PrismA - Bleiswijk. pagina 4 pagina 2. pagina 1. pagina 2. pagina 3

Transcriptie

1 W& @6X W-X @0Y W26X ALGEMENE INFO INTRO AAN DE SLAG MET MOGELIJKHEDEN LEERERVARINGEN pagina 1 BEDRIJVENTERREIN DUURZAAMHEID VOOR pagina 4 pagina 2 pagina 2 DUURZAAMHEID pagina 3 Het project Duurzaam Economisch Ruimtegebruik (DECOR) van de provincie Zuid-Holland initieert, faciliteert en stimuleert de ontwikkeling van duurzame bedrijventerreinen. DECOR ondersteunt regionale initiatieven, draagt bij aan oplossingen voor regionale problemen en stelt kennis en ervaringen beschikbaar. In deze beschrijving van het project PrismA laten direct betrokkenen u in de keuken van hun project kijken. Aan bod komen hun leerervaringen, moeilijkheden, oplossingen en tips om tot een duurzame ontwikkeling van een bedrijventerrein te komen. PrismA - Bleiswijk In het noorden van de gemeente Bleiswijk ligt tegen de gemeente Zoetermeer het bedrijventerrein PrismA (voorheen Hoefweg Noord genaamd). PrismA is een nieuw bedrijventerrein. Het ligt in het noorden dicht tegen de toekomstige woonwijk Oosterheem van de gemeente Zoetermeer. Ten westen van PrismA ligt een sportpark en een bedrijventerrein (gemeente Zoetermeer). De A12 en het spoor van Utrecht naar Den Haag liggen aan de zuidzijde van het bedrijventerrein. De N209 en de buurtschap Kruisweg vormen de oostgrens van het terrein. Het bedrijventerrein wordt van zuid naar noord doorsneden door het traject van de HSL (op circa 12 meter hoogte). Er is tevens sprake van een bestaand hoogspanningsleidingentraject oost-west over het terrein, waarbij het voornemen is dit ondergronds te brengen. PrismA ligt geheel in de gemeente Bleiswijk. Het Bedrijvenschap PrismA waarin de gemeenten Bleiswijk en Zoetermeer participeren, ontwikkelt het terrein. Het bedrijvenschap heeft een derde van de grond van het gehele bedrijventerrein in bezit. Over de rest van de grond hebben drie projectontwikkelaars ontwikkelingsovereenkomsten gesloten met de grondeigenaren.

2 2 PrismA - Bleiswijk Kenmerken 139 ha bruto, 85 ha uitgeefbaar terrein; 1e fase gestart: ongeveer 19 ha uitgeefbaar Eerste uitgifte zal rond de zomer plaatsvinden Type bedrijven volgens bestemmingsplan: hoogwaardige bedrijvigheid (representatieve bedrijven, high-tech groothandel, ICT), reguliere bedrijvigheid (productie-, bouw- en handelsondernemingen), transport en distributie Problematiek op bedrijventerrein: geen Fase duurzame ontwikkeling: planvorming, bouwrijp maken Contactpersonen Bedrijvenschap (gemeente Bleiswijk/gemeente Zoetermeer): mw. M. Nauta, telefoon , nauta@inicio.nl Provincie Zuid-Holland: dhr. B. Spekreijse, telefoon , sgs@dcmr.nl Bedrijven: Saskia Wong-a-Tjong (KvK Haaglanden, telefoon , swongatjong@denhaag.kvk.nl) Documenten en haalbaarheidstudies (tot december 2002) Haalbaarheidsstudie Hoefweg, eindrapportage, BRO Adviseurs, 1 december 1994, in opdracht van Provincie Zuid-Holland Bestemmingsplan bedrijventerrein Hoefweg-Noord, maart 1999 Bedrijventerrein Hoefweg Noord en Zuid: stedebouwkundig matenplan en regiedocument, i.o.v. Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam voor bedrijven Hoefweg en gemeente Bleiswijk, Enno Zuidema Stedebouw en MAX 1 Architectuur Stedebouw, oktober 2001 Supplement Milieueffectrapport bedrijventerreinen Hoefweg te Bleiswijk PROJECT: MER bedrijventerrein Hoefweg Bleiswijk, deelstudie Energie Wind in de gemeente Bleiswijk, Quick scan naar de mogelijkheden van windenergie in de gemeente Bleiswijk Bedrijventerrein Hoefweg Noord & Zuid te Bleiswijk: Nadere voorwaarden aan de gronduitgifte voor het stimuleren van intensief ruimtegebruik en Parkmanagement, Bedrijventerrein Hoefweg Noord & Zuid te Bleiswijk van BBN, 2001 Energievisie voor Hoefweg Noord, Syens, augustus 2001 Energievisie Hoefweg, Rapportage fase 2: keuze ambitieniveau, juni 2002 Concept bedrijfsplan Parkmanagement Hoefweg-Noord, 13 september 2002 AAN DE SLAG MET DUURZAAMHEID Het bedrijventerrein PrismA ligt op het grondgebied van de stadsregio Rotterdam en is benoemd als werkgelegenheidslocatie. Op verzoek van de Provincie Zuid-Holland besluit de gemeente Bleiswijk om PrismA tezamen met de gemeente Zoetermeer te gaan ontwikkelen. De gemeente Zoetermeer heeft namelijk geen ontwikkelingsruimte meer voor bedrijven binnen haar grenzen. En ze wil wel haar gemeente economisch vitaal houden. Door samenwerking met de gemeente Bleiswijk lijkt dit te kunnen. In 1996 sluiten beide gemeenten een convenant voor samenwerking. Voor het bedrijventerrein is een Milieueffectrapportage (MER) gemaakt. Het Supplement MER Bedrijventerrein Hoefweg is in september 1998 door de gemeenteraad van Bleiswijk geaccepteerd. In maart 1999 wordt het bestemmingsplan voor PrismA vastgesteld. Hierin wordt een aantal zaken genoemd die betrekking hebben op duurzaamheid (zie onder het kopje Mogelijkheden voor duurzaamheid ). Voor de voorbereiding en de uitvoering van het project huurt het Bedrijvenschap capaciteit in van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR).

3 PrismA - Bleiswijk 3 Overzicht fasen en kosten Fase Periode Kosten Betaald door Energievisie Euro Decor: 28% Novem: 45% Bedrijvenschap: 27% Onderzoek naar mogelijkheden van liberalisering Euro Decor: 50% energiemarkt voor PrismA Bedrijvenschap: 50% Visie en uitwerkingsvoorstel op parkmanagement Euro Bedrijvenschap Er wordt een startnotitie gemaakt voor de duurzame ontwikkeling, Startnotitie Duurzame Ontwikkeling Hoefweg-Noord. Tegelijkertijd wordt gewerkt aan een Stedebouwkundig Matenplan en Regiedocument. Hierin wordt het bestemmingsplan van PrismA verder uitgewerkt. In 2002 is gestart met het bouwrijp maken van de grond. De belangstelling voor het bedrijventerrein is groot; in de loop der jaren hebben zich al verschillende bedrijven gemeld als gegadigde. Op dit moment wordt gekeken in hoeverre de aangemelde bedrijven kunnen voldoen aan de (hoge) eisen op het vlak van uitstraling, duurzaamheid en architectuur die het bedrijvenschap stelt. Het is van belang om met een goed voorbeeld als eerste uitgifte te komen, waardoor duidelijk wordt dat de eisen aan vestigers hoog zijn. In november 2002 heeft het bestuur van het bedrijvenschap gekozen voor grootschalige warmtelevering door middel van een warmtekrachtcentrale, met een terugvaloptie gasmotoren voor PrismA. Projectorganisatie Het bedrijventerrein wordt door de gemeenten Bleiswijk en Zoetermeer gezamenlijk ontwikkeld. Zij hebben zich hiertoe verenigd in het Bedrijvenschap PrismA. Het bestuur van het Bedrijvenschap wordt voorgezeten door de burgemeester van Bleiswijk met als leden wethouders en raadsleden van Bleiswijk en Zoetermeer. Directie van het bedrijvenschap wordt gevormd door de projectcoördinator van de gemeente Bleiswijk en het hoofd van het Grondbedrijf van de gemeente Zoetermeer. De projectleider is afkomstig van het OBR. Deze projectleider stuurt een viertal teams aan: Planteam Bouwrijp maken, Acquisitie en Uitgifte team, Quality team, Communicatieteam, en een intern team van het OBR. Hierin zitten afwisselend ambtenaren van beide gemeenten samen met deskundigen van externe (ingenieurs)bureaus. Daarnaast zijn er in 2000/2001 rondom drie duurzaamheidsthema s werkgroepen gevormd: Werkgroep Duurzaamheid, Werkgroep Energie en Werkgroep Parkmanagement. Werkgroep Energie: deskundigen/vertegenwoordigers van DCMR, OBR, gemeenten Zoetermeer en Bleiswijk. Werkgroep Duurzaamheid: projectleider OBR, deskundigen/ vertegenwoordigers van provincie Zuid-Holland /DCMR, gemeenten Zoetermeer en Bleiswijk, Kamer van Koophandel Haaglanden. Werkgroep Parkmanagement: projectleider OBR, deskundigen/ vertegenwoordigers van OBR, Kamer van Koophandel Haaglanden, provincie Zuid-Holland/DCMR, gemeenten Bleiswijk en Zoetermeer, Arcadis. MOGELIJKHEDEN VOOR DUURZAAMHEID De ontwikkeling van PrismA is regionaal afgestemd in de zin dat het terrein is aangewezen als werkgelegenheidslocatie in de stadsregio Rotterdam. De duurzaamheidsthema s op PrismA zijn werkenderwijs tot stand gekomen. Er ligt geen visiedocument aan ten grondslag. In het bestemmingsplan zijn op hoofdlijnen ambities vastgelegd ten aanzien van duurzaamheid: Waterhuishouding; Ecologische inrichting; Intensiveringsmogelijkheden ruimtegebruik; Vervoersmanagement; Duurzaam bouwen. Bij het bestemmingsplan is ook een beeldkwaliteitsplan voor het terrein vastgesteld door de gemeenteraad. In dit beeldkwaliteitsplan zijn o.a. eisen ten aanzien van architectonische vormgeving opgenomen en de gewenste inrichting van de bedrijfsstraten en ontsluitingswegen. Intensief ruimtegebruik In de Randstad is en komt steeds minder ruimte beschikbaar. Voor de inrichting van een bedrijventerrein is daarom intensief ruimtegebruik een zeer belangrijk basisprincipe. Ambities zijn in de verschillende plannen kwalitatief benoemd. Uitgangspunt is dat op het bedrijventerrein het combineren van functies centraal staat. Bovendien is voor enkele gebieden specifieker benoemd welk type maatregelen daar van belang zijn. Het basisprincipe voor intensief ruimtegebruik is in het bestemmingsplan verwoord in een beschrijving op hoofdlijnen.

4 PrismA - Bleiswijk 4 Dit is concreter gemaakt in het Stedenbouwkundig Matenplan. Voorbeelden van de maatregelen zijn: Het combineren van terreinfuncties als entrees, laad- en loszones; Het stapelen van kantoren en parkeerfaciliteiten; Het combineren van gevels (meerdere bedrijven achter één buitengevel); Clustering van groen in de openbare ruimte. Geen groen op eigen kavel bedrijven; Het maken van centrale parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Parkeren onder HSL, parkeren in de openbare ruimte reguleren. Parkeren onder de HSL mogelijk maken indien tekort aan parkeerplaatsen ontstaat. Voor de uitgifte van de grond zal een eerste gesprek worden gehouden met geïnteresseerde bedrijven. Hun ambities worden dan besproken en vergeleken met de planambities. Op grond hiervan (en een milieu kaveladvies) zal de bedrijven een kavel toegewezen worden in plaats van dat bedrijven zelf aangeven waar zij zich graag willen vestigen. In die zin wordt vastgehouden aan de planambities (het geheel/collectief). Spannend op dit moment is wel de weerslag van de algehele economische situatie op het blijvend vasthouden aan die planambities. En uiteraard de reacties van de geïnteresseerde potentieel te vestigen bedrijven op die ambities. Tijdens de planvorming was niet bekend welke bedrijven zich wilden vestigen op PrismA. Er zijn aannames gedaan voor de te verwachten typen bedrijven. Met name de financiële haalbaarheid van het dubbel grondgebruik was een witte vlek. De eerste reactie is namelijk meestal dat dubbel grondgebruik te duur is. Daarom heeft BBN Adviseurs specifiek gekeken naar de kosten van parkeren op een gebouw. De resultaten hiervan hebben ertoe geleid dat parkeren op/ onder een gebouw een specifieke eis is bij een aantal kavels. In het algemeen is bij de opstelling van het stedenbouwkundig plan gekeken naar de eisen die de brancheorganisatie van de transport- en distributiesector op dat moment stelde. grootschalige warmtelevering door middel van een WKC, met als terugvaloptie gasmotoren voor PrismA. De haalbaarheid van de WKC is vrijwel volledig afhankelijk van de realisering van warmtelevering aan de glastuinbouw. De uitkomst hiervan is nog onzeker. In het systeem van warmtelevering door een WKC kunnen op termijn duurzame opties aanvullend en/of vervangend worden toegepast (biomassa, aardwarmte, warmtepompen, warmte uit asfalt). Ook in de ontwikkelfase van het warmteleveringssysteem is flexibiliteit ingebouwd. Gestart wordt met tijdelijke ketels en pas na twee jaar hoeft te worden overgeschakeld op WKC of gasmotoren. Parkmanagement In 2001 zijn door het bureau BBN verkennende studies uitgevoerd naar o.a. parkmanagement. Op basis hiervan is aan een vijftal bureaus een offerte gevraagd voor een plan van aanpak parkmanagement, met het vooruitzicht het parkmanagement ook daadwerkelijk vorm te mogen geven. Het op grond hiervan gekozen bureau heeft een eerste plan van aanpak opgesteld dat in november 2002 door het bestuur is vastgesteld. Het is de bedoeling een klein pakket (beheer openbaar gebied, collectieve beveiliging en bewegwijzering) verplicht te stellen en dat langzaam uit te breiden. Er moet nog onderzocht worden in hoeverre afval en vervoersmanagement mee kunnen worden genomen. De problematiek van meerdere grondeigenaren is hier van groot belang; zijn alle ontwikkelaars bereid mee te gaan met het basispakket en dus bereid de kosten daarvan door te berekenen aan de bedrijven Het uitgangspunt is dat de bedrijven de kosten opbrengen, behalve de kosten van het standaard beheer van het openbaar gebied. Die worden door de gemeente Bleiswijk betaald. LEERERVARINGEN Duurzame ontwikkeling van een bedrijventerrein is een proces, een weg die door de gemeente en bedrijven gezamenlijk moet worden afgelegd. Een weg die soms goed geplaveid is, maar ook hobbels en scherpe bochten kan bevatten. Energie Voor het thema energie is al ten tijde van de MER voorgesteld een warmtekrachtcentrale te overwegen en tenminste warmtelevering volgens het cascadesysteem te ontwikkelen. In een energievisie zijn verschillende opties voor een duurzame energievoorziening op PrismA bekeken. Naast grootschalige warmtelevering door middel van een warmtekrachtcentrale (WKC) als basisambitieniveau is ook een streefambitieniveau verkend met lage temperatuurverwarming, koudeopwekking en warmte-teruglevering en de opties wind- en biomassaenergie. De energievisie is inmiddels uitgewerkt in een uitvoeringsplan (met daarin de ambitie verwoord om de CO2 uitstoot flink terug te dringen) en er ligt een onderzoek naar de juridische en organisatorische uitwerking van het verhaal, in verband met de liberalisering van de energiemarkt. In november 2002 heeft het bestuur van het bedrijvenschap gekozen voor de aanleg van een warmtenet met als voorkeur Betrokkenen bij het project PrismA geven de volgende succesfactoren aan: Verbetering van de samenwerking tussen Bleiswijk en Zoetermeer. Door bestuurlijke veranderingen is de communicatie tussen beide gemeenten verbeterd. In de loop van het proces is meer bestuurlijke betrokkenheid en financieel commitment ontstaan in beide gemeenten. Duurzaamheid staat voor PrismA op de agenda. Energieonderzoek en parkmanagement staan op de agenda, intensief ruimtegebruik is vastgelegd in het Stedebouwkundig plan en regiedocument en kan in potentie nog iets aardigs opleveren. De betrokkenheid van de provincie heeft hier zeker aan bijgedragen. Gunstige ligging, aan de A12 en hartje Randstad.

5 5 PrismA - Bleiswijk MOEILIJKHEDEN EN OPLOSSINGEN Moeilijkheden Gekozen of mogelijke oplossingen Proces en organisatie Geen goede (externe) projectleiding in beginfase. Andere (externe) projectleider aangetrokken. Tijdsdruk doordat projectontwikkelaar grond snel wil uitgeven. Besluitvorming soms ad hoc. Warmtekrachtkoppeling eerst van tafel, half jaar later weer omarmd. Visie op duurzame bedrijventerreinen opstellen en gebruiken als leidraad voor de ontwikkeling van PrismA. Draagvlak, betrokkenheid en communicatie Samenwerking tussen gemeenten onderling en gemeenten en OBR verloopt moeizaam. Moeizame verhoudingen en communicatie tussen beide gemeenten in beginfase, zowel ambtelijk als bestuurlijk. Moeilijk tot overeenstemming te komen tussen gemeenten en OBR. OBR heeft veel macht, wordt niet aangestuurd door het bedrijvenschap. Projectleider heeft veel overleg gevoerd, op alle niveaus. Voor- en nadelen continu zichtbaar maken. Deelbesluiten vastleggen. Communicatie met een projectontwikkelaar verloopt via projectleider. Omdat beide gemeenten inmiddels financieel hebben geïnvesteerd, loopt de samenwerking nu beter. Geen overkoepelende visie bij gemeente. Daardoor telkens opnieuw discussie en moeilijk draagvlak te verwerven voor duurzaamheid. Provincie Zuid-Holland zet duurzaamheid op de agenda. Gemeente Bleiswijk kan weinig menskracht en middelen inzetten. Provincie Zuid-Holland financiert een deel van het proces (onderzoeken). Inhoud Grondeigendom is verdeeld over gemeenten en projectontwikkelaars. Dit maakt een eenduidige aanpak lastig en hierdoor stokt het proces regelmatig. Projectontwikkelaars zijn alleen te sturen met het bestemmingsplan of het beeldkwaliteitsplan. Er is nog geen oplossing gevonden voor sturing van projectontwikkelaars. Lastig om in het gronduitgifteproces ruimte te creëren voor duurzaamheidsmaatregelen. OBR betrekt projectontwikkelaars en potentiële vestigers niet bij plannen voor duurzame ontwikkeling, omdat projectontwikkelaars misschien nog onteigend moeten worden en bedrijven dan ook een plek gegeven moet worden. OBR zou bedrijven en/of bedrijvenvereniging wel moeten betrekken bij ontwikkeling van PrismA. OBR zou meer aangestuurd moeten kunnen worden door bedrijvenschap. Lastig om bedrijven te vinden die zich op PrismA willen vestigen. In de loop van de jaren hadden zich veel bedrijven gemeld die zich zouden willen vestigen. Nu is daar weinig van over. Ze hebben zich elders gevestigd of willen nu geen investeringen doen. Bedrijventerreinen zouden regionaal afgestemd moeten worden. Langs elkaar heen werken mbt ontsluiting van het terrein van verschillende afdelingen provincie Zuid-Holland. Er is een oplossing gevonden voor de ontsluiting, door overleg met alle partijen. Bleiswijk heeft hierin een coördinerende rol gespeeld door steeds integrale problematiek aan de orde te stellen.

6 6 PrismA - Bleiswijk Moeilijkheden Gekozen of mogelijke oplossingen Weinig kennis over duurzaamheid. Duurzaamheid is een nieuw beleidsthema, er zijn weinig praktijkervaringen elders. Kennis deels ingehuurd (m.b.t. energie en parkmanagement). Bron: TNO-MEP R 2003/107 TIPS Proces en organisatie De ontwikkelende partij heeft veel invloed en moet (in het geval die extern is, zoals in het geval van PrismA) actief aangestuurd worden door de gemeenten c.q. het bedrijvenschap. Potentiële vestigers (bedrijven) en projectontwikkelaars moeten in een vroeg stadium betrokken worden. Ze moeten mee kunnen denken over duurzaamheidsmaatregelen en moeten inzicht krijgen in wat vestiging op het duurzame bedrijventerrein voor hen betekent en oplevert. Wanneer dit niet gebeurt blijft het draagvlak voor duurzaamheidsmaatregelen beperkt en neemt het afbreukrisico toe. Zorg voor voldoende capaciteit binnen de gemeente voor het ontwikkelingsproces van het duurzaam bedrijventerrein. Dat kan alleen als daar voldoende geld voor beschikbaar is. Het kost namelijk op korte termijn veel tijd om een DBT te ontwikkelen, om later in de levenscyclus van het bedrijventerrein tijd en geld te winnen. Draagvlak, betrokkenheid en communicatie Maak voor je aan de slag gaat met de ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein, eerst een visie op bedrijventerreinen in de gemeente en duurzaamheid op bedrijventerreinen. In een visie worden niet al normen gesteld, maar het gaat wel verder dan algemene uitgangspunten. Het gaat erom ambities te formuleren waar later gericht aan gewerkt kan worden en waar ook eventueel bewust van afgeweken wordt. Op die manier is het proces minder afhankelijk van goedwillende mensen in het project. De visie moet richtinggevend zijn voor de inrichting van het bedrijventerrein en voor de opzet van de projectorganisatie. Koppel de visie aan het bestemmingsplan van de gemeente. Dit voorkomt ad hoc beslissingen en verplicht ook mogelijke private ontwikkelaars. Bestuurlijk commitment en betrokkenheid is belangrijk. Leg het zoveel mogelijk vast (dit gaat automatisch als je eerst zo n visie hebt vastgelegd). Inhoud De ambities met betrekking tot duurzaamheid moeten concreet en praktisch worden gemaakt. Bij PrismA is dit werkenderwijs gebeurd. Duurzaamheid is één van de onderwerpen die speelt bij de ontwikkeling van een bedrijventerrein en niet per definitie het centrale uitgangspunt: wees zo reëel om daar rekening mee te houden. Een heldere visie met daarin een afbakening van de onderwerpen waarop wordt ingezet kan daar toe bijdragen. Bron: TNO-MEP R 2003/107 Focus voor 2003 Op 23 september 2002 is formeel het startsein voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein gegeven. In 2003 zal het uitgifteproces van start gaan. Verder ligt de nadruk op het verder uitwerken van parkmanagement, waar mobiliteitsmanagement mogelijk een onderdeel van wordt. Juni 2003 Colofon Dit is een uitgave van de provincie Zuid-Holland, project DECOR Telefoon Fax ballari@pzh.nl Onderzoek en redactie TNO-MEP, Arjan Ekelenkamp, Elsbeth Roelofs Eindredactie Provincie Zuid-Holland Vormgeving Ontwerpbureau Smidswater Druk Quantes, Rijswijk