Verantwoordingsdocument consultatie gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW

Transcriptie

1 Pagina 1/15 consultatie gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW

2 Pagina 2/15 Inhoudsopgave 1 INLEIDING REACTIES EN VERVOLGPROCES GEZAMENLIJK BEOORDELINGSKADER IN BREDERE CONTEXT TOEKOMSTBEELD VERANTWOORDINGSKADER RELATIE MET SBR / GEGEVENSOPVRAAG RELATIE MET SVWN RELATIE MET VERZOEKEN (AW) EN GOEDKEURINGEN (WSW) VERSTERKEN RISICORAAMWERK GEZAMENLIJK BEOORDELINGSKADER BEOORDELINGSSYSTEMATIEK Beoordelingssystematiek vertaald naar interne werkwijze Aw WSW FINANCIËLE CONTINUÏTEIT Beleidswaarde BEDRIJFSMODEL GOVERNANCE EN BEHEERSING ORGANISATIE Governance Sturing en beheersing organisatie Sturing en beheersing financieel ALGEMENE ONDERDELEN BEOORDELINGSKADER... 15

3 Pagina 3/15 1 Inleiding Sinds eind 2016 werken Aw en WSW aan het traject verticaal toezicht. Doel is om de beoordeling van corporaties effectiever en efficiënter te laten verlopen. Gedurende 2017 werkten Aw en WSW de contouren van verticaal toezicht uit. Dit resulteerde in een gezamenlijk beoordelingskader, dat in combinatie met het samenwerkingsconvenant dat beide organisaties tekenden, leidt tot een eenduidige en transparante beoordeling van woningcorporaties. Hoewel stakeholders en een klankbordgroep van corporaties en Aedes nauw betrokken zijn geweest bij de totstandkoming, vonden wij het belangrijk om het kader ook breder te klanborden. In de periode van 1 februari tot 1 april 2018 lag het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW daarom ter consultatie. Belanghebbenden konden hun zienswijze, vragen en opmerkingen op het kader indienen. Ondanks dat het in de afgelopen periode voor de buitenwereld wellicht wat stil is geweest rondom het beoordelingskader en de consultatie, zijn we intern vanaf 1 april volop aan de slag gegaan met de reacties. Wij danken iedereen hartelijk voor hun bijdrage. Het heeft ons veel waardevolle input geleverd om het kader aan te scherpen. Anderzijds heeft het ons ook geattendeerd op aandachtspunten in de verdere uitwerking van het beoordelingskader. Dat heeft met name achter de schermen met stakeholders geleid tot vervolg- en afstemmingstrajecten rondom onder andere gegevensopvraag, beleidswaarde, verslaglegging en softwareleveranciers. 1.1 Reacties en vervolgproces In totaal zijn er 25 reacties binnengekomen; 21 corporaties, 3 adviseurs, en Aedes. Deze reacties zijn gebundeld en in meerdere sessies intern geanalyseerd en besproken, waarna er vervolgacties aan zijn gekoppeld. Dit heeft geleid tot twee documenten: 1. Aangepast gezamenlijk beoordelingskader 2. consultatie gezamenlijk beoordelingskader. In het aangepaste gezamenlijk beoordelingskader zijn opmerkingen op het kader verwerkt en zijn onduidelijkheden aangescherpt. Echter niet alle opmerkingen zijn verwerkt. Daar waar wij vanuit borging en toezicht weloverwogen keuzes hebben gemaakt die afwijken van de opmerkingen of suggesties lichten wij die toe in dit verantwoordingsdocument. Daarnaast betrof de uitkomst van de consultatie eveneens een aantal vragen rondom de positionering van het gezamenlijk beoordelingskader in de bredere context van de ontwikkelingen rondom gegevensopvraag en samenwerking Aw/WSW. Tot slot waren er opmerkingen die hebben geleid tot vervolgtrajecten in afstemming rondom beleidswaarde, verslaglegging en softwareleveranciers. Deze trajecten lichten wij eveneens nader toe in dit document. Met dit verantwoordingsdocument geven wij uitgebreid toelichting op onze overwegingen en argumentatie voor de tot standkoming van het gezamenlijk beoordelingskader en de positionering van het kader in de bredere context van borging en toezicht. Hoofdstuk 1 gaat in op de positionering van het gezamenlijk beoordelingskader in de bredere context en de relatie met andere ontwikkelingen in de sector. Hoofdstuk 2 gaat in op onze argumentatie en overwegingen op specifieke onderdelen in het beoordelingskader indien daar vragen over zijn gesteld.

4 Pagina 4/15 2 Gezamenlijk beoordelingskader in bredere context 2.1 Toekomstbeeld verantwoordingskader In de consultatie kregen we diverse vragen omtrent de relatie van het beoordelingskader met andere ontwikkelingen in de sector. Hiervoor willen wij onderstaand figuur onder de aandacht brengen. Dit figuur is getoond en toegelicht in de vier regiobijeenkomsten verticaal toezicht (nov/dec 2017). Het visualiseert de positionering van het beoordelingskader in het traject verticaal toezicht en de relatie met andere trajecten en ontwikkelingen de sector. Die lichten we hieronder nader toe. Figuur 1: toekomstbeeld verantwoordingkader 2.2 Relatie met SBR / gegevensopvraag In meerdere reacties op de consultatieversie worden aandachtspunten en zorgen benoemd over de hoogte van de administratieve lasten en het terugbrengen van de gegevensopvraag met 10% per jaar in vijf jaar. Mede doordat het beoordelingskader als omvangrijk wordt ervaren. Het beoordelingskader is omvangrijk, doordat er veel aandacht is besteed aan een beschrijving van de onderzoeken en de daarbij benodigde gegevensbehoefte in de basis en de verdieping. Door het onderscheid van basis en verdieping kunnen Aw en WSW een betere afweging maken welke informatie noodzakelijk is voor de basisbeoordeling die onder andere wordt uitgevraagd in de dpi/dvi. In de opvraag is op dit moment een substantieel gedeelte aan informatie opgenomen voor verdiepend onderzoek dat nu bij alle corporaties wordt uitgevraagd, maar slechts in enkele gevallen van toepassing is. Door het onderscheid tussen basis en verdieping te expliciteren zit hier een groot besparingspotentieel in de gegevensbehoefte. Om de besparing van de gegegensopvraag te realiseren hebben Aedes, WSW, Aw en BZK het convenant Verbetering informatievoorziening woningcorporatiesector getekend. Doelstelling van dit convenant is de optimalisatie en vereenvoudiging van de informatiestromen in de verantwoordingsketen. SBR-wonen werkt aan de uitvoering van het convenant. Het convenant bepaalt onder meer dat toezichthouders en corporaties met elkaar in overleg treden over de opvraag door het instellen van een Expertteam. Voor dpi 2018 is inmiddels een aantal quick wins in de opvraag gerealiseerd en in het ontwerp van de dvi 2018 vindt een substantiele vermindering van gegevens plaats. Actule informatie over de voortgang is te vinden op

5 Pagina 5/15 Rol accountants Naast vragen over de gegevensopvraag zijn er veel vragen binnengekomen over de controle door accountants in relatie tot het beoordelingskader. Vraag daarbij was onder meer of er met de jaarlijkse werkzaamheden van de accountant geen overlap ontstaat met het nieuwe beoordelingskader en op welke wijze overlap voorkomen kan worden. Daarnaast zijn specifieke vragen gesteld over de controle van de beleidswaarde door accountants en de relatie met de jaarverslaggeving op dit punt. Aw en WSW steunen bij het toezicht op de werkzaamheden van accountants middels assurancerapporten, managementletters en accountantsverslagen waardoor overlappend onderzoek zoveel mogelijk beperkt blijft. De jaarlijkse controlewerkzaamheden voor de accountant worden vastgelegd in het accountantsprotocol (bijlage 4 bij RTIV) dat tot stand komt in een werkgroep waarbinnen jaarlijks intensieve afstemming plaatsvindt met afgevaardigden vanuit de grote accountantsorganisaties, de Nederlandse Beroepsorganisatie van accountants (NBA), het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), Aedes en woningcorporaties. Het accountantsprotocol wordt verder getoetst op uitvoerbaarheid door de werkgroep Controleprotocollen (COPRO) van de NBA. Uitgangspunt bij het accountantsprotocol is dat kritisch is bezien in hoeverre de administratieve lasten beperkt kunnen worden, zonder dat dit ten koste gaat van de effectiviteit van het toezicht. In het accountantsprotocol over verslagjaar 2018, zoals dit op 17 oktober 2018 is gepubliceerd in de Staatscourant, zijn forse verlichtingen doorgevoerd. Zo is het aantal onderdelen in rubriek B en C waarbij Assurance wordt gevraagd sterk gereduceerd. Aw en WSW hebben afstemming met de Raad voor de Jaarverslaggeving gehad over de opname van de beleidswaarde in de toelichting bij de jaarrekening en het laten vervallen van de verplichting om de bedrijfswaarde in de toelichting bij de jaarrekening op te nemen. De RJ zal binnenkort een Uiting uitbrengen waarin deze wijziging wordt geeffectueerd. Accountants zien de aanscherping van de bestaande definities inzake onderhoud en beheer als een belangrijk aandachtspunt in relatie tot de controleerbaarheid van de beleidswaarde. Aw, WSW en BZK zijn in overleg met de accountants om deze definities scherper te krijgen. De aangescherpte definities worden vastgelegd in de geactualiseerde handleiding van de functionele indeling van de winst- en verliesrekening. 2.3 Relatie met SVWN In een aantal reacties wordt gevraagd hoe het gezamenlijk beoordelingskader zich verhoudt tot de werkzaamheden van Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN). Men constateert een mate van overlap die vanuit het beperken van de administratieve lasten voor corporaties onwenselijk is. Het beoordelingskader geeft sowieso een belangrijke ontdubbeling van taken van Aw en WSW. Daarnaast is nog wel sprake van een gedeeltelijke overlap van taken als het gaat om governance inspecties en audits door de Aw en het onderdeel governance binnen het visitatietraject. Dit erkennen wij ook en hierover hebben Aw en SVWN nadere afspraken gemaakt. In de kamerbrief van 5 december 2017 over meer samenwerking en minder verantwoordingslasten in het woningcorporatiestelsel zijn deze als volgt weergegeven: De Aw en SVWN zien op langere termijn een taakverdeling ontstaan waarin de door SVWN geaccrediteerde visitaties zich primair richten op het maatschappelijk functioneren van corporaties en de Aw erop toeziet dat er in de (interne) governance voldoende waarborgen bestaan voor goed functionerende corporaties. Er is inmiddels een start gemaakt met de samenwerking in de vorm van het gebruikmaken van elkaars bevindingen en het afstemmen van planningen. Verder hebben er de afgelopen periode diverse gesprekken plaatsgevonden om te komen tot een intensievere samenwerking. Recent heeft de SVWN een position paper gepubliceerd waarin de toekomstige ontwikkelingsrichting voor visitaties is geschetst. In een visitatie staat de maatschappelijke waarde centraal. Onderwerpen die daarmee niet direct verband houden en die anderen (Aw en WSW) al onderzoeken, verdwijnen uit de visitatie. Dat zal eind 2019 leiden tot een geheel herziene visitatiemethodiek en op korte termijn tot een tussentijdse versie (5.1) waarin doublures al zijn geschrapt.

6 Pagina 6/ Relatie met verzoeken (Aw) en goedkeuringen (WSW) Als vervolg op het gezamenlijk beoordelingskader onderzoeken Aw en WSW of zij, vanuit hun eigen rol en verantwoordelijkheid, een gezamenlijk proces kunnen inrichten voor een zelfstandige maar afgestemde beoordeling van goedkeuringsaanvragen. Het is de bedoeling om over de resultaten van dat onderzoek medio 2019 meer duidelijkheid te bieden. 2.5 Versterken risicoraamwerk Belangrijke uitkomst van het toekomstig verantwoordingskader (figuur 1) is versterking van het risicoraamwerk. De omschreven trajecten rond samenwerking AW/WSW, SBR, SVWN zijn gericht op samenwerking en verlaging van de administratieve last, en daarmee op efficiëntie. Belangrijk resultaat is ook versterking van het risicoraamwerk. De sector heeft recht op kwalitatief goed toezicht. Doel van samenwerking, duidelijke kaders en communicatie is naast het efficiënter tot een oordeel komen, om gesterkt door elkaars inzichten tot een effectiever oordeel te komen en het risicoraamwerk van borging en toezicht te versterken.

7 Pagina 7/15 3 Gezamenlijk beoordelingskader 3.1 Beoordelingssystematiek Gebruik maken van basis en verdieping in de beoordelingssystematiek Het gezamenlijk beoordelingskader hanteert een onderscheid in de beoordeling tussen basis en verdieping. Dit expliciteert enerzijds wat in de basis voor elke corporatie wordt beoordeeld, maar anderzijds ook met welke informatie dit gebeurt. Dit laatste is een belangrijk onderdeel omdat dit het belangrijkste handvat is naar de afbakening en daarmee reductie van de gegevensopvraag (traject omschreven in 2.2). Wij merken vanuit de consultatie dat het onderscheid tussen basis en verdieping nog voor onduidelijkheid zorgt. Daarnaast vrezen corporaties dat het tot een zwart-wit beoordeling leidt met onnodig veel verdieping. Met onderstaande toelichting lichten wij de achterliggende gedachte van de beoordelingssystematiek nader toe. Kwalitatieve onderzoeken in de basisbeoordeling In het beoordelingskader zijn in de basisbeoordeling kwalitatieve onderzoeken opgenomen in vooral de risicogebieden portefeuillestrategie en governance. In de consultatie is gevraagd of dit niet tot meer onderzoek leidt dan voorheen. Dit is niet het geval. Ten opzichte van de oude losse beoordelingskaders van WSW en Aw zijn geen extra onderdelen toegevoegd, wel zijn ze nu duidelijker en explicieter uitgeschreven. Winst zit erin dat juist is afgebakend op welke informatie dat gebeurt en dat die thema s zijn geïntegreerd om zo dubbele beoordelingen te voorkomen. Wij blijven erbij dat het kwalitatieve aspect op de thema s portefeuillestrategie en governance nodig is voor een goede beoordeling. Alleen een kwalitatieve aanpak doet recht aan de complexiteit en verwevenheid van governance en portefeuillestrategie met de rest van de corporatie. Bovendien kan alleen met een goede doorgronding van beide onderwerpen de overige risicogebieden in de stap risicogerichte beoordeling van overige risicogebieden in perspectief worden geplaatst. Dat biedt de mogelijkheid om middels een basisbeoordeling op een efficiënte wijze een oordeel en totaalbeeld te creëren. Gebruik kwantitatieve indicatoren in risicogerichte beoordeling van overige risicogebieden In de consultatie is meerdere malen de zorg geuit over de interpretatie van de kwantitatieve indicatoren. Dat het afgaan van een kwantitatieve indicator niet persé fout is en tot maatregelen moet leiden omdat het vanuit strategie en problematiek prima verklaarbaar is. Wij willen benadrukken dat wij dat ook zo zien. De kwantitatieve indicatoren dienen dan ook als signaalwaarden / hulpmiddel bij de beoordeling. Een overschrijding van de signaalwaarde leidt niet per definitie tot maatregelen. Hier komt altijd eerst de professional judgment van accountmanager / inspecteur aan te pas om dit in perspectief te plaatsen. Dit gebeurt door middel van de kennis of het historische perspectief dat de accountmanager / inspecteur heeft van de corporatie, en de samenhang en verklaarbaarheid vanuit andere risicogebieden (bijvoorbeeld verklaarbaarheid investeringsomvang in relatie tot de portefeuillestrategie of beheersing van omvangrijk investeringsprogramma in relatie tot de governance). Hiervoor beoordeelt de accountmanager of inspecteur de beschikbare informatie in de basisbeoordeling (denk in veel gevallen aan dpi, portefeuillestrategie, jaarverslag). Pas dan oordeelt de accountmanager / inspecteur of er een noodzaak tot verdieping is. Wij voegen deze nadere duiding ook aan het kader toe. Gebruik realisatie-index in basis beoordeling Hetzelfde geldt voor de realisatie-index / voorspelbaarheid van data. Ook dit is een signaalwaarde. Voor de korte termijn is het hanteren van de realisatie-index een goede indicator voor de besturingskwaliteit. Anderzijds zijn we ons ervan bewust dat de corporatie in een dynamische omgeving opereert en dat strategie en omgeving kunnen wijzigen. Ook hier geldt dat de accountmanager / inspecteur afwijkingen en wijzigingen eerst in perspectief plaatst alvorens tot een oordeel te komen. Classificatie hoog-midden-laag risico De indeling in hoog-midden-laag geeft op hoofdlijnen een indicatie van de wijze waarop Aw en WSW de risico's classificeren. De meeste vragen vereisen een professioneel en afgewogen oordeel over de risico s en de beheersing daarvan bij een corporatie. De weging tussen de verschillende criteria en signalen in basis/verdieping, kwalitatief/kwantitatief is op voorhand niet aan te geven.

8 Pagina 8/ Beoordelingssystematiek vertaald naar interne werkwijze Aw WSW Bovenstaande beoordelingssystematiek is gedurende 2018 vertaald naar de interne werkprocessen van Aw en WSW die vervolgens verder op elkaar zijn afgestemd. In 2018 hebben Aw en WSW reeds beoordelingen in een pilot bij een zeven corporaties uitgevoerd om de nieuwe werkprocessen te toetsen op onder andere deze beoordelingssystematiek. Momenteel wordt een tweede ronde van pilots uitgevoerd om de werkprocessen nog beter te stroomlijnen. 3.2 Financiële continuïteit Normering en toepassen normen Enkele corporaties pleiten voor hantering van gedifferentieerde normen voor de financiële ratio s. Op voorhand hanteren van verschillende normen is in strijd met de doelstelling om een eenvoudige en voorspelbare beoordeling uit te voeren. Bij de evaluatie beoordelen we in hoeverre hierdoor problemen ontstaan die heroverweging van dat standpunt rechtvaardigen. In alle ratio's wordt met het meest recente (voorlopig) verslagjaar gerekend én met de prognosejaren. Als een corporatie in een van deze jaren de norm voor de desbetreffende ratio overschrijdt, analyseren Aw en WSW bovendien eerst de achterliggende reden, alvorens conclusies te trekken. De norm passen we dus niet ongemotiveerd toe. Uiteraard bestaat een zekere relatie tussen de ratio's. WSW en Aw streven er in de normstelling naar om de investeringsruimte en continuïteit van de bedrijfsvoering in balans te houden, zodanig dat volop kansen blijven bestaan voor corporaties om hun eigen volkshuisvestelijke beleid vorm te geven. Op basis van de 1 oktober opvraag beleidswaarde bepalen wij de impact van het nieuwe waarderingsregime op corporatie- en sectorniveau. Hieruit leiden wij ook de definitieve normering voor de LTV en Solvabiliteit af. eind Q communiceren wij de definitieve normen. In dat proces betrekken wij ook de samenhang met andere ratio s en de relatie en risicobereidheid van de achtervang zoals bepaald in de Toezicht- en verantwoordingsovereenkomst tussen WSW, Rijk en gemeenten. Voorlopige norm LTV en solvabiliteit voor dpi18 Omdat de data pas vanaf 1 oktober beschikbaar is (om de definitieve normering vast te stellen) dienden we al wel duidelijkheid te verschaffen over de geldende norm in dpi18. Vooralsnog blijft de normering gehandhaafd voor dpi18 op 75% LTV en 20/40% solvabiliteit voor respectievelijk DAEB en niet-daeb. Voor de overgang naar beleidswaarde hanteren wij een overgangsregime. Indien vermogensratio s niet meer voldoen door overgang naar beleidswaarde gaan we hierover in gesprek en krijgt de corporatie ruimte om richting dpi 2019 zelf actie te ondernemen en te voldoen aan de ratio s. ICR Er zijn vragen gesteld over wel of geen correcties in de ICR voor renteontvangsten uit de interne lening en dividend. Aw en WSW zijn van mening dat een corporatie niet afhankelijk moet zijn van renteontvangsten voor het voldoen van haar rente-uitgaven. Uitzondering is de interne lening. Als geen correctie plaatsvindt voor de renteontvangsten op de interne lening, zou de ICR van DAEB-tak alleen door de wettelijke scheiding verslechteren terwijl verder niets verandert. Dit is niet de bedoeling. Daarnaast heeft de interne lening een meer structureel karakter dan andere renteontvangsten waardoor deze wel gecorrigeerd wordt. Verder beschouwen Aw en WSW dividend (van niet-daeb aan DAEB) als niet-structureel. Dit sluit ook aan bij de toepassing in andere sectoren. De mogelijke uitkering van dividend is niet verplichtend en afhankelijk van (toekomstige) beleidskeuzes en mogelijke externe factoren. Om die reden is dividend ook buiten de berekening gehouden. Vervallen DSCR De DSCR had een grote overlap met de ICR en LTV. Gezien deze overlap, in combinatie met de complexiteit van de ratio, hebben we ervoor gekozen de ratio te laten vervallen. Aw en WSW zijn van mening dat de aflossingscapaciteit voldoende beoordeeld wordt met beide overgebleven ratio s en signaleringen voor de beoordeling van financiering.

9 Pagina 9/15 LTV en Solvabiliteit Enkele corporaties vragen of het niet logischer is om in de LTV en Solvabiliteit uit te gaan van de marktwaarde. De essentie van deze ratio s is de beoordeling of de corporatie op de lange termijn voldoende kasstromen genereert om de schuldpositie te financieren, reken houdend met het (sociale) beleid. Aw en WSW hanteren hier bewust niet de marktwaarde, omdat corporaties niet streven naar opbrengstmaximalisatie van het vastgoed. De marktwaarde van het vastgoed speelt echter wel degelijk een rol, te weten in de dekkingsratio. Op geconsolideerd niveau zien we dat solvabiliteit en LTV communicerende vaten zijn. Als de één stijgt, daalt de ander en opgeteld zijn ze rond de 100%. Op het niveau van individuele takken is dit zeker niet altijd het geval. Om die reden houden Aw en WSW aan beide ratio s vast. Aw en WSW zullen periodiek de mogelijkheid blijven onderzoeken om de marktwaarde van de leningen in de vermogenratio s te incorporeren in plaats van het nominaal vreemd vermogen. Er kleven belangrijke praktische bezwaren aan de bepaling van de marktwaarde van het vreemd vermogen, waaronder de afhankelijkheid van de actuele rentestand waardoor ongewenste fluctuaties in de LTV kunnen ontstaan. Bovendien sluit het hanteren van de nominale waarde aan bij de wijze waarop andere financiële instellingen en rating agencies de LTV bepalen Beleidswaarde Berekeningswijze beleidswaarde Ten tijde van consultatie van het gezamenlijk beoordelingskader was de exacte berekeningshandleiding beleidswaarde nog niet beschikbaar. Deze was destijds nog in ontwikkeling maar wij wilden de consultatie van het gehele kader hier niet op laten wachten. De consultatie heeft bijgedragen aan de aanscherping van de berekeningshandleiding. Naar aanleiding van de consultatiereacties voerden wij tevens met enkele corporaties gesprekken over zorgen en aandachtspunten in berekening van de beleidswaarde. Dat heeft geleid tot aanscherping van de berekeningshandleiding die in juni is gepubliceerd. Daarnaast zijn in juli / augustus een tiental regiobijeenkomsten beleidswaarde gehouden. Daar gingen wij met u in gesprek over de vragen en onduidelijkheden die resteerden. Die bijeenkomsten zijn goed bezocht. Wij hopen dat wij daar voldoende duidelijkheid gaven over de berekeningswijze beleidswaarde. Per 1 oktober is de beleidswaarde opgevraagd, voor onder andere kalibratie van de interne WSW systemen (S&P rating model) en bepaling van de definitieve normstelling van vermogensratio s. Dit moment was eveneens een generale repetitie voor de sector om eventuele onvoorziene implicaties in de implementatie te signaleren, en waar mogelijk te verhelpen, alvorens corporaties het in dpi2018 (december 2018) en dvi2018 (medio 2019) hanteren. Van nagenoeg alle corporaties is de beleidswaarde ontvangen. Wel zijn in de uitvoering twee belangrijke aandachtspunten gesignaleerd: (1) de definities van onderhoud en beheer, en (2) verschillen tussen softwaresystemen. Voor de definities voor onderhoud en beheer is in eerste instantie gezocht om zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande definities binnen bestaande principes van verslaglegging. Uit de 1 oktober opvraag blijkt dat vanuit corporaties, maar ook accountants, behoefte bestaat om meer duiding te geven rond de definities voor onderhoud en beheer. Hierover zijn Aw, WSW en BZK in overleg met accountants en corporaties om deze definities scherper te krijgen. De aangescherpte definities worden vastgelegd in de geactualiseerde handleiding van de functionele indeling van de winst- en verliesrekening. Op het onderdeel softwaresystemen wordt nader ingegaan onder relatie beleidswaarde en softwareleveranciers. Bij resterende vragen of onduidelijkheden zijn uw accountmanagers en inspecteurs altijd bereid om deze vragen te beantwoorden. Discontering Er is bewust gekozen om de disconteringsvoet in de marktwaarde (specifiek in het doorexploiteer scenario) niet aan te passen voor de beleidswaarde. Ondanks dat beargumenteerd kan worden dat het risicoprofiel en daarmee de disctonteringsvoet aangepast zou kunnen worden bij doorexploiteren tegen een sociale huur ten opzichte van een markthuur bij mutatie. In het doorexploiteerscenario

10 Pagina 10/15 wordt doorgaans al een lagere discontovoet gehanteerd dan in het uitpondscenario, gemiddeld 0,38% lager. Reden hiervoor is dat de risico s in het doorexploiteerscenario lager zijn door stabielere inkomsten. Taxateurs houden bij de bepaling van de afslag op de discontovoet bovendien rekening met de hoogte van de (sociale) contracthuur. Beargumenteerd kan worden dat aanpassing van het markthuurniveau (in stap 2: betaalbaarheid) eveneens effect heeft op het risicoprofiel en daarmee de disconteringsvoet van een object. Anderzijds geldt dat ook het hogere risicoprofiel van de corporatiedoelgroep zou moeten worden meegewogen. Echter bij taxateurs is niet duidelijk welke effecten dit exact heeft op de disconteringsvoet en studies hiernaar leiden slechts tot beperkte afslagen. Aangezien dit vanuit de expert niet te kwantificeren is vinden we het a) onverantwoord om dit bij de corporatie zelf neer te leggen, b) arbitrair om zelf iets te construeren en c) niet zwaarwegend genoeg omdat niet verwacht wordt dat de aanpassing tot een materieel andere beoordeling van de financiële continuïteit tot gevolg heeft. Aangezien de marktwaardering al onderscheid maakt in het belangrijkste verschil vanuit risicoperceptie tussen uitponden en doorexploiteren doen wij daarom geen verdere aanpassing op de discontering in vervolgstappen van de beleidswaarde. Tijdens en na implementatie van de beleidswaarde monitoren we uiteraard casuïstiek met bijzonderheden om frequent te bepalen of de gemaakte keuzes en aannamen standhouden in best-practice. Geen verkoop inrekenen in beleidswaarde Er worden geen verkopen in de beleidswaarde ingerekend. Transformatie van de portefeuille komt tot uiting in het meerjarenperspectief (dpi/begroting). Daar worden jaar op jaar de (financiële) effecten van transformatie (verkoop, renovatie, sloop en nieuwbouw) zichtbaar om de financiële continuïteit te boordelen. De afwegingen om geen verkopen in de waarde op te nemen zijn de volgende: Prestatieafspraken en nieuwe woningwet Uit de portefeuillestrategie van corporaties en prestatieafspraken met gemeenten is af te leiden dat nagenoeg geen enkele corporatie de portefeuille in omvang kan laten afnemen. Zeker gezien de inwerkingtreding van de nieuwe woningwet zijn de afspraken over de minimale sociale voorraad per gemeente meer leidend geworden en beperken daarmee ook het verkoopbeleid. Transformatie van portefeuille De verkopen die corporaties in de meerjarenbegroting hebben opgenomen zijn dan niet een drijfveer voor beschikbaarheid maar meer gericht op het transformeren van de samenstelling van de portefeuille. Vanuit de restrictie van de prestatieafspraken kunnen verkopen alleen worden gerealiseerd indien de noodzakelijke (her)investeringen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Omdat vaak maar een klein gedeelte van de (her)investering vaststaat of wordt ingerekend in de waardering, geeft het inrekenen van het verkoopbeleid met als doel transformatie van de portefeuille een inconsistent beeld. Onder invloed van de prestatieafspraken en de vaak zachte investeringsprognoses is de kans op realiseerbaarheid van de verkopen onzeker. Uniformiteit in verantwoording Het niet inrekenen van verkopen zorgt ook voor meer vergelijkbaarheid en uniformiteit van de verantwoording tussen corporaties onderling. Doordat de gekozen uitgangspunten tussen corporaties meer op elkaar zijn afgestemd bevordert dit het inzicht in de verantwoording van de afslag voor de sociale taakstelling en het niet te realiseren gedeelte van het vermogen op basis van marktwaarde.

11 Pagina 11/15 Marktwaarde weerspiegelt waarde bij discontinuïteit Daarnaast geldt dat corporaties zich al op marktwaarde moeten verantwoorden. De marktwaarde weerspiegelt daarbij al de waarde van het bezit bij verkoop. Doordat in de berekening van de marktwaarde voor mutatie rekening wordt gehouden met de contracthuur, komt dit bij benadering overeen met een situatie wanneer in de beleidswaarde rekening zou worden gehouden met verkoop. In die zin zou er ook voor gekozen kunnen worden om de voorgenomen af te stoten woningen buiten de werking van de beleidswaarde te houden en deze alleen op marktwaarde te waarderen. Om voorgenoemde redenen is hier niet voor gekozen. Situaties discontinuïteit en krimp In de afweging is ook meegewogen of de keuze mogelijk knellend is als de corporatie in een situatie van discontinuïteit of krimp bevindt. In de situatie van discontinuïteit lijkt voor het DAEB-bezit de structurele beschikbaarheidsvraag niet anders te zijn dan als de corporatie een gezonde financiële positie heeft. In het oplossen van de slechte financiële positie stelt de woningwet het in stand houden van het noodzakelijk DAEB-bezit als een belangrijke randvoorwaarde. Het inrekenen van een potentiele verdiencapaciteit lijkt in deze situatie dan ook niet representatief. Indien de corporatie ook een gedeelte niet-daeb bezit in de portefeuille heeft, zal de uitgangssituatie voor herstel zijn om de marktwaarde in verhuurde staat te realiseren. De situatie waarin de corporatie een substantiële krimp heeft ingerekend komt op dit moment nog niet vaak voor. Ondanks dat er al wel een aantal regio s zijn te duiden als krimpregio, laten de portefeuillestrategie en de prestatieafspraken met de gemeente voor het DAEB-bezit meestal nog geen krimpscenario zien. Daarbij wordt een mogelijk krimpscenario veelal niet met alleen verkoop vormgegeven, maar is ook sloop en samenvoegende renovatie onderdeel van het beleid. Vaak zal in een krimpscenario ook de koopmarkt onder druk staan. Omdat de leegwaarde en markthuur veelal in deze gebieden al laag is getaxeerd, is ook het effect van de potentiele uitpondwaarde kleiner. Gezien deze afweging is de keuze gemaakt om geen uitzonderingssituaties toe te staan voor het inrekenen van verkopen. Tijdens en na implementatie van de beleidswaarde wordt uiteraard wel iedere casuïstiek met bijzonderheden gemonitord om frequent te bepalen of de gemaakte keuzes en aannamen standhouden in best-practice. Relatie beleidswaarde en jaarrekening (RJ) Aw en WSW hebben afstemming met de Raad voor de Jaarverslaggeving gehad over de opname van de beleidswaarde in de toelichting bij de jaarrekening en het laten vervallen van de verplichting om de bedrijfswaarde in de toelichting bij de jaarrekening op te nemen. De RJ zal binnenkort een Uiting uitbrengen waarin deze wijziging wordt geeffectueerd. Accountants zien de aanscherping van de bestaande definities inzake onderhoud en beheer als een belangrijk aandachtspunt in relatie tot de controleerbaarheid van de beleidswaarde. Aw, WSW en BZK zijn in overleg met de accountants om deze definities scherper te krijgen. De aangescherpte definities worden vastgelegd in de geactualiseerde handleiding van de functionele indeling van de winst- en verliesrekening. Relatie beleidswaarde en marktwaarde De beleidswaarde wordt bepaald op basis van de systematiek van marktwaarde in verhuurde conform het handboek marktwaardering. Er wordt gevaren op de governance van het handboek marktwaarde, de ICT-systemen voor het bepalen van de marktwaarde, en de interne en externe controleprocessen rond de marktwaarde om onder andere de administratieve lastendruk zoveel mogelijk te beperken. In de reacties op de consultatieversie wordt benoemd dat bepalende uitgangspunten in de marktwaarding de stabiliteit van de uitkomsten in de beleidswaarde kunnen beïnvloeden. In het vaststellen van de uitgangspunten van de beleidswaarde is dit aandachtspunt meegenomen in het afwegingsproces. De (basis)uitgangspunten in de marktwaarde van onder andere de disconteringsvoet, de eindwaarde en keuzes in definiëring van onderhoud hebben een sterke relatie met de bepaling van de beleidswaarde. De inhoudelijke afweging betreffende de disconteringsvoet is in deze paragraaf reeds toegelicht. Betreffende de bepaling van de eindwaarde in de beleidswaarde is een modelmatige en transparante methodiek van belang voor een eenduidige toepassing.

12 Pagina 12/15 De bepalende uitgangspunten komen in de waardering tot stand binnen het krachtenveld van corporatie, taxateur, accountant en toezichthouder/borger. Het uitgangspunt is dat de governance rondom de bepaling van deze uitgangspunten in de marktwaarde uiteindelijk zorgt voor een gedegen afweging. De mogelijke effecten van keuzes in deze uitgangspunten hebben ook de aandacht in de klankbordgroep handboek marktwaardering. Verankering van de beleidswaarde verloopt via het handboek marktwaarde en is daarmee onderdeel (in de bijlagen) van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De berekeningshandleiding beleidswaarde is als hoofdstuk opgenomen in het handboek marktwaarde. Relatie beleidswaarde en softwareleveranciers Belangrijk aandachtspunt voor het slagen van de overgang naar de beleidswaarde zijn de ondersteunende middelen voor corporaties om de beleidswaarde te bepalen. Er heeft vroegtijdige afstemming plaatsgevonden met de ondersteunende softwareleveranciers van de marktwaarde. Dit betrof onder meer het klankborden van keuzes die zijn gemaakt in de detailberekening. De afstemming wordt in de toekomst gecontinueerd om mogelijke aandachtspunten in de praktijk vroegtijdig te constateren en daarnaast is een afvaardiging van de softwareleveranciers onderdeel van de klankbordgroep marktwaardering. Toch zijn er binnen corporaties verschillen geconstateerd in de uitkomsten van de beleidswaarde, tussen verschillende softwareleveranciers. Zoals hierboven benoemd is de beleidswaarde uitgewerkt in het handboek marktwaarde. De beleidswaarde wordt daardoor als onderdeel van het handboek ook meegenomen in de certificering van de rekenmodellen van de softwareleveranciers. Hierdoor zullen in de toekomst (vanaf dvi2018) verschillen, zoals die bij sommigen zijn ontstaan tijdens de 1 oktober opvraag, zoveel als mogelijk worden gereduceerd. Prognosticeren van beleidswaarde in dpi In de consultatieversie waren de uitgangspunten voor het prognosticeren van de beleidswaarde in de dpi nog niet opgenomen. Naar aanleiding van de consultatiereacties, gesprekken met corporaties en afstemming met softwareleveranciers is het prognosticeren van de beleidswaarde nader vormgegeven. De toelichting voor het opnemen van de prognose van de beleidswaarde is te vinden onder onderstaande link naar Toelichting marktwaarde en beleidswaarde in dpi Relevante informatie/communicatie ten aanzien van beleidswaarde Berekeningshandleiding / beschrijving beleidswaarde: Bestuurlijke brief verticaal toezicht: Uitvraag beleidswaarde 1 oktober: Toelichting marktwaarde en beleidswaarde in dpi 2018: Regiobijeenkomsten beleidswaarde: Bedrijfsmodel Samenhang risicogebieden In een aantal reacties wordt voor het bedrijfsmodel het aandachtspunt geschetst dat veel van de risicogebieden grote samenhang kennen. Denk aan de relatie portefeuillestrategie, transitieprogramma, investeringen, etc. Zoals toegelicht in 3.1 beoordelingssystematiek bezien Aw en WSW de beoordelingsonderwerpen en risicogebieden ook zeker in hun onderlinge samenhang. Aw en WSW zien de portefeuillestrategie als een van de drie pijlers van de beoordeling. De samenhang met andere risicogebieden is evident. Waar bijvoorbeeld het verkoopbeleid wordt beoordeeld, wordt dit nadrukkelijk in samenhang met de portefeuillestrategie afgewogen.

13 Pagina 13/15 In de portefeuillestrategie komt de visie van de corporatie naar voren, waaronder op corporatiespecifieke thema s als krimp en aardbevingen die de maatschappelijke opgave bepalen. In de consultatie is de vraag gesteld wat de relatie is tussen de portefeuillestrategie en de organisatie. Van belang is dat de corporatie de portefeuillestrategie in termen van kwantiteit/ kwaliteit kan uitvoeren. Aw en WSW toetsen of een analyse, inclusief eventuele maatregelen, op dat vlak in de portefeuillestrategie is opgenomen. 3.4 Governance en beheersing organisatie Governance Steunt het extern toezicht voldoende op het intern toezicht? In een reactie wordt benadrukt dat het externe toezicht meer op het interne toezicht kan steunen dan in het consultatiedocument is aangegeven. De maatschappelijke opdracht van een woningcorporatie is het huisvesten van de doelgroep, nu en in de toekomst. Daarvoor is een organisatie(structuur en -cultuur) nodig die ervoor zorgt dat de uitvoering op koers blijft, doelstellingen worden gerealiseerd en dat bovendien integer, rechtmatig en binnen gestelde financiële kaders wordt gehandeld. De RvC heeft als intern toezichthouder de taak om erop toe te zien dat dit ook gebeurt. De activiteiten gericht op het sturen, beheersen, toezicht houden en verantwoorden in hun onderlinge samenhang vallen onder de term governance. De Aw houdt risicogericht toezicht en heeft daarbij het toezicht op governance centraal gesteld. Het beoordelingskader is zo ingericht dat het basisonderzoek voor de governance vooral gebruik maakt van informatie uit bestaande bronnen, zoals de reguliere verantwoording van woningcorporaties. Om een beeld te vormen van de werking van de governance gaat de Aw in gesprekken met het bestuur en het intern toezicht periodiek na in hoeverre deze al voldoende zicht hebben op bovenstaande aspecten van de uitvoering en of zij tijdig bijsturen en ingrijpen als dat nodig is. Dit is mogelijk omdat, als de governance als toereikend is beoordeeld, WSW en Aw erop vertrouwen dat het bestuur en het intern toezicht bijsturen en ingrijpen als dit nodig is. Als het basisonderzoek evenwel duidt op risico s, vindt een verdieping van het onderzoek van WSW of Aw plaats. Als een verdieping vervolgens leidt tot bevindingen, dan zal de Aw nagaan of deze ook leiden tot een heroverweging van haar oordeel ten aanzien van governance, omdat interne checks and balances (kennelijk) onvoldoende hebben gefunctioneerd. Zo bezien is de interne governance van een corporatie voor WSW en Aw de first line of defence. Het nieuwe vertrouwen, zoals Aedes aangeeft, zal moeten kunnen steunen op wederzijdse openheid en verantwoording en zich moeten uiten in positieve oordelen over de governance van individuele corporaties. Dit betekent echter niet dat WSW en Aw dan de ogen kunnen sluiten; bij negatieve afwijkingen van financiële kaders zullen WSW en Aw zoveel mogelijk gezamenlijk optreden. Bij rechtmatigheidsissues en integriteitsinbreuken treedt de Aw op, indien nodig met WSW samen. Dit is nodig om het vertrouwen in de woningcorporatiesector als geheel verder te versterken. De managementletter als bron van info over het bedrijfsmodel, governance en beheersing Men vraagt zich af of de managementletter wel als bron kan worden gebruikt omdat dit met een ander doel is opgesteld dan borging en toezicht. De managementletter wordt gezien als één van de bronnen van informatie voor de oordeelsvorming van onderdelen van het bedrijfsmodel, de governance en sturings- en beheersingsaspecten. Er is in de beoordeling van het WSW en het toezicht van de Aw echter sprake van een andere scope en diepgang dan in het onderzoek van de accountant, bijvoorbeeld ten aanzien van risicomanagement. WSW en Aw houden bij het gebruik van de managementletter als informatiebron het doel van de managementletter dan ook goed voor ogen. Het vormt tevens slechts één van de informatiebronnen; bij hun oordeelsvorming zullen WSW en Aw ook varen op andere informatie. Voorts geldt dat bij twijfel of als op grond van het basisonderzoek risico s worden gesignaleerd er verdiepend onderzoek plaatsvindt.

14 Pagina 14/15 Soft controls binnen governance Het toezicht op governance is gericht op zowel de instrumentele inrichting ( harde elementen) als op gedrag en cultuur ( zachte elementen). De vraag werd in de consultatie gesteld in hoeverre een gefundeerd oordeel over zachte elementen (zoals voorbeeldgedrag bestuurder, de organisatiecultuur en het elkaar aanspreken) wordt verkregen als niet minstens met een afvaardiging van overige personeelsleden wordt gesproken. Op dit moment wordt met name bij de toets op de werking van de governance aandacht besteed aan zachte elementen. Dit gebeurt door middel van een governance inspectie en als daarin risico's worden gesignaleerd, vindt een verdiepingsslag plaats in de vorm van een governance audit. Daarbij wordt gestreefd naar zo klein mogelijke belasting voor de corporatie. Als de corporatie beschikt over bijvoorbeeld een medewerkers-tevredenheidsonderzoek kan de Aw ervoor kiezen niet op medewerkersniveau gesprekken te voeren. Het is overigens correct dat een governance inspectie niet met 100% zekerheid kan uitsluiten dat er geen sprake is van bijvoorbeeld voorbeeldgedrag en het elkaar aanspreken. Maar zoals aangegeven, kan dit wel leiden tot het signaleren van risico s daarop en het verrichten van een verdiepingsslag. Verder kan een samenstel van acties vanuit WSW en Aw en het kennis nemen en analyseren van beschikbare informatie, het ten onrechte niet ontdekken daarvan verder verkleinen Sturing en beheersing organisatie Verbindingen In de consultatie zijn diverse vragen gesteld rondom verbindingen. Deze worden hieronder behandeld. Materialiteit verbindingen Er is aandacht gevraagd voor de materialiteitsgrens van het aandeel van verbindingen ten opzichte van de TI. De materialiteitsgrens is van belang in het kader van de administratieve lastenverlichting. In het definitieve beoordelingskader is een materialiteitsgrens vastgesteld op basis van de totale activa van de verbindingen t.o.v. van de totale activa van de corporatie. Indien het aandeel van verbindingen van de corporatie onder deze grens komt is het risico op weglek van het maatschappelijk vermogen kleiner en mag de corporatie minder gegevens over verbindingen aanleveren. Consistentie van verbindingen in risicogebieden Het is niet altijd duidelijk of gegevens of uitkomsten van verbindingen relevant zijn bij alle financiële kengetallen of risicogebieden, onder andere vanuit de context van hybride of juridische scheiding. In het definitieve kader is per risicogebied een verduidelijking toegevoegd betreft de informatiebehoefte van verbindingen en niveau van enkelvoudige of geconsolideerde informatie. Toezicht verbindingen en aandeelhoudersrol TI Uit de reacties van de consultatieversie blijkt dat soms onduidelijkheid is over de in het beoordelingskader opgenomen risicogebieden en het toezicht op dochtermaatschappijen vanuit het wettelijk kader. In het definitieve kader zijn hierover verduidelijkingen aangebracht. De basis van de beoordeling (financieel, bedrijfsmodel en governance) is in de basis gericht op de TI in haar rol als aandeelhouder van dochters. Mogelijke interventies of maatregelen zullen gericht zijn op de TI en indien noodzakelijk de dochteronderneming Sturing en beheersing financieel Ratio nominale schuld / operationele kasstroom Meerdere vragen werden gesteld over de ratio nominale schuld/ operationele kasstroom die als signalering is opgenomen in de basisbeoordeling. De ratio meet in hoeveel jaar de leningportefeuille (theoretisch) kan worden afgelost uit de netto operationele kasstroom. Het geeft daarmee inzicht in de mate waarin de het vastgoed de daarvoor aangetrokken financiering kan terugbetalen. Naarmate de score hoger wordt, wordt het risico groter dat de corporatie niet aan haar financieringsverplichtingen kan voldoen. Naarmate het getal stijgt, neemt ook het belang van een

15 Pagina 15/15 goede aansluiting tussen financierings- en vastgoedstrategie toe om te waarborgen dat de corporatie aan haar financieringsverplichtingen kan blijven voldoen. Mede naar aanleiding van de consultatie is ervoor gekozen een gemiddelde te hanteren voor deze indicator. Dit is verwerkt in het beoordelingskader. Renterisico De vraag is gesteld hoe bij het renterisico de grenswaarden zijn vastgesteld. Er is voor gekozen om bij het komen tot een gezamenlijk beoordelingskader de huidige kaders van WSW en Aw omtrent renterisico als uitgangspunt te nemen. Die grenswaarden zijn onderdeel van het beoordelingskader om het renterisico per corporatie te bepalen. Het is niet bedoeld als maximumgrens, wat in de consultatie werd gesuggereerd, waar individuele corporaties aan moeten voldoen. Een hoger renteof herfinancieringsrisico leidt alleen tot een hogere risicoscore. Zoals in het gezamenlijk beoordelingskader opgenomen wordt deze jaarlijks geëvalueerd. De genoemde opmerkingen ter evaluatie van de grenswaarde zullen meegenomen worden in de eerstkomende evaluatie. Herfinancieringsrisico Men vraagt verduidelijking van de definitie voor herfinancieringsrisico en of dit financieringsrisico of beschikbaarheidsrisico betreft. De definitie is dat de corporatie geen financiering kan aantrekken op het moment dat dit nodig is c.q. dat de corporatie geen aflossingen kan doen op het moment dat dit gewenst is. Er is gekozen om dit als herfinancieringsrisico te benoemen. Het klopt dat een eventuele herfinanciering samenhangt met een financieringsbehoefte. In de definitie wordt dit echter bewust buiten beschouwing gelaten. De definitie gaat uit van de bestaande verplichtingen en bestaande contractueel bepaalde rente- of opslagherzieningen en het risico wordt berekend als deze dan geherfinancierd zouden moeten worden. Daarom is ook de term door de geldgever afdwingbaar gekozen om eventuele keuzes van de corporatie buiten beschouwing te laten. Vpb als onderdeel van liquiditeitsrisico Gevraagd is waarom de gemiddelde Vpb-druk als indicator is opgenomen in de basisbeoordeling. Deze dient te signaleren of de corporatie in de kasstroomprognose rekening houdt met een eventuele uitgaande kasstroom aan Vpb. Als de score gedurende de prognoseperiode laag of zelfs nul is, wordt beoordeeld of dit terecht is om te beoordelen of de corporatie geen liquiditeitsrisico s loopt. 3.5 Algemene onderdelen beoordelingskader Maatregelen en interventies In het gezamenlijk beoordelingskader wordt per risicogebied een niet-limitatieve lijst benoemd van maatregelen en interventies die respectievelijk door WSW of de Aw opgelegd kunnen worden. Een totaaloverzicht was in het geconsulteerde kader echter niet opgenomen. Ter verduidelijking is alsnog een totaaloverzicht van maatregelen en interventies opgenomen in het kader. Bezwaar en beroep De ruimte voor bezwaar en beroep blijft ondanks het gezamenlijk beoordelingskader ongewijzigd. Het kader zorgt voor een eenduidige aanpak in de beoordeling van corporatie. Uiteindelijk komen Aw en WSW beiden tot een eigenstandig oordeel vanuit hun rolverantwoordelijkheid. Indien de Aw een besluit neemt in de zin van de Algemene wet bestuursrecht, is dit conform dezelfde wet vatbaar voor bezwaar en beroep. De mogelijkheden van bezwaar tegen besluiten van WSW zijn vermeld in artikel 25 van het Reglement van Deelneming. Terugkoppeling van uitkomsten beoordeling Vanuit hun eigenstandige rolverantwoordelijkheid koppelen Aw en WSW hun bevindingen schriftelijk terug aan de corporaties. Daarbij zullen beide organisaties vanuit hun eigen verantwoordelijkheden toespitsen de op aandachtspunten, zonder daarbij op ieder onderwerp afzonderlijk in te gaan.