De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek medio 2013

Transcriptie

1 De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek medio 2013 ndicatoren bedrijfsruimtemarkt (niet-logistiek) medio 2013 vs medio 2012 Opname Aanbod Huurprijzen Beleggingsvol. 1H m² m² 43 per m² 36,6 mln. +11% +5% -5% -46% 1H m² m² 45 per m² 67,9 mln. Economie en bedrijfsruimtemarkt Het eerste halfjaar van 2013 stond in het teken van de recessie waarin Nederland verkeerde. Bovendien kondigde het kabinet forse bezuinigingen aan om het begrotingstekort in 2014 onder de 3% te krijgen. n het eerste halfjaar van 2013 kromp de Nederlandse economie met 1,8%. Het CPB gaat uit van een krimp van 1,25% over heel Dit betekent dat in het tweede halfjaar het economische klimaat zal moeten verbeteren. De investeringen van huishoudens en bedrijven liepen verder terug in het eerste halfjaar. Het huidige sombere economische klimaat, de aangekondigde bezuinigingen en onzekerheid over toekomstige ontwikkelingen zorgen er voor dat zowel huishoudens als bedrijven terughoudend zijn met het doen van grote investeringen. Het aantal faillissementen is sterk gestegen in het eerste halfjaar van n totaal werden er circa faillissementen (exclusief eenmanszaken) uitgesproken. Dit is een stijging van 16,5% ten opzichte van het eerste halfjaar van Vooral de bouwsector heeft het zwaar. Circa een kwart van de faillissementen was in deze sector, dit betekende een stijging van 25% ten opzichte van het eerste halfjaar van Ook het MKB wordt hard geraakt door de economische crisis. Veel kleine bedrijven hebben hun reserves al moeten aanspreken in de twee voorgaande recessies (2008/2009 en 2011/2012) om tegenslagen op te vangen, waardoor ze nu sneller in de problemen raken. Het CPB verwacht dat het economisch klimaat licht zal verbeteren in het tweede halfjaar van Naar verwachting zal dit niet direct leiden tot een sterke stijging van de vraag naar bedrijfsruimte. Vooral ook omdat de verbetering voor een belangrijk gedeelte zal worden gedragen door de export. De vraag naar niet-logistieke bedrijfsruimte is veel meer afhankelijk van een toename van de binnenlandse bestedingen door zowel huishoudens als bedrijven. En juist deze lijken nog steeds zeer terughoudend in het doen van grote investeringen. Economische indicatoren (in %) * 2014* Economische groei -3,5 1,7 1,0-1,2-1,25 0,75 Werkloosheid 4,8 5,5 5,4 6,4 8,5 9,25 nflatie 1,2 1,3 2,3 2,5 2,8 2,0 Producentenvertrouwen -8,1 2,6-1,3-5,6-4,1 nvt nvesteringen bedrijven -18,2-1,5 10,2-2,9-11,3 2,0 * Betreft prognoses CPB, overige cijfers CBS Vooruitzichten 2013/2014 De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn voor het tweede halfjaar van 2013 en 2014 iets gunstiger. De verwachting is dat Nederland aan het eind van 2013 uit de recessie weet te klimmen en in 2014 een lichte economische groei van 0,75% zal realiseren. Voor de middellange termijn wordt een gemiddelde economische groei van circa 1,5% verwacht. De bouwsector blijft last ondervinden van het stilvallen van de huizenmarkt en ook het teruglopen van het aantal projecten in de commerciële vastgoedmarkt. De verwachting is dan ook dat deze sector pas op zijn vroegst eind 2014 begin 2015 een herstel kan verwachten. Hierdoor zal de vraag naar bedrijfsruimte uit deze sector in 2013/2014 verder afnemen. Ook voor het MKB blijft het moeilijk, waardoor de vraag naar de kleinere bedrijfsruimtes (units) naar verwachting zal afnemen. De beleggingsmarkt zal in 2013 naar verwachting een zelfde beeld laten zien als in De vraag van beleggers is gericht op moderne (nieuwbouw) objecten. Het aanbod hiervan is echter beperkt, waardoor bruto aanvangsrendementen voor dergelijke objecten relatief stabiel zullen blijven. Voor verouderde objecten zullen de aanvangsrendementen verder

2 oplopen. Omdat de focus van beleggers vooral op logistiek is gericht, zal het beleggingsvolume in niet-logistieke bedrijfsruimten beperkt zijn. Vooruitzichten 2013/2014 Aanbod Opname Huur Beleggingen BAR Moderne bedrijfsr. / / / Middensegment / Verouderde bedrijfsr. Opname De opname van niet-logistieke bedrijfsruimte kwam in het eerste halfjaar van 2013 uit op circa m². Dit is een stijging van 11% ten opzichte van dezelfde periode in 2012 ( m²). De stijging is gezien het economisch klimaat verrassend. Echter, de stijging wordt vooral veroorzaakt door een zeer zwak eerste kwartaal in 2012 met m² ten opzichte van in Daarentegen lag de opname in het tweede kwartaal van 2013 circa 28% onder het niveau van het tweede kwartaal in Het aantal transacties lag, met 334 in het eerste halfjaar van 2013, circa 14% lager in vergelijking met een dezelfde periode in 2012 (388). Het gemiddelde metrage per transactie lag fors hoger in het eerste halfjaar van 2013 en kwam uit op ruim m² (1H 2012: m²). Voor bijna alle grootteklassen geldt dat het aantal transacties lager uitviel dan in Uitzonderingen hierop zijn de grootteklasse m² en de klasse m². Deze lieten bijna een verdubbeling van het aantal transacties zien. Circa 38% van de niet-logistieke opname kwam voor rekening van de sector Bouw en industrie. Overigens was het aandeel van de bouwsector hierin zeer beperkt, circa 17% van de opname binnen deze sector kwam voor rekening van de bouw. De sector Handel en transport overig (i.e. geen logistieke bedrijven) was goed voor circa 32% van de opname, gevolgd door de sector Diensten (15%). Veel transacties betreffen verplaatsing van verouderde panden op minder goede locaties naar modernere panden op betere locaties. Het gemiddelde bouwjaar van niet-logistieke transacties is omhoog gegaan van 1990 in het eerste halfjaar van 2012, naar 1993 in het eerste halfjaar van Opname niet-logistieke bedrijfsruimte per kwartaal (x m²) Opname naar sector eerste halfjaar % 32% 15% 38% Handel en transport overig Bouw en industrie Diensten Overig/onbekend V 2011 V 2012 V 2013 Waar de opname landelijk een gemiddelde stijging liet zien van 11%, liet de opname regionaal een wisselend beeld zien. Zo daalde de opname in de regio Noord met 56%. n de regio s West en Zuid steeg de opname in lijn met de landelijke gemiddelde groei. n de regio s Oost (+21%) en Midden

3 (+35%) steeg de opname fors. n absolute cijfers zijn de regio s West en Zuid met een opname van respectievelijk m² en m² goed voor bijna tweederde (62%) van de totale opname van niet-logistieke bedrijfsruimte. Binnen de regio s zijn er meer lokaal ook grote verschillen. Zo was er in de regio Midden sprake van een forse daling in de regio Utrecht (-15%), terwijl in Flevoland (+65%) de opname juist sterk steeg. Ook in de regio Oost was sprake van een wisselend beeld. n de deelregio Veluwe daalde de opname met 65%, terwijl in de overige delen juist sprake was van een stijging van de opname. Uitschieters waren de Achterhoek en Rivierenland waar de opname meer dan verdubbelde. n de regio West waren de negatieve uitschieters de regio Amsterdam (daling van 31%) en Groot-Rijnmond met een daling van 16% van de opname. n de regio Haaglanden steeg de opname met 50% en in de regio Leiden-Bollenstreek/Oost-Zuid-Holland verviervoudigde de opname. n de regio Zuid was het beeld zeer wisselend. n de regio s Tilburg (-37%), Den Bosch (-28%) en West-Brabant (-11%) nam het aanbod af. n Zuid-Limburg (+88%) en Noord- en Midden-Limburg (+254%) was juist sprake van een forse stijging van de opname. n Noord tenslotte was het beeld eenduidig met een sterke afname van de opname in alle delen van de regio: Drenthe (-43%), Friesland (-22%) en Groningen (- 79%). Opname per regio Regio 1H H 2013 Δ% Noord % Oost % Midden % West % Zuid % Totaal % De lokale cijfers kunnen echter in sterke mate worden vertekend door incidentele, grootschalige transacties. De grootste transactie werd gerealiseerd in Noord- en Midden-Limburg en betrof de aanhuur van m² op Smakterheide in Venray door HP. n Oost-Nederland werd in Twente in Enschede m² aangehuurd door Van Merksteijn Plastics. Top 10 niet-logistieke gebruikerstransacties eerste halfjaar 2013 Plaats Locatie Huurder/koper m² Venray Smakterheide HP Enschede Groote Plooy Van Merksteijn Plastics Warmond Greenib Businessp. SM ndustries s-gravenhage Forepark Hikzia van Kralingen Enschede Euregio Esschert Design Doetinchem Wijnbergen Rensa Groep Varsseveld Hofskamp Ten Brinke Rotterdam Waalhaven Cargotec Zwijndrecht De Geer EBLO Seating Born Holtum-Noord Ekompany Agro Aanbod Het aanbod van niet-logistieke bedrijfsruimte is, ten opzichte van medio 2012, met 5,2% gestegen. n totaal werd medio 2013 ruim 9,7 miljoen m² te koop of te huur aangeboden. Sinds 2008 is het aanbod met meer dan 50% toegenomen en een groot deel daarvan is structureel van aard. De forse toename van het aanbod op de bedrijfsruimtemarkt is vooral te wijten aan de sterk verminderde economische activiteit, evenals de matige kwaliteit van een deel van de voorraad. Daarnaast speelt mee dat een belangrijk deel van de vraag bestaat uit vervangingsvraag, waarbij verouderde bedrijfsruimte wordt ingeruild voor (meer) moderne ruimte. Sinds begin 2011 loopt het aanbod minder sterk op dan in de jaren hiervoor. De stijging van het aanbod heeft zich de afgelopen jaren vooral voorgedaan in de kleinere bedrijfsruimten. Hierbij speelt onder andere het feit dat het MKB, de grootste afnemers van de kleinere bedrijfsruimten, het de laatste jaren erg moeilijk heeft.

4 Aanbod en opname niet-logistieke bedrijfsruimte (x m²) n het eerste halfjaar van 2013 nam het aanbod van niet-logistieke bedrijfsruimte bovengemiddeld toe in Midden (+10,5%) en Oost Nederland (+10,8%). Ook in West en Zuid Nederland was sprake van een stijging van het aanbod. n de regio Noord was juist sprake van een daling van het aanbod. Aanbod per regio H 2013 Aanbod Opname Regio Medio 2012 Medio 2013 Δ Noord ,7% Oost ,8% Midden ,5% West ,9% Zuid ,5% Totaal ,2% De regio s waar het aanbod procentueel het meeste is toegenomen zijn Rivierenland (+28,2%), Flevoland (+21,3%) en Tilburg (+20,4%). n de regio s Drenthe (-7,9%), Amsterdam (-4,8%), en Haaglanden (-3,8%) was sprake van de grootste procentuele daling van het aanbod niet-logistieke bedrijfsruimte. Opvallend is dat in enkele regio s waar de opname sterk steeg het aanbod eveneens sterk is toegenomen. Bijvoorbeeld in Rivierenland verdubbelde de opname, maar nam het aanbod ook toe met ruim 28%. n Flevoland steeg de opname met 65% en het aanbod met 21%. Deze tegenstrijdigheid kan worden verklaard doordat bedrijven verouderde grotere ruimten inruilen voor kleinere moderne ruimten, het toenemend aantal faillissementen en bedrijfsverplaatsingen naar buiten de regio. Het aantal aanbiedingen van niet-logistieke bedrijfsruimte is sinds medio 2012 toegenomen met circa 3,8%. Het aanbod is verdeeld over objecten. Het gemiddelde aanbodmetrage per object komt hiermee uit op circa m². Dit is circa 1,5% hoger dan het gemiddelde aanbodmetrage medio 2012 (1.970 m²). Alle grootteklassen lieten een stijging zien van het aantal aanbiedingen, met uitzondering van de objecten met een metrage van boven de m² (medio 2012: 92). De stijging was het grootste in de klassen tot m² (+17,8%) en tot m² (+5%). Aanbod niet-logistieke bedrijfsruimte medio 2013 naar grootteklasse Metrageklasse Aantal Metrage in m² 500 tot tot tot tot en meer Totaal Huurprijzen De voortdurende economische onzekerheid en het oplopende aanbod heeft een drukkend effect op de huurprijzen. De gemiddelde gerealiseerde huurprijs in de eerste helft van 2013 kwam uit op circa 43,-- per m². Dit is een daling van 5% ten opzichte van de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in 2012 (circa 45,-- per m²).

5 Gemiddelde gerealiseerde huurprijzen niet-logistieke bedrijfsruimte (in / m²) Regio H 2013 Δ2012 Noord % West % Midden % Oost % Zuid % Landelijk % Regionaal zijn er grote verschillen in de ontwikkeling van de gemiddelde gerealiseerde huurprijs. Zo daalde de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in Oost en Zuid Nederland met 6%, terwijl in West Nederland slechts sprake was van een lichte daling van 1%. Hierbij dient te worden opgemerkt, dat de huurprijzen sterk afhankelijk zijn van de locatie en de staat van het pand. De samenstelling hiervan kan per jaar verschillen, wat effect heeft op de gerealiseerde huurprijs. Vooral in de noordelijke bedrijfsruimtemarkt, die veel meer gekenmerkt wordt als een eigenaar/gebruikersmarkt, speelt dit een grote rol in de huurprijsontwikkeling. mmers het aantal huurtransacties is relatief beperkt, waardoor hoge of lage huurprijzen een relatief grote invloed kunnen hebben. Verdeling huurprijzen eerste halfjaar % 15% 10% 5% 0% < > 90 Reeks1 Huurprijzen variëren daarnaast afhankelijk van het soort object. Zo kunnen huurprijzen voor moderne bedrijfsunits oplopen tot ruim boven de 80,-- per m². Terwijl voor sterk verouderde simpele hallen de huurprijs vaak niet eens boven de 20,-- per m² uitkomt. Gemiddeld liggen de meeste huurprijzen voor niet-logistieke objecten tussen de 30,-- en 45,-- per m². n Zuid- Holland worden gemiddeld de hoogste huurprijzen gerealiseerd. Dit heeft onder andere te maken met het tekort aan bedrijventerreinen, waardoor de grondprijzen in deze provincie relatief hoog zijn. Nieuwbouw De planvoorraad voor nieuwe niet-logistieke bedrijfsruimte bedroeg medio 2013 circa m². Ten opzichte van de planvoorraad medio 2012 is deze met ruim 11% afgenomen. Medio 2012 bedroeg de planvoorraad nog ruim m². Bijna 40% van de planvoorraad is bestemd voor de bouw van bedrijfsunits. De overige 60% betreft bedrijfspanden, niet zijnde units en logistiek. Het grootste deel van de nog te realiseren bedrijfsruimte staat gepland in de provincies Noord-Brabant ( m²), Gelderland ( m²), en Zuid-Holland ( m²). n Noord-Brabant zijn de meeste projecten te vinden in de regio s Eindhoven ( m²), Tilburg en West-Brabant (beide rond de m²). n Gelderland bevinden de meeste nieuwbouwprojecten zich in de regio Arnhem/Nijmegen ( m²) en in Zuid-Holland in de regio s Haaglanden ( m²) en Groot-Rijnmond ( m²). Beleggingsmarkt Het beleggingsvolume voor niet-logistieke bedrijfsruimte kwam in de eerste helft van 2013 uit op ruim 36,6 miljoen. Dit is een forse daling ten opzichte van het volume in het eerste halfjaar van 2012, toen ruim 67,9 miljoen door beleggers werd geïnvesteerd. Het 5-jarig gemiddelde beleggingsvolume per halfjaar ligt op 145,7 miljoen. Dit onderstreept nogmaals de stevige terugloop in niet-logistieke bedrijfsruimte beleggingen in de afgelopen jaren. Het beleggingsvolume per halfjaar ligt op circa een tiende ten opzichte van het piekjaar in 2008.

6 Beleggingsvolume niet-logistieke bedrijfsruimte per half jaar (in miljoen) passen. Wel dient opgemerkt te worden dat er sprake blijft van aanhoudende opwaartse druk op de aanvangsrendementen van nietlogistieke bedrijfsruimten. Ontwikkeling bruto aanvangsrendementen (k.k.) Bandbreedte 2012 Bandbreedte 1H 2013 van tot van tot Beste locaties 8,2% 9,75% 8,2% 9,75% Overige locaties 9,25% 12,5% 9,25% 12,5% Beleggingsvolume 1-jaar voortschrijdend gemiddelde De grootste transactie betrof de aankoop van een datacenter in Amsterdam Zuidoost. De Britse belegger Evans Randall kocht het object met een oppervlakte van m² voor circa 18,8 miljoen. Niet meegenomen in het beleggingsvolume, vanwege het ontbreken van een uitsplitsing van de koopsom, is de verkoop van een portefeuille van Wereldhave aan een particulier belegger voor 33 miljoen. Het betreft een gemengde portefeuille met circa m² bedrijfsruimte, m² kantoor en m² GDV/PDV. Top 5 niet-logistieke beleggingstransacties eerste halfjaar 2013 Plaats Koper Metrage Koopsom ( mln) Amsterdam Zuidoost* Evans Randall ,8 Den Haag Particulier belegger ,4 Sassenheim Particulier belegger ,2 Utrecht Square One ,7 Schiedam Robema ,6 * Betreft een datacenter Gezien het geringe aantal transacties is het lastig een goed beeld te vormen van de ontwikkeling van de bruto aanvangsrendementen. Derhalve zien wij geen aanleiding om de bandbreedte zoals vastgesteld voor 2012 aan te

7 Onderzoeksverantwoording Troostwijk Research voert permanent onderzoek uit naar de ontwikkelingen op de diverse vastgoedmarkten in Nederland. Diverse gegevens zoals huurtransacties, beleggingen, projecten, aanbod, prijsontwikkeling en uitgifte bedrijventerrein worden op basis van zowel interne als externe bronnen verzameld en verwerkt in onze researchdatabase. De marktrapportages, referenties en andere onderzoeken en analyses van Troostwijk zijn gebaseerd op gegevens uit deze researchdatabase, eventueel aangevuld met gegevens van derden, in combinatie met eigen marktkennis van Troostwijk Taxaties en Troostwijk Real Estate. Definities Aanbod De hoeveelheid bedrijfsruimte vanaf 500 m² die voor verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod betreft uitsluitend reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Plannen worden niet in de cijfers meegenomen. Bedrijfsruimte Vastgoed dat is gebouwd voor bedrijfsactiviteiten, niet zijnde een kantoor of een winkel. Tot bedrijfspanden kunnen worden gerekend distributiecentra, bedrijfsverzamelgebouwen, fabrieksgebouwen en opslagruimten. Bedrijfscomplexen bestaan veelal uit een combinatie van verschillende componenten, zoals opslagruimte, productieruimte, logistieke ruimte, showroomruimte en kantoorruimte. ndien de kantoorruimte 50% of meer van het totale metrage beslaat, wordt het totale object niet meegenomen in het onderzoek. Beleggingstransactie Kooptransacties van bedrijfsruimte vanaf 2 miljoen door een belegger. Ook sale-and-leaseback transacties worden hierin meegenomen. Koop ten behoeve van herontwikkeling wordt alleen tot de beleggingstransacties gerekend indien het bestaande object nog minimaal vijf jaar wordt verhuurd. Bruto aanvangsrendement De bruto huuropbrengsten als percentage van de koopsom Huurprijzen bedrijfsruimte Prijzen per vierkante meter vloeroppervlak. ncentives, BTW en servicekosten worden niet meegenomen. Niet-logistieke bedrijfsruimte Bedrijfsruimte die niet specifiek bestemd is voor logistieke doeleinden. ndien er wel logistieke ruimte in het pand aanwezig is dan betreft het minder dan m² en minder dan 5 loading docks.. De logistieke ruimte is voornamelijk bestemd voor opslag-, overslag-, sorteer- en vervoerfuncties van in het pand geproduceerde goederen. Nieuwbouw Bedrijfsruimte niet ouder dan twee jaar. Nieuwbouw onverhuurd Betreft nieuwbouw die na oplevering nooit verhuurd is geweest. Opname Bedrijfsruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt is verhuurd of verkocht, met uitzondering van sale-andleaseback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (eigenbouw). Huurverlengingen en koop door huurder worden eveneens buiten beschouwing gelaten. Transacties worden geregistreerd op het moment van wilsovereenstemming tussen betrokken partijen. Planvoorraad Bouwplannen voor nog te realiseren bedrijfsruimte. Voorraad Bestaande of in aanbouw zijnde bedrijfsruimte met een vloeroppervlak van 500 m² of meer.

8 Colofon De Nederlandse Bedrijfsruimtemarkt medio 2013 is een uitgave van Troostwijk. Research & samenstelling: Sybe Nijboer Korné Loef Contactgegevens: Troostwijk, afdeling Research Anderlechtlaan 181 Postbus AP Amsterdam Overname van teksten en cijfermateriaal is alleen toegestaan onder volledige bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld, doch m.b.t. de juistheid van deze gegevens kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden. Troostwijk 2013