Woord vooraf. Lijst van afkortingen

Transcriptie

1 Inhoudsopgave Woord vooraf V Inhoudsopgave VII Lijst van afkortingen XVII 1 Inleiding Algemeen Onderzoeksvraag Maatschappelijke relevantie Opzet van dit onderzoek en gehanteerde onderzoeksmethoden. 5 2 Gemengde complexen, ontstaan en regelgeving Inleiding Woningcorporaties Het ontstaan van woningcorporaties Verzelfstandiging Bevordering eigen woningbezit Kooprecht Regelgeving voor woningcorporaties Grondwet Woningwet Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting Toezicht op woningcorporaties Overige regelgeving Actualiteit Het appartementsrecht De wet van Reden voor introductie van het appartementsrecht De ontwikkelingen van het appartementsrecht na De appartementenwet van Het appartementsrecht van 1992 in het NBW De wetswijziging van De wetswijziging van Het huidige appartementsrecht Zakelijk recht Bevoegdheid tot splitsing VII

2 Object van splitsing Splitsingsakte Reglement van splitsing Oprichting van de VvE in de akte van splitsing en ontstaan van de VvE Huishoudelijk reglement Grondslag aandelen Hoofdelijke aansprakelijkheid bij vervreemding Erfpacht- en opstalrecht op privé gedeelte Woningverbetering In gebruik geven Vruchtgebruik Algemene vergadering Reservefonds Machtigingsmodel i.v.m. gemeentelijk ingrijpen Het bestuur Besluitvorming Elektronisch en/of voorafgaand aan de vergadering stemmen Aantasting van besluiten Overtredingen Wijziging van de akte van splitsing Positie van huurders en andere gebruikers Soorten gebruikers Vruchtgebruik, recht van gebruik en recht van bewoning Vergelijking vruchtgebruik (recht van gebruik en/of bewoning) en huur Vermogensrechten Verschil tussen zakelijke en persoonlijke rechten Aansprakelijkheid Beëindiging Stemrecht Synthese Bruikleen en bewaarneming Bewaarneming Misbruik van bevoegdheid/macht Modelreglementen Actualiteiten Verschillende onderzoeken De wetswijziging van 2017/ KNB Preadvies Boek 5 BW van de toekomst Het huurrecht Introductie van het huurrecht in de wet De Huurwet Wetswijzigingen van 1971 en 1972 in het BW VIII

3 2.4.4 Wetswijziging 1979 in het BW Huurrecht in het Nieuw Burgerlijk Wetboek De wetswijziging van 2003 in het BW Overige wijzigingen en relevante ontwikkelingen in het huurrecht Het huidige huurrecht Vereisten voor een geldige huurovereenkomst Verplichtingen over en weer Algemene voorwaarden die voor een huurder in een VvE gelden Onderhuur Huurbescherming Gebreken Huurderszelfwerkzaamheid Buitenzijde van het gehuurde Woningverbetering energiebesparing Schotelantennes GSM-masten Werkzaamheden aan het gehuurde: kleine herstellingen Werkzaamheden aan het gehuurde: dringende werkzaamheden en renovatie Gedoogplicht voor dringende werkzaamheden Renovatieregeling Verhuiskostenregeling Opzegging wegens dringend eigen gebruik Overlast Servicekosten Het einde van de huurovereenkomst Opleveren van het gehuurde bij einde huurovereenkomst Mogelijke knelpunten Onderzoek van de praktijk Expertmeeting gemengde complexen Algemeen verslag van de discussies Beleidslab Samen wonen in gemengde complexen Vraagstelling Analysefase en veldwerk Ideeën genereren Prototypes Conclusie Aanbevelingen Bewonersonderzoek gemengde complexen IX

4 3.3.1 Onderzoek specificaties kwalitatief onderzoek Onderzoek specificaties kwantitatief onderzoek Conclusies Samengevat Rode draad uit het onderzoek van de praktijk Knelpunten in gemengde complexen Verschillende rollen Mogelijke rollen Splitsingsvergunning en huurders Wie beslist Synthese Misbruik van meerderheidsmacht Besluitvorming Aantasting van besluiten Besluitvorming bij tegenstrijdige belangen Misbruik van bevoegdheid? Verhouding misbruik van bevoegdheid en strijd met redelijkheid en billijkheid Strijd met eisen van redelijkheid en billijkheid Marginale toets Misbruik van meerderheidsmacht in VvE s Inperken macht van de grooteigenaar Synthese Toepasselijkheid VvE regels voor huurders en andere gebruikers Onderscheid gebruiker huurder in de zin van Boek 5 titel 9 BW Toepasselijkheid VvE regels Gebruikersverklaring Onredelijk bezwarende bepalingen Als de verklaring niet is ondertekend Zittende huurders Synthese Inspraak van huurders in de VvE Stemrecht Vormen Argumenten Bezwaren Huidige mogelijkheden voor huurdersparticipatie Kascommissie X

5 Volmacht Experimenten Succesfactoren voor het betrekken van huurders in een VvE Belemmering: de Wet op het overleg huurders verhuurder Synthese Wijzigingen aan het gehuurde Spanningsveld wijzigingen aan een gemeenschappelijk gedeelte Synthese Klein en dagelijks onderhoud Regeling in het huurrecht Regeling in het appartementsrecht Vergelijking huurrecht appartementsrecht inzake de kleine herstellingen Synthese Dringende onderhoudswerkzaamheden en renovatie VvE beslist over dringende werkzaamheden en renovatie Huurder moet dringende werkzaamheden gedogen Classificatie: dringende werkzaamheden of renovatie Achterstallig onderhoud Renovatie Geen dwingend maar regelend recht Overleg met huurdersorganisatie of bewonerscommissie Situatie bij een door de huurder getekende gebruikersverklaring Synthese Servicekosten: wijziging en afrekening Servicekosten in het huurrecht Servicekosten in het appartementsrecht Wijzigen van servicekosten Afrekening van servicekosten Synthese Overlast Rol van de VvE bij overlast Rol van de verhuurder bij overlast Ontzegging van het gebruik Synthese Bankgarantie of borgstelling versus storten in het reservefonds Bruidsschat Beperkte contracteervrijheid van woningcorporaties XI

6 4.12 Verbod op het aangaan van langlopende verplichtingen Warmtewet Uitzondering voor VvE s Geen uitzondering voor woningcorporaties Geschillen Herziening Warmtewet Synthese Rode draad Mogelijke alternatieven voor een gemengd complex De NV, de BV en de (woning)stichting De gemeenschap De gewone vereniging Verschil Vereniging van Eigenaars gewone vereniging Kwalitatief lidmaatschap vereniging/coöperatie Synthese: geschiktheid voor een gemengd complex De (flat)coöperatie De Coöperatieve flatexploitatievereniging (flatcoöperatie/cfv) Coöperatie versus VvE De wooncoöperatie (ex art. 18a Woningwet) Voorwaarden wooncoöperatie Drie vormen Huidige stand van zaken wooncoöperatie Wooncoöperatie staat naast de VvE indien aanwezig De wooncoöperatie is geen coöperatie in de zin van titel 3 Boek 2 BW Wooncoöperatie interessant voor gemengde complexen? Ontwikkelingen rondom zelfbeheer Trust c.q. BewonersBedrijf Synthese Overzicht alternatieven Gemengde complexen in België Wettelijke regeling van de eigendom van appartementen De wettelijke regeling Inwerkingtreding en overgangsbepalingen wetswijziging XII

7 6.1.3 De statuten Organen Algemene vergadering Voorzitter van de vergadering Syndicus (beheer en bestuur, uitvoerend orgaan van de VME) Raad van mede-eigendom Commissaris van de rekeningen Vergaderen In gebruik geven Alternatief: Flatexploitatievennootschap of wooncoöperatie Huurrecht in België Duur van de huurovereenkomst voor woonruimte Het einde van de huurovereenkomst Vereisten voor een geldige huurovereenkomst Verplichtingen van verhuurder en huurder Huurovereenkomst met renovatie Huurbescherming Onderhuur Sociale huurovereenkomsten Kooprecht Verschillende rollen Synthese Misbruik van meerderheidsmacht Besluitvorming Quorum Gekwalificeerde meerderheid Aantasting van besluiten Misbruik van meerderheidsmacht in VME s Inperken macht van de grooteigenaar Marginale toets? Synthese Toepasselijkheid VME regels voor gebruikers/huurders Geen onderscheid gebruiker huurder Gebruikersverklaring Onredelijk bezwarende bepalingen Overtredingen Beroep op de rechter door huurders Synthese Inspraak van huurders in de VME Vormen, argumenten, bezwaren Belemmeringen Synthese XIII

8 6.7 Wijzigingen aan het gehuurde Huurderszelfwerkzaamheid Wijzigingen aan een gemeenschappelijk gedeelte Synthese Klein en dagelijks onderhoud Synthese Dringende werkzaamheden en renovatie Dringende werkzaamheden Renovatie VME beslist over dringende werkzaamheden en renovatie Huurder in VME moet werkzaamheden gedogen Achterstallig onderhoud Synthese Servicekosten: wijziging en afrekening Servicekosten in het appartementsrecht Servicekosten in het huurrecht Wijziging van servicekosten Afrekening van servicekosten Rechten van de huurder Synthese Overlast Overlast in het huurrecht Overlast in een VME Rol van de VME bij overlast Rol van de verhuurder bij overlast Rol van huurder en mede-eigenaar Ontzegging van het gebruik Synthese Bankgarantie of borgstelling versus storten in het reservefonds Beperkte contracteervrijheid woningcorporaties Verbod op het aangaan van langlopende verplichtingen Warmtewet Rode Draad Conclusie: verbeteren functioneren gemengde complexen Betrokkenheid bij en invloed in de VvE Toepasselijkheid VvE regels voor gebruikers/huurders Huurders in de VvE vergadering XIV

9 7.1.3 Synthese Misbruik van meerderheidsmacht Conflicten tussen huurrecht en appartementsrecht Wijzigingen aan een privé gedeelte Klein en dagelijks onderhoud Dringende werkzaamheden en groot onderhoud Renovatie Servicekosten Overlast Specifieke knelpunten voor grooteigenaars Bankgarantie of borgstelling versus storten in het reservefonds Bruidsschat Warmtewet Beperkte contracteervrijheid van woningcorporaties Verbod op het aangaan van langlopende verplichtingen Suggesties voor wetswijzigingen Afrondende beschouwing Samenvatting Wet- en regelgeving Onderzoek van de praktijk Knelpuntenanalyse Alternatieven voor een VvE Gemengde complexen in België Verbeteren functioneren gemengde complexen Summary Laws and regulations Study into practice Analysis of pressure points Alternatives to a VvE Mixed complexes in Belgium How to improve the functioning of mixed complexes XV

10 Literatuurlijst 459 Jurisprudentieregister 487 Trefwoordenregister 493 Curriculum Vitae 499 XVI