Taxatie duurzaam vastgoed in Den Bosch

Transcriptie

1 Taxatie duurzaam vastgoed in Den Bosch Inleiding Op maandag 26 mei 2014 hebben 18 taxateurs van VastgoedPRO in Den Bosch twee duurzame woningen getaxeerd. De taxateurs kwamen uit alle delen van het land. Gezien de korte voorbereidingstijd, was het voor de taxateurs niet mogelijk om zich tot in detail te verdiepen in de lokale aspecten. De uitkomsten van de taxaties zijn dan ook slechts globale waardes en er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Het doel van de taxatiedag was om een inzicht te krijgen hoe de doorsnee taxateur omgaat in zijn waardering met duurzame maatregelen. De dag was georganiseerd door VastgoedPRO in samenwerking met de gemeente Den Bosch, TVI en Waifer. Deze partijen zijn samen met makelaars, en andere branchepartijen in gesprek om te komen tot een rekentool om de waarde van duurzame maatregelen te bepalen. De objecten Op de taxatiedag zijn twee objecten opgenomen. Het eerste object betrof een vrijstaande jaren 70 bungalow (aan de Vincent van Goghlaan), welke geheel gestript werd en vervolgens (met aanbouw) opnieuw ingericht is. Dit object is eigendom van een architect welke zeer vooruitstrevend te werk is gegaan met duurzame techniek. Het object was o.a. voorzien van warmtewisselaars, warmtepomp, eigen watervoorziening en zonnepanelen. Het object is een zogenaamd nul op de meter woning. Dit betekent dat de bewoner geen energierekening zal ontvangen. Het tweede object (aan de Maassingel) betrof een jaren 60 rijtjes woning. De eigenaar van dit object had gekozen voor o.a. een warmwatervoorziening d.m.v. zonnepanelen, zonnepanelen t.b.v. stroomverbruik, vloerisolatie en een lichtkanaal om het donkere middelste deel van de woonkamer te voorzien van daglicht. In deze woning waren een authentieke keuken en badkamer aanwezig, waar bij met name ook opviel, dat de keukenapparatuur naar schatting nog uit de jaren stamde en dus niet energiezuinig is. Tevens was het object voorzien van donkere houten panelen op het plafond. Methodiek en opdracht De taxateurs is gevraagd om een taxatie te maken ten behoeve van een (her)financiering. Daarbij is het uitgangspunt dat de marktwaarde wordt gehanteerd in het geval van het object aan de Vincent van Goghlaan een marktwaarde na verbouwing, daar de verbouwing in en aan het object nog niet was voltooid. In het geval van de Maassingel is door alle taxateurs gekozen voor de objectvergelijkingsmethodiek. Bij de Vincent van Goghlaan hebben de meeste taxateurs gekozen voor de objectvergelijkingsmethodiek. Enkele taxateurs hebben gekozen voor de kuberingsmethodiek of voor de objectvergelijkingsmethodiek met als controle de kuberingsmethodiek. De definitie van marktwaarde is de volgende: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. De vergelijkingsmethodiek wordt alsvolgt gehanteerd: 1

2 De taxateur vergelijkt de woning die getaxeerd wordt met andere woningen die recent zijn verkocht. Dit noemen we een systematische vergelijking met woningen waarvan een verkoopprijs beschikbaar is. De kuberingsmethodiek gaat uit van: De kuberingsmethodiek is een kostenmethode en die gaan uit van productiekosten, vermeerderd met de prijs voor de grond en eventueel gecorrigeerd voor afwaarderingen. Bij deze methode worden de kosten geschat die gemoeid zijn met het (nieuw) bouwen van de onroerende zaak. De taxateurs hebben gebruik kunnen maken van een overzicht van genomen maatregelen, verstrekt door de gemeente Den Bosch, twee modelwaarderapporten (NBWO en Ortec), aangeleverd door TVI, Kadastrale gegevens en objectrapport gegevens verstrekt door VastgoedPRO. Beoordeling De beoordeling van de taxateurs van het object aan de Vincent van Goghlaan was gemiddeld ,- met uitschieters naar boven tot ,- en naar beneden tot ,-. De meningen varieerden nogal tot een verkregen meerwaarde, waar zeker liefhebbers voor de vinden zijn tot een uit de hand gelopen hobby, die nooit terug verdiend kan worden. Resultaten van de taxatie Vincent van Goghlaan Taxateurnummer Waarde Gemiddeld werden aan de duurzame maatregelen een extra waarde toename toebedeeld van tussen de ,- en ,-. In geval van de kuberingsmethodiek werd een hogere bouwkostenprijs gehanteerd. De investering van duurzame maatregelen kost de bewoner in dit geval ongeveer ,-. 2

3 De beoordeling van het object aan de Maassingel was gemiddeld ,- met uitschieters naar boven tot ,- en naar beneden tot ,-. In zijn algemeenheid was hier de mening dat de gedateerde inrichting van het object (keuken en badkamer), alsmede de donkere woonkamer (mede door donkere houten plafonds) zwaar afbreuk deden aan het object en prijsdrukkend werken. Resultaten van de taxatie: Maassingel Taxateurnummer Waarde Gemiddeld werden aan de duurzame maatregen een extra waarde toename toebedeeld van tussen de 5.000,- en ,-. De investering van duurzame maatregelen had de bewoner ongeveer ,- gekost. Woningwaarde tool Nadat de berekeningen waren geëvalueerd, waarbij er uiteraard geen foute waarde is, heeft Roland van der Klauw van Waifer uitgebreid uitgelegd waar de werkgroep woningwaarde mee bezig is. De woningwaarde werkgroep is een tool aan het ontwikkelen om taxateurs op een eenvoudige wijze een tool te verstrekken waarmee de waardeverandering bij het toepassen van duurzame maatregelen kan worden berekend. Na de uitleg van Roland is een demonstratie gegeven van de concept woningwaarde tool. 3

4 De woningwaarde tool tijdens het rekenen van de taxateurs ingevuld en leverde de volgende resultaten op: Vincent van Goghlaan Discontovoet (MKBA irt vermeden CO2 uitstoot) 4,0% Verminderd gasgebruik [m3/jaar] 2300 Verminderd elektriciteitsgebruik [kwh/jaar] 7500 gasprijs jaar 1 [ /m3] 0,65 elektriciteitsprijs jaar 1 [ /kwh] 0,22 Verminderde energielast/jaar [ /jaar] 3.145,00 Energieprijsstijging 3,5% Levensduurverlenging 30 Cumulatieve onderhoud- en vervangingskosten Inflatie 2,5% CF_C (correctiefactor consumenten beleving) 0,75 CF_M (correctiefactor marktomstandigheid) 1 CF_H (correctiefactor huidige waarde) 1 Additionele Woningwaarde Energiebesparing ,99 Maassingel Discontovoet (MKBA irt vermeden CO2 uitstoot) 4,0% Verminderd gasgebruik [m3/jaar] 1067 Verminderd elektriciteitsgebruik [kwh/jaar] 4450 gasprijs jaar 1 [ /m3] 0,65 elektriciteitsprijs jaar 1 [ /kwh] 0,22 Verminderde energielast/jaar [ /jaar] 1.672,55 Energieprijsstijging 3,5% Levensduurverlenging 30 Cumulatieve onderhoud- en vervangingskosten Inflatie 2,5% CF_C (correctiefactor consumenten beleving) 1 CF_M (correctiefactor marktomstandigheid) 1 CF_H (correctiefactor huidige waarde) 1 Additionele Woningwaarde Energiebesparing ,85 In de tool zijn een aantal correctiefactoren aangebracht voor met name consumenten beleving, marktomstandigheden en huidige waarde. Bij de berekening in de tool door deelnemers van Waifer en TVI werd voor het object aan de Vincent van Goghlaan een correctiefactor van 0.75 gebruikt m.b.t. consumentenbeleving. Daardoor kwam de meerwaarde berekent met de tool dicht in de buurt van de door de taxateurs aangegeven meerwaarde van de duurzame maatregelen. Bij de berekening in de tool van de meerwaarde van het object aan de Maassingel is door de deelnemers van Waifer en TVI geen correctiefactor toegepast. Daardoor kwam de meerwaarde 4

5 berekent met de tool veel hoger uit dan de door de taxateurs aangegeven meerwaarde van de duurzame maatregelen. Conclusie De berekeningen met de tool in perspectief tot de daadwerkelijke taxatie geven de deelnemers van Waifer, TVI en VastgoedPRO in ieder geval voldoende input om te beoordelen welke kant de verdere ontwikkeling van de tool op moet. VastgoedPRO adviseert in deze twee zaken: 1. Invul en keuze velden moeten eenvoudig te selecteren zijn door taxateurs 2. De correctiefactoren dienen laag te worden ingezet. Bij verhoging dient de taxateur toe te lichten waarom er wordt verhoogd. De taxateurs van VastgoedPRO hebben een leerzame middag gehad en zijn overtuigd dat een tool (doorontwikkeling is nog nodig) ze kan helpen bij het beoordelen van de waardevermeerdering van een object bij het toepassen van duurzame maatregelen. Daarnaast hebben de deelnemers van VastgoedPRO aangegeven (nog) meer inzicht te willen krijgen in duurzaamheid, omdat ze dit steeds meer tegen komen bij het taxeren en verkopen van objecten. De taxatiedag was een zeer nuttige dag welke voor herhaling vatbaar is. De taxatiedag heeft VastgoedPRO ook inzicht gegeven in waar nog kennisbehoefte ligt bij hun leden. VastgoedPRO dankt de gemeente Den Bosch, Waifer en TVI voor het mede mogelijk maken van deze dag. Lelystad, 6 juni 2014 Rolph Limpens Beleid en Advies VastgoedPRO 5