MARK WIJMANS DENNIS IN T VELD MD ADVIES (0) (0) Bouwkundig advies verlener

Transcriptie

1 Bijlageboek groep: Plan van aanpak Drie Merenhof Projectstrategie om tot een advies te komen voor een herontwikkeling.

2 DENNIS IN T VELD (0) MARK WIJMANS (0) MD ADVIES Bouwkundig advies verlener ROELEVELD-SIKKES ARCHITECTS Alexanderstraat JL Den Haag Tel: Fax: Versie Printversie donderdag 12 juni

3 Excerpt Her ontwikkeling is een discipline die op gestagneerde projecten wordt toegepast om projecten weer een nieuw leven in te blazen. Hoe steekt een herontwikkeling in elkaar? Hoe wordt bepaald wat de nieuwe her ontwikkeling wordt? Welke middelen zijn er beschikbaar ten behoeve van de herontwikkeling en welke invloed hebben deze? Om dit uit te zoeken zullen wij partijen gaan interviewen die betrokken zijn bij een herontwikkeling. Wij zullen, na een beeld van het herontwikkelingsproces te hebben, met behulp van een casus onderzoek doen naar de financiële middelen en invloed die deze hebben. Welk project zullen wij gebruiken als casus? In 2007 is er een ontwerp gemaakt voor in totaal 54 luxe seniorenwoningen, verdeeld over 4 vrijstaande blokken, in het dorp Vijfhuizen. Dit ontwerp is gemaakt door Roeleveld-Sikkes Architects. Echter is dit plan in het archief beland ten gevolgen van de economische crisis. De aspirant kopers kregen niet voldoende financiering voor de nieuwe woning mede ten gevolge van de stagnatie van de huidige woning. Nu is het aan MD advies om met een nieuw plan voor dit ontwerp te komen. Wij zullen een PvE voor de doelgroep opstellen, op basis van de eisen en wensen zullen wij de uit het vooronderzoek naar voor gekomen middelen toetsen op de casus om te achterhalen welke invloed deze middelen hebben. Deze onderzoeken geven antwoord op de vraag welke middelen er beschikbaar zijn bij een herontwikkeling en welke invloed deze middelen hebben op de financiën en de bouwtechniek. 2

4 Inhoud Excerpt... 2 Inleiding Achtergrondinformatie Begeleiding Duur en startdatum Locatie Keuze onderwerp Onderwerp Relevantie Persoonlijke motivatie Probleemomschrijving Aanleiding en projectkader Probleemanalyse en probleemstelling Doelstelling Centrale vraag Begripsbepaling Deelvragen Onderzoeksdesign Onderzoeksmateriaal Onderzoeksstrategie Onderzoeksmodel Individuele plan van aanpak, Prijsbepaling door Mark Probleemomschrijving Aanleiding en projectkader Probleemanalyse en probleemstelling Doelstelling Centrale vraag Begripsbepaling Deelvragen Onderzoeksdesign Onderzoeksmateriaal Onderzoeksstrategie Onderzoeksmodel Onderzoeksresultaat Prijsbepaling

5 6. Individueel plan van aanpak, prijsinvloed door Dennis Probleemomschrijving Aanleiding en projectkader Probleemanalyse en probleemstelling Doelstelling Centrale vraag Begripsbepaling Deelvragen Onderzoeksdesign Onderzoeksmateriaal Onderzoeksstrategie Onderzoeksmodel Onderzoeksresultaat Financieel Onderzoeksresultaat Programma van Eisen Financieel Ontwerpen en Uitwerken Producten Competenties Competentie B Competentie B Competentie B Begrippenlijst Literatuur en overige bronnen Titels Referenties Websites Bijlagen I. Planning II. Flowchart III. Beoordelingsboom IV. POP en leerdoelen a. Mark b. Dennis

6 Inleiding Voor u ligt het plan van aanpak voor het afstudeerproject aan de Haagse Hogeschool van ons, Dennis in t Veld en Mark Wijmans. Dit document beschrijft de werkzaamheden die wij van plan zijn uit te gaan voeren tijdens ons afstudeerproject. Daarnaast beschrijft het de duur, startdatum, betrokkenen en werkmethoden voor dit project. Het beschrijft de methoden die wij gaan handhaven bij het uitvoeren van de onderzoeken om efficiënt antwoorden te geven op de hoofd- en deelvragen. Het beschrijft de bijbehorende producten en de weging van deze voor de uiteindelijke beoordeling. Daarnaast dient het plan van aanpak als hulpmiddel voor betrokkenen en onszelf om de kwaliteit van het te realiseren product aan de beschreven eisen te controleren. Dit plan van aanpak is bestemd voor degenen die betrokken zijn bij ons afstudeertraject. Voor deze personen is het een middel om de voortgang en beoogde doelen van het project te volgen en de beoordelen. Ook dient het als een contractstuk tussen de opleiding en de studenten als aanname en goedkeuring van de opdracht. Daarnaast is het een belangrijk middel voor ons, de afstudeerders zelf, om structuur te geven aan het afstudeertraject. Voor de afstudeerders vertelt het plan wat er moet gebeuren, op welk moment en wanneer dit af moet zijn om aan het volgende onderdeel te kunnen beginnen. Het document zal de lezer aanvankelijk informeren over het onderwerp dat is gekozen voor het afstuderen. Wat is het onderwerp, wat is de relevantie van het probleem en hoe voldoet het aan de eigenschappen van een afstudeeronderwerp zoals die zijn gedefinieerd in de landelijke Onderwijs- en Examenregeling. Vervolgens wordt het probleem van het onderwerp beschreven. Dit gedeelte beschrijft hoe deze probleemstelling tot stand is gekomen en formuleert het de hoofdvraag met de daarvan afgeleide deelvragen voor het onderzoek. Deze vragen vormen de onderwerpen voor de onderzoeken. Daarna beschrijft het onderdeel onderzoeksdesign de methode waarmee de onderzoeken worden uitgevoerd. Welk materiaal wordt onderzocht, met welke strategie en hoe ziet het bijbehorende onderzoeksmodel eruit. Het onderdeel onderzoeksresultaat beschrijft de verschillende producten die worden gerealiseerd met de onderzoeken en voor wie of wat ze zijn bestemd. Vervolgens worden de bouwkunde competenties toegelicht. Dit onderdeel vertelt welke drie competenties op niveau 3 worden aangetoond met dit project. Een begrippenlijst, literatuur- en bronnenlijst en bijlagen vormen het sluitstuk van dit plan van aanpak. In de bijlagen zijn een planning, beoordelingsboom, flowchart en persoonlijk ontwikkelingsplan opgenomen. Dit plan van aanpak is het algemene PvA van het gehele project. Omdat dit project in groepsverband wordt uitgevoerd, zijn er ook individuele PvA s opgesteld om de individuele onderzoeken te omschrijven. Het de van deze PvA s is hetzelfde als de hoofdplan van aanpak, en hier worden ook de persoonlijke ontwikkelingsplannen individueel toegelicht. 5

7 1. Achtergrondinformatie Dit hoofdstuk beschrijft alle relevantie informatie over het afstudeerproject m.b.t. locatie, duur, begeleiding en data Begeleiding Begeleiders Haagse Hogeschool (HHS) A. van Kampen Afstudeercoördinator bereikbaar: dagelijks ma t/m vrij M.L. van Kuijen Coördinator afstudeer voortraject bereikbaar: dagelijks ma t/m vrij Begeleider Roeleveld-Sikkes Architects (RSA) Gerwin Slappendel Projectmanager, directeur Bereikbaar: dagelijks ma t/m vrij 1.2. Duur en startdatum De invulling zal minimaal 20 werken duren, en zal maandag 10 februari starten. Voor een gedetailleerd planning, zie bijlage 1: Planning 1.3. Locatie Besprekingen en begeleidingssessies Haagse Hogeschool Johanna Westerdijkplein EN Den Haag Werklocatie Roeleveld-Sikkes Architects Alexanderstraat JL Den Haag 6

8 2. Keuze onderwerp Het onderwerp is waar het allemaal op draait bij een afstudeertraject. Naast een efficiënte werkmethode dient het onderwerp zorgvuldig gekozen te worden. Het dient te voldoen aan een aantal eisen, zowel op formeel gebied als persoonlijke affiniteit Onderwerp Roeleveld-Sikkes heeft in 2007 een ontwerp gemaakt voor een aantal nieuwbouw seniorenwoningen in het dorp Vijfhuizen in Noord-Holland. Dit ontwerp heeft echter geen doorgang gevonden door de economische crisis. De kopers konden hun huidige woningen niet verkopen, waardoor de woningen in het project onverkocht bleven. Wij willen dit ontwerp transformeren naar woningen die wel gunstig liggen in de markt waardoor het alsnog gebouwd kan worden. Hiervoor dient een onderzoek gedaan te worden op het gebied van projectontwikkeling, de betreffende markt en bouwtechniek Relevantie Het probleem is relevant in verband met de economische crisis. Dit is een actueel probleem. Omdat dit een ontwerp voor nieuwbouw betreft is het wenselijk om dit ontwerp alsnog te realiseren. Omdat dit ontwerp in de eerste instantie is opgestart, is er blijk van vraag naar deze woningen. Er is wellicht dan ook vraag naar andere woningen in deze omgeving. Daarnaast is het gunstig om de nieuwbouw van woningen op een manier te bevorderen. Dit probleem vertoont bouwkundige kenmerken op het gebied van projectontwikkeling en bouwtechniek. Het onderzoek moet aantonen of het mogelijk is om starterwoningen te bouwen. Daarnaast moet worden uitgezocht hoe het huidige ontwerp kan worden getransformeerd naar starterwoningen. Een nieuw ontwerp wordt daarom gerealiseerd. Ook is dit probleem relevant voor betrokken partijen bij het oorspronkelijke project. Roeleveld-Sikkes is reeds gecompenseerd voor haar werkzaamheden, maar heeft er baat bij als het project alsnog kan worden uitgevoerd. Het volgende schema laat zien welke partijen zijn betrokken in het oorspronkelijke project, en hoe de verantwoordelijkheden en de bijbehorende risico s zijn afgedragen. De partijen binnen het gekleurde vlak zijn gezamenlijk tot een ontwikkeld product gekomen voor de opdrachtgever, de 55+ woongroep. Dit product is aanbesteed en vervolgens niet gerealiseerd. Alle kosten die tot op dat moment zijn gemaakt zijn als verlies afgeboekt voor Ymere. 7

9 In de nieuwe situatie ziet die verband als volgt uit: De woongroep komt te vervallen, wij concentreren ons op starterwoningen. Ook de aannemer is niet meer betrokken bij het project. Een herontwikkeld plan dient opnieuw aanbesteed te worden. Van Ymere wordt verwacht dat zij nog interesse hebben in een herontwikkeling van het project, en dat zij tevens eigenaar zijn van de grond. Wij als MD Advies nemen de rol van Roeleveld-Sikkes over. Waar nodig is er overleg met de betrokken partijen. Het belang om dit project op deze manier door te starten is relevant voor Roeleveld-Sikkes door voornamelijk de volgende punten: - Werk (omzet) genereren voor de architect - Mislukt project toch laten slagen (oude ontwikkelingskosten gedeeltelijk goedmaken) - Voorzien in een huisvestingsvraagstuk 2.3. Persoonlijke motivatie Dit onderwerp is voor ons interessant omdat het zeer actueel is. De generale vraag lijkt erg op de huidige problemen in de woningmarkt wat betreft nieuwbouw. Met slimme oplossingen kunnen we naar onze mening deze problemen aanpakken. Het motiveert om verder te denken dan gebruikelijke concepten. Met dit project willen wij aspecten behandelen die in onze studieloopbaan relatief zijn ondervertegenwoordigd, of zwakke punten bleken te zijn. Dit zijn voornamelijk gebieden op financieel vlak, en het opstellen van een programma van eisen. Daarnaast willen wij onze kernvaardigheden uit de opleiding ook toepassen, het bouwtechnisch uitwerken. Dit is een belangrijk onderdeel van het project, en wij willen ons verder specialiseren in dit onderdeel. Het afstudeeronderwerp en de probleemstellingen zijn in overeenstemming met een aantal leerdoelen in onze persoonlijk ontwikkelingsplan. Voor meer informatie over persoonlijke ontwikkeling, zie het individuele plan van aanpak per student in dit overkoepelende plan van aanpak. In deze individuele PvA s worden ook de leerdoelen in de POP s per student toegelicht in de bijlagen. 8

10 3. Probleemomschrijving Dit hoofdstuk beschrijft de probleemstelling van het onderwerp. Aan de hand van beschrijving van de aanleiding, projectkaders, een probleemanalyse, doelstelling en hoofd- en deelvragen wordt de essentie en diepgang van de hoofdzakelijke probleemstelling van het project Aanleiding en projectkader De probleemstelling is geformuleerd naar aanleiding van de moeilijkheden met de verkoop van bepaalde woningen in de huidige financiële omstandigheden. De bedoelde bewoners van de geplande nieuwbouwwoningen krijgen onvoldoende financiering om de nieuwe woningen te bekostigen. Daarom zag het gehele project geen doorgang. Wij proberen dit probleem op te lossen door het project te her ontwikkelen naar een woontype die wel gunstig ligt in de huidige financiële omstandigheden. Het kader van het project beperkt zich tot de volgende onderdelen: Wat is een herontwikkeling Welke partijen zijn bij een her ontwikkeling betrokken, wat zijn de financiële belangen? Voor wij ons op de casus zullen richten gaan wij eerst een verkennend onderzoek doen naar her ontwikkeling. Hiervoor zullen wij interviews afnemen en literatuuronderzoek verrichten. Wij willen hiermee inzicht krijgen in de financiële kant van de ontwikkeling en hoe wij een plan kunnen aanpakken om het te her ontwikkelen naar een haalbaar plan. We zullen ook verkennen welke aanpassingen mogelijk zijn bij de herontwikkeling. Welke eisen zijn er gesteld Dit gebied richt zich op het bepalen van een doelgroep, woonfunctie en de eisen die aan de nieuwe woonfunctie worden gesteld. Binnen dit gebied wordt gekeken naar referenties en de kenmerken van het huidige ontwerp. Deze zullen op een aantal gebieden worden geanalyseerd, zijnde: verkeer, constructie, bouwfysica en ruimtes. Met dit onderzoek worden de eisen voor een gemiddelde duidelijk, waaruit een programma van eisen kan worden opgesteld. Eveneens zal een budget bepaald worden. Waar zit het geld in We zullen gaan onderzoeken op overall niveau waar in het huidige project het geld zit. Waar komt het vandaan en waar wordt het aan uitgegeven. We zullen het gebouw op elementen niveau onder de loep nemen om te onderzoeken of we slimmer kunnen bouwen. Hieruit volgt een variant die we verder zullen uitwerken. Waar kan geld worden bespaard In dit deelgebied zullen wij op basis van het PvE onderzoek doen op gedetailleerder niveau naar de kosten van de variant en hoe we deze verder kunnen beperken. Eveneens zullen de aanpassingen die benodigd zijn om het project naar het niveau bouwbesluit 2012 op te waarderen worden onderzocht. Om onze bevindingen te toetsen zullen we een directiebegroting maken. Conclusie/Aanbeveling Het project zal worden afgerond met een conclusie/aanbeveling aan Roeleveld-Sikkes Architecten. Deze zal een beeld geven van wat er mogelijk is met het project te Vijfhuizen. 9

11 3.2. Probleemanalyse en probleemstelling De opdrachtgever voor dit project is: Roeleveld-Sikkes Architects (RSA) Wij als MD Advies zijn de overeenkomst met RSA aangegaan om een advies te verlenen over het nieuwbouwproject Seniorenwoningen Vijfhuizen. Dit advies zal RSA mogelijk helpen bij het creëren van werk door een gestagneerd project een nieuw leven in te blazen. Met de volgende interventiecyclus wordt duidelijk hoe RSA betrokken is bij het project van MD Advies. 1. Probleemsignalering RSA heeft reeds het ontwerp voor nieuwbouw seniorenwoningen gerealiseerd. Vanwege een tekort aan financiering bij de potentiële kopers kan het project niet gerealiseerd worden. De woningen zijn door hun specifieke aard te duur voor de kopers. Alle ontwikkelingskosten tot nu toe zijn als verlies afgeboekt voor de projectontwikkelaar. 2. Diagnose Deze tekorten worden veroorzaakt door onvoldoende opbrengsten van de huidige woningen van de aspirant kopers. Hierdoor is er onvoldoende financiering voor het project en kan het niet worden gebouwd. 3. Ontwerp Een manier om dit probleem aan te pakken is om het ontwerp te herontwikkelen. Aanvankelijk moet een alternatieve doelgroep worden vastgesteld met bijbehorende eisen en budget. Vervolgens kan het ontwerp worden aangepast op financieel en bouwtechnisch niveau zodat het voldoet aan de eisen van de doelgroep. 4. Interventie Er is een feit geconstateerd dat de luxe seniorenwoningen niet te verkopen zijn in de huidige markt. Er wordt een onderzoek gedaan naar mogelijkheden om het plan te her ontwikkelen naar een nieuwe doelgroep. De hoofdvraag hierbij is, Op welke wijze kan het project te Vijfhuizen worden herontwikkeld naar een haalbaar plan. De eisen van de beoogde kopers zullen worden meegenomen bij de her ontwikkeling. Dit vertaalt zich in een programma van eisen. Op basis van het PvE zal op elementen niveau (VO) worden gekeken naar manieren om slimmer te bouwen. Hier zal een variant mee worden bepaald die vervolgens op een gedetailleerder niveau (DO+) zal worden uitgewerkt. Er wordt gekeken waarop kosten kunnen worden bespaard op de kwaliteit. Het ontwerp stamt uit 2007, daarom zal worden onderzocht of en hoe het project aan bouwbesluit 2012 voldoet (/kan voldoen). 5. Evaluatie Hiermee wordt een overzicht gemaakt van de mogelijkheden en stappen om het plan te her ontwikkelen naar een nieuwe doelgroep. Op basis van het stappenplan zal een advies worden geformuleerd naar de opdrachtgever over de mogelijke oplossingen om het project te vijfhuizen weer levensvatbaar te maken en hoe een her ontwerp aan te pakken. 10

12 3.3. Doelstelling MD Advies wil inzichtelijk maken wat de mogelijkheden zijn bij de her ontwikkeling van het project Vijfhuizen. Dit is niet alles, eveneens wil MD Advies de financiële en technische consequenties van de mogelijke alternatieven inzichtelijk maken Op basis van de alternatieven en consequenties hiervan zal advies worden uitgebracht van de mogelijkheden om het plan te Vijfhuizen te her ontwikkelen naar een haalbaar plan. Dit advies laat RSA zien hoe het ontwerp haalbaar wordt. Evenals waar in de toekomst op moet worden gelet bij een her ontwikkeling en welke variabelen er zijn om aan te passen Centrale vraag De centrale vraag omvat de inhoud van het gehele onderzoek. Het antwoord op deze vraag is ook het antwoord en de conclusie op het onderzoek. Op welke wijze kan het project te Vijfhuizen tot een haalbaar plan worden herontwikkeld? 3.5. Begripsbepaling Hier worden de begrippen die in de centrale vraag zijn gebruikt toegelicht. In ons onderzoek verstaan wij onder de onderstaande begrippen het volgende; Project te Vijfhuizen Dit is het ontwerp van 9 luxe senior (55+) woningen gemaakt door Roeleveld-Sikkes. Dit ontwerp is op VO niveau. Haalbaar plan. Een plan dat voldoet aan het gestelde budget (zal worden bepaald aan de hand van de doelgroep en het PvE onderzoek) en voldoet aan het bouwbesluit Deelvragen De volgende deelvragen zijn gezamenlijk onderdeel van de hoofdvraag: - Hoe kan een her ontwikkeling het beste worden aangepakt? - Welke doelgroep past het beste op de locatie in de huidige markt. - Wat zijn de eisen van de doelgroep op het gebied van woonvorm en geld? - Wat mag de nieuwe woning kosten? - Wat zijn de bouwkosten van de nieuwe woning? - Wat zijn de overige kosten van de nieuwe woning? - Welke variabelen zijn er en waar zit het geld? - Wat is de meest haalbare variant? - Welke bouwkosten besparende aanpassingen zijn er te maken aan de variant? - Voldoet het plan na de aanpassingen aan het bouwbesluit? - Welke maatregelen zijn nodig om het ontwerp aan het bouwbesluit te laten voldoen? - Wat zijn de bouwkosten van het project? 4. Onderzoeksdesign Dit hoofdstuk beschrijft hoe het onderzoek van het project wordt uitgevoerd en met wat voor middelen. Omdat dit project in groepsverband wordt uitgevoerd, is het onderzoek verdeeld in twee onderdelen die elk individueel wordt uitgevoerd. Uiteraard is er een constante samenwerking in de uitvoering van de onderzoeken om te voorkomen dat de onderzoeken uiteindelijk niet meer te combineren zijn. Hier wordt beschreven hoe wij dit gaan doen. 11

13 4.1. Onderzoeksmateriaal Voor het onderzoek wordt de literatuur geraadpleegd die staat aangegeven in hoofdstuk 9. Omdat deze lijst gedurende het project wordt bijgevuld, wordt hier vermeld wat de onderzoeksobjecten zijn waarop de literatuurstudie wordt afgestemd. Hieronder worden per onderdeel van het project de onderzoeksobjecten beschreven in de volgende format: [onderzoeksobject] [kennis of data en een beknopte beschrijving][bron en literatuur] Vooronderzoek en PvE Starter kennis opdoen over de gemiddelde woningbehoefte in Vijfhuizen. Interview bij gemeenten en architecten, referenties. Centraal bureau van de statistiek (CBS) data van leeftijden, inkomsten, gezinssamenstelling en migratie in de omgeving van Vijfhuizen. CBS Makelaardij omgeving Vijfhuizen kennis van het huidige woonaanbod en vraag in Vijfhuizen en omgeving. Makelaar, woningcorporatie. Referenties woningen doelgroep kennis over succesvol toegepaste technieken en strategieën voor de doelgroep. Referentie nieuwbouw woning doegroep. Ontwikkelaars kennis opdoen met interviews over veronderstelde strategieën die zij zouden toepassen in een vergelijkbare situatie. Interview met ontwikkelaars. Bouwkosten data en kennis over de kosten van materiaal, materieel, bouwplaats en overige kosten. Interviews, bouwkosten online, Literatuur HHS cursussen, literatuur bouwkosten. CBS data over de gemiddelde inkomsten in omgeving Vijfhuizen. CBS Woningprijzen kennis en data over de totstandkoming van de prijs van een woning, en de maximale prijs van een starterwoning. Interview, Literatuur HHS cursussen, literatuur bouwkosten. Stichtingskosten kennis en data over de totstandkoming van de stichtingskosten in dit en vergelijkbare projecten. Referenties, interviews met ontwikkelaars. Geldbesparing, elementen en kwaliteit, bouwbesluit, uitwerken Toepassing flexibiliteit kennis over de benodigde bouwkundige eigenschappen voor het flexibel maken van een starterwoning zodat deze geschikt kan worden gemaakt voor seniorenwoningen. Referenties, ontwerp seniorenwoningen, Jellema, SBR referentiedetails. Ruimten en oppervlakten Kennis over de soorten ruimtes en afmetingen die in het ontwerp dienen te worden verwerkt. Referenties, Jellema, Bouwbesluit. Wet- en regelgeving Controle of het ontwerp aan de huidig geldende wet- en regelgeving voldoet bouwbesluitonline.nl, praktijkboek bouwbesluit Tekenkwaliteit kennis over de minimale kwaliteit waaraan de tekeningen moeten voldoen op een bepaald niveau (DO+). NEN-norm 12

14 4.2. Onderzoeksstrategie De strategie bepaalt hoe het gehele project wordt uitgevoerd. De strategie is nog wel onderhevig aan mogelijke aanpassingen. De volgende strategie wordt toegepast voor de onderzoeken: Strategie, doelgroep, budget en eisen Bureauonderzoek en Survey (interview) onderzoek naar herontwikkelingsproces. Bureauonderzoek en Survey (interview) Meest geschikte doelgroep bepalen Bureauonderzoek en Survey (interview) budget bepalen Bureauonderzoek eisen doelgroep opstellen met STABU-systematiek. Financieel onderzoek bezuinigen op de kwaliteit onderzoeken Bureauonderzoek investeringen, grondprijs ed. (prijsopbouw) bepalen Bureauonderzoek invloed indeling (aantal woningen) op de kosten Bureauonderzoek onderzoeken hoe slimmer gebouwd kan worden (op elementen niveau) Bureauonderzoek bezuinigen op de kwaliteit onderzoeken Ontwerpen en uitwerken Casestudy Een herontwerp opstellen voor project Vijfhuizen Casestudy het ontwerp toetsen aan bouwbesluit 2012 en evt. opwaarderen. Casestudy Een directiebegroting opstellen Bureauonderzoek Stappenplan heronwikkeling opstellen 4.3. Onderzoeksmodel In de onderstaande illustratie is de voorgang van de werkzaamheden afgebeeld. Het is een schematische weergave van de werkzaamheden. Deze is ontleend aan de flowchart in bijlage 2: Flowchart. Hier is te zien op welke vlakken er individuele werkzaamheden zullen plaatsvinden. De flowchart is te vinden in de bijlage en laat tevens de relatie zien tussen verschillende onderdelen en werkzaamheden. 13

15 5. Individuele plan van aanpak, Prijsbepaling door Mark Het indivduele plan van aanpak beschrijft wat er wordt onderzocht bij de individuele onderzoeken. Het is hetzelfde als het algemene plan van aanpak, echter wordt hier de werkwijze individueel voor een specifiek onderzoek beschreven. Dit gedeelte is het plan van aanpak van Mark, het onderzoek naar de prijsbepaling. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe het onderzoek prijsbepaling wordt uitgevoerd. Dit dient om de beoordelaar te informeren over de individuele werkzaamheden die worden uitgevoerd, en wat voor producten als resultaat op deze individuele onderzoeken worden gerealiseerd Probleemomschrijving Dit hoofdstuk beschrijft de probleemstelling van het gedeelte; Prijsbepaling, van het financiële onderzoek. Aan de hand van beschrijving van de aanleiding, projectkaders, een probleemanalyse, doelstelling en hoofd- en deelvragen wordt de essentie en diepgang van de hoofdzakelijke probleemstelling van het project Aanleiding en projectkader De probleemstelling is geformuleerd naar aanleiding van de moeilijkheden met de verkoop van bepaalde woningen in de huidige financiële omstandigheden. De bedoelde bewoners van de geplande nieuwbouwwoningen krijgen onvoldoende financiering om de nieuwe woningen te bekostigen. Daarom zag het gehele project geen doorgang. Wij proberen dit probleem op te lossen door het project te her ontwikkelen naar een woningtype dat wel gunstig ligt in de huidige financiële omstandigheden. Het kader van het project beperkt zich tot de volgende onderdelen: Wat bepaalt de prijs van woning naast de bouwkosten De bouwkosten zijn direct van invloed op de prijs van een bouwwerk, als er 10 stenen worden gebruikt kost het bouwwerk in ieder geval de som van die 10 stenen. Echter is de verkoopprijs van een woning altijd hoger dan de totale bouwkosten. De extra kosten vormen de zogenaamde overige kosten. Met dit onderzoek worden deze kosten uitgeplozen. Op welke gebieden in deze prijsbepaling kan variatie optreden Als deze overige kosten (OK) inzichtelijk zijn kan gekeken worden naar de mogelijke variatie in deze kosten. In hoeverre kan een onderdeel van deze overige kosten, bijvoorbeeld de grondkosten, variëren en wat is van invloed hierop. 14

16 Probleemanalyse en probleemstelling Als we kijken naar de interventiecylcus zoals gebruikt in het hoofd-pva; 6. Probleemsignalering 7. Diagnose 8. Ontwerp 9. Interventie 10. Evaluatie Dit onderzoek bevindt zich in de fase diagnose. 2. Diagnose; Het probleem dient te worden geanalyseerd en vastgesteld. Het probleem is gesignaleerd en vertaald zich in de onduidelijkheid over de overige kosten van een project. Deze onduidelijkheden worden onderzocht om zodoende het probleem geheel inzichtelijke te krijgen om in het traject na dit onderzoek een oplossing te maken in het stadium ontwerp Doelstelling Het doel met dit onderzoek is om inzichtelijkheid te krijgen in de overige kosten van een (bouw)project. Daarnaast moet duidelijk worden waar in deze kosten variatie kan optreden en wat de gevolgen dan zijn voor de uiteindelijke prijs van een woning Centrale vraag De centrale vraag omvat de inhoud van het gehele onderzoek. Het antwoord op deze vraag is ook het antwoord en de conclusie op het onderzoek. Wat houden de overige kosten in van een project en wat voor invloed hebben variaties in de verschillende posten van deze kosten op de uiteindelijke prijs? Begripsbepaling Hier worden de begrippen die in de centrale vraag zijn gebruikt toegelicht. In dit onderzoek verstaan wij onder de onderstaande begrippen het volgende; Overige kosten Deze vormen samen met de bouwkosten de totale kosten van een bouwproject. Variaties Dit zijn veranderingen in cijfers van de onderdelen van de overige kosten, en andere aspecten die van invloed zijn op deze cijfers. Bijvoorbeeld omvang van een stuk bouwgrond, de eigenaar en de toestand van deze grond. Posten Overige kosten zijn uit verschillende onderdelen opgebouwd, deze worden aangegeven als posten en dienen te worden gedefinieerd in het onderzoek. Uiteindelijke prijs de totale bouwkosten en de prijs van een woning. 15

17 Deelvragen De volgende deelvragen zijn gezamenlijk onderdeel van de hoofdvraag: - Waaruit zijn de overige kosten opgebouwd bij een nieuwbouw woning project? - Wat zijn de overige kosten van een project? - Wat zijn de stichtingskosten? - Wat bepaalt de grondkosten? - Wat zijn de kosten voor overige betrokkenen? - Welke onderdelen zijn afhankelijk van elkaar, en hoe? - Bij welke van deze onderdelen kan variatie optreden, dat gevolgen heeft voor de totale kosten? 5.2. Onderzoeksdesign In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe dit deelonderzoek wordt uitgevoerd en met wat voor middelen. De individuele onderzoeken worden gelijktijdig uitgevoerd en er vindt een constante samenwerking plaats. Dit is nodig om de kennis bij elkaar up to date te houden. Deze kennis is later nodig voor de gezamenlijke werkzaamheden Onderzoeksmateriaal Voor het onderzoek wordt de literatuur geraadpleegd die staat aangegeven in hoofdstuk 9. Omdat deze lijst gedurende het project wordt bijgevuld, wordt hier vermeld wat de onderzoeksobjecten zijn waarop de literatuurstudie wordt afgestemd. Hieronder worden per onderdeel van het project de onderzoeksobjecten beschreven in de volgende format: [onderzoeksobject] [kennis of data en een beknopte beschrijving][bron en literatuur] Opbouw van overige kosten Overige kosten Bepalen hoe de overige kosten zijn opgebouwd. Referenties en nader te bepalen literatuur Relatie kostenposten bepalen wat de relatie is tussen de verschillende kostenposten van de overige kosten. Kennis op kantoor, nader te bepalen literatuur Onderzoeksstrategie De strategie bepaalt hoe het deelonderzoek wordt uitgevoerd. De strategie is nog wel onderhevig aan mogelijke aanpassingen. De volgende strategie wordt toegepast voor de onderzoeken: Financieel onderzoek bezuinigen op de kwaliteit en manieren om slimmer te bouwen onderzoeken. Bureauonderzoek inventaris van alle kosten behalve de bouwkosten. Bureauonderzoek onderzoeken welke factoren van invloed zijn op de overige kosten. Survey reflectie van de gevonden informatie en antwoorden op deelvragen bij een ontwikkelaar om deze te toetsen. Bureauonderzoek model opzetten van alle overige kosten en de samenhang van deze. 16

18 Onderzoeksmodel Het onderzoeksmodel laat het verloop van het onderzoek zien Inventarisatie overige kosten opbouw overige kosten Geld (prijsbepaling) opbouw stichtingskosten definitie grondkosten kosten betrokkenen interactie verschillend kosten variatie per kosten onderdeel opbouw kosten sheet 5.3. Onderzoeksresultaat Het deelonderzoek van het project wordt afgerond met een einddocument waarin de bevindingen/keuzes/aanbevelingen worden vastgelegd. Het einddocument kan als stappenplan/advies worden gebruikt Prijsbepaling Bij dit onderdeel worden de volgende producten gerealiseerd: Prijsbepaling (stichtingskosten) dit bevat de resultaten van het onderzoek naar de opbouw van de prijs en geeft een inzicht in waar het geld aan wordt besteedt en waar het vandaan komt. Hierbij wordt op basis van die resultaten gekeken wat de knoppen zijn en in welke mate hieraan te draaien is. Dit resultaat wordt waarschijnlijk in de vorm van een Excel sheet geleverd. 17

19 6. Individueel plan van aanpak, prijsinvloed door Dennis Het indivduele plan van aanpak beschrijft wat er wordt onderzocht bij de individuele onderzoeken. Het is hetzelfde als het algemene plan van aanpak, echter wordt hier de werkwijze individueel voor een specifiek onderzoek beschreven. Dit gedeelte is het plan van aanpak van Dennis, het onderzoek naar de prijsinvloed. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe het onderzoek prijsinvloed wordt uitgevoerd. Dit dient om de beoordelaar te informeren over de individuele werkzaamheden die worden uitgevoerd, en wat voor producten als resultaat op deze individuele onderzoeken worden gerealiseerd Probleemomschrijving Dit hoofdstuk beschrijft de probleemstelling van het prijsinvloed gedeelte van het financiële onderzoek. Aan de hand van beschrijving van de aanleiding, projectkaders, een probleemanalyse, doelstelling en hoofd- en deelvragen wordt de essentie en diepgang van de hoofdzakelijke probleemstelling van het project Aanleiding en projectkader De probleemstelling is geformuleerd naar aanleiding van de moeilijkheden met de verkoop van bepaalde woningen in de huidige financiële omstandigheden. De bedoelde bewoners van de geplande nieuwbouwwoningen krijgen onvoldoende financiering om de nieuwe woningen te bekostigen. Daarom zag het gehele project geen doorgang. Wij proberen dit probleem op te lossen door het project te her ontwikkelen naar een woontype die wel gunstig ligt in de huidige financiële omstandigheden. Het kader van het project beperkt zich tot de volgende onderdelen: Waar zit het geld in Ik zal gaan onderzoeken op overall niveau waar in het huidige project het geld zit, dit ga ik doen aan de hand van het opstellen van een financieel model wat gebaseerd zal zijn op kengetallen. Dit deelonderzoek zal dus specifiek gericht zijn op de vraag: waar wordt het geld aan uitgegeven. Ik ga het gebouw op elementen niveau onder de loep nemen om te onderzoeken of we slimmer kunnen bouwen. Hieruit volgt een variant die we verder zullen uitwerken. Waar kan geld worden bespaard In dit deelgebied zal ik, op basis van het PvE, onderzoek doen op gedetailleerder niveau naar de kosten van de variant en hoe we deze verder kunnen beperken. Dit zal gebeuren door onderzoek naar de kwaliteit van het gebouw en in hoeverre hierop te bezuinigen is. Er zal worden gecontroleerd of aan het, in het onderzoek van Mark Wijmans, vastgestelde budget wordt voldaan middels het opstellen van een directiebegroting. Deze directiebegroting is een gedetailleerde kosten bepalingsmethode. 18

20 Probleemanalyse en probleemstelling De opdrachtgever voor dit project is: Roeleveld-Sikkes Architects (RSA) Dit advies zal RSA kunnen gebruiken als deel van een stappenplan bij een herontwikkeling, het zal eveneens ene inzichtgeven in de kostenposten en mogelijkheden om binnen de posten te bezuinigen. Daarbij zal naar de gevolgen van deze bezuinigingen worden gekeken, zowel op financieel als bouwkundig niveau. 11. Ontwerp De doelgroep en het budget zullen worden bepaald in de fase voorafgaand aan het onderzoek naar prijsinvloed. In het prijsinvloed onderzoek zal worden onderzoek wat de mogelijkheden zijn en welke invloed deze mogelijkheden hebben op de kosten. 12. Interventie Aan de hand van het onderzoek naar o.a. de prijsinvloed kan een keuze worden gemaakt. Welke maatregelen kunnen worden genomen om aan het budget van de nieuwe doelgroep te kunnen voldoen. 13. Evaluatie Wat is het resultaat? Het resultaat is een opsomming van alternatieven, inclusief de prijsinvloed die deze alternatieven hebben. Deze zullen worden verwerkt in het stappenplan Doelstelling Ik wil in dit financieel onderzoek, de financiële en technische consequenties van de mogelijke alternatieven inzichtelijk maken. Op basis van de alternatieven en consequenties hiervan zal advies worden uitgebracht van de mogelijkheden om het plan te Vijfhuizen te herontwikkelen naar een haalbaar plan. Dit advies laat RSA zien waar in de toekomst op moet worden gelet bij een herontwikkeling en welke variabelen er zijn om aan te passen Centrale vraag De centrale vraag omvat de inhoud van het gehele onderzoek. Het antwoord op deze vraag is ook het antwoord en de conclusie op het onderzoek. Op welke wijze hebben de consequenties van de prijsinvloed, invloed op een herontwikkeling? Begripsbepaling Hier worden de begrippen die in de centrale vraag zijn gebruikt toegelicht. In ons onderzoek verstaan wij onder de onderstaande begrippen het volgende; Project te Vijfhuizen Dit is het ontwerp van 9 luxe senior (55+) woningen gemaakt door Roeleveld-Sikkes. Dit ontwerp is op VO niveau. Haalbaar plan. Een plan dat voldoet aan het gestelde budget (zal worden bepaald aan de hand van de doelgroep en het PvE onderzoek) en voldoet aan het bouwbesluit

21 Deelvragen De volgende deelvragen zijn gezamenlijk onderdeel van de hoofdvraag: - Wat zijn de bouwkosten van de nieuwe woning? - Welke variabelen zijn er en waar zit het geld? - Welke bouwkosten besparende aanpassingen zijn er te maken aan de variant? - Wat zijn de bouwkosten van het project? 6.2. Onderzoeksdesign Dit hoofdstuk beschrijft hoe het onderzoek van het project wordt uitgevoerd en met wat voor middelen. Omdat dit project in groepsverband wordt uitgevoerd, is het onderzoek verdeeld in twee onderdelen die elk individueel wordt uitgevoerd. Uiteraard is er een constante samenwerking in de uitvoering van de onderzoeken om te voorkomen dat de onderzoeken uiteindelijk niet meer te combineren zijn. Hier wordt beschreven hoe wij dit gaan doen Onderzoeksmateriaal Voor het onderzoek wordt de literatuur geraadpleegd die staat aangegeven in hoofdstuk 9. Omdat deze lijst gedurende het project wordt bijgevuld, wordt hier vermeld wat de onderzoeksobjecten zijn waarop de literatuurstudie wordt afgestemd. Hieronder worden per onderdeel van het project de onderzoeksobjecten beschreven in de volgende format: [onderzoeksobject] [kennis of data en een beknopte beschrijving][bron en literatuur] Geldbesparing, elementen en kwaliteit, bouwbesluit, uitwerken Kosten posten vaststellen bepalen welke kostenposten er zijn, dit om geen mogelijkheden over het hoofd te zien. Nl-Sfb, Stabu. Mogelijke alternatieven een aantal alternatieven op bouwmethodes, materialen en installaties. Productinformatie (fabrikanten), referenties, Jellema. Kosteninvloed bepalen De invloed van de alternatieven op de kosten van het project bepalen. Bouwcalc, Archidat bouwkosten-online Onderzoeksstrategie De strategie bepaalt hoe het deelonderzoek wordt uitgevoerd. De strategie is nog wel onderhevig aan mogelijke aanpassingen. De volgende strategie wordt toegepast voor de onderzoeken: Financieel onderzoek bezuinigen op de kwaliteit en manieren om slimmer te bouwen onderzoeken. Bureauonderzoek onderzoeken hoe slimmer gebouwd kan worden (op elementen niveau) Bureauonderzoek bezuinigen op de kwaliteit onderzoeken 20

22 Onderzoeksmodel In de onderstaande illustratie is de voorgang van de werkzaamheden afgebeeld. Het is een schematische weergave van de werkzaamheden. Deze is ontleend aan de flowchart in bijlage 2 van het groeps PvA: Flowchart. Hieronder is te zien hoe de individuele werkzaamheden van het deelonderzoek prijsinvloed zullen plaatsvinden. opbouw bouwkosten analyse verdeling kosten over posten slimmer bouwen (goedkoper) Geld consequenties slimmer bouwen Besparing op kwaliteit consequenties kwaliteit bouwkosten sheet aanpassingen 6.3. Onderzoeksresultaat Het deelonderzoek van het project wordt afgerond met een einddocument waarin de bevindingen/keuzes/aanbevelingen worden vastgelegd. Het einddocument kan als stappenplan/advies worden gebruikt Financieel Bij dit onderdeel worden de volgende producten gerealiseerd: Prijsinvloed (bouwkosten) geeft een overzicht van de mogelijkheden om kosten te besparen op kwaliteit, door slimmer te bouwen. Hierbij wordt ook de range van het effect van het alternatief belicht. Wat is het maximaal te behalen effect? Wat zijn tussen oplossingen? 21

23 7. Onderzoeksresultaat Per onderdeel van het project worden één of meerdere producten gerealiseerd. Zij dienen als begindocument voor de volgende fase, als advies en als middel waarop het advies kan worden gereflecteerd Programma van Eisen Bij dit onderdeel worden de volgende producten gerealiseerd: Strategie bepalen onderzoek naar de wijze waarop een herontwikkeling in het bedrijfsleven wordt aangepakt. Doelgroep bepalen Op basis van kennis van deskundigen zal een doelgroep worden bepaald die geschikt is. Budget doelgroep bepalen Op basis van referenties en interviews zal een budget worden opgesteld. Analyse wensen van doelgroep geeft inzicht in de wensen van de doelgroep en daarmee input voor het PvE. Programma van Eisen wordt opgesteld volgens de STABU-systematiek. Dit document is het uitgangspunt voor de individuele onderzoeken, en de ontwerp- en uitwerkfase Financieel Bij dit onderdeel worden de volgende producten gerealiseerd: Overzicht Geldstromen een overzicht van waar het geld in dit project in zit. Prijsinvloed (stichtingskosten) dit bevat de resultaten van het onderzoek naar de opbouw van de prijs en geeft een inzicht in waar het geld aan wordt besteedt en vandaan komt. Hierbij wordt op basis van die resultaten gekeken wat de knoppen zijn en in welke mate hieraan te draaien is. Prijsbepaling (bouwkosten) geeft een overzicht van de mogelijkheden om kosten te besparen op kwaliteit, door slimmer te bouwen 22

24 7.3. Ontwerpen en Uitwerken Bij dit onderdeel worden de volgende producten gerealiseerd: Opstellen Ontwerp hierbij zal op basis van de eisen uit het PvE en het budget, doormiddel van de onderzoeksresultaten uit het financieel onderzoek worden bepaald welke ingrepen worden gedaan aan het project te Vijfhuizen om zo tot een herontwerp te komen. Toetsingsdocumenten bouwbesluit Deze omvat berekeningen, tekeningen waarmee wordt aangetoond aan het bouwbesluit te voldoen. Directiebegroting Bevat een begroting op DO+ niveau met een prijs voor het herontwerp. Stappenplan herontwerp Is een stappen plan voor RSA om te kunnen hanteren bij een herontwerp. Aanbeveling/conclusie Geeft een advies over in de toekomst uit te voeren her ontwikkelingen en een conclusie en advies over de aanpak van het project te Vijfhuizen Producten Doelgroep en budget Financieel onderzoek Ontwerp en uitwerken rapportage Programma van Eisen wordt opgesteld volgens de STABU-systematiek. Dit document bevat de eisen en de wensen van de vastgestelde doelgroep op basis van referenties en survey. Daarnaast bevat het de vaststelling van het budget Overzicht prijsbepaling en prijsinvloeden Dit overzicht bestaat uit de rapportages van de twee individuele naar respectievelijk prijsbepaling, en prijsinvloeden Rekentool De rekentool kan door RSA gebruikt worden om te bepalen wat voor variatie in het ontwerp kan optreden en wat de gevolgen zijn voor de kosten. Ontwerp Het ontwerp toont de bevindingen aan die gevonden zijn in het financiële onderzoek. De mogelijkheden om de prijs te beïnvloeden kunnen zo worden aangetoond en onderbouwd. Directiebegroting De directiebegroting dient ter toetsing van de prijs van het gebouw, samen met de overige kosten zoals bepaald in het financiële onderzoek, aan het vastgestelde budget. Scriptie Beschrijft het onderzoeksproces en geeft a.d.h.v. de overige producten een advies voor de herontwikkeling. Dit rapport geeft het advies en het stappenplan weer t.b.v. RSA om de doelstelling van het onderzoek te bereiken 23

25 8. Competenties In dit hoofdstuk worden de bouwkundige competenties zoals de opleiding deze heeft vernoemd gereflecteerd op de werkzaamheden die worden verricht in dit project. In totaal worden drie competenties op niveau 3 verworven. Dit zijn competentie B1, B2 en B3. Per competentie worden de bijbehorende indicatoren gekoppeld aan verschillende werkzaamheden in het project Competentie B1 Stelt een programma van eisen op, op basis van de omschreven situatie van de opdrachtgever, en werkt het uit tot een projectplan. a Ontwikkelt een strategie voor het Strategie: referentieanalyse (woningen en PvE s), analyse van maken van het PvE en/of projectplan en het huidige ontwerp, analyse van de doelgroep (markt, ontwikkelt die. omgeving). Technisch gedeelte volgens STABU. b Stelt maatschappelijke, economische en technische randvoorwaarden en risico s van een project vast. c Bepaalt de alternatieven en varianten van modellen (maatschappelijk, ruimtelijk, financieel, technisch) op basis van globale gegevens voor een te ontwikkelen projectplan. d Brengt de wensen en belangen van betrokken partijen ten behoeve van het te ontwikkelen plan in kaart e Verwerft de noodzakelijke informatie en toetst deze. f Analyseert de informatie t.b.v. het projectplan en/of PvE en/of haalbaarheidsonderzoek g Implementeert informatie van andere disciplines in het PvE en/of projectplan e/of haalbaarheidsonderzoek h Wint advies in bij (externe) deskundigen, bijv. kostendeskundigen en juristen. i Maakt een projectplan / een PvE / een haalbaarheidsstudie Deze vloeien voort als de uitkomst van de ontwikkelingsstrategie van het PvE. Tijdens het ontwikkelen van het PvE worden varianten in overweging genomen, maar er wordt direct één woonvorm aangenomen met alle eigenschappen. Deze staan vermeld in het partijen- en belangenschema in het PvA. Volgt uit de analyses en interviews, deze wordt volgens de opgestelde strategie verworven. Deze wordt toegepast volgens de criteria uit de strategie Nodige informatie van disciplines zoals installaties and constructies wordt grotendeels onttrokken uit de huidige informatie van het huidige ontwerp. Er zullen gesprekken plaatsvinden met ontwikkelaars, architect en overige deskundigen. In deze competentie en onderdeel van het project wordt een PvE opgesteld. 24

26 8.2. Competentie B2 Analyseert het PvE en stelt alternatieven op, ontwikkelt vervolgens varianten en beoordeelt deze op basis van het PvE en maakt keuzes, en werkt tot slot deze keuzes uit in VO en DO. a Analyseert en beoordeelt een Ontwerpcriteria op gebied van vormgeving, ruimtelijk programma van eisen op bruikbaarheid indeling en budget zullen worden opgesteld a.d.h.v. het en volledigheid en vertaalt dit naar opgestelde PvE in het eerste gedeelte van het project. ontwerpcriteria b Formuleert additionele Deze worden opgesteld en zijn onderdeel van het PvE. randvoorwaarden en uitgangspunten naar aanleiding van het programma van eisen, en kan ermee werken c Kiest een passende selectiemethodiek aan de hand van beargumenteerde selectiecriteria d Vergelijkt en interpreteert ontwerpen van de disciplines, overlegt hierover en past de ontwerpen op elkaar aan. e Vertaalt en implementeert informatie van andere disciplines ten diensten van het uiteindelijke programma van eisen / VO / DO f Kan een ontwerpmethodiek toepassen om een ontwerp te maken g Ontwikkelt varianten en alternatieven middels de daarvoor geschikte documenten en methoden h Toetst of de varianten en alternatieven voldoen aan de gestelde prestatieindicatoren Dit gebeurt op basis van kosten en kwaliteit. Afhankelijk van de doelgroep en het budget zoals bepaald wordt in het PvE. We zullen kostenbesparingen op verschillende disciplines onderzoeken. Wij zullen deze tegen elkaar afwegen om tot een ontwerp te komen. Eventueel wordt kennis gewonnen over het toepassen van wijzigingen op het gebied van constructie en installaties bij (externe) deskundigen. We zullen door het opstellen en toetsen van alternatieven tot een ontwerp komen. Waar nodig wordt advies en kennis ingewonnen bij deskundigen (architect). We ontwikkelen meerdere alternatieven op basis van kostenbesparing en het PvE. Het ontwerp wordt getoetst aan het PvE en het bouwbesluit, en waar nodig aangepast. i Maakt een compleet VO / DO Het geselecteerde ontwerp wordt uitgewerkt naar DO+ volgens de checklist tekenwerk. 25

27 8.3. Competentie B3 Werkt het ontwerp uit tot een document dat getoetst kan worden door de toetsingsinstanties en dat kan dienen als contract a Beoordeelt specificaties van het aan Daar waar nodig worden aanpassingen gedaan. te besteden project, product of de dienst en kan ermee werken of deze aanpassen b Analyseert en formuleert risico s in de Risico analyses worden verwerkte in de begroting. bouw en neemt maatregelen c Formuleert en kan werken met de criteria voor verschillende vormen van contracten d Toetst of de te leveren documenten en tekeningen voldoen aan de gestelde prestatie-indicatoren, weten regelgeving en past indien nodig aan e Voert overleg met belanghebbenden / adviseurs / regelgevende instanties f Kan de bouwdelen en ruimten, maatvoeren inclusief toleranties, conform normen en kan deze controleren en corrigeren g Bepaalt de uitvoerbaarheid en de uitvoeringsmethodiek h Werkt samen met andere disciplines ten diensten van het project i Weegt de inzet van middelen af met als criterium tijd, geld en kwaliteit j Past kennis toe over contracten, aanbestedingsprocedures, tijd, geld en kwaliteit in relatie tot elkaar in een project. K Maakt documenten, zoals bestektekeningen, principedetails, detailberekeningen, bestek, beschrijvingen, formulieren, contractstukken. L Stemt documenten (tekeningen, berekeningen en beschrijvingen) van de verschillende disciplines op elkaar af. m Presenteert het resultaat, en geeft daar een toelichting op aan externen op een professionele manier We onderzoeken hoe het DO+ als contractvorm kan dienen, en passen deze aan naar de gestelde eisen. Tekeningen zullen voldoen aan de wet- en regelgeving die gelden voor een DO+ dat dient als contractstuk. Er zullen interviews plaatsvinden met verschillende deskundigen in de disciplines kosten, architectuur en ontwikkeling. Deze punten zullen in het tekenwerk behandeld worden en uitgewerkt conform de eisen volgens de checklist tekenwerk. De uitvoerbaarheid zal worden meegenomen bij opstellen van details. We werken samen met onze interne begeleider bij een architect die fungeert als onze opdrachtgever. Dit wordt behandeld bij het ontwikkelen van het ontwerp, zowel de alternatieven als het uiteindelijke ontwerp. De gerealiseerde producten zijn uiteindelijk geschikt voor een aanbesteding, inclusief directiebegroting. Het ontwerp wordt tot DO+ niveau uitgewerkt. Dit is bij de vorige competentie behandeld. Bij de eindpresentatie wordt het product gepresenteerd als een advies voor de opdrachtgever. 26

28 9. Begrippenlijst Project te Vijfhuizen Dit is het ontwerp van 9 luxe senior (55+) woningen gemaakt door Roeleveld-Sikkes architects. Dit ontwerp is op VO niveau. Haalbaar plan. Een plan dat voldoet aan het gestelde budget (zal worden bepaald aan de hand van de doelgroep en het PvE onderzoek) en voldoet aan het bouwbesluit Archidat Dit is een community die informatie en kennis deelt. De community is onder andere te bereiken via de website die gegevens beschikbaar stelt die benodigd zijn om bouwkosten te berekenen. (materiaalkosten) Nl-Sfb is een methodiek om elementen in te delen. Stabu is een besteksystematiek. 27