WELKOM! Zelfde klant, hogere leencapaciteit?!

Transcriptie

1 WELKOM! Zelfde klant, hogere leencapaciteit?!

2 Aangenaam kennis te maken! 2 Ze noemen me weleens een vakidioot

3 DEZELFDE KLANT, MAAR EEN ANDERE MAXIMALE HYPOTHEEK SEH Lentecongres 2019

4 Casus 4 Jantine: Vast contract Inkomen: ,- Berend: Tijdelijk contract + intentie Inkomen nu: ,- Bij verlenging: ,- DK: ,-; huidig saldo 6.000,-; maandlast 150,- Huidige situatie: wonen 4 jaar in huurwoning, 1.150,- huur per maand Wensen: Aankoop nieuwe woning: ,- Verbouwing en achterstallig onderhoud: ,- Marktwaarde na verbouw: ,- Rente: 10 jaar vast (1,9%)

5 Casus 5 Opties? Schenking ouders (aflossing krediet) Explain: Kopen is goedkoper dan huren Explain: Inkomensperspectief Starterslening Inkomensverhoging op termijn Aanpassing kredieten Na optimalisatie: ! DK: 6.000,- 120,- per maand PL: 6.000,- 65,- per maand Energiebesparende voorziening (max) Toetsrente optimaliseren

6 6 Comply or explain?

7 Comply or explain? 7 Beste volgorde? 1. Optimalisatie 2. Maatwerk (Explain): Standaard maatwerk Individueel maatwerk Voorspelbaa r

8 MAXIMALE HYPOTHEEKBEREKENI NG SEH Lentecongres 2019

9 Maximale hypotheek o.b.v. 9 inkomen Toetsinkomen 1 Toetsinkomen 2 Toetsrente Toetslooptijd Woonquote (box 1 / box 3) Financiële verplichtingen Let op! Geen maximale hypotheek, maar maximaal toegestane financieringslast! Inkomensdaling binnen 10 jaar Maximale financieringslast

10 Maximale hypotheek o.b.v. 10 inkomen Toetsinkomen 1: Toetsinkomen 2: Toetsrente: 1,90% Toetslooptijd: 360 mnd Financiële verplichtingen: 200,- ( ) * 19,5% = /12 = 812,50 per maand Kredietverplichting: 200,00 per maand -/- Resteert: 612,50 per maand Annuïteitenfactor (R: 1,9% / N: 360 mnd): 274,2439 Maximale hypotheek (612,50 * 274,2439):

11 OPTIMALISEREN NORMEN SEH Lentecongres 2019

12 Optimalisatie standaardnormen Optimaliseren toetsinkomen 2. Optimaliseren financieringslast 3. Optimaliseren toetsrente 4. Optimaliseren (toets)looptijd 5. Optimaliseren verplichtingen 6. Optimaliseren financieringsopzet 7. Optimaliseren waarde woning

13 1. Optimaliseren inkomen 13 Bonus / Tantièmes Individueel Keuze Budget (IKB) Internationale aspecten Niet-euro-inkomen 30% regeling Inkomen uit buitenland Flexwerker 0-uren / Min-max-contracten Toekomstige inkomensstijging Perspectiefverklaring uitzendbureau Inkomen uit vermogen / Inkomen uit verhuur

14 1. Optimaliseren inkomen 14 Bijzondere situaties: Ambtenaren Tijdens proeftijd kan wel intentieverklaring worden afgegeven Militairen Interne regeling over invullen van werkgeversverklaring (vast / tijdelijk) Inkomen uit uitzendingen worden niet vermeld VEB vergoeding telt wel mee Fysiotherapeuten, mondhygiënisten etc. Inkomen grotendeels afhankelijk van aantal behandelingen Geen inkomen op werkgeversverklaring vermelden? PGB Bestendigheid en hoogte Veelal familie

15 1. Optimaliseren inkomen 15 Inkomensbepaling Loondienst (Project HANDiG) Toetsinkomen UWV Correcties / Blackbox Sinds 2019 opgenomen in NHG-normen Op basis van 12, 24 (normalisatie) of 36 maanden (flex) Let op: Niet mogelijk voor mensen met uitzendcontract!

16 1. Optimaliseren inkomen 16 HANDiG is handig voor: Toereikend inkomen o.b.v. vaststelling (geen rompslomp) Werkgever wil bepaalde inkomensbestanddelen niet opnemen Aanbieder wil bepaalde inkomensbestanddelen niet meenemen Flexbudgetten (of andere inkomensbestanddelen die onder loonbelasting vallen) Werknemers in proeftijd of met kort resterend contract HANDiG is niet handig voor: Starters (zonder historie) Stijgende inkomens

17 1. Optimaliseren inkomen 17 Voorbeeld Toetsinkomen met bonus: Toetsinkomen zonder bonus: Toetsinkomen inkomensbepaling:

18 1. Optimaliseren inkomen 18 Inkomen uit zelfstandig ondernemerschap Iedere bank heeft eigen berekeningsmethodiek Inkomensanalyse: geeft inzicht in verschillende toetsinkomens per bank Inkomensverklaring (IKV): geeft toetsinkomen 1 specifieke bank IB ondernemer 185,- +50,- IKV

19 1. Optimaliseren inkomen 19 Inkomensverklaring zelfstandigen (IKV) Verplicht voor NHG aanvragen vanaf 1 januari 2019 Gemiddelde laatste drie kalenderjaren Maximaal laatste jaar en actuele inkomen moet in lijn zijn met het gemiddelde Combinatie inkomsten uit dienstbetrekking en ondernemerschap toegestaan Maximaal 1 kalenderjaar geen inkomen hebben gehad Correctie auto van de zaak Banken mogen afwijken van de norm!

20 2. Optimaliseren 20 financieringslast Financieringslast Vaststellen per leningdeel Annuïteit: Annuïtaire last o.b.v. werkelijke looptijd * Lineair: Annuïtaire last o.b.v. werkelijke looptijd * Aflossingsvrij: Annuïtaire last o.b.v. 30 jaar Uitzondering: Werkelijke last Spaar/Leven: Annuïtaire last: Netto hypotheek o.b.v. werkelijke looptijd * Annuïtaire last: Bruto hypotheek o.b.v. 30 jaar Rekening houdend met verminderd inkomen binnen 10 jaar * maximaal 30 jaar.

21 2. Optimaliseren 21 financieringslast Seniorennorm Aflossingsvrij deel toetsen op basis van werkelijke lasten! Voorwaarden (norm 8.1): Aanvrager AOW-leeftijd (bindend aanbod) Reeds een eigen woning & Aankoop nieuwe woning Nieuwe maandlast gelijk of lager dan huidige maandlast RVP minimaal 20 jaar vast RVP minimaal 10 jaar vast indien: Leeftijd jongste partner op einddatum minimaal 85 jaar of Lening aan einde RVP minder dan 50% marktwaarde bedraagt Maximaal 50% MW aflossingsvrij

22 2. Optimaliseren 22 financieringslast Voorbeeld: Seniorennorm Alleenstaande man, pensioeninkomen: ,- Verkoop huidige woning: ,- Huidige hypotheek: ,- (aflossingsvrij, 4,6% rente) Aankoop nieuwe woning: ,- Financieringsbehoefte: ,- 20-jaarsrente: 2,4% Maximaal toegestane last: 440,83 (23%) Maximale hypotheek op standaardnormen: Aflossingsvrije hypotheek: ,00 Annuïteiten hypotheek: ,47 + Totale bruto maandlast: 395,47 Nieuwe bruto last huidige bruto last (843,33) Akkoord

23 3. Optimaliseren toetsrente 23 Financieringslastpercentage

24 3. Optimaliseren toetsrente 24 Financieringslastpercentage Voorbeeld: inkomen en Financieringsoptimalisatie 1,51% ,01% ,51% ,01% ,51% ,01% ,51% ,00% ,67 3,01 3,

25 Maximale hypotheek 7 jaar: jaar: jaar: Optimaliseren toetsrente 25 Financieringslastpercentage: Voorbeeld Gewenste hypotheek: , Rente 20 jaar vast 7 jaar: 1,95% 10 jaar: 2,25% 20 jaar: 2,85% 30 jaar: 3,15%

26 3. Optimaliseren toetsrente 26 Financieringslastpercentage: Voorbeeld Oplossingen o.b.v. 20 jaar o.b.v. 7 jaar (3,01%) o.b.v. 20 jaar o.b.v. 10 jaar (2,67%) o.b.v. 20 jaar o.b.v. 30 jaar (3,01%)

27 3. Optimaliseren looptijd 27 Impact looptijd op maximale hypotheek Voorbeeld inkomen en Toetsrente 3%

28 4. Optimaliseren toetslooptijd 28 Hypotheekverlenging Hypotheek voor 2013 met opnieuw looptijd 30 jaar Hypotheekrenteaftrek behouden totdat oorspronkelijke 30-jaarsperiode is verstreken Hypotheek vanaf 2013 met opnieuw looptijd 30 jaar Direct verlies van hypotheekrenteaftrek! = Toetsen o.b.v. box 3-woonquote

29 5. Optimaliseren verplichtingen 29 RK 2% van BKR limiet AK 2% van uitstaande schuld, of werkelijke last indien deze niet kan wijzigen tijdens looptijd?

30 5. Optimaliseren verplichtingen 30 Erfpacht Afkopen? Alimentatie Afkopen? Alimentatie Omzetten naar kinderalimentatie?

31 6. Optimaliseren 31 financieringsopzet Treffen energiebesparende voorziening Tot 9.000,- extra lenen op inkomen Limitatieve lijst (art. 1b Trhk) O.a. Isolatie, HR++ glazen, zonnepanelen Let op: Toetsinkomen minimaal ,-

32 6. Optimaliseren 32 financieringsopzet Aankoop energiezuinige woning 9.000,- extra lenen i.g.v. aankoop woning A++ label EPC 0, ,- extra lenen i.g.v. NulopdeMeter-woning met energieprestatiegarantie van minimaal 10 jaar ,- extra lenen i.g.v. woning met energie-index of energieprestatiecoëfficiënt 0 Let op: Toetsinkomen minimaal ,-

33 7. Optimaliseren waarde 33 Toegestane definities marktwaarde 1. Koopsom 2. Stichtingskosten 3. Taxatiewaarde 4. Taxatiewaarde na verbouwing Zonder energiebesparende voorzieningen Met energiebesparende voorzieningen 5. WOZ-waarde (LTV tot max. 90% WOZ-waarde) MCD: Marktwaarde

34 7. Optimaliseren waarde 34 Energiebesparende maatregel Kosten voor energiebesparende voorzieningen mogen worden meegefinancierd boven MW Tot maximaal 106% MW Extra leencapaciteit a.g.v. EBV: Discussie n.a.v. publicatie Vakblad Erkend Extra leenruimte voor EBV Maar niet a.g.v. EBV!

35 7. Optimaliseren waarde 35 Voorbeeld: Energiebesparende maatregel (Sinds 2018) Koopsom woning: Kosten koper: HR++ Ketel + zonnepaneel: Marktwaarde voor verbouw: Marktwaarde na verbouw: Zonder EBV Met EBV Koopsom: Kosten koper Verbouwing: Financieringsbehoeft e: Maximale Hypotheek: Inbreng eigen geld:

36 LET OP: Nooit meer dan 106% marktwaarde NA 7. Optimaliseren waarde 36 Het wordt er niet makkelijker op! 1. Kwaliteitsverbetering alleen voor EBV Maximale lening: 100% MW voor verbouw + EBV 2. Kwaliteitsverbetering EBV en niet EBV (één marktwaarde na verbouw) Maximale lening: 100% MW na verbouw (pro rato kosten) + EBV 3. Kwaliteitsverbetering EBV en niet EBV (gescheiden taxatiewaardes) Maximale lening: 100% MW na verbouw (excl. waardestijging EBV) + EBV

37 7. Optimaliseren waarde 37 Voorbeeld (gemengde verbouwing): Koopsom woning: (= marktwaarde) Verbouwing: Waarvan EBV: Marktwaarde na: (incl. EBV) Verbouwing leidt tot 80% waardestijging Marktwaarde na: (excl. EBV) Eén marktwaarde na verbouw % * = Gescheiden marktwaardes = Maar niet meer dan 106% MW na =

38 REKENEN MET VERMINDERD INKOMEN SEH Lentecongres 2019

39 Rekenen met verminderd 39 inkomen Binnen 10 jaar AOW-gerechtigd? Rekening houdend met het verminderde inkomen Toetsing op basis van financieringslast!

40 Rekenen met verminderd 40 inkomen Voorbeeld: Verminderd inkomen Alleenstaande man gaat over exact 8 jaar met pensioen Huidig inkomen uit loondienst: Pensioeninkomen: Toetsrente: 1,9% (10 jaar vast) Maximale hypotheek op huidig inkomen: Maximale hypotheek op pensioen inkomen: Gewenste hypotheek: (annuïteit) Restschuld op pensioendatum: Akkoord?

41 Rekenen met verminderd 41 inkomen Voorbeeld: Verminderd inkomen Gewenste hypotheek: (annuïteit) Financieringslast gedurende looptijd: 583,42 Max. financieringslast pensioendatum: 555,83 Overschrijding vanaf pensioendatum: 30,00 per maand

42 Rekenen met verminderd 42 inkomen Stappenplan: Verminderd inkomen 1. Max. financieringslast op pensioeninkomen 2. Max. lening op pensioeninkomen 3. Max. financieringslast op huidig inkomen 4. Verschil tussen uitkomst (3) en (1) 5. Resterende looptijd tot pensioendatum 6. Max. lening o.b.v. uitkomsten (4) en (5) 7. Tel de uitkomsten (1 en 6) bij elkaar op 555, ,83 30,00 96 maanden Leningdeel 1: ,- (looptijd 30 jaar) Leningdeel 2: 2.670,- (looptijd 8 jaar)

43 Rekenen met verminderd 43 inkomen Naderend pensioen Aflossingsvrij deel vanaf pensioendatum toetsen op basis van werkelijke lasten! Voorwaarden (norm 8.2): Leeftijd (jongste) aanvrager AOW-leeftijd binnen 10 jaar Reeds een eigen woning & Aankoop nieuwe woning Nieuwe woonlasten lager of gelijk aan huidige woonlasten Inkomenstoets: Tot pensioendatum: O.b.v. standaard normen Vanaf pensioendatum: O.b.v. werkelijke lasten Toetsinkomen: AOW: Volledig meenemen Pensioen: Alleen reeds opgebouwd pensioen Lijfrente: Geen rekening houden met toekomstige inleg RVP minimaal 20 jaar vast Maximaal 50% MW aflossingsvrij

44 Rekenen met verminderd inkomen 44 Seniorennorm: Voorbeeld verminderd inkomen Huidige inkomen: ,- (alleenstaand) Pensioeninkomen (verwacht): ,- Pensioeninkomen (opgebouwd): ,- Koopsom woning: ,- Rente 10 jaar vast: 1,9% Maximale hypotheek (standaard): ,- (10 jaar vast) Leningdeel 1: ,- (looptijd 30 jaar) Leningdeel 2: 2.670,- (looptijd 8 jaar)

45 Rekenen met verminderd inkomen 45 Seniorennorm: Voorbeeld Huidige inkomen: ,- Pensioeninkomen (opgebouwd): ,- Koopsom woning: ,- (= MW) Rente 20 jaar vast: 2,4% Max. financieringslast tot AOW: 20% 616,66 Max. financieringslast na AOW: 24% 550,00 Aflossingsvrij ( ): 200,00 Annuïteit (89.757): 350,00 550,00 Maximale hypotheek (tot AOW): ,- (standaard ,-) Maximale hypotheek (vanaf AOW): ,-

46 Maatwerk mogelijk i.g.v. dringende verhuizing, extra aflossing, ruimte in werkelijke lastentoets etc. Rekenen met verminderd inkomen 46 Seniorennorm: Voorbeeld Extra leencapaciteit: 3.039,- En volledige hypotheek o.b.v. 30 jarige looptijd Volledige hypotheek o.b.v. 20 jaar rentevast Let op! Nieuwe bruto last moet gelijk of lager huidige bruto last! Bruto last: Rente + Aflossing + Inleg opbouwproduct + canon

47 Rekenen met verminderd inkomen 47 Verschillen Standaardnorm & Seniorennorm Standaardnorm Type financiering: Geen aanvullende normering Huidige Geen aanvullende woonsituatie: normering Nieuwe woonlast: Geen aanvullende normering Rentevaste periode: Alle rentevaste perioden mogelijk Toetsing maximale hypotheekberekeni ng: Toetsinkomen op pensioendatum: Hele lening volledig annuïtair Woonquote o.b.v. te bereiken inkomen op Seniorennorm Alleen aankoop nieuwe woning Erkend september 2018 Moet in bezit zijn eigen woning Moet gelijk of lager dan huidige woonlast Minimaal 20 jaar vast of Minimaal 10 jaar vast, indien leeftijd jongste aanvrager > 85 of lening < 50% MW na afloop rentevaste periode Tot pensioendatum hele lening volledig annuïtair, vanaf pensioendatum aflossingsvrijdeel toetsen o.b.v. werkelijke lasten Woonquote o.b.v. reeds opgebouwd pensioeninkomen

48 DON T WASTE TIME! Vragen? Kom naar onze stand! Dank voor uw aandacht!

49 Disclaimer & copyright 49 DE FINANCIËLE MAKELAAR HEEFT AAN DE INHOUD VAN DEZE PRESENTATIE VEEL AANDACHT BESTEED. DE SPREKER, NOCH DE FINANCIËLE MAKELAAR, KUNNEN OP ENIGERLEI WIJZE AANSPRAKELIJK WORDEN GESTELD VOOR EVENTUELE ONJUISTHEDEN, ALSMEDE VOOR (DE GEVOLGEN VAN) ONJUISTE ADVIEZEN GEBASEERD OP DE MATERIE ZOALS BESPROKEN IN HET SEMINAR OF BESCHREVEN IN DEZE SHEETS. HET IS ZONDER SCHRIFTELIJKE TOESTEMMING VAN DE FINANCIËLE MAKELAAR NIET TOEGESTAAN (DELEN VAN) DEZE PRESENTATIE TE GEBRUIKEN VOOR EIGEN GEBRUIK, TE VERSPREIDEN OF TE GEBRUIKEN VOOR PUBLICATIES IN DE RUIMSTE ZIN DES WOORDS.