Woningwet: scheiden en splitsen. AEDES Treasuryplatform 21 maart 2016

Transcriptie

1 Woningwet: scheiden en splitsen AEDES Treasuryplatform 21 maart

2 Agenda Onderwerpen 1. Uitgangspunten 2. Strategie niet-daeb 3. Administratief scheiden - keuzes 4. Juridisch splitsen positie WSW 5. Zienswijze WSW 2

3 Uitgangspunten WSW Risicoperspectief Risiconeutraal. Scheiden / splitsen mag niet leiden tot onnodige vermindering Administratieve scheiding Eenvoud. van waarde en verslechtering van Kasstromen blijven in dezelfde entiteit zekerheidspositie WSW. (TI). Behoud niet-daeb-kasstromen. Goede Juridische splitsing Positie WSW kasstromen van de niet-daeb- verandert juridisch en kasstromen in woningen behouden om DAEB zowel TI en woonvennootschap. duurzaam financieel gezond te houden. Ingebrachte waarde niet-daeb terug naar TI. Huidig WSW beoordelingsmodel passend specifieke scheiding- en/of splitsingsrisico s integreren 3

4 Strategie niet-daeb beïnvloedt risicoprofiel Aandeel EV 60% 50% 40% Verkoop 4 jaar 5 jaar 10 jaar Instandhouding 10 jaar 15 jaar Nee >15 jaar Uitbreiding 15 jaar Nee > 15 jaar Nee > 15 jaar 1: Realisatie strategie zonder aantrekken externe financiering? 2: Aflossing interne lening binnen wettelijke termijn? Randvoorwaarde: Voldoen ratio s WSW en levensvatbaar. Vertrekpunt: gemiddelde corporatie Risico WSW: toetreding nieuwe financiers (EV en/of VV). Duurder, verlies aan kasstromen en voorwaarden. Vertrekpunt beoordeling WSW: strategie niet- DAEB: verkoop, beheer of uitbreiding. Financieringsstrategie: Verhouding EV - interne lening is keuze maar beïnvloedt profiel. Conclusie: Bij significante ambitie niet-daeb of lage kapitalisatie is externe financiering nodig. 4

5 Administratief scheiden veel keuzes en variabelen MVA TI Bestaand ICR TIs 32.4 mrd Risico WSW: toetreding ongeborgde herfinanciering of druk op verkopen bezit. Scheiding resulteert in mooie niet-daeb-tak en hoge ICR. Gaat ten koste van DAEB-tak. Beiden moeten levensvatbaar zijn (wettelijk). TI - DAEB TI niet- DAEB Risico komt binnen bij: MVA 900 FEV 60 IL MVA 100 Fev 60 IL 40 Kapitalisatie lager dan 60% en korte vervalkalender (ongeborgd). TI bestaand met ICR < 1.6 (verkopen). ICR 1.4 ICR 5.0 5

6 Juridisch splitsen achterstelling WSW Risico: structureel achtergestelde positie in TI. TI Nieuw Kasstromen en onderpand naar MVA 1 Pand FVA governance EV VV WSW woonvennootschap; WSW-borging blijft in TI. WSW heeft geen toegang tot de woonvennootschap. Alleen via TI. Woonvennootschap MVA 2 EV 100% Aandeel WSW zoekt bescherming kasstromen en onderpand: volmacht VV Interne Lening Waarde bezit TI moet terugkomen. Ongeborgd Bescherming nog onderdeel afstemming. 6

7 Zienswijze WSW wettelijk vereist op nieuw niet-daeb 1. Wettelijk: Zienswijze WSW nodig voor niet-daeb-activiteiten in administratief gescheiden corporatie. 2. Beoordeling tegelijkertijd bij de indiening van de dpi niet-daebinvesteringen komende prognosejaar. 3. WSW toetst de financiële gevolgen- nieuwe niet-daeb-investeringen moeten een positieve bijdrage leveren. 4. Na de beoordeling geeft WSW een positieve of negatieve zienswijze op de investeringen af - meenemen in goedkeuringsverzoek richting Aw. 5. De zienswijze geldt voor alle corporaties, dus ook voor hen die geen deelnemer van WSW zijn.

8 WSW stelt zijn presentaties zo zorgvuldig mogelijk samen. Desondanks kan het voorkomen dat deze presentatie onvolkomenheden bevat. Aan onvolkomenheden kunnen geen rechten worden ontleend. WSW garandeert niet dat de informatie hierin correct is, up to date is of compleet is en moet derhalve ook niet als zodanig beschouwd worden. De teksten en grafische voorstellingen in deze presentatie mogen niet worden gebruikt zonder schriftelijke toestemming van WSW. Voor gebruik van gegevens uit deze presentatie en gevolgen is de gebruiker zelf verantwoordelijk. WSW wijst u er expliciet op dat WSW niet aansprakelijk is voor enige schade die voortvloeit uit het gebruik. 8