EXPERTS OP DE TOEKOMST VAN VASTGOED LOCATIEBENCHMARK

Transcriptie

1 EXPERTS OP DE TOEKOMST VAN VASTGOED LOCATIEBENCHMARK SEPTEMBER 2019

2 Aantrekkingskracht vijf grootste steden voor multinationals Steeds meer bedrijven verkassen naar Nederland met de Brexit in zicht. Volgens de NFIA waren het er in 2018 maar liefst 60 en komen daar dit jaar nog eens 38 bij. Het bedrijf stelt ook dat op dit moment 325 bedrijven de oversteek naar Nederland overwegen. De verwachting is daarnaast dat wanneer de Brexit een feit is en huurcontracten aflopen nog meer multinationals naar het Europese vaste land vertrekken. De meeste van hen vestigen zich tot nu toe in Amsterdam. Het gaat om ongeveer 75% van het aantal verhuizingen. Maar hoe zit het met de andere vier grote steden in Nederland? Leggen zij het op voorhand af tegen de hoofdstad? Of kunnen zij zich op onderdelen onderscheiden van Amsterdam? Om de kansen van de vijf grote steden in kaart te brengen is een benchmark ontwikkeld met vijf hoofdcategorieën en 26 onderdelen die bepalend zijn bij de huisvestingskeuze van internationale bedrijven: arbeidsmarkt, economische kracht, leefklimaat, bereikbaarheid en kantorenmarkt. Deze locatiebenchmark geeft inzicht in de positie per stad en daarmee een mogelijk positioneringsvoordeel. hoofdcategorie ARBEIDSMARKT ECONOMISCHE KRACHT LEEFKLIMAAT BEREIKBAARHEID onderdelen beschikbare beroepsbevolking, bevolkingsgroei, verhuisbewegingen, vergrijzing, aandeel hoogopgeleiden, kwaliteit universiteit, arbeidskosten Bruto Regionaal Product, economische groei, ondernemersvertrouwen, uitgave R&D veiligheid, luchtkwaliteit, leisure voorzieningen, huisvestingsmogelijkheden, internationaal onderwijs auto, openbaar vervoer, luchtvaart KANTORENMARKT omvang voorraad, beschikbaar aanbod, kwaliteit locatie-gebouw, energielabels, huurprijs per vierkante meter, onderhandelingspositie huurder

3 Rotterdam daagt Amsterdam uit als meest aantrekkelijke vestigingsstad Amsterdam is nog steeds dé vestigingsstad van het land voor internationale bedrijven. De stad heeft de meest dynamische en best presterende regionale economie, een arbeidsmarkt die zich goed blijft ontwikkelen en het imago als boegbeeld van Nederland. De hoofdstad krijgt wel steeds meer te maken met grootstedelijke uitdagingen zoals verkeersopstoppingen, luchtvervuiling, krapte op de kantorenmarkt, stijgende woningprijzen en gebrek aan huisvesting voor nieuwe medewerkers. Rotterdam zit de hoofdstad wel steeds meer op de hielen. De stad kan inmiddels multinationals op meerdere gebieden beter bedienen dan Amsterdam. De beschikbaarheid van kantoren en de goede bereikbaarheid zijn enkele unieke eigenschappen. Daarnaast verandert de arbeidsmarkt hier de komende jaren op een positieve manier door de toestroom van jonge talenten. Dit helpt bij de verdere groei van de dienstensector in de stad. Rotterdam kan daarom zomaar eens een serieuze uitdager worden voor de huisvesting van internationale bedrijven. Daarna volgt Utrecht als de nummer drie op de lijst. Vooral het arbeidspotentieel kan bedrijven als een magneet aantrekken. Daarbij is de centrale ligging van de stad vooral interessant voor bedrijven die landelijk actief willen zijn. Voor internationale bedrijven geldt dit minder. De Domstad krijgt steeds meer vergelijkbare uitdagingen die in Amsterdam gelden. Ook hier is er een krappe kantoren- en woningmarkt, waardoor de prijzen sterk oplopen. Het resultaat is een lagere plek in deze categorieën in de benchmark. Den Haag en Eindhoven sluiten de rij. Op het gebied van levenskwaliteit scoort Den Haag veruit het hoogst. Wel is de stad minder in staat om commerciële bedrijven aan te trekken, ondanks dat er nog ruimte is op de kantorenmarkt. Eindhoven wordt steeds meer de economische innovatiemotor van Nederland, maar heeft last van een beperktere arbeidsmarkt en minder goede internationale bereikbaarheid.

4 K A N T O R E N M A R K T Zo hebben alle vijf de steden sterke en zwakkere punten. Daarom is het essentieel dat de vijf gemeenten de krachten bundelen om Nederland als geheel aantrekkelijk te maken en zoveel mogelijk van de Brexit-buit binnen te slepen. De afstand tussen de steden stelt internationaal gezien weinig voor. Dit kan juist als kracht worden ingezet en geeft daarnaast iedere stad de mogelijkheid om zich te profileren binnen het gezamenlijke gebied. Geen multinational is gelijk aan elkaar en dit betekent dat zij de ene keer de arbeidsmarkt als belangrijkste factor zien en de andere keer de bereikbaarheid. Door goede afstemming met elkaar en niet afzonderlijk de strijd proberen te winnen, kan Nederland spekkoper zijn. Anders bestaat de kans dat juist andere landen meer bedrijven aantrekken. En dat zou een gemiste kans zijn. AMSTERDAM marktleider economische kracht en arbeidsmarkt E C B E R E l e v O N e n s k w a l O m I A R B I K B A A R s E I D C H E K H E I D i t e i t R A S M A R K T C H T STAD ARBEIDS- MARKT ECONOMISCHE KRACHT LEVENS- KWALITEIT BEREIK- BAARHEID KANTOREN- MARKT SCORE Amsterdam Rotterdam Utrecht Den Haag Eindhoven DEN HAAG geliefd als woonstad bij medewerkers ROTTERDAM is de best bereikbare stad met veel beschikbare kantoren Locatiebenchmark UTRECHT erg aantrekkelijk voor bedrijven door grote groep hoger opgeleiden EINDHOVEN is de innovatiemotor en

5 Arbeidsmarkt: Utrecht zit Amsterdam op de hielen Ranking arbeidsmarkt De lokale arbeidsmarkt is voor internationale bedrijven misschien wel het belangrijkste aspect in hun locatiekeuze. Als zij naar Nederland komen, nemen zij vaak een groot deel eigen medewerkers mee. Maar om verder te kunnen groeien en vacatures in te vullen, hebben ze hoogopgeleide lokale mensen nodig. Zij willen bij voorkeur dicht bij hun werk wonen en daarom is een goede lokale arbeidsmarkt van groot belang voor deze multinationals. Amsterdam staat bovenaan de lijst als het gaat om de arbeidsmarkt. De beroepsbevolking is hier het grootst en daarmee dus ook de pool aan toekomstige medewerkers. Op een paar punten troeft Utrecht de hoofdstad af. De vergrijzing is er lager, de verwachte bevolkingsgroei hoger en het percentage hoger opgeleiden is groter. Vooral dat laatste kan bedrijven over de streep trekken toch de voorkeur te geven aan de Domstad. In Rotterdam verandert de samenstelling van de beroepsbevolking sterk de komende jaren. Steeds meer jonge talenten trekken naar de stad, omdat zij hier meer kans maken op een betaalbare woning in vergelijking met Amsterdam en Utrecht. Dit zorgt ervoor dat de stad steeds aantrekkelijker wordt voor bedrijven om zich te vestigen en in te spelen op dit nieuwe potentieel aan hoger opgeleide medewerkers. Hoewel Eindhoven laag scoort, doet de stad het goed op het gebied van geschoolde arbeidskrachten. De samenwerking tussen bedrijven en technische universiteit is een lichtend voorbeeld voor andere steden. Uit dit ecosysteem zijn al veel startups ontstaan, zoals Lightyear, Emultech en Fistuca. Door de sterk gespecialiseerde economie komen er ook steeds meer expats uit vooral Azië. Zij behoren inmiddels tot de lokale bevolking en gaan graag voor gerenommeerde techbedrijven aan de slag. Dit trekt weer kennisintensieve bedrijven en zo ontstaat een positieve cirkel. Den Haag blijft achter in arbeidspotentieel. De stad profiteert minder van een groot netwerk van universiteiten, ondanks dat de Universiteit van Leiden inmiddels een deel van de activiteiten hier heeft ondergebracht. Hierdoor is het aantal hoger opgeleiden lager dan in de meeste andere steden, wat leidt tot een lagere score Amsterdam Utrecht Rotterdam Eindhoven Den Haag

6 Economische kracht: amsterdam steevast op eerste plek Ranking economische kracht Op economisch gebied steekt de regio Amsterdam met kop en schouders uit boven de rest. Hoewel de regio Eindhoven met meer dan 4% de sterkste groei laat zien, is het Bruto Regionaal Product van Amsterdam maar liefst drie keer zo groot. De hoge concentratie bedrijvigheid die een omvangrijke economie met zich meebrengt, trekt juist nog meer nieuwe bedrijven aan. Die sterke economische positie zal Amsterdam niet snel verliezen. Toch zijn de andere steden niet kansloos als economische kracht een grote rol speelt in de locatiekeuze van internationale bedrijven. Eindhoven is vooral voor innovatieve (tech)bedrijven een interessante optie. Naast de sterkste economische groei wordt hier ook het meest geïnvesteerd in innovatie. Uit de meeste recente cijfers blijkt dat bedrijven en publieke instellingen hier gezamenlijk zeker tweeënhalf keer zoveel geld in Research en Development staken als in Amsterdam. Niet voor niks behoort Brainport Eindhoven tot de top van slimste regio s van de wereld. Rotterdam is een stad in transitie. Langzaam transformeert de havenstad naar een meer op diensten gerichte regio. Daarmee neemt de afhankelijkheid van de haven af en ontstaat meer diversiteit in type bedrijven. Ondanks deze transitie scoort Utrecht beter in deze categorie. Door de centrale ligging heeft de stad vooral bij bedrijven die het hele land bedienen een streepje voor. Inmiddels hebben al een fors aantal grote bedrijven zich hier gevestigd zoals Rabobank, Bol.com, Capgemini, Oracle en VodafoneZiggo. Den Haag blijft ver achter bij de andere vier steden. Zowel in economische ontwikkeling als in het aantal bedrijven dat zich hier vestigt. Den Haag blijft vooral aantrekkelijk voor (semi)-overheden, non-profit organisaties en ambassades. De stad heeft wel een belangrijk energiecluster met Shell en Total. Op het gebied van IT & Telecom verloor de stad flink aan kracht door het vertrek van KPN naar Rotterdam Amsterdam Eindhoven Utrecht Rotterdam Den Haag

7 Leefklimaat: den haag beste plek voor medewerkers om te leven Ranking leefklimaat Voor internationale bedrijven is het belangrijk dat zij zich vestigen in een stad die de meegenomen medewerkers een goed leefklimaat biedt. Den Haag kan dit verreweg het best. Het gaat er goed op drie vlakken: wonen, voorzieningen en het gezin. Er zijn relatief veel betaalbare huur- en koopwoningen in de stad te vinden. De huizenprijzen liggen op ongeveer de helft van die in Amsterdam. Wel lopen alleenstaande expats tegen een drempel aan. Er geldt vooral voor kleinere huurwoningen een inkomensplafond van euro per eenpersoonshuishouden. Expats verdienen vaak meer. Maar ook met deze beperking blijft de beschikbaarheid en betaalbaarheid beter dan in Amsterdam of Utrecht. Er zijn meer pluspunten in Den Haag. De luchtkwaliteit is hier het best, de stad heeft het hoogste aanbod leisure en horeca per inwoner en ook aan de kinderen van expats is gedacht. Er zijn maar liefst zeven internationale scholen te vinden, terwijl dit in de andere steden in totaal tien is. Dit zijn voor expats belangrijke zaken en daarmee indirect voor hun werkgevers. Eindhoven en Rotterdam blijven achter bij Den Haag, ondanks dat daar de huizenprijzen op een vergelijkbaar niveau liggen. Dit heeft te maken met het beperkte aantal internationale scholen en het lagere voorzieningenniveau per inwoner. Utrecht en Amsterdam staan onderaan de lijst. Dit komt vooral door de slecht toegankelijke woningmarkt. Belangrijk om mee te nemen is dat de reisafstanden tussen de vijf steden in internationaal verband erg klein zijn. Bij het aantrekken van bedrijven kan Den Haag hier juist op inspelen. De meeste medewerkers hebben niet per se problemen met een reistijd van een uur. Binnen deze marges kunnen medewerkers in Den Haag wonen en in Amsterdam of Utrecht werken. Dit is al te zien bij de verhuizing van medewerkers van de European Medicines Agency. Zij kiezen vooral voor de regio Den Haag en Bergen/Alkmaar door de aanwezigheid van EU-scholen Den Haag Eindhoven Rotterdam Utrecht Amsterdam

8 Bereikbaarheid: rotterdam is de best bereikbare Stad Ranking bereikbaarheid Als het om bereikbaarheid gaat, staat Rotterdam met stip op nummer één. De stad heeft zes treinstations, een aansluiting op de Thalys naar Parijs en een zeer uitgebreid metronetwerk. Daarnaast is de stad omringd door vier snelwegen die aangesloten zijn op hoofdwegen die naar het centrum gaan. Hierdoor zijn nagenoeg alle kantoorgebieden goed met de auto te bereiken. Dit staat in geen verhouding tot de andere steden. De internationale verbindingen blijven wel iets achter. Ondanks de eigen luchthaven Rotterdam The Hague Airport wijken intercontinentale vluchten uit naar Schiphol. Toch is deze afstand kleiner dan vaak gedacht. Ondanks dat Rotterdam een stuk verder van Schiphol ligt dan Amsterdam en Utrecht, is het mogelijk om binnen een half uur hier te zijn. Dat is niets vergeleken met andere landen waar de reistijd vaak veel langer is om bij een internationale luchthaven te komen. Multinationals zullen de stad hier dus niet links voor laten liggen. Op enige afstand van Rotterdam volgt Amsterdam. Schiphol ligt om de hoek en de stad heeft goed openbaar vervoer. Vanuit de regio is de stad lastiger met het openbaar vervoer te bereiken. Hierdoor worden veel mensen gedwongen om in de auto te stappen om bij hun werk te komen. Utrecht heeft het voordeel van een centrale ligging, alleen is dit voor de huisvestingskeuze minder belangrijk. De autobereikbaarheid binnen de stad is verslechterd. Ondanks dat de stad het trein-knooppunt van Nederland is, is het Openbaar Vervoer binnen de stad vooral beperkt tot de bus. Den Haag scoort hoger door de bereikbaarheid van de belangrijkste kantoorlocaties met trein en tram. Ondanks dat de stad geen ringweg heeft, zijn de binnenstad en kantorenlocaties goed bereikbaar met de auto. Eindhoven blijft duidelijk achter op de andere steden en staat onderaan de lijst. Dit komt vooral door de grotere afstand van de stad naar Schiphol, de afstand tot de rest van de grote steden en het geringe aantal treinstations. Ook zijn kantoorlocaties zoals Flight Forum onvoldoende aangesloten op efficiënt openbaar vervoer. Wel is er een directe treinverbinding uit het centrum naar zowel Amsterdam als Utrecht en is de auto-bereikbaarheid van de binnenstad goed Rotterdam Amsterdam Den Haag Utrecht Eindhoven

9 Kantorenmarkt: vooral voor grote bedrijven liggen kansen in rotterdam Ranking kantorenmarkt Ook in deze categorie springt Rotterdam er bovenuit. Waar de meeste steden kampen met een tekort aan beschikbare kantoorruimte is er in Rotterdam en het aangrenzende Capelle aan de IJssel nog volop plek. De leegstand is er nu ongeveer 12%. Hierdoor liggen de huurprijzen nog relatief laag en wordt de stad aantrekkelijker als vestigingsplaats. Bijna een vijfde van de beschikbare kantoorruimte is groter dan m² en dit biedt veel perspectief voor grotere bedrijven. Tot slot is het nog geen verhuurdersmarkt en hebben huurders dus nog een goede onderhandelingspositie. Den Haag staat op de tweede plek. Ook hier is met een leegstand van ongeveer 8% nog redelijk wat kantoorruimte beschikbaar. In het centrum neemt het aanbod wel snel af, waardoor ook daar de huurprijzen stijgen. Dit is een ontwikkeling die we eerder hebben gezien in Amsterdam en Utrecht. In Eindhoven blijft de leegstand steken op zo n 10%. Hoogwaardig aanbod is vooral beperkt op de meest gewilde plekken rond het station, maar hier wordt met Knooppunt XL in de komende jaren verandering in gebracht. De beschikbaarheid van kantoren in Amsterdam is een stuk problematischer dan in de andere steden. De leegstand schommelt al langere tijd tussen de 5 en de 7%. Van het totale aanbod is slechts een tiende groter dan m². Dit zorgt ervoor dat vooral (middel)grote bedrijven met meer dan 150 werknemers zich hier lastig kunnen (her)huisvesten. Ook in Haarlemmermeer en Amstelveen is dit inmiddels een uitdaging geworden, waardoor nieuwe bedrijven weinig mogelijkheden hebben in de regio. Inmiddels zit er wel veel nieuwbouw in de pijplijn, alleen wordt het grootste deel daarvan pas opgeleverd in 2021 of later. Utrecht volgt Amsterdam als het gaat om beschikbaarheid van kantoren. Ondanks dat er rond het Centraal Station veel nieuwe kantoren zijn en worden bijgebouwd, wordt het steeds lastiger om goede huisvesting te vinden. Een kans ligt wel om de hoek met de uitbreiding van de kantorenvoorraad in Leidsche Rijn. Hiermee kan Utrecht een tweede stationslocatie creëren. Essentieel voor de succesvolle opkomst van dit kantoorgebied is de aansluiting op het landelijke intercity netwerk Rotterdam Den Haag Eindhoven Utrecht Amsterdam

10 Frank Verwoerd Head of Research Carole den Ouden Director Tenant Representation Over colliers Colliers International staat voor de nieuwe vastgoedwereld. We dragen bij aan een betere samenleving door een actieve rol te spelen in het oplossen van vastgoedvraagstukken. We verbinden globale marktontwikkelingen en complexe data met de wereld van gebruikers, vastgoedeigenaren en investeerders. Dit stelt ons in staat de sector van morgen te begrijpen en expert te zijn op de toekomst van vastgoed. Dankzij deze inzichten kunnen we waarde toevoegen aan de verschillende fases van de vastgoedcyclus en strategische klantrelaties opbouwen. We bieden creatieve oplossingen die niet alleen vandaag aantrekkelijk zijn, maar ook in de toekomst relevant en duurzaam blijven. In Nederland werken we met 330 professionals die anders denken en de beste ideeën delen in een cultuur van ondernemerschap en klantgerichtheid. Onze opdrachtgevers kunnen rekenen op een betrouwbare partner die doordacht advies geeft. En een partij die hen de juiste kansen laat zien in de sectoren: Dré van Leeuwen Executive Director Capital Markets & Agency Jeroen Janssen Junior Research Consultant OFFICES RETAIL RESIDENTIAL FOOD & BEVERAGE HEALTHCARE HOTELS LOGISTICS & INDUSTRIAL Natuurlijk zijn we aangesloten bij de belangrijkste organisaties in ons vakgebied zoals het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs, The Royal Institution of Chartered Surveyors, het Kwaliteitsregister van Makelaars Vastgoedcert en de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Stadionplein CM Amsterdam Tel: +31 (0)