Digitale. jaarkrant 2014

Transcriptie

1 Digitale jaarkrant 2014

2 Inhoudsopgave Maak hier uw keuze Digitale jaarkrant Huurachterstand, een gezamenlijk probleem Een woning zoeken en vinden Reparatie onderhoud inkomensafhankelijke huurverhoging Onderhoudskosten bij mutatie Klein onderhoud Planmatig onderhoud Onderhoud c.v s 6 Huisvesting van statushouders 6 Binnenonderhoud APK/preventief onderhoud Onvoorzien 50 7 Contact hebben en houden 8 Onderhoud aan ons woningbezit 8 Lang zult u wonen-markt 9 Dit jaar kwamen we op de koffie 9 Onderhoudsfonds kleine gebreken 10 Elke woning een energielabel 11 Nieuwbouw en herstructurering 11 Veranderingen in de zorg JAARKRANT

3 Vooraf Net als in de voorgaande jaren nemen wij u mee door het afgelopen jaar. Dit jaar doen we dat aan de hand van een digitale Jaarkrant. Het jaar 2014 stond voor Beter Wonen in het teken van veranderingen. Zowel op het personele vlak als op het gebied van wet- en regelgeving. Tom de Wal nam na een 32-jarig dienstverband afscheid als directeur-bestuurder van Beter Wonen. Hij liet een organisatie achter die er goed voor staat en haar sociaal volkshuisvestelijke taak prima invult. Dit blijkt uit de KWH resultaten maar ook uit de beoordeling van de Visitatiecommissie. Onlangs is dit beeld bevestigd vanuit de Benchmark die Aedes onder de corporaties uitvoerde. De komende jaren ligt er echter een grote uitdaging voor ons. Onze omgeving en de omstandigheden waaronder we werken zijn namelijk volop in beweging. Denk alleen al aan de veranderingen die door de nieuwe woningwet per 1 juli 2015 aan de orde zijn. Ondanks alle discussies en onrust in de corporatiewereld blijven wij doen wat we belangrijk vinden: een goed thuis bieden in een aantrekkelijke omgeving. Een andere uitdaging waarmee we aan de slag gaan is de actualisatie van het Strategisch Voorraad Beheer (SVB). In het SVB leggen we de toekomst van al onze woningen vast. Hierin moeten we balans vinden tussen investeren in kwaliteit, beschikbaarheid en betaalbaarheid. Als gevolg van de extra heffingen die ons opgelegd worden, is dit een lastige opgave. Bij de uitwerking moeten we er rekening mee houden dat ook onze (toekomstige) huurders scherpe keuzes maken. We constateren dat de betaalbaarheid onder druk staat door de naweeën van de economische crisis, regeringsbeleid en inkomensafhankelijke huurverhoging. Bovenstaande is slechts een kleine greep uit ons volledige jaarverslag over Het totale boekwerk bestaat uit 94 pagina s. Om dat helemaal door te nemen kost nogal wat tijd. Daarom hebben we een aantal samenvattingen gemaakt van onderwerpen die vaak de belangstelling wekken. Die treft u in deze uitgave aan. Wij nodigen u van harte uit deze Jaarkrant te lezen. Op onze website staat het volledige jaarverslag. Als u vragen heeft, neem dan contact met ons op. Ook horen wij graag uw ideeën. Veel leesplezier. Hendrik Hoogenkamp directeur/bestuurder JAARKRANT

4 Huurachterstand, een gezamenlijk probleem Een aantal huurders heeft steeds meer moeite aan hun financiële verplichtingen te blijven voldoen, een vervelende constatering. Ons incassoproces is erop gericht de achterstand zo snel mogelijk te signaleren en actie te ondernemen door middel van een (telefoon)gesprek of een brief zodat toekomstige problemen voorkomen worden. Ondanks onze alertheid konden we niet voorkomen dat de achterstand in 2014 fors is gestegen. Tot een uitzetting kwam het in 2014 gelukkig niet. In één situatie heeft de huurder voorafgaand aan de dreigende ontruiming zelf de woning leeg gehaald en de sleutels bij ons op kantoor ingeleverd. In 2015 gaan we, ter preventie, aan de slag om het proces verder te optimaliseren. Huurachterstand De totale huurachterstand per 31 december 2014 was ,- ( ,-). Dat is 0,54% van de jaarhuur. Huurachterstand per ultimo Totale achterstand Aantal actieve huurders Bedrag vertrokken huurders Aantal ontruimingen JAARKRANT

5 Een woning zoeken en vinden De Woningzoeker, het regionaal woonruimteverdeelsysteem van ons en de drie Zwolse corporaties (deltawonen, SWZ en Openbaar Belang), raakt steeds meer ingeburgerd. Ingeschrevenen Op 31 december stonden woningzoekenden ingeschreven. Een lichte stijging van 195 woningzoekenden ten opzichte van vorig jaar. 87% van de woningzoekenden komt uit de provincie Overijssel. 92% hiervan is afkomstig uit de gemeenten Zwolle of Kampen. Omdat inschrijven als woningzoekende online gebeurt via hoeven woningzoekenden daarvoor niet op één van de kantoren te komen. Na inschrijving moet deze jaarlijks verlengd worden, ook dit gebeurt uitsluitend online. Kosten voor inschrijving zijn 15,50. De jaarlijkse verlenging kost 9,50. Genoemde bedragen worden via ideal of eenmalige machtiging voldaan. Voor de groep woningzoekenden die niet over internet beschikt of hier moeite mee heeft, leveren we maatwerk. Zij kunnen uiteraard bij ons terecht om alle zaken met betrekking tot inschrijven en het vinden van een woning te regelen. Overzicht toewijzingen In 2014 sloten we in totaal 122 nieuwe huurcontracten af. Deze woningen zijn toegewezen via de wensmodule, spoedmodule en bemiddelingsmodule. De contracten in de bemiddelingsmodule hebben betrekking op drie woningen voor statushouders, één woning voor een huurder van de Slenkstraat en één woning die beschikbaar is gesteld via de uitzonderlijke hardheidsclausule. In de vrije sectormodule zijn geen woningen toegewezen. Aantal % wensmodule spoedmodule bemiddelingsmodule 5 4 vrije sectormodule 0 0 Woningen in de wensmodule worden toegewezen op basis van inschrijfduur, woningen in de spoedmodule door middel van loting. Afgesproken is bij de verdeling in de wens- en spoedmodule een leidraad te hanteren van een verhouding van 2/3 ten opzichte van 1/3. Met de percentages van 66% en 30% voldoen we hier aan. De gemiddelde wachttijd voor een woning in de wensmodule is dagen. Dit komt overeen met een periode van 6,57 jaar. Dit betekent overigens niet dat je ruim zes en een half jaar moet wachten op een woning. Veel van de woningzoekenden schrijven zich uit voorzorg in, de zogenaamde indekkers. Toewijzingsgesprek en acceptatiegraad Als een woningzoekende in aanmerking komt voor een woning, voeren we een toewijzingsgesprek waarin we beoordelen of we de woning aan kunnen bieden. In 2014 planden we hier 120 gesprekken voor. Tijdens het gesprek zijn we op basis van Europese regelgeving per 1 januari 2011, verplicht het inkomen van woningzoekenden te toetsen. Voor 2014 geldt dat we ten minste 90% van de woningen toe moeten wijzen aan huishoudens met een inkomen lager dan ,-. 14 personen besloten niet op de aanbieding in te gaan. Aan 24 woningzoekenden hebben we uiteindelijk geen aanbieding gedaan. Na een aanbieding besloten 14 personen de woning te weigeren. Het is dus duidelijk niet vanzelfsprekend dat een woningzoekende een woning accepteert. Weigeren van een woning heeft voor ons financiële consequenties, de woning staat in dat geval namelijk langer leeg. Dit willen we zoveel mogelijk voorkomen. JAARKRANT

6 Nieuw in 2014: de inkomensafhankelijke huurverhoging In 2014 pasten we, net als in 2013, de inkomensafhankelijke huurverhoging toe. De belastingdienst verstrekte aan ons de inkomensgroep van het huishoudinkomen over Op basis hiervan werd de huurverhoging vastgesteld. Week het inkomen in 2013 sterk af of was er een andere geldige reden, dan kon bezwaar gemaakt worden. 18 huishoudens maakten hier gebruik van en kregen een lagere huurverhoging opgelegd. Geen van onze huurders maakte bij de Huurcommissie bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging. De huurverhoging werd als volgt doorgevoerd. Inkomen tot ,- 2,5% ,- tot ,- 3,5% vanaf ,- 5,0% Huurverhoging per 1 juli De gemiddelde verhoging kwam uit op 2,9%. Verband tussen de inkomensafhankelijke huurverhoging en verhuurdersheffing De inkomensafhankelijke huurverhoging is in 2014 mogelijk gemaakt omdat woningcorporaties jaarlijks over hun bezit een verhuurdersheffing moeten betalen. Dit geld kan niet meer geïnvesteerd worden in sociale woningbouw. Om de heffing te kunnen betalen, maakten we in 2014 deels gebruik van de inkomensafhankelijke huuraanpassing door bij huurders die niet tot de primaire doelgroep behoren een extra huurverhoging door te berekenen. Overigens zijn wij voorstander van een huuraanpassing waarbij de kwaliteit van de woning bepalend is. Naar verwachting is het vanaf 2016 mogelijk op die basis de huurverhoging te bepalen. Huisvesting van statushouders Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties legt gemeenten ieder jaar op hoeveel vergunninghouders zij moeten huisvesten. Vergunninghouders zijn vluchtelingen die gehuisvest moeten worden. De taakstelling wordt vastgesteld naar verhouding van het aantal inwoners en vluchtelingen. Voor Kampen was de taakstelling in 2014 oorspronkelijk vastgesteld op 40 personen. In de loop van het jaar volgde een extra taakstelling. In totaal moesten we, samen met deltawonen, 54 personen huisvesten. We kwamen tot 48 geaccordeerde huisvestingen waardoor er op 31 december een achterstand was van 6 personen. Voor 2015 ontving de gemeente een nieuwe taakstelling. Door toename van het aantal vluchtelingen is de taakstelling ook toegenomen; in het eerste halfjaar van 2015 moeten we 43 personen huisvesten. Samen met deltawonen doen we ons uiterste best hieraan te voldoen. JAARKRANT

7 Contact hebben en houden Ons kantoor staat midden in de samenleving. Hierdoor lopen huurders makkelijk bij ons binnen. Ook met belanghouders hebben we een goede verstandhouding. Contact hebben en houden vinden we belangrijk, we investeren hier graag in. HuurdersVereniging (HVgIJ) We beschouwen de HVgIJ als spreekbuis van de huurders. Daarom spreken we hen regelmatig. Per 31 december 2014 heeft de HVgIJ 156 leden. Een mooi ledenaantal dat mede behaald werd doordat bij mutatie nieuwe bewoners bezocht worden door een lid van de verenging. In 2014 overlegden we vier keer met de HVgIJ. Om gespreksstof zitten we nooit verlegen. We spraken onder andere over nieuwbouw, herstructureringsplannen, energiebesparing en de jaarlijkse huurverhoging. Overleg met bewoners(commissies) Als we grote onderhoudsprojecten uitvoeren, betrekken we onze huurders daar graag bij. Op deze manier kunnen voorstellen vanuit huurders aan de orde komen. Wij zijn altijd bereid om met huurders mee te denken, klantgerichtheid is immers één van onze speerpunten. Ook via bewonerscommissies hebben huurders invloed op de uitvoering van de werkzaamheden. Als er werkzaamheden uitgevoerd worden, levert dit tijdelijk overlast op. Door goed naar elkaar te luisteren, proberen we het traject op een voor iedereen plezierige manier te laten verlopen. Behalve bij projecten hebben huurders ook invloed bij schilderwerkzaamheden. Zij mogen hun mening geven over de kleurkeuze. Uitgangspunt is daarbij wel dat de woningen van een blok in dezelfde kleur geschilderd worden. Woonwinkel Een ander initiatief waarover (toekomstige) huurders enthousiast zijn, is onze woonwinkel. Bij renovatie zoeken huurders hier vloer- en wandtegels uit en bij keukenvervanging kunnen zij hier een keuken uitzoeken. Tegen betaling is het zelfs mogelijk de keuken uit te breiden met inbouwapparatuur en andere opties. Hieraan besteden we veel tijd. Dit doen we graag want een tevreden huurder is één van onze belangrijkste doelen. Individuele klachten inzake overlast We hebben ook contact als er minder leuke zaken zoals overlast aan de orde zijn. Als huurders een overlast situatie bij ons melden, zijn ze verplicht een registratieformulier in te vullen. Daarna nemen we de melding in behandeling. We gaan in gesprek met degene die de klacht meldt, maar ook met de veroorzaker. Op deze manier proberen we tot een oplossing te komen. Afspraken die we met elkaar maken om het probleem op te lossen, leggen we schriftelijk vast. Soms staat een deskundige ons bij tijdens een gesprek. Dit kan de wijkagent zijn maar ook een medewerker van De Kern of een hulpverlener. U leest het, contacten onderhouden we op verschillende manieren. Ook onze website en bewonersblad WoonWijzer en telefoon en brieven gebruiken we om in contact te blijven. We staan graag voor u klaar! JAARKRANT

8 Onderhoud aan ons woningbezit Ruim ,- gaven we in 2014 uit aan planmatig onderhoud, verreweg de grootste post. Met ruim ,- is het binnen onderhoud een belangrijke tweede. Tegenwoordig geven huurders zelf aan wanneer zij binnen onderhoud willen laten uitvoeren. Dit voldoet duidelijk aan de vraag. Huurders waarderen het dat zij het moment kunnen bepalen waarop een keuken vervangen wordt of een toilet- of doucherenovatie wordt uitgevoerd. In totaal gaven we in ,- uit aan onderhoud. De verdeling ziet u in onderstaande tabel. Werkelijke uitgaven in % Reparatie onderhoud Als er iets kapot is of niet goed functioneert aan of om de woning, geven huurders dit via een reparatieverzoek aan ons door. In 2014 deden zij dat keer. Dit is een stijging ten opzichte van de reparatieverzoeken in De gemiddelde kosten per melding zijn minimaal gestegen van 107,52 naar 114,42. Mutatie onderhoud Uiteraard voeren wij ook onderhoud uit als een woning opnieuw verhuurd wordt. De woning moet immers aan het gewenste kwaliteitsniveau voldoen. In 2014 waren de gemiddelde kosten bij mutatie 914,-. Een lichte daling ten opzichte van 2013, toen waren de kosten gemiddeld 1.051,-. Reparatie onderhoud Onderhoudskosten bij mutatie Klein onderhoud n Reparatie onderhoud Planmatig onderhoud n Onderhoudskosten bij mutatie Onderhoud c.v s n Binnenonderhoud Klein onderhoud APK/preventief onderhoud n Planmatig onderhoud Onvoorzien n Onderhoud c.v. s n Binnenonderhoud n APK/preventief onderhoud n Onvoorzien Lang zult u wonen-markt In oktober organiseerden wij als eerste corporatie in samenwerking met stichting Welzijn de markt Lang zult u wonen. De markt werd gehouden in het restaurant van De Maarlenhof. Huurders van 55 jaar of ouder konden zich laten informeren over aanpassingen om langer in de woning te blijven wonen. Op de markt waren naast stichting Welzijn en wij, lokale bedrijven aanwezig zoals een installateur en stoffeerder. Zij informeerden belangstellenden over maatregelen die het mogelijk maken langer aangenaam en veilig in de huidige woning te blijven wonen. Denk aan stroeve vloerbedekking die valpartijen kan voorkomen, elektrisch bedienbare zonwering of een automatische deuropener. Dankzij dit soort aanpassingen wordt het wonen aangenamer en verkleint de kans op ongevallen. Met een opkomst van zo n 200 huurders, was de markt een groot succes. JAARKRANT

9 Dit jaar kwamen we op de koffie Via persoonlijke bezoeken, telefoon, en onze website hebben we contact met onze huurders en belangstellenden. Daarnaast horen we door middel van enquêtes aan nieuwe en vertrokken huurders wat ze van onze dienstverlening vinden. In 2014 voegden we een contactmoment toe; de koffie gesprekken. Op de koffie gaan De meeste huurders spreken we alleen als daar aanleiding toe is, bij het afsluiten van een huurcontract of een reparatieverzoek. Tussentijds spreken we elkaar niet zo vaak. Misschien een keer bij een bewonersbijeenkomst, een voorlichtingsavond of bij een kantoorbezoek. In het derde kwartaal brachten we hier verandering in. We bezochten tien huishoudens om te praten over wat zij belangrijk vinden in relatie met ons en huren. De huishoudens selecteerden we steekproefsgewijs waarbij we rekening hielden met leeftijd, gezinssamenstelling en woonplaats (dorp of kleine kern). Tijdens de gesprekken bespraken we drie thema s: de woning, woonomgeving en woonwensen. Alle bewoners geven aan met plezier te wonen. De gemiddelde bewoningsduur van de ondervraagden is 17,5 jaar. Een aantal bewoners heeft in het kader van duurzaamheid en financiële besparing zonnepanelen laten plaatsen op hun woning. Voor het aanbrengen van extra isolerende maatregelen is weinig tot geen animo. Naast positiviteit over de woonomgeving is er ook enige zorg. Dit heeft betrekking op de mentaliteitsverandering. Buurtbewoners zijn minder tolerant naar elkaar wat overlastklachten tot gevolg heeft. Het gaat om geluidsoverlast maar ook wordt overlast ervaren doordat buurtbewoners minder gemotiveerd zijn hun tuin te onderhouden. Hierdoor ontstaat een onverzorgd straatbeeld wat irritatie oproept. Bewoners zijn tevreden over de voorzieningen in de buurt. Wel ervaren bewoners van kleine kernen dat er steeds minder voorzieningen voorhanden zijn. Uit de gesprekken bleek dat de huurders tevreden zijn over Beter Wonen. Ze beoordelen ons als een klantvriendelijke organisatie die goed omgaat met haar huurders. Ook is onze communicatie duidelijk en worden reparatieverzoeken snel opgepakt, een belangrijk aspect voor huurders. We ontvingen geen verbeterpunten, wel adviseerden huurders ons oog te houden voor betaalbaarheid en zelfstandigheid en zelfredzaamheid van huurders. Dit zijn punten die al hoog op onze aandacht lijst staan. Dit advies nemen we uiteraard ter harte. Onderhoudsfonds kleine gebreken Sinds jaar en dag bestaat het onderhoudsfonds kleine gebreken. Voor 4,25 per maand kan een huurder lid worden van dit fonds. Bij lidmaatschap voeren wij werkzaamheden uit die normaal voor rekening van de huurder komen zoals schoonmaken van de dakgoten, ontstoppen van het riool en reparatie van hang- en sluitwerk. Lees voor de volledige dekking de brochure Onderhoudsfonds Kleine gebreken. Met een deelname van 85% voorziet het fonds duidelijk in de behoefte. JAARKRANT

10 Elke woning een energielabel In 2014 besteedden we ,- aan energetische maatregelen waaronder zonnepanelen. Steeds weer blijkt dat huurders moeizaam te bewegen zijn tot het nemen van energetische maatregelen zoals vloer-, dak- en spouwisolatie. Zij vinden de huurverhoging en het ongemak tijdens de werkzaamheden vaak niet opwegen tegen het comfort en de al 89 huurwoningen voorzien van zonnepanelen. Om de energetische kwaliteit van onze woningen in beeld te brengen, berekenden we voor al onze woningen een energielabel. Dit geeft ons inzicht in welke maatregelen we moeten nemen om een hoger energielabel te bereiken en dus minder energie te verbruiken en CO2 te produceren. besparing die bij energetische maatregelen behaald wordt. Plaatsing van zonnepanelen slaat wel heel goed aan. Eind 2014 hebben we De grafiek geeft het overzicht van het verloop van de energielabels weer. n n n n A B C D E F G In 2014 is het percentage A en B labels toegenomen met 4,3%. 64% van onze woningen heeft een A, B of C label. Ons beleid bij energetische maatregelen In ons strategisch voorraadbeleid hebben we de toekomstige plannen voor de woningen vastgelegd. Als een woning muteert of als we groot onderhoud uitvoeren is dat onze leidraad. Als dit beleid aangeeft dat we energetische maatregelen uitvoeren, brengen we de woning bij voorkeur op B-niveau. Als dit met isolatie alleen niet mogelijk is, volstaat het C-label. We hebben een aantal woningen aangewezen waarbij we als die leegkomen, enkel glas vervangen door HR++ glas. Als het technisch mogelijk is, brengen we spouwmuurisolatie en vloer- en dakisolatie aan. Hierbij worden ook koudebruggen geïsoleerd. Daarnaast worden, waar mogelijk, zonnepanelen geplaatst. Bij woningen waar een kamer op de zolder mogelijk is, werken we de dakisolatie netjes af met gipsplaten. We rekenen de investeringen door in de nieuwe huurprijs. Bij groot onderhoud kan de bewoner deelnemen aan extra energiebesparende maatregelen. Bij kozijnvervanging plaatsen we bij woningen waar de spouw geïsoleerd is HR++ glas. Voor deze maatregelen berekenen we geen huurverhoging. Bij woningen waar nog geen isolatie is aangebracht, kan dit aangebracht worden. We berekenen maximaal de helft van de theoretische energiebesparing door in de huur. JAARKRANT

11 Nieuwbouw en herstructurering Ook in 2014 breidden we ons woningbezit uit door middel van nieuwbouw. Ontwikkeling van nieuwbouw is een intensief traject, tevreden huurders zijn dan ook de kers op de taart. Het Meer In de eerste fase van Het Meer bouwden we 14 woningen; 9 levensloop geschikte woningen en 5 starterswoningen. Op een andere locatie in Het Meer bouwen we nog 8 levensloopbestendige woningen. De verwachte oplevering is medio mei We zijn er trots op dat we in dit plan tot nu toe 22 energiezuinige woningen realiseerden. Door extra te investeren in energiemaatregelen zijn de woonlasten betaalbaar. In 2015 verwachten we gesprekken te starten over fase 2 van Het Meer. Ook hier willen we 22 energiezuinige woningen bouwen. Kampen Voor het eerst in de geschiedenis van Beter Wonen hebben we woningbezit in de stad Kampen. In 2014 namen we zestien appartementen in gebouw De Tjalk over van deltawonen. Per april 2014 verhuurden we deze appartementen aan J.P. van den Bent-stichting, een zorgaanbieder die onder andere begeleiding biedt bij wonen. Herstructurering De planontwikkeling voor sloop van zestien woningen en nieuwbouw van tien woningen aan de Slenkstraat bevindt zich in de afrondingsfase. In 2015 werken we vol enthousiasme verder aan dit plan. Veranderingen in de zorg Ook in de zorg is veel nieuwe en veranderde wet- en regelgeving doorgevoerd, onder andere op het gebied van scheiden van wonen en zorg. In een werkgroep wordt gemeentebreed gekeken welke gevolgen dit heeft voor het zorgvastgoed in de gemeente Kampen. Waar nodig zoekt de werkgroep oplossingen om veranderingen zo soepel mogelijk door te voeren. De leden van de werkgroep zijn afkomstig van de gemeente Kampen, deltawonen en diverse zorgpartijen. Vanwege de veranderingen voerden we ook gesprekken met zorginstellingen IJsselheem en Philadelphia. Zij hebben zorgappartementen in onze woningen. We spraken met hen onder andere over de toekomst daarvan. Voor dit moment hebben we de risico s voldoende in beeld. In 2015 stellen we een risico inventarisatie op zodat we de ontwikkelingen goed kunnen volgen. JAARKRANT

12 Bezoek- en correspondentieadres: Dorpsweg 2, 8271 BM IJsselmuiden Openingstijden: Maandag t/m donderdag tot uur tot uur Vrijdag uur Vrijdag uur uitsluitend op afspraak, telefonisch en per Telefoon: (038) Internet: Volledig jaarverslag inzien? Klik hier! Deze krant is een verkorte weergave van het jaarverslag van Beter Wonen over Het volledige jaarverslag kunt u bij ons opvragen of bekijken via onze website JAARKRANT