Opdrachtomschrijving. Waardebegrippen. Bestemmingsplan: Examen: LV Praktijktoets versie 2013 (pand 2)

Transcriptie

1 Examen: LV Praktijktoets versie 2013 (pand 2) Toetsnummer: LV2-12 Agglomeratie: LV pand 2 Examen datum: 11 mei Opdracht (nog te verdelen punten 0) 1.1 Opdrachtomschrijving Opdrachtomschrijving Bepalen van de marktwaarde vrij van pacht/huur en gebruik bij voortgezet gebruik ten behoeve van financiering van het object door een in Nederland gevestigde bankinstelling of geldverstrekker. 1.2 Waardebegrippen Waardebegrippen Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. 2. Inventarisatie Maximaal te behalen punten: 45 (nog te verdelen punten 0) 2.1 Kadaster Kadastrale gegevens / eigendomssituatie: Maximaal te behalen punten: 25 - Gemeente Houten, sectie L, nummer 116, grootte 2 are en 40 ca. - Gemeente Houten, sectie L, nummer 119, gedeeltelijk grootte 24 are en 80 ca. - Gemeente Houten, sectie L, nummer 120, grootte 3 ha, 62 a en 80 ca. 2.2 Bestemmingsplan Bestemmingsplan en overige planologie: Subvraag: Bestemmingsplan: De enkelbestemming agrarisch is van toepassing met een dubbelbestemming waarde archeologie 3 (gebied met gematigde archeologische verwachtingswaarde). Subvraag: Streek- en structuurplan: niet van toepassing Subvraag: Overige plannen met juridische status:

2 2.3 Vergunningen Subvraag: Milieuvergunning: De bedrijfsvoering is conform de vergunningen. Subvraag: Vergunning WOR: Subvraag: Ontgrondingsvergunning: Subvraag: Productierechten: Subvraag: Subsidiebeschikkingen: Subvraag: Overige, te weten: 2.4 Bijzonderheden Bijzonderheden: Er zijn geen kadastrale bijzonderheden. 3. Omschrijving van het object Maximaal te behalen punten: 45 (nog te verdelen punten 0) 3.1 Ligging Ligging Landelijk gelegen in het buitenbied van de gemeente Houten dichtbij alle voorzieningen. 3.2 Grond Grond (inclusief eventuele bodem- en grondwaterverontreiniging). Er is geen aanleiding om aan te nemen dat hier sprake is van vervuiling. 3.3 Opstallen Opstallen (bedrijfsgebouwen): Maximaal te behalen punten: 15 Bestaande opslagloods en het in aanbouw zijnde koelhuis. Beide geheel onderheid voor zowel de fundering (ringbalk) als de vloer. Betonvloer, vloerbelasting kilo per m2, stalen spanten en gordingen. Zadeldak, sandwichplaten, geïsoleerd met lichtstraten. Gevels steen/beton voet opgetrokken met stalen damwand en geïsoleerd. In aanbouw

3 zijnde koelhuis: afmetingen 33 x 30 m. Volledig geïsoleerd, stalen spanconstructie en betonvloer. Geïsoleerde vloer. 8m goothoogte, 12m nokhoogte. Tevens is het voorgedeelte voorzien van een betonnen zolder en een overkapping. 3.4 Opstanden Opstanden: 3,5 ha fruitopstanden bomen per ha. Rijafstand 3,10m. Plantafstand 1,10 m. Druppelbevloeiing, gedraineerd, houten palen, beregening/verneveling. Plantjaar Cox en Elstar. 3.5 Aanhorigheden Aanhorigheden: geen. 4. Gebruik (nog te verdelen punten 0) 4.1 Overeenkomsten Pacht- en huurovereenkomsten: volle eigendom en geen publieksrechtelijke beperkingen. 4.2 Exploitatie Exploitatiegegevens: Maximaal te behalen punten: 0 5. Kritische analyse Maximaal te behalen punten: 40 (nog te verdelen punten 0) 5.1 Elementen De navolgende elementen kunnen bij de analyse vervolgens een rol spelen: Maximaal te behalen punten: 30 Subvraag: De markt voor het object in de huidige staat en wijze van gebruik. De courantheid van het object is vanwege de beperkte grootte en de ligging matig. Subvraag: De mogelijkheden bij instandhouding en alternatief gebruik. De mogelijkheden instandhouding zijn goed vanwege de totale grootte. De mogelijkheden bij alternatief gebruik kunnen bestaan uit het koelen van fruit voor derden en voor opslagcapaciteit. Subvraag: De mogelijkheden bij een eventuele ontwikkeling. Subvraag: Een mogelijke bestemmingsverandering op korte en langere termijn. Een bestemmingsverandering op de korte of langere termijn is niet te verwachten.

4 Subvraag: Het planologische regime. De enkelbestemming agrarisch is van toepassing met een dubbelbestemming waarde archeologie 3 (gebied met gematigde archeologische verwachtingswaarde). Subvraag: Analyse van risico s als gevolg van wijzigingen in huur en/of pachtsituatie als gevolg van marktontwikkelingen, overheidshandelen en zich wijzigende wet- en regelgeving. Subvraag: Mogelijkheden tot verbetering van de exploitatie. Eventuele mogelijkheden tot uitbreiding in de directe omgeving. Subvraag: Juridische implicaties uit hoofde van contractuele verplichtingen/specifieke omstandigheden van de eigena(a)r(en). 5.2 Taxatiemethode Onderbouw de keuze voor één of meerdere taxatiemethodieken die u hebt gehanteerd. Er dient sprake te zijn van een verantwoorde onderbouwing van de taxatie, bijvoorbeeld middels het gebruik van referentieobjecten dan wel referentiekengetallen. Voor de cultuurgrond referentieobjecten en voor de opstallen de (gecorrigeerde) vervangingswaarde. 6. Voorbehouden en uitsluitingen (nog te verdelen punten 0) 6.1 Voorbehoudingen Voorbehouden en uitsluitingen: 7. Waarderingen Maximaal te behalen punten: 125 (nog te verdelen punten 85) 7.1 Marktwaarde Maximaal te behalen punten: Max punten 20 marktwaarde 0% >= 10%10% >= 12%12% >= 14%14% >= 16% 16% >= 18% 18% >= 20% 20% >= 999% Max punten Onderbouwing marktwaarde Onderbouwing marktwaarde Maximaal te behalen punten: Erfverhardingen en toegangsweg, m2 x 30 per m2 = Bestaande opslagloods, 900 m2 x 180 per m2 = In aanbouw zijnde koelhuis, m2 x 300 per m2 = Ondergrond erf en gebouwen, m2 x 30 per m2 = Cultuurgrond inclusief fruitopstanden, 3,5 ha x 8,60 per m2 = Totaal:

5 7.3 Facultatieve waarde Facultatieve waarde Max punten 20 Facultatieve waarde 0% >= 10%10% >= 12%12% >= 14% 14% >= 16% 16% >= 18% 18% >= 20% 20% >= 999% Max punten Onderbouwing facultatieve waarde Onderbouwing facultatieve waarde (zie uitgereikte opdracht welke waarde wordt bedoeld) Maximaal te behalen punten: 30 aanlegkosten: 19,316, in groeijaar 1 is de aanwas: 9583 in groeijaar 2 bedraagt deze: 9602 in groeijaar 3 bedraagt deze: Derhalve een totaal van per ha x 6 ha = Zie KWIN fruitteelt p. 46.