Bijlageboek groep: Notulenboek

Transcriptie

1 Bijlageboek groep: Notulenboek Alle besprekingen binnen het afstudeerproject Met alle betrokken deskundigen

2 DENNIS IN T VELD (0) MARK WIJMANS (0) MD Advies ing. G. Slappendel, extern begeleider Bouwkundig advies verlener Alexanderstraat JL Den Haag Tel: Dhr. A. van Kampen, intern begeleider Dhr. J. Monster Mw. M. van Kuijen Ruimtelijke ordening Raadhuisplein AG Hoofddorp Tel: msc. M. Ruhl ir. D. Sikkes Sionstraat AD Voorburg Alexanderstraat JL Den Haag Tel: Versie Printversie donderdag 12 juni

3 Voorwoord Dit notulenboek is door ons, MD Advies opgesteld als één van de ondersteunende documenten voor ons afstudeerproject. Het afstudeerproject is een lang proces waar vele zaken worden besproken met meerder bronnen. Veel van deze zaken bevatten belangrijke informatie en beslismomenten. Als voorwaarde om effectief te werken, is het belangrijk om deze zaken vast te leggen. Zodoende kan er altijd worden teruggevonden welke beslissing op welk moment is gemaakt, en met welke reden. Vorm en inhoud van dit boek zijn ondersteunend voor overige werken en rapportages van het afstudeerproject Drie Merenhof. De hoofdstukindeling is per bespreking geordend, en de loop van het boek volgt een chronologische volgorden waarin de besprekingen zijn gehouden. Het boek is eenvoudig leesbaar voor iedereen die geïnteresseerd is in achtergrondinformatie van het project. Het boek is in de eerste instantie bestemd voor MD Advies en de betrokkenen bij het project Drie Merenhof. Het boek is tevens ook inzichtelijk voor allen die geïnteresseerd zijn in dit afstudeerproject. Wij willen onze dank uitspreken aan alle betrokkenen die zijn vermeld in dit boek. Uw hulp is van onschatbare waarde gebleken bij dit project. In het bijzonder bedanken wij Gerwin Slappendel en Arie van Kampen, onze begeleiders. 3

4 Inhoud Voorwoord... 3 Inleiding... 6 Notulen keuze onderwerp, G. Slappendel... 7 Notulen feedback keuze onderwerp, A. van Kampen... 8 Notulen opdrachtvorming, G. Slappendel Notulen feedback PVA, G. Slappendel Onderwerp(en) Inhoud Conclusie Notulen GO/NOGO, A. van Kampen Onderwerp(en) Inhoud Conclusie Persoonlijk besluit Notulen feedback PVA, A. van Kampen Onderwerp(en) Inhoud Conclusie Persoonlijk besluit Notulen Feedback GO/NOGO, A. van Kampen en G. Slappendel Onderwerp(en) Inhoud Conclusi e Persoonlijk besluit Notulen Feedback afstudeeropdracht/pva, A. van Kampen Onderwerp(en) Inhoud Conclusie Persoonlijk besluit Notulen projectontwikkeling, D. Sikkes Onderwerp(en) Inhoud Conclusie Persoonlijk besluit Notulen planning, scriptie en vooronderzoek, A. van Kampen Onderwerp(en) Inhoud Conclusie Persoonlijk besluit Notulen gemeentelijk entelijk beleid, J. Monster Onderwerp(en) Inhoud Notulen individuele werkzaamheden, A. van Kampen Onderwerp(en) Inhoud Conclusie Notulen Vooronderzoek, voortgangspeiling, A. van Kampen Onderwerp(en) Inhoud Conclusie Notulen tussenpeiling, A. van Kampen, G. Slappendel en M. van Kuijen Onderwerp(en) Inhoud Conclusie Notulen nulpunt en tool, A. van Kampen

5 Onderwerp(en) Inhoud Conclusie Notulen projectontwikkeling, M. Ruhl Onderwerp(en) Inhoud Conclusie Persoonlijk besluit Notulen verdediging, G. Slappendel Onderwerp(en) Inhoud Conclusie Persoonlijk besluit Notulen verdediging, A. van Kampen Onderwerp(en) Inhoud Conclusie Persoonlijk besluit Notulen presentatie verdediging, G. Slappendel Onderwerp(en) Inhoud Notulen presentatie verdediging ediging en voortgang, A. van Kampen Onderwerp(en) Inhoud Conclusie

6 Inleiding Besprekingen vormen een belangrijke informatiebron in dit afstudeerproject. Het bijhouden van deze overlegmomenten in notulen maakt het werk nauwkeuriger. Belangrijker is het feit dat beslissingen die tijdens besprekingen worden genomen, op deze manier terug te vinden zijn op datum. Zodoende de kunnen eventuele belangrijke beslissingen worden onderbouwd in andere werken. Voor dit afstudeerproject hebben wij verschillende disciplines en deskundigen geraadpleegd voor informatie en advies. Er is regelmatig overleg gepleegd met onze begeleiders van architectenbureau Roeleveld-Sikkes, en de Haagse Hogeschool. Deze besprekingen zijn vastgelegd in losse notulen volgens een vaste opbouw. Deze notulen zijn gebundeld in dit boek. Van begin tot eind is een duidelijke voortgang zichtbaar in deze notulen. De onderwerpen en beslissingen worden specifieker naarmate de tijd vordert. Van grof naar gedetailleerd, het notulenboek is een goed middel om de algemene voortgang van het afstudeerproces te bekijken. De eerste notulen zullen zeer beknopt zijn. Naderhand zijn wij overgestapt op een vast notuleersysteem, waarbij we achteraf dezelfde vragen stelden; wat is het onderwerp, wat is de conclusie en wat is het persoonlijk besluit voor de verdere werkzaamheden als uitgangspunt van de desbetreffende bespreking. 6

7 Notulen keuze onderwerp, G. Slappendel Aanwezig: Gerwin, Mark, Dennis 0648 Project 1: appartementen vijfhuizen omzetten (financiering) Project 2: woningen in Den Haag energie neutraal Begoniastraat Seniorwoning Vraag en aanbod (crisis) Markt Geld Ontwerp/herontwerp/transformatie Starter/gezin/studio/villa/penthouse Wat komt er en hoe ziet het eruit (intern) Wat is een alternatief op de huidige seniorwoning, welke beter afstemt op de vraag en het aanbod in de omgeving en hoe ziet het ontwerp van dat alternatief eruit? Of planning en financieel individueel Of ieder eigen eindproduct en tegelijk aan de onderwerpen werken Project financiering Hypotheek financiering Interview methoden in PvA toelichten Probleem is verkoop van oude woningen Vraag aan Jan Aspirant? Koper Piechart Probleem+doelstelling Verdeling onderzoek 7

8 Notulen feedback keuze onderwerp, A. van Kampen Door: Mark Aanwezig: Mnr. Van Kampen, Mvr. Van Kuijen, Mark, Dennis Vijfhuizen Groot risico Hoe gaan we het meten Evt. advies: overzicht Vraag aan RSA: Welk resultaat willen ze? Startpunt en eindpunt Opties wat betekend het als er i.p.v. 4 woningen 6,7,8,9, of 10 woningen Definieer het startpunt. 8

9 Notulen opdrachtvorming, G. Slappendel Door: Dennis Aanwezig: Gerwin, Mark, Dennis Per vraag probleemstelling en producten. RSA verondersteld dat door het verdubbelen van het aantal woningen en het halveren van de bouwkosten het plan kan worden her ontwikkeld. Ontwikkelingskosten laag houden -> zo min mogelijk veranderingen Dennis afwezig in week 1 omdat hij op wintersport is. Mail naar Arie van Kampen vragen of je voor de Vakantie het PvA kan presenteren. Mogelijk interview over: Woningcoorperatie, over de bouwgrond. Wat verwacht de ontwikkelaar Wat is de probleemstelling (doelstelling is het antwoord) Wat is het marktprobleem Wat is het financieringsprobleem Wat is het ontwerpprobleem RSA wilt weten welke variant financieel het meest haalbaar is Ontwikkelingskosten meenemen Literatuur en input per product verzamelen RSA veronderstelt dat halvering van de bouwkosten en verdubbeling van het aantal woningen het plan haalbaar maakt, wij controleren of dat waar is. 9

10 10

11 Notulen feedback PVA, G. Slappendel Locatie: RSA, Den Haag Aanwezig: Gerwin, Mark, Dennis Onderwerp(en) Plan van Aanpak (feedback) Inhoud Markt Het marktonderzoek kan kleiner worden gemaakt, doordat RSA stelt dat starters woningen zijn gewenst. Het markt onderzoek dient een onderzoek te worden naar de eisen van Starters resulterend in een Programma van Eisen. De vraag moet zijn wat is minimaal/dus maximaal nodig, i.v.m. drukken van de kosten. StaBu kan worden gebruikt als richtlijn om langs te lopen zodat alles wordt meegenomen. Financiering De vraagstelling, hoe zit de hypotheek markt in elkaar is te algemeen. Daarom zal dit onderzoek meer gericht zijn op calculeren. Het appartement mag niet te duur worden, dus wat mag een starters appartement maximaal kosten. Voorstel om de individuele onderzoeken niet op te delen in markt en financiering, maar financiering op te delen in Bouwkosten en Overige stichtingskosten. De doelstelling is verkoopbare appartementen voorstarters (afmeting en aankleding) Onderzoek/Uitwerking Aan het ontwerp heeft RSA een eis ten aanzien van de flexibiliteit. RSA wil graag dat de starters woningen later weer terug te bouwen zijn naar seniorenwoningen. Conclusie Het onderzoek zal zich enkel toeleggen op de transformatie van het ontwerp naar starterswoningen. Het markt onderzoek wordt kleiner en zal gaan over de eisen die worden gesteld aan een starterswoning. Het financieringsonderzoek zal worden opgedeeld in een onderzoek naar de bouwkosten en een onderzoek naar de overige stichtingskosten. Deze zullen individueel worden uitgewerkt. Het ontwerp dient flexibel te worden, zodat de starterswoningen weer terug naar seniorenwoningen kunnen worden omgebouwd. 11

12 Notulen GO/NOGO, A. van Kampen Locatie: De Haagse Hogeschool Tijd: 13:00 16:00 Aanwezig: Dennis, Mark, A. van Kampen, M.L. van Kuijen Onderwerp(en) Vandaag hebben we onze presentatie gehouden over ons PvA. Deze presentatie valt onder de cursus voortraject afstuderen en dient ter ondersteuning voor het maken van een goed plan van aanpak. De presentatie diende als toetsmoment en de uitslag bepaalt groen of rood licht voor de aanvang van het afstuderen zelf, GO of NOGO. Inhoud Wij hebben de presentatie gedaan samen met 3 andere afstudeergroepjes. Deze overige studenten hebben het gehele voortraject doorlopen en onze presentatie week op sommige punten daarom af. De algemene lijn van elke presentatie was het behandelen van het plan van aanpak. De volgende inhoud werd grofweg aangehouden: - Introductie - Onderwerp - Vraag-, probleem- en doelstelling - Werkmethode en flowchart - Individuele onderzoeken met werkmethode en flowchart - Afstemming met de bouwcompetenties Wij hebben als laatste ons PvA gepresenteerd. Op de competenties na was onze presentatie vrijwel gelijk met die van de overige studenten. Nadat alle presentaties zijn gehouden hebben we allemaal een uitslag gekregen die een GO of een NOGO bepaalden voor het afstuderen. Wij hebben een NOGO gekregen. De volgende punten zijn bepalend voor onze NOGO uitslag: - Over het algemeen is de strategie om van een PvE naar een herontwikkeling te komen niet duidelijk; - Alle betrokken partijen en belangen van het project moeten en inzichtelijk gemaakt worden; - De individuele onderzoeken en werkzaamheden moeten beter inzichtelijk gemaakt worden; - De eisen van de architect (opdrachtgever) moeten worden herzien; - De nadruk moet minder op een marktonderzoek gelegd worden, meer op een PvE en hoe deze wordt ontwikkeld; - Geen toelichting op de bouwcompetenties; Conclusie Op basis van de uitslag gaan wij het plan van aanpak aanpassen op de bovengenoemde punten. In week 3 van BLOK3 is de herkansing van dit traject en kunnen wij opnieuw presenteren om een GO te krijgen. 12

13 Persoonlijk besluit Wij bespreken deze punten met Gerwin. We passen het PvA aan en behandelen daarmee de volgende punten: - Wij bespreken en maken een duidelijk ontwikkelingsstrategie die de stappen tussen het PvE en de herontwikkeling beschrijven. Duidelijk moet worden hoe wij het PvE vertalen naar een ontwerp of varianten. - We bespreken met Gerwin wat alle betrokken partijen en hun belangen zijn in dit project. - We herzien met Gerwin de eisen die de opdrachtgever/architect aan ons stelt, bijvoorbeeld het behoud van het gevelbeeld. - Wij leggen de nadruk volledig op het ontwikkelen van een PvE. Daarnaast wordt nog wel marktonderzoek gedaan, maar deze wordt niet nadrukkelijk behandeld in het PvE. 13

14 Notulen feedback PVA, A. van Kampen Locatie: HHS, Den Haag Tijd: 14:00-15:00 Aanwezig: Dhr. Van Kampen, Mark Wijmans en Dennis in t Veld Tevens verzonden aan: Gerwin Slappendel Onderwerp(en) Plan van Aanpak Inhoud In wezen is het een herbestemming. Programma van Eisen Het programma van Eisen dient in twee stromen te worden opgesplitst in de flowchart: 1. RSA: Verkenning gebouw/vastleggen huidige situatie. 2. Doelgroep: Eisen en wensen van starters (inclusief budgetbepaling op basis van referenties) Bij de budget bepaling ook de grondkosten, btw. en bijvoorbeeld kosten van de architect ed. aftrekken van het budget van de starters om tot het bouwbudget te komen. Gebouw analyse, waar gaan we op analyseren? De ontsluiting, contouren, schil, constructie en voldoet het gebouw aan het huidige bouwbesluit, wat moet worden opgewaardeerd naar de eis van b.b Het dictaat Programma van Eisen (2001) zal door Dhr. Van Kampen worden verstuurd per naar ons. (Mark Wijmans en/of Dennis in t Veld). Tevens via de TU Delft te verkrijgen als download. De fase PvE/Voorverkenning duurt ongeveer 3 weken in plaats van de 2 zoals nu aangegeven. Ontwerpen Wij moeten bepalen hoe de varianten worden opgesteld. Dit kan per student een variant of bijvoorbeeld een student onderzoekt bouwfysische ingrepen en de andere student de bouwtechnische. We kunnen ook bepalen dat de varianten uit het PvE zullen vloeien, waarbij we aangeven op welke punten daarbij wordt gelet per variant. Ontwerpen zal op SO/VO niveau gebeuren. Maak ook schetsen van verschillende hoeveelheden woningen binnen het huidige volume. Uitwerking Uitgewerkte product zal op DO+ niveau zijn en begroot worden. Presentatie Bij de presentatie duidelijk het probleem en de context presenteren. Conclusie Er moeten nog enkele kleine veranderingen in het PvA worden doorgevoerd. Algemene indruk over het PvA is positief. Persoonlijk besluit Het Plan van Aanpak zal door ons worden aangepast op de punten die tijdens de bespreking zijn aangekaart. 14

15 Notulen Feedback GO/NOGO, A. van Kampen en G. Slappendel Locatie: Roeleveld-Sikkes, Den Haag Tijd: 14:00-15:00 Aanwezig: dhr. A. van Kampen, dhr. G. Slappendel, Mark Wijmans, Dennis in t Veld notulen tevens verzonden aan Gerwin Slappendel ( ) Onderwerp(en) Bij deze bespreking is de uitkomst van de laatste presentatie van het PvA, dat is beoordeeld met een NOGO, besproken. Het doel is om bij deze bespreking alle betrokken partijen voor dit afstudeerproject in te lichten en te wijzen op de aandachtspunten voor de herkansing van de presentatie van het PvA. Inhoud Zoals mnr. van Kampen bij de presentatie zelf al aangaf, is volgens de HHS het project te oppervlakkig, ontbreekt er diepgang en ligt de focus te nadrukkelijk op het maken van producten. Dit komt mede omdat er een (uitgebreider) financieel onderzoek ontbreekt, en omdat de parkeergarage van het oorspronkelijke ontwerp niet wordt meegenomen in het project. Gerwin wilde duidelijkheid over de slaagkans van dit project. Mnr. van Kampen is van mening dat met dit onderwerp een afstudeerwaardig project kan worden gemaakt. Ook heeft mnr. van Kampen uitgelegd op welke vlakken het huidige afstuderen in de bouw verschilt van vroeger. De hoofdvraag moet breder worden gedefinieerd. Er moet een vraag worden geformuleerd die als antwoord een advies geeft over de aanpak die moet worden getroffen voor de herontwikkeling van een project. Het ontwerp voor Vijfhuizen dient dan als casus te worden behandeld. De tekeningen die worden gemaakt dienen hoogstens om de bevindingen in het project toe te lichten. Het project hoeft niet alleen op starterwoningen gericht te zijn. Wij als MD Advies dienen met dit project RSA advies te geven in de vorm van een stappenplan die zij kunnen volgen voor de beste aanpak voor de herontwikkeling van dit project. De nadruk komt dan meer te liggen op het financiële gedeelte. We moeten uitzoeken in welke doelgroep in die omgeving het geld zit. Daarnaast moet inzichtelijk worden welke kosten er zijn betrokken en hoe deze worden beïnvloed. Uiteindelijk moeten we uitzoeken wat er aan het ontwerp kan worden gewijzigd en wat voor invloed dat heeft op de prijs, wat zijn de kostenposten en wat zijn de mogelijke bouwtechnische ingrepen met wat voor financiële gevolgen. Hiervoor dienen we het gehele ontwerp te behandelen, dus alle 6 woningblokken en de parkeergarage. De onderzoeken kunnen vertalen in een financieel en bouwtechnisch onderzoek. De bevindingen dienen meetbaar te zijn volgens de SMART methodiek. De aanpak hiervoor bestaat veel uit veldwerk in de vorm van interviews. We dienen ontwikkelaars de vragen naar de aanpak van een dergelijk project. Conclusie Het plan van aanpak wordt aangepast op de volgende punten: - De hoofdvraag wordt aangepast zodat deze minder is gericht op producten, en meer op de gevraagde procedure voor een herontwikkeling voor een dergelijk project. - De producten worden afgestemd zodat deze de bevindingen in de onderzoeken reflecteren. - Het project vijfhuizen wordt heromschreven zodat deze wordt erkend als een casus in het afstudeerproject. - Het gehele ontwerp van Vijfhuizen wordt in het project betrokken, dus alle 6 de woonblokken en de parkeergarage. - De nadruk komt meer te liggen op een financieel onderzoek, en een bouwtechnisch onderzoek. 15

16 Persoonlijk besluit Wij passen het PvA aan en bespreken dit met aanstaande maandag ( ) met mnr. van Kampen om 16:00 op de HHS. Ondertussen houden we ook Gerwin op de hoogte. 16

17 Notulen Feedback afstudeeropdracht/pva, A. van Kampen Locatie: HHS, Den Haag Tijd: 16:00-17:00 Aanwezig: Dhr. Van Kampen, Mark Wijmans, Dennis in t Veld Notulen tevens verzonden aan Dhr. Gerwin Slappendel ( ) Onderwerp(en) Bij deze bespreking is de huidige opvatting van het afstudeerproject behandeld om te kijken of nog in overeenstemming is met de HHS. Inhoud Het vooronderzoek is duidelijk en zit wij allen op één lijn: Inzicht krijgen in het project en in een herontwikkeling. Vervolgens doelgroep bepalen en een programma van eisen opstellen. Het onderzoek zal gaan over financiële consequenties van een herbestemming. Het doel is het haalbaar maken van de casus: project Vijfhuizen. Dit kan worden bereikt door: slimmer bouwen Kwaliteit verhogen/verlagen Meer euro s (meer woningen) Wij moeten een stappenplan maken over hoe (financiële) besluiten worden genomen bij een herbestemming. Het resultaat zal een conclusie/advies zijn aan Roeleveld-Sikkes. In het project zijn onder vier verschillende posten geld te vinden: 1. De kwaliteit van het pand, waar kan bezuinigd worden? 2. De doelgroep, dit leidt tot meer of minder woningen. meer woningen is meer opbrengt, minder woningen zijn duurdere woningen. 3. Investering van partners, om de grondprijs te verlagen. 4. Aanpassingen die dienen te worden gedaan t.b.v. bouwbesluit Inhoud project: inzichtelijk krijgen van een herontwikkeling strategie d.m.v. interviewen van (betrokken) partijen. De volgende hoofdvraag is vastgelegd: Op welke wijze kan het project Vijfhuizen worden herontwikkeld naar een haalbaar ontwerp? Dit vertaalt zich naar een halbaarheidsonderzoek met de volgende onderdelen: - Vaststellen van een doelgroep en een budget, dit wordt gedocumenteerd in een PvE - Financieel onderzoek In het financiële onderzoek worden twee stromen gehandhaafd; onderzoek naar de prijsbepaling en een onderzoek naar de prijsinvloed. Deze twee onderzoeken kunnen worden verdeeld over ons twee. Prijsopbouw, macro economie - Grondprijs - VON prijs - Kosten Koper - Grondquote - Belangen n betrokken partijen 17

18 Prijsinvloed, micro economie (kostenposten) - Parkeergarage - Loopdek, binnentuin - Materiaal - Bezuinigingen De volgende producten kunnen worden gemaakt om de bevindingen in het project te onderbouwen en aan te tonen: - Plattegronden schetsen, hier mee bepalen we nieuwe indelingen voor de nieuwe functie. - Overzicht van de kostenposten, en de prijsinvloeden. - Advies in de vorm van een stappenplan, rapportage. Bij de presentatie is belangrijk dat we een stappenplan laten zien voor het project. Conclusie Het financieel onderzoek bestaat uit vier onderdelen: Investering, doelgroep, kwaliteit pand en bouwbesluit Het financieel onderzoek wordt verdeeld in twee onderzoeken, macro economisch en micro economisch. De vier bovengenoemde aspecten komen aan bod in deze twee onderzoeken. Bij de presentatie moeten wij de focus leggen op het stappenplan. Persoonlijk besluit Wij gaan de wijzigingen die uit het overleg zijn voortgekomen aanpassen in het PvA. Deze aanpassingen zullen wij dinsdag doorvoeren, orvoeren, en tegelijk de presentatie voorbereiden. 18

19 Notulen projectontwikkeling, D. Sikkes Locatie: Roeleveld-Sikkes Architects, Den Haag Tijd: 16:00-17:00 Aanwezig: ir. D. Sikkes, Mark Wijmans, Dennis in t Veld Notulen tevens verzonden aan ing. G. Slappendel ( ) Onderwerp(en) In een gesprek met dhr. D. Sikkes van Roeleveld-Sikkes willen wij inzicht krijgen in de aanpak van dergelijke herontwikkeling vraagstukken die vergelijkbaar zijn met ons project. Wat is een gebruikelijke aanpak in de praktijk voor een (her)ontwikkeling? Inhoud Belangrijk bij een herontwikkeling is om inzicht te krijgen in de markt situatie. Dit kan vanuit het oogpunt van zowel de ontwikkelaar, als de architect. RSA kijkt integraal naar dit probleem, zowel vanuit de ontwikkelaar als de architect. Er wordt gekeken naar markt en locatie bij de bepaling van een herontwikkeling. Voor een herontwikkeling in dit specifiek geval is het meest interessant om vanuit het oogpunt van de ontwikkelaar te studeren, en dan vooral op het gebied van de omgeving (werkgelegenheid Schiphol)en het dorp zelf. Doelgroep bepaling Project Vijfhuizen is een interessant project, het dorp Vijfhuizen ligt onder de rook van Schiphol en er is daardoor veel werkgelegenheid in de buurt. Bij de bepaling van een doelgroep moet je kijken naar de plek, voor wie is deze interessant. Bij het bepalen van een doelgroep op een bepaalde locatie kan rekening worden gehouden met de volgende criteria: - Werkgelegenheid in de omgeving; - Gezinsamenstelling; - Bekendheid van Vijfhuizen (nader onderzoeken); - Opkomende woningmarkt. Vijfhuizen zou bijvoorbeeld erg geschikt zijn voor jonge gezinnen die graag landelijk willen wonen, maar waar de werkgelegenheid om de hoek ligt. Betrokken partijen Waarom is het nu interessant om in Vijfhuizen te ontwikkelen. Vijfhuizen staat goed bekend; De gemeente geeft veel ontwerp vrijheid; Er kan een goede prijs worden gevraagd; Er is een opkomende markt voor de woningbouw. Hoe bepaal je de partners voor een herontwikkeling: Je moet weten welke partijen mogelijk interesse hebben. Er zijn drie mogelijke partners: Beleggers Vraag naar duurdere huur. Ontwikkelaars Wanneer je een financieel sterke partij nodig hebt, relatief snelle besluitvorming. Woningbouwcorporatie wanneer je sociale huur wilt ontwikkelen. Deze worden gekort door de overheid middels extra belasting. Bij een selectie voor een ontwikkelaar wordt gekeken naar het specialisme van de ontwikkelende bouwer (utiliteit of woningbouw). In ons geval is het aan te raden om te zoeken naar een marktonderzoek, bijvoorbeeld bij een overheidsinstantie als het CBS, voor het gebied Vijfhuizen. 19

20 Er is een groot aanbod in Vijfhuizen en de gemeente heeft liever laagbouw. Niet alleen de gemeente speelt een rol, ook bovenliggende instanties als de provincie ie en de rijksoverheid spelen een rol in de markt bij de bepaling van de doelgroep. Als eerste is de Nota ruimtelijke ordening van toepassing, hierna is het provinciaal beleid van toepassing en daarna pas het gemeentelijke niveau. Tip: Bekijk het provinciaal iaal beleid op de website van Noord Holland, zoek daarbij naar woningbouw beleid op de site. Budget bepaling Het budget wordt bepaald aan de hand van de doelgroep. Die bepaald ook de inkomensgroep. Aan de hand van een percentage, van de inkomsten kan een gemiddelde worden bepaald. In Nederland wordt gemiddeld 25% aan het huishouden besteed. Dit is inclusief vaste lasten als gas, licht e.d. De middenklasse ligt in Nederland op een inkomen tussen de 35k en 55k. Een deel hiervan is dus gereserveerd voor de hypotheek (30 jaar) hoeveel dit in euro s is kun je bepalen door terug te rekenen. Inkomenspercentage is in elkaar geklapt in de afgelopen crisisjaren. Vanuit de overheden is het percentage wat aan woning wordt besteed gedrukt. Waar zijn de kosten uit opgebouwd: Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten. Samen vormen deze kosten de stichtingskosten. Grond bij project Vijfhuizen is van de gemeente zelf. Grondprijzen zijn door de jaren heen erg opgevoerd doordat deze steeds zijn door verkocht. Hierbij is geanticipeerd op een verandering van de bestemming. De gemeente heeft de grond waarschijnlijk voor veel geld gekocht en kan deze nu niet voor een zelfde bedrag kwijt. Conclusie Er moet worden gekeken naar de markt en wat de locatie specifiek maakt. Vijfhuizen kan een interessante locatie zijn voor jonge gezinnen die landelijk willen wonen, Vijfhuizen ligt onder de rook van Schiphol waardoor er werkgelegenheid in de buurt is. Er zijn drie mogelijke partners, deze benader je in andere situaties. Bij de bepaling van een doelgroep wordt een demografisch marktonderzoek gedaan. (deze kan ook worden gezocht bij een overheidsinstantie als CBS) Budget kan worden bepaald door een inkomensgroep te nemen, van deze groep een percentage wat voor huisvesting is gereserveerd te nemen en hiervan de vaste lasten af te trekken. De hypotheeklasten blijven dan over. Hiermee is een budget te bepalen uitgaande van een 30-jarige hypotheek. De kosten zijn opgebouwd uit drie posten. De grond is van de gemeente en deze maakt hier waarschijnlijk verlies op. 20

21 Persoonlijk besluit In het vooronderzoek zullen we een aantal deelgebieden onderzoeken: Regelgeving (regionaal en provinciaal beleidsplan) Partners (wat zijn mogelijke investeerders) Doelgroep (demografisch marktonderzoek) Budget bepaling Bepaling opbouw kosten Grondkosten Bepaling van de 25% regel (aandeel inkomen beschikbaar voor huisvesting) De volgende partijen zijn interessant om te interviewen/spreken: Gemeente Haarlemmermeer Artikel Volkskrant over de woningmarkt in Zuid-Holland opzoeken en doornemen. Locatie: Dropbox\2013 afstuderen\afstuderen 2014\Vijfhuizen\1Doelgroep- Budgetbepaling PvE\Bronnen 21

22 Notulen planning, scriptie en vooronderzoek, A. van Kampen Locatie: HHS, Den Haag Tijd: 09:00-09:45 Aanwezig: Dhr. van Kampen, Mark Wijmans, Dennis in t Veld Notulen tevens verzonden aan: Gerwin Slappendel Onderwerp(en) Planning, scriptie en vooronderzoek -> individueel PvA Inhoud Dhr. Van Kampen heeft de planning doorgekeken en de toets momenten (tussenpeiling, eindpeiling, presentatie) staan in de goede week. In het nieuwe afstuderen is de eindpeiling het moment waarop je het afstudeerproject moet verdedigen. Wat op papier staat is belangrijker geworden ten opzichte van het vroegere afstuderen waarbij de presentatie tie meer zwaarte had. Het is zo dat er een scriptie moet worden geschreven, bestaande uit een verantwoording van de methodiek die is toegepast en een eindproduct/adviesrapport (als bijlage). De scriptie moet zelfstandig leesbaar zijn en zal door een externe e beoordelaar worden beoordeeld. Indeling van een scriptie: Inleiding Voorwoord Probleemstelling Methodiek Bijlagen Conclusies Het vooronderzoek: Het belangrijkste wat we moeten doen is een hoofdstukindeling maken voor het eindrapport. We moeten bepalen wat we nodig hebben voor het financieel onderzoek. Hiermee kunnen we ook bepalen wat we in het financieel onderzoek gaan onderzoeken. Wij moeten zoveel mogelijk mindmaps maken om te voorkomen dat wij iets vergeten. Voor de doelgroep bepaling: makelaars benaderen en literatuur gebruiken om te onderbouwen. Voor tips over hoe om te gaan met statistieken kan Mevr. Van Kuijen worden benaderd. Conclusie Wij moeten een hoofdstukindeling maken, voor de rapportage van het vooronderzoek. Daarnaast dienen we goed te bepalen welke producten we na elke fase hebben afgerond, om mee te nemen in de volgende fase. De volgende afspraak met Dhr. Van Kampen om de individuele PvA s en de voortgang van het vooronderzoek te bespreken zal plaatsvinden op 25 maart 2014 om 10:30 op de Haagse Hogeschool. Persoonlijk besluit Wij zullen aan de slag gaan met het opstellen van een hoofdstuk indeling voor het rapport vooronderzoek. Hierna kunnen wij de hoofdstukken gaan vullen. 22

23 Notulen gemeentelijk beleid, J. Monster Locatie: Gemeentehuis Haarlemmermeer, Hoofddorp Tijd: 10:30-11:30 Aanwezig: Dhr. J. Monster, Mark Wijmans, Dennis in t Veld Onderwerp(en) In een gesprek met Dhr. J. Monster van de gemeente Haarlemmermeer willen wij inzicht krijgen in de visie van de gemeente Haarlemmermeer r en de juridische aspecten waar wij rekening mee moeten houden. Inhoud Algemeen Kunt u iets meer over u zelf vertellen? (opleiding, vorig werk, politiek, ambitie? Jan Monster stelt zich voor. Hij is werkzaam bij de cluster Ruimtelijke Ontwikkeling van de gemeente Haarlemmermeer. De cluster Ruimtelijke Ontwikkeling houdt zich vooral bezig met bestemmingsplannen, structuurvisies en ook advisering op kleinere projecten die mogelijk tot een omgevingsvergunning leiden. Jan Monster heeft zelf meegewerkt aan het bestemmingsplan Ontwikkelingskader Hoe wordt het ontwikkelingskader (document) gebruikt? Het ontwikkelingskader is vooraf gemaakt aan het bestemmingsplan, als leidraad voor het opstellen van dit bestemmingsplan. De structuurvisie geeft aan wat er speelt elt en hoe je dit ruimtelijk kunt vertalen. Het is gemaakt als beleidsstuk en als toetsingskader voor het bestemmingsplan. Het ontwikkelingskader is geen verplichting en dient echt als ondersteuning voor het opstellen van structuurvisie en het bestemmingsplan. Wat is de visie van de gemeente voor Vijfhuizen als woonkern? Jan Monster wil ons voor deze vraag verwijzen naar een planoloog binnen de gemeente. Het is in het ontwikkelingskader te lezen. In deze visie, hoe ziet Vijfhuizen er volgens de gemeente uit over 10 jaar? Op basis van het bestemmingsplan: Deze moet om de 10 jaar worden herzien. Dit wil de gemeente doen op basis van ontwikkelingskader. Er zouden ook wijzigingen kunnen worden doorgevoerd middels een beheersverordening. De beheersverordening dient ervoor om juridisch de fysiek bestaande situatie vast te leggen. Het heeft dezelfde status als toetsingskader. In het bestemmingsplan zitten nog wel afwijkingsmogelijkheden. Er zijn hier ook mogelijkheden voor in het bestemmingsplan ingebouwd. Vijfhuizen heeft niet het etiket dat het geen groeigebied is. Het is een kleine kern en het is ook de bedoeling om dat zo te laten. Dat kun je ook als kwaliteit zien van het dorp: het dorpse karakter. Zijsprongetje: De provincie is ook een bengrijke overleg partner. Plannen van de gemeente moeten ook met de provincie worden overlegd en de provincie zal dit aan de eigen structuurvisie toetsen. In de structuurvisie van de provincie staat een verordening dat je van goeden huize moet komen als je buiten bestaand bebouwd gebied een inbreuk wil maken op het open landelijk karakter. Het is wel mogelijk mits je zo dicht mogelijk bij het dorps dna blijft. 23