het initiatief genomen om binnen de gemeente Heusden te werken aan de totstandkoming van woonservicezones. In zijn algemeenheid kan een woonservicezone worden gekenschetst als een gebied in een stad of dorp met een op de vraag en behoefte van bewoners en gebruikers afgestemd aanbod aan voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg. De verschijningsvorm is heel situationeel bepaald en de behoefte, identiteit en cultuur van een bepaalde kern of wijk is daarvoor met name bepalend. De gemeentelijke beleidsuitgangspunten op dit gebied zijn door de gemeenteraad in de vergadering van 23 september 2008 vastgesteld. 7.6 Appartementenmarkt Op basis van een tweetal rapportages van externe deskundigen is duidelijk dat enige terughoudendheid op het gebied van het realiseren van appartementen binnen de huidige woningmarkt gewenst is. Op basis daarvan achten wij het reëel om op jaarbasis uit te gaan van de realisering van maximaal 70 tot 80 appartementen. Voor wat betreft zowel de geografische verdeling als de verdeling tussen koop en huur binnen onze gemeente wordt uitgegaan van de cijfers zoals die zijn opgenomen in de tabel in paragraaf van deze nota. 7.7 Woningbouwprogramma De beleidsuitgangspunten zoals die vanuit het perspectief van zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve opgave in deze nota zijn opgetekend, moeten uitmonden in een gemeentelijk woningbouwprogramma dat daar zo adequaat mogelijk op inspeelt. Met inachtneming daarvan zullen wij u jaarlijks een daartoe strekkend woningbouwprogramma voorleggen. Het betreffende programma geeft in concreto zicht op het aantal plannen, de omvang daarvan, de mate van prioriteit, de geografische lokatie waarop een en ander zich afspeelt en de vorderingen die ten opzichte van de planning worden gemaakt. Het betreffende document is daardoor niet statisch van aard, maar behoeft continue actualisering. Het format is gebaseerd op de daartoe in Waalbossverband gemaakte afspraken. Op basis daarvan kan tenslotte jaarlijks een evaluatie van het volkshuisvestingsbeleid plaatsvinden. Op basis van de prognoses van het open scenario is een bouwprogramma nodig van 143 woningen per jaar. In dat geval wordt niet alleen de provinciale bouwopgave tot 2030 gehaald, maar kan daarbinnen ook het benodigde aantal woningen voor herstructurering worden gerealiseerd. Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 35 van 45

36 Bijlage 1 Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd Leeftijdsspecifieke bevolkingsontwikkelingen gemeente Heusden, Leeftijd jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr jr Totaal Totaal jr Totaal jr Totaal jr Totaal Totaal jr Bron: 'De bevolkings- en woningbehoeftenprognose Noord-Brabant actualisering 2005' (vastgesteld 11 okt. 2005) Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 36 van 45

37 Bijlage 2 Ouderen per kern in Heusden Ouderen in Heusden per 1 januari > 85 Totaal Drunen Vlijmen Nieuwkuijk Elshout Haarsteeg Heusden Vesting Oudheusden Herpt Doeveren Heesbeen Hedikhuizen Totaal Bron: GBA gemeente Heusden Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 37 van 45

38 Bijlage 3 Woningvoorraad per 1 januari 2008 Per 1 januari 2008 bedroeg: Aantal inwoners Aantal woningen Aandeel huurwoningen ,2% Aandeel koopwoningen ,8% Gemiddelde woningbezetting 2,39 Aandeel grondgebonden woningen ,0% waarvan (half)vrijstaand ca ,9% waarvan gebouwd voor 1975 ca ,5% waarvan huur: Aandeel flats/appartementen ,0% Samenstelling woningen Woonveste Woningtype: Netto huur per Aantal zorgwoningen 34 0,8% < etagewoningen 248 5,7% 332 < eengezinswoningen ,9% > seniorenwoningen ,2% aanleunwoningen 166 3,8% begeleid wonen 21 0,5% HAT woningen 221 5,1% Totaal % Aantal kamers 1 t/m 3 4 of 5 > 5 Totaal Huur grondgebonden appartementen Totaal huur Koop grondgebonden appartementen Totaal koop Totaal grondgebonden appartementen Totaal woningen Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 38 van 45

39 Bijlage 4 Kaart uitwerkingsplan Waalboss Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 39 van 45

40 Bijlage 5 Kaart uitwerkingsplan Groot Langstraat Nota Volkshuisvesting 2030 van 30 oktober 2008 Pagina 40 van 45