Wijzigingen Handleiding Financieel Adviseur Per 1 januari 2017

Transcriptie

1 Wijzigingen Handleiding Financieel Adviseur Per 1 januari

2 Beste meneer, mevrouw, Graag willen wij u informeren over het feit dat de Handleiding Financieel Adviseur is herzien. In dit document worden de belangrijkste wijzigingen ten aanzien van de, de Woon Bewust Hypotheek, de Goede Start Hypotheek, de Hypotrust OK Hypotheek en de Comfort Hypotheek vermeld. Lees de nieuwe Handleiding Financieel Adviseur aandachtig door! Het overzicht met de belangrijkste wijzigingen is opgedeeld in twee gedeelten: De wijzigingen a.d.h.v. de Tijdelijke Tegeling Hypothecair Krediet en de Voorwaarden en Normen van NHG. Specifieke wijzigingen: de wijzigingen a.d.h.v. verzoeken van de geldverstrekker, Hypotrust, Quion, adviseurs, accountmanagement en klanten. Wijzigingen a.d.h.v. de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en NHG 1. Maximale verstrekking 101% van de marktwaarde. De maximale verstrekking is voor alle labels verlaagd naar 101% van de marktwaarde. Voor alle labels waar een maximale verstrekking gold van 106% van de marktwaarde in het geval van energiebesparende voorzieningen, is deze grens gelijk gebleven. Nieuw is dat de extra leenruimte uitsluitend mag worden aangewend voor energiebesparende voorzieningen. 2. Financieringslasttabellen De nieuwe financieringslast tabellen worden aangehouden. 3. Meerdere aanvragers en maximale financieringslast Wanneer er sprake is van tweeverdieners mag, ter vaststelling van het financieringslastpercentage, het lagere toetsinkomen voor 60% worden meegenomen (was voorheen 50%). Bij de Hypotrust OK Hypotheek geldt nog steeds de regel dat bij aanvragen zonder NHG het gezamenlijk inkomen meer dient te bedragen dan ,00 om van deze regeling gebruik te kunnen maken. 4. Bedrag buiten beschouwing laten bij Nulopdemeter-woningen Indien er sprake is van een energieneutrale woning, mag bij een (gezamenlijk) toetsinkomen van minimaal ,00, een bedrag van ,00 (was voorheen ,00) buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast. 5. Minimum toetsinkomen Het financieringslastpercentage mag met maximaal 3 procentpunten worden verhoogd in het geval van een alleenstaande aanvrager waarvan het toetsinkomen hoger is dan ,00 en lager dan ,00 (was voorheen tussen ,00 en ,00). 6. Waardebepaling bij nieuwbouw In de waardebepaling bij nieuwbouw kon, mede afhankelijk van het label, rekening worden gehouden met een meegefinancierd renteverlies tot maximaal 4%. NHG heeft deze limiet losgelaten. Dit geldt echter niet voor alle labels. Per label is per 1 januari 2017 het volgende van toepassing: NHG Niet-NHG Hypotheek met NHG niet Nieuwbouw niet / Nieuwbouw niet Woon Bewust Hypotheek Maximaal 4% 0% Goede Start Hypotheek Geen maximum Hypotheek zonder NHG niet Hypotrust OK Hypotheek Maximaal 4% Maximaal 4% Comfort Hypotheek Maximaal 4% Maximaal 4% 2

3 7. Verblijfsvergunning EU en duurzaam verblijf Bij het onderwerp identificatie zijn bij verschillende labels 2 tekstregels gewijzigd. Deze tekstregels waren voorheen als volgt: -een vergunning voor langdurig ingezetenen van Nederland -een document Duurzaam verblijf in Nederland als gezinslid van een burger van de Unie De tekstregels zijn als volgt gewijzigd: - een EU-verblijfsvergunning voor langdurig ingezetenen - een document Duurzaam verblijf in de Unie Bij de volgende labels zijn deze tekstregels gewijzigd of niet van toepassing: NHG Niet-NHG Hypotheek met NHG niet Wel gewijzigd Woon Bewust Hypotheek Wel gewijzigd Wel gewijzigd Goede Start Hypotheek Wel gewijzigd Hypotheek zonder NHG niet Hypotrust OK Hypotheek Wel gewijzigd Wel gewijzigd Comfort Hypotheek Wel gewijzigd Niet van toepassing 8. Uitgestelde lijfrente Per 1 januari 2017 is het om hypotheken met NHG te verstrekken gebaseerd op uitgestelde lijfrente. Dit geldt echter niet voor alle labels. Bij sommige labels was het al om te rekenen met uitgestelde lijfrente bij hypotheken zonder NHG: Het volgende is per label van toepassing: NHG Niet-NHG Hypotheek met NHG niet Niet Woon Bewust Hypotheek Niet Niet Goede Start Hypotheek Wel Hypotheek zonder NHG niet Hypotrust OK Hypotheek Wel Wel Comfort Hypotheek Wel Wel 9. WAO en WAZ Per 1 januari 2017 beschouwt NHG WAO en WAZ in alle gevallen als een blijvende uitkering. Dit geldt echter niet voor alle labels. Het volgende is per label van toepassing: Woon Bewust Hypotheek Goede Start Hypotheek Hypotrust OK Hypotheek Comfort Hypotheek NHG Hypotheek met NHG niet WAO en WAZ zijn altijd blijvende uitkeringen WAO en WAZ zijn altijd blijvende uitkeringen WAO en WAZ zijn altijd blijvende uitkeringen Niet-NHG Hypotheek zonder NHG niet 3

4 10. Lasten financiële verplichtingen NHG heeft per 1 januari 2017 norm c gewijzigd. Per 1 januari geldt daarom onderstaande regel bij NHG en niet-nhg leningen voor de Woon Bewust Hypotheek, de Elan Hypotheek en de Goede Start Hypotheek: Indien uit het dossier blijkt dat de werkelijke last van een krediet lager ligt dan 2% en deze tijdens de looptijd van het krediet niet kan wijzigen, mag rekening worden gehouden met de lagere last (norm c NHG), tenzij dit een krediet betreft wat weer opneembaar is (bijvoorbeeld een doorlopend krediet). Aan deze regel is t.o.v het volgende toegevoegd: en deze tijdens de looptijd van het krediet niet kan wijzigen. NHG heeft ook per 1 januari 2017 norm b gewijzigd. Per 1 januari geld daarom onderstaande regel bij NHG en niet-nhg leningen voor alle Hypotrust-labels: Bij een studielening bij het DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs) mag rekening worden gehouden met een maandlast van 0,75%, dan wel 0,45% indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot, van de oorspronkelijke schuld. Het is ook van de oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing uit te gaan als uit de correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen. T.o.v is in deze regel de zin restant schuld vervangen door oorspronkelijke schuld verminderd met de extra aflossing. 11. Energiebesparende voorzieningen en omgevingsvergunning In 2016 gold onderstaande voor de labels Woon Bewust Hypotheek, Goede Start Hypotheek,, Comfort Hypotheek: De in de lening als kwaliteitsverbetering of meerwerk begrepen kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen, mogen tot een bedrag van maximaal 9.000,- buiten beschouwing gelaten worden voor de berekening van de financieringslast. Dit bedrag mag tevens buiten beschouwing worden gelaten in de berekening van de financieringslast zonder dat sprake is van het treffen van aanvullende energiebesparende voorzieningen indien het een aankoop van een woning betreft met een geldig energielabel van ten minste A++ afgegeven voor 1 januari 2015 of een woning met een energie-index of een energieprestatieco-ëfficiënt van ten hoogste 0,6. Hier is de volgende regel aan toegevoegd: Dit geldt voor alle nieuwbouwwoningen, waarvoor de omgevingsvergunning is afgegeven op basis van het bouwbesluit 2012 of later. Tevens is het woord spouwmuurisolatie gewijzigd naar gevelisolatie 12. Partneralimentatie Voor de bepaling van het financieringslastpercentage wordt in 2017 bij NHG eerst de partneralimentatie in mindering gebracht op het toetsinkomen. Bij niet-nhg was dit al op deze wijze van toepassing en dus ook zo beschreven in de kaders. 13. Toetsrente Onderstaand tekstblok stond in 2016 in het kader van Goede Start Hypotheek: De toetsrente wordt als volgt vastgesteld: Indien de gewenste (resterende) rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente Bij een rentevastperiode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Dit tekstblok is nu als volgt gewijzigd: De toetsrente wordt als volgt vastgesteld: Indien de gewenste (resterende) rentevastperiode korter is dan tien jaar, dan geldt de door de AFM vastgestelde toetsrente of de werkelijke hogere rente. Voor leningdelen met een kortere looptijd dan 10 jaar én die in de resterende periode geheel worden afgelost én de rente van toepassing is voor de gehele resterende looptijd van het leningdeel, mag rekening worden gehouden met de werkelijke lagere rente, in plaats van de AFM-rente. Bij een rentevastperiode van tien jaar of langer wordt de bij die rentevastperiode behorende rente gehanteerd. Deze wijziging geldt voor alle hypotheken van Hypotrust die met NHG worden verstrekt. 4

5 Specifieke wijzigingen Verduidelijking dat woningen gelegen op Bonaire, Sint Eustatius en Saba niet als onderpand kunnen dienen (2) Verduidelijking dat er pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, kan worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd (3.5) Omschrijving hoe om te gaan met ABC en ABBA-constructies (3.5). Omschrijving hoe om te gaan met vakantiegeld (5.1) Omschrijving hoe om te gaan met 30%-regeling (5.1) Verduidelijking welke documenten er bij (naderend) pensioen aangeleverd moeten worden (5.1) Aanvulling dat WAZ-inkomen op dezelfde manier kan worden beoordeeld als een WAO-inkomen (5.1) Betere uitleg hoe om te gaan met toekomstige inkomensstijging (5.2) Wijziging wanneer er een NBB, Schufa, KSV of CRIF-toetsing gedaan moet worden (6) Verduidelijking wat er onder financiële verplichtingen wordt verstaan (6) Aanvulling hoe er moet worden omgegaan met DUO-leningen waarvan de terugbetaling tijdelijk is stopgezet of waarvan de aflosfase nog niet is begonnen (6) Aanvulling dat het niet toegestaan is een tweede hypotheek ten behoeve van derden op het te financieren onderpand te vestigen, behalve in het geval van een overbruggingskrediet (6) Wijziging van het begrip onderpand(en) naar woning(en) (7.4) 5

6 Woon Bewust Hypotheek Verduidelijking dat een uittreksel van geen vervanging kan zijn van een opgave van de WOZ-waarde (2) Aanvulling dat een onderpand het buitenonderhoud en de bouwkundige constructie van een onderpand minimaal voldoende is of wordt (3) Verduidelijking dat woningen gelegen op Bonaire, Sint Eustatius en Saba niet als onderpand kunnen dienen (3) Aanvulling over hoe een Vereniging van Eigenaren beoordeeld moet worden. Er heeft een tekstuele aanvulling plaatsgevonden in het kader en er is een stroomschema toegevoegd (3) Wijziging van het documentsoort dat tijdens de zelfbouw van een nieuwbouwwoning moet worden aangeleverd. Ten tijde van de bouw kan er niet langer een verkort taxatierapport worden aangeleverd maar moet er een volledig taxatierapport worden aangeleverd. Dit rapport hoeft niet gevalideerd te zijn (3.5) Verduidelijking dat er pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, kan worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd (3.5) Aanvulling op wanneer er een bouwkundig rapport moet worden aangeleverd. Dit moet nu ook indien uit het taxatierapport blijkt dat het buitenonderhoud of de bouwkundige constructie slecht is (3.5) Omschrijving hoe om te gaan met ABC en ABBA-constructies (3.5) Omschrijving hoe om te gaan met vakantiegeld (5.1) Omschrijving hoe om te gaan met 30%-regeling (5.1) Verduidelijking welke documenten er bij (naderend) pensioen aangeleverd moeten worden (5.1) Aanvulling dat WAZ-inkomen op dezelfde manier kan worden beoordeeld als een WAO-inkomen (5.1) Betere uitleg hoe om te gaan met toekomstige inkomensstijging (5.2) Wijziging wanneer er een NBB, Schufa, KSV of CRIF-toetsing gedaan moet worden (6) Verduidelijking wat er onder financiële verplichtingen wordt verstaan (6) Aanvulling hoe er moet worden omgegaan met DUO-leningen waarvan de terugbetaling tijdelijk is stopgezet of waarvan de aflosfase nog niet is begonnen (6) Aanvulling op wanneer er ondanks een codering of registratie bij het BKR toch een lening mag worden verstrekt. De aanvulling heeft betrekking op restschulden (RN of RH) (6) Tekstuele wijziging m.b.t. wanneer het toegestaan is om wel of geen box 3 deel mee te financieren. De zin voor algehele aflossing van een hypothecaire lening, in verband met de bovengenoemde punten is gewijzigd naar voor algehele aflossing van een hypothecaire lening (7.3) Aanvulling waarin staat aangegeven welke stukken er moeten worden opgevraagd indien de huidige woning niet in de verkoop staat en indien er sprake is van nieuwbouw (7.4) Wijziging van het begrip onderpand(en) naar woning(en) (7.4) Aanvulling waarin staat aangegeven dat wanneer er sprake is van een overbrugging, er voor de looptijd van het overbruggingskrediet moet worden aangetoond dat de lasten van het overbruggingskrediet kunnen worden betaald. Dit kan bijvoorbeeld door het aantonen van eigen middelen of middels ruimte in de inkomenstoets (9) 6

7 Goede Start Hypotheek Wijziging berekening marktwaarde nieuwbouw (2) Verduidelijking dat woningen gelegen op Bonaire, Sint Eustatius en Saba niet als onderpand kunnen dienen (3) Wijziging van het documentsoort dat tijdens de zelfbouw van een nieuwbouwwoning moet worden aangeleverd. Ten tijde van de bouw kan er niet langer een verkort taxatierapport worden aangeleverd maar moet er een volledig taxatierapport worden aangeleverd. Dit rapport hoeft niet gevalideerd te zijn (3.5) Verduidelijking dat er pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, kan worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd (3.5) Omschrijving hoe om te gaan met ABC en ABBA-constructies (3.5) Aanvulling op de omschrijving van een natuurlijk persoon waarin staat aangegeven dat een geldnemer woonachtig moet zijn in Nederland op het moment van het aanvragen van de lening (4) Verduidelijking welke documenten er bij (naderend) pensioen aangeleverd moeten worden (5.1) Aanvulling op het onderwerp pensioen waarin o.a. staat beschreven dat een toekomstig inkomen uit een lijfrenteproduct ook tot het pensioeninkomen mag worden gerekend (5.1) Wijziging ten aanzien van het onderwerp Betalingsmoraliteit ; (cijfer)coderingen met een juridische motivatie (bijvoorbeeld Dexia en Legio Lease) zijn niet langer acceptabel voor het verstrekken van een hypotheek (6) Wijziging waarin staat aangegeven dat aanvragers met dan 8 geregistreerde kredieten nader worden beoordeeld op leengedrag. In 2016 waren dit 6 kredieten (6) Aanvulling waarin staat aangegeven welke stukken er moeten worden opgevraagd indien de huidige woning niet in de verkoop staat en indien er sprake is van nieuwbouw (7.4) Wijziging van het begrip onderpand(en) naar woning(en) (7.4) 7

8 Hypotrust OK Hypotheek Aanvulling waarin staat aangegeven dat de maximale hypotheekverstrekking van ,00 niet wordt begrensd door een eventueel overbruggingskrediet (1) Wijziging definitie marktwaarde: de koopprijs van een bestaande woning kan niet langer dienen als definitie om de marktwaarde te bepalen(2) Indien er bij een oversluiting een WOZ-beschikking mag worden aangeleverd, moet er naast een recente foto van de voor- en achterzijde van een woning nu ook een kadastraal uittreksel (kadastraal bericht object) worden aangeleverd (2) Verduidelijking dat woningen gelegen op Bonaire, Sint Eustatius en Saba niet als onderpand kunnen dienen (3) De benaming voor commerciële erfpacht is gewijzigd naar particuliere erfpacht (3.2) Wijziging van het documentsoort dat tijdens de zelfbouw van een nieuwbouwwoning moet worden aangeleverd. Ten tijde van de bouw kan er niet langer een verkort taxatierapport worden aangeleverd maar moet er een volledig taxatierapport worden aangeleverd. Dit rapport hoeft niet gevalideerd te zijn (3.4) Verduidelijking welke documenten er bij (naderend) pensioen aangeleverd moeten worden (5.1) Aanvulling op inkomen uit zelfstandig ondernemerschap: Een Directeur Groot Aandeelhouder dient tevens een werkgeversverklaring te overleggen welke is ingevuld en ondertekend door een geregistreerd accountant. Voor de bepaling van het inkomen dient er uit gegaan te worden van het laagste van: het inkomen zoals vermeld op de werkgeversverklaring opgesteld door een geregistreerd accountant, of het gemiddelde bedrag van de inkomsten uit arbeid van de afgelopen 3 kalenderjaren, tot maximaal het bedrag van de inkomsten uit arbeid genoten in het laatste kalenderjaar (5.1) Omschrijving hoe om te gaan met 30%-regeling (5.1) Aanvulling dat een aanvrager die thans woonachtig is in, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, getoetst moet worden door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIFtoetsing) (6) Aanvulling ten aanzien van de betalingsmoraliteit. In het kader stond en staat omschreven dat een aanvrager met meer dan 6 geregistreerde kredieten nader wordt beoordeeld op het leengedrag. Deze tekst is nu uitgebreid met de volgende zin: Indien er sprake is van meerdere aanvragers, wordt er vanaf 10 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) nader beoordeeld op het leengedrag. (6) In het kader is een aanvullend tekstblok opgenomen waarin uitgebreid wordt omschreven wanneer er wel of geen box 3 deel in de hypotheek meegefinancierd mag worden (7.3) Verduidelijking dat er pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, kan worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Als er na voltooiing van het onderpand nog een restant renteverlies tijdens de bouw in bouwdepot staat, dan moet dit restant worden ingelost op de lening (7.5) 8

9 Hypotrust Comfort Hypotheek Wijziging definitie marktwaarde: de koopprijs van een bestaande woning kan niet langer dienen als definitie om de marktwaarde te bepalen(2) Indien er bij een oversluiting een WOZ-beschikking mag worden aangeleverd, moet er naast een recente foto van de voor- en achterzijde van een woning nu ook een kadastraal uittreksel (kadastraal bericht object) worden aangeleverd (2) Verduidelijking dat woningen gelegen op Bonaire, Sint Eustatius en Saba niet als onderpand kunnen dienen (3) Wijziging van het documentsoort dat tijdens de zelfbouw van een nieuwbouwwoning moet worden aangeleverd. Ten tijde van de bouw kan er niet langer een verkort taxatierapport worden aangeleverd maar moet er een volledig taxatierapport worden aangeleverd. Dit rapport hoeft niet gevalideerd te zijn (3.5) Verduidelijking welke documenten er bij pensioen aangeleverd moeten worden (5.1) Omschrijving hoe om te gaan met 30%-regeling (5.1) Aanvulling dat een aanvrager die thans woonachtig is in, en/of de nationaliteit heeft van België, Duitsland, Oostenrijk of Italië, getoetst moet worden door tussenkomst van het BKR in het desbetreffende land een opgave van de geregistreerde kredieten op te vragen. Dit is voor België de Nationale Bank België (NBB-toetsing), voor Duitsland Bundesschufa (Schufa-toetsing), voor Oostenrijk bureau KSV (KSV-toetsing) en voor Italië bureau CRIF (CRIFtoetsing) (6) Aanvulling en wijziging ten aanzien van de betalingsmoraliteit. In het kader stond omschreven dat een aanvrager met meer dan 6 geregistreerde kredieten nader wordt beoordeeld op het leengedrag. Dit zijn er nu 8. Deze tekst is daarnaast uitgebreid met de volgende zin: Indien er sprake is van meerdere aanvragers, wordt er vanaf 10 geregistreerde kredieten (al dan niet afgelost) nader beoordeeld op het leengedrag. (6) Verduidelijking dat er pas een onderhandse opname, waarbij er ook sprake is van een bouwdepot, kan worden aangevraagd op het moment dat het bestaande bouwdepot binnen dezelfde inschrijving is beëindigd. Er kan wel een tweede of volgende hypotheek met een bouwdepot worden aangevraagd. Als er na voltooiing van het onderpand nog een restant renteverlies tijdens de bouw in bouwdepot staat, dan moet dit restant worden ingelost op de lening (7.5) 9