jaarkrant 2013 Vooraf Artist impression nieuwbouw Het Meer Onderhoud aan Op zoek naar ons woningbezit niet voor

Transcriptie

1 Artist impression nieuwbouw Het Meer jaarkrant Reparatie onderhoud Onderhoudskosten bij mutatie Klein onderhoud WMO aanpassing Planmatig onderhoud Onderhoud c.v s Binnenonderhoud 2 Op zoek naar 5 Onderhoud aan APK/preventief onderhoud Geen ontruiming Onvoorzien 4 Hoera, de zon schijnt! een woning ons woningbezit in 201 Leegstand komt niet voor Vooraf De Jaarkrant 201 ligt voor u. Net als in de voorgaande jaren nemen wij u mee door het afgelopen jaar, een jaar waarin woningcorporaties weer veel in het nieuws zijn geweest. En niet altijd op een positieve manier. Beter Wonen is in 201 stug doorgegaan met haar taak: mensen die dat niet zelf kunnen een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving. Ons volledige jaarverslag over 201 is een boekwerk dat 122 pagina s bevat. Om dat helemaal door te nemen kost nogal wat tijd. Daarom hebben we een aantal samenvattingen gemaakt van onderwerpen die vaak de belangstelling wekken. Die treft u in deze uitgave aan. In 201 realiseerden we geen nieuwe woningen. We zijn wel druk geweest met de voorbereidingen van nieuwbouwprojecten die in 2014 van start gaan. En vooral hebben we veel tijd gestoken in het project Zonnig Huren. Bewoners van gunstig gelegen woningen kregen een aanbod tot het plaatsen van zonnepanelen. Wij zijn verrast door het grote aantal huurders dat mee wilde doen. Onze dienstverlening willen we op een hoog niveau houden. Bewoners moeten op ons kunnen rekenen. Uit de meting van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties bleek dat we een goede naam hebben. We eindigden op de 5de plaats in de eindklassering onder alle woningcorporaties. Het spreekt vanzelf dat we ons uiterste best doen u goed van dienst te blijven. Wij nodigen u van harte uit deze Jaarkrant te lezen. Op onze website staat het volledige jaarverslag. Als u vragen heeft, neem dan contact met ons op. Ook horen wij graag uw ideeën. Veel leesplezier. Directie Beter Wonen

2 Weten wat er speelt Belanghouders, huurders, Huurdersvereniging: met allen hebben we regelmatig contact. Belanghouders Naast de gebruikelijke overleggen en contacten met belanghouders organiseren we eens per drie jaar een belanghoudersbijeenkomst. We vragen dan om ideeën die we gebruiken om onze koers te bepalen. Door middel van de brochure Uw advies onze uitdaging maakten we in 201 duidelijk hoe we omgingen met de gegeven adviezen. Die brochure stuurden we aan alle belanghouders en is ook op onze website in te zien. Ook met de Huurders Vereniging groot IJsselmuiden (HVgIJ) overleggen we frequent, minimaal 4 keer per jaar. Gespreksonderwerpen zijn er in overvloed. We spraken onder andere over nieuwbouw, herstructureringsplannen, de jaarlijkse huurverhoging, energiebesparing en verkoop van huurwoningen. We beschouwen de HVgIJ als de spreekbuis namens de huurders. Overleg met bewoners(commissies) Klantgerichtheid is een van de speerpunten ten behoeve van huurders. We willen onze huurders graag betrekken bij grote onderhoudsprojecten en stellen daarom bewonerscommissies samen en vragen huurders om hun ideeën bij de uitvoering van de werkzaamheden. We zijn altijd bereid om met huurders mee te denken. Ook stimuleren we deelname aan een klankbord of klantenpanel. Op zoek naar een woning Vanaf mei 2011 werken we samen met de drie Zwolse corporaties, deltawonen, SWZ en Openbaar Belang in een regionaal woonruimte-verdeelsysteem: de Woningzoeker. Dit systeem werkt goed, wel is het volop in beweging. Daarom is het vanzelfsprekend dat we alert moeten blijven op veranderingen. Ontwikkeling woningzoekenden In 201 is het aantal woningzoekenden gedaald. Eind 2012 waren dit , eind 201 waren het % van de ingeschrevenen komt uit Overijssel; daarvan komt 9 % uit de gemeenten Zwolle of Kampen. Hoe actief is een woningzoekende? Omdat er veel mensen ingeschreven staan die misschien ooit een keer willen verhuizen, is het goed om te weten hoeveel woningzoekenden echt actief op zoek naar woonruimte zijn. Een actieve woningzoekende is iemand die in 201 minimaal één keer reageerde op een woning. In 201 hadden we 9.7 actieve woningzoekenden. Zij reageerden in 201 gemiddeld 4 keer. Vier modules De woningen die aangeboden worden binnen de Woningzoeker zijn verdeeld in vier groepen. De spoedmodule, wensmodule, vrije sector en bemiddelingsmodule. Toewijzing via de bemiddelingsmodule beperken we zoveel mogelijk. Overzicht toewijzingen en wachttijd in Kampen Aantal woningen in Gemiddeld aantal reacties Gemiddelde wachttijd in jaren Spoedmodule , 1,7 Wensmodule ,7,0 Vrije sector module ,9 4,7 De reacties in zowel de spoed- als de wensmodule nemen af, terwijl de wachttijd in jaren toeneemt. Toch blijft het lastig conclusies te trekken. Het is namelijk heel goed mogelijk dat indekkers in een bepaalde periode reageren op nieuwbouw waardoor de gemiddelde wachttijd omhoog gaat. Reageren op een woning, een serieuze zaak Omdat we bij toewijzingsgesprekken steeds vaker te maken kregen met no show en afwijzing van een woning, scherpten we in oktober 2012 de regels aan voor het afwijzen van een woning. Bij niet reageren of niet op een toewijzingsgesprek komen kan de woningzoekende drie maanden niet reageren op een woning. Bij herhaling volgt een blokkade van één jaar, na drie maal volgt uitschrijving. We geven hiermee het signaal af, dat in aanmerking willen komen voor een woning, een serieuze zaak is. Woningtoewijzing en inkomen Europese regelgeving bepaalt dat wij niet aan iedereen een woning toe mogen wijzen. 90% van onze woningen moeten we toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal Tijdens de toewijzingsgesprekken controleren we het huishoudensinkomen. In 201 wezen we vier maal een woning toe met een inkomen boven die grens. Dit is,15 % op het totaal van 5 nieuwe huurcontracten. Voor deze 5 contracten voerden we 98 toewijzingsgesprekken. Het is dus duidelijk niet vanzelfsprekend dat een woningzoekende een woning accepteert. Woningzoekenden wijzen woningen af, maar het komt ook voor dat wij niet overgaan tot een woningaanbieding omdat bijvoorbeeld het inkomen niet passend is. Dit laatste kan voor de woningzoekende geen verrassing zijn, want in de advertentie staat altijd vermeld welke inkomenscriteria gehanteerd worden. 2 JAARKRANT 201

3 De balans tussen mens, milieu en economie Duurzaamheid is een breed begrip, maar het komt er in het kort op neer dat in een duurzame wereld mens, milieu en economie met elkaar in evenwicht zijn. Wij dragen graag ons steentje bij aan duurzaamheid door onze huurders energiebesparende maatregelen aan te bieden. Energetische maatregelen In 201 hebben we besteed aan het aanbrengen van dak-, spouw- en vloerisolatie. Hoewel wij maar een klein deel van de kosten doorberekenen in de huur, vinden veel huurders de huurverhoging niet opwegen tegen de verbetering van het comfort in de woning en de aanzienlijke besparing op energiekosten. we voor al onze woningen een energielabel. Deze informatie gebruiken we om vast te kunnen stellen met welke energetische maatregel het label verhoogd kan worden waardoor de huurder meer comfort ervaart in de woning en energie bespaart. Een overzicht van de voortgang in energielabels in 201: n n A B C D E F G Kwaliteit van onze woningen Omdat we graag willen weten hoe de isolatie van ons woningbezit er voor staat, bepaalden Onderhoud aan ons woningbezit Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is de grootste post binnen het onderhoud. Meer dan de helft van onze onderhoudskosten geven we uit aan deze onderhoudspost. Hier valt onder andere buitenschilderwerk en kozijnvervanging onder. Maar ook onderhoud van liften en gevelreiniging maken hier deel van uit. Binnenonderhoud Huurders kunnen zelf aangeven wanneer ze binnenonderhoud laten uitvoeren. Wij horen van hen dat zij dit erg waarderen. Zélf bepalen wanneer de keuken vervangen wordt of wanneer een toilet- of doucherenovatie plaatsvindt, dát is wat onze huurders willen. Werkelijke uitgaven in % In 201 is het percentage A en B labels toegenomen met %. 2 % van onze woningen heeft een A, B of C label. In 201 gaven we ruim uit aan binnenonderhoud. Klein-onderhoudsfonds Huurders kunnen lid worden van het klein-onderhoudsfonds. Uit dit fonds betalen we kleine reparaties die normaal voor rekening van de huurder zijn. Denk hierbij aan reparaties aan het hang- en sluitwerk, ontstoppen van de riolering, het schoonmaken van dakgoten, reparaties aan kranen en elektraschakelaars. De maandelijkse bijdrage van huurders aan het onderhoudsfonds is 4,25 per maand. In 201 gaven we uit aan onderhoud. De verdeling ziet u in onderstaande tabel. 1 1 Reparatie onderhoud Reparatie onderhoud Onderhoudskosten bij mutatie Onderhoudskosten bij mutatie Klein onderhoud Klein onderhoud WMO aanpassing WMO aanpassing Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Onderhoud c.v s Onderhoud c.v s Binnenonderhoud Binnenonderhoud APK/preventief onderhoud Onvoorzien APK/preventief onderhoud Onvoorzien Geen ontruiming in 201 We merken dat enkele huurders steeds meer moeite hebben hun financiële verplichtingen na te komen. Gezien de economische crisis en bezuinigingsmaatregelen van de regering, is dit niet verwonderlijk. We houden de huurbetalingen daarom scherp in de gaten. Tijdige signalering van huurachterstand kan immers veel problemen voorkomen. De totale huurachterstand per 1 december 201 is Dat is slechts 0,27 procent van de jaarhuur. Achterstand per 1 december Totale achterstand Aantal huurders Bij een huurachterstand proberen we telefonisch of persoonlijk in contact te komen met de huurder. Samen bekijken we wat de oorzaak van de huurschuld is en op welke manier we die kunnen inlopen. Als het nodig is verwijzen we door naar hulpverleningsinstanties. In 201 zijn bij woningcorporaties acht procent meer woningen ontruimd dan in Gelukkig hoefden wij in 201 niet tot uitzetting over te gaan. Onze preventieve inspanningen bleken voldoende om die uiterste stap te voorkomen. Het overgrote deel van onze huurders slaagt er overigens in de huur iedere maand zonder problemen te betalen. Hier zijn we blij mee. JAARKRANT 201

4 Zelfstandig wonen Tegenwoordig wonen senioren langer zelfstandig in hun huurwoning. Wij werken daar aan mee en zorgen er voor dat er, waar mogelijk, voorzieningen in de woning aanwezig zijn die dit mogelijk maken. Een voorbeeld hiervan is een videofoon in appartementen. Oppluspakket voor veiliger wonen We willen graag dat onze huurders, dus ook ouderen, veilig in hun woning wonen. Daarom bieden we aanpassingen aan voor meer gemak in huis waarbij de kans op ongevallen in de woning kleiner wordt. In 201 plaatsten we daarom voor ruim.700 aan beugels, verhoogde toiletpotten, thermostatische douchekranen, tweede trapleuningen en andere kleine verbeteringen. Hoera, de zon schijnt! Zonnig Huren In 201 startten we met het plaatsen van zonnepanelen. Deze kochten we in via het initiatief Zonnig Huren waarbij we in 201 aansloten. Acht corporaties uit de regio Zwolle vormden een collectief voor de gezamenlijke inkoop van zonnepanelen voor huurwoningen. Met trots constateren we dat we de eerste corporatie in de omgeving zijn die de huurders zo snel met zonneenergie van dienst is. Door de samenwerking konden we een sterk bestek voor aanbesteding ontwikkelen, een goed product aanbieden aan onze huurders en scherpe inkoopprijzen realiseren. Zonnepanelen De zonnepanelen-actie sloeg bij bewoners goed aan. Misschien komt dat doordat het voordeel direct zichtbaar is door de terug geleverde kwh s. Naast het financiële voordeel, verbetert door de zonnepanelen het energielabel van de woning en wordt de CO2 -uitstoot teruggedrongen. Het mes snijdt dus aan twee kanten. Van de 222 woningen waarop zonnepanelen aangebracht kunnen worden (omdat deze zeer geschikt zijn door hun ligging en bouw) accepteerde 0 procent van de bewoners ons aanbod. Eind 201 zijn de eerste 0 huurwoningen en is ons kantoorpand voorzien van zonnepanelen. Met trots constateren we dat we de eerste corporatie in de omgeving zijn die de huurders zo snel met zonne-energie van dienst is. 4 JAARKRANT 201

5 Leefbaarheid Is een bijdrage aan leefbaarheid nog steeds een zaak die woningcorporaties aangaat? Daarover verschillen de meningen. Wij denken dat we door betrokken te zijn en te blijven bij de woonomgeving mogelijke problemen in een vroeg stadium kunnen aanpakken. Hierdoor beperken we schade en eventuele kosten tot een minimum. Leefbaarheid is een ruim begrip, maar voor bewoners in een wijk van groot belang. We blijven daarom in gesprek met gemeente en zorg- en welzijnsorganisaties zoals Team Via, De Kern, het Leger des Heils en stichting Present. Dit zijn organisaties die hulp bieden als mensen er alleen niet uit komen. Veiligheidsbeleving Het gevoel van veiligheid en zekerheid is ook één van de aspecten van leefbaarheid. Brandpadverlichting is hier een voorbeeld van. Huurders moeten zich veilig voelen in hun buurt. Daarom brachten we op nagenoeg alle achterpaden bij onze huurwoningen brandpadverlichting aan. De kosten van onderhoud en stroom zijn voor onze rekening. Huurders moeten zich veilig voelen in hun buurt. Daarom brachten we op nagenoeg alle achterpaden bij onze huurwoningen brandpadverlichting aan. Beter Wonen: service, behulpzaam, betrouwbaar Jaarlijks test het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huurwoningen (KWH) de dienstverlening van corporaties op verschillende onderdelen. Vanaf 2008 doen wij mee aan deze KWH-meting en behalen we uitstekende scores. Aandachtspunten werken we verder uit, zodat we onze huurders zo optimaal mogelijk van dienst kunnen zijn. Tijdens 201 werd onze organisatie het hele jaar getest. We behaalden een totaalscore van 8,2. In de eindklassering van alle corporaties stegen we van de 1de plaats in 2012 naar de 5de in 201. Eénmaal een goed resultaat is prachtig, maar continu een goede score is uitstekend en geeft aan dat de dienstverlening op peil is. Daar zijn we trots op. Huurders van Beter Wonen gaven onderstaande kernwoorden door aan KWH: prima betrouwbaar huren behulpzaam huur ijsselmuiden huis goed service meedenkend beter wonen wonen JAARKRANT 201 5

6 Leegstand komt niet voor Huurtoeslag bij te hoge huur Als het inkomen in verhouding tot de huur te laag is, kunnen de bewoners huurtoeslag aanvragen. De huurprijs van de woning moet dan wel onder de huurtoeslaggrens van 81,02 liggen (prijspeil 201). Bij een hogere huurprijs wordt geen huurtoeslag gegeven. Als we een huuropzegging ontvangen, spreken we met de vertrekkende bewoner gelijk een datum voor de voor- en eindinspectie af. Tijdens de voorinspectie lopen de onderhoudsopzichter en bewoner samen de woning door om af te spreken welk onderhoud Beter Wonen uitvoert en welke werkzaamheden de bewoner nog moet uitvoeren. Na de voorinspectie proberen we de woning zo spoedig mogelijk weer te verhuren via de Woningzoeker. Doel hiervan is om op tijd voor een nieuwe bewoner te zorgen, zodat een eventuele overname van spullen met de vertrekkende huurder geregeld kan worden. Ook willen we graag dat de woning na inlevering van de sleutels bij de eindinspectie, zo kort mogelijk leegstaat. Gelukkig komt leegstand bij ons niet voor, omdat er meer dan voldoende vraag is naar de huurwoningen. Eind december 201 krijgt 18 procent van onze huurders via ons huurtoeslag. In totaal zijn dat 179 huishoudens, 15 minder dan in Vanaf 2014 betaalt de Belastingdienst huurtoeslag niet meer aan ons uit. Huurders ontvangen het bedrag dan op hun eigen bankrekening. Herstructurering Slenkstraat In april 201 belegden we een bijeenkomst over de herstructurering van zestien woningen aan de Slenkstraat. Vertegenwoordigers van Stichting IJsselheem, Stichting Welzijn Kampen, mantelzorg en een bewonersvertegenwoordiging waren aanwezig. Samen bekeken we waar de mogelijkheden, maar zeker ook de onmogelijkheden liggen bij de herstructurering. Ook lieten we schetsplannen maken voor de nieuwbouw van tien woningen aan de Slenkstraat. In 2014 zullen we de plannen verder uitwerken. Bij de gemeente Kampen dienden we een aanvraag in om de 1 te slopen woningen te verhuren via de Leegstandswet. De gemeente Kampen heeft de aanvraag goedgekeurd. Dit betekent dat nieuwe huurders een tijdelijk huurcontract krijgen. JAARKRANT 201

7 Onderhoud als u dat wenst Zelf bepalen wanneer de badkamer of keuken vervangen wordt? Bij ons kan dat. In 2012 stapten we namelijk over van collectief binnenonderhoud naar onderhoud op afroep. Als een bewoner onderhoud aanvraagt, bekijken we of de afschrijvingstermijn afgelopen is. Is dit het geval, dan staat niets de vervanging in de weg. Verkoop woningen Woonwinkel Bewoners maken een keuze voor keuken, toilet en badkamer in de uitgebreide woonwinkel in ons kantoor. Huurders kunnen keukenblad en -kastjes kiezen, maar ook tegels. Als de huurder het wenst, kan de keuken aangevuld worden met extra s zoals een gaskookplaat, afzuigkap of een vaatwasmachine. Extra s worden betaald door middel van contante betaling of via een huurverhoging. Onze huurders zijn erg enthousiast over de ruime keuzemogelijkheden en de mogelijkheid dat zij zelf kunnen bepalen wanneer ze onderhoud uit laten voeren. In ons beleid hebben we 70 woningen aangewezen die we willen verkopen. De bewoners hebben een aanbod tot koop gekregen, maar willen of kunnen dat niet. Uiteraard kunnen zij gewoon blijven huren, maar na hun verhuizing verkopen we die woningen. Omdat we voor nieuwbouw en voor het betalen van de verhuurdersheffing die het Rijk ons oplegt geld nodig hebben, hebben we in onze begroting opgenomen dat we elk jaar ten minste 5 woningen verkopen. Om dit aantal te halen hebben we veel meer woningen te koop aangebonden aan de bewoners. Tweehonderd huurders hebben bericht ontvangen dat ze hun woning kunnen kopen. Als zij geen gebruik maken van dat aanbod komen die woningen bij verhuizing gewoon weer in verhuur. Een aantal huurders was geïnteresseerd in de aankoop van hun woning. In een persoonlijk gesprek informeerden we hen over de procedure en mogelijkheden. Onze huurders krijgen bij aankoop van de woning een korting van 10 % op de taxatiewaarde. Uiteindelijk bleef de teller in 201 op 11 verkopen staan. Een succes dat ook te danken is aan de persoonlijke benadering. Asbest Asbest is een schadelijk product. Onze opvatting is dat het daarom in principe niet in onze huurwoningen thuishoort. Als we besloten hebben asbest in een bepaalde woning te verwijderen, nemen wij de kosten voor onze rekening, ongeacht of de huurder of wij eigenaar zijn van het asbest. In 201 gaven we uit aan asbestonderzoek en verwijdering. JAARKRANT 201 7

8 Nieuwbouw Het Meer In de eerste fase van Het Meer bouwen we 22 energiezuinige huurwoningen. Met bouwbedrijf De Gilden kwamen we tot overeenstemming over de bouw van 17 levensloopgeschikte woningen. Die woningen hebben dus een slaapkamer en badkamer op de begane grond. Traplopen is in principe niet nodig. De andere 5 eengezinswoningen worden gebouwd door Slingerland Bouw. Eind december hebben we de digitale bouwaanvragen ingediend bij de gemeente Kampen. Volop ontwikkelingen dus met betrekking tot dit plan. In 2014 starten we met de bouw van de 22 woningen. De Thijs Wilsum In 2010 kochten we voor project De Thijs in Wilsum grond aan. De nieuwe woningen bouwen we in drie deelprojecten. De eerste 5 woningen leverden we in 2012 op. Het is onze bedoeling de volgende woningen in 2015 te bouwen. In Wilsum is niet veel vraag naar huurwoningen. Daarom denken we aan 2 huurwoningen en 4 sociale koopwoningen. Onder de inwoners van Wilsum houden we in 2014 een enquête naar de belangstelling voor deze nieuwbouw. Volgens de planning bouwen we in 2017 nog 4 woningen in project De Thijs in Wilsum. Voor deze woningen gaan we een plan opstellen als we de bouw van de eerder genoemde woningen in 2015 hebben afgerond. Op weg naar 201 Betrokken, gedreven en praktisch vergroot doordat bewoners keuzevrijheid Dàt is Beter Wonen IJsselmuiden. Daarom is krijgen. Denk bijvoorbeeld aan het het ook de titel van ons ondernemingsplan samenstellen van een keuken of douche voor de periode Daarin en aan zelf aangebrachte voorzieningen, omschrijven we onze toekomstplannen. onderhoud en soms zelfs het bepalen van Uiteraard staan we daarbij dicht bij onze de eigendomsvorm van de woning. huurders en andere lokale belanghouders. We merken dat zij ons hierom waarderen. Wie? We bieden een thuis aan mensen die dat, Tussentijdse evaluatie om wat voor reden dan ook, op eigen kracht Omdat er veel nieuwe ontwikkelingen niet kunnen. We zijn betrokken bij onze op ons af komen die we niet uit het oog huurders en gedreven als het gaat om het moeten verliezen, besloten we het plan in verzorgen van de huisvesting. Wonen gaat 201, halverwege de looptijd, tegen het licht immers verder dan de woning. We voelen te houden en waar nodig aan te passen. ons daarom ook medeverantwoordelijk Onze opdracht zien we als volgt: voor de directe woonomgeving. Waar mogelijk dragen we ons steentje bij aan de Beter Wonen wil mensen die dat op eigen kracht niet kunnen, een thuis bieden in een aantrekkelijke woonomgeving. Hoe? We bieden een thuis door onze woningen zowel bouwtechnisch als woontechnisch op een hoog niveau te houden. We letten daarbij op de samenstelling van het huishouden, het inkomen en de levensfase van de huurders. Het thuis-gevoel wordt leefbaarheid in de wijk of het dorp. Onze inzet tot 201 De kern van ons werk is en blijft het aanbieden van goede huisvesting. Daarnaast leveren we een bijdrage aan wat de maatschappij van ons vraagt. Onze hoofddoelen zijn: Huidige klanten voelen zich thuis Woningzoekenden vinden een thuis Een leefbare maatschappij. In de komende periode werken we niet aan ontwikkeling van vastgoed voor zorginstellingen. Niet omdat we dat niet belangrijk vinden. De ontwikkelingen in de zorgsector, de regels van de overheid en de hoogte van de heffingen voor woningcorporaties zijn daar de reden voor. Bezoek- en correspondentieadres Dorpsweg 2, 8271 BM IJsselmuiden Openingstijden Maandag t/m vrijdag: tot 12.0 uur 1.00 tot 1.0 uur (vrijdag tot 1.00 uur) Volledig jaarverslag inzien? Telefoon: (08) info@bwij.nl Internet: Deze krant is een verkorte weergave van het jaarverslag van Beter Wonen over 201. Het volledige jaarverslag kunt u bij ons opvragen of bekijken via onze website, 8 JAARKRANT 201