Jaarverslag Mitros 2011

Transcriptie

1 Jaarverslag Mitros 2011

2

3 Inhoudsopgave Voorwoord... 5 Deel I Waardevol Wonen in Resultaten Koers en resultaten Mens Wijk Stenen Maatschappij Bedrijf Deel II Mens Dienstverlening Klantbenadering en dienstverlening Klachtenafhandeling en Klachtencommissie Prijsbeleid Huurbeleid Huurbetaling Woonruimteverdeling Toewijzing Leegstand en mutatiegraad Verhuur vrije sector Deel III Wijk Leefbaarheid Gebiedsverantwoordelijkheid en wijkaanpak Niet wijkgebonden leefbaarheidsmaatregelen Wonen, welzijn, zorg en maatschappelijk vastgoed Wonen, welzijn & zorg Maatschappelijk vastgoed Deel IV Stenen Vastgoedportefeuille Samenstelling portefeuille Afspraken Prestatieafspraken Onderhoud Onderhoudskosten Dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO) Planmatig onderhoud (PO) Investeringen Projecten Duurzaam Mitros Deel V Maatschappij In gesprek Stakeholderspalet Huurdersorganisaties en bewonerscommissies Huurderspanels Debatteren met stakeholders Ondernemingsbestuur Good governance Integriteitsbeleid Risicomanagement... 46

4 12.4 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing Intern toezicht Algemeen Taken en werkwijze Toezicht Samenstelling Deel VI Het Bedrijf Organisatie Organogram De organisatie Beleid Personele bezetting Ziekteverzuim en arbozaken Ondernemingsraad Jaarrekening Jaarresultaat Financiële continuïteit en meerjarenperspectief Deel VII Bijlagen Jaarrekening Accountantsverklaring Afkortingen Adres

5 Voorwoord Het werkveld van corporaties is regelmatig in discussie. Soms is het debat gestimuleerd door de wens de verstopte woningmarkt weer in beweging te krijgen en de corporatiesector op de juiste wijze in het domein tussen publiek en privaat te positioneren. Soms komt het debat op gang door heftige reacties op bepaalde ontwikkelingen of incidenten. Mitros heeft in 2011 scherp naar haar ambities gekeken volgens het principe van focussen en vasthouden. Dat wat goed is proberen vol te houden en voort te zetten, daar waar de focus scherper kan, die aanbrengen. Zo hebben we veel initiatieven genomen om de dienstverlening aan klanten te verbeteren en zijn we gestart met een respectabel aantal nieuwe projecten: 686 nieuwbouwwoningen en renovaties. Ook hebben we onze aanpak in de aandachtswijken van meer focus voorzien in omvang en gerichtheid. In 2011 zijn mijn collegabestuurders Marien de Langen en Theo Woertman bij Mitros weggegaan. In diezelfde tijd is het bedrijf in beweging gekomen om een nieuwe topstructuur en een aangepaste organisatievorm in te richten. Die krijgt zijn beslag in 2012, zodat Mitros blijvend optimaal kan presteren op de gebieden Mens, Wijk en Stenen. Rob Rötscheid, bestuursvoorzitter 5

6 Deel I Waardevol Wonen in

7 1. Resultaten Koers en resultaten In haar strategisch ondernemingsplan Waardevol Wonen heeft Mitros als visie geformuleerd dat zij waardevol wonen wil realiseren door zich hard te maken voor de kansen van mensen in buurten en wijken in de stedelijke regio Utrecht en deze kansen samen met andere partijen te realiseren. Mitros richt zich daarbij op huurders, woningzoekenden, kopers en andere woonconsumenten ( Mens ) die leven in buurten wijken, met name in het stedelijk gebied van Utrecht en Nieuwegein ( Wijk ), waarbij investeringen in vastgoed de belangrijkste interventie vormen die Mitros kan doen ( Stenen ). Mitros formuleert en levert haar prestaties in een context van maatschappelijk ondernemen ( Maatschappij ) en een bedrijfsmatige aanpak ( Bedrijf ). Rond deze vijf thema s is ook dit jaarverslag opgebouwd. Eerder, in 2010, heeft Mitros focus aangebracht in haar ambities, mede in het licht van de veranderende omstandigheden op de woningmarkt en de financiële crisis, maar ook vanwege de wensen van de stakeholders. De focus ligt nu veel meer op een verbetering van de dienstverlening aan de klant (en daarmee de verhoging van diens tevredenheid), het beter op orde krijgen van met name de bestaande woningvoorraad, een beheerste voortzetting van de wijkaanpak en het bouwen van een effectieve en efficiënte organisatie met een goede governance. 1.2 Mens De focus op de mens is gebaseerd op drie pijlers: een goede dienstverlening aan de klant, die door die klant ook als zodanig wordt gewaardeerd; het bieden van (goede en betaalbare) huisvesting aan lagere en middeninkomens en mensen met een zorgvraag of in de maatschappelijke opvang; sociaal beheer in buurten en wijken (zie paragraaf 1.3). Dienstverlening Mitros heeft een aantal op de klant gerichte werkprocessen in 2011 geoptimaliseerd. Dat geldt ook voor het afhandelen van vragen van klanten via telefonie en sociale media door de inzet van trainingen, het fenomeen van webcare en de inzet van een lokaal telefoonnummer. De klachtafhandeling ook in 2011 ontving Mitros bijna 500 klachten is onder andere door persoonlijk contact geprofessionaliseerd. Betaalbaar wonen Mitros heeft een portefeuille van eenheden, waarvan woningen. Daarvan is 89% goedkoper dan 554 per VHE per maand (kernvoorraad), 8% tussen de 555 en 653 (huursubsidiegrens) en valt 3% in de vrije sector. Daarmee voldoet Mitros ruimschoots aan de prestatieafspraken in Utrecht en Nieuwegein. De huren zijn in 2011 met 1,3% verhoogd. Bij mutatie wil Mitros zoveel mogelijk de huren optrekken tot 100% van maximaal redelijk om een betere prijskwaliteitsverhouding te krijgen. Gemiddeld zit Mitros nu op 72%. Het actieve beleid dat Mitros voert op huurachterstanden, werpt zijn vruchten af. Het aantal huurachterstanden daalde ten opzichte van 2010 met tien procent en de hoogte van het bedrag met twintig procent. Ondanks een inspanning om het te voorkomen moest Mitros 51 keer overgaan tot ontruiming vanwege incassoproblemen. 7

8 Toewijzing Het aantal vrijgekomen woning (mutatiegraad) blijft laag (4,6%); de doorstroming op de woningmarkt is dus laag. Het Rijksbeleid is om woningen met een huur tot 652,52 voor 90% toe te wijzen aan mensen met een inkomen tot Mitros wil woningen vanaf 450 ook toewijzen aan mensen tot Hierdoor is Mitros uitgekomen op een percentage van 89% toewijzing aan lage inkomens. Van de woningen is 41% toegewezen aan stadsvernieuwingsurgenten in Utrecht. Aan de Vrouwenopvang zijn 16 woningen toegewezen, aan statushouders en mensen die vallen onder het Generaal Pardon 148, aan mensen met een lichamelijke functiebeperking 50 en aan mensen met een zorgbegeleidingsvraag 132 woningen. De druk op vrijkomende woningen is dus heel groot. 1.3 Wijk Mitros maakt zich sterk voor verbetering van wijken, zowel op fysiek als sociaal vlak. Voorzieningen helpen daar ook nadrukkelijk bij. Het beleid voor de wijkaanpak heeft Mitros geactualiseerd; zij wil de goede zaken behouden, maar wel focussen. Dat is geconcretiseerd in Wijkaanpak 2.0. Leefbaarheid Mitros heeft een groot aantal activiteiten gerealiseerd, vaak ook samen met partners, op het gebied van leefbaarheid, zoals de aanpak van portieken, opleveringsbijeenkomsten, schoonmaakacties, activiteiten in het kader van ontmoeting, inzet van buurtbeheerders, enzovoorts. Overlast bedreigt het woongenot van mensen. In 2011 waren er circa 600 overlastzaken bij Mitros in behandeling. Bij eenvoudige, beginnende overlast werkt Buurtbemiddeling (in Nieuwegein 11 gevallen doorverwezen). Vaak worden ook de overlastnetwerken ingezet: in Utrecht werden 143 zaken aangemeld en in Nieuwegein 5. Mitros kan overlastgevers ook aanmelden voor het Laatstekansbeleid, waarbij stringente afspraken worden gemaakt. Verder doet Mitros in het kader van de leefbaarheid intensief onderzoek naar onrechtmatige bewoning (246 dossiers) en naar illegale wietteelt (32 meldingen). Ook verhuurt Mitros steeds vaker woningen tijdelijk, in afwachting van bijvoorbeeld sloop of renovatie (497 stuks). Mitros probeert actief huisuitzettingen te voorkomen. In 2011 lukte dat via officiële projecten 71 keer. Toch moest Mitros ook 16 keer tot ontruiming overgaan vanwege overlast in de meest brede zin. Voorzieningen Mitros is actief op het gebied van wonen en zorg. Mitros heeft zeer verschillende woonvoorzieningen voor mensen met uiteenlopende (woon)zorgvragen en plust ze daartoe ook op. Daarnaast creëert Mitros voorzieningengebouwen, zoals Multi Functionele Accommodaties en gezondheidscentra, of activiteitenruimten in gebouwen. De portefeuille aan maatschappelijk vastgoed is m 2 groot en bevat ook (voormalige) onderwijspanden en bedrijfsverzamelgebouwen. Slechts zes procent is niet verhuurd. 1.4 Stenen Mitros investeert in woningen en gebouwen door renovatie, onderhoud, sloop en nieuwbouw. De transformatie van de vastgoedportefeuille is uitgewerkt in het Portefeuilleplan, dat een jaarlijkse update kent. In 2011 zijn zowel in Utrecht als Nieuwegein nieuwe prestatieafspraken overeengekomen met daarin uitgangspunten over de omvang van de betaalbare woningvoorraad, duurzaamheid en doorstroming. 8

9 Verkoop van bestaande woningen is van groot belang voor Mitros voor het kunnen betalen van de investeringen. In 2011 verkocht Mitros 191 woningen en realiseerde daarmee een bruto-omzet van bijna 36 miljoen. Om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren voert Mitros al jaren een fors onderhoudsbeleid. In 2011 werd 49 miljoen aan onderhoud gespendeerd, gemiddeld ruim per eenheid. Mitros gaat het onderhoudsproces intern optimaliseren om de effectiviteit en efficiëntie te verhogen. Ook is Mitros daar waar geen andere ingrepen gepland zijn, begonnen met duurzaamheidsmaatregelen in combinatie met planmatig onderhoud. Qua duurzaamheid heeft Mitros in 2011 ruim energiestappen gezet en is zij m 2 aan daken met zonnecellen aan het aanleggen. Ondanks de forse crisis op de woningmarkt had Mitros woningen in renovatie (533 zijn er in 2011 opgeleverd en gestart). De nieuwbouw van 686 woningen en zorgunits is gestart en er zijn er 429 opgeleverd. Bouwprogramma woningen (incl. zorgunits) en maatschappelijk vastgoed (m 2 ) 2011 Opgeleverd In uitvoering genomen Renovatie Utrecht Renovatie Nieuwegein Nieuwbouw stad Utrecht m m 2 Nieuwbouw Leidsche Rijn Nieuwbouw Nieuwegein/regio 22 0 Sloop Utrecht Sloop Nieuwegein Maatschappij Mitros hanteert als maatschappelijke onderneming een zorgvuldige bedrijfsvoering en good governance. Kernwoorden zijn goed ondernemingsbestuur en risicomanagement, adequaat intern toezicht en dialoog met de samenleving (c.q. de stakeholders). Governance Mitros volgt bij de beleidsvoorbereiding, beleidsvorming, beleidsuitvoering en beleidsverantwoording de regels van good governance en onderschrijft daarmee de Governancecode Woningcorporaties. Het bestuur is verantwoordelijk voor de realisatie van doelstellingen, strategie, financiering, beleid, resultaten en continuïteit van het bedrijf en voor de beheersing van risico s en naleving van wet- en regelgeving. Het bestuur werkt integer en transparant en volgt het bepaalde in de sectorcode voor wat betreft zijn bezoldiging. Het bestuur heeft, in samenspraak met de organisatie, een nieuwe integriteitscode laten ontwikkelen, waarin eigen verantwoordelijkheid maar ook transparantie een grote rol spelen. Daarnaast zijn er integriteitsprotocollen opgesteld en vindt jaarlijks een integriteitsscan plaats. In 2011 waren geen integriteitsschendingen. Mitros heeft zowel een goed werkend risicobeheersingssysteem ten aanzien van projecten, de vastgoedportefeuille, verbindingen (nieuw verbindingsstatuut in 2011) en treasury (belegging en financiering), alsmede een eveneens adequaat systeem van interne kwaliteits- en managementcontrol. 9

10 Toezicht De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen Mitros en legt ook verantwoording af over het gehouden toezicht, beide conform de Governancecode. De Raad kwam in 2011 zesmaal bijeen; daarnaast vergaderden de Auditcommissies Financiën de Volkshuisvesting en de Renumeratiecommissie. De Raad heeft regelmatig contact met de huurdersorganisaties, maar ook met relevante stakeholders in het gebied, en bezoekt regelmatig bijeenkomsten en brengt zelf werkbezoeken. De Raad boog zich, naast het nemen van een aantal (formele) besluiten, onder andere over de voortgang van de transformatie van de vastgoedportefeuille, over acquisities, over het nieuwe integriteitsbeleid, het terugtrekken van Mitros uit het samenwerkingsverband Jebber en over de invulling van de topstructuur (zie 1.6). In 2011 werd mevrouw Dijkstra herbenoemd als commissaris. Mevrouw Vogelaar volgde, op voordracht van de OR van Mitros, de heer De Jong als commissaris op. Mevrouw Vogelaar zal 1 juli 2012 als nieuwe voorzitter van de Raad aantreden. Dialoog Mitros is constant in dialoog met de samenleving. Op het niveau van wijken en buurten, op het niveau van de stad en op corporate niveau. Conform een samenwerkingsovereenkomst praat Mitros over een breed scala van onderwerpen met de huurdersorganisaties Mitropool en VBN, waarbij samen gezocht wordt naar moderne participatievormen zoals het online Mitros Panel in Utrecht, en met bewonerscommissies. Mitros-breed zijn er bijeenkomsten zoals de halfjaarlijkse Mitros Podiums, die in 2011 respectievelijk de Wijkaanpak 2.0 en Het Nieuwe Ontwikkelen tot onderwerp hadden. 1.6 Bedrijf Om op een bedrijfsmatige wijze de ambitieuze maatschappelijke doelstellingen te kunnen realiseren is een optimale inzet en werkwijze van organisatie nodig en een scherp financieel beleid. Organisatie In 2011 vonden geen reorganisaties plaats. Ook waren er geen grote fluctuaties in de personele bezetting (375 fte plus 31 inleners voor vervanging en een aantal omvangrijke trajecten). Wel werd een onderzoek naar de topstructuur geïnitieerd door Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen. Mede naar aanleiding van het vertrek van bestuursvoorzitter De Langen ontstond er een geëigend moment om nog eens goed te kijken naar de besturingsfilosofie van Mitros en de inrichting van bestuur en directie. De richting die gekozen werd, bestaat uit vier speerpunten: een betere aansluiting van het bestuur op de operatie door samenvoeging van de bestuurs- en directielaag, lokale verankering door het werken in gebiedsteams, een heldere rolverdeling tussen woonbedrijven, onderhoudsbedrijf en ontwikkelbedrijf, het streven naar operational excellence in de organisatie. De nadere uitwerking van dit model zal in 2012 plaatsvinden. Eind 2011 heeft bestuurder Woertman ook afscheid genomen van Mitros. Mitros voerde een nieuwe bezwaarprocedure in, een nieuwe werktijdenregeling en een nieuw protocol omgangsvormen, dat gekoppeld werd aan een onderzoek naar de cultuur van omgangsvormen. Het ziekteverzuimpercentage, veroorzaakt door met name langdurig verzuim, was in ,8%. Jaarresultaat en financiële positie Het jaarresultaat was 14,6 miljoen negatief tegenover een verlies van 76,7 miljoen in De bedrijfsopbrengsten stegen licht naar 168,9 miljoen en waren conform begroting. De bedrijfslasten daalden van 112 miljoen negatief naar 119,4 miljoen negatief. Dat werd vooral 10

11 veroorzaakt door het geringe aantal onrendabele toppen. Mitros beslist bij het fase-3-besluit in een investeringsproject over go / no-go. In 2011 zijn er minder investeringsbesluiten genomen, mede doordat zij eind 2010 enkele heel grote beslissingen over renovaties nam. De personeels-, huisvestings- en algemene kosten vielen hoger uit dan in 2010 ( 46 miljoen). Aan netto onderhoudslasten werd 43,4 miljoen uitgegeven ( miljoen), terwijl de bruto verkoopopbrengsten bestaande en nieuwgebouwde woningen stegen naar 58,2 miljoen, wat netto minder was dan in 2010 ( 16,7 miljoen). De rentelasten bleven vrijwel gelijk op 24,5 miljoen. Het balanstotaal bleef vrijwel stabiel op 2,9 miljard en het eigen vermogen een kleine 2 miljard. Deze veel hogere bedragen dan voorheen komen voort uit de manier waarop Mitros sinds 2010 de waarde van het vastgoed vaststelt, als één van de eerste corporaties van Nederland. 11

12 Deel II Mens 12

13 2. Dienstverlening In haar in 2010 ontwikkelde huurdersvisie beschrijft Mitros hoe ze huurders wil bedienen. Het doel is om de klanttevredenheid te verhogen. Dat kan alleen als de verwachtingen tussen huurders en Mitros over en weer duidelijk zijn. Heldere communicatie, het nemen van eigen verantwoordelijkheid en het nakomen van afspraken zijn hiervoor onontbeerlijk, naast respect, inlevingsvermogen en integriteit. Mitros wil in haar dienstverlening steeds proberen de balans te vinden tussen datgene wat de huurder wenst en wat Mitros kan bieden. 2.1 Klantbenadering en dienstverlening De klant centraal Om de klant beter te kunnen bedienen en de klanttevredenheid te verhogen heeft Mitros in 2011 de volgende acties ondernomen: een aantal werkprocessen is beter ingericht, met een focus op de wens van de huurder B afhandeling overlastzaken; B afhandeling van klachten; B opdrachtverstrekking bij onderhoud; B individuele woningverbetering; B zelf aangebrachte voorzieningen. medewerkers hebben trainingen gehad om de huurder daadwerkelijk centraal te stellen; het 0900-nummer van de Klantenservice is omgezet naar een lokaal telefoonnummer na klachten van huurders over extreem hoge tarieven die providers van mobiele telefonie berekenden voor het bellen naar 0900-nummers; het opzetten van een professioneel webcareteam om snel en adequaat te kunnen reageren op vragen, klachten en opmerkingen van huurders via de sociale media. 2.2 Klachtenafhandeling en Klachtencommissie Klachtenmanagement In 2011 ontving Mitros 495 schriftelijke klachten: 444 in Utrecht en 51 in Nieuwegein. Dit wijkt niet af van het jaar ervoor. Door het eigenaarschap van een klacht bij één persoon te leggen is het tijdig afhandelen van klachten verbeterd, maar het kan nog beter. De meeste klachten gingen over onderhoud, schadeclaims, burenoverlast en slechte communicatie. Mitros is vorig jaar doorgegaan met het bellen van huurders die een klacht hebben ingediend. Door deze persoonlijke aandacht weet de huurder dat Mitros de klacht serieus neemt. Samen met de huurder gaat Mitros tijdens zo n gesprek op zoek naar een passende oplossing. Deze werkwijze, die in 2010 als pilot startte, is in 2011 in de procedures opgenomen. Klachtencommissie Mitros heeft, zoals voorgeschreven door het BBSH, een onafhankelijke klachtencommissie. De Klachtencommissie voor Mitros heeft een eigen reglement, dat is vastgesteld door de huurdersorganisaties Mitropool en VBN en door het bestuur van Mitros. Via de Mitros-website, een aparte brochure en de huurdersorganisaties VBN en Mitropool worden huurders op de hoogte gebracht van het bestaan van de Klachtencommissie. De commissie legt jaarlijks in een uitgebreid eigen jaarverslag verantwoording af over haar werkzaamheden. Dit verslag is te downloaden op 13

14 3. Prijsbeleid De huur is de belangrijkste inkomstenbron voor Mitros. Niet alleen bij de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli, maar ook bij mutatie past Mitros de huren aan. Dat laatste is nodig om meer te kunnen investeren in de kwaliteit van de woningen. De meeste huurders betalen hun huur netjes op tijd, enkelen dienen een bezwaarschrift in tegen de huur(verhoging), maar helaas blijft voor een kleine groep de huurbetaling een probleem met betalingsachterstanden of, bij hoge uitzondering, een ontruiming tot gevolg. 3.1 Huurbeleid Huuraanpassingen Mitros heeft de huren in 2011 met 1,3% verhoogd. Hierop waren slechts enkele uitzonderingen. In onderstaande tabel is voor de afgelopen vijf jaar de uitkomst weergegeven van de onderhandelingen met de huurdersorganisaties over de huurverhoging. Gemiddelde huuraanpassingen per juli (in percentages) Utrecht 1,3 1,08 2,30 1,45 Nieuwegein 1,3 1,17 2,45 1,59 Maatschappelijk Vastgoed 1,3 0,43 2,50 Heel Mitros 1,3 1,07 2,34 1,48 De gemiddelde huurprijs van de woningen van Mitros zit op 72 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Mitros verhoogt de huurprijs bij mutatie in principe naar 100 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Dit is nodig om meer te kunnen investeren in de kwaliteit van de woningen. Dat het gemiddelde niet op 100 procent zit, komt doordat Mitros vanwege volkshuisvestelijke overwegingen en in verband met betaalbaarheid in sommige gevallen afwijkt van deze huurverhoging bij mutatie. Prijsbeleid bedrijfsonroerend goed (BOG) Veel bedrijfspanden van Mitros zijn verhuurd aan huurders die al vele jaren in een pand gevestigd zijn. Soms is het al lang geleden sinds de laatste structurele huurverhoging. Mitros is bezig met een inhaalslag om deze huurprijzen meer te laten aansluiten op de markt. Nieuw te verhuren panden verhuurt Mitros marktconform. In bijzondere gevallen kan hiervan worden afgeweken. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter bedraagt 98,- per jaar. 3.2 Huurbetaling Verzoek- en bezwaarschriften Huurcommissie Huurders kunnen bij de Huurcommissie een verzoekschrift indienen tot huurverlaging op grond van gebreken aan de woning of op grond van de puntentelling. Ook kunnen zij een bezwaar indienen tegen de stook- en servicekosten en tegen huurverhoging na woningverbetering. 14

15 In 2011 zijn 27 bezwaarschriften ingediend, waarvan er 23 door de Huurcommissie zijn afgehandeld en vier door Mitros zelf. In drie van de Huurcommissiezaken heeft de huurder gelijk gekregen. In negen gevallen oordeelde de Huurcommissie in het voordeel van Mitros. Bij de overige zaken had de Huurcommissie begin 2012 nog geen uitspraak gedaan Aantal ingediende bezwaarschriften Betalingsachterstanden Mitros voert een actief en succesvol beleid om huurachterstanden te voorkomen. Het aantal huurachterstanden is in 2011 met tien procent gedaald ten opzichte van eind De hoogte van het bedrag dat Mitros niet meer terugbetaald kreeg, en dat dus als oninbaar is afgeboekt, is met twintig procent gedaald. Voorheen telde Mitros de achterstanden per adres. Sinds 2011 gebeurt dit door de overstap naar een nieuw automatiseringssysteem per huurder. Een huurachterstand van iemand die zowel een huis als een garage huurt, telt nu dus als één huurachterstand en niet als twee. Ook maakt Mitros geen onderscheid meer tussen huidige en vertrokken huurders. De cijfers van 2011 zijn hierdoor niet te vergelijken met die van voorgaande jaren. Betalingsachterstanden 2011 Utrecht Nieuwegein Maatschappelijk Vastgoed Mitros totaal Aantal huishoudens met betalingsachterstand Gemiddeld bedrag achterstand in euro Ontruimingen naar aanleiding van incassoproblemen Mitros streeft ernaar zoveel mogelijk incassoproblemen te voorkomen of te verhelpen, zodat ontruimingen vermeden kunnen worden. Hiervoor zijn alle incassomedewerkers getraind tot budgetcoach. Ondanks hun inspanningen is het aantal huisuitzettingen in 2011 hoger dan in Als huurders de afgesproken betalingsregeling niet naleven, zoekt Mitros opnieuw contact met hen. Als zij daarna nog steeds niet betalen, draagt Mitros het dossier over aan een incassobureau (zie paragraaf 3.2). Ontruimingen incasso Aantal ontruimingen incasso

16 Bij 19 (17 in Utrecht, 2 in Nieuwegein) van de 51 ontruimingen was er, behalve een huurachterstand, ook sprake van overlast of onrechtmatige bewoning. Vaak gaan ontruimingen op het allerlaatst niet door, of omdat de huurder de totale schuld alsnog volledig betaalt, of omdat Mitros met de huurder toch nog een betalingsregeling afspreekt. 16

17 4 Woonruimteverdeling Een huurwoning vinden in Utrecht is niet eenvoudig vanwege de gespannen woningmarkt, de Europarichtlijn, de vele eenpersoonshuishoudens en het grote aantal woningen dat wordt toegewezen aan woningzoekenden met een urgentieverklaring. Desondanks zijn er in 2011 meer woningen verhuurd dan in En verhuurt Mitros tweederde van haar woningen aan mensen met een laag inkomen. Behalve aan de reguliere woningzoekende verhuurt Mitros ook aan specifieke doelgroepen, zoals statushouders, zorgbehoevenden en vrouwenopvang. 4.1 Toewijzing Europarichtlijn Vanwege de Europarichtlijn is de huur/inkomenstabel uit de huisvestingsverordening per 1 januari 2011 aangepast. Hiermee is het mogelijk om woningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens (vanaf 1 januari 2011 bedraagt deze 652,52 per maand) te verhuren aan huishoudens met een inkomen tot De huisvestingsverordening houdt echter de mogelijkheid open om ook huishoudens met een inkomen tot een woning te mogen toewijzen met een huurprijs tussen de 450 en 652,52 per maand. Daarbij kunnen woningcorporaties tien procent toewijzen aan deze huishoudens. Mitros is een groot pleitbezorger van deze mogelijkheid. Zonder deze extra mogelijkheid zouden de middeninkomens in de krappe Utrechtse woningmarkt nauwelijks meer woonruimte kunnen vinden. In 2011 heeft Mitros haar huurwoningen met een huurprijs vanaf 450 dan ook grotendeels opengesteld voor huishoudens met een inkomen tot Als gevolg hiervan is niet de door Europa opgelegde 90%, maar 88,5% van de Mitros-woningen met een huurprijs tot 652,52 toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot Aantal vrijgekomen woningen In voorgaande jaren daalde het aantal woningen dat vrijkwam, steeds verder. Vorig jaar zette die daling zich niet verder voort. Aantal vrijgekomen woningen Percentage van totale woningbezit , , , ,8 In de tabel Aantal toewijzingen in 2011 is te lezen welke huishoudens (naar grootte, leeftijd en inkomen) in de vrijgekomen woningen terecht zijn gekomen. Het gaat hier alleen om woningen die via WoningNet zijn verhuurd. 17

18 Aantal toewijzingen in persoons huishouden Jaarinkomen Huur 361,66 Huur 361,67 t/m 517,64 Huur > 517,64 Totaal < 65 < jaar < Subtotaal persoons huishouden Jaarinkomen Huur 361,66 Huur 361,67 t/m 517,64 Huur > 517,64 Totaal < 65 < jaar < Subtotaal persoons huishouden Jaarinkomen Huur 361,66 Huur 361,67 t/m 517,64 Huur > 517,64 Totaal < 65 < jaar < Subtotaal Totaal Totaal Van het totaal aantal door Mitros verhuurde woningen: is tweederde toegewezen aan woningzoekenden met een laag inkomen (vergelijkbaar met voorgaande jaren). Hierbij gaat het om lage inkomens volgens het BBSH en dus niet om de inkomensgrens van die geldt bij de 90%-regeling volgens de Europarichtlijn; heeft bijna zestig procent een huurprijs tot aan de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. is het aantal verhuringen in de duurdere huurcategorie toegenomen; is het aantal verhuringen in de laagste huurcategorie juist afgenomen (door met name sloop/nieuwbouw, maar ook door het prijsbeleid); is ruim de helft toegewezen aan een eenpersoonshuishouden; is ruim twintig procent toegewezen aan een drie- of meer persoonshuishouden (vergelijkbaar met 2010); 18

19 is tien procent toegewezen aan ouderen (iets meer dan in 2010). Verhuurbaarheid Het gemiddeld aantal keren dat een woning van Mitros moet worden aangeboden voordat deze verhuurd is, was in 2011 hetzelfde als in Aanbiedingsresultaat Utrecht Nieuwegein ,6 3, ,6 3, ,6 2, ,3 2,8 Gemiddeld aantal reacties per woning Utrecht Nieuwegein De daling van het aantal reacties per woning heeft vooral plaatsgevonden in de lagere huurklasse (huurprijs minder dan 555). In de hogere huurklasse (boven 555) is het gemiddeld aantal reacties toegenomen. Specifieke toewijzingen Buiten het reguliere toewijzingssysteem om heeft Mitros ook te maken met specifieke toewijzingen, bijvoorbeeld: op basis van leefstijlen/woonbeleving (om te bevorderen dat bewoners in betere harmonie met elkaar kunnen samenleven); Wonen met Zorg, gehandicapten, ouderen (zie paragraaf 6.1); Vrouwenopvang (zestien keer in 2011); Statushouders (vluchtelingen die een verblijfsvergunning hebben gekregen en dus recht hebben op huisvesting): Mitros heeft in 2011 in Utrecht 120 statushouders gehuisvest (taakstelling was 113) en vier mensen met een Generaal Pardon. In Nieuwegein hebben 24 statushouders een Mitroswoning toegewezen gekregen; Het wordt steeds moeilijker om aan de taakstelling te kunnen voldoen door het grote aantal stadsvernieuwingsurgenties en door het teruglopend aantal huuropzeggingen. Urgenties Net als in 2010 is ongeveer veertig procent van de woningen van Mitros toegewezen aan urgenten. Dit hoge percentage heeft te maken met het grote aantal mensen met een stadsvernieuwingsurgentie in de stad Utrecht. 19

20 Stadsvernieuwing Overige urgentie Totaal urgentie Totaal nieturgent Utrecht % 647 Nieuwegein % 160 Zeist % 12 Mitros totaal % 819 Mitros totaal % Leegstand en mutatiegraad Leegstand Het beleid van Mitros is erop gericht om het leegstaan van woningen zoveel mogelijk te beperken. Voor heel Mitros is de frictieleegstand (het aantal dagen dat een woning leeg staat na vertrek van de vorige huurder) stabiel en komt uit op gemiddeld 25,5 dagen. 4.3 Verhuur vrije sector In het verleden had Mitros in verhouding weinig vrijesectorwoningen. Dit is geleidelijk aan aan het veranderen. Verhuren van vrijesectorwoningen is op een aantal vlakken anders dan het verhuren van socialehuurwoningen. Zo vraagt het om andere contracten, worden er andere eisen gesteld aan kandidaten en vragen deze klanten meer tijd van medewerkers. Vanwege de hoge huur verwachten deze huurders bovendien meer van hun woning. Mitros heeft in 2011 de eerste stappen gezet om bij het verhuren van deze woningen beter aan te sluiten bij het product en de klant. Zo zijn de contracten aangepast en de eisen vastgelegd die aan kandidaten worden gesteld. Hierbij zijn de nieuwe inkomenseisen de grootste verandering. Ook is het aanbiedingsproces commerciëler ingestoken. Omdat het verhuren van vrijesectorwoningen andere vaardigheden van de medewerkers vereist, is hiervoor een leerproces in gang gezet. 20

21 Deel III Wijk 21

22 5. Leefbaarheid Mitros maakt zich al jaren sterk voor verbetering van de wijken, zowel op fysiek als op sociaal vlak. Ook met voorzieningen in de wijk wil Mitros een bijdrage leveren aan het woonklimaat. Ondanks de verslechterde economische situatie in het land, blijft Mitros hierin investeren. Wel heeft zij in 2011 besloten hierin meer focus aan te brengen. Mitros doet dit niet alleen, maar in nauwe samenwerking met haar partners in de wijken. 5.1 Gebiedsverantwoordelijkheid en wijkaanpak Wijkaanpak 2.0 In 2011 heeft Mitros haar beleid voor de wijkaanpak geactualiseerd en vastgesteld in de vorm van Wijkaanpak 2.0. Onder de noemer Focussen en vasthouden is de sociale inzet in de wijken aangescherpt. De prioriteiten liggen op het gebied van: schoon, heel en veilig; sociaal beheer en contact met bewoners en ondernemers; ontwikkeling en ontmoeting van mensen ondersteunen (door middel van vastgoed); lokale verankering ofwel samenwerken in de wijk. Hierbij staan sociaal en fysiek niet los van elkaar maar gaan hand in hand. Mitros zet middelen gedifferentieerd in, daarbij onderscheid makend tussen aandachtswijken, overgangswijken en prachtwijken. Leefbaarheidsprojecten in wijken en complexen Mitros heeft ook in 2011 in voornamelijk de aandachtswijken weer geïnvesteerd in heel veel leefbaarheidsprojecten. Zo heeft zij: portieken opgeknapt en hierover per portiek met bewoners afspraken gemaakt die zij zelf belangrijk vinden. Hierna controleert de buurtbeheerder/huismeester of bewoners de afspraken nakomen. Hierbij hanteert Mitros een streng lik-op-stuk-beleid. Het resultaat na vier jaar is groot. Portieken zien er veel beter uit en bewoners stellen het op prijs dat de buurtbeheerder en de huismeesters vaker rondlopen in de portieken. tuinen op dezelfde wijze aangepakt als de portieken (opknappen, afspraken, handhaven via lik-op-stuk-beleid); samen met bewoners schoonmaakacties georganiseerd (portieken, tuinen, bergingen, enz.) en bewoners gestimuleerd hierin zelf activiteiten te ontplooien; kinderen in portieken opgeleid tot mini-buurtbeheerder, zodat zij zelf verantwoordelijkheid nemen voor het schoon en leefbaar houden van hun portiek. In 2011 hebben bijna twintig portiekkids hun diploma hiervoor gehaald; met partners in de wijk opleveringsfeestjes georganiseerd om bewoners met elkaar en met de instanties in de wijk te laten kennismaken; andere acties ondernomen om bewoners met elkaar in contact te brengen (nieuwe bewoners samen met hun buren vlaaien laten eten, kinderen samen hutten laten bouwen, glühwein of warme chocolademelk drinken bij vuurkorven in de straat, enz.); op plekken waar bovengemiddeld wordt ingebroken en waar andere kwesties op het gebied van veiligheid spelen, samen met bewoners, gemeente en politie maatregelen getroffen (zoals achterpadverlichting, terugsnoeien van groen, cameratoezicht); continu aandacht besteed aan het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes door schoonmaakbedrijven. Hierbij baseert zij zich op signalen van bewoners en huismeesters/buurtbeheerders en periodieke controle door een externe deskundige; huismeesters en buurtbeheerders laten opleiden tot bedrijfshulpverleners; woningen beschikbaar gesteld aan bewoners voor verschillende activiteiten onder begeleiding van opbouwwerkers. Dit heeft geresulteerd in programma s voor vrouwen en kinderen, vooral 22

23 gericht op opvoedingsondersteuning en ontmoeting, zowel binnen de eigen cultuur als in een mix van culturen waar vrouwen van elkaar leren. aantallen en soorten klantcontacten van buurtbeheerders geregistreerd; meegedaan aan de landelijke ontwerpwedstrijd Nieuw elan voor buurten uit de jaren 70 en 80. Daarbij eindigden maar liefst twee van de drie ontwerpen voor de buurt De Driften in Nieuwegein in de top 5. Met de wedstrijd wilden de initiatiefnemers de opgave in complexen en buurten uit deze periode onder de aandacht brengen van de vakwereld en jonge ontwerpers ervaring op laten doen. Financiële leefbaarheidsbijdragen Om de leefbaarheid in wijken te bevorderen, draagt Mitros ook in financiële zin bij aan diverse activiteiten en organisaties. In 2011 ging het om: Organisatie Activiteit Bedrag in JINC Helpt schooluitval jongeren te voorkomen door hen kennis te laten maken met het bedrijfsleven Stichting De nieuwe Jutter Buurthuis STIC sponsoring festival Leidsche Rijn Festival IMC Weekendschool Studentenroeivereniging ORCA Stichting Gein Express School voor aanvullend onderwijs jongeren van 10 tot 14 jaar uit sociaal-economische achterstandswijken. Lidmaatschap Businessclub ORCA, een netwerk ter ondersteuning van topsport Activiteiten en boodschappenplusbus voor senioren Dak- en thuislozen Tivoli 500 Totaal Niet wijkgebonden leefbaarheidsmaatregelen Om de leefbaarheid te bevorderen neemt Mitros ook niet aan een wijk of complex gebonden maatregelen. Overlast In totaal waren bij Mitros een kleine zeshonderd overlastzaken in behandeling, waarvan meer dan vijfhonderd in Utrecht. Bij eenvoudige, beginnende overlast verwijst Mitros huurders naar Buurtbemiddeling. In Nieuwegein, waar Buurtbemiddeling al enkele jaren bestaat, heeft Mitros vorig jaar elf huishoudens daar naartoe doorverwezen. Ongeveer tweederde hiervan is positief afgerond. Bij de overige gevallen bleven conflicten bestaan moest Mitros ingrijpen. In de loop van 2011 is ook in Utrecht Buurtbemiddeling gestart. Voor ernstige overlastzaken bestaan in Utrecht het project Woonoverlast en in Nieuwegein sinds 2011 het casusoverleg Woonoverlast. Dit zijn samenwerkingsverbanden tussen hulpverlenende instanties, corporaties en politie. Hierbij heeft Mitros in 2011 in Utrecht 143 en in Nieuwegein 5 zaken aangemeld. 23

24 Laatstekansbeleid Mitros kan huurders die aanhoudend overlast veroorzaken, aanmelden bij Het Vierde Huis voor het Laatstekansbeleid. Hierbij maken huurder, verhuurder en hulpverleners afspraken voor de duur van twee jaar. Deze liggen vast in contracten. Het Vierde Huis controleert als onafhankelijke partij of de afspraken worden nageleefd. Houdt de huurder zich hier niet aan, dan raakt hij zijn huis kwijt. In 2011 volgen elf huurders in Utrecht een Laatstekanstraject, in Nieuwegein vijf. Onderzoek onrechtmatige bewoning In 2011 hebben enkele medewerkers van Mitros een training gehad op het gebied van onrechtmatige bewoning. Zij hebben daarna veel woningen onderzocht op onrechtmatige bewoning. In totaal zijn 246 dossiers afgehandeld, wat 41 huuropzeggingen opleverde. Vier woningen zijn ontruimd. Ter vergelijking: in 2010 zijn evenveel dossiers afgehandeld, is één complex (175 woningen) onderzocht op onrechtmatige bewoning en zijn er geen huuropzeggingen binnengekomen. Tijdelijke verhuur In afwachting van sloop, renovatie of kadastrale splitsing worden woningen tijdelijk in bewaking of gebruik gegeven. Dit voorkomt dat de woningen worden gekraakt of dat de woonomgeving onleefbaar wordt. In 2011 is er duidelijke stijging van tijdelijke verhuur zichtbaar. Dit heeft te maken met het toegenomen aantal sloop- en renovatiewoningen. Organisatie SSH The Wolf* Anti Kraak *Eiland8 (leegstaande sloopflats in Kanaleneiland, die tot de sloop worden verhuurd aan startende, creatieve bedrijfjes of studenten) In Nieuwegein heeft Mitros zelf in 2011 in het complex A Cappella 23 woningen tijdelijk verhuurd op basis van de Leegstandswet. Leegstaande kantoorpanden krijgen tijdelijke functie met een maatschappelijke doelstelling, bijvoorbeeld door tijdelijke verhuur aan kleine, startende (creatieve) bedrijfjes. Illegale hennepteelt Mitros constateert ieder jaar veel illegale hennepteelt in haar woningen. Door intensieve samenwerking tussen Mitros, energiebedrijven en politie komen deze zaken aan het licht. De afspraak is dat Mitros de huur beëindigt bij constatering van illegale teelt. In 2011 zijn 32 meldingen van illegale hennepteelt binnengekomen. Daarvan zijn negentien dossiers afgesloten. Van deze negentien dossiers is in tien gevallen de huur door de huurder opgezegd en zijn vijf woningen ontruimd. In Nieuwegein is dit in drie gevallen gebeurd. Voorkomen huisuitzetting Mitros neemt in Utrecht deel aan het project Voorkom Huisuitzetting. Huurders met huurschuld, waarbij Mitros al een vonnis tot ontruiming heeft, kunnen onder bepaalde voorwaarden deelnemen. Doel is dat huurder in de woning kan blijven wonen; schulden worden gesaneerd en de huurders ontvangen begeleiding door maatschappelijk werk. Mitros heeft in huurders in dit project geaccepteerd. Dit volume komt overeen met de gemaakte afspraken tussen partijen. Bij vijf huishoudens heeft het project niet gewerkt. In Nieuwegein heeft Mitros in 2011 samen met de gemeente uitwerking gegeven aan het Convenant Schuldhulpverlening. Doel van het convenant is bewoners te ondersteunen bij 24

25 financiële problemen en zo betalingsachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen. Mede hierdoor zijn in 2011 zeventien ontruimingen voorkomen. Mitros werkt als enige corporatie mee aan een experiment, waarbij zelfstandige ondernemers zonder personeel (ZZP-ers), met een huurschuld én met een levensvatbaar bedrijf (taxichauffeur of glazenwasser), geaccepteerd worden in het project VH. Het ontruimingsvonnis van de ZZP-er wordt bevroren. Bij een aannamegesprek wordt beoordeeld of de huurder sociaal kwetsbaar is en de huurder moet de levensvatbaarheid van het bedrijf laten toetsen bij Bureau Zelfstandigen. Als deze toets positief uitvalt, krijgt de ondernemer ondersteuning. Zes dossiers zijn geaccepteerd bij het project. In 2012 evalueert Mitros dit experiment. Ontruimingen In Utrecht zijn in 2011 zestien ontruimingen uitgevoerd op grond van overlast, illegale hennepteelt (vijf) en/of onrechtmatige bewoning. Een combinatie van de oorzaken komt vaak voor. In 2010 ontruimde Mitros acht woningen vanwege diverse oorzaken. De stijging heeft te maken met het uitgebreide onderzoek naar onrechtmatige bewoning en een toegenomen inzicht in de illegale hennepteelt. In Nieuwegein zijn geen woningen ontruimd alleen op basis van overlast, hennepteelt of onrechtmatige bewoning. Ontruimingen (zonder huurschuld) Totaal 16 12* 10 7 * uitzondering: bij enkele hiervan was ook sprake van huurschuld Daarnaast zijn in Utrecht en Nieuwegein samen 51 ontruimingen op basis van huurschuld uitgevoerd (zie paragraaf 3.2). Bij 19 hiervan was er sprake van een combinatie van huurschuld en/of overlast of onrechtmatige bewoning. 25

26 6. Wonen, welzijn, zorg en maatschappelijk vastgoed Ontwikkelingen in de samenleving, veranderingen in de wet- en regelgeving van wonen en zorg en vooral wensen van klanten zorgen voor een behoefte aan kleinschalige woonvormen in de wijk. In de zorg is de trend al enige tijd dat mensen zo lang mogelijk thuis in hun eigen wijk en eigen woning willen blijven wonen. 6.1 Wonen, welzijn & zorg Mitros is actief in stedelijke en provinciale netwerken op het terrein van wonen, welzijn en zorg en maakt afspraken met de gemeente en (O)GGZ-instellingen, verenigd in de stichting Beter Wonen, om jaarlijks woningen toe te wijzen aan speciale doelgroepen. Zo biedt Mitros via maatwerk huisvesting aan huishoudens die een aangepaste woning, een aangepaste woonvorm of woonbegeleiding nodig hebben; mensen die uitstromen uit diverse instellingen voor maatschappelijke opvang, zoals mensen met een verstandelijke handicap, (voormalig) dak- en thuislozen, mensen uit een psychiatrische instelling of mensen die onder de reclassering vallen. Deze mensen krijgen via de vereniging Beter Wonen een woning aangeboden en een contract voor woonbegeleiding; mensen die niet zelfstandig kunnen wonen. Hier biedt Mitros huisvesting door verhuur aan instellingen die begeleiding kunnen bieden. Het gaat om huisvesting van onder andere dementerenden, mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking, mensen met een psychiatrische stoornis en voormalig daklozen; aan Vrouwenopvang. In de nieuwe samenwerkingsafspraken, die eind 2011 zijn getekend, is het aandeel woningen dat voor dergelijke groepen beschikbaar wordt gesteld, gelimiteerd vanwege de teruglopende mutatiegraad. Doordat er minder mensen verhuizen en rekening houdend met de soms kwetsbare leefbaarheid in complexen en buurten heeft Mitros in 2011 minder mensen uit deze bijzondere doelgroep kunnen huisvesten dan eerdere jaren. Behalve afspraken over het aantal woningen per jaar, besteden partijen aandacht aan het uitwisselen van kennis en het gezamenlijk werken aan de leefbaarheid rondom complexen. In deze samenwerkingsafspraken zijn de ontwikkelingen rond het scheiden van wonen en zorg meegenomen. Bijzondere doelgroepen (uitgezonderd reguliere seniorenwoningen) Aantallen woningen door Mitros beschikbaar gesteld in 2011 Utrecht Nieuwegein Lichamelijke functiebeperking (volledig rolstoeltoegankelijke woningen) Wonen met zorg/begeleiding) Vrouwenopvang

27 Voorbeelden Op het gebied van wonen, welzijn en zorg heeft Mitros onder andere: complexen met zowel huurappartementen, zorgwoningen en zorgappartementen in een groepswoning, waarbij bewoners binnen hun complex kunnen verhuizen als de behoefte aan zorg toeneemt; woonzorgvoorzieningen voor dementerenden, soms met bijbehorende zelfstandige woningen voor mantelzorgers; Multi Functionele Accommodaties (MFA) gebouwen met diverse voorzieningen waarin bijvoorbeeld een Centrum voor Jeugd en Gezin, Portes (jongerenwerk), brede scholen, kinderdagopvang; opplusprojecten in Nieuwegein, waarbij bestaande woningen voor senioren toegankelijk worden gemaakt, zodat zij langer zelfstandig kunnen wonen. Dit maakt onderdeel uit van de uitvoering van de beleidsvisie Wonen, Welzijn en Zorg (2010). Aanleiding hiervoor is de voorspelde dubbele vergrijzing in Nieuwegein, waarbij het aantal 75-jarigen in het jaar 2025 zal zijn verdubbeld; activiteitenruimte voor senioren, verhuurd aan de Stichting Welzijn Nieuwegein (SWN); diverse gezondheidscentra. 6.2 Maatschappelijk vastgoed Begin 2011 had Mitros vierkante meter bvo aan maatschappelijk vastgoedvoorzieningen in bezit. Dit is tot eind 2011 licht gegroeid naar vierkante meter bvo. Mitros heeft afgelopen jaar veel projecten in ontwikkeling genomen die de komende jaren voor uitbreiding van de voorzieningenportefeuille zorgen. Met het maatschappelijk vastgoed richt Mitros zich op de ketens wonen-welzijn-zorg en wonenleren-werken. De grootste aandacht gaat uit naar die eerste keten, waaraan veel behoefte is in de wijken. Wonen-welzijn-zorg Vanwege de komende vergrijzing is er behoefte aan bijzondere woonvormen met bijbehorende zorg- en welzijnsvoorzieningen. Zo kunnen bewoners zo lang mogelijk in de wijk blijven wonen. Wonen-leren-werken In een aantal wijken, zoals Overvecht en Utrecht Zuid, zijn onderwijspanden verouderd. Hier ligt een grote opgave tot herontwikkeling. Vaak worden nieuwe scholen ontwikkeld tot brede scholen, met veel voor- en naschoolse activiteiten. Daarnaast geeft Mitros aan leegstaande gebouwen een nieuwe (soms tijdelijke) functie om de leefbaarheid in de wijk te vergroten. Een voorbeeld hiervan is De Pionier in Transwijk. Dit is een vernieuwend werkconcept: voor een periode van tien jaar (totdat het gesloopt wordt en plaatsmaakt voor woningbouw) heeft dit voormalige schoolgebouw een tijdelijke invulling gekregen als bedrijfsverzamelgebouw voor kleinschalige, commerciële (creatieve) en maatschappelijke bedrijvigheid voor (startende) ondernemers. Mitros heeft het gebouw verbouwd en begin 2011 zijn de eerste ondernemers in De Pionier getrokken. Inmiddels is het pand voor een groot deel verhuurd. Een dergelijk concept draagt bij aan het verlevendigen van een wijk en waardeontwikkeling van omliggend vastgoed door leegstand en verloedering te voorkomen; Voor elk vrijkomend pand bepaalt Mitros opnieuw wat voor soort nieuwe huurder (bedrijf of organisatie) het beste past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied. Daarbij let Mitros op: Aansluiting bij het woonprogramma voor de buurt: bedrijven moeten ondersteunend zijn aan het woonklimaat, een toegevoegde waarde hebben voor de buurten en/of de wijk. Ook moeten zij bijdragen aan de waardeontwikkeling van de woningen van Mitros in de buurt. 27

28 De gewenste branche en functiegroep: Mitros bekijkt aan welke functies behoefte is binnen het gebied en op de betreffende locatie en kijkt dus naar de positieve invloed die een bepaalde branche op de leefbaarheid in de buurt kan hebben. Eind 2011 is de leegstand ondanks de huidige economische situatie relatief laag. Van de vierkante meter is op 31 december slechts vierkante meter (nog) niet verhuurd. 28

29 Deel IV Stenen 29

30 7. Vastgoedportefeuille Mitros doet investeringen in woningen door te renoveren, te onderhouden en nieuw te bouwen en door te werken aan de leefbaarheid in de wijken en buurten. Ook heeft zij maatschappelijk vastgoed in haar portefeuille, waarmee zij een bijdrage wil leveren aan onderwijs, wonen-welzijnzorg en de buurteconomie. 7.1 Samenstelling portefeuille De transformatie van de woningvoorraad is uitgewerkt in het Portefeuilleplan. Jaarlijks vindt er een update plaats van het portefeuilleplan. In 2011 heeft Mitros een aantal fysieke projecten gewijzigd en financiële parameters geactualiseerd. Ook heeft zij verschillende scenario s ontwikkeld die inzicht bieden in de investeringsruimte. Hierbij houdt Mitros rekening met de situatie op de woningmarkt en de te realiseren huur- en verkoopopbrengsten. Verkoop woningbezit Een deel van het bezit van Mitros is verkoopgelabeld. Dit betekent dat, zodra de huur wordt opgezegd door een huurder, de woning beschikbaar komt voor verkoop. Criteria die bepalend zijn voor de verkoop van het woningbezit, zijn: volkshuisvestelijke strategie van Mitros; financiële afwegingen; afspraken met de gemeente; de omvang van de voorraad socialehuurwoningen; de verkoopverwachting. Verkoop woningen Soort woning Aantal Gemiddelde verkoopprijs in Appartementen Eengezinswoningen Totaal 191 In het kader van de wet Bevordering Eigen Woningbezit biedt Mitros in complexen die zij voor verkoop heeft gelabeld, alle huurders de Startersrenteregeling (SRR) aan om het voor hen haalbaarder te maken hun woning te kopen. Mitros verkocht in woningen aan zittende huurders. Acht hiervan maakten gebruik van de SRR. Om het eigen woningbezit te stimuleren heeft Mitros ook vier woningen verkocht die vielen onder de regeling maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). Als meer woningen samen deel uitmaken van één bouwkundig object, bijvoorbeeld een flatgebouw, kan Mitros deze woningen verkopen onder appartementsrecht en wordt er een Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. De VvE zorgt voor het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Afgelopen jaar is een groot aantal VvE s opgericht en in beheer gegeven bij een externe partij. Monumenten Mitros heeft het beheer van ongeveer de helft van haar 600 monumenten uitbesteed aan Stadsherstel Midden-Nederland. Deze organisatie, in 2009 opgericht door Mitros en collega- 30

31 corporatie de Alliantie, is gespecialiseerd in het beheren en onderhouden van monumentaal vastgoed. Als één van de grootste monumentenbezitters van Nederland, is Mitros hoofdsponsor van de Utrechtse Open Monumentendag. In 2011 deed zij dit voor een bedrag van Maatschappelijk vastgoed Het aantal vierkante meters aan maatschappelijk vastgoed is in 2011 gegroeid van tot vierkante meter bvo. Mitros richt zich hierbij op de ketens wonen-welzijn-zorg en wonenleren-werken (zie paragraaf 6.2). Huidige samenstelling portefeuille* Prijsgrenzen per Kernvoorraad 554 Duur Vrije sector > 652 Overig Totaal Onzelfstandig Eengezins Meergezins zonder lift Meergezins met lift Bedrijfsruimten Garages Overig ( inclusief bergingen) Totaal * exclusief de monumenten die zijn overgedragen aan Stadsherstel Midden-Nederland 31