De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek medio 2015

Transcriptie

1 De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek medio 2015

2 De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek medio 2015 ndicatoren bedrijfsruimtemarkt (niet-logistiek) medio 2015 vs medio 2014 Opname Aanbod Huurprijzen Beleggingen 1H m² m² 42 per m² 117 mln. 1H m² m² 41 per m² 303 mln. Economie en bedrijfsruimtemarkt Het eerste halfjaar van 2015 stond in het teken van verder economisch herstel. n tegenstelling tot in 2014 zijn in 2015 naast de aantrekkende wereld- en Europese economie ook de gestegen binnenlandse bestedingen van belang bij de groei van de economie. De verbeterde koopkracht en de licht dalende werkloosheid (7,2% in de eerste helft van 2015) ondersteunen de groei in 2015 verder. Het CPB voorziet een impuls in de consumptie en investeringen door de lage inflatie, waardoor de economie verder lijkt aan te trekken. +57% +6% +2% -60% De investeringen van huishoudens en bedrijven lieten in het eerste halfjaar van 2015 een verdere stijging zien. Vooral het feit dat de consumentenbestedingen blijven stijgen is een positief teken. Het vertrouwen van de consument is in het eerste halfjaar van 2015 gestegen. De dalende trend in het aantal faillissementen, die is ingezet sinds mei 2013, zet ook in het eerste halfjaar van 2015 door. n totaal werden er in het eerste halfjaar circa faillissementen (exclusief eenmanszaken) uitgesproken. Dit is een daling van 16,2% ten opzichte van het eerste halfjaar van De belangrijkste sectoren voor de bedrijfsruimtemarkt, de bouwsector (-14%), handel (-17%) en industrie (-34%) lieten alle drie een verdere daling in het aantal faillissementen zien. Hoewel de daling in deze sectoren doorzet, is er in de financiële sector nog steeds sprake van een lichte stijging van 9% ten opzichte van het eerste halfjaar van Het klimaat voor het midden- en kleinbedrijf (MKB) is aan het einde van het eerste halfjaar van 2015 al weer zes kwartalen positief. Ondernemers zijn over het algemeen positief over de omzetontwikkeling, werkgelegenheid en investeringsplannen (bron: Conjunctuurenquête Nederland). De verbetering van het economisch klimaat in het MKB is ook hard nodig. Veel kleine bedrijven hebben hun reserves moeten aanspreken gedurende de economische crisis van de afgelopen jaren. nmiddels drukken de huisvestingslasten bij veel MKB bedrijven minder op de begroting dan voorheen en ontstaat er meer ruimte voor het MKB om weer te groeien. Met de afname van het aantal faillissementen, de groei van de binnenlandse vraag en verdere groei in het vooruitzicht is het MKB op zoek naar financiering. Waar de banken nog terughoudend zijn om te investeren in het MKB, zijn er andere platformen ontstaan zoals bijvoorbeeld crowdfunding en MKB-obligaties die de financiering van het MKB mogelijk maken.

3 De verbetering van het economische klimaat, welke feitelijk in het tweede halfjaar van 2013 werd ingezet, leidde in 2014 niet direct tot een sterke toename van de vraag naar bedrijfsruimte. Vooral ook omdat de vraag naar niet-logistieke bedrijfsruimte veel meer afhankelijk is van een toename van de binnenlandse bestedingen, terwijl de economische groei in eerste instantie vooral werd gedragen door de export. Pas in het eerste halfjaar van 2014 was er sprake van een positieve ontwikkeling in de binnenlandse bestedingen. n 2015 heeft deze ontwikkeling door gezet en heeft dit geleid tot meer vraag naar bedrijfsruimte. Economische indicatoren (in %) * 2016* Economische groei 1,7-1,6-0,7 0,8 2,0 2,1 Werkloosheid 5,0 5,8 7,3 7,4 7,0 6,7 nflatie 2,5 2,8 2,5 1,0 0,7 1,4 Producentenvertrouwen -1,3-5,6 0,1 3,4 4,6 nvt nvesteringen bedrijven 6,5-2,7-2,5 2,8 5,9 6,4 * Betreft prognoses CPB, overige cijfers CBS Producentenvertrouwen: cijfers per ultimo van het jaar en medio van het jaar in 2015 Vooruitzichten 2015/2016 De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn voor het tweede halfjaar 2015 en 2016 positief. De verwachting is dat de economie over heel 2015 een lichte groei van 2% zal laten zien en dat de groei in 2016 (+2,1%) zich zal handhaven (Bron: CPB, juni 2015). Een van de onzekere factoren blijven geopolitieke ontwikkelingen, onder andere de spanningen rond Rusland en in het Midden-Oosten. Daarnaast is de groei in opkomende economieën sterk teruggevallen en in sommige gevallen zelfs omgeslagen naar krimp. Deze factoren kunnen een drukkend effect hebben op de economische groei. Daar tegenover staat dat de onduidelijkheid ten opzichte van Griekenland inmiddels afgenomen is en dat een Grexit lijkt te zijn voorkomen. n de meeste sectoren zijn de positieve effecten van het herstel van de economie merkbaar. De bouwsector, wellicht de sector die het hardst is geraakt door de economische crisis, laat vooralsnog een gemengd beeld zien. Waar tot en met de eerste helft van 2015 de bouwsector nog profiteerde van de tijdelijke BTW-verlaging is deze regeling beperkt, waarbij het verlaagde BTW-tarief alleen nog beperkt geldt. Een breder gedragen herstel in de bouwsector wordt echter nog wel verwacht voor de tweede helft van Met name de positieve ontwikkelingen in de woningmarkt ligt hier aan ten grondslag. De overige sectoren, handel en industrie, profiteren al wel van het economische herstel, welke naar verwachting zal door zetten in de tweede helft van Door de teruggelopen bedrijfsactiviteiten als gevolg van de economische crisis van de afgelopen jaren zitten veel bedrijven ruim in hun jasje. nmiddels lijkt door de afname van het aantal faillissementen en het aantrekken van economie een keerpunt bereikt te zijn. n 2015 zal de vraag

4 nog steeds voornamelijk zijn ingegeven door aflopende contracten, waarbij een andere ruimte aantrekkelijk kan zijn vanwege een lagere prijs of omdat de huidige ruimte te groot is geworden. Hierdoor kan het aanbod in 2015 nog verder oplopen. Voor 2016 wordt verwacht dat de ruimtebehoefte weer zal toenemen. De beleggingsmarkt lijkt, na in 2014 een goed jaar te hebben gehad (vooral dankzij enkele omvangrijke portefeuille deals), in 2015 een stabieler niveau te tonen. Hoewel de grootste prijsdaling achter de rug lijkt, blijft er een grote hoeveelheid voor beleggers oninteressante verouderde bedrijfsruimte bestaan. De vraag van beleggers is gericht op moderne (nieuwbouw) objecten. Het aanbod hiervan is echter beperkt, waardoor bruto aanvangsrendementen voor dergelijke objecten relatief stabiel zullen blijven. Voor verouderde objecten kunnen de aanvangsrendementen nog iets verder oplopen. Vooruitzichten 2015/2016 Aanbod Opname Huur Beleggingen BAR Moderne bedrijfsr. / / Middensegment / / Verouderde bedrijfsr. Opname De opname (gemeten vanaf 500 m²) van niet-logistieke bedrijfsruimte kwam in het eerste halfjaar van 2015 uit op circa m². Dit is een stijging van 57% ten opzichte van dezelfde periode in 2014 ( m²). De vraag naar bedrijfsruimte wordt bepaald door een aantal factoren. Het algemene economische klimaat is uiteraard belangrijk. Voor niet-logistieke bedrijfsruimten spelen de binnenlandse bestedingen ook een belangrijke rol. Een toename van de binnenlandse bestedingen zal voor veel bedrijven leiden tot een toename van de bedrijfsactiviteiten. Een andere belangrijke factor die speelt bij de vraag is het aflopen van huurcontracten. Het overgrote deel van de huurcontracten die worden afgesloten heeft een looptijd van vijf jaar. Dit verklaart dan ook voor een deel de toename van de opname in 2013 ten opzichte van 2012 ondanks het slechte economische klimaat. Bovendien werden de economische vooruitzichten gedurende 2013 steeds beter. De opname in 2009 lag aanzienlijk lager dan in Hieruit volgt dat het aantal transacties als gevolg van aflopende huurcontracten aanzienlijk lager ligt in ndien er sprake is van een bedrijfsverplaatsing na afloop van een huurcontract, dan wordt deze op dit moment meestal ingegeven door een afgenomen ruimtebehoefte. Door de economische crisis van de afgelopen jaren is de activiteit bij veel bedrijven afgenomen, waardoor de ruimte waarin ze nu zitten te groot is geworden. Dit heeft weer een negatieve invloed op het totaal aantal vierkante meters dat wordt verhuurd of verkocht. Het voorgaande in combinatie met een beperkte economische groei in 2014 heeft geleid tot een lagere opname

5 over heel 2014 ten opzichte van De stijging in het eerste halfjaar van 2015 lijkt echter vooral gedreven door het economische herstel. Bouw en ndustrie was goed voor circa 26% van de opname. De sector Diensten was goed voor circa 19%. Opname niet-logistieke bedrijfsruimte per halfjaar (x m²) Opname naar sector eerste halfjaar % 19% 41% Handel en transport overig Bouw en industrie Diensten Overig/onbekend % Het aantal transacties lag, met 775 in het eerste halfjaar van 2015, circa 50% hoger in vergelijking met een dezelfde periode in 2014 (395). Het gemiddelde metrage per transactie lag lager dan in het eerste halfjaar van 2015 en kwam uit op ruim m² (1H 2014: m²). De afgenomen oppervlakte per transactie wordt voor een belangrijk deel verklaard door de toegenomen activiteit vanuit het MKB, die gemiddeld genomen kleinere oppervlaktes afnemen. Circa 41% van de niet-logistieke opname kwam voor rekening van de sector Handel en Transport overig (i.e. geen logistieke bedrijven), waar onder andere groothandels, garage bedrijven en detailhandel vallen. De sector Waar de opname landelijk een gemiddelde stijging liet zien van 57%, liet de opname regionaal een wisselend beeld zien. Zo steeg de opname in Midden-Nederland aanzienlijk met 113%, maar steeg de opname in de regio Zuid maar met 10%. n Noord- en Oost-Nederland was eveneens sprake van een aanzienlijke stijging. n Noord-Nederland steeg de opname met 116%, in Oost-Nederland met 82%. Opvallend is dat in Noord- Nederland de opname is verdubbeld, terwijl in Groningen maar een lichte stijging van 16% heeft plaats gevonden. n Oost-Nederland zijn de regio s Arnhem/Nijmegen (+163%) en Zwolle/Deventer (+184%) verantwoordelijk

6 voor de grootste stijging. De stijging van de opname in de Achterhoek met 145% kan grotendeels worden verklaard doordat twee van de top tien grootste gebruikerstransacties in deze regio lagen. n Zuid-Nederland is de lichte stijging verdeeld over de verschillende gebieden, waar de Regio Den Bosch verantwoordelijk was voor de grootste stijging (+34%). Ook hier heeft een van de top tien grootste transacties plaats gevonden (Oss, m²). n Tilburg (-19%) en Zuid-Limburg (-43%) heeft echter een daling van plaats gevonden ten opzichte van het eerste halfjaar in n West-Nederland was Noord-Holland-Noord verantwoordelijk voor de grootste stijging met een percentage van 201%. De stijging hier wordt veroorzaakt door een sterke toename van het aantal transacties. n Midden-Nederland is sprake van een verdubbeling van de opname, waarbij de regio Utrecht met 91% iets achter blijft ten opzichte van de rest van de regio. Opname per regio Regio 1H H 2015 Δ% Noord % Oost % Midden % West % Zuid % Totaal % tegenover stonden enkele opvallende stijgingen in de opname in Friesland (+342%), Drenthe (+248%) en Noord-Holland-Noord (+201%). De regionale cijfers kunnen in sterke mate worden vertekend door incidentele, grootschalige transacties. De grootste transactie werd gerealiseerd in de Regio Achterhoek, Eibergen, waar Klein Gunnewiek het voormalige complex van nterwand Eibergen ( m²) kocht voor eigen gebruik. Deze transactie verklaart dan ook grotendeels de stijging van 145% van de opname in deze regio. Top 10 niet-logistieke gebruikerstransacties eerste halfjaar 2014 Plaats Locatie Huurder/koper m² Eibergen De Kiefte Klein Gunnewiek Maasdijk Honderdland Ridder Holding Lisserbroek Kruisbaak Harderwijk De Ree Holland B.V Amsterdam Zuidoost Tesla motors Zuidoost Oss Moleneind BN Amstelveen Legmeerdijk Mega Storage Aalten Het Broek Atacames Groningen Euvelgunne Bulthuis Utrecht De Wetering Telstar Laboratory Zwolle Hessenpoort Equipment Sonepar Nederland Regionaal gezien werden opvallende dalingen genoteerd in Leiden- Bollenstreek/Oost-Zuid-Holland (-23%) en Zuid-Limburg (-43%). Hier

7 MKB bedrijfsruimte activiteitsmonitor Het midden- en klein bedrijf (MKB) is de belangrijkste partij op de nietlogistieke bedrijfsruimtemarkt. Het MKB is verantwoordelijk voor gemiddeld 80 tot 90% van het totaal aantal transacties met betrekking tot de bedrijfsruimtemarkt (periode ). Om te meten hoe actief het MKB is geweest op de bedrijfsruimtemarkt en hoe de prijsontwikkeling is geweest van de door het MKB aangekochte en gehuurde bedrijfsruimte, heeft Troostwijk een tweetal indices ontwikkeld: de Troostwijk MKB Activiteitsindex en de Troostwijk MKB Prijsindex voor de niet-logistieke bedrijfsruimtemarkt. Troostwijk MKB Activiteitsindex Bedrijfsruimte (TMA-B) Deze index is samengesteld uit het aantal geregistreerde niet-logistieke bedrijfsruimtetransacties, tezamen met de opname in vierkante meters. Hierbij is 2010 als basisjaar genomen (=100). Troostwijk MKB Prijsindex Bedrijfsruimte (TMP-B) Deze index is samengesteld uit de gemiddelde huurprijs per vierkante meter, tezamen met de gemiddelde koopprijs per vierkante meter. Hierbij is 2010 als basisjaar genomen (=100). TMA-B index TMP-B index De activiteitsindex, TMA-B, laat in 2014 voor het tweede opeenvolgende jaar een stijging zien. De stijging is in lijn met de algemene economische ontwikkelingen. De economie begon in 2013 aan te trekken en het herstel zette in 2014 door. Hierdoor is een stijging in de activiteit binnen het MKB waarneembaar. Het totaal aantal transacties lag in 2014 circa 5% hoger n vergelijking met Hierbij dient overigens wel opgemerkt te worden dat de vraag nog altijd ruim onder het niveau van voor de economische crisis ligt. De prijsindex, TMP-B, index laat nog altijd een dalende lijn zien. Er is nog altijd sprake van overaanbod op de bedrijfsruimtemarkt, dit zorgt voor een duidelijke druk op de prijzen. Bovendien heeft bijna een derde van het aanbod een structureel karakter en staat al langer dan drie jaar te huur of te koop. Verhuurders of verkopers zijn vaak bereid om forse

8 concessies te doen ten aanzien van de prijs om het object toch te verhuren of verkopen. Huur/koop verhouding MKB Wanneer de bedrijfsruimtetransacties van het MKB verder worden uitgediept, valt op dat sinds 2010 het MKB in toenemende mate kiest voor kopen in plaats van huren. Waar in 2010 het MKB nog meer dan 3 keer zo vaak koos voor huren in plaats van kopen, is deze verhouding in 2013 gedaald tot nog geen 2. Deze shift naar kopen wordt verklaard door verschillende factoren. Zo wordt kopen door het MKB steeds meer gezien als een investering in het eigen bedrijf. Verder schept het op de lange termijn duidelijkheid. ndien de markt goed is kan bij verkoop erop verdiend Huur/koop verhouding MKB worden. De rente van de 4,0 financiering is op dit moment 3,0 nog vaak lager dan de huurprijs 2,0 1,0 van het pand. Bovendien 0,0 verbeterde de financieringsmarkt in 2014 weer iets ten opzichte van Ondanks het aantrekken van de economie blijft de rentestand laag, waardoor het kopen van vastgoed een betere investering lijkt dan huren. Daarmee zet de daling van de huur/ koop verhouding door tot onder de 2x. Huur/koop verhouding MKB per regio 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 De regio Amsterdam laat het grootste verschil met 2013 zien. n deze regio is een explosieve stijging van het aantal huurtransacties ten opzichte van 2013 te zien. De transacties door het MKB in deze regio hadden een gemiddelde oppervlakte van m². De regio Groot-Rijnmond laat een tegenover gestelde huur/koop beweging zien. Het aantal huurtransacties ten opzichte van kooptransacties daalde in verhouding tot een jaar eerder. Het aantal vierkante meters per transactie lag met m² lager dan in de regio Amsterdam. De regio Twente lag wat betreft transactie aantal op een vergelijkbaar niveau als Groot-Rijnmond. De huur/koop verhouding ligt echter een stuk lager dan in Groot-Rijnmond. Dit bevestigt het beeld dat vooral in

9 regionale markten vaker gekocht wordt dan in het Randstedelijke gebied. Haaglanden laat van de grotere regio s de sterkste stijging zien in het aantal transacties met een gelijkblijvende huur/ koop verhouding. n de regio s Zeeland, Groningen, Friesland en Rivierenland blijft een sterke voorkeur voor koop. n 2014 verschoof de verhouding zelfs nog iets meer naar koop. De verwachting is dat in 2015 de economie verder aantrekt, ondanks (geo)politieke ontwikkelingen (bijv. Rusland, Midden-Oosten en Griekenland) en negatieve economische ontwikkelingen in opkomende economieën (bijv. China en Brazilië). Hoewel er wel meer duidelijkheid is rond de schuldencrisis in Griekenland, blijft dit een onzekere factor. De onzekerheid zit in de invulling van de gemaakte afspraken en of Griekenland deze afspraken zal nakomen. Bovendien blijft volgens het MF het gevaar bestaan van besmetting naar andere Zuid-Europese landen. De tegenstellingen in de huur/koop verhouding tussen de stedelijke en niet-stedelijke gebieden zijn in 2014 verder opgelopen. Een belangrijke oorzaak hiervoor is dat beleggers vaker in de dichtbevolkte stedelijke gebieden beleggen, waardoor er meer panden voor de verhuur beschikbaar zijn en minder voor de verkoop. n de niet-stedelijke gebieden zijn de panden vaker in bezit van de gebruiker. Bij het vrijkomen van een locatie wordt deze vaak weer doorverkocht aan een andere gebruiker. De prijsindex heeft de afgelopen vijf jaar een sterke dalende trend laten zien. Overaanbod en beperkte vraag (vooral ten opzichte van de periode voor 2009) zorgden voor aanhoudende prijsdruk. n 2015 wordt een stabilisatie tot een lichte daling van zowel huur als koopprijzen verwacht. Verwachting 2015 De TMA-B en TMP-B index zullen in 2015 naar verwachting een wisselend beeld laten zien. De activiteits-index voor het MKB zal naar verwachting opnieuw een stijgende lijn laten zien als gevolg van een gunstig economisch klimaat.

10 Aanbod Het aanbod van niet-logistieke bedrijfsruimte is, ten opzichte van ultimo 2014, met 4% gestegen tot 10,84 miljoen m². n vergelijking met medio 2014, toen ruim 10,2 miljoen m² te koop of te huur stond, is sprake van een stijging van ruim 6%. Aanbod niet-logistieke bedrijfsruimte (x m²) herontwikkelen. Vaak is de prijs na zoveel jaren leegstand dermate gezakt dat herontwikkeling, dan wel sloop en nieuwbouw, aantrekkelijk wordt. Hoewel het aanbod de laatste jaren minder snel oploopt dan in de periode , is er nog altijd sprake van een stijging. Gezien het hogere opnameniveau in het eerste halfjaar is het de verwachting dat de komende periode ook het aanbod zal stabiliseren. De afgelopen jaren was er vooral een stijging van het aanbod in de kleinere bedrijfsruimten (< m²). Hierbij speelt onder andere het feit dat het MKB, de grootste afnemers van de kleinere bedrijfsruimten, het de laatste jaren erg moeilijk had H2015 n het eerste halfjaar van 2015 nam het aanbod van niet-logistieke bedrijfsruimte bovengemiddeld toe in Noord-Nederland (+12,2%). n Midden- en Zuid-Nederland lag de stijging van het aanbod iets boven het landelijke gemiddelde. n Oost- en West-Nederland lag de stijging van het aanbod onder het landelijke gemiddelde. Bijna een derde van het aanbod heeft een structureel karakter en staat al langer dan drie jaar te huur of te koop. Dergelijke bedrijfsruimtes zijn veelal sterk verouderd en daardoor vrijwel niet meer verhuurbaar. Het aandeel van het structurele aanbod is echter relatief stabiel gebleven over de afgelopen jaren. Uiteindelijk wordt een deel van het structurele aanbod toch vaak verkocht of uit de markt genomen door de eigenaar om de locatie te Aanbod per regio Regio Medio 2014 Medio 2015 Δ Noord ,2% Oost ,6% Midden ,2% West ,0% Zuid ,7% Totaal ,3%

11 De regio s waar het aanbod procentueel het meeste is toegenomen ten opzichte van medio 2014 liggen verspreid over Nederland: Friesland (30%), Noord-Holland-Noord (26%), Zuid-Limburg (16%) en Regio Amsterdam (14%). n de regio s Zwolle/Deventer (-6%), Haaglanden (-2%) en Haarlemmermeer (-1%) nam het aanbod juist af in het eerste halfjaar. De stijging in met name Friesland en Noord-Holland Noord is opvallend omdat in deze regio s de opname ook sterk steeg. Deze tegenstrijdigheid kan worden verklaard door: bedrijven die verouderde grotere ruimten inruilen voor kleinere moderne ruimten, het grote aantal faillissementen, bedrijfsverplaatsingen naar buiten de regio en snelle verhuur of verkoop als een bedrijfsruimte beschikbaar komt op de markt. n het laatste geval wordt het aanbod niet gesignaleerd op de vaste meetmomenten. n de overige regio s bleef het aanbod stabiel, of was sprake van een beperkte toename. Het aantal aanbiedingen van niet-logistieke bedrijfsruimte is sinds medio 2014 toegenomen met circa 6,3%. Het aanbod is verdeeld over objecten. Het gemiddelde aanbodmetrage per object komt hiermee uit op circa m². Dit is iets lager dan medio 2014, toen het gemiddelde aanbodmetrage per object nog m² bedroeg. Dit komt vooral doordat het aanbod in de grootteklasse 500 m² tot m² de sterkste toename liet zien. n deze grootteklasse stonden circa 11% meer objecten in aanbod in vergelijking met medio Het aantal aangeboden objecten steeg in alle grootteklassen, behalve de objecten groter dan m² (-8,25%). Aanbod niet-logistieke bedrijfsruimte medio 2015 naar grootteklasse Metrageklasse Aantal Metrage in m² 500 tot tot tot tot en meer Totaal Huurprijzen De voortdurende economische onzekerheid van de afgelopen jaren en het oplopende aanbod heeft een drukkend effect gehad op de huurprijzen. Het verbeterde economische klimaat en de toegenomen vraag zorgden in het eerste halfjaar van 2015 voor een lichte stijging van de huurprijzen. De gemiddelde gerealiseerde huurprijs in de eerste helft van 2015 kwam uit op 41,50 per m². Dit is een stijging van 1,7% ten opzichte van de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in heel 2014 (net onder de 41 per m²). Gemiddelde gerealiseerde huurprijzen niet-logistieke bedrijfsruimte (in / m²) Regio H 2015 Δ Noord ,7% Oost ,1% Midden ,3% West ,4% Zuid ,9% Landelijk ,7%

12 Regionaal zijn er grote verschillen in de ontwikkeling van de gemiddelde gerealiseerde huurprijs. Hoewel de huurprijzen gemiddeld genomen over heel Nederland allemaal stegen, stegen ze niet allemaal even hard en daalde de huurprijzen in Noord-Nederland met 1,7%. De gemiddelde gerealiseerde huurprijs in Zuid-Nederland steeg het sterkst met 7,9%. Ook in West-Nederland steeg de gemiddelde huurprijs bovengemiddeld met 3,4%. n Oost- en Midden-Nederland lag de stijging van de huurprijzen onder het landelijke gemiddelde met respectievelijk 1,1% en 0,3%. Bij de ontwikkeling van de huurprijzen dient te worden opgemerkt, dat deze sterk afhankelijk zijn van de locatie en de staat van het pand. De samenstelling hiervan kan per jaar verschillen, wat effect heeft op de gerealiseerde huurprijs. Vooral in de noordelijke bedrijfsruimtemarkt, die veel meer gekenmerkt wordt als een eigenaar/gebruikersmarkt, speelt dit een grote rol in de huurprijsontwikkeling. mmers het aantal huurtransacties is relatief beperkt, waardoor hoge of lage huurprijzen een relatief grote invloed kunnen hebben. Huurprijzen variëren daarnaast afhankelijk van het soort object. Zo kunnen huurprijzen voor moderne bedrijfsunits oplopen tot ruim boven de 80 per m², terwijl voor sterk verouderde simpele hallen de huurprijs vaak niet eens boven de 20 per m² uitkomt. Gemiddeld liggen de meeste huurprijzen voor niet-logistieke objecten tussen de 30 en 50 per m². n West- Nederland worden gemiddeld de hoogste huurprijzen gerealiseerd. Dit heeft onder andere te maken met het tekort aan bedrijventerreinen, waardoor de grondprijzen in deze provincies relatief hoog zijn. Verdeling huurprijzen in per m² eerste halfjaar ,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Nieuwbouw De planvoorraad voor nieuwe niet-logistieke bedrijfsruimte bedroeg aan het begin van 2015 circa m². Ruim 30% van de planvoorraad is bestemd voor de bouw van bedrijfsunits. De overige 70% betreft bedrijfspanden, niet zijnde units en logistiek. Het grootste deel van de nog te realiseren bedrijfsruimte staat gepland in de provincies Gelderland ( m²), Noord-Brabant ( m²), Noord-Holland ( m²) en Zuid-Holland ( m²). Ten opzichte van begin 2014 is de planvoorraad met circa 5% toegenomen. Overigens lag de palnvoorraad aan het begin van 2012 nog ruim boven de

13 één miljoen vierkante meters. De afname sinds 2012 wordt veroorzaakt doordat er relatief weinig nieuwe projecten zijn bijgekomen in de crisisjaren, terwijl er nog wel projecten werden opgeleverd. Daarnaast zijn er ook diverse projecten teruggetrokken van de markt door tegenvallende vraag. Beleggingsmarkt Het beleggingsvolume voor niet-logistieke bedrijfsruimte kwam in de eerste helft van 2015 uit op circa 117 miljoen. Dit is een forse daling ten opzichte van het volume in het eerste halfjaar van 2014, toen ruim 300 miljoen door beleggers werd geïnvesteerd. Het 5-jarig gemiddelde beleggingsvolume per halfjaar ligt op 125 miljoen. Beleggingsvolume niet-logistieke bedrijfsruimte per half jaar (in miljoen) Niet Logistiek 5 jarig voortschrijdend gemiddelde Het fors hogere beleggingsvolume in de eerste helft van 2014 werd voor 70% gerealiseerd door drie portefeuilletransacties. n de tweede helft van 2014 lag het volume alweer een stuk lager en kwam het niet verder dan de helft van het volume van het eerste half jaar. n het eerste halfjaar van 2015 vonden wel portefeuilletransacties plaats, maar

14 deze hadden niet dezelfde omvang als die in De grootste transactie in het eerste halfjaar van 2015 betrof de aankoop van een portefeuille door MStar Europe voor circa 28 miljoen. Het betreft een portefeuille met circa m² zogeheten light industrial bedrijfsruimte. De grootste single-asset transactie betrof de aankoop van een bedrijfsverzamelgebouw van m² aan de Osloweg in Groningen. De koper betrof hier eveneens MStar Europe. Zij kocht het object van Brivec voor 14,1 miljoen. MStar was met de grootste single-asset transactie en twee portefeuilletransacties in de top 5 verantwoordelijk voor een groot deel ( 54 miljoen) van het beleggingsvolume in de niet-logistieke bedrijfsruimte in Nederland. De bruto aanvangsrendementen variëren sterk. Niet alleen de ouderdom, staat van het object en ligging op een bedrijventerrein zorgen voor verschillen, maar ook de regio is bepalend. Zo liggen de bruto aanvangsrendementen in Noord-Nederland tussen de 9% en 14%, terwijl in West-Nederland de aanvangsrendementen tussen de 8,2% en 12% liggen. Ten opzichte van 2014 zijn er in het eerste halfjaar van 2015 geen wijzigingen. Voor sterk verouderde objecten gelegen op minder goede locaties kunnen de aanvangsrendementen overigens nog aanzienlijk hoger liggen dan de in de tabel genoemde bandbreedtes. Veelal is de kans op verhuur van dergelijke objecten gering en blijft herontwikkeling of sloop en nieuwbouw als enige optie. Top 5 niet-logistieke beleggingstransacties eerste halfjaar 2015 Plaats Koper Metrage Koopsom ( mln.) EH-portefeuille MStar Europe ,0 Groningen MStar Europe ,1 s-gravenhage Vastgoedmij Bink ,1 Altera-portefeuille ndustrial Securities ,4 nternos-portefeuille MStar Netherlands ,7 Opvallend is dat circa 70% van het beleggingsvolume voor rekening van buitenlandse beleggers kwam. Het betrof vrijwel uitsluitend Angelsaksische partijen. De overige beleggingen werden gedaan door particuliere partijen. Vastgoedfondsen, al dan niet beursgenoteerd, en institutionele partijen waren niet actief aan de kopende kant in het eerste halfjaar van Ontwikkeling bruto aanvangsrendementen (k.k.) Bandbreedte 2014 Bandbreedte 1H 2015 van tot van tot Beste locaties 8,2% 10,5% 8,2% 10,5% Overige locaties 9,5% 14% 9,5% 14% De afgelopen jaren stonden de prijzen voor niet-logistieke bedrijfsruimten sterk onder druk. De vooruitzichten zijn licht verbeterd, met als gevolg een stabiliserende markt voor de komende periode. De prijsdruk zal naar verwachting alleen nog aanhouden aan de onderkant van de markt. Echter, de prijsdruk zal minder sterk zijn als in de voorgaande jaren.

15 Onderzoeksverantwoording Troostwijk Research voert permanent onderzoek uit naar de ontwikkelingen op de diverse vastgoedmarkten in Nederland. Diverse gegevens zoals huurtransacties, beleggingen, projecten, aanbod, prijsontwikkeling en uitgifte bedrijventerrein worden op basis van zowel interne als externe bronnen verzameld en verwerkt in onze researchdatabase. De marktrapportages, referenties en andere onderzoeken en analyses van Troostwijk zijn gebaseerd op gegevens uit deze researchdatabase, eventueel aangevuld met gegevens van derden, in combinatie met eigen marktkennis van Troostwijk Taxaties en Troostwijk Real Estate. Definities Aanbod De hoeveelheid bedrijfsruimte vanaf 500 m² die voor verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod betreft uitsluitend reeds opgeleverde of in aanbouw zijnde complexen. Plannen worden niet in de cijfers meegenomen. Bedrijfsruimte Vastgoed dat is gebouwd voor bedrijfsactiviteiten, niet zijnde een kantoor of een winkel. Tot bedrijfspanden kunnen worden gerekend distributiecentra, bedrijfsverzamelgebouwen, fabrieksgebouwen en opslagruimten. Bedrijfscomplexen bestaan veelal uit een combinatie van verschillende componenten, zoals opslagruimte, productieruimte, logistieke ruimte, showroomruimte en kantoorruimte. ndien de kantoorruimte 50% of meer van het totale metrage beslaat, wordt het totale object niet meegenomen in het onderzoek. Beleggingstransactie Kooptransacties van bedrijfsruimte vanaf 2 miljoen door een belegger. Ook sale-and-leaseback transacties worden hierin meegenomen. Koop ten behoeve van herontwikkeling wordt alleen tot de beleggingstransacties gerekend indien het bestaande object nog minimaal vijf jaar wordt verhuurd. Bruto aanvangsrendement De bruto huuropbrengsten als percentage van de koopsom Huurprijzen bedrijfsruimte Prijzen per vierkante meter vloeroppervlak. ncentives, BTW en servicekosten worden niet meegenomen. Niet-logistieke bedrijfsruimte Bedrijfsruimte die niet specifiek bestemd is voor logistieke doeleinden. ndien er wel logistieke ruimte in het pand aanwezig is dan betreft het minder dan m² en minder dan 5 loading docks.. De logistieke ruimte is voornamelijk bestemd voor opslag-, overslag-, sorteer- en vervoerfuncties van in het pand geproduceerde goederen. Nieuwbouw Bedrijfsruimte niet ouder dan twee jaar.

16 Opname Bedrijfsruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt is verhuurd of verkocht, met uitzondering van sale-andleaseback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (eigenbouw). Huurverlengingen en koop door huurder worden eveneens buiten beschouwing gelaten. Transacties worden daar waar mogelijk geregistreerd op het moment van wilsovereenstemming tussen betrokken partijen. Planvoorraad Bouwplannen voor nog te realiseren bedrijfsruimte, welke actief worden aangeboden voor verhuur en/of verkoop. Voorraad Bestaande of in aanbouw zijnde bedrijfsruimte met een vloeroppervlak van 500 m² of meer. Bronnen Troostwijk Database Centraal Bureau voor de Statistieken Centraal Planbureau Funda in business Realnext NVM Vastgoed Journaal Vastgoedmarkt PropertyNL MKB Nederland

17 Colofon De Nederlandse Bedrijfsruimtemarkt medio 2015 is een uitgave van Troostwijk. Overname van teksten en cijfermateriaal is alleen toegestaan onder volledige bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld, doch m.b.t. de juistheid van deze gegevens kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden. Troostwijk 2015 Research & samenstelling: Sybe Nijboer, Senior Researcher Roland van der Schoot, Researcher Dataverzameling: Orhan Harbelioglu Contactgegevens: Troostwijk, afdeling Research Anderlechtlaan 181 Postbus AP Amsterdam