EXPERTS OP DE TOEKOMST VAN VASTGOED DE VINEX-WIJK VANUIT BEWONERSPERSPECTIEF

Transcriptie

1 EXPERTS OP DE TOEKOMST VAN VASTGOED DE VINEX-WIJK VANUIT BEWONERSPERSPECTIEF

2 DE TWEE gezichten van de VINEX-WIJK IN NEDERLAND Vinex-wijken worden sinds jaar en dag afgeschilderd als eentonige plekken waar niet veel gebeurt en je niet zou moeten willen wonen. Maar wat blijkt? Ze behoren inmiddels tot de top van leefbaarste wijken in Nederland. Op de leefbarometer van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties scoren de Vinex-wijken van de 5 grootste gemeenten gemiddeld een 7,6. Dit betekent dat bewoners de leefomgeving goed tot zeer goed beoordelen en de wijken dus goed aansluiten op hun behoeften. In diezelfde gemeenten komt deze score op basis van alle wijken niet hoger uit dan een 6,. De Vinex-wijk is dus een plek geworden waar je wel wilt wonen. De vraag is nu of dit woongenot ook tot hogere woningprijzen leidt. DELFTLANDEN MEEST GELIEFDE VINEX-WIJK, IJBURG MINST Je zou verwachten dat huizen in geliefde buurten duurder zijn dan op andere plekken in de stad. Een analyse van de 5 Vinex-wijken laat een tweezijdig beeld zien. Ondanks dat bewoners hun woongenot hoog beoordelen, zijn in slechts 1 gevallen de woningprijzen hoger dan in de stad. Delftlanden in Emmen is de meest geliefde Vinex-wijk van Nederland als gekeken wordt naar het verschil in woningprijs tussen wijk en stad. Mensen hebben maar liefst een kwart meer over per vierkante meter om een huis in Delftlanden te kopen dan in een ander deel van Emmen: bijna.000 euro ten opzichte van euro. De populariteit van deze wijk is de laatste jaren alleen maar toegenomen, waardoor de prijzen nog harder zijn gestegen. De wijk met de grootste waardesprong sinds 008 is Waalsprong in Nijmegen. De wijk aan de Noordzijde van de Waal stijgt in aanzien bij de Nijmegenaren. In 008 lag de prijs van een woning in Waalsprong nog bijna 00 euro per vierkante meter onder het niveau van de rest van de stad. Inmiddels wordt de wijk op waarde geschat en liggen de prijzen bijna 70 euro boven het stadsniveau. Veel mensen willen er dus graag wonen. De verwachting is zelfs dat met de ontwikkeling van het winkelcentrum de populariteit nog verder toeneemt.

3 VROONERMEER ZUID SAENDELFT LITERATUURWIJK IJBURG FLORIANDE VERSCHIL WIJK STAD T.O.V. 008 WIJK STAD DELFTLANDEN 17% OOSTERHEEM 11% IJBURG 75% HAAGSE BEEMDEN 78% HAVERLEIJ 81% Niveau woningprijs t.o.v. stad TOP MINST POPULAIRE WIJKEN ZUIDERBUREN 10% TOP MEEST POPULAIRE WIJKEN ALKMAAR Niveau woningprijs t.o.v. stad DE HELD GRONINGEN LEEUWARDEN EMMEN 1 ZUIDERBUREN DELFTLANDEN STADSHAGEN VERSCHIL T.O.V ROOMBURG LEIDSCHENVEEN DEN HAAG 1 1 ZAANSTAD AMSTERDAM ALMERE HOOFDDORP LEIDEN UTRECHT APELDOORN AMERSFOORT ZWOLLE ENSCHEDE DE ESCHMARKE WOUDHUIS OOSTERHEEM NESSELANDEN LEIDSCHE RIJN OUDELANDSHOEK HAAGSE BEEMDEN DE REESHOF ZOETERMEER ROTTERDAM DORDRECHT DEN BOSCH BREDA TILBURG IJBURG 4.41 LEIDSCHE RIJN.47 TOP DUURSTE WIJKEN FLORIANDE.1 Prijs per vierkante meter ARNHEM NIJMEGEN EINDHOVEN MAASTRICHT 1 WAALSPRONG 55 Prijsverbetering t.o.v. stad sinds 008 WOUDHUIS 86 LEIDSCHENVEEN 07 TOP MEEST OPKOMENDE WIJKEN VATHORST SCHUYTGRAAF WAALSPRONG HAVERLEIJ MEERHOVEN HAZENDANS

4 Leidschenveen in Den Haag en De Held in Groningen zijn de nummers twee en drie Vinex-wijken qua waardesprong. Lagen de woningprijzen hier in 01 nog onder het stadsniveau, inmiddels zijn zij flink hoger: ruim %. IJburg in Amsterdam is de minst populaire Vinex-wijk van het land. Het verschil in prijs met de rest van de stad is opgelopen naar meer dan euro per vierkante meter. Een duidelijk verschil dat vooral aangeeft dat IJburg door veel Amsterdammers niet als alternatief wordt gezien om te gaan wonen. Het woonmilieu, de ligging en bereikbaarheid zijn niet aantrekkelijk genoeg, waardoor huizenzoekers liever aanzienlijk meer geld betalen voor een woning in de stad. Ook Haagse Beemden in Breda doet het minder goed en staat op plek 4 als er een vergelijk wordt gemaakt tussen de prijzen in de stad ten opzichte van de Vinex-wijk. Het prijsverschil is opgelopen tot 60 euro per vierkante meter, terwijl dit in 008 nog slechts een verschil van ongeveer 4 euro was. De vraag naar woningen lijkt zich daardoor vooral te richten op wijken in of rondom het centrum waar de woningprijzen aanzienlijk hoger liggen. Door het meer geïsoleerde karakter van de wijk Haagse Beemden lijkt dit voor veel inwoners van Breda geen goed alternatief om naartoe te verhuizen. Ondanks de aanzienlijk lagere woningprijzen. BEWONERSGERICHT BOUWEN Het is lastig om het prijsverschil tussen een Vinex-wijk en de stad te verklaren. Er lijkt niet één specifieke succes- of faalfactor te zijn. Een analyse van sociaaleconomische, demografische en omgevingsfactoren geeft geen eenduidig beeld. De enige veronderstelling die gemaakt kan worden, is dat de woonomgeving moet aansluiten bij de behoefte van de lokale woningmarkt. Zo niet, dan is de wijk geen goed alternatief voor huizenzoekers en blijven zij zoeken naar een plek in de stad. Met schaarste en hoge prijzen als gevolg. Wat moeten ontwikkelaars doen om bewonersgericht te bouwen en de Vinex-wijken tot een succes te maken? Twee factoren zijn hierin cruciaal. In de eerste plaats gaat het erom dat de wijk goed verbonden is met andere delen van de stad, zodat de woningen een echt alternatief vormen voor huizenzoekers. Daarnaast moet op basis van een woningprijsanalyse gekeken worden aan welke huizen bewoners de meeste behoefte hebben. Woningen met de hoogste prijs per vierkante meter zijn dus het meest geliefd. Daar kunnen ontwikkelaars op inspelen. In het geval van IJburg is dat niet goed gelukt, vooral niet qua bereikbaarheid met de stad. Amsterdam centrum is dichtbij, maar om naar andere wijken zoals Amsterdam-Zuid of Amsterdam-West te komen, is een ander verhaal. Om IJburg een goed alternatief te laten zijn voor meer huizenzoekers, moet er worden ingezet op een betere OV-infrastructuur vanuit andere wijken. Een goed voorbeeld is de groeiende populariteit van Amsterdam-Noord door de komst van de Noord/Zuidlijn. Om succesvolle wijken te creëren is dus het essentieel om te denken vanuit de bewoner. Goede bereikbaarheid en meer bouwen in de segmenten die het meest geliefd zijn. Dan wordt het een aantrekkelijk gebied voor zowel huidige bewoners als starters. Vinex-wijken die nu nog minder populair zijn dan de stad, kunnen hierdoor in de toekomst aan aantrekkingskracht winnen. Waardoor ook hier de woningprijzen gaan stijgen. GOEDE BEREIKBAARHEID EN MEER BOUWEN IN DE SEGMENTEN DIE HET MEEST GELIEFD ZIJN, ZORGT VOOR EEN AANTREKKELIJK GEBIED VOOR BEWONERS

5 over colliers Colliers International is een beursgenoteerde vastgoedadviseur (NASDAQ, TSX: CIGI) en staat voor de nieuwe vastgoedwereld. We dragen bij aan een betere samenleving door een actieve rol te spelen in het oplossen van vastgoedvraagstukken. We verbinden globale marktontwikkelingen en complexe data met de wereld van vastgoedeigenaren, vastgoedinvesteerders en huurders van vastgoed. Dit stelt ons in staat de sector van morgen te begrijpen en expert te zijn op de toekomst van vastgoed. Arnold Doornewaard Dankzij deze inzichten kunnen we waarde toevoegen aan de verschillende fases van de vastgoedcyclus en strategische klantrelaties opbouwen. We bieden creatieve oplossingen die niet alleen vandaag aantrekkelijk zijn, maar ook in de toekomst relevant en duurzaam blijven. In Nederland werken we met 0 professionals die anders denken en de beste ideeën delen in een cultuur van ondernemerschap en klantgerichtheid. Onze opdrachtgevers kunnen rekenen op een betrouwbare partner die doordacht advies geeft. En een partij die hen de juiste kansen laat zien in de sectoren: OFFICES RETAIL RESIDENTIAL HOTELS Frank Verwoerd frank.verwoerd@colliers.com FOOD & BEVERAGE HEALTHCARE LOGISTICS & INDUSTRIAL Natuurlijk zijn we aangesloten bij de belangrijkste organisaties in ons vakgebied zoals het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs, The Royal Institution of Chartered Surveyors, het Kwaliteitsregister van Makelaars Vastgoedcert en de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Stadionplein CM Amsterdam Tel: +1 (0) amsterdam.office@colliers.com