Transcriptie

1

2

3

4

5

6

7 OBS bedankt! REGNR: Rapportage stresstest Ontwikkeling Spoorzone Delft 1

8 Inhoudsopgave 1. Managementsamenvatting Inleiding Businesscase per Structuur businesscase Spoortunnel Stadskantoor en Stationshal Inrichting Openbare Ruimte (IOR) Parkeren en stallen Gebiedsontwikkeling Deelproject overstijgende kosten, opbrengsten en risicoreservering Stresstest Totaal resultaat Spoortunnel Stadskantoor en stationshal Inrichting openbare ruimte (IOR) Parkeren en stallen Gebiedsontwikkeling Deelproject overstijgende kosten, opbrengsten en risicoreservering Maatregelenpakket Stresstest Conclusies

9 1. Managementsamenvatting De Q4-rapportage van 2013 over de voortgang van het Spoorzone-project liet een tekort zien op eindwaarde van de businesscase in 2030 van - 8,7 miljoen, en een project-onvoorzien dat volledig was gelabeld met risico s. Voor het college was dit aanleiding om opdracht te geven voor een stresstest op de Businesscase. In de eerste 2 kwartalen van 2014 heeft deze stresstest plaatsgevonden. De referentie voor deze stresstest was de businesscase per Businesscase per Business case per Doorsnede per deelproject Kosten Opbrengsten Saldo Risico's Totaal 1. Spoortunnel Stadskantoor en stationshal Inrichting openbare ruimte Parkeren en stallen Gebiedsontwikkeling Projectoverstijgende kosten en opbrengsten Risicoreservering Totaal exclusief onvoorziene risico's Per deelproject is in de businesscase vastgelegd hoe de belangrijkste posten voor zowel de kostenals opbrengstzijde zijn opgebouwd, ook zijn de risico s daarbij nader benoemd. Geconstateerd kan worden dat de risicoreservering nagenoeg volledig is belegd met voorziene risico s. Dit betekent dat er voor nog onvoorziene gebeurtenissen nagenoeg geen budget meer beschikbaar is. Opbouw risicoreservering Opgetreden risico's, afgeboekt van risicoreservering Opgetreden risico, nog af te boeken risicoreservering Voorziene risico's, nog niet opgetreden Onvoorziene risico's 838 Totaal risicoreservering Stresstest In de stresstest is met name gekeken naar de kosten- en risicozijde van het project. Hiervoor is gekozen omdat de opbrengstenkant, die voornamelijk bestaat uit de nog te realiseren grondopbrengsten, in Q in het kader van het IOP nog tegen het licht was gehouden. In het budgettair kader, behorend bij het IOP, was al een duiding gegeven van het potentiële risico en de onzekerheid ten aanzien van het behalen van de grondwaarde. Totaal Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal

10 In vergelijking met de Businesscase laten de verschillen zich per deelproject op hoofdlijnen als volgt verklaren: Spoortunnel (geindexeerd x 1.000) Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal Voor de Spoortunnel zijn de belangrijkste verschillen tussen de BC en Stresstest: 1. Opnemen van bijdrage aan I&M voor niet (kunnen) behalen treasuryresultaat 2. Opnemen van reservering voor kosten voor afhandeling issues 3. Hogere inschatting risicoprofiel Stationshal en Stadskantoor (geindexeerd x 1.000) Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal Voor de Stationshal en het Stadskantoor zijn de belangrijkste verschillen tussen de BC en Stresstest: 1. De toename van de kosten en opbrengsten wordt verklaard door het toevoegen van het kelderbestek 2. Een risicoreservering is opgenomen voor (gemaakte) extra kosten i.v.m. realisatie kelder Inrichting openbare ruimte (geindexeerd x 1.000) Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal Voor de Inrichting Openbare Ruimte (IOR) zijn de belangrijkste verschillen tussen de BC en Stresstest: 1. Doorvoeren scopewijzigingen: er is voor een bedrag van 9,3 miljoen aan scopewijzigingen doorgevoerd. Hiervan was 3,2 miljoen opgenomen in de risicoreservering. Per saldo een nadeel van 6,1 miljoen. 2. Toename engineeringskosten: door de hoeveelheid aan scopewijzigingen zijn de engineeringskosten nemen toe met 3,0 miljoen 3. Overig verschil: 0,2 miljoen 4. Een toename van de opbrengsten bestaande uit toegezegde bijdrage van Gemeente en Haaglanden i.v.m. scopewijzigingen 4

11 5. Een toename van de gelabelde risico s van 7,2 miljoen. Deze toename wordt enerzijds veroorzaakt door nieuwe risico s ( 5,3 miljoen, waarvan 2,0 miljoen object onvoorzien) en 1,9 miljoen als gevolg van hogere inschattingen van reeds geïdentificeerde risico s. Parkeren en stallen (geindexeerd x 1.000) Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal Voor Parkeren en stallen zijn de belangrijkste verschillen tussen de BC en Stresstest: 1. De fietsenstalling Coenderspark behoort formeel niet tot de scope van OBS; deze is uit de businesscase gehaald. Alleen de tot nu toe gemaakte onderzoekskosten van 0,1 miljoen (per ) maken nog onderdeel uit van de businesscase. 2. Het risico van de hogere grondwaterstand is opgetreden. Dit leidt tot een toename van het risicoprofiel van 0,75 miljoen. Daarnaast zijn enkele risico s verschoven of geëlimineerd. Gebiedsontwikkeling (geindexeerd x 1.000) Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal Voor Gebiedsontwikkeling zijn de belangrijkste verschillen tussen de BC en Stresstest: 1. Opnemen budget tijdelijke gebiedsontwikkeling 2. Verhogen budget marketing, budget backoffice, verhogen budget bestemmingsplanwijzigingen 3. Opnemen budget OZB (per saldo) 4. Opnemen budget opgetreden risico verzwaren tunnel deelgebied 7 5. Toegenomen risicoprofiel door met name hogere kosten civiele techniek, verwerving, een langere doorlooptijd en plankosten. Overige projectoverstijgende kosten en opbrengsten Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal

12 Voor kosten en opbrengsten die de deelprojecten overstijgen zijn de belangrijkste verschillen tussen de BC en Stresstest: 1. Toegenomen rentekosten als gevolg van de toegenomen kosten en het toegenomen risicoprofiel 2. Risico op hogere overhead- en bedrijfsvoeringkosten Maatregelenpakket Stresstest Om het tekort van 62 miljoen terug te dringen, heeft een eerste inventarisatie plaatsgevonden van mogelijke beheersmaatregelen. Wanneer alle maatregelen het beoogde effect hebben, resteert een tekort van minimaal 30 miljoen. Deze maatregelen zijn in het kader van de stresstest nog niet uitgewerkt, maar geven voor gemeentelijke organisatie, OBS en bestuur mogelijkheden om de berekende eindwaarde (- 62 miljoen) van de businesscase nog te beïnvloeden. Maatregel stresstest Effect Saldo stresstest na maatregel 1. Verlaging rentepercentage 13,2-48,8 2. Discussies I&M 6,1-42,7 3. Discussies ProRail 5, Discussies Haaglanden 1,4-35,6 5. Reset IOR 1,4-34,2 6. Tijdelijke gebiedsontwikkeling 1,5-32,7 7. Kademuren 1,4-31,3 8. OBS organisatie 1,5-29,8 Totaal maatregelenpakket stress test 32,2-29,8 6

13 2. Inleiding In de Q4-rapportage van 2013 aan de Raad is gesignaleerd dat vanwege hogere kosten voor de inrichting van de openbare ruimte op basis van plan Palmbout, en een verslechterd risicoprofiel, niet alleen de te verwachten eindwaarde van de businesscase negatief zou zijn, maar ook dat het onvoorzien volledig was gelabeld. Aangegeven werd dat alle onvoorziene gebeurtenissen vanaf dat moment een negatief effect zouden hebben op de eindwaarde van de businesscase. Reden voor het college om, op advies van haar accountant en na overleg met de Raad van Advies en de nieuwe directeur, OBS opdracht te geven voor het houden van een stresstest op de businesscase. Deze stresstest op de businesscase (BC d.d ) heeft vervolgens plaatsgevonden in de eerste 2 kwartalen van Voor de zomer heeft het college gecommuniceerd over de voorlopige resultaten van de stresstest. In haar brief van 9 juli schreef het college het volgende: zodra de onafhankelijke toets beschikbaar is willen wij de uitkomsten van de stresstest, de onafhankelijke toets en de maatregelen voor risicobeheersing meer in detail aan u voorleggen en met u bespreken. In de procedurevergadering van 16 september is, naar aanleiding van de brief van 9 juli, ook door de commissie RVW besloten om de stresstest te bespreken op het moment dat de onafhankelijke toets beschikbaar is. Het resultaat van de stresstest wordt in deze rapportage beschreven. Deze stresstest heeft zich geconcentreerd op de kostenzijde van het project, en de daarmee samenhangende risico s. Daarnaast is ook gekeken naar de gevoeligheid van de opbrengsten tot 2030, en de post project onvoorzien. Bij de eindwaardeberekening zijn echter de opbrengsten en het benodigde project onvoorzien niet meegenomen. Rebel is nadat de resultaten van de stresstest bekend waren- door het college gevraagd om in het 3e kwartaal de opzet en doorrekening van de Businesscase die door OBS is opgesteld te beoordelen, als ook de gehanteerde methode, uitgangspunten en aannamen bij de stresstest. Tevens is aan Rebel gevraagd een oordeel te geven over de beheersmaatregelen voor de toekomst. De resultaten van de second opinion van Rebel zijn geen onderdeel van deze rapportage. Achtereenvolgens treft u in deze rapportage in hoofdstuk 3 een beschrijving van de businesscase per 31 december 2013, de resultaten van de stresstest in hoofdstuk 4, en tot slot in hoofdstuk 5 de samenvattende conclusies. 7

14 3. Businesscase per Structuur businesscase De businesscase is een rekenmodel waarmee het financiële resultaat van het totale project op eindwaarde wordt berekend, met als doel toekomstgerichte managementinformatie te leveren en de gevoeligheid van het resultaat in een bandbreedte weer te kunnen geven. Gezien de grootte van het project is er voor gekozen de businesscase op te knippen in onderdelen (zie figuur 1.) Spoortunnel BC Spoorzone Delft Deelproject overstijgende kosten en opbrengsten Stadskantoor en stationshal Inrichting Openbare Ruimte (IOR) Parkeren en stallen Gebiedsontwikkeling Naast de vijf projectonderdelen kent de businesscase een aantal deelproject overstijgende zaken. Deze onderdelen worden niet specifiek toegedeeld aan de verschillende deelprojecten. De businesscase per 31 december 2013 kende een tekort van 8,7 miljoen. In de onderstaande tabel zijn de kosten, opbrengsten en risico s toegedeeld naar de verschillende deelprojecten. Belangrijk is op te merken dat de risicoreservering centraal wordt beheerd en dus tot het project overstijgende deel van de businesscase behoort. Om het inzicht per deelproject te vergroten, is er voor gekozen om deze nu toe te delen aan de deelprojecten. Business case per Doorsnede per deelproject Kosten Opbrengsten Saldo Risico's Totaal 1. Spoortunnel Stadskantoor en stationshal Inrichting openbare ruimte Parkeren en stallen Gebiedsontwikkeling Projectoverstijgende kosten en opbrengsten Risicoreservering Totaal exclusief onvoorziene risico's In de onderstaande paragrafen zullen de projectonderdelen worden behandeld. 8

15 3.2. Spoortunnel In de onderstaande tabel zijn de kosten, opbrengsten en de geïdentificeerde risico s voor het deelproject Spoortunnel weergegeven. Spoortunnel (geindexeerd x 1.000) Totaal Kosten Opbrengsten - Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal Onder de kosten is de gemeentelijke bijdrage aan de tunnel van 117 miljoen (gedekt door subsidies en te realiseren grondwaarde door Gemeente) opgenomen, inclusief de gedeeltelijke indexatie van dit bedrag conform het addendum Bestuurlijke Uitvoeringsovereenkomst Spoorzone Delft (BUOK). OBS en ProRail hebben een drietal contractuele meningsverschillen (issues). Deze issues zijn opgenomen onder de risico s. Risico's Spoortunnel Impact Kans Risico Laag Hoog Meest waarschijnlijk % Totaal % Stadskantoor en Stationshal OBS treedt, namens ProRail, als gedelegeerd opdrachtgever op voor de realisatie van de Stationshal. De gemeente is opdrachtgever voor de realisatie van het Stadskantoor. OBS verzorgt de engineering, directievoering en toezicht op de realisatie van het casco van het stadskantoor. Alle kosten die OBS maakt worden doorbelast aan beide opdrachtgevers. Dit deelproject is, in principe, voor de businesscase budgettair neutraal. In de onderstaande tabel zijn de kosten, opbrengsten en risico s voor het deelproject Stadskantoor en Stationshal weergegeven. Stationshal en Stadskantoor (geindexeerd x 1.000) Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten -250 Risico's -350 Totaal -600 Bij de kostenverdeling voor de bouw van de kelder wordt nog rekening gehouden met een risicopost van 0,35 miljoen. Uiteindelijk zal dit bedrag aan een van beide opdrachtgevers worden doorbelast. HNKS Impact Kans Risico Laag Hoog Meest waarschijnlijk % Totaal %

16 3.4. Inrichting Openbare Ruimte (IOR) In de onderstaande tabel zijn de kosten, opbrengsten en de geïdentificeerde risico s voor het deelproject Inrichting Openbare Ruimte (IOR) weergegeven. Inrichting openbare ruimte (geindexeerd x 1.000) Kosten Opbrengsten - Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal Tot de kosten van de IOR behoort onder andere het contract met de aannemer ( 60 miljoen). Niet alle onderdelen van de IOR zijn in het contract met de aannemer opgenomen. Hierbij valt te denken aan onder andere de kosten voor het verleggen van kabels en leidingen, bomen, verkeerregelinstallaties, het aanleggen van parkeerplaatsen rond de Engelsestraat etc. ( 8,5 miljoen). Daarnaast dienen er kosten gemaakt te worden om de deze werkzaamheden uit kunnen voeren. Hierbij valt te denken aan de kosten van ProRail als gedelegeerd opdrachtgever ( 3,5 miljoen) maar ook de kosten van OBS ( 2,8 miljoen). Deze kosten alsmede de kosten voor het realiseren van extra parkeerplaatsen rond de Engelsestraat zijn eveneens opgenomen in jet projectonderdeel IOR. Het risicoprofiel ziet er als volgt uit: Risico's IOR Impact Kans Risico Laag Hoog Meest waarschijnlijk % Totaal % Parkeren en stallen In de onderstaande tabel zijn de kosten, opbrengsten en de geïdentificeerde risico s voor het deelproject Parkeren en stallen. Parkeren en stallen (geindexeerd x 1.000) Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal Onder de kosten voor Parkeren en stallen zijn de volgende kostenposten opgenomen: Spoorsingelgarage Fietsenstalling station Fietsenstalling Coenderspark* De Spoorsingelgarage maakt onderdeel van het contract met de aannemer ( 37,4 miljoen). Daarnaast bedragen de bijkomende kosten om de parkeergarage te kunnen realiseren 3,7 miljoen, waarvan 2,0 miljoen voor de kosten van het gedelegeerd opdrachtgeverschap van ProRail. In de 10

17 businesscase is rekening gehouden met een verkoopwaarde voor de garage van 25,8 miljoen. De realisatie van de parkeergarage kent derhalve een onrendabele top van 11,6 miljoen die in de Businesscase is opgenomen (exclusief de rentekosten tijdens de bouw en bedrijfsvoeringkosten). In de Samenwerkingsovereenkomst Stationsgebouw/Fietsenstalling Delft met NS stations, ProRail en de gemeente is een bijdrage aan de fietsenstalling in het stationsgebouw opgenomen van 6,1 miljoen. Deze bijdrage is benodigd om het fietsparkeren (van minimaal gratis plaatsen) in deze stalling gratis te maken. *De fietsenstalling Coenderspark behoort formeel nog niet tot de scope van OBS. In de gemeentebegroting is een investeringskrediet voor de realisatie van deze fietsenstalling opgenomen. In de businesscase is zowel aan de opbrengstenzijde als aan de kostenzijde 5 miljoen opgenomen, en per saldo dus budgettair neutraal verwerkt. Het risicoprofiel ziet er als volgt uit: Risico's Parkeren en stallen Impact Kans Risico Laag Hoog Meest waarschijnlijk % Totaal % Gebiedsontwikkeling In de onderstaande tabel zijn de kosten, opbrengsten en de geïdentificeerde risico s voor het deelproject Gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling (geindexeerd x 1.000) Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten -971 Risico's Totaal Onder de kosten van Gebiedsontwikkeling zijn de kosten voor de aankoop van gronden en opstallen (totaal 54,4 miljoen; waarvan 35 bijdrage ProRail in opbrengsten is opgenomen), voor zover niet benodigd voor de bouw van de tunnel, opgenomen voor per saldo 19,4 miljoen. Aangezien er tijd zit tussen het moment van bouwrijpe oplevering van de bouwvelden door de aannemer en de verwachte uitgifte, is een budget voor tijdelijk beheer (inzaaien en maaien) opgenomen van 0,6 miljoen. Voor tijdelijke gebiedsontwikkeling is geen budget opgenomen omdat het uitgangspunt was dat tijdelijke gebiedsontwikkeling budgettair neutraal zou verlopen. Tot de gebiedsontwikkeling behoort ook de aanleg van de openbare ruimte ( 28,7 miljoen). Daar waar het bij het deelproject IOR gaat om het herinrichten van de bestaande infrastructuur, betreft het binnen het deelgebied gebiedsontwikkeling de aanleg (m.n. woonrijp maken) van de nieuwe hoofdstructuur (Nieuwe Delft, verlengde Coenderslaan, Emplacementslaan en het park) en de directe woonomgeving nabij de nieuwe bebouwing. Om het deelproject gebiedsontwikkeling te kunnen realiseren, is een budget voor bijkomende kosten opgenomen van 16,0 miljoen. 11

18 Onder de opbrengsten is de grondwaarde opgenomen. De grondwaarde voor woningbouw en parkeren is residueel bepaald. Dit betekent dat van de te verwachte verkoopprijzen, de stichtingskosten zijn afgetrokken. Voor het bepalen van de verkoopprijzen is aan een lokale en regionale makelaar advies gevraagd. Vervolgens zijn de makelaars gevraagd een gezamenlijk advies uit te brengen. Dit gezamenlijke advies is gehanteerd voor het bepalen van de verkoopprijzen. Voor het bepalen van de stichtingskosten is een gerenommeerd ingenieursbureau om advies gevraagd. De residuele grondwaarde die resteerde, leidde voor een groot aantal appartementen tot een grondprijs die onder het niveau van de sociaal maatschappelijke grondprijs lag. Aangezien dit niet reëel en wenselijk is, is een minimale grondwaarde geïntroduceerd, zijnde de sociaal maatschappelijke grondwaarde. Vervolgens zijn de verkoopprijzen iets verhoogd. In de onderstaande figuur zijn de genomen stappen kort samengevat. Stap 1: residuele grondwaarde --> gezamenlijk makelaarsadvies - stichtingskosten Stap 2: minimale grondwaarde indien residuele grondwaarde < sociaal maatschappelijke grondprijs Bovenstaande stappen, in combinatie met de uitgifteplanning zoals opgenomen in het IOP en een jaarlijkse opbrengstenstijging van 2%, heef geresulteerd in een grondwaarde voor woningen van 57,3 miljoen en voor parkeren van - 5,2 miljoen. Naast woningbouw kent het IOP ook een grote ambitie op het gebied van niet woonfuncties. In het IOP is hiervoor een bandbreedte tussen m2 BVO opgenomen. In de businesscase is gerekend met een niet woonprogramma van m2. Een duiding van het programma (Retail, bedrijven sociaal maatschappelijk) is echter niet opgenomen. Aangezien de grondwaarden van deze functies sterk onderling kunnen verschillen, is er voor gekozen om de minimale grondaarde voor bedrijven te hanteren. Dit heeft geresulteerd in een grondwaarde voor de niet woonfuncties (eveneens op basis van de planning zoals opgenomen in het IOP en een jaarlijkse opbrengstenstijging van 2%) van 11,5 miljoen. Het risicoprofiel ziet er als volgt uit: Stap 3: verkoopprijzen verhoogd (o.b.v. stap 2) Risico's Gebiedsontwikkeling Impact Kans Risico Laag Hoog Meest waarschijnlijk % Totaal %

19 3.7. Deelproject overstijgende kosten, opbrengsten en risicoreservering In de onderstaande tabel zijn de kosten, opbrengsten en de geïdentificeerde risico s voor de project overstijgende kosten en opbrengsten opgenomen. Projectoverstijgende kosten en opbrengsten (exclusief risicoreservering) Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal Tot de kosten behoren de historische kosten van het project. Ook de bedrijfsvoeringkosten van OBS tot en met 2018 zijn hieronder opgenomen. Onder de opbrengsten zijn de subsidies van het ministerie van I&M, Provincie Zuid Holland, Haaglanden en de Stadsregio Rotterdam (totaal 142,1 miljoen) opgenomen. Ook de bijdrage van de gemeente aan het Spoorzone project van in totaal 57,5 miljoen ( 50 miljoen + 7,5 miljoen indexering) maakt hier deel vanuit. Naast deze gemeentelijke bijdrage is 42 miljoen opgenomen die via het Spaarmodel van de Gemeente binnenkomen. Het spaarmodel is ontstaan en nodig door de afgenomen grondwaarde als gevolg van de economische en vastgoedcrisis. De hiervoor genoemde subsidies zijn aan het begin van het project uitgekeerd. Hierdoor zijn rentebaten gerealiseerd. In de businesscase is er, mede door de toevoeging van het spaarmodel, geen sprake van rentelast maar van per saldo een rentebaat van 9,3 miljoen. Ook dit bedrag is onderdeel van het bedrag aan opbrengsten. Het risicoprofiel ziet er als volgt uit: Projectoverstijgende kosten en opbrengsten Impact Kans Risico (exclusief risicoreservering) Meest Laag Hoog waarschijnlijk % Totaal % Zoals aan het begin van dit hoofdstuk al is aangegeven zijn voor het inzicht per deelproject de risico s, zoals deze per 31 december 2013 zijn geïdentificeerd, toegedeeld aan de projecten, om maximaal inzicht te bieden in de financiële stand van zaken van het betreffende deelproject. In de onderstaande tabel is de risicoreservering nader gerubriceerd. Opbouw risicoreservering Opgetreden risico's, afgeboekt van risicoreservering Opgetreden risico, nog af te boeken risicoreservering Voorziene risico's, nog niet opgetreden Onvoorziene risico's 838 Totaal risicoreservering

20 De totale risicoreservering bedroeg per 31 december ,8 miljoen. Van dit bedrag heeft 9,8 miljoen betrekking op reeds opgetreden risico s, waarvan reeds 8,7 miljoen al was afgeboekt van de risicoreservering en nog 1,1 miljoen afgeboekt moest worden. De belangrijkste opgetreden risico s zijn: verlaging van de grondwaarde ten tijde van de ontbinding van het contract met Ballast Nedam en NS Poort: 8,0 miljoen Ontwerpkosten wijziging plan Busquets (IOR): 0,7 miljoen Verzwaren tunnel nabij de Engelsestraat: 0,6 miljoen Naast de reeds opgetreden risico s was voor een bedrag van 16,2 aan risico s geïdentificeerd. Daarnaast was er nog een bedrag van 0,8 miljoen beschikbaar voor niet voorziene risico s. Gezien de fase waarin het project zich bevindt, is in de Q rapportage het signaal afgegeven dat er nagenoeg geen ruimte meer was om onvoorziene risico s op te kunnen vangen. Dit is de aanleiding geweest, mede op aangeven van de raad van advies en de nieuwe directeur OBS, voor het college om een stresstest op de businesscase uit te laten voeren. 14

21 4. Stresstest Zoals in het vorige hoofdstuk is aangegeven is, mede naar aanleiding van de melding dat er nagenoeg geen ruimte meer was om nog onvoorziene risico s op te kunnen vangen, een stresstest uitgevoerd op de businesscase. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de belangrijkste afwijkingen tussen de resultaten van de stresstest en de businesscase per 31 december Totaal resultaat In de onderstaande tabel zijn de kosten, opbrengsten en risico s op totaalniveau met elkaar vergeleken. Totaal Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal Het tekort neemt, ten opzichte van de businesscase per 1 januari 2014 toe met 53,3 miljoen. De eindwaarde van de Businesscase komt hiermee op - 62,0 miljoen eind Allereerst is het belangrijk te vermelden dat de stresstest zich voornamelijk heeft gericht op de kostenkant en de risico s in de businesscase per 31 december Hiervoor is bewust gekozen omdat de opbrengstenkant, die voornamelijk bestaat uit de nog te realiseren grondopbrengsten, in Q (in het kader van het IOP) nog tegen het licht was gehouden. In het budgettair kader, behorend bij het IOP, was al een duiding gegeven van het potentiële risico op de grondwaarde. Op basis van de bovenstaande is het dan ook niet verrassend om te constateren dat met name de kosten en de risico s zijn toegenomen. De afname van de opbrengsten wordt voornamelijk verklaard door het wegvallen van de rentebaat zoals opgenomen in de businesscase per 31 december 2013 ( 9,3 miljoen, zie paragraaf 2.7). In de volgende paragrafen zal per deelproject worden ingegaan op de geconstateerde afwijkingen Spoortunnel In de onderstaande tabel zijn de verschillen in kosten, opbrengsten en de geïdentificeerde risico s voor het deelproject Spoortunnel opgenomen. Spoortunnel (geindexeerd x 1.000) Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal

22 De gemeente heeft op basis van het addendum op de BUOK een inspanningsverplichting om een treasuryresultaat te behalen op de, aan het begin van het project, verstrekte subsidies van 12 miljoen. Dit bedrag zou additioneel moeten worden bijgedragen aan de spoortunnel. Mede gezien de lage rentestand, de hogere kosten, de vertraging van de gebiedsontwikkeling en de nog resterende looptijd van het project, lijkt het niet reëel dat dit resultaat kan worden behaald. Dit betekent dat, op basis van het addendum van de BUOK, naar rato van de bijdragen van partijen nu rekening moet worden gehouden met een extra bijdrage aan de tunnel van 3,4 miljoen. Deze extra bijdrage was niet opgenomen in de businesscase van 31 december Daarnaast is een extra budget van 0,8 miljoen opgenomen, bestemt voor het afwikkelen van de benodigde grondtransacties tussen OBS en ProRail en voor begeleiding, advies, mediation en proceskosten samenhangend met de afhandeling van de issues tussen ProRail en OBS. Hiervan is reeds 0,3 miljoen besteed. Het risicoprofiel ziet er als volgt uit: Risico's Spoortunnel Impact Kans Risico Laag Hoog Meest waarschijnlijk % Totaal % Met name de verwachte impact van het issue van de grondafvoer wordt hoger ingeschat hetgeen de stijging van het risicoprofiel verklaard Stadskantoor en stationshal In de onderstaande tabel zijn de verschillen in kosten, opbrengsten en de geïdentificeerde risico s voor het deelproject Stadskantoor en Stationshal opgenomen. Stationshal en Stadskantoor (geindexeerd x 1.000) Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal Zoals in paragraaf 2.3 al is aangegeven, realiseert OBS de stationshal in opdracht van ProRail en doet het de engineering, directievoering en toezicht op de realisatie van het Stadskantoor namens de gemeente. Dit betekent dat alle kosten en opbrengsten worden doorbelast aan ProRail of de gemeente. De nu in de businesscase opgenomen kosten en opbrengsten zijn, in tegenstelling tot de businesscase per 31 december 2013, met elkaar in evenwicht. De toename van de kosten en opbrengsten wordt verklaard door het toevoegen van het kelderbestek (aan zowel de kosten als de opbrengstenzijde). Binnen de risicoreservering is rekening gehouden met een kostenverdelingsvraagstuk voor de realisatie van de kelder van het Stadskantoor en de Stationshal. Het risico dient uiteindelijk of door ProRail of door de gemeente gedragen te worden. 16

23 Risico's Stationshal en Stadskantoor Impact Kans Risico Laag Hoog Meest waarschijnlijk % Totaal % Inrichting openbare ruimte (IOR) In de onderstaande tabel zijn de verschillen in kosten, opbrengsten en de geïdentificeerde risico s voor het deelproject Inrichting Openbare Ruimte opgenomen. Inrichting openbare ruimte (geindexeerd x 1.000) Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal De toename van de kosten valt in drie componenten uiteen: Doorvoeren scopewijzigingen: er is voor een bedrag van 9,3 miljoen aan scopewijzigingen doorgevoerd. Hiervan was 3,2 miljoen opgenomen in de risicoreservering. Per saldo een nadeel van 6,1 miljoen. Toename engineeringskosten: door de hoeveelheid aan scopewijzigingen nemen de engineeringskosten toe met 3,0 miljoen Overig verschil: 0,2 miljoen De toename van de opbrengsten bestaat uit toegezegde bijdragen van Gemeente en Haaglanden aan doorgevoerde scopewijzigingen. Het risicoprofiel per 31 december 2013 bedroeg 7,8 miljoen (exclusief 0,7 miljoen reeds opgetreden risico s die al van de risicoreservering waren afgeschreven). Van dit bedrag is 2,5 miljoen ( 3,2 miljoen - 0,7 miljoen reeds afgeschreven) ingezet ter dekking van scopewijzigingen. Per saldo was nog 5,3 gelabeld aan risico s. Het totaal aan gelabelde risico s neemt toe tot een bedrag van 12,5 miljoen. Ofwel een toename van de gelabelde risico s van 7,2 miljoen. Deze toename wordt enerzijds veroorzaakt door nieuwe risico s ( 5,3 miljoen, waarvan 2,0 miljoen object onvoorzien) en 1,9 miljoen als gevolg van hogere inschattingen van reeds geïdentificeerde risico s. Het risicoprofiel ziet er als volgt uit: Risico's Inrichting openbare ruimte (IOR) Impact Kans Risico Laag Hoog Meest waarschijnlijk % Totaal %

24 4.5. Parkeren en stallen In de onderstaande tabel zijn de verschillen in kosten, opbrengsten en de geïdentificeerde risico s voor het deelproject Parkeren en stallen opgenomen. Parkeren en stallen (geindexeerd x 1.000) Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal Zoals in paragraaf 2.5 al is aangegeven, behoort de fietsenstalling Coenderspark nog niet formeel tot de scope van OBS. Om deze reden is besloten zowel de kosten als de opbrengsten uit de businesscase te elimineren ( 4,9 miljoen). Alleen de tot nu toe gemaakte onderzoekskosten van 0,1 miljoen (per ) maken nog onderdeel uit van de businesscase. Mocht de fietsenstalling Coenderspark onverhoopt niet doorgaan, dan zullen deze voorbereidingskosten worden doorbelast aan de gemeente. Wanneer het besluit tot het toevoegen van de fietsenstalling Coenderspark aan de scope van OBS is genomen, zullen de financiële consequenties hiervan inzichtelijk worden gemaakt en tot uitdrukking komen in de businesscase. Het voordeel van 0,5 miljoen betreft een verschuiving van engineeringskosten tussen het deelproject Parkeren en Stallen en Inrichting Openbare Ruimte. Het risicoprofiel neemt per saldo met bijna 0,6 miljoen toe. Het belangrijkste verschil betreft het risico van de hogere grondwaterstand, dat is opgetreden ( 0,75 miljoen). Daarnaast zijn een aantal risico s, die geen betrekking hadden op de scope van OBS, geëlimineerd. Hierbij valt te denken aan het risico van extra auto- en fietsparkeerplaatsen. Risico's Parkeren en stallen Impact Kans Risico Laag Hoog Meest waarschijnlijk % Totaal % De verkoopwaarde van de PSS-garage kan niet door OBS worden beïnvloed. Het risico op een eventuele lagere verkoopwaarde ligt bij de gemeente. Hiervoor is gekozen omdat de verkoopwaarde sterk beïnvloed wordt door het gemeentelijke parkeerbeleid waarop alleen de gemeente kan sturen Gebiedsontwikkeling In de onderstaande tabel zijn de verschillen in kosten, opbrengsten en de geïdentificeerde risico s voor het deelproject Gebiedsontwikkeling opgenomen. Gebiedsontwikkeling (geindexeerd x 1.000) Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal

25 De kosten voor het deelproject gebiedsontwikkeling nemen toe met 3,6 miljoen. Deze extra kosten worden met name veroorzaakt door: Opnemen budget tijdelijke gebiedsontwikkeling: 1,0 miljoen Verhogen budget marketing: 0,5 miljoen Verhogen budget backoffice: 0,6 miljoen Verhogen budget bestemmingsplanwijzigingen: 1,0 miljoen Opnemen budget OZB (per saldo) 0,5 miljoen Opnemen budget opgetreden risico verzwaren tunnel deelgebied 7 0,2 miljoen Totaal 3,6 miljoen Zoals aangegeven in paragraaf 2.6 is in de businesscase per 31 december 2013 alleen een budget opgenomen voor het inzaaien en maaien van de bouwvelden, zolang deze nog niet kunnen worden ontwikkeld naar de eindsituatie. Het uitgangspunt was dat de tijdelijke gebiedsontwikkeling budgettair neutraal zou verlopen. Van alle initiatieven die tot nu toe zijn ingediend is er geen enkel initiatief dat zonder middelen vanuit OBS en/of gemeente gerealiseerd kan worden. In de stresstest is daarom nu een budget van 1,0 miljoen opgenomen voor het faciliteren van de tijdelijke gebiedsontwikkeling. Door veranderende marktomstandigheden en de kleinere ontwikkelingskorrel (ontwikkelingsmogelijkheid wordt aangeboden op 1 of meer kavels; afhankelijk van het bouwveld) moet OBS extra inspanning verrichten om tot een succesvolle verkoop van kavels, en begeleiding van (m.n. particuliere) opdrachtgevers te komen. Het budget voor marketing en back office is verhoogd om dit te kunnen faciliteren. Oorspronkelijk zou de gebiedsontwikkeling conform plan Busquets worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan was daarop uitgelegd. Na ontbinding van het contract met Ballast Nedam en NS Poort is er overgegaan van een aanbod gestuurde gebiedsontwikkeling naar een vraag gestuurde gebiedsontwikkeling. Dit heeft geleid tot het plan van Palmbout waarin de visie, planning en principes voor de gebiedsontwikkeling Nieuw Delft zijn vastgelegd. Dit plan is november 2013 vastgesteld door de raad. Om het plan van Palmbout echter te kunnen realiseren zal het vigerende bestemmingsplan, naar verwachting, nog vier maal aangepast moeten worden. Hiervoor is een budget opgenomen van 1,0 miljoen. Hieruit dienen ook eventuele beroepsprocedures betaald te worden. In de businesscase was geen rekening gehouden met de OZB over de bouwterreinen. De gemeente heeft sinds enkele jaren echter de verplichting om aan zichzelf en aan de gemeente gelieerde ondernemingen aanslagen OZB op te leggen. Deze kosten waren niet voorzien in de businesscase met uitzondering van het feit dat twee maal de aanslag OZB door OBS is betaald, hetgeen in de risicoreservering was opgenomen. In de stresstest is een budget van 0,7 miljoen opgenomen waarvan reeds 0,2 miljoen is uitgegeven (eerdere aanslagen c.q. opgetreden risico s). Enige tijd geleden is besloten de tunnel te verzwaren ter hoogte van het huidige deelgebied 7 (voorheen bouwblok 17). Deze kosten waren opgenomen onder de opgetreden risico s, maar nog 19

26 niet verwerkt in het budget (opgetreden risico, nog niet afgeschreven van risicoreservering). Nu zijn deze kosten toegevoegd aan het budget, hetgeen het risicoprofiel met hetzelfde bedrag doet dalen. De grondwaarde is bij het opstellen van het IOP herijkt (Q3-2014). Op basis van de onderstaande stappen is de grondwaarde bepaald (zie ook paragraaf 2.6). In het budgettair kader behorend bij het IOP is reeds aangegeven dat het risico bestaat dat de verhoging van de verkoopprijzen (stap 3) mogelijk niet gehaald zal worden. Ook het effect hiervan is reeds benoemd in het budgettair kader. Gezien het feit dat het IOP net was vastgesteld en er geen nieuwe informatie beschikbaar was waaruit bleek dat deze grondwaarde onhaalbaar was, is er voor gekozen dit risico niet op te nemen in de stresstest. Stap 1: residuele grondwaarde --> gezamenlijk makelaarsadvies - stichtingskosten Stap 2: minimale grondwaarde indien residuele grondwaarde < sociaal maatschappelijke grondprijs Stap 3: verkoopprijzen verhoogd (o.b.v. stap 2) Het risicoprofiel neemt per saldo toe met 5,8 miljoen. Deze toename wordt met name veroorzaakt door: Risico's Gebiedsontwikkeling Impact Kans Risico Laag Hoog Meest waarschijnlijk % Totaal % De reservering voor hogere civieltechnische kosten (object overstijgend onvoorzien) is verhoogd. Door de kostendeskundige is geadviseerd een post aan te houden van 15%. Binnen OBS was het beleid om slechts 10% aan te houden. Gezien de fase waarin het project zich bevindt, is besloten het advies van de kostendeskundige over te nemen en het object overstijgend onvoorzien te verhogen met 1,5 miljoen. Met ProRail loopt een discussie over de hoogte van de verwervingskosten. Hiervoor is een risico ingeschat. Gebiedsontwikkelingsprojecten kennen in veel gevallen een langere doorlooptijd dan werd aangenomen bij de start van het project. Dit leidt in veel gevallen tot extra rente- en plankosten. Hiervoor is een risicopost opgenomen van in totaal 1,8 miljoen. Een van de kwaliteitsdragers in het plan Palmbout is de nieuwe Delft. Het merendeel van de oevers is ingetekend als harde oever ofwel als kademuur. Gezien de hoeveelheid water (en met name de hoeveelheid strekkende meters water) is het aanbrengen van luxe kademuren zoals langs de Westvest kostbaar. In het budgettair kader is daarom een bezuiniging doorgevoerd, door alleen de kademuren langs de verlengde Coenderstraat en de Emplacementslaan uit te voeren als luxe kademuur, en de oevers langs de velden 4 (Coendersbuurt), 8 en 9 uit te voeren met basaltblokken. Gezien de hoogte van de grondwaarde en in dat kader de wens vast te houden aan de hoge kwaliteit van de kademuren, is nu het risico opgenomen dat de bezuiniging op de kademuren niet gerealiseerd zal worden ( 1,1 miljoen). 20

27 4.7. Deelproject overstijgende kosten, opbrengsten en risicoreservering In de onderstaande tabel zijn de verschillen in kosten, opbrengsten en de geïdentificeerde risico s voor de deelproject overstijgende kosten, opbrengsten en risico s opgenomen. De risicoreservering is hierin niet opgenomen. Hier wordt hierna afzonderlijk op ingegaan. Overige projectoverstijgende kosten en opbrengsten Stress test Verschil Kosten Opbrengsten Saldo kosten - opbrengsten Risico's Totaal In totaal verslechtert het saldo van kosten en opbrengsten met 26,6 miljoen. De belangrijkste oorzaak hiervan ligt in de toegenomen rentekosten als gevolg van de hogere kosten en het hogere risicoprofiel. Daar waar in de businesscase per 31 december 2013 nog rekening werd gehouden met een rentebaat van per saldo 9,3 miljoen, is in de stresstest per saldo 16,0 miljoen aan rentekosten opgenomen. Per saldo dus een effect van 25,3 miljoen. Het risicoprofiel is licht gestegen. Dit wordt veroorzaakt doordat het risico op hogere bedrijfsvoeringkosten hoger is gewaardeerd. De bedrijfsvoeringkosten zijn geraamd tot en met 2017 met een kleine uitloop naar In 2018 is echter de gebiedsontwikkeling nog niet afgerond en zullen bepaalde bedrijfsvoeringkosten nog noodzakelijk zijn. Deelproject overstijgende kosten en opbrengsten Impact Kans Risico Laag Hoog Meest waarschijnlijk % Totaal % -858 In paragraaf 2.7 is aangegeven dat van de totale risicoreservering van 26,8 miljoen reeds 8,7 miljoen was afgeschreven voor opgetreden risico s en nog een bedrag van 1,1 miljoen nog afgeschreven moest worden. Deze bedragen (totaal 9,8 miljoen) zijn in de stresstest toegevoegd aan de budgetten van de verschillende deelprojecten. Per saldo resteerde in de businesscase per 31 december nog een risicoreservering van 17, 0 miljoen ( 26,8-9,8). De risicoreservering in de stresstest bedraagt 29,9 miljoen. Al met al is de risicoreservering toegenomen met 12,9 miljoen. Hierbij wordt opgemerkt dat een belangrijk deel van de risicoreservering bestaat uit gelabelde risico s en dat er slechts beperkt onvoorzien onvoorzien beschikbaar is waaruit nog niet voorziene risico s gedekt kunnen worden. 21

28 4.8. Maatregelenpakket Stresstest Om het tekort van 62 miljoen terug te dringen, heeft een eerste inventarisatie plaatsgevonden van mogelijke beheersmaatregelen. Deze maatregelen zijn opgenomen in de onderstaande tabel. Wanneer alle maatregelen het beoogde effect hebben, resteert een tekort van 30 miljoen. Mochten een of meerdere beheersmaatregel niet of niet geheel gerealiseerd kunnen worden, dan zal het tekort verder oplopen. Hierover is de gemeenteraad middels de collegebrief van 9 juli j.l. geïnformeerd. Maatregel stresstest Effect Saldo stresstest na maatregel 1. Verlaging rentepercentage 13,2-48,8 2. Discussies I&M 6,1-42,7 3. Discussies ProRail 5, Discussies Haaglanden 1,4-35,6 5. Reset IOR 1,4-34,2 6. Tijdelijke gebiedsontwikkeling 1,5-32,7 7. Kademuren 1,4-31,3 8. OBS organisatie 1,5-29,8 Totaal maatregelenpakket stress test 32,2-29,8 Zowel in de businesscase per 31 december 2013 als de stresstest is gerekend met een rentepercentage van 4% als er geld geleend moet worden, en met 1,5% indien geld uitgezet kan worden. Tot nu toe heeft het OBS een liquiditeitsoverschot en kan zij geld uitzetten; dit in verband met de reeds op voorschot ontvangen subsidies. Naar verwachting zal OBS in 2015 geld moeten gaan lenen. Het rentepercentage waartegen op dit moment geleend kan worden, is aanzienlijk lager dan 4%. Een beheersmaatregel is het verlagen van het rentepercentage in de businesscase. Dit heeft een mogelijk positief effect van 13,2 miljoen op de businesscase. Dit heeft geen nadelige effecten op de gemeentebegroting aangezien dit geld nu specifiek voor OBS aangetrokken moet worden. Een deel van de beheersmaatregelen betreft ook dat OBS en gemeente met derde partijen (m.n. overheden en contractpartners) in gesprek gaan over hun bijdrage aan het project. Dit gaat bijvoorbeeld om de herinrichting openbare ruimte (IOR). Daar wordt gesproken over de zogenaamde reset waarin alle lopende issues worden opgelost en scopewijzigingen (indien met de aannemer overeenstemming wordt bereikt over uitgangspunten, randvoorwaarden, kosten en planning) ineens doorgevoerd worden. Daarbij wordt ook de realisatie van de fietsenstalling Coenderspark, de verlengde Coenderstraat en het bouwrijpmaken van de Coendersbuurt betrokken. Doel is voor partijen een win-win situatie te creëren die per saldo voordelig is. Daarnaast moet OBS ca. 4 miljoen aan maatregelen treffen om het tramverkeer toekomst vast in te plannen. Ook in deze situatie kunnen de kosten niet uitsluitend door de gemeente worden gedragen. In paragraaf 3.6 is aangegeven dat gebleken is dat tijdelijke gebiedsontwikkelingen niet budgettair neutraal gerealiseerd kunnen worden. In de stresstest is hiervoor een budget van 1 miljoen opgenomen. In het kader van de beheersmaatregelen wordt voorgesteld om dit budget te schrappen. Dit betekent dat tijdelijke gebiedsontwikkelingen niet meer worden gefaciliteerd, tenzij deze in zichzelf kostendekkend zijn. 22

29 In het risicoprofiel van het deelproject gebiedsontwikkeling is rekening gehouden met het risico dat de bezuiniging op de kademuren niet gerealiseerd wordt. Voorgesteld wordt om dit risico te laten vervallen en te sturen op een betaalbare en kwalitatief goede oeveroplossing. Ook op de kosten die OBS maakt zal worden bezuinigd. Dit zal nog nader moeten worden uitgewerkt, maar er zijn zeker besparingsmogelijkheden door processen te optimaliseren, en bijvoorbeeld anders te contracteren. 23

30 5. Conclusies De stresstest heeft zich geconcentreerd op de kostenzijde van het project en de daarmee samenhangende risico s. Daarnaast is ook gekeken naar de gevoeligheid van de opbrengsten tot 2030 en de post project-onvoorzien, maar dit is niet verwerkt in de resultaten van de stresstest. Volgens de stresstest laat de businesscase aan het eind van het project een tekort zien van - 62 miljoen op eindwaarde 2030, in plaats van de - 8,7 miljoen zoals gerapporteerd in de Q4-rapportage van In het tekort op eindwaarde van - 62 miljoen zijn dus de gesignaleerde onzekerheden aan de opbrengstenzijde niet opgenomen. Dat geldt ook voor een eventuele benodigde aanvulling van de post project-onvoorzien, voor nog onvoorziene gebeurtenissen. Het extra tekort van - 53 miljoen ontstaat vooral door tegenvallende kosten voor de inrichting van de openbare ruimte en gebiedsontwikkeling en een hoger risicoprofiel. De hogere kosten en het hogere risicoprofiel leiden bovendien tot een hogere rentelast in de businesscase. 24

31 OBS bedankt! REGNR: Rapportage businesscase als sturings- en waarderingsinstrument Ontwikkeling Spoorzone Delft 1

32 Inhoudsopgave 1. Managementsamenvatting Inleiding Businesscase als waarderingsinstrument Spoortunnel Stadskantoor en Stationshal Inrichting Openbare Ruimte (IOR) Parkeren en stallen Gebiedsontwikkeling Deelproject overstijgende kosten, opbrengsten en risicoreservering Maatregelenpakket Inleiding Het Maatregelenpakket nader belicht Businesscase als sturingsinstrument Spoortunnel Stadskantoor en Stationshal Inrichting Openbare Ruimte (IOR) Parkeren en stallen Gebiedsontwikkeling Deelproject overstijgende kosten en opbrengsten Dekking businesscase als sturings- en waarderingsinstrument Conclusie

33 1. Managementsamenvatting Door het college is opdracht verstrekt aan Rebel (als onafhankelijke derde partij) om een second opinion op de Stresstest (d.d. 1 juli 2014) van OBS uit te voeren. De second opinion is uitgevoerd op de stresstest met een eindwaarde van - 62 miljoen, zonder beheersmaatregelen, en - 30 miljoen met beheersmaatregelen. In de second opinion zijn (onder meer) twee belangrijke aanbevelingen opgenomen, te weten: Het onderscheid tussen de businesscase als waarderingsinstrument en de businesscase als sturingsinstrument Het rapporteren van de bandbreedte rond het resultaat op eindwaarde Vanuit dit perspectief komt Rebel tot een resultaat van de businesscase als waarderingsinstrument van - 80 miljoen met een bandbreedte van plus 42 miljoen en - 21 miljoen. Dit betekent dat het resultaat zich beweegt tussen - 38 miljoen en miljoen. Het door OBS berekende tekort valt binnen deze bandbreedte. Vanwege de doorlooptijd en complexiteit moet rekening worden gehouden dat het uiteindelijke resultaat nog kan mee- of tegenvallen. In de onderstaande tabel is de businesscase als waarderingsinstrument schematisch inzichtelijk gemaakt: Een van de aanbevelingen van Rebel is om, samen met de gemeente, te komen tot een businesscase als sturingsinstrument. Hiertoe dienen OBS en gemeente gezamenlijk afspraken te maken over een ambitieuze doch realistische opgave voor OBS, met als doel het verlies op de businesscase zo veel mogelijk te beperken. Het college heeft deze aanbeveling direct opgepakt en een maatregelenpakket uitgewerkt. Per maatregel is bepaald wat het effect is op de businesscase. Voor een aantal maatregelen geldt dat deze de komende periode nog geconcretiseerd moeten worden. Maatregelen die effect hebben op het door de gemeenteraad vastgestelde kader, zullen uiteraard met de raad worden besproken en ter besluitvorming worden voorgelegd. 3

34 Ten opzichte van de businesscase als waarderingsinstrument verbetert het resultaat van de businesscase als sturingsinstrument, met de effectuering van de voorgenomen maatregelen, met circa 30 miljoen. Het tekort op eindwaarde (2030) bedraagt, na effectuering van de beheersmaatregelen, in dat geval geen - 80 miljoen, maar - 50 miljoen. Na doorvoering van de maatregelen is de spreiding rond het resultaat op eindwaarde meer gelijkmatig verdeeld, plus en min ca. 35 Miljoen. In de onderstaande figuur is dit inzichtelijk gemaakt. Het tekort op de businesscase als sturingsinstrument ( 50 miljoen) wordt gedekt door een verhoging en verlening van het spaarmodel. Hiervoor wordt in de gemeentebegroting 3 miljoen extra gespaard (t/m 2027). Met dit bedrag wordt aangesloten op de verwachting in de Kaderbrief 2014; wel is sprake van een langere looptijd (2027 i.p.v. 2024), De spaarbedragen worden toegevoegd aan de businesscase Spoorzone en leiden tot een verlaging van de rentekosten van het project. Hierdoor kan de gemeente volstaan met een lager te sparen bedrag dan de genoemde 50 miljoen. Voor het verschil tussen de businesscase als sturingsinstrument ( 50 miljoen) en de mogelijke uitkomst van de businesscase als waarderingsinstrument ( 80 miljoen) houdt de gemeente extra weerstandscapaciteit aan. Van deze weerstandscapaciteit heeft 18 miljoen betrekking op het risicoprofiel van de beoogde bijsturingsmaatregelen. Het restant ( 12 miljoen) heeft betrekking op het overhevelen van een deel van de post onvoorzien van de businesscase naar de gemeentebegroting. Voor het risicoprofiel en de post onvoorzien (totaal 30 miljoen) is jaarlijks een extra storting in de Algemene reserve Gebiedsontwikkeling nodig van 2,3 miljoen (t/m 2027). Een concreet voorstel voor het instellen van een aparte post onvoorzien zal worden opgenomen in de jaarrekening In de begroting en meerjarenraming van Delft worden daarmee, rekening houdend met de eerste tranche van het Spaarmodel van 42 miljoen, de volgende bedragen gespaard om de verwachte negatieve uitkomst van het project aan te zuiveren, en om weerstandscapaciteit aan te houden voor het risico dat de uitkomst nog slechter wordt: 4