De Nationale Hypotheek Garantie in 2017

Transcriptie

1 De Nationale Hypotheek Garantie in 2017 Marcel Sippekamp, Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) November/ december 2016 De auteursrechten op deze presentatie behoren toe aan het WEW

2 2 Programma Korte kennismaking Waarborgfonds Eigen Woningen Kostengrenzen & kosten verkrijgen eigendom MCD en de gevolgen voor uw adviespraktijk Andere belangrijke wijzigingen Voorwaarden & Normen 2017 Maken energiebesparende voorzieningen het verschil voor u in 2017 Meer zzp ers een hypotheek met NHG

3 3 Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) Autonome, non-profit organisatie Verantwoordelijk voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) Toegang tot verantwoorde financiering voor het verkrijgen, verbeteren én behouden van een eigen woning Schakel tussen markt en overheid Meer dan 1,25 miljoen huishoudens hebben NHG

4 1. Kostengrenzen & Kosten verkrijgen eigendom

5 Per 2017 geldt een nieuwe methodiek rondom de NHG-kostengrens 5 De kostengrens wordt vanaf 1 januari 2017 bepaald aan de hand van: de gemiddelde koopsom vermeerderd met wettelijk toegestane LTV. 101% zonder EBV. 106% mét EBV Gemiddelde koopsom: Kostengrens zonder EBV: Kostengrens met EBV: * * Extra leenruimte en de extra ruimte in de kostengrens bij EBV mag uitsluitend aan EBV worden besteed.

6 Per 2017 geldt een nieuwe methodiek rondom de NHG-kostengrens 6 Uitgangspunten 1. NHG-lening mag niet hoger zijn dan kostengrens. 2. Laagste bedrag koopsom/marktwaarde mag niet meer zijn dan gemiddelde koopsom. 3. Laagste bedrag koopsom/marktwaarde mag vermeerderd worden met max. 6% voor bijkomende kosten. Percentage is variabel tussen 0-6% en niet meer forfaitair.

7 7 Waarom deze methodiek? 2016 Max koopsom/waarde Incl. EBV Bijkomende kosten 2017 Max koopsom/waarde Excl. EBV Meer ruimte voor Energiebesparende voorzieningen Gelijk aan gemiddelde koopsom. Bijkomende kosten

8 Vraag 1: Hoeveel bijkomende kosten kunnen worden meegefinancierd? 8 Situatie Marktwaarde: Koopsom: Maximale LTV (101%): Kostengrens zonder EBV: Antwoord Afhankelijk van de koopsom kan tussen de 0 en 6% aan bijkomende kosten worden meegefinancierd : : : 5.000

9 Vraag 2: Welk bedrag kan de klant meefinancieren? 9 Situatie Marktwaarde: Koopsom: Maximale LTV (101%): Kostengrens zonder EBV: Antwoord Op basis van de kostengrens zonder EBV kan een bedrag worden meegefinancierd van: aan bijkomende kosten

10 Vraag 3: Wat is de maximale lening met NHG? 10 Situatie Marktwaarde na verbouwing: Koopsom: EBV: Maximale LTV ( %): Antwoord Kosten verkrijgen eigendom: Kostengrens zonder EBV: Kostengrens met EBV: De maximale lening met NHG is dus: Er kan aan bijkomende kosten worden meegefinancierd. De extra ruimte in de kostengrens ( 5.000) moet volledig worden besteed aan EBV.

11 Vraag 4: Wat is de maximale lening met NHG? 11 Situatie Marktwaarde na verbouwing: Koopsom: Kwaliteitsverbetering: EBV: Antwoord Maximale LTV: % > Kostengrens met EBV: Kosten verkrijgen eigendom De maximale lening met NHG is: De kosten verkrijgen eigendom zijn hoger dan de kostengrens. Deze lening met NHG is dus niet mogelijk.

12 Vraag 5: Wat zijn de maximale mogelijkheden onder NHG? 12 Situatie Marktwaarde na verbouwing: Koopsom: Kwaliteitsverbetering: EBV: Antwoord Maximale LTV: % > Kostengrens met EBV: Kosten verkrijgen eigendom De maximale lening met NHG is dus:

13 De mogelijkheden berekenen? Download de rekentool op NHG.nl 13 Met deze rekentool (xlsx) berekent u of een bepaalde situatie haalbaar is onder NHG en wat dan het maximale hypotheekbedrag onder NHG wordt.

14 2. MCD en de actuele wijzigingen

15 Aanpassingen V&N 2017 als gevolg van berichtgeving AFM 15 Naar aanleiding van de berichtgeving over het standpunt van de AFM rondom het toetsmoment verantwoorde kredietverlening heeft het WEW de V&N 2017 aangepast (2017-3). Bij het bindend aanbod dient te worden getoetst aan de V&N die op dat moment gelden. Voor aanvragen die zijn ingediend in 2016 geldt een beperkte overgangsperiode: indien het bindend aanbod in januari 2017 wordt uitgebracht mag worden getoetst aan de V&N De aanvraag en het bindend aanbod dienen verder betrekking te hebben op dezelfde consument, hetzelfde onderpand en dezelfde geldverstrekker. Voor aanvragen uit 2016 waarvan het bindend aanbod op of na 1 februari 2017 plaatsvindt geldt het volgende: er mag afgeweken worden van de LTI en LTV Normen in de V&N indien dit naar het oordeel van de geldverstrekker verantwoord is met inachtneming van wet- en regelgeving (TRHK art. 4 en 5).

16 Aanvraagproces oude situatie (vóór MCD) 16 Aanvraag Offerte / Finaal Akkoord Offerte onder voorbehouden Passeren 1. Het toetsmoment: op het moment van de offerte (onder voorbehouden) moet zijn voldaan aan de Normen. 2. Welke normen? De Normen die gelden op het moment van de offerte (onder voorbehouden). 3. Op het moment van de offerte (onder voorbehouden) mogen de stukken maximaal x maanden oud zijn.

17 Aanvraagproces situatie onder V&N Aanvraag Bindend Aanbod Rente Aanbod / Indicatieve berekening Passeren 1.Het toetsmoment: op het moment van het Bindend aanbod moet zijn voldaan aan de Normen van dat moment. Uitzonderingen en de overgangsregeling staan beschreven op sheet Op het moment van het Bindend aanbod mogen de stukken maximaal x maanden oud zijn.

18 18 Vraag 1: Met welke leeftijd houdt u rekening? Situatie Aanvraagdatum hypotheek: Het Bindend aanbod: Leeftijd klant aanvraag: 56 jaar Leeftijd klant Bindend aanbod: 57 jaar Antwoord Op het moment van Bindend Aanbod moet de actuele klantsituatie getoetst worden: u houdt dus rekening met het verminderde pensioeninkomen.

19 19 Vraag 2: Is de werkgeversverklaring nog geldig? Situatie Aanvraagdatum hypotheek: Het Bindend aanbod: Datum werkgeversverklaring: Antwoord Nee. De werkgeversverklaring mag op het moment van het Bindend aanbod maximaal 3 maanden oud zijn.

20 20 Vraag 3: Welke V&N zijn van toepassing? Situatie Aanvraagdatum hypotheek: Het Bindend aanbod: Antwoord Op grond van de overgangsregeling mag voor aanvragen uit 2016 gedurende maand januari 2017 nog een bindend aanbod worden uitgebracht waarbij getoetst wordt aan de V&N

21 21 Vraag 4: Welke V&N zijn van toepassing? Situatie Aanvraagdatum hypotheek: Het Bindend aanbod: Antwoord Er dient getoetst te worden aan de V&N Er mag afgeweken worden van de LTI en LTV Normen in de V&N indien dit naar het oordeel van de geldverstrekker verantwoord is met inachtneming van wet- en regelgeving (TRHK art. 4 en 5).

22 3. Andere belangrijke wijzigingen Voorwaarden & Normen 2017

23 Restschuld NHG-hypotheek niet meer persé een belemmering 23 Per 1 januari gelden nieuwe BKR registraties voor restschulden op hypotheken: met NHG: RN (voorheen HY-2) zónder NHG: RH De RN is geen belemmering voor een nieuwe lening met NHG De restschuld blijft een verplichting in de financieringslast Wat blijft een belemmering? Code1 t/m 5 (dus ook bij RN) Een nog lopende schuldsanering (SR) Betalingsachterstanden op leningen/kredieten (A) Bijzonderheden bij betalingsachterstanden: A registraties zijn geen belemmering als ze hersteld zijn (H) Ook niet als de lening is afgelost (PLA) en de betalingsachterstand dus ingelost Let op: Bij een betalingsachterstand op de hypotheek (HY-A) én een restschuld (RN/RH) is geen lening met NHG mogelijk In het BKR zichtbaar door een PLA op de HY-A of HY-A1 gelijk aan de datum van de plaatsing van de RN of RH.

24 24 Kan de klant een NHG-lening krijgen? Klant heeft een HY-2 registratie in BKR Nee, tenzij klant kwijtschelding heeft gekregen voor de restschuld. Klant heeft een RN registratie in BKR met een schuld van Ja, de RN registratie zonder code is geen belemmering. De schuld van moet uiteraard binnen de financieringslast passen. Klant heeft een HY-A registratie met een praktisch laatste aflosdatum (PLA) en geen restschuld Ja, de hypotheekachterstand is afgelost, dus de HY-A registratie is geen belemmering. Klant heeft een HY-A registratie met een PLA en een restschuldregistratie op die hypotheek (RN) Nee, omdat de hypotheekachterstand niet is afgelost er is een restschuld ontstaan na beëindiging van de hypotheek- is de HY-A registratie ondanks de PLA een belemmering.

25 25 Lijfrente toegestaan als pensioeninkomen Met ingang van 1 januari 2017 geldt lijfrente ook als pensioeninkomen Hier zijn voorwaarden aan verbonden De geldverstrekker kan de te verwachten lijfrente-uitkering berekenen Een opgave van de betreffende verzekeraar volstaat ook

26 Lijfrente als pensioeninkomen: voorwaarden en rekenregels 26 In lijfrentepolis/bankspaarproduct moet fiscale lijfrenteclausule zijn opgenomen Geldverstrekker/verzekeraar bepaalt inkomen uit lijfrente a.d.h.v. rekenregels: 1. Het prognoserendement bedraagt max. 4% of het historisch fondsrendement als dit lager is 2. De rekenrente is max. gelijk aan de Ultimate Forward Rate (UFR) van DNB 3. Toekomstige premies mogen uitsluitend worden meegenomen als het reguliere premies zijn, die minimaal een jaar voor het toetsmoment reeds verschuldigd waren 4. De einddatum van de lijfrente uitkeringen moet minimaal gelijk zijn aan de einddatum van de NHG-lening Reeds ingegane lijfrente-uitkeringen mogen voor de duur van de uitkeringen worden meegenomen

27 Medio december 2016 beschikbaar: de vernieuwde online NHG Toets 27 Moderne interface én gebruiksvriendelijker Al een account? Binnenkort ontvangt u nieuwe inloggegevens. Nog geen account? Vraag er één aan via nhg.nl. De vernieuwde NHG Toets is onderdeel van een grotere ICT-vernieuwing. In 2017 wordt ook de Inkomens- en vermogenstoets vernieuwd.

28 4. Maken energiebesparende voorzieningen het verschil voor u?

29 29 Energiezuiniger wonen met NHG Financieringsmogelijkheden energiebesparende voorzieningen worden relatief weinig gebruikt Financieringslast Treffen EBV: max voor het treffen van deze EBV mag buiten beschouwing worden gelaten Aankoop energiezuinige woningen (A++/EPC 0,6): mag buiten beschouwing worden gelaten "Slechts 1 procent van de woningbezitters heeft op worden dit moment gelaten concrete plannen om direct wat te doen aan zijn of haar huis zodat het energiezuiniger wordt Aankoop energieneutrale woning: mag buiten beschouwing Toetsinkomen moet minimaal zijn LTV 5% extra ruimte in LTV én Kostengrens NHG Er is wel een groep van 38 procent die een energiezuiniger huis zou willen, maar er het geld niet voor heeft. Deze ruimte mag alleen aan EBV worden besteed

30 30 Energiezuiniger wonen met NHG Voorbeeld 1: een oude ketel vervangen door HR++ ketel Oude ketel laten zitten: Maximale hypotheek Maandlast bij 2% 739 Energielasten 200 Gecombineerde maandlasten 939 Ketel vervangen: Investering Maximale hypotheek Maandlast bij 2% 746 Energielasten 168 Gecombineerde maandlasten 914 Besparing 25 netto per maand

31 31 Energiezuiniger wonen met NHG Voorbeeld 2: plaatsen zonnepanelen Geen panelen plaatsen: Maximale hypotheek Maandlast bij 2% 739 Energielasten 200 Gecombineerde maandlasten 939 Zonnepanelen plaatsen: Investering Maximale hypotheek Maandlast bij 2% 757 Energielasten 117 Gecombineerde maandlasten 874 Besparing 65 netto per maand

32 5. ZZP ers (1-3 jaar) kunnen per 1 december NHG krijgen Toetsinkomen wordt vast gesteld door onafhankelijke partij (Raadhuys en Pentrax) Inkomensverklaring 6 maanden geldig Met dit toetsinkomen mag de adviseur verder rekenen Opdrachtgever is zzp er, hypotheekadviseur of de bank: kosten 250 ex BTW ZZP er betreft de IB ondernemer Geldverstrekkers maken eigen afweging kredietbeoordeling Per 1 december: SNS bank, Delta Lloyd, BLG wonen, Aegon, Regiobank Binnenkort: Woonfonds Achmea (1 januari) & NIBC Direct Meer info en documenten op:

33 Vragen? Blijf op de hoogte via Linkedin, Facebook of via onze nieuwsbrief Bezoek onze website ons via Bel ons als u een oplossing zoekt voor uw klant: (079) Voor meer info over ons educatieaanbod info@nhg.nl

34 Tenslotte. 34 zijn wij benieuwd wat u van de behandelde onderwerpen vindt! Daarom nodigen wij u uit voor een kleine poll Log met uw device in via: Voer de pincode & uw naam in Enter de game