Marktwaarde of Investeringswaarde? T H E M A D A G L A N D E L I J K V A S T G O E D. N L

Transcriptie

1 Marktwaarde of Investeringswaarde? B a r t H u i j t s

2 M a r k t w a a r d e o f I n v e s t e r i n g s w a a r d e STEENHUIJS Chartered Valuation Surveyors BV Waarderingsvraagstukken & Consultancy Bart Huijts Het effectief functioneren van de vastgoedmarkten is een voorwaarde om de welvaart te kunnen handhaven of te laten groeien Het is belangrijk dat onze klanten realistisch en toekomstgericht ondernemen een gezonde taxatiepraktijk draagt daar aan bij

3 Themadag 2015

4 M e l k v e e : r e l a t i e t u s s e n i n k o m e n e n p r i j s v a s t g o e d Bron: NVM onderzoek 2014

5 O p b r e n g s t e n, k o s t e n e n s a l d o p e r m a a n d

6 W a a r d e r i n g s c o n t e x t IVS 2017 art. 30.1: Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Zelfstandige Vruchtendrager Taxatie Huurwaarde Onroerende zaken Rentedragende Schulden Economische Waarde Overige Bedrijfsmiddelen Economische waarde Eigen Vermogen 6 ondernemingswaarde

7 W a a r d e r i n g s c o n t e x t Prof. Dr. Steward C. Myers Een investering vereist een commitment in geld, die de investeerder op enig moment in de toekomst een groter bedrag aan geld beloofd. De huidige waarde is altijd gelijk aan de toekomstige kasstroom, verdisconteerd tegen het rendement dat de investeerder moet opgeven als het ervoor kiest te investeren in dit project, ten opzichte van een ander project. Gemiddelde investeerder: objectieve waarde Neo-Klassiek Specifieke investeerder: subjectieve waarde Oostenrijkse School 7

8 M e t h o d e o n d e r n e m i n g s w a a r d e r i n g Arrest Ondernemingskamer (9/12/99) Waardebepaling van aandelen moet op basis van vrije kasstromen gebeuren. De vrije kasstroom is gebaseerd op een toekomstprojectie van opbrengsten, kosten en investeringen, die bij voortzetting van het bedrijf met een verantwoord beleid zouden kunnen worden verkregen.

9 Externe verslaggeving BEDRIJFSWAARDERING Actuele Waarde Vervangingswaarde Bedrijfswaarde Marktwaarde (Reële waarde) Reële Waarde Fair Value ECONOMISCHE WAARDE Is de betekenis uitgedrukt in geld van de verwachte geldstromen van een bepaald object voor een bepaald subject op een een bepaald tijdstip in bepaalde omstandigheden Tijd Geld Risico Marktwaarde Fair Market Value Investeringswaarde Investment Value Waarde in het Economische Verkeer Specifieke Investeerder Specifiek Risicoprofiel Fiscale Definitie Gemiddelde Investeerder Gemiddeld Risicoprofiel Definitie Literatuur Stand Alone Waarde Strategische Waarde Overdraagbare Waarde Value in use Going Concern Waarde Activa gebaseerde waarde 9

10 O v e r d r a a g b a r e k a s s t r o m e n Vanuit het perspectief van aandeelhouders is beleggen in belangrijk talent en organisatiekapitaal riskant, aangezien in tegenstelling tot fysiek kapitaal, aandeelhouders niet alle cashflowrechten bezitten het organisatiekapitaal heeft andere risicokenmerken dan die op fysiek kapitaal, en het risico dat inherent is aan dit soort specifieke en immateriële vorm van kapitaal vereist aanzienlijke risicopremies Een indicatie van het organisatiekapitaal: Hoge ROIC!! Of, gebrek aan overdraagbaarheid, wat betekent dat minder geldstromen overdraagbaar zijn... Eisfeldt and Papanikolaou, JoF August 2013

11 S t e m m e n : Themadag 2015

12 V a n o n d e r n e m i n g s w a a r d e n a a r v a s t g o e d w a a r d e Vastgoedwaarde = ondernemingswaarde FF&E BEV Bedrijfsgebonden Onroerende zaken + Overige Bedrijfsmiddelen ondernemingswaarde Goodwill Waarde Vastgoed Waarde Overige Bedrijfsmiddelen Waarde-Allocatie Netto Werkkapitaal

13 G o o d w i l l B u s i n e s s E n t e r p r i s e V a l u e The Appraisal of Real Estate (Appraisal Institute, 11 th ed.) een waardevermeerdering die resulteert uit items van immateriële persoonlijke goederen, zoals marketing- en managementvaardigheden, een geassembleerde werkende kracht, werkkapitaal, handelsnamen, franchises, octrooien, handelsmerken, niet-onroerend goed gerelateerde contracten / leaseovereenkomsten en sommige operationele overeenkomsten. " De waarde van het Verdienmodel 13 Voettekst van presentatie

14 B e d r i j f s g e b o n d e n v a n u i t e e n E c o n o m i s c h P e r s p e c t i e f

15 B e d r i j f s g e b o n d e n v a n u i t e e n E c o n o m i s c h P e r s p e c t i e f

16

17 B e d r i j f s g e b o n d e n v a n u i t e e n E c o n o m i s c h P e r s p e c t i e f

18 V E E L S U C C E S M E T T A X E R E N! met dank aan J. van der Veer(TIAS)