Naslag Validatie versie 1. algemeen ligt de executiewaarde tussen de 85% en 88%. Wanneer de marktwaarde > 90% is dan de EXW dient er een verklaring

Transcriptie

1 Algemeen Taxatiemodel 2011 Het taxatiemodel moet conform het Taxatierapport financiering woonruimte model januari 2011 zijn. Algemeen wegvallen onderdelen Een aantal onderdelen in het taxatierapport mogen wegvallen indien deze niet van toepassing zijn. Dit zijn de onderdelen: G.2.a, G.2.b, G.2.c. I.1. I.2. I.3. J.2.e.(indien antwoord op J.2.d. nee is) K.1. laatste vraag (indien punt twee onder K.1. nee is) L.3. (LET OP: deze mag alleen wegvallen onder bepaalde voorwaarden) Wanneer de taxateur deze niet vermeld, moet uiteraard eerst gekeken worden of dit terecht is. Algemeen Printdatum De printdatum dient onder aan elke bladzijde van het taxatierapport te staan. Deze printdatum moet gelijk of later dan de waardepeildatum zijn. A. A. Waardepeildatum aan of voor opnamedatum De waardepeildatum dient of gelijk of voor de datum opname en inspectie te zijn. Want een taxateur kan geen geldige waarde geven in de toekomst. A. NAW opdrachtgever conform kadastraal uitreksel Indien de taxatie t.b.v. een herfinanciering is, dient gecontroleerd te worden of de naam overeenkomt met hetgeen het kadaster vermeld. Komt deze niet overeen dan kan dit betekenen dat de woning wordt verhuurd; de eigendomssituatie moet in ieder geval duidelijk en naar waarheid uit de taxatie naar voren komen (zie punt K) A. Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door Wanneer een tussenpersoon/intermediair de aanvraag bij TVI heeft gedaan, dient de taxateur de tussenpersoon/intermediair (juist) te vermelden. B. Woning type conform fotowijzer woningen en H.1.A. In het document fotowijzer versie 1.0 staat aangegeven op welke manier de woningtypes benoemd kunnen worden. Daarnaast is het toegestaan daarnaast het bijzondere woningtype ook aan te geven. De fotowijzer woningen is opgenomen als document achter het tabblad Documentatie en Links B. Adres Het adres dient gecontroleerd te worden op juistheid (overeenkomstig aanvraag en gelijk aan bijlagen, zoals kadaster?) C. NHG Nakijken of het kloppend is ingevuld met de aanvraag, anders navraag bij taxateur. D. Verhouding marktwaarde en EXW aannemelijk De EXW moet in verhouding staan tot de marktwaarde. Over het algemeen ligt de executiewaarde tussen de 85% en 88%. Wanneer de marktwaarde > 90% is dan de EXW dient er een verklaring * * *

2 D. onder punt N te worden opgenomen door Taxateur. LET OP: Indien uit de bijlagen blijkt dat de woning is aangekocht op een veiling dan dient de getaxeerde EXW afhankelijk van de termijn die tussen de veilingsdatum en de waardepeildatum en aangegeven verbeteringen NA aankoop, gelijk te zijn aan of in de buurt te liggen van de werkelijke opgebrachte EXW. Indien niet aannemelijk dan dient de Taxateur een onderbouwing onder N te geven. D. Verhouding marktwaarde voor en na verbouwing aannemelijk De marktwaarde voor verbouwing staat voor de marktwaarde van de woning in haar huidige staat. Wanneer er plannen zijn tot verbouwing kan er tevens een marktwaarde na verbouwing afgegeven worden. Wanneer er een marktwaarde na verbouwing is, betekend dit dat I.3. ( geplande nog te verrichten verbouwing/renovatie) tevens is ingevuld. De kosten die daar worden aangegeven mogen maar voor 75% worden meegerekend in de marktwaarde na verbouwing. Het verschil tussen de marktwaarde voor verbouwing en na verbouwing mag dus niet meer dan 75% zijn van de te maken kosten. Wanneer dit wel het geval is, dient de taxateur een geldige onderbouwing te geven. (onder N. Nadere mededelingen). D. Verhouding aankoopsom en EXW aannemelijk Wanneer er een aankoopprijs inzichtelijk is, dient te worden gekeken of de aankoopsom in eerste instantie aannemelijk is te opzichte van de marktwaarde. Liggen deze waarden dicht bij elkaar of niet. Indien deze twee waarden veel van elkaar verschillen dient het waardeoordeel extra goed bekeken te worden op aannemelijkheid. Dit blijkt uit de ref.panden en/of een verklaring van de taxateur. Ook kan er sprake zijn van een korting bij aankoop. Dit blijkt vaak uit de koopovereenkomst. Uiteraard is het in deze markt ook mogelijk dat een woning onder de marktwaarde wordt verkocht. D. Waarden verklaard Indien de verschillen tussen de waarden vraagt om een nadere verklaring dient gecontroleerd te worden of die onderbouwing is gegeven en of deze acceptabel is.

3 E. Onderdeel E is compleet en feitelijk ingevuld Onder E staan 3 punten. Bij 1 moeten terug te vinden zijn welke voorwaarden er worden gehanteerd, hierbij moet altijd de voorwaarden van de branche worden gehanteerd. Gecontroleerd moet worden of de juiste branche is vermeld. Punt 2 is standaard ingevuld. Bij punt 3 verklaart de taxateur dat hij het rapport conform het geldende normblad heeft ingevuld. Wanneer er uitzonderingen zijn dient dit hierbij vermeld te worden. ( bijvoorbeeld wanneer het eigendomsbewijs niet ingezien kan F. F1 t/m F7 komen overeen met de van toepassing zijnde onderdelen. worden). Onderdeel F is in principe een samenvatting van de meest belangrijke punten uit het gehele rapport. Dit is daarom ook het onderdeel waar de bank het eerste op controleert, samen met onderdeel N. Het is belang dat dit juist is. Hierbij extra aandacht voor F7, dit wordt nog al eens vergeten door de taxateur. G. G1 verplichte bronnen zijn geraadpleegd Onder G.1. staan standaard te raadplegen bronnen weergegeven, al deze bronnen zijn verplicht te raadplegen. Dit dient uiteraard ook weergegeven te zijn. Daarnaast heeft de taxateur de mogelijkheid overige bronnen,indien van toepassing, te raadplegen en weer te geven. LET OP: Bij een appartement zijn er meer dan de standaard bronnen verplicht te raadplegen, deze moeten ook hier benoemd worden. Wanneer men een van de verplichte bronnen, bv het eigendomsbewijs niet raadpleegt, moet er (onder N) een verklaring komen. G. G.2.a. komt overeen met het kadaster Onder G.2.a. (of b indien appartement) wordt gevraagd naar het perceel met opstallen,kadastraal bekend als..deze gegevens moeten gelijk zijn aan de gegevens die staan in het kadaster, deze moet toegevoegd zijn als bijlage door de taxateur. Wanneer er meerdere (deel)percelen bij de woning horen, dan dienen deze allemaal weergegeven te worden onder G.2.a. Wanneer er een deelperceel is, is men niet verplicht het breukdeel erbij te vermelden. Wanneer er sprake is van erfpacht, dan word het perceel hier tevens in gevuld en onder C.

4 G. G.2.b. ingevuld indien appartement Wanneer het getaxeerde object een appartement is, is de taxateur verplicht G.2.b. in te vullen. Let wel op, wanneer er meerde percelen zijn, bijvoorbeeld wanneer de berging op een ander perceel staat, moet deze allemaal genoemd worden. Tevens dient gecontroleerd, in hoeverre dit kan, naar feitelijkheid te worden. Het onderdeel over de VVE moet zo volledig mogelijk zijn. (het eigen vermogen van de VVE is minus het reservefonds, Het kan daardoor dus zijn dat het EV 0,-- is.) Wanneer het appartement op erfpacht staat, moet C tevens ingevuld worden. H H.1.a./B conform fotowijzer Zie onderdeel B H H.1.g. overige oppervlaktes weergegeven Volgens de NEN2580 moeten overige oppervlaktes worden uitgerekend en weergegeven. (dit zijn: Overige inpandige ruimte, gebouwgebonden buitenruimte en externe bergruimte). Gecontroleerd moet worden of dit is weergegeven. Op die manier controleren we het gebruik volgens de NEN 2580 methodiek. I. I.3. kosten kloppen met marktwaarde na verbouwing Indien er een marktwaarde na verbouwing is afgegeven, betekend dit dat I.3. ook ingevuld dient te zijn. Bij I.3. mag ook verwezen worden naar een verbouwingsspecificatie. De taxateur moet immers kunnen onderbouwen hoe hij/zij aan die waarde komt. Van de kosten mag maar 75% meegenomen worden in de marktwaarde na verbouwing. Het verschil tussen marktwaarde voor en marktwaarde na is 75% van de kosten van de verbouwing. Indien dit meer is, moet de taxateur een geldige onderbouwing geven, waarom dit zo is. Wanneer de taxateur van mening is dat de marktwaarde na verbouwing meer dan de gemaakte kosten is, dient I.C. ingevuld te worden. Let goed op dat renovatie onder L.3.a. is en bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen onder L.3.b.

5 J. Kadaster is geraadpleegd Het kadaster is een verplichte bron die geraadpleegd dient te worden voor onderzoek naar verontreiniging. Hier moet mag geen nee achter staan. Sommige banken willen nog dat het bevoegd gezag nog eens geraadpleegd wordt ( oude NHG-regel voor ) Wie dit bevoegd gezag heeft kun je vinden op de site van K. K.1. is kloppend ingevuld. Gecontroleerd moet worden of het juiste antwoord gegeven zijn. Wanneer de woning niet (volledig) bewoond word door de eigenaar, kan dit betekenen dat de woning verhuurd is, wanneer dit het geval is moet bij punt 2 (bewoond door derden) ja staan en dient er een huurovereenkomst toegevoegd te worden als bijlage. Wanneer deze niet beschikbaar is dient de taxateur dit te onderbouwen. De woning kan uiteraard ook leeg staan. In eigen gebruik genomen door de aanvrager, dient altijd op ja te staan wanneer de aanvrager van de financiering er in gaat/blijft wonen. K. K.2. is ingevuld indien oversluiting Wanneer de financiering een oversluiting betreft of een kopende huurder is het verplicht K.2. in te vullen. L. L.1. bevat minimaal 2 geldige referentiepanden Onder L.1. moet de taxateur minimaal 2 referentiepanden opgeven waarvan hij vind dat deze te vergelijkbaar zijn met het getaxeerde. Wanneer hij vindt dat de ref.panden uit de modelwaarderapporten goed zijn is een verwijzing hier naar toe ook goed. Ook mag hij verwijzen naar een bijlage, maar die dient dan wel te voldoen aan het volgende punt. ( hieronder) Ook kan hij onder L.1. op basis van een andere methodiek zijn waarde onderbouwen, denk hierbij aan de kuberingsmethode. L. L.1. is volledig uitgeschreven De taxateur dient de panden zo op te schrijven dat een bank of instituut ze ook kan vergelijken. Denk bijvoorbeeld aan adres, trans.prijs en datum en eventueel verschil met de getaxeerde woning. L. Courantheid onder L.2. is akkoord Gecontroleerd moet worden of de courantheid aannemelijk is. Op dit moment tussen de 6-9, 9-12, maanden normaal. L. Gegevens onder L.3. zijn correct Gecontroleerd moet worden of L.3. volledig is en de gegevens juist zijn overgenomen.

6 L. L.3. referentiepanden zijn volledig De referentiepanden zijn zo uitgeschreven dat de bank de vergelijking tevens kan maken. Het is ook toegestaan de modelwaarderapporten toe te voegen als bijlage en bij de referentiepanden te verwijzen naar de bijlagen. L. L.3. Taxateur heeft commentaar gegeven Indien het verschil tussen de marktwaarde en de modelwaarde meer dan 10% is dient de taxateur commentaar te geven. Commentaar dient gegeven te worden over het gehele rapport. Waarom is de getaxeerde waarde hoger of lager dan de modelwaarde. M. Volledig ingevuld Alle punten dienen onder M ingevuld te zijn. Ook moet er gekeken worden of de juiste bronnen (net als onderdeel G.) zijn geraadpleegd. N. Van belang zijnde mededelingen zijn vermeld Naast onderdeel F is onderdeel N het onderdeel waar de bank het eerst op gecontroleerd. Het is daarom van belang dat belangrijke mededelingen ( bijvoorbeeld: eigendomsbewijs kan niet geraadpleegd worden in verband met uitponding) hieronder vermeld staan. O. Alle aanwezige bijlagen zijn benoemd Alle bijlagen die toegevoegd zijn dienen onder O vermeld te worden. Foto s Visuele objectpresentatie akkoord. Het is verplicht minimaal 4 foto s toe te voegen aan het rapport, een foto van de voorzijde,achterzijde,straatbeeld en interieur. Van het interieur dient het een foto te zijn die de totale woning het best presenteert. in de huidige situatie. Wanneer er een verbouwing is uitgevoerd in de woning zou het dus ter onderbouwing logisch zijn dat dit gefotografeerd is. (Bv Badkamer en/of Keuken.) Wanneer de taxateur het van belang vind meer foto s toe te voegen is dit uiteraard toegestaan. Daarnaast zijn er geldverstrekkers die meer foto s eisen. Hier moet tevens op gecontroleerd worden. Bijlagen TR bevat recent kadastraal uitreksel Het kadastrale uitreksel mag niet ouder zijn dan 14 dagen ten opzichte van de waardepeildatum. Bijlagen TR bevat recent kadastrale kaart Ook de kadastrale kaart mag niet ouder zijn dan 14 dagen ten opzichte van de waardepeildatum. Bijlagen TR bevat meest recente bewijs van eigendom Het eigendomsbewijs/akte van levering van de huidige eigenaar dient erbij te zitten. Dit is te controleren met het kadaster. Wanneer deze er niet bij zit

7 moet er een geldige verklaring zijn onder N.

8 Bijlagen TR bevat akte van splitsing Wanneer het getaxeerde een appartement is, is het verplicht een akte van splitsing toe te voegen. Tevens dient gecontroleerd te worden of het de juiste akte is en of het getaxeerde er tevens in vermeld staan. Wanneer er geen akte van splitsing is toevoegt, dient de taxateur dit te verklaren onder N. Bijlagen TR bevat akte van erfpacht of heruitgifte erfpacht Indien het getaxeerde op erfpacht staat, is het verplicht een akte van erfpacht toe te voegen. Wanneer er geen akte van splitsing is toevoegt, dient de taxateur dit te verklaren onder N. Bijlagen TR bevat verklaring ontbrekend document Wanneer een verplichte bijlage niet is toegevoegd. Dient de taxateur hier een geldige verklaring voor te geven. De taxateur kan ook een verklaring opvragen van de desbetreffende instantie.