Internationale taxatie standaarden

Transcriptie

1 Internationale taxatie standaarden 7 e editie e editie in 2007 uitgekomen Aan te schaffen via Chris Thorne, adjunct voorzitter IVSC Standards Board Aart Hordijk, voorzitter Educatie Commissie

2 IVSC Behoefte aan internationale standaarden Aard en doelstellingen van IVSC Geschiedenis en ontwikkeling van IVSC Toekomstige richting van IVSC

3 Waarom internationale standaarden? Door globalisatie is er behoefte aan algemene regels om eerlijk spel te waarborgen Analyse van zakelijke prestaties heeft vertrouwelijke en consistente maatstaven nodig Druk van de overheid, onafhankelijke overheidsinstanties en beleggers Behoefte aan consistentie, transparantie en geloofwaardigheid

4 Wat zijn standaarden? Het ZIJN WEL uiteenzettingen van: Erkende principes en concepten Best practice in acquisitie en rapportering Geaccepteerde definities Het ZIJN GEEN : Onderzoek naar verschillende taxatie technieken in detail Voorschriften voor specifieke taxatie methodes voor verschillende doeleinden Taxateurs voorschrijven hoe te taxeren!

5 Wat is in de standaarden opgenomen? Algemeen geaccepteerde taxatie principes Taxatie standaarden Taxatie toepassingen Richtlijnen Woordenlijst/definities

6 Wie stelt de standaarden op? International Valuation Standards Committee Doelstellingen: - Het formuleren en publiceren, in het openbaar belang, van taxatie standaarden en het promoten er van gericht op wereldwijde acceptatie - Standaarden harmoniseren tussen de staten en/of continenten en het markeren van verschillen als zij voorkomen

7 Het ontstaan en ontwikkeling van IVSC 1981 The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC) werd opgericht Oorspronkelijke deelname door circa 20 landen 1985 de eerste standaarden goedgekeurd en gepubliceerd 1994 naam veranderde in IVSC en acceptatie van de definitie van Marktwaarde 2000 IVSC begint met het project voor de ontwikkeling van standaarden Laatste editie verscheen in juli 2007

8 implementatie van IVS : stand van zaken RICS heeft het Red Book verbeterd om aan te sluiten bij de definities en principes van IVS Het Australische Vastgoed Instituut nam IVS over IPAV vertaalde IVS in het Spaans en nam het over in Zuid-Amerika De Russische Federatie baseerde nieuwe licentie schema s op de IVS Appraisal Foundation (VS) is een project gestart om USPAP te stroomlijnen met IVS In Nederland worden de consequenties van de implementatie van IVS door betrokkenen in kaart gebracht

9 Acceptatie van IVS De European Public Real Estate Association (EPRA) heeft de IVSC goedgekeurd en van toepassing verklaard in hun publicatie van Best Practices aanbevelingen Vanaf 2005 rapporteren EPRA leden, evenals alle genoteerde Europese bedrijven, in overeenstemming met de Internationale Financiële Rapportage Standaarden (IFRS) De organisatie van niet genoteerde vastgoedfondsen Inrev heeft zich ook uitgesproken voor het toepassen van de IVS voor taxaties en jaarverslagen

10 IVSC lidmaatschap Doelstelling van IVSC is het produceren, publiceren en promoten van taxatie standaarden IVS : - Het is geen wetgevende organisatie - Het heeft geen individuele leden - Het heeft geen bevoegdheid om standaarden op te leggen of te verplichten Naleving van IVS is overgelaten aan aangesloten organisaties bij de IVSC

11 IVSC lidmaatschap Leden zijn 52 taxatie instituten of verenigingen uit 48 landen, waaronder: - RICS - Appraisal Institute - American Society of Appraisers - China Appraisal Society Duitsland is vertegenwoordigd door het Verband Deutscher Hypothekenbanken en BIIS Nederland wordt vertegenwoordigd via de ROZ Regionale groepen welke deel nemen aan de Standards Board, zijn bijv. AVA, TEGoVA en UPAV

12 IVSC herstructurering Het nieuwe organisatie model voor de IVSC is gebaseerd op IASB, behalve dat het ontwikkelen van taxatie standaarden geen fulltime Board rechtvaardigt Andere kenmerken van de nieuwe structuur betreffen: - Het instellen van een Interpretatie Commissie - Het instellen van een Professionele Board om training m.b.t. standaarden te ontwikkelen Het uitgeven van best practice richtlijnen die nodig zijn om de standaarden te ondersteunen

13 Internationale taxatie standaarden Generally Accepted Valuation Principles GAVP

14 Vastgoed en eigendom Eigendom is een wettelijk concept omvattend: - Alle belangen - Rechten - Opbrengsten Er is een verschil tussen: - Vastgoed het fysieke geheel - Vastgoed rechten een wettelijk concept van vastgoed eigendom Naar deze vastgoedrechten wordt soms verwezen als de bundel van rechten

15 Vastgoed en eigendom

16 Prijs, kosten, markt en waarde Fundamenten : - Prijs - Kosten - Markt - Waarde Wat betekenen zij Ze hebben allemaal een specifieke betekenis Soms door elkaar heen gebruikt dit is niet correct

17 Prijs, kosten, markt en waarde Prijs is het totaal betaalde bedrag in een transactie Is een (historisch) feit Mag, maar hoeft geen enkele relatie te hebben met waarde Heeft slechts betekenis voor één of meerdere partijen in de transactie, maar geldt niet voor een markt als geheel

18 Prijs, kosten, markt en waarde Kosten zijn: - betaalde prijs, of - hoeveelheid geld vereist om te creëren of te produceren Een historisch feit Mag maar hoeft geen enkele relatie te hebben met waarde

19 Prijs, kosten, markt en waarde Een markt is: - een omgeving waarin goederen en diensten worden verhandeld tussen kopers en verkopers via een prijsmechanisme - staat voor de mogelijkheid om zonder belemmeringen te kunnen handelen

20 Prijs, kosten, markt en waarde Markten kunnen worden gedefinieerd op basis van: - Geografie - Producten of productkenmerken - Totaal aantal beschikbare kopers en verkopers Uiteindelijk is er slechts één markt voor elk product omdat kopers de laagste prijs willen betalen en verkopers tegen de maximale prijs willen overdragen

21 Prijs, kosten, markt en waarde Waarde is een inschatting van de waarschijnlijke prijs die overeengekomen kan worden tussen koper en verkoper in een transactie op veronderstelde voorwaarden. Het is een hypothetische transactie De voorwaarden van de hypothetische transactie moeten vastgesteld worden voordat de taxatie kan worden begrepen ( doel van de taxatie ) De grondslag van de waardering omschrijft de voorwaarden van de hypothetische transactie en de relatie tussen de partijen

22 Waarderingsgrondslag Vier fundamentele typen 1. Een marktgerelateerde transactie waarbij een product of service in het openbaar wordt aangeboden aan verschillende kopers 2. Waarde voor de eigenaar de opbrengst welke een eigenaar zal ontvangen voor eigendom van het bezit 3. Een privé transactie tussen twee gespecificeerde partijen, welke elk voordeel of nadeel van het vastgoed voor deze partijen zal weergeven 4. Een basis gedefinieerd door wetgeving of regelgeving

23 Waarderingsgrondslag Waarderingsgrondslag onderscheidt in IVSC 2007: - Marktwaarde - Beleggingswaarde - Fair Value - Speciale waarde - Synergetische waarde

24 Marktwaarde definitie en achtergrond Markt gerelateerde taxaties worden het meest gebruikt Geeft het economische concept weer van de evenwichtsprijs in een perfecte markt Het negeert elke prijsinvloed door onvoldoende kennis of ongebruikelijke omstandigheden IVSC definitie van Marktwaarde dateert uit 1994 en wordt wereldwijd gebruikt

25 IVSC definitie van Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen een vastgoed tussen een op gepaste afstand tot elkaar staande willige koper en willige verkoper na behoorlijke marketing zou worden overgedragen op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

26 Het geschatte bedrag Verwijst naar een in geldtermen uitgedrukte prijs Prijs die redelijkerwijs op de markt kan worden behaald Deze schatting sluit met name uit: - een geschatte prijs die is geïnfleerd dan wel gedefleerd door speciale voorwaarden of omstandigheden - ongewone financiering - sale-en-leaseback regelingen - speciale vergoedingen of kortingen

27 ..een vastgoed zou worden uitgeruild.. Vastgoed tegen een geschat bedrag Een niet vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gekomen verkoopprijs De prijs waarvan de markt verwacht dat de transactie tot stand zou zijn gekomen Voldoet aan alle elementen van de definitie Marktwaarde

28 ..op de taxatiedatum.. De Marktwaarde geldt voor een bepaalde tijd -- namelijk de opgegeven datum. De datum kan betrekking hebben op verleden, heden of zelfs toekomst Markten en marktcondities kunnen veranderen

29 ..aan een bereidwillige koper.. Verwijst naar een persoon die: - gemotiveerd is om te kopen, maar niet verplicht - niet al te gretig - niet vastbesloten is om tegen elke prijs te kopen - doet de aankoop in overeenstemming met de feiten van de markt zoals die op dat moment bestaan - zal geen hogere prijs betalen dan de markt verlangt

30 ..door een bereidwillige verkoper.. Verwijst naar een persoon die: - gemotiveerd is tegen marktcondities te verkopen voor de hoogst haalbare prijs op de (vrije) markt - niet tot verkopen verplicht is - niet vastbesloten is om tegen elke prijs te verkopen - niet aan zal dringen op een prijs die in de actuele markt als niet redelijk kan worden beschouwd

31 ..in een marktconforme transactie.. Verwijst naar een transactie tussen partijen die in geen bijzondere of speciale relatie tot elkaar staan Die ertoe kan leiden dat het niveau van de prijs niet past bij de markt Wordt verondersteld gesloten te zijn tussen partijen die los van elkaar staan en die elk zelfstandig handelen

32 ..na behoorlijke marketing.. Op de meest gepaste manier aan de markt bekend gemaakt, Marktwaarde gaat niet uit van slechts één soort verkoop De marketing periode gaat in na de dag van de waardebepaling Geen gestelde termijn, hoelang het op de markt wordt aangeboden kan variëren naar gelang de marktomstandigheden De periode moet voldoende lang zijn om vastgoed onder de aandacht te brengen van een passend aantal potentiële kopers

33 ..waarbij partijen geïnformeerd, zorgvuldig hebben gehandeld.. De (bereid)willige koper en de (bereid)willige verkoper zijn redelijk ter zake kundig en op de hoogte van : - aard en kenmerken van het vastgoed - zijn feitelijke en potentiële wijzen van gebruik

34 ..en zonder dwang Elke partij is gemotiveerd om de transactie aan te gaan Niet genoodzaakt wordt de transactie te sluiten door fysiek of mentaal geweld of anderszins gedwongen, bijvoorbeeld door een hypotheekbank

35 Wat Marktwaarde is De geschatte prijs zoals genoteerd in het contract Het houdt voor beide partijen geen rekening met : - Kosten - Belastingen

36 Noodzaak van Marktwaarde als standaard meeting Alhoewel Marktwaarde een inschatting is, is het : - Niet-speculatief - Gebaseerd op marktgegevens - Behaald door vergelijkbare acties van marktpartijen

37 Hoogste en beste gebruik Niet een afzonderlijk soort waarde, is verbonden met het Marktwaarde concept Geeft aan dat als een product of service op de markt komt en goed wordt gepositioneerd dan zou het verkocht moeten kunnen worden voor de prijs welke mogelijk is bij de meest voordelige en efficiënte toepassing het hoogste en beste gebruik

38 Beleggingswaarde Dit concept staat in boekhoud standaarden bekend als Waarde in Gebruik in de ruimste zin Het wordt niet gebruikt om de prijs te schatten maar wel welke voordelen een partij heeft bij het verkrijgen van het object Een nuttig analytisch middel, bijv. om te besluiten of een goed gekocht of verkocht wordt, moet een investeringsfonds de Beleggingswaarde en de Marktwaarde vergelijken

39 Speciale waarde Speciale Koper. Een koper voor wie een specifiek vastgoed een speciale waarde heeft omdat de voordelen door het verkrijgen van eigendom groter zijn dan die, welke mogelijk zouden zijn bij willekeurige aankopen in de markt Speciale Waarde. Een bedrag boven de Marktwaarde dat speciale kenmerken van een goed weergeeft die van belang zijn voor een speciale koper Weerspiegelt situaties waarbij een koper, of een kleine groep kopers, de mogelijkheid heeft om boven de marktprijs te bieden omdat zij meer waarde uit het vastgoed kunnen halen dan andere partijen

40 Synergetische waarde Een additioneel waarde element gecreëerd door de combinatie van twee of meer (vastgoed)belangen waarbij de waarde van de gecombineerde belangen hoger ligt dan de som van individuele belangen. Synergetische Waarde. Is een specifiek type speciale waarde, waarbij het combineren van twee goederen resulteert in een nieuw goed waarvan de waarde groter is dan de twee individuele goederen bij elkaar opgeteld, bijv.: - Vastgoed bestaande uit zowel erfpacht als eigendom - Waarbij een perceel nodig is om toegang te krijgen tot het andere perceel, waarop ontwikkeld mag worden

41 Taxatie onderzoek Zelden is het voldoende om een taxatiegrondslag te gebruiken zonder additioneel onderzoek Onderzoek geeft extra informatie over de conditie van een goed op het moment van taxatie, bijv: - Is het goed wel of niet in gebruik? - Wordt het goed gecombineerd met andere goederen? - Is het verouderd, bijv. is er een nieuw pand gebouwd of is het buiten gebruik geraakt?

42 De omvang van de opdracht Een duidelijk besluit over het voorgenomen gebruik is de basis van de taxatie De omvang van de opdracht moet toereikend zijn om te voldoen aan het aangegeven gebruik door de klant geen beperkingen oplegt aan zowel de klant als de taxateur, zodat het een product oplevert dat misleidend en niet geloofwaardig is Vaststelling van de opdracht is essentieel

43 Belang van de omvang van de opdracht De taxateur moet duidelijk aangeven: Omschrijving van het gebruik Waarom bepaalde selectie van het specifieke werk, onderzoek en analyse programma s zijn gemaakt Het uitgevoerde werk, onderzoek en analyse is opgezet alsmede degene(n) die het hebben uitgevoerd Kwaliteitsniveau van beschikbare data/informatie en de impact op het taxatierapport Referenties opnemen in het onderzoek en een goed gedocumenteerd werkbestand ter ondersteuning van het taxatie rapport

44 Taxatie concepten de basisdoelstelling

45 Taxatie concepten Principe van gelijkwaardige alternatieven Indien soortgelijke producten, goederen of diensten beschikbaar zijn Degene met de laagste prijs trekt de grootste vraag aan Veronderstelt een rationele markt en geen oplopende kosten door bijvoorbeeld vertraging de prijs bij aanschaf van een soortgelijk gewenst vervangend eigendom Principe van gelijkwaardige alternatieven is van toepassing op alle drie taxatie methoden

46 Taxatie methoden Vergelijkingsmethode onderzoek van transacties bij soortgelijke gebouwen en pas het aan met variabelen zoals grootte locatie, ontwerp, voorzieningen, etc. Inkomsten methode analyse van de verwachte inkomstenstroom en vergelijk met een alternatief resulterend in een soortgelijk beleggingsvolume met gelijkwaardig risico Kosten methode de kosten voor het maken of aankopen van een modern gelijkwaardig goed, uitgaande van geen oplopende kosten door bijvoorbeeld vertraging

47 Vergelijkingsmethode Erkent dat vergelijkbare zaken gelijk geprijsd zijn door het markt mechanisme Marktwaarde kan worden berekend door een onderzoek naar marktprijzen van gebouwen die met elkaar concurreren (marktaandeel) Als de data beschikbaar zijn, dan is de methode van vergelijkbare verkopen de meest directe en systematische aanpak om de waarde te bepalen

48 Inkomsten methode Vaak gebruikt indien er sprake is van een actuele inkomstenstroom bij het getaxeerde object: Als er geen actuele inkomstenstroom is, dan kan het inkomen geschat worden aan de hand van gegevens over soortgelijke markttransacties Als er een actuele inkomstenstroom is dan dient die vergeleken te worden met inkomstenstromen van soortgelijke marktgoederen en marktniveau s Geschat, actueel of aangepaste inkomstenstroom gekapitaliseerd Kapitalisatie factor, of rendement gebruikt om netto inkomsten om te zetten in kapitaalswaarde Als Marktwaarde het doel is, dan moet de kapitalisatie factor de marktprijzen en het marktrisico weergeven

49 Kosten methode De kosten aanpak staat ook bekend als de gecorrigeerde vervangingswaarde of Aannemers Methode Deze aanpak taxeert door het inschatten van de kosten bij aanschaf van een soortgelijk goed, met gelijke voorzieningen en zonder vertraging Correctie is daarop in mindering gebracht om verschillende type veroudering weer te geven, bijv: Fysiek Functioneel Extern

50 Internationale financiële rapportage standaarden (IAS/IFRS) De implicaties voor taxateurs

51 Relevantie voor taxateurs Taxaties nodig voor verschillende object types in financiële rapportage, en andere doeleinden, inclusief: - de waarde op de balans aangeven - aandacht voor overtollige objecten - huurverplichtingen weergeven - berekenen van afschrijvingen - waarde van de objecten opmaken in geval van overname Verschillende standaarden kunnen toepast worden voor verschillende type vastgoed: - eigenaar-gebruiker - huur - investering

52 De rol van de taxateur bij de IAS/IFRS Het is niet de taak van de taxateur om de boekhouding van het bedrijf op te stellen Directeur van het bedrijf is verantwoordelijk voor het opstellen van de resultaten rekening Accountants zijn verantwoordelijk voor de controle Maar, taxateurs die taxaties in financiële rapportages voorbereiden, moeten: - Kennis hebben over hoe de taxatie zal worden gebruikt - Voldoende kennis hebben over boekhoudkundige procedures om te begrijpen dat verschillende veronderstellingen nodig kunnen zijn voor verschillende situaties - Indien alternatieve waarden bestaan, moet de taxateur deze aangeven aan het bedrijf en de accountant

53 Marktwaarde versus kostprijs Fair Value wordt steeds meer gebruikt als maatstaf in de boekhouding, echter Belangrijk is te vermelden dat regelmatig Fair Value een alternatief is voor historische kosten: - IAS 16 Industriële vestiging & machines kan op de balans vermeld worden onder historische kosten of fair value - IAS 40 Beleggingsobject boekwaarde mag, maar wel in een toelichting de Marktwaarde opnemen Een beperkt aantal bedrijven gebruikt de waarderingsmethode onder de IAS 16, maar bij een overname of fusie zullen toch de Marktwaardes bepaald moeten worden

54 Waarde waarom wordt dit gebruikt? Fair Value basis voor de waardebepaling - Uitgeven van aandelenopties (IFRS 2) - Objecten verworven in overname (IFRS 3) - Overtollige objecten (IFRS 5) - Bedrag op de balans (IAS 16 en 40) - Waardering van huurobjecten, lease en erfpacht (IAS 17) - Overzicht van bijzondere waarde vermindering (IAS 36) - Waardering van derivaten (IAS 39) - Agrarische objecten Omgevingsfactoren en taxatie toepassingen kunnen verschillen onder verschillende standaarden.

55 Fair Value (IASB definitie) Het bedrag waarvoor een object in redelijkheid verhandeld kan worden tussen goed geïnformeerde, bereidwillige Partijen in een marktconforme transactie Moeilijk te argumenteren over het concept fair value, maar er is.. - geen leidraad voor de toepassing - geen marktreferenties worden gevraagd - een overeenkomst welke eerlijk is tussen twee partijen hoeft niet zo gezien te worden door een andere potentiële koper - sluit geen synergetische of speciale waarde uit - wordt met name voor overname of overdracht van aandelen gebruikt

56 Marktwaarde IVS ter vergelijking Het geschatte bedrag waartegen een vastgoed tussen een op gepaste afstand tot elkaar staande willige koper en willige verkoper na behoorlijke marketing zou worden uitgeruild op de dag waarop de waarde ervan wordt bepaald, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld. (Internationale Taxatie standaarden) Marktwaarde waarbij speciale waarde wordt uitgesloten

57 Fair Value (FV) versus Marktwaarde IVS (MW) MW kent een conceptueel schema, FV niet MW gaat ervan uit dat het object is aangeboden op de markt, FV niet MW houdt geen rekening met een element van speciale waarde voor een koper met een speciale interesse, FV maakt hierin geen onderscheid MW is de prijs die verkregen kan worden in de markt, ongeacht of deze prijs als fair wordt gezien door de partijen MV en FV komen vaak overeen maar zijn niet hetzelfde

58 Fair Value enige hulp IAS Industriële vestiging & machines De fair value van land en gebouwen wordt vaak vastgesteld op markt referenties als onderdeel van de taxatie die normaal wordt uitgevoerd door professioneel gekwalificeerde taxateurs. De fair value van items van industriële vestiging en machines wordt regelmatig vastgesteld op Marktwaarde. (para 32) Duidelijk is dat, onder deze standaard, fair value geen betrekking heeft op wat de koper en verkoper eerlijk vinden, maar betrekking moet hebben op de markt. Het is In dit geval de Marktwaarde.

59 IAS 16, Object, industriële vestiging en machines IAS 16 Staat toe dat door de eigenaar-gebruiker objecten op de balans worden aangegeven als historische kosten of fair value Fair value van land en gebouwen wordt vaak vastgesteld op basis van markt referenties door inschatting welke normaal wordt uitgevoerd door professioneel gekwalificeerde taxateurs. Voor speciale objecten waarbij geen op de markt gebaseerd bewijs voorhanden is, kan de fair value geschat worden met behulp van een inkomsten of gecorrigeerde vervangingswaarde aanpak

60 Afschrijving IAS 16 Afschrijving is de berekening van de jaarlijkse waardevermindering als gevolg van het gebruik van het object, aftrekbaar van de winst - Het bedrijf berekent de levensduur van het object, dit is geen marktgerelateerde waardebepaling - De taxateur kan wel de resterende waarde vaststellen, de waarde tot aan het eind van de levensduur met huidige prijzen plus de eindwaarde - De waardevermeerdering van de grond wordt niet in ogenschouw genomen bij de berekening van de eindwaarde van de opstallen - Wanneer marktwaarde < boekwaarde volgt impairment

61 IAS 17 Huur/Lease/Erfpacht Huur wordt geclassificeerd als financiële lease of operationele lease. Verschillende boekhoudkundige aanpak voor elk. - Financiële lease weergegeven op de balans - Operationele lease weergegeven in winst & verlies rekening Financiële lease draagt alle risico s en voordelen van eigendom over van de verhuurder op de huurder Alle andere vormen van huur zijn operationele lease

62 Lease van grond en gebouwen IAS 17 vereist dat grond en gebouwen apart worden weergegeven omdat : - in sommige landen erfpachters gebouwen terug moeten geven aan het eind van de periode dan wel dat er compensatie voor de opstal wordt gegeven - er worden regelmatig analyses van de lease uitgevoerd Indien niet duidelijk is dat beide elementen operationele lease betreffen, dan kan verdeling van huurbetalingen nodig zijn over land en gebouwen om toerekening vast te stellen

63 IAS 40 - Beleggingsvastgoed Eigendom van grond en gebouwen of financiële lease om (huur)inkomsten te genereren en/of waardestijging Is verbeterd in 2004 om beleggingsvastgoed bij operationele lease toe te staan alsof het financiële lease betreft Echter eenmaal gekozen voor financiële lease onder IAS 17 kan het niet meer aangeduid worden als beleggingsvastgoed

64 IAS 40 - Beleggingsvastgoed Beleggingsvastgoed kan op de balans genoteerd worden tegen kostprijs of als fair value. Maar als vastgoed tegen kostprijs op de balans staat, moet in de toelichting de fair value worden opgenomen. IAS 40 vermeldt dat fair value de marktcondities moet weergeven.

65 IVA 1 Belangrijkste punten IVS gaat ervan uit dat de professionele taxateur de Marktwaarde van het object rapporteert. Elke veronderstelling of kwalificatie met betrekking tot de Marktwaarde moet besproken worden met het bedrijf en weergegeven worden in het rapport. Als een eigenaar-gebruiker object potentie heeft voor alternatief gebruik, welke zou resulteren in hogere waarde, dan moet de taxateur de Marktwaarde voor het alternatieve gebruik ook rapporteren.

66 IVA 1 Belangrijkste punten Een uitleg moet ook gegeven worden bij de vaststelling van de waarde van het alternatieve gebruik over: - of rekening wordt gehouden met de bedrijfswaardering in het geval van sluiting of opsplitsing van het bedrijf - of er rekening wordt gehouden met de kosten voor het realiseren van het alternatieve gebruik Het bedrijf dient met het bovenstaande rekening te houden bij de besluitvorming wanneer het alternatieve gebruik als fair value wordt opgenomen.

67 IVA 1 Toepassingen Bedrijfswaardering die de taxateur in ogenschouw moet nemen met betrekking tot de klant: - Zal het object in gebruik blijven als een onderdeel van het bedrijf? - Is er sprake van additionele waarde, omdat het onderdeel uitmaakt van de going concern waarde? - Zou het object verkocht kunnen worden, zonder opsplitsing van het bedrijf? Zo ja, kan het als overbodig gekenmerkt worden? - Is de waarde van andere objecten in het bedrijf verweven met de waarde van dit object? Deze bedrijfswaardering moet bekeken worden met geschikte toepassingen, en vermeld worden in het rapport.

68 IVA 2 Taxatie voor gesecuriseerde leningen De Marktwaarde wordt als basis gebruikt. Additionele rapportage eisen: - huidige activiteit en trends in de relevante markt - historische, huidige en toekomstige vraag naar deze objectcategorie op de huidige locatie - de potentiële en geschatte vraag naar alternatief gebruik - de marktmogelijkheden van het object en op aanvraag, de mogelijke continuering ervan - elk gevolg van voorzienbare gebeurtenissen (op de taxatiedatum) op de waarde - de toegepaste taxatie aanpak en markt referenties toegevoegd om de taxatie te ondersteunen

69 IVA 2 Taxatie voor gesecuriseerde leningen Taxatie is vaak vereist door een verandering in de staat of conditie van het object, bijvoorbeeld: - ontwikkeling van een nieuw object - vervanging of herontwikkeling van het bestaande object - huurders hebben een object verlaten (leegstand) - een leeg object is verhuurd IVA 2 geeft aan dat de taxatie moet worden uitgevoerd op basis van de veronderstelling dat de wijziging al had plaatsgevonden op de taxatiedatum.

70 Basel Committee Impact voor taxateurs Banken zijn verplicht systemen te ontwikkelen om regelmatig de waarde van objecten te analyseren Banken kunnen taxaties vereisen om de solvency ratio te ondersteunen. Basel II geeft banken het recht om Marktwaarde of Leningen in hypothecair verband te gebruiken. - MW in EU gedefinieerd als IVS definitie - Volgens EMF, LiHV geeft een lange termijn waarde, gebaseerd op onderzoek naar Marktwaarde van het object - Methode van berekening leningen in hypothecair verband vastgesteld per land

71 Internationale taxatie standaarden Conclusies IVS worden steeds belangrijker Convergeren van Fair Value en Marktwaarde zal de positie versterken Acceptatie en implementatie van IVS in een toenemend aantal landen Nieuwe structuur van IVSC zal de status vergroten Globalisering resulteert in het gebruik van standaarden Gefaseerde invoering in Nederland is gepland voor 2009

72 Internationale taxatie standaarden 7 e editie e editie in 2007 uitgekomen Aan te schaffen via Chris Thorne, adjunct voorzitter IVSC Standards Board Aart Hordijk, voorzitter Educatie Commissie