De VughtseAankoopregeling. Ernst van der Leij Bart van Moll

Transcriptie

1 De VughtseAankoopregeling Ernst van der Leij Bart van Moll

2 Behoeften en wensen geïnventariseerd Digitale enquête MMS Straat- en individuele pilots MMS Wekelijkse straatbezoeken Straatbijeenkomsten Bewonersbijeenkomsten Informatiemarkt (19 mei 2016) Keukentafelgesprekken Maandelijks Rijksinfra Vught spreekuur

3 Behoeften en wensen conclusie MMS heeft naar oordeel inwoners onvoldoende oplossend vermogen Komt onvoldoende tegemoet aan de behoeften van de inwoners in de spoor- en/of wegzone Meeste animo voor definitief ergens anders wonen binnen Vught Veel stemmen gaan op voor een aankoopregeling Bevestiging dat aankoopregeling ontzorgten rust brengt uit enquête Samen voor Vught, sept 2016

4 De Aankoopregeling biedt een vangnet voor particuliere eigenaar-bewoners die vanwege de werkzaamheden aan spoor en weg vastzitten in hun woning. Doelstelling Aankoopregeling, onderdeel van De Vughtse Regeling

5 Wat is de omvang van de Regeling? Met het ontwerp van de Aankoopregeling wordt het systeem vastgelegd. Hoeveel woningen kunnen worden gekocht is afhankelijk van het beschikbaar gestelde budget van gemeente en overige partijen. Het is een pilot. Evaluatie en zo nodig bijstelling van de Regeling vindt plaats samen met begeleidingsgroep, waarin o.a. ook een vertegenwoordiging van bewoners.

6 College verzoekt instemming van Raad op de essentie van de Regeling, op basis hiervan kunnen met betrekking tot het benodigde budget gesprekken gestart worden met de projectpartners en kan de Regeling nader uitgewerkt worden, rekening houdend met eventuele verbeterpunten die de Raad heeft benoemd. Het streven is om de Regeling in 2017 operationeel te hebben.

7 Processchema

8 Doelstelling

9 Doelstelling Als onderdeel van De VughtseRegeling introduceert de gemeente een regeling die bewoners helpt die vastzitten in hun woning als gevolg van de werkzaamheden aan het spoor en de N65: De Aankoopregeling. De Regeling biedt financiële zekerheid in de vorm van een vangnet voor de verkoopbaarheidvan de woning. Het geeft bewoners de zekerheid dat als zij écht weg moeten uit hun woning, zij dat ook kunnen en hun woning wordt opgekocht via de Regeling.

10 Doelstelling De Regeling moet bewoners de zekerheid geven dat als zij écht weg moeten uit hun woning, zij dat ook kunnen en hun woning wordt opgekocht via de Regeling. Een gewenst neveneffect is dat het potentiële kopers dezelfde geruststelling biedt, zodat zij tot koop van woningen via de reguliere woningmarkt zullen overgaan.

11 Ontwerpuitgangspunten De Aankoopregeling biedt een garantie. Het is niet bedoeld als het betere alternatief voor verkoop op de reguliere markt en ook niet als compensatie voor geleden schade. Primair uitgangspunt is dat woningeigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor de verkoop van hun woning en dat de woningmarkt blijft functioneren en niet wordt verstoord. De Aankoopregeling biedt geen bescherming voor effecten die geheel Nederland raken (bijvoorbeeld problemen als gevolg van de economische crisis of demografische ontwikkelingen).

12 Voor wie geldt de regeling?

13 Voor wie is de regeling bedoeld? Entreevoorwaarden De Regeling is erop gericht om mensen die vastzitten in hun woning te helpen. Het biedt een vangnet voor particuliere eigenaar-bewoners: met een persoonlijke noodzaak tot verhuizen binnen afzienbare tijd, en waar sprake is van een onverkoopbare woning door de werkzaamheden aan het spoor en/of de N65. De Regeling is niet bedoeld voor bewoners die een wettelijke genoegdoening/compensatie ontvangen (van Prorail of RWS).

14 Wanneer is sprake van een onverkoopbare woning? De woning is onverhoopt niet verkocht, ondanks: Een reële verkoopinspanning: de woning staat aantoonbaar minimaal 12 aaneengesloten maanden openbaar te koop. Marktconforme voorwaarden: de woning wordt voor een realistische vraagprijs en leveringsvoorwaarden aangeboden.

15 Welke woningen komen in aanmerking? Toepassingsgebied Directe relatie met de werkzaamheden: alle eerste en tweedelijns bebouwing langs het spoor en de N65. Door de fiscus aangemerkt als eigen woning ( verblijfsobject ) bestemd voor permanente bewoning. Onderstaande objecten komen niet in aanmerking: vakantiewoningen; woningen van woningcorporaties (of beleggers); woningen die niet vrij van huur kunnen worden geleverd; bouwkavels; bedrijfsmatig vastgoed.

16 Hoe werkt de Regeling?

17 Aanmelden voor de regeling De eigenaar-bewoner bepaalt voor zichzelf of hij/zij aan de voorwaarden voldoet. De eigenaar-bewoner dient zijn aanvraag in en levert daarbij zelf de nodige documentatie aan ter onderbouwing van de aanvraag.

18 Hoe vindt beoordeling van aanmeldingen plaats? Selectie voor deelname aan de Regeling is subjectief. Daarom wordt een onafhankelijke commissie ingesteld die de aanmeldingen beoordeelt en een eventuele prioritering maakt. De exacte samenstelling van de Commissie wordt door de gemeente nader bepaald, hetgeen ter vaststelling bij de raad wordt aangeleverd. De samenstelling maakt een objectief en transparante beoordeling mogelijk. De commissieleden hebben geen directe relatie met de potentiële dossiers.

19 Hoe vindt beoordeling van aanmeldingen plaats? De Commissie zal bij toewijzing rekening houden met het effect op de leefbaarheid op lokaal niveau en heeft hierover overleg met de gemeente. Zo wordt voorkomen dat buitensporige concentratie optreedt (bijvoorbeeld door meerdere opgekochte woningen in een straat).

20 Maximaal 25 woningen per jaar Om de woningmarkt niet te verstoren worden maximaal 25 woningen per jaar via de Regeling opgekocht. Het maximum is gebaseerd op het gemiddelde aantal woningverkopen in het betreffende toepassingsgebied van de Regeling in een jaar. De onafhankelijke commissie bepaalt bij meer dan 25 geldige aanmeldingen de prioritering.

21 Het bepalen van de verkoopwaarde De taxatie van de marktwaarde wordt uitgevoerd door een onafhankelijk en beëdigd taxateur. Voor de Aankoopregeling wordt een pool van gekwalificeerde, onafhankelijke en erkende taxateurs samengesteld. De kosten voor de taxatie zijn voor rekening van de Aankoopregeling. De Regeling biedt huizenbezitters de zekerheid dat zij, indien zij voldoen aan de voorwaarden, hun woning kunnen verkopen voor 95% van de getaxeerde marktwaarde.

22 Het bepalen van de verkoopwaarde Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Definitie IVS 2013 De Regeling biedt daarmee bescherming, maar een reguliere verkoop op de woningmarkt (tegen de marktwaarde) blijft voor de eigenaar-bewoner aantrekkelijker.

23 Optioneel bezwaar De eigenaar-bewoner heeft de mogelijkheid een tweede taxatie uit laten voeren door een taxateur naar keuze uit een pool van taxateurs. Deze tweede taxateur bepaalt de definitieve waarde (het oordeel van de tweede taxateur is bindend, de eerste taxatie vervalt). Daarmee volgt er alleen een tweede taxatie als de eigenaarbewoner oprecht denkt dat de eerste taxatie te laag is. De eigenaar-bewoner draagt de kosten voor de tweede taxatie alleen als hij/zij niet akkoord gaat met de definitieve waardebepaling.

24 Overeenkomst, betaling en levering Indien de eigenaar-bewoner akkoord gaat met het aanbod onder de Regeling, wordt een wederzijdse koopovereenkomst getekend. Dit geeft de bewoner direct zekerheid: zowel de garantiewaarde als de leverdatum zijn in de overeenkomst vastgelegd. In de koopovereenkomst wordt vastgelegd dat de leverdatum zes maanden na de datum van ondertekening ligt. Deze termijn komt ongeveer overeen met de termijn dat een levering op de reguliere woningmarkt ook plaatsvindt.

25 Particuliere verkoop blijft mogelijk Net als in de reguliere markt wordt betaald voor de woning bij levering van de woning. De woning kan in de tussenliggende periode van zes maanden (tussen koop en levering) worden verkocht op de reguliere woningmarkt. Dit geeft de eigenaar-bewoner de kans om tot een hogere verkoopopbrengst te komen. De koopovereenkomst op basis van de Regeling wordt in dat geval ontbonden. Terugtrekken uit de regeling betekent een wachttijd van 3 jaar.

26 Processchema

27 Wat gebeurt er met de opgekochte woningen? Uitgangspunt is dat aangekochte woningen opnieuw worden bewoond om leegstand te beperken. Per woning wordt een afweging gemaakt over wat er met de woning zal gebeuren. Doel is de woningen weer te verkopen. Als dat niet lukt is (tijdelijke) verhuur een optie.

28 Optimale inzet beschikbaar budget De ambitie is om zoveel mogelijk eigenaar-bewoners met een verhuisnoodzaak een oplossing te bieden. Om het beschikbare budget zo goed mogelijk en gelijkwaardig in te vullen, wordt het budget verdeeld. De verdeling is gebaseerd op een afspiegeling van de woningmarkt in het toepassingsgebied: 2/3 van het budget is beschikbaar voor woningen met een waarde tot en met ,-- 1/3 van het budget is daarmee beschikbaar voor woningen met een waarde boven de ,--.

29 Looptijd en evaluatie In Vught is sprake van een tijdelijke situatie. Na afronding van de werkzaamheden aan het spoor en de N65 is de situatie hersteld of verbeterd. De looptijd van de VughtseAankoopregeling is afgestemd op de verwachte duur van de werkzaamheden (tot 2024). De Aankoopregeling wordt in 2017 voor het eerst toegepast en getest. De Regeling wordt jaarlijks geëvalueerd en eventueel aangepast. In het uiterste geval is beëindiging mogelijk.

30 Resumé: De Aankoopregeling helpt bewoners die vastzitten in hun woning. Het geeft bewoners de zekerheid dat als zij écht weg moeten uit hun woning, zij dat ook kunnen en hun woning wordt opgekocht via de Regeling.

31 Resumé: De Aankoopregeling biedt een garantievoor de verkoopbaarheid van de woning. De regeling is niet bedoeld als betere alternatief voor verkoop op de reguliere markt of als compensatie voor geleden schade.

32 Resumé: De Aankoopregeling is zo ingericht dat de woningmarkt blijft functioneren en zo min mogelijk wordt verstoord.

33 Vragen?