Marktvergroting Spoordistricten BrabantStad

Transcriptie

1 Marktvergroting Spoordistricten BrabantStad Presentatie BrabantStad s-hertogenbosch, 5 april 2007 Drs. René Buck Directeur Buck Consultants International

2 Agenda 1 Probleemstelling 2 De steden nader bezien 3 Conclusies voor BrabantStad Buck Consultants International,

3 1 Probleemstelling Dynamiek in het Spoordistrict Stationsgebieden transformeren steeds meer van een monotone transferfunctie naar een multifunctionele omgeving waar naast OV ook verblijven (wonen), ontmoeten/vrije tijd (leisure, retail, horeca) en kennis/dienstverlening (werk, opleiding) mogelijk is De dynamiek zit hem juist in het feit dat vier uiteenlopende dimensies samen komen op één plek: Ruimtelijk Beleid Gebruikers Vastgoed Buck Consultants International,

4 Gemeentelijke doelstellingen De realisatie van de Spoordistricten in Noord-Brabant biedt de de kans om uiteenlopende projecten in één keer op te pakken: het creëren van een multifunctionele en hoogwaardige omgeving de vermindering van de barrièrewerking van het spoortraject de bereikbaarheid van het station per OV en auto een betere aansluiting op de binnenstad de verbetering van het imago het ontwikkelen van een OV-terminal Buck Consultants International,

5 Programma Bereikbaarheid Vastgoedwaarde Markt Markt Locale Locale omstandighedeheden Buck Consultants International,

6 Focus deelproject: marktvergroting voor Spoordistricten Angst voor overaanbod in BrabantStad ( overal veel van hetzelfde ) Concurrentie met snelweglocaties ( groeiende sectoren willen niet naar binnenstad ) Welke doelgroepen zijn interessant ( logica van de plek ) Afbakening Spoordistrict: binnen 500 meter NS-station Buck Consultants International,

7 Verbetering OV-bereikbaarheid BrabantStad: beperkt Nagenoeg géén intensivering van dienstregeling HST-shuttle Breda Nadruk op bereikbaarheid station (voor- en natransport, terminal) Buck Consultants International,

8 2 De steden nader bezien A Breda Markoevers 2 Stationskwartier 3 Liniepark 4 Drie Hoefijzers NS-station Spoordistrict Ontwikkelingscapaciteit: m 2 Reeds ontwikkeld: 0 m 2 Overeenkomst Breda en NS Vastgoed Buck Consultants International,

9 Kerngegevens kantorenmarkt Breda (m 2 ) Aanbod Huidig : Ontwikkelingspotentie : Totale aanbod : Vraag Historisch perspectief : Toekomstig perspectief : Verhouding Historisch perspectief/huidig aanbod : 3,1 Conclusies Geen evenwichtige kantorenmarkt in Breda Gelet op ontwikkelingsperiode en fasering: géén overaanbod in Spoordistrict Buck Consultants International,

10 Specifieke kantoorhoudende doelgroepen en concepten Lokaal / regionaal Landsdelig / nationaal Internationaal Zeer goede aanknopingspunten - - World Trade Center Goede aanknopingspunten - - Benelux-vestigingen Beperkte aanknopingspunten - Versterken en uitbouwen van de call center positie - Nader te bepalen - - Consolidatiefunctie Rotterdam- Antwerpen Geen aanknopingspunten Buck Consultants International,

11 B Tilburg Vormen Fabriek 2 Hollandterrein 3 OV terminal 4 Pieter Vreedeplein 5 Interpolis 6 Spoorzone Centraal 7 Spoorzone West NS-station Spoordistrict Ontwikkelingscapaciteit: m 2 Reeds ontwikkeld: m 2 Buck Consultants International,

12 Kerngegevens kantorenmarkt Tilburg (m 2 ) Aanbod Huidig : Ontwikkelingspotentie : Totale aanbod : Vraag Historisch perspectief : Toekomstig perspectief : Verhouding Historisch perspectief/huidig aanbod : 1,6 Conclusies Evenwichtige kantorenmarkt in Tilburg Ontwikkelingspotentie Spoordistrict sluit goed aan bij vraagontwikkeling Oppassen voor te krap aanbod Buck Consultants International,

13 Specifieke kantoorhoudende doelgroepen en concepten Lokaal / regionaal Landsdelig / nationaal Internationaal Zeer goede aanknopingspunten Onderwijs Versterken en uitbouwen van het verzekeringscluster - Goede aanknopingspunten Incubator Back offices (semi)overheid Opleiding en trainingscentrum - Beperkte aanknopingspunten - - Voortbouwen op buitenlandse bedrijvigheid Nader te bepalen Creatieve sector - - Geen aanknopingspunten - - Internationaal handelscentrum Buck Consultants International,

14 C s-hertogenbosch 1 Paleiskwartier 2 Ponte Palazzo NS-station 1 Spoordistrict 2 Ontwikkelingscapaciteit: m 2 Reeds ontwikkeld: m 2 Buck Consultants International,

15 Kerngegevens kantorenmarkt s-hertogenbosch (m 2 ) Aanbod Huidig : Ontwikkelingspotentie : Totale aanbod : Vraag Historisch perspectief : Toekomstig perspectief : Verhouding Historisch perspectief/huidig aanbod : 2,9 Conclusies Ruime kantorenmarkt in s-hertogenbosch Ontwikkelingspotentie Spoordistrict in lijn met verwachte vraag Buck Consultants International,

16 Specifieke kantoorhoudende doelgroepen en concepten Lokaal / regionaal Landsdelig / nationaal Internationaal Zeer goede aanknopingspunten Goede aanknopingspunten Voortbouwen op Mediplaza - - Beperkte aanknopingspunten Voortbouwen op de Onderwijsboulevard Versterken en uitbouwen van de juridische sector - - Nader te bepalen - Versterken en uitbouwen van de sector (semi) overheid - Geen aanknopingspunten Kantorencentrum van de regio Versterken en uitbouwen van de juridische sector - Buck Consultants International,

17 D Eindhoven 1 Stationsgebied NS-station Spoordistrict 1 Ontwikkelingscapaciteit: m 2 Reeds ontwikkeld: 0 m 2 Buck Consultants International,

18 Kerngegevens kantorenmarkt Eindhoven (m 2 ) Aanbod Huidig : Ontwikkelingspotentie : Totale aanbod : Vraag Historisch perspectief : Toekomstig perspectief : Verhouding Historisch perspectief/huidig aanbod : 3,1 Conclusies Ruime kantorenmarkt in Eindhoven door groot aanbod Grootste deel Spoordistrictprogramma na 2010 Buck Consultants International,

19 Specifieke kantoorhoudende doelgroepen en concepten Lokaal / regionaal Landsdelig / nationaal Internationaal Zeer goede aanknopingspunten - Rijksgebouwendienst - Goede aanknopingspunten Onderwijs - World Trade Center Europese en internationale instellingen Beperkte aanknopingspunten Nader te bepalen - ICT-dienstverlening - Geen aanknopingspunten Buck Consultants International,

20 E Helmond 1 Stationsknoop 2 Suytkade NS-station Spoordistrict 1 2 Ontwikkelingscapaciteit: m 2 Reeds ontwikkeld: 0 m 2 Buck Consultants International,

21 Kerngegevens kantorenmarkt Helmond (m 2 ) Aanbod Huidig : Ontwikkelingspotentie : Totale aanbod : Vraag Historisch perspectief : Verhouding Historisch perspectief/huidig aanbod : 6,0 Conclusies Zeer ruime kantorenmarkt in Helmond Zeer hoge ambitie in Spoordistrict gezien vraag Buck Consultants International,

22 Specifieke kantoorhoudende doelgroepen en concepten Lokaal / regionaal Landsdelig / nationaal Internationaal Zeer goede aanknopingspunten Goede aanknopingspunten Beperkte aanknopingspunten Kantorencentrum van de Peel Non-profit sector Nader te bepalen Bedrijven die gevestigd zijn buiten Helmond waarvan een boven-proportioneel deel woont in Helmond Geen aanknopingspunten Starters- en/of doorstartcentrum Industriële bedrijven met tevens een kantoorvestiging in de regio Buck Consultants International,

23 3 Conclusies voor BrabantStad 1 Het imago van de Spoordistricten zal de komende jaren geleidelijk veranderen: van een knooppunt van openbaar vervoer naar een multifunctioneel karakter (vervoer, wonen, werken, wonen en ontspannen 2 De OV-bereikbaarheid tussen de Brabantse steden wordt in de komende jaren niet substantieel verbeterd. De OVbereikbaarheid vanuit Breda richting Randstad en België wordt wel aanzienlijk verbeterd door de aansluiting op het HST-netwerk via de HST-shuttle 3 De ontwikkelingsperiode van een Spoordistrict duurt gemiddeld 20 jaar Buck Consultants International,

24 4 De directe invloedssfeer van een NS-station heeft een beperkte reikwijdte 5 Ondanks de huidige onevenwichtige kantorenmarkt sluiten, met uitzondering van Helmond, de kantorenprogramma s (ambitie, volume en fasering) van de Spoordistricten behoorlijk goed aan op de ontwikkelingen van de kantorenmarkt 6 Er is niet sprake van één Brabantse kantorenmarkt Buck Consultants International,

25 7 Aanknopingspunten Breda, Tilburg en 's-hertogenbosch Zeer goede aanknopingspunten Breda Tilburg s-hertogenbosch World Trade Center Onderwijs - Versterken en uitbouwen van het verzekerings-- cluster Goede aanknopingspunten Benelux-vestigingen Opleidings- en trainingscentrum Back offices (semi)overheid Incubator Voortbouwen op Mediplaza Beperkte aanknopingspunten Versterken en uitbouwen van de call center positie Voortbouwen op buitenlandse bedrijvigheid Voortbouwen op de Onderwijsboulevard Versterken en uitbouwen van de juridische sector (regionaal) Nader te bepalen Consolidatiefunctie Rotterdam-Antwerpen Creatieve sector Versterken en uitbouwen van de sector (semi)overheid Buck Consultants International,

26 8 Aanknopingspunten Eindhoven en Helmond Zeer goede aanknopingspunten Eindhoven Helmond Rijksgebouwendienst - Goede aanknopingspunten World Trade Center Europese en internationale Instellingen Onderwijs - Beperkte aanknopingspunten - Kantorencentrum van de Peel Non-profit sector Nader te bepalen ICT-dienstverlening Bedrijven die gevestigd zijn buiten Helmond waarvan een bovenproportioneel deel woont in Helmond 9 Veelzijdige spoorzones in de Brabantse steden vergroten de uniciteit en aantrekkingskracht van BrabantStad Buck Consultants International,

27 10 De volgende doelgroepen passen redelijk tot goed binnen een stationsomgeving Non profit: (Semi)overheid (nationaal (RGD), regionaal en lokaal) Nationale uitvoeringsorganisaties Non-profit organisaties Onderwijs en kennisinstellingen Gezondheidszorg Profit: Financiële en verzekeringssector Call centers en back offices Trainings- en opleidingsinstituten Hoofdkantoren van reorganiserende bedrijven Creatieve industrie Buck Consultants International,

28 11 Uit de praktijk blijkt dat met name de grootschalige zakelijke, dienstverlenende ondernemingen (adviessector, accountancyen IT-bedrijven) op de snelweg en de autobereikbaarheid gericht zijn (met hier en daar een uitzondering). Door investeringen in bereikbaarheid, open ruimte en vastgoed (wonen, werken en ontspannen) doet zich de kans voor om het Spoordistrict óók voor deze doelgroep interessant te maken als mogelijke vestigingsplaats door combinatie van: Bereikbaarheid Voorzieningen Plaatsbepaling Verbetering van de bereikbaarheid per auto van en naar de hoofdontsluitingswegen Gunstigere parkeernorm, onder andere door P+R voorzieningen in de directe omgeving van het station Specifieke vastgoedconcepten Multifunctionele omgeving: verblijven (wonen), ontmoeten en vrije tijd (leisure, retail en horeca) en kennis en dienstverlening (werk en opleiding) Centrale ligging in de stad Dé plek om te zijn Ontmoetingsplaats Sterke vervlechting van bedrijven Buck Consultants International,

29 Huidige situatie Toekomstige situatie (Semi) overheid Nationale uitvoeringsorganisaties Onderwijs en kennisinstellingen Non-profit organisaties Call centers en back offices Gezondheidszorg Trainings- en opleidingsinstituten Financiële- en verzekeringssector Hoofdkantoren van reorganiserende bedrijven Creatieve industrie Profit bedrijven Mate van belang van het Spoordistrict als vestigingslocatie Klein personeel bezoekers imago Groot Mate van belang van het Spoordistrict als vestigingslocatie Klein Groot personeel bezoekers imago Mogelijke verbetering t.o.v. de huidige situatie Buck Consultants International,