Naslagwerk Valideren Taxatierapport financiering woonruimte

Transcriptie

1 Naslagwerk Valideren Taxatierapport financiering woonruimte Naslag werk valideren Uitgiftedatum: Versie 1.6.

2 Inhoudsopgave Validatie: Blz.: 1. Algemeen 3 2. Voorcontrole 4 3. Sectie A 5 4. Sectie B 6 5. Sectie C 6 6. Sectie D 7 7. Sectie E 7 8. Sectie F 8 9. Sectie G Sectie H Sectie I Sectie J Sectie K Sectie L Sectie M Sectie N Sectie O Bijlagen Overige registraties 22 Pagina 2 van 24

3 Algemeen 1. Printdatum: De printdatum dient onder aan elke bladzijde van het taxatierapport te staan. Deze printdatum moet gelijk of later dan de waardepeildatum zijn. 2. Wegvallen: Een aantal onderdelen in het taxatierapport mogen wegvallen indien deze niet van toepassing zijn. Dit zijn de onderdelen: G.2.a, G.2.b, I.1. I.2. I.3. J.2.e.(indien antwoord op J.2.d. nee is) Het taxatierapport financiering woonruimte Het taxatiemodel moet in de meeste gevallen conform het Taxatierapport financiering woonruimte zijn. De laatste versie van het taxatierapport financiering woonruimte is in te zien via het TVI account, onder het tabblad documentatie en links en op de website van STenV ( Pagina 3 van 24

4 Voorcontrole Punt 1 t/m 3(deels) kunnen ook al onder de status nieuwe aanvraag gecheckt zijn. 1. Controle taxateur: De taxateur dient gecontroleerd te worden op de volgende punten: - Registerinschrijving akkoord: inschrijving dient gecheckt te worden in het VastgoedCert of SCVM. De inschrijving moet vermeld staan, een geldige einddatum hebben en het moet een inschrijving van Wonen of Wonen/MKB zijn. - Inschrijving TVI akkoord: heeft de taxateur zijn account up to date? Denk met name aan de BAV polis. - werkgebied/afstand: mag de taxateur het object daadwerkelijk taxeren? Dit dient bekeken te worden aan de hand van het specifieke bankenbeleid. Wanneer de aanvraag via TVI binnenkomt, wordt automatisch de afstand berekend en wordt automatisch postcode/huisnummer combinatie gecheckt. Indien de postcode foutief is, komt er een melding onder de interne notities (Automatische postcode, huisnummer adrescombinatie niet akkoord bevonden). 2. Specifiek bankenbeleid: Naast dit naslagwerk dient er rekening gehouden te worden met eventueel aanvullend beleid van de desbetreffende geldverstrekker. Dit beleid is terug te vinden bij de algemene notities in het taxatiedossier EN inzichtelijk op de interne actuele Geldverstrekkerslijst, validatiebeleid (met en zonder NHG). 3. Adres getaxeerde: Het adres van het getaxeerde wordt automatisch gecheckt indien de aanvraag via TVI wordt gedaan. Indien de postcode foutief is, komt er een melding onder de interne notities (Automatische postcode, huisnummer adrescombinatie niet akkoord bevonden).dit is van belang bij het opvragen van de modelwaarderapporten. Bij een foutieve weergave kunnen de rapporten tevens foutief opgevraagd worden. 4. Juiste taxatiemodel: heeft de taxateur het juiste taxatierapport model en daarmee het juiste doel geselecteerd? Registraties Voorcontrole: Registerinschrijving akkoord Werkgebied akkoord Juiste uitwerkinstructies geplaatst en notities gecontroleerd Pagina 4 van 24

5 Sectie A 1. Waardepeildatum: De datum waarop de getaxeerde marktwaarde is vastgesteld. opnamedatum: De datum dat de taxateur bij de woning is geweest. Men kan niet in de toekomst taxeren. Daarom dient de waardepeildatum altijd eerder of gelijk aan de opnamedatum te liggen. In principe maakt het niet uit hoeveel ruimte er tussen zit tussen de opnamedatum en waardepeildatum. Wanneer de waardepeildatum extreem veel afwijkt, is het verstandig de leidinggevende te raadplegen. Naam & adresopdrachtgevers: Dit is de opdrachtgever van de taxateur. Echter wanneer de opdrachtgever tevens eigenaar/gebruiker is van de woning, moet de naam en het adres van de opdrachtgever overeenkomen met de gegevens van het kadaster. Wanneer de opdrachtgever eigenaar is, maar niet de bewoner, heeft de opdrachtgever dus een ander adres onder A, maar staat zijn naam wel in het kadaster. Voor deze optie dient men goed te kijken naar Sectie K. 2. Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door: Indien de taxateur de taxatie van een tussenpersoon/adviseur/geldverstrekker heeft verkregen, dient men dit hier in te vullen. 3. Gegevens taxateur: Dienen actueel te zijn. Registraties Sectie A: A. Waardepeildatum aan of voor opnamedatum A. NAW opdrachtgever(s) conform kadastraal uittreksel Pagina 5 van 24

6 Sectie B 1. Woningtype? Bijzonder Woningtype: Het woningtype dient altijd conform de fotowijzer te zijn. Dit document is terug te vinden onder het tabblad documentatie en links of de validatie map. Uiteraard dient het gekozen woningtype daadwerkelijk het betreffende type te zijn. Dit valt te controleren via het kadaster & foto s in het taxatierapport. Indien men sterk twijfelt, kan tevens google maps streetview geraadpleegd worden. 2. Adres: dient overeen te komen met het kadaster. Oftewel: geen typefouten of andere vermeldingen. 3. De afstand tussen het object en de taxateur moet in het taxatierapport vermeld worden. In een taxatool rapport wordt dit automatisch vermeld. LET OP: In een niet taxatool rapport (wanneer de taxateur via TVI een rapport heeft geüpload), moet de taxateur zelf de afstand vermelden onder sectie B of onder N (nadere mededelingen). Registraties Sectie B: B. Woningtype conform fotowijzer + eventueel bijzonder woningtype B. Het adres van het object en de afstand object en taxateur staat in het rapport Sectie C 1. Doel: Het doel van de taxatie dient overeen te komen met de aanvraag. Indien dit niet het geval is dient men navraag te doen bij taxateur (of opdrachtgever indien intermediairsaanvraag). Let op: bij een herfinanciering met NHG dient er een verbouwing opgenomen te worden in het taxatierapport (zie verder onder I en K). Registraties Sectie C: C. Doel is conform normen/correct Pagina 6 van 24

7 Sectie D 1. Marktwaarde: Dient altijd ingevuld te zijn. Deze waarde wordt meegenomen in het controleren van de waarde-onderbouwing onder Sectie L. Indien het geen Taxatool rapport is, moet in TVI nagekeken worden of de marktwaarde uit het taxatierapport overeenkomt met de gefixeerde marktwaarde in TVI. 2. Marktwaarde, uitgaande van een gerealiseerde verbouwing als in dit rapport beschreven, is het object per waardepeildatum getaxeerd op: Deze marktwaarde is de waarde die per waardepeildatum van toepassing zou zijn, indien de nog te geschieden verbouwing onder sectie i.3. gereed zou zijn. Men mag 70% van de kosten van i.3. meenemen in deze waarde. Indien men meer meeneemt, is een verklaring onder I.3. verplicht. Uiteraard dient de verklaring juist onderbouwd en acceptabel te zijn. <zie ook uitleg sectie I> 3. Marktwaarde, uitgaande van een conform de aannemingsovereenkomst gerealiseerde woning, in het object per waardepeildatum getaxeerd op: Indien de woning nog niet (af)gebouwd is, is deze waarde van toepassing. Men dient hier de waarde in te vullen die de woning op de waardepeildatum zou hebben, indien helemaal afgebouwd conform de aannemingsovereenkomst. Bij de verplichte waarde ( punt 1) dient men de huidige waarde van het (braakliggende) stuk grond te vermelden. De nieuwbouwwaarde is dus altijd hoger of gelijk aan de marktwaarde onder punt 1. Voor deze marktwaarde is het verplicht sectie i.1. (nieuwbouw) in te vullen! Registraties Sectie D: D. Marktwaarde(s) is/zijn aannemelijk D. Fixatie marktwaarde in TVI Sectie E 1. Voorwaarden: hier dient altijd de branchevereniging voorwaarden vermeld te staan. Taxateur vult deze vaak aan met eigen voorwaarden of voorwaarden van andere aangesloten brancheverenigingen. 2. Normblad: Taxateur verklaart bij E.3. dat hij conform het normblad, behorende bij de taxatie, gehandeld heeft. Hij kan hier uitzonderingen aangeven, bijvoorbeeld wanneer men vanwege gebreken bepaalde bronnen niet heeft kunnen raadplegen. < zie ook normblad> Registraties Sectie E: E. Onderdeel E is compleet en feitelijk ingevuld Pagina 7 van 24

8 Sectie F 1. Onderdeel F is in principe een samenvatting van de meest belangrijke punten uit het gehele rapport. Dit is daarom ook het onderdeel waar de bank het eerste op controleert, samen met onderdeel N. Het is van belang dat de punten onder F.7. overeenkomen met de inhoud van het rapport. Zodat de geldverstrekker ook de juiste informatie krijgt bij het inzien van onderdeel F. Hierbij extra aandacht voor F7, dit wordt nog al eens vergeten door de taxateur. Registraties Sectie F: F. Sectie komt overeen met de inhoud van het rapport Sectie G G Verplichte bronnen: Verplichte bronnen zijn: Eigendomsbewijs Bijlage Kadastrale kaart Bijlage Kadastraal uittreksel Bijlage Indien één van deze bronnen niet geraadpleegd zijn, dus op nee. Dient er een goede verklaring voor te zijn. De Kadastrale stukken kunnen alleen niet geraadpleegd zijn indien ze niet opvraagbaar zijn in het kadaster. Dit is extreem sporadisch! Het Eigendomsbewijs kan niet traceerbaar zijn, dit komt met name voor wanneer de eigenaar geen particulier is, maar bijvoorbeeld een woningcorporatie of vastgoedbeheerder. In dat geval dient de taxateur dit te verklaren en ter compensatie de koopakte toe te voegen. (tevens vermelden als bron bij G.1.). Een eigendomsbewijs kan ook een akte van verdeling, akte van erfrecht, akte van waardeloosheid of een executoriale akte zijn. 2. Extra bronnen in geval van een appartement: (her)splitsingsakte Bijlage VVE stukken (Notulen, MJOP, balans Bijlage(n) verplicht en winst / verliesrekening en overig) 3. Is er sprake van erfpacht: Erfpachtakte/erfpachtvoorwaarden Eventuele heruitgifte erfpacht Bijlage verplicht (of een akte van erfpacht of de erfpachtvoorwaarden Registraties Sectie G.1.: G1. verplichte bronnen zijn geraadpleegd en beschreven Pagina 8 van 24

9 G.2.a 3. Perceel/percelen: Alle van toepassing zijnde percelen dienen hier genoemd te worden. Wanneer er meerdere (deel)percelen bij de woning horen, dan dienen deze allemaal weergegeven te worden onder G.2.a. Wanneer er een deelperceel is, is men niet verplicht het breukdeel erbij te vermelden. De genoemde gegevens onder G dienen overeen te komen met de kadastrale gegevens. 4. Volle eigendom: op nee indien er op waardepeildatum sprake is van een recht van erfpacht etc., dan dienen de velden m.b.t erfpacht zo volledig mogelijk ingevuld te zijn. Zoals eerder genoemd dienen de bij behorende bronnen onder G.1. vermeld te staan en toegevoegd te zijn als bijlage. De erfverpachter is de eigenaar die zijn onroerende zaak heeft belast met een recht van erfpacht ten behoeve van de erfpachter. Hier dient dus de eigenaar van de bloot eigendom vermeld te worden. De data vestiging van het erfpachtrecht en de einddatum van het recht van erfpacht zijn te vinden in het kadastraal bericht, in de akte van erfpacht, het eigendomsbewijs of de akte van splitsing. Bij de canon/vergoeding dient de maandelijkse vergoeding voor het recht van erfpacht te worden vermeld. De canon/vergoeding kan ook voor de gehele looptijd zijn afgekocht, dit zal dan ook onder G vermeld moeten worden. De herzieningsdatum canon is de datum waarop de eerstkomende herziening van de canon plaatsvindt. De eerstkomende indexering is de datum waarop de eerstkomende indexering van de canon / vergoeding plaatsvindt. G.2.b 5. Appartementsrecht: Wanneer het getaxeerde object een appartement is, is de taxateur verplicht G.2.b. in te vullen. Let wel op, wanneer er meerdere appartementsrechten zijn, bijvoorbeeld wanneer de berging of de parkeerplaats op een ander perceel staat, moeten deze allemaal genoemd worden en moeten de kadastrale stukken als bijlage toegevoegd worden. Tevens dient dit gecontroleerd te worden. 6. VVE gegevens: Wanneer er een VVE is, zijn ook in de meeste gevallen alle VVE stukken aanwezig (dit zijn de balans, resultatenrekening, notulen en een meerjarenonderhoudsplan). Het onderdeel over de VVE moet zo volledig mogelijk zijn. LET OP: de taxateur is verplicht de VVE documenten als bijlage toe te voegen. De ingevulde gegevens onder G dienen wel overeen te komen met de VVE documenten welke toegevoegd zijn als bijlage. - Bestuurder / administrateur en KVK nummer van de VVE: Deze kan je vinden op het uittreksel van de Kamer van Koophandel van de Vereniging van Eigenaren ( of een ander document waaruit de bestuurder / administrateur van de Vereniging van Eigenaren blijkt. - Periodieke en eenmalige bijdrage aan VvE: De bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (excl. voorschot stookkosten) wordt hier genoemd; eventueel ook de eenmalige bijdragen die gevraagd worden in het lopende jaar of komende jaar indien dit al besloten is door de Vereniging van Eigenaren of de Coöperatieve Vereniging. Bronvermelding: Zie G.1. - De meest recente balans dateert van: Op de balans in de bijlage staat altijd een balansdatum. Pagina 9 van 24

10 - Uit de meest recente balans volgt totaal van algemeen reservefonds en bestemmingsfonds(en): Het totaalbedrag van algemeen reservefonds en bestemmingsfonds(en) (en eventuele voorzieningen) wordt hier vermeld. Dit kan ook een negatief bedrag zijn. - Is er door de Vereniging van Eigenaren een meerjarenonderhoudsplan opgesteld: Als er geen mjop is opgesteld door de VvE, dient de taxateur een toelichting te geven. - Het mjop loopt tot: Indien er een mjop is opgesteld, dient de einddatum vermeld te worden. Indien er geen MJOP is, dient de taxateur dit te verklaren en kan de datum op worden gezet. - De taxateur acht het saldo van het algemene reservefonds en het voor onderhoud bestemde fonds voldoende in relatie tot het mjop: Indien er een mjop aanwezig is en een balans dan onderzoekt de taxateur of de reeds gereserveerde bedragen voldoende zijn (op dit moment) in relatie tot hetgeen in het mjop aan (komende) kosten is aangegeven. - Bijzondere gebruiksbepalingen: De taxateur dient enkel de gebruiksbepalingen die waarde beïnvloedend en/of beperkend zijn. Tevens moet de taxateur aangeven welk waardeverschil dit geeft. 7. Volle eigendom: op nee indien er sprake is van recht van erfpacht, een opstalrecht of vruchtgebruik etc. Uiteraard dienen de velden m.b.t. erfpacht zo volledig mogelijk ingevuld te zijn. Zoals eerder genoemd dienen de bij behorende bronnen onder G.1. vermeld te staan en toegevoegd te zijn als bijlage. 8. Complex: Dient ingevuld te worden indien er sprake is van meerdere gevestigde erfpachten. Registraties Sectie G.2. a & b: G.2.a. en/of G.2.b. komen overeen met het kadaster en bijlagen G.2.b. ingevuld indien appartement G.2.a. en/of G.2.b. Erfpacht / Opstal / Vruchtgebruik volledig ingevuld indien er geen volle eigendom is Pagina 10 van 24

11 Sectie H H Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen/uitbreidingen (h.1.e.): Hier geeft men aan dat er zeer recentelijk een wijziging of uitbreiding heeft plaatsgevonden. Of men geeft aan dat het alleen onderhoud door de jaren heen is bijgehouden. Wanneer de taxateur aangeeft dat er recentelijk wijzigingen /uitbreidingen hebben plaatsgevonden, moet dit wel overeenkomen met de foto s en de tekst in het taxatierapport. 2. Gebruiksoppervlakten: De gebruiksoppervlakten dienen te zijn gemeten conform de meest recente meetinstructie, vastgesteld door NVM, VastgoedPRO, VBO makelaar, VNG en de Waarderingskamer(Overige inpandige ruimte, gebouwgebonden buitenruimte en externe bergruimte). Gecontroleerd moet worden of dit is weergegeven. Op die manier controleren we het gebruik volgens de NEN 2580 methodiek. De ruimtes kunnen gecontroleerd worden middels de nadere omschrijving H.1.a., de indeling h.1.f. en de foto s. H.2. Geen bijzonderheden Registraties Sectie H: H. Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen/uitbreidingen gecontroleerd H.1.g. Oppervlaktes conform NEN2580 en conform indeling H. Omschrijving object en indeling zijn correct Sectie I I Nieuwbouw: Alleen in te vullen wanneer er sprake is van nieuwbouw. 2. Bijlagen: Bij nieuwbouw is de koopaannemingsovereenkomst een verplichte bijlage. Gewenst is dat de tekeningen ook worden toegevoegd als bijlage. I Bestaande bouw: De sectie dient kloppend te zijn en naar waarheid ingevuld te zijn. 2. Onderhouds- en bouwkundige staat van het object (i.2.a.): Wanneer men hier minimaal twee punten op slecht heeft staan, dient F.3. verplicht op ja te staan. Wanneer men er maar één op slecht heeft staan, is het aan de taxateur of hij F.3. op ja of nee zet. Registraties Sectie I.2: I.2. gebreken duidelijk omschreven en in overeenstemming met F.3. Pagina 11 van 24

12 I Invulling: Bij I.3. mag ook verwezen worden naar een verbouwingsspecificatie. De taxateur moet immers kunnen onderbouwen hoe hij/zij aan die waarde komt. Van de verbouwingskosten mag 70 % meegenomen worden in de marktwaarde na verbouwing. Het verschil tussen marktwaarde voor en marktwaarde na verbouwing is 70% van de kosten van de verbouwing (vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie en bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen). Indien dit meer is, moet de taxateur een geldige onderbouwing geven, waarom dit zo is. Wanneer de taxateur van mening is dat de marktwaarde na verbouwing meer dan de gemaakte kosten is, dient I.3.C. ingevuld te worden (De waardevermeerdering na de werkzaamheden bedraagt meer dan de gedane investering). Let goed op het verschil in werkzaamheden tussen vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie en bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen. < zie ook sectie D uitleg> 2. Meer dan de kosten meenemen in de marktwaarde I.3.c.: Wanneer men meer dan de kosten van i.3. meeneemt in deze waarde, is men verplicht i.3.c. in te vullen. Let op: bij een herfinanciering met NHG dient de taxateur een verbouwing op te nemen in het taxatierapport. Bij een herfinanciering is de opdrachtgever van de taxatie eigenaar van de woning. Dit moet ook onder sectie K correct vermeld staan. Voorbeelden: MW MW na verbouwing Kosten i.3. Meegenomen %, verklaring verplicht. ( hetzij i.3.c. hetzij onder N) %, geen verklaring verplicht >70%, verklaring verplicht. Afhankelijk van omvang verbouwing. (sectie N) >100%, i.3.c. verplicht in te vullen. Registraties Sectie I.3: I.3. Kosten / werkzaamheden komen overeen met de aanvraag I.3. verklaring >70% van de verbouwingskosten mee in de marktwaarde na verbouwing Pagina 12 van 24

13 Sectie J J Verplichte bronnen: Kadaster Bijlage Gebruiker/eigenaar Indien één van deze twee niet geraadpleegd zijn dient men te verklaren. Gebruiker/eigenaar kan veelal niet geraadpleegd worden omdat de woning leegstaat, het geen particulier is etc. Sommige banken willen nog dat het bevoegd gezag nog eens geraadpleegd wordt ( oude NHG-regel voor ) Wie dit bevoegd gezag heeft kun je vinden op de site van J.2 1. Milieumelding: in het kadastraal bericht is te zien of er een milieumelding (bijv. bodemverontreiniging) is. Indien er sprake is van bodemverontreiniging dient dit onder J.2 genoemd te worden in het taxatierapport. F.5 en J.2. hangen met elkaar samen. Deze gegevens moeten met elkaar overeenkomen. Indien er een milieumelding is, wordt deze in het kadastraal bericht onder de publiekrechtelijke beperkingen genoemd. 2. Op basis van de onder J.1 geraadpleegde instanties of personen kan worden vastgesteld dat er sprake is / kan zijn van bodemverontreiniging: In geval dat er sprake is of kan zijn van bodemverontreiniging dient de taxateur aan te geven in hoeverre dit de waarde beïnvloedt of kan beïnvloeden. 3. Asbest: Wanneer er sprake is van asbest, kan men ervoor kiezen F. 5. Op ja te zetten of niet. Let op: dit is geen verplichting. Dit is geen officiële verontreiniging echter sommige taxateurs zijn van mening dat ook hiervoor F.5. op ja dient te staan. J.3 1. Energielabel: Indien men dit invult, is men niet verplicht behorende bijlagen toe te voegen. Het is wel gebruikelijk om deze bijlage toe te voegen. Men dient hier wel goed op te letten. Vaak vult men standaard nee in, terwijl in het eigendomsbewijs of in de koopakte het energielabel is opgenomen. Registraties Sectie J: J. Kadaster is geraadpleegd en is op milieumelding geraadpleegd J.3. correct Ingevuld Pagina 13 van 24

14 Sectie K 1. K.1.: De eerste twee punten dienen conform de huidige situatie ingevuld te worden. - thans volledig bewoond door de eigenaar : Op nee indien de eigenaar de woning niet bewoond + korte uitleg - thans geheel of gedeeltelijk bewoond door derden : Op ja indien iemand anders dan de eigenaar de woning bewoond (bijv. een huurder). De tweede twee punten dient ingevuld te worden aan de hand van de toekomstige situatie - onbewoond opgeleverd : Op nee wanneer de huidige bewoner de woning blijf bewonen + uitleg - gebruikt of in eigen gebruik genomen door de aanvrager van de financiering : Dient altijd op ja te staan wanneer de aanvrager van de financiering er in gaat/blijf wonen. Indien hier nee geselecteerd wordt, dient in het schema onder F, F.6 op ja te staan (Er is een indicatie dat een ander dan de geldnemer in het object gaat wonen. 2. K.2.: Wanneer de financiering een oversluiting / herfinanciering betreft of een kopende huurder is het verplicht K.2. in te vullen. Er dient bij een herfinanciering met NHG ook een verbouwing opgenomen te worden bij I. Registraties Sectie K: K.1 is kloppend ingevuld K.2. is ingevuld indien oversluiting / herfinanciering Pagina 14 van 24

15 Sectie L L Invulling: Onder L.1. (De onderhavige waardering is mede gebaseerd op de objectvergelijking) heeft de taxateur de mogelijkheid om de volgende keuzes te maken: - Ja, met onderstaande eigen referenties - Ja, met alleen referenties uit de modelwaarderapporten - Ja, met eigen referenties in de bijlagen / N. - Nee, vanwege Invulling: In bijna alle gevallen maakt de taxateur gebruik van objectvergelijking als onderbouwing van het waardeoordeel. In dat geval dient de taxateur altijd minimaal 3 geschikte referentiepanden te vermelden onder L.1 waarvan de taxateur vindt dat deze te vergelijken zijn met het getaxeerde. Wanneer men vindt dat de referentiepanden uit de modelwaarderapporten (sectie L.3.) vergelijkbaar zijn, kan de taxateur deze referenties aanvinken onder L.1. Ook mag hij verwijzen naar een bijlage / N. Dan moet de taxateur onder L.1. de juiste keuze hebben gemaakt. Het is dus wel belangrijk dat de taxateur altijd verwijst naar de referenties onder L.1. als ze op een andere plek staan, in de bijlagen of onder sectie N. let op!: Uit ervaring is gebleken dat een aantal geldverstrekkers in geheel sectie L. 6 unieke geschikte panden wil inzien. Dus mocht de taxateur de referentiepanden onder L.3. goed vinden, maar de modelwaarderapporten vermelden dezelfde panden, dan dient de taxateur alsnog zelf eigen panden aan te leveren bij L.1. om tot 6 unieke geschikte panden te komen. Het kan tevens voorkomen dat één van de leveranciers geen modelwaarde kan genereren, waardoor er 3 panden onder L.3. staan vermeld. Dan dient de taxateur dus ook 3 eigen panden aan te leveren om tot 6 unieke panden te komen. Indien er slechts één modelwaarderapport beschikbaar is (bijv. alleen Ortec), dan dient de taxateur drie unieke eigen referentieobjecten in te vullen als onderbouwing op zijn waardeoordeel indien de geldverstrekker 6 unieke referenties eist. Dit mag onder L.1. genoemd worden. Ook kan de taxateur onder L.1. op basis van een andere methodiek zijn waarde onderbouwen. De taxateur heeft dan onder L.1. de keuze geselecteerd: De onderhavige waardering is mede gebaseerd op de objectvergelijking: nee, vanwege de taxateur maakt gebruik van de kuberingsmethode onder N / in de bijlagen. De taxateur moet dus naar de kuberingsmethode verwijzen. 2. Uitwerking referenties: De taxateur dient de panden zo op te schrijven dat een bank of instituut ze ook kan vergelijken. Denk bijvoorbeeld aan adres, transactieprijs en datum en eventueel verschil met de getaxeerde woning. Pagina 15 van 24

16 Registraties Sectie L.1.: L. 6 unieke panden of andere methode L.1. bevat minimaal 3 geldige uitgeschreven referentiepanden L Gecontroleerd moet worden of de courantheid aannemelijk is. Op dit moment tussen de 6-9, 9-12 en maanden normaal. (afwijkingen zijn onder bepaalde omstandigheden acceptabel. Een goed voorbeeld is een rapport voor een verkoopbeslissing van een corporatiewoning.) Registraties Sectie L.2.: L.2. Courantheid aannemelijk L Invulling: Bij een taxatool taxatierapport komen de gegevens uit de modelwaarderapporten automatisch onder L.3.a en L.3.b. Bij een niet taxatool taxatierapport moet gecontroleerd worden of L.3. volledig is en de gegevens juist zijn overgenomen uit de modelwaarderapporten. Deze gegevens kan de taxateur onder L of onder N (nadere mededelingen) vermelden. De modelwaarderapporten mogen niet ouder zijn dan 14 dagen na waardepeildatum. De taxateur dient per modelwaarderapport de volgende gegevens te vermelden: - Bron (Ortec / NBWO / Midas) - Modelwaarde - Overige gegevens uit modelmatig rapport. Dit is het betrouwbaarheidspercentage - Getaxeerde marktwaarde (zie sectie D) - Percentage afwijking ten opzichte van de getaxeerde marktwaarde (berekening: modelwaarde / marktwaarde * ). - Gebruikte referentieobjecten uit de modelwaarderapporten - Commentaar taxateur op modelmatig rapport Percentage wijkt af Betrouwbaarheid Commentaar 10% >85% Ja 54% >85% Ja 9% >85% Nee 65% <85% Nee 5. Commentaar: Indien de modelwaarde meer dan 10% afwijkt van het getaxeerde en de betrouwbaarheid 85% of hoger is, is de taxateur verplicht om commentaar te geven op het rapport en de referenties. Wanneer 1 van deze percentages afwijkt hoeft men geen commentaar te geven: Modelwaarde wijkt minder dan 10% en/of betrouwbaarheid is minder dan 85% Pagina 16 van 24

17 6. Voorbeelden: LET OP: wanneer er bij 1 van de modelwaarderapporten geen commentaar is vereist gezien de geringe afwijking en/of de betrouwbaarheid ligt onder de 85%, is dit geen geldige onderbouwing bij het andere modelwaarderapport indien daar WEL commentaar gegeven moet worden. Voorbeeld: Ortec: Percentage afwijking is 15% Betrouwbaarheid: 82%. De betrouwbaarheid ligt onder de 85% waardoor de taxateur geen commentaar hoef te geven. Referenties: Jansenstraat 1, 11 en 20 NBWO: Percentage afwijking: 11% Betrouwbaarheid: 86% Referenties: Jansenstraat 1, 11 en 20 In dit voorbeeld geven de modelwaarden dezelfde referenties. De taxateur moet een goede onderbouwing geven waarom de referenties / modelwaarden afwijken van het getaxeerde. De taxateur volstaat dus niet met het commentaar: er is geen commentaar vereist bij Ortec. Registraties Sectie L.3.: L.3. Referentiepanden zijn volledig Gegevens correct overgenomen MWR en percentage klopt (2x) onderbouwing afwijking >10% betrouwb vanaf 85% (2x) Onderbouwing waardeoordeel akkoord Pagina 17 van 24

18 Voorbeeld uitwerking L.3.: a. Bron. : Ortec Modelwaarde : Overige gegevens uit modelmatig rapport : Betrouwbaarheid 99% Getaxeerde marktwaarde : Percentage afwijking ten opzichte van de getaxeerde Marktwaarde : -0,3% Gebruikte referentieobjecten : Adres: Valkenburgerln 38 Postcode: 2103AP Plaats: Heemstede Woningtype: Appartement Perceeloppervlak: nvt m2 Laatste transactiedatum: Koopsom: Geïndexeerde koopsom: Adres: Oude Spaarnewg 63 Postcode: 2142EA Plaats: Cruquius Woningtype: Appartement Perceeloppervlak: nvt m2 Laatste transactiedatum: Koopsom: Geïndexeerde koopsom: Adres: Oude Spaarnewg 29 Postcode: 2142EA Plaats: Cruquius Woningtype: Appartement Perceeloppervlak: nvt m2 Laatste transactiedatum: Koopsom: Geïndexeerde koopsom: Commentaar taxateur op modelmatig rapport : Geen commentaar vereist gezien geringe afwijking en/of betrouwbaarheidsindicatie modelmatig rapport onder 85%. Pagina 18 van 24

19 Sectie M M Bronnen: Officieel geen officiële bronnen voor vastgesteld. Het kadaster moet geraadpleegd zijn. 2. Conform bestemmingsplan: kan gecheckt worden in het kadaster. M.2.;M.3.; M.4. Geen bijzonderheden Registraties Sectie M: M. volledig ingevuld Sectie N Naast onderdeel F is onderdeel N het onderdeel waar de bank het eerst op gecontroleerd. Het is daarom van belang dat belangrijke mededelingen hieronder vermeld staan en dat het overeenkomt met de inhoud van het rapport. Registraties Sectie N: N. van belang zijnde mededelingen zijn vermeld Sectie O Alle bijlagen die toegevoegd zijn dienen onder O vermeld te worden. Registraties Sectie O: O. alle aanwezige bijlagen zijn benoemd Pagina 19 van 24

20 Bijlagen 1. Verplichte bijlagen: Eigendomsbewijs Kadastrale kaart Kadastraal uittreksel Van toepassing zijnde normblad Splitsingsakte Akte van erfpacht of heruitgifte erfpacht VVE stukken Koopakte Modelwaarderapporten Koopaannemingsovereenkomst Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage, indien appartement Bijlage, indien erfpacht Bijlage, indien appartement Bijlage, indien eigendomsbewijs ontbreekt. Met uitzondering wanneer opdrachtgever eigenaar is. Bijlage, indien het geen Taxatool rapport is Bijlage, indien nieuwbouw 2. Eigendomsbewijs: Het eigendomsbewijs moet altijd het meest recente bewijs zijn. Men kan controleren op de volgende punten: Kadaster nummer; naam kopers; datum; vermelding van het getaxeerde. Belangrijk: aantal eigenaren en namen in kadaster dienen exact overeen te komen met het eigendomsbewijs. Bijvoorbeeld: in het kadaster staat 1 eigenaar, in het eigendomsbewijs 2. Dit betekent dat er wellicht sprake is geweest van een scheiding en dat er dus een recentere akte beschikbaar is. Een akte van verdeling is tevens een geldig eigendomsbewijs. Via het kadastraal bericht kun je zien of het correcte eigendomsbewijs is toegevoegd. In het kadastraal bericht wordt het gerechtigde eigendom genoemd met één of meerdere personen en een HYP4 nummer. Het HYP4 nummer is het nummer van het eigendomsbewijs (bijv. HYP4 8560/19 reeks ZWOLLE). Dit nummer wordt in de meeste gevallen ook weergegeven op het eigendomsbewijs. Wanneer de namen, het adres en het HYP4 nummer uit het kadastraal bericht overeenkomen, heeft de taxateur het correcte eigendomsbewijs toegevoegd als bijlage. 3. Kadasterstukken: De kadastrale kaart en het kadastraal uittreksel mogen nooit ouder zijn dan 14 dagen na waardepeildatum. Wanneer de 14 dagen verstreken zijn, dient men nieuwe stukken toe te voegen. Sporadisch komt het wel eens voor dat men een validatie laat uitvoeren op een verouderd rapport. Oftewel met een oudere waardepeildatum en opnamedatum. In dit geval dient men de stukken van toen en de stukken van nu (niet ouder dan 14 dagen vanaf waardepeildatum) toe te voegen. 4. Splitsingsakte: het komt wel eens voor dat het adres wel vermeld staat in de akte, echter onder een ander appartementsrecht. In dat geval is er waarschijnlijk sprake van een hoofd- / ondersplitsing en dient de taxateur deze akte toe te voegen. 5. Erfpacht: Dient altijd toegevoegd te zijn. In Amsterdam kan het regelmatig afwijkend zijn. Dan is er geen erfpachtakte, maar een algemene akte met het regelement die van toepassing is op alle gemeentelijke erfpacht in de stad. 6. VVE stukken: Wanneer het een appartement betreft zijn alle VVE stukken verplicht om toe te voegen als bijlage. Pagina 20 van 24

21 7. Leesbaarheid: In alle stukken ( m.u.v. normblad) moet het duidelijk traceerbaar zijn dat het om het getaxeerde adres gaat. Wanneer een document zodanig verouderd is dat men het niet kan lezen. Dient hiervan een melding gemaakt te worden onder sectie N. 8. Modelwaarderapporten: De modelwaarderapporten mogen niet ouder zijn dan 14 dagen na waardepeildatum. Wanneer de 14 dagen verstreken zijn, dient men nieuwe modelwaarderapporten op te vragen. Registraties Bijlagen: TR bevat recent kadastraal uittreksel TR bevat recent kadastrale kaart TR bevat meest recente bewijs van eigendom TR bevat akte van splitsing TR bevat Akte van erfpacht of heruitgifte erfpacht TR bevat verklaring ontbrekend doc TR bevat Normblad TR bevat koopakte als eigendomsbewijs ontbreekt.(m.u.v. opdrgvr+eignr) TR bevat recente modelwaarderapporten Overige registraties Overig: Specifiek Bankbeleid akkoord Overig: Interne notities gecontroleerd Overig: Registerinschrijving akkoord Overig: Inschrijving TVI voldaan en akkoord Overig: Werkgebied/afstand akkoord Overig: Adres/postcode gegevens correct Pagina 21 van 24

22 Registratielijst Code Registreren Ja Nee Nvt 4001 TR invulling akkoord - A. Waardepeildatum aan of voor opnamedatum - A. NAW opdrachtgever(s) conform kadastraal uittreksel B. Woningtype conform fotowijzer + eventueel bijzonder woningtype B. Het adres van het object en de afstand object en taxateur staat in het rapport - - C. Doel is conform normen/correct - D. Marktwaarde(s) is/zijn aannemelijk - D. Fixatie marktwaarde in TVI E. Onderdeel E is compleet en feitelijk ingevuld - F. Sectie komt overeen met de inhoud van het rapport G1. verplichte bronnen zijn geraadpleegd en beschreven G.2.a. en/of G.2.b. komen overeen met het kadaster en bijlagen G.2.b. ingevuld indien appartement G.2.a. en/of G.2.b. Erfpacht / Opstal / Vruchtgebruik volledig ingevuld indien er geen volle eigendom is H. Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen/uitbreidingen gecontroleerd Pagina 22 van 24

23 H.1.g. Oppervlaktes conform NEN2580 en conform indeling - H. Omschrijving object en indeling zijn correct - I.2. gebreken duidelijk omschreven en in overeenstemming met F.3. I.3. Kosten / werkzaamheden komen overeen met de aanvraag I.3. verklaring >70% van de verbouwingskosten mee in de marktwaarde na verbouwing J. Kadaster is geraadpleegd en is op milieumelding geraadpleegd - J.3. correct Ingevuld - K.1 is kloppend ingevuld - K.2. is ingevuld indien oversluiting / herfinanciering - L. 6 unieke panden of andere methode L.1. bevat minimaal 3 geldige uitgeschreven referentiepanden - L.2. Courantheid aannemelijk - L.3. Referentiepanden zijn volledig - M. volledig ingevuld - N. van belang zijnde mededelingen zijn vermeld O. alle aanwezige bijlagen zijn benoemd - Overig: Specifiek Bankbeleid akkoord Overig: Interne notities gecontroleerd - Overig: Registerinschrijving akkoord - Overig: Inschrijving TVI voldaan en akkoord - Pagina 23 van 24

24 Overig: werkgebied/afstand akkoord - Overig: Adres/postcode gegevens correct MWR1 akkoord - Gegevens correct overgenomen MWR en percentage klopt - Onderbouwing afwijking >10% betrouwb vanaf 85% 4005 MWR2 akkoord - Gegevens correct overgenomen MWR en percentage klopt - Onderbouwing afwijking >10% betrouwb vanaf 85% 4011 Onderbouwing waardeoordeel akkoord Visuele objectpresentatie akkoord - TR bevat min. 1 foto van voor-, achter, straatbeeld en interieur 4015 Bijlagen akkoord - TR bevat recent kadastraal uittreksel - TR bevat recent kadastrale kaart - TR bevat meest recente bewijs van eigendom TR bevat akte van splitsing TR bevat Akte van erfpacht of heruitgifte erfpacht TR bevat verklaring ontbrekend document TR bevat Normblad - TR bevat koopakte als eigendomsbewijs ontbreekt.(m.u.v. opdrgvr+eignr) TR bevat recente modelwaarderapporten - Pagina 24 van 24