Grondbank RZG Zuidpias

Transcriptie

1 driehoek RZG'ZUIDPLAS Grondbank RZG Zuidpias ONTWERP UITNAMESTRATEGIEKADER 2011 Dagelijks Bestuur Grondbank RZG Zuidpias 16 september 2010 verbeterde versie 1.1

2 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 2 2. Risicobeheersing Grondbank 3 3. Uitnamestrategie 4 4. De wijze, het tempo en de te verwachten realisatie van de doelstellingen 7 5. Wet voorkeursrecht gemeenten 8 6. Te ondernemen stappen bij inbreuk op de voorkeurspositie gemeenten 8 7. Verwervingsstrategie 8 8. Beheer aangekochte onroerende zaken 9 9. De inhoudelijke en procedurele voorwaarden gericht op de verkoop van gronden en opstallen 9 10 Afstemming ruimtelijk beleid en grondbeleid De begrenzing in omvang van de voorraad verworven gronden en van de maximale boekwaarde De begrenzing van de maximale omvang aangetrokken vreemd vermogen Inhoudelijke en procedurele voorwaarden privaatrechtelijke rechtshandelingen verwerving van gronden 10

3 1. Inleiding Op grond van het gestelde in artikel 20 van de huidige gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidpias stelt het Algemeen Bestuur jaarlijks gelijktijdig met de begroting het Aankoop Strategie Kader (ASK) vast dat als kader geldt voor het door de Grondbank uit te voeren verwervingsbeleid. In een ASK worden in ieder geval voorstellen gedaan voor: a. de wijze, het tempo en de te verwachten resultaten van realisatie van de in artikel 4 van de regeling genoemde doelstellingen; b. de afstemming met het door de deelnemers te voeren ruimtelijk - en grondbeleid in relatie tot de uitvoering van het Intergemeentelijk Structuurplan (ISP) binnen het rechtsgebied; c. de begrenzing in omvang van de voorraad verworven gronden; d. de begrenzing van de maximale boekwaarde van de voorraad verworven gronden; e. de begrenzing van de maximale omvang van het aangetrokken vreemd vermogen door de Grondbank; f. de inhoudelijke en procedurele voorwaarden waarbinnen privaatrechtelijke rechtshandelingen gericht op de verwerving van gronden dienen plaats te vinden; g. de inhoudelijke en procedurele voorwaarden waarbinnen privaatrechtelijke rechtshandelingen gericht op de verkoop van gronden, zoals bedoeld in artikel 5, eerste lid onder g, van de gemeenschappelijke regeling, dienen plaats te vinden. Een ASK beslaat een periode van 4 jaar en wordt jaarlijks bijgesteld. De gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidpias is door de deelnemers oorspronkelijk aangegaan voor een periode eindigend op 31 december Inmiddels is de gemeenschappelijke regeling met één jaar verlengd tot en met 31 december Verder is afgesproken dat in de tweede helft van 2010 een voorstel wordt gedaan over de toekomst van de Grondbank. Het voorstel houdt in dat de Grondbank met een gewijzigde opdracht tot 1 januari 2020 wordt voortgezet. Deze gewijzigde opdracht houdt in: 1. Met ingang van 1 januari 2011 worden geen nieuwe gronden meer verworven. 2. De Grondbank gaat functioneren als Stallingbedrijf en richt zich vooral op de uitname van de verworven gronden. 3. De Grondbank zal als marktmeester in het Zuidpias optreden. In plaats van een ASK zal de Grondbank jaarlijks een Uitnamestrategiekader (USK) vaststellen. De gewijzigde gemeenschappelijke regeling kan met ingang van 1 januari 2011 in werking treden. In dit ontwerp-usk 2011 wordt vooruitgelopen op de besluitvorming over

4 de wijziging van de gemeenschappelijke regeling opdat in 2011 direct kan worden beschikt over een actueel Uitnamestrategiekader. 2. Risicobeheersing Grondbank In 2004 is de Grondbank ingesteld voor de strategische grondverwerving m.n. in het zogenaamde Niertje:de verstedelijkingszone van 2000 ha in de Interregionale Structuurvisie Rotterdam-Zoetermeer-Gouda (ISV 2004). Van deze ha is circa 315 ha verworven. De verwervingsprijs is vergeleken met andere ontwikkellocaties aan de Binnenflank van de Randstad laag te noemen. De boekwaarde op 1 januari 2010 bedraagt circa 100 min. Van deze gronden ligt circa 155 ha in bestemd gebied en circa 160 ha in nog niet-bestemd gebied. In december 2009 heeft Deloitte gerapporteerd betreffende een risicoanalyse van de Zuidplaspolder. In deze analyse wordt ingegaan op de markt- en samenwerkingsrisico's van de gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder. Daarbij zijn met name voor de Grondbank de volgende risico's in beeld gebracht en geanalyseerd: 1. De Grondbank bezit een grote hoeveelheid grond die 'pas' na 2020 ontwikkeld wordt. 2. De marktwaarde kan op enig moment onder de boekwaarde uitkomen. 3. De marktwaarde kan ertoe leiden om op enig moment bij de vaststelling van de jaarrekening van de Grondbank voorzieningen te treffen voor het afwaarderen van de boekwaarde van gronden. 4. Aangezien er (nog) geen afspraken zijn gemaakt met de ontwikkelende gemeenten over de afname van gronden, loopt de Grondbank meer risico dat de marktwaarde onder de boekwaarde komt te liggen en dat afwaardering noodzakelijk wordt. Onderstaand wordt kort ingegaan op de nadere aanduiding van de risico's en in de paragraaf daarna wordt ingegaan op de consequenties voor de uitnamestrategie van de Grondbank. Door de sterk gewijzigde marktomstandigheden bestaat er een reële kans dat in de komende jaren de marktwaarde van de gronden in de Grondbank tijdelijk onder de boekwaarde komt te liggen. De oorzaak hiervan is onder meer gelegen in de huidige marktwaarde van de nog niet-bestemde gronden in de 2e fase waarvoor een ontwikkelingsperspectief op dit moment ontbreekt. Als dit ertoe leidt dat voor het gehele grondbezit de getaxeerde marktwaarde lager komt te liggen dan de boekwaarde, dan dient deze situatie in een risicoanalyse in de risicoparagraaf beschreven te worden. Indien de marktwaarde onafwendbaar onder de

5 boekwaarde zou komen te liggen dan dient de boekwaarde te wordt afgewaardeerd en zullen de nadelige effecten daarvan naar verhouding in rekening worden gebracht volgens het risicopercentage per deelnemer. Een andere mogelijkheid is het tijdelijk accepteren van een negatief vermogen. Uiteraard kan deze tijdelijkheid alleen maar geaccepteerd worden als het ontwikkelingsperspectief voldoende operationeel gemaakt wordt. Overigens wordt opgemerkt dat in het OSK 2011 van de ROZ is aangegeven dat, indien er ruimte is op de begroting van de ROZ, de ROZ een tijdelijke onderhandse garantstelling aan de Grondbank kan verlenen. Verder is in het kader van de risicoanalyse van de Grondbank geconstateerd dat het risico van de waardeontwikkeling van de grond zich met name voordoet in die situaties waar de voor 2030 beoogde ontwikkeling nog niet in vastgestelde bestemmingsplannen is mogelijk gemaakt. Een lager uitgiftetempo verlengt de periode van het mogelijke financiële risico voor de Grondbank. Daarbij is van belang wanneer welke gebieden in de toekomst zullen worden ontwikkeld en op welke wijze het uitnametempo als gevolg van het in ontwikkeling nemen van de gebieden plaats vindt. Indien de grond (te) langzaam uit de Grondbank wordt genomen loopt door de bijschrijving van rente- en beheerskosten de boekwaarde op en is het de vraag of deze waarde vergoed kan worden door de (toekomstige) marktwaarde. Om een beeld te krijgen van de financiële effecten is recent een rekenmodel vervaardigd voor de berekening van het boekwaardeverloop van de gronden uit de Grondbank. Dit model gaat uit van een drietal scenario's. De drie genoemde scenario's alsmede de uitkomsten van het model hebben geleid tot een plannings- en programmeringsvoorstel zoals is aangegeven in het OSK 2011 en tot een voorstel voor uitname van gronden zoals aangegeven in dit USK. Om waarde te creëren is het van belang om binnen afzienbare termijn een ontwikkelingsperspectief vast te stellen met name voor de 2 e fase gronden. Belangrijke factor bij deze mogelijkheden is dat de Grondbank zelf geen gebiedsontwikkelingen aanstuurt en dus passief is in het creëren van eventuele toegevoegde (grond)waarde vanuit de gebiedsontwikkeling. 3. Uitnamestrategie Voor de Grondbank was en is het uitgangspunt dat de Grondbank uiteindelijk met een budgettair neutraal saldo moet sluiten. Hierbij dient bedacht te worden dat grond door zijn schaarste in dit gedeelte van Nederland altijd een zekere waarde zal hebben, maar de

6 vraag is of de boekwaarde van de grond in de Grondbank uiteindelijk vergoed wordt door de waarde van de grond op het moment van uitname uit de Grondbank. Voor het uitnemen van de gronden uit de Grondbank bestaan twee principieel verschillende benaderingen: 1. Het boekwaardemodel met een afnameverplichting. 2. Een marktwaardemodel, waarin de grond tegen marktwaarde uit de Grondbank wordt genomen. In het laatste model wordt de marktwaarde bepaald op basis van de dan getaxeerde waarde. Aan beide modellen kleven bezwaren: het eerste model gaat uit van een afnameverplichting, die niet is overeengekomen met de deelnemers van de Grondbank. Het tweede model rekent met een veronderstelde marktprijsontwikkeling, waarvan bekend is dat er teveel onzekerheden zijn om de situatie in 2020 goed in te schatten. Op basis van deze overwegingen, en het uitgangspunt dat de Grondbank uiteindelijk met een budgettair neutraal saldo moet sluiten, is voor een 'tussenoplossing' gekozen. Daarbij hebben de volgende omstandigheden een rol gespeeld: De gemeente Zuidpias heeft vanuit een meerjarenperspectief een voorstel gedaan tot afname van de gronden van de Grondbank in de ontwikkellocaties Knibbelweg Oost (gemeente Zuidpias en provincie zouden hier risicodragend kunnen gaan ontwikkelen), Zevenhuizen-Zuid (Zuidpias is hier reeds met de eerste ontwikkelactiviteiten gestart) en Nieuwerkerk-Noord (op instigatie van de voormalige gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel heeft de Grondbank in het verleden een aantal verwervingen verricht). De erkenning dat de Grondbank kan optreden als marktmeester en dat tegen die achtergrond het onverstandig is de Grondbank snel de gronden te laten vermarkten. Bovendien is het de vraag of er op dit moment een marktpartij te vinden is die bereid is gronden met voorgenoemde ontwikkelpotenties af te nemen. Bij een dergelijk scenario is de verwachting dat de Grondbank met een negatief resultaat zal afsluiten door de huidige (slechte) marktomstandigheden. De programmering van de ontwikkeling in het OSK van de ROZ en de strategie van de uitname door de Grondbank moeten op elkaar zijn afgestemd. Beide gemeenschappelijke regelingen beogen het publieke belang in hetzelfde rechtsgebied te dienen. Bovenstaande uitgangspunten leiden tot de volgende uitnamestrategie: Een eerste tranche zal uiterlijk per 1 januari 2012 door de gemeente Zuidpias onder voorwaarden worden overgenomen tegen boekwaarde. Dit betreft de

7 gronden van de Grondbank in de ontwikkellocaties Zevenhuizen-Zuid, Knibbelweg Oost en Nieuwerkerk-Noord. Van een tweede tranche is het de bedoeling dat deze gronden uiterlijk per 1 januari 2015 overgaan naar de ontwikkelende gemeente dan wel een ontwikkelcombinatie tegen boekwaarde met een opslag. Dit betreft de gronden in de Rode Waterparel, Ringvaartdorp, Plantage Kwadrant en Gouweknoop. Indien de ontwikkelende partij(en) op 1 januari 2015 besluiten om deze gronden niet over te nemen, staat het de Grondbank vrij om deze gronden vanaf die datum te vermarkten. Wel blijft daarbij een eerste recht van koop bestaan voor de ontwikkelende partij(en) als een marktpartij onder de vraagprijs van de Grondbank wenst te kopen en de Grondbank daar in principe op in wenst te gaan. Voor de gronden in het Nieuwe Midden (belangrijkste deel van de 2 e fase gronden) krijgt de Grondbank per 1 januari 2011 de mogelijkheid tot het vervreemden tegen marktwaarde. Hierbij behoudt overigens de gemeente Zuidpias het recht van eerste koop. Ter nadere toelichting het volgende: Bij de tweede uitnametranche zal sprake zijn van een keuzemoment voor de (mogelijke) ontwikkelingscombinaties. Zij kunnen de grond uiterlijk tot aan 1 januari 2015 overnemen van de Grondbank tegen boekwaarde met een opslag (bijvoorbeeld 25%) of zij kunnen uiterlijk op 31 december 2014 afzien van de aankoop van de grond. Als er op 31 december 2014 geen perspectief bestaat om de gronden te verkopen aan eerder genoemde ontwikkelingscombinaties staat het de Grondbank vrij om die gronden vervolgens te verkopen tegen marktwaarde aan willekeurig welke partij. Voor de gronden in het Nieuwe Midden en in de Gouweknoop, waarvan de ontwikkeling niet op korte termijn valt te voorzien, zal nader onderzocht worden wat de mogelijkheden van uitname zijn op basis van verkenningen van de ontwikkelingsmogelijkheden op termijn. Er is thans nog geen reden om de opgebouwde strategische grondposities af te breken, nog voordat het ruimtelijk perspectief van de gehele Zuidpias definitief is uitgekristalliseerd. Voor de gronden die op 1 januari 2015 nog in bezit zijn van de Grondbank wordt de Grondbank in staat gesteld om deze gronden te verkopen tegen marktwaarde. Uiterlijk voor 31 december 2014 dient een strategie door de Grondbank in overleg met de ROZ te worden bepaald t.a.v. de nog niet-bestemde gronden. De mogelijkheid om uit redenen van risicobeperking en kansmogelijkheid de niet-bestemde gronden aan derden te verkopen blijft hierbij nadrukkelijk in beeld. Dit uiteraard onder de voorwaarde dat deze

8 gronden eerst aan de gemeente en mogelijke ontwikkelingscombinaties worden aangeboden. 4. De wijze, het tempo en de te verwachten resultaten van realisatie van de doelstellingen De Grondbank zal met ingang van 1 januari 2011 (tot 2020) functioneren als Stallingbedrijf. Dat houdt in dat op initiatief van de Grondbank zelf geen nieuwe gronden meer worden gekocht behoudens enkele uitzonderingen die te maken hebben met lopende verplichtingen uit het verleden en met onder meer ruilingen ca. Om te komen tot aaneengesloten te ontwikkelen gebieden dienen overigens wel gronden aangekocht te worden, met name door de ontwikkelende gemeenten dan wel de ontwikkelcombinaties. De enige functie, die de Grondbank bij aankoop van grond in de periode heeft, is de functie van aankoopmakelaar in opdracht van een gebiedsgemeente, ontwikkelcombinatie of andere overheden (zoals o.a. het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, Rijkswaterstaat, de Dienst Landelijk Gebied van het ministerie van LNV en de provincie Zuid-Holland). Daarbij opereert de Grondbank vanuit haar kennis en ervaring met het verwerven van grond in de Zuidplaspolder om de uniformiteit vanuit de overheid te bewaken in het delicate spel rond de aankoop van grond van een particulier (en zijn adviseurs). Anderzijds zijn de overheidspartijen zo ook in staat om samen met andere overheidsinstanties die binnen dit gebied verwervingen verrichten, afspraken te maken over het gezamenlijk aankopen van gronden. Dit mede omdat de verschillende partijen vaak een (klein) deel van de percelen nodig hebben voor hun eigen doeleinden (zoals een waterloop, een groenstrook of een weg). De Grondbank werkt daarbij nadrukkelijk in opdracht van een partij en met die partij worden afspraken gemaakt over de financiering van de aankoop van de gronden, de apparaatskosten voor de aankoop, de plicht tot afname en de beheers- en rentelasten. Daarbij geldt het principe dat de Grondbank zonder uiteindelijke winst-, of verliesdoelstelling een transactie begeleidt. Verder wordt niet uitgesloten dat ontwikkelende gemeenten of ontwikkelcombinaties zelf de verwerving van de benodigde gronden ter hand zullen nemen. In dat geval moet er voor gewaakt worden dat de uniformiteit in de verwervingsstrategie wordt gehandhaafd ter voorkoming van onderlinge concurrentie.

9 Samengevat is het de bedoeling de Grondbank om te vormen tot het overheidsloket voor de verwerving op aanvraag en stalling van de grondaankopen voor de ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Na aankoop worden de gronden gestald bij de Grondbank. 5. Wet voorkeursrecht gemeenten Als eenmaal een bestemmingsplan is vastgesteld kan het voorkeursrecht voor een periode van maximaal 10 jaar na inwerkingtreding van dit bestemmingsplan gevestigd worden. Inmiddels is het voorkeursrecht op nagenoeg alle bestemde gronden gevestigd. De gemeente Zuidpias zal in overleg met de Grondbank en met de ROZ een standpunt bepalen over het al dan niet handhaven van het voorkeursrecht. Het niet meer handhaven van het voorkeursrecht zou kunnen plaatsvinden in die situaties waarin de start van de ontwikkeling wordt vertraagd. 6. Te ondernemen stappen bij inbreuk op de voorkeurspositie gemeenten Zodra de gemeente of de Grondbank kennis verkregen heeft van aktes waarbij afspraken zijn gemaakt met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente, kan de gemeente binnen 6 weken de nietigheid van deze rechtshandelingen bij de rechtbank inroepen. In het geval dat de Grondbank dergelijke aktes ca. ontvangt zal van deze mogelijkheid gebruik gemaakt worden. In die gevallen waarin de Grondbank op enigerlei wijze de wetenschap verkrijgt van het bestaan van dergelijke overeenkomsten zal de Grondbank in overleg met een juridische adviseur bezien of er juridische acties moeten worden ondernomen en zo ja welke. Indien geadviseerd wordt om juridisch actie te ondernemen, dan zal aan de betreffende gemeente worden verzocht daartoe over te gaan. 7. Verwervingsstrategie Door de keuze van de Grondbank een Stal ling bed rijf te maken zal de Grondbank niet zelf initiatieven ontwikkelen om actief gronden te verwerven. Daarnaast blijft, zolang de ontwikkelingsstrategie van de te ontwikkelen locaties nog niet definitief is bepaald, de verwervingsstrategie in het algemeen passief. Dat betekent dat alleen door de Grondbank op basis van een signaal vanuit de ontwikkelende gemeente of ontwikkelcombinatie, gesproken gaat worden met eigenaren die zelf aangeven hun grond te willen verkopen. Dit zal vooralsnog vooral gelden voor gronden die gelegen zijn in de eerste fase (ontwikkeling voor 2020). Hierbij zal ook duidelijk moeten zijn voor wiens rekening zal worden aangekocht en beheerd. Er worden (nog) geen eigenaren actief benaderd.

10 8. Beheer aangekochte onroerende zaken Na de eigendomsoverdracht zullen de aangekochte onroerende zaken door de Grondbank in beheer worden genomen tot het moment waarop ze kunnen worden overgedragen ten behoeve van de ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Bij dit beheer zullen in ieder geval de volgende uitgangspunten in acht worden genomen: - Het beheer dient zodanig vorm te worden gegeven dat de onroerende zaak op het gewenste moment ter vrije beschikking komt voor de voorgenomen ontwikkeling zonder de verplichting tot vergoeding van schades die na de eigendomsoverdracht zijn ontstaan; - Daar waar mogelijk zullen maximale financiële beheeropbrengsten worden gerealiseerd; - Het noodzakelijke onderhoud zal worden uitgevoerd, rekening houdend met de aanwendingsmogelijkheden in de toekomst. Dit betekent dat een te slopen object op een andere wijze zal worden onderhouden dan een object dat gehandhaafd en te zijner tijd verkocht kan worden; - Activiteiten in of op aangekochte objecten die in strijd zijn met de door de overheid gestelde (beleids-)regels zullen niet worden toegestaan en waar nodig zal in overleg met de betreffende gemeente handhavend worden opgetreden; - Verpaupering van aangekochte onroerende zaken en de directe omgeving daarvan zal worden tegengaan; - Desgewenst zullen objecten vervroegd gesloopt worden indien daardoor verpaupering van de omgeving kan worden tegengaan. 9. De inhoudelijke en procedurele voorwaarden gericht op de verkoop van gronden en opstallen Gronden voor infrastructuur ca. De Grondbank krijgt regelmatig verzoeken van derden om gronden aan te kopen. Dit kunnen verzoeken zijn van overheden om gronden te kopen voor realisatie van openbare functies, zoals infrastructuur, waterwegen en groenvoorzieningen. De Grondbank zal deze gronden tegen ten minste de marktwaarde aan de desbetreffende overheidspartij verkopen. Verkopen aan derden De Grondbank krijgt ook regelmatig verzoeken van particulieren om perceel(tjes) grond te kunnen kopen. Dit betreft veelal kleine percelen grenzend aan het eigendom van de verzoekende particulier. Ook kan het percelen grond betreffen die gelegen zijn in de aangewezen lanen en linten. In overleg met de ROZ en de grondgebiedgemeente/ ontwikkelcombinatie zal worden vastgesteld of het gevraagde perceeltje al dan niet benodigd is voor de verdere planontwikkeling. Indien dit redelijkerwijs niet het geval is dan

11 kunnen deze perceeltjes tegen ten minste de marktwaarde aan de verzoeker verkocht worden. Opstallen De Grondbank heeft diverse percelen met opstallen in beheer die niet relevant meer zijn in de planontwikkeling. Deze opstallen kunnen door de Grondbank worden afgestoten. In overleg met de ROZ en de grondgebiedgemeente zal worden vastgesteld of deze percelen met opstallen al dan niet benodigd zijn voor de verdere planontwikkeling. Indien dat niet het geval is dan zullen ze eerst te koop aangeboden worden aan de betreffende grondgebiedgemeente. Indien de grondgebiedgemeente van de aanbieding geen gebruik wenst te maken, zullen deze percelen met opstallen op de vrije markt aangeboden worden. 10. Afstemming ruimtelijk beleid en grondbeleid Het ISP is begin 2006 vastgesteld. Een groot deel van de bestemmingsplannen is inmiddels vastgesteld. In het OSK 2011 is de uitvoering van de bestemmingsplannen verder geconcretiseerd. Op basis daarvan kunnen de ontwikkelcombinaties / gebiedsgemeenten de Grondbank op voorgenoemde wijze verder inschakelen. 11. De begrenzing in omvang van de voorraad verworven gronden en van de maximale boekwaarde Deze begrenzing wordt bepaald door de vastgestelde begroting van de Grondbank voor De begrenzing van de maximale omvang van het aangetrokken vreemd vermogen Deze begrenzingen wordt bepaald door de vastgestelde begroting van de Grondbank voor Inhoudelijke en procedurele voorwaarden privaatrechtelijke rechtshandelingen verwerving van gronden Het DB is bevoegd tot het verrichten van grondverwervingen. Het DB heeft de bevoegdheid voor aankopen waarbij de koopsom maximaal ,- bedraagt op dit moment gemandateerd aan de directeur van de Grondbank. Het DB zal het betreffende mandaatbesluit aanpassen aan de nieuwe taken betreffende verwerving en verkoop van gronden. Naast een direct uit te betalen koopprijs is er in enkele koopovereenkomsten een meerwaardeclausule opgenomen waardoor na aankoop een verplichting tot nabetaling bestaat indien de gronden te zijner tijd een "commerciële" bestemming krijgen. De Grondbank houdt deze verplichtingen in de boekhouding nauwgezet bij. 10

12 De volgende achtergronddocumenten liggen ter inzage bij de griffie van de gemeenteraden en Provinciale Staten: 1. Gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidpias Rapport Deloitte inzake adviesaanvraag mogelijke presentatie en waardering van de grondpositie in de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidpias (vertrouwelijk) il

13 V driehoek RZG.ZUIDPLAS Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidpias (ROZ) Ontwerp Ontwikkelingsstrategiekader (OSK) 2011 Dagelijks Bestuur ROZ 16 september 2010 verbeterde versie 1.1

14 Inhoudsopgave 0. Voorwoord 4 1. Inleiding 1.1 Hoofdstukindeling OSK gebaseerd op de formele functie van de ROZ Hoofdlijnen van de stappen sinds het OSK Stand van zaken planologische verankering gebiedsontwikkeling Zuidpias 1.4 Invloed Crisis- en herstelwet (Chw) 1.2 Invloed economische crisis op gebiedsontwikkeling Zuidpias 2. Risicobeheersing 2.1 Risicoanalyse Risicobeheersing 2.3 Samenvatting 3. Regionaal Uitvoeringsprogramma 3.1 Uitgangspunten en perspectief Programmering voor wonen 3.3 Programming voor werken 3.4 Programmering infrastructuur verkeer en vervoer 3.5 Programmering groenstructuur 3.6 Programmering blauwe structuur 4. Normatief financieel kader Omslag van kosten 5.1 Afdracht Hoofdplanstructuur Aanwending ruimte binnen de verschuldigde betaling voor risicobeheersing Grondbank 5.3 Resterende investeringen in de Hoofdplanstructuur 6. Vereveningsstortingen en het fonds bovenplanse verevening en waarborgfonds 6.1 Overzicht geraamde vereveningsstortingen per ontwikkelgebied en per gemeente Fasering in de tijd van de verschuldigdheid van de vereveningsstortingen 6.3 Rente-, kosten- en opbrengstenindices 6.4 Overzicht te verwachten saldi van het vereveningsfonds en het waarborgfonds 7. Periodieke monitoring en herijking vereveningsbesluiten Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid 8.1 Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder Beeldkwaliteitplan Linten, Lanen en Ringvaart 8.3 Verordening Kwaliteitsborging

15 De volgende achtergronddocumenten liggen ter inzage bij de griffie van de gemeenteraden en Provinciale Staten: 1. Gemeenschappelijke regeling ROZ 2. Verordening Bovenplanse verevening (Afdracht Hoofdplanstructuur) 3. Nota Koersbepaling Zuidplaspolder (inclusief Startpakket ) 4. Evaluatie ROZ Ambitiedocument Handboek Kwaliteit, Ambitiedocument Beeldkwaliteitplan Lanen en Linten, Businesscase Duurzame Ontwikkeling Zuidplaspolder en subsidiebeschikking Minister VROM, 2009.

16 O. Voorwoord Het OSK 2011 is het tweede OSK dat de ROZ in procedure brengt, sinds de gemeenschappelijke regeling ROZ op 1 november 2008 in werking is getreden. Het OSK vormt het kader voor de door de ROZ te voeren strategie binnen haar rechtsgebied. Sinds het eerste OSK is - gezien de huidige bouw/ontwikkelingscrisis - veel aandacht besteed aan crisisbeheersing. Na de inleiding start dit OSK met een beschouwing hierover, vanuit de gedachte, dat risico en (positieve) kans aan elkaar verbonden zijn. Het grootste risico voor de integrale gebiedsontwikkeling Zuidplaspolder is, dat alleen op risico's wordt gestuurd. De programmering van de gebiedsontwikkeling Zuidplaspolder is vanwege de crisis aangescherpt. Binnen de vastgestelde bestemmingsplannen is het in 2007 bestuurlijk overeengekomen startpakket geheralloceerd. De programmering van de uitvoering van de Hoofdplanstructuur is door de Provincie Zuid-Holland ook aangescherpt. In tegenstelling tot de gebiedsontwikkeling lijkt de uitvoering hiervan positief te worden beïnvloed door de crisis: de overheid stimuleert de markt door de uitvoering van infrastructuur te bevorderen. In dit OSK worden t.o.v geen nieuwe voorstellen voor bovenplanse verevening gedaan. Wel is aangegeven hoe het risicomanagement van de GR Grondbank kan plaatsvinden (uitgaande van wijziging GR ROZ) door een voorziening van de ROZ ter garantstelling van de Grondbank te treffen. Met het oog op de ontwikkeling van de Zuidplaspolder geldt het Handboek Kwaliteit als ambitiedocument, dat de gemeenten hebben gebruikt bij het opstellen van de bestemmingsplannen. Als eerste uitwerking van het Handboek is inmiddels een Beeldkwaliteitsplan Linten, Lanen en Ringvaart opgesteld. De vaststelling ervan valt te voorzien rond de jaarwisseling. Het OSK 2011 is later dan de begroting 2011 in procedure gebracht. Na afweging van de zienswijzen van de deelnemers aan de ROZ wordt het OSK 2011 ter vaststelling door het Algemeen Bestuur van de ROZ geagendeerd voor de vergadering op 2 december De voorzitter van de Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidpias, Govert Veldhuijzen

17 1. Inleiding Binnen het project Zuidplaspolder wordt samengewerkt tussen alle relevante bestuurslagen van de overheid om in de komende decennia de Zuidplaspolder duurzaam te ontwikkelen. Er is in de afgelopen periode veel bereikt en voorwaarden zijn gecreëerd om de eerste deelgebieden in ontwikkeling te kunnen nemen. Hiertoe heeft onder andere de Grondbank strategisch gronden verworven, is een Intergemeentelijk Structuurplan vastgesteld (ISP), is een (programmatisch) Startpakket in de Nota Koersbepaling vastgesteld, zijn voor de meeste transformatiegebieden bestemmingsplannen vastgesteld. Ook zijn de nodige organisatorische afspraken gemaakt en vastgelegd in twee gemeenschappelijke regelingen (ROZ en Grondbank). Het project bevindt zich op een 'kantelpunt': de beleidsmatige randvoorwaarden liggen vast en de stap naar uitvoering dient gezet te worden. Het belangrijkste probleem is dat het lastig is om met marktpartijen afspraken te maken over de realisering van ontwikkellocaties. Mede als gevolg van de economische crisis zijn er nog geen gebiedsexploitatiemaatschappijen opgericht, waardoor grond nog niet is overgegaan van de Grondbank naar de ontwikkelende partijen. Met als gevolg dat er een discrepantie dreigt te ontstaan tussen de (mogelijke) waardeontwikkeling van de gronden die in bezit zijn van de Grondbank en de afname van gronden door de ontwikkelende gemeenten of andere (publieke) ontwikkelcombinaties. Om de publieke ontwikkelrisico's te verminderen wordt de spreiding van het publieke risico door uitbreiding van het aantal publieke risicodragers onderzocht. Voor 1 januari 2011 zullen hierover nadere besluiten worden genomen. Tevens is de relatie Grondbank en ROZ aangescherpt om de besluitvorming beter op elkaar af te stemmen. Ook zijn er afspraken gemaakt over de wijze van uitname van grond uit de Grondbank. Immers de uitname van gronden uit de Grondbank is onlosmakelijk verbonden met de inname van de gronden in de grondexploitaties van de ontwikkelende gemeenten dan wel ontwikkelcombinaties op basis van de afspraken over de programmering. Bovendien is ervoor gekozen dat de Grondbank vanaf 1 januari 2011 gaat functioneren als stallingsbedrijf met als ambitie om dit bedrijf per 1 januari 2020 een "risicoloze" onderneming te laten zijn. Om dit te bereiken wordt de strategische grondverwerving van de Grondbank beëindigd en gaat de Grondbank alleen gronden verwerven voor rekening en in opdracht van één van de ontwikkelende partijen. De GR Grondbank zal ook in deze zin worden aangepast. 1.1 Hoofdstukindeling OSK gebaseerd op de formele functie van de ROZ In 2007 zijn de vijf Zuidplasgemeenten, de gemeente Rotterdam en de provincie Zuid-Holland de gemeenschappelijke regeling Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidpias (ROZ) aangegaan. De gemeenschappelijke regeling is per 1 november 2008 in werking getreden. Het takenpakket van de ROZ bestaat uit de volgende onderdelen: Programmering van de ontwikkeling van wonen, werken (bedrijfsterreinen en glastuinbouw), voorzieningen en infrastructuur voor verkeer, groen en water; Bovenplanse verevening \ waaruit de ontwikkelingsbijdrage aan de Hoofdplanstructuur wordt betaald en het Waarborgfonds wordt gevuld; in verband met een eventueel misverstand met de terminologie vanuit de Grondexploitatiewet gewijzigd in Afdracht Hoofdplanstructuur

18 Coördinatie van de kwaliteitsontwikkeling van de Zuidplaspolder. 2 Op 5 maart 2009 heeft het Algemeen Bestuur van de ROZ de Verordening Bovenplanse Verevening en Waarborgfonds vastgesteld. 1.2 Hoofdlijnen van de stappen sinds het OSK 2010 De belangrijkste wijziging is de samenvoeging per 1 januari 2010 van de gemeenten Zevenhuizen- Moerkapelle, Nieuwerkerk aan den IJssel en Moordrecht tot de gemeente Zuidpias. Sinds mei 2009 is vanuit de ROZ en de Grondbank naast de reguliere taken in het bijzonder aandacht besteed aan: 1. Onderzoek naar de mogelijkheden om het Werkdocument Grondexploitatie te actualiseren, afstemming tussen de elementen van de Hoofdplanstructuur en de bestemmingsplannen en optimalisering van de afdracht vanuit de bestemmingsplannen ten behoeve van het OSK 2011; 2. Onderzoek naar de markt- en samenwerkingsrisico's van de betrokken partijen alsmede voorstellen voor beheersing van de risico's; 3. Evaluatie van de GR ROZ; 4. Onderzoek naar toekomstige organisatiemodellen voor de Grondbank (voortzetten in de huidige vorm met eventueel een gewijzigde zeggenschaps- en risicoverdeling, voortzetten als Stallingsbedrijf of liquidatie van de Grondbank). Afhankelijk van de keuze van het organisatiemodel is een aantal scenario's voor de gronduitname uit de Grondbank opgesteld tezamen met een waardering van de gronden, die de komende jaren in de Grondbank of een vergelijkbare entiteit 'blijven zitten'. Hierbij zijn de volgende scenario's bekeken: (1) aanbodscenario: integrale uitvoering van de in bestemmingsplannen opgenomen programmering conform het Startpakket (2) vraagscenario: uitnametempo van de gronden uit de Grondbank gebaseerd op de gewenste planning van de ontwikkelende gemeenten en (3) grondbezitscenario: het zo snel en zo veel mogelijk uitnemen van de huidige grondposities van de Grondbank. In de gronduitgiftescenario's is ook de contramal van de gronduitgifte bepaald: een overzicht van de planning en programmering van de verschillende ontwikkellocaties. 5. Vormgeven van een voorstel voor de uitname van gronden uit de Grondbank tegen een bepaalde waarde (boekwaarde, boekwaarde met opslag dan wel marktwaarde). De Grondbank heeft de uitnamestrategie opgenomen in het Uitnamestrategiekader De conclusies van de bovengenoemde werkzaamheden leiden tot een bijgestelde programmering zoals weergegeven in dit OSK waarbij een herallocatie van het Startpakket wordt voorgesteld. 1.3 Stand van zaken planologische verankering gebiedsontwikkeling Zuidpias Het bestemmingsplan Zuidpias Noord (m.u.v. het grondgebied van Waddinxveen en het gebied Rottewig) gaat hoofdzakelijk uit van een bestemming van het gebied met glastuinbouw en bedrijventerrein. Daarnaast wordt de ontwikkeling van twee woongebieden ten oosten en ten zuiden van Moerkapelle mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan Zuidpias Noord is op 16 juni 2009 vastgesteld en 6 weken later in werking getreden. De Raad van State zal naar verwachting in oktober/november 2010 uitspraak doen in de circa 30 beroepzaken. 2 vanwege het niet overdragen van de wettelijke bevoegdheden op het vlak van ruimtelijke ordening door de deelnemers.

19 Voor het gebied Zuidpias West zijn twee bestemmingsplannen vastgesteld, één voor het grondgebied van de voormalige gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle en één voor het grondgebied van de voormalige gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel. In het bestemmingsplan Zuidpias West (deel Zevenhuizen-Moerkapelle) wordt hoofdzakelijk uitgegaan van een woonbestemming (Zevenhuizen Zuid en Ringvaartdorp). Daarnaast wordt de planologische ruimte gecreëerd voor de noodzakelijke infrastructuur. Op 16 juni 2009 is dit bestemmingsplan vastgesteld en 6 weken later in het werking getreden. Momenteel lopen er circa 15 beroepzaken. De Raad van State zal naar verwachting in oktober/november 2010 uitspraak doen. In het bestemmingsplan Zuidpias West (deel Nieuwerkerk aan den IJssel) wordt hoofdzakelijk uitgegaan van een woonbestemming (Nieuwerkerk Noord). Daarnaast ligt op het gebied rond de A20 de bestemming agrarisch/glastuinbouw met een wijzigingsbevoegdheid naar bedrijventerrein. Daarnaast wordt de planologische ruimte gecreëerd voor de noodzakelijke infrastructuur. Op 2 Juli 2009 is dit bestemmingsplan vastgesteld en 6 weken later in werking getreden. Momenteel lopen er circa 15 beroepzaken. De Raad van State zal naar verwachting in oktober-november 2010 uitspraak zal doen. Het bestemmingsplan Rode Waterparel gaat hoofdzakelijk uit van een woonbestemming (voor het oostelijk en het westelijk deel) en een groenbestemming (voor het middengedeelte). Daarnaast wordt de planologische ruimte gecreëerd voor de noodzakelijke infrastructuur. Op 2 juli 2009 is dit bestemmingsplan vastgesteld en 6 weken later in werking getreden. Momenteel lopen er circa 5 beroepzaken, waarbij de Raad van State naar verwachting in oktober-november 2010 uitspraak zal doen. Het bestemmingsplan Het Nieuwe Midden gaat uit van twee bestemmingen: een conserverende bestemming voor het huidig vooral agrarisch gebied en een bedrijfsbestemming (voor de zone rondom de aansluiting van de N219 op de Rijksweg A12. Voor dit gebied, het Plantage Kwadrant is een inrichtingsplan gemaakt dat als basis heeft gediend voor het bestemmingsplan. Daarnaast wordt de planologische ruimte gecreëerd voor de noodzakelijke infrastructuur. Op 16 juni 2009 is dit bestemmingsplan vastgesteld en 6 weken later in het werking getreden. Momenteel lopen er 2 beroepzaken, waarbij de Raad van State naar verwachting in oktober/november 2010 uitspraak zal doen. Voor de Gouweknoop (gedeelte in de gemeente Zuidpias) was nog geen bestemmingsplan in procedure gebracht omdat de m.e.r.-regionale Infrastructuur niet van een voldoend positief advies was voorzien door de commissie MER. Hierdoor waren er teveel (milieu)belemmeringen om de geplande woonbestemmingen uit te werken tot een haalbaar bestemmingsplan. Vervolgens is in het OSK 2010 afgesproken dat de Gouweknoop pas na 2020 zou worden ontwikkeld. Inmiddels zijn de (milieu)belemmeringen opgelost en is een nieuwe MER-procedure gestart. Afspraak is om uiterlijk per 10 november 2010 een nieuw bestemmingsplan op te stellen, waarbij alleen de Moordrechtboog en het Boogpark zijn opgenomen. Het woon-werk gedeelte uit het 'oude' bestemmingsplan zal op korte termijn niet verder in procedure worden gebracht. Het bestemmingsplan Restveen en Groene Waterparel valt nog onder de oude WRO. Dat leidt tot langere behandeltermijnen. De 5 beroepen zijn door de Raad van State behandeld met als resultaat dat de bestemming Groene Waterparel en die van het Restveengebied onherroepelijk is geworden. Op perceelsniveau is in het Restveengebied een beperkt aantal beroepen gegrond verklaard.

20 De gemeente Waddinxveen heeft op 31 maart 2010 een voorovereenkomst getekend met marktpartijen op basis waarvan onderzocht wordt hoe de zgn. Zuidpias Noord (Waddinxveen; het glastuinbouwbedrijvenlandschap, de zgn. Amvestkavel en een deel van de Vredenburghzone) kan worden ontwikkeld. Op het moment dat er een overeenkomst ligt met de marktpartijen over de ontwikkeling zal de gemeente Waddinxveen een bestemmingsplan in procedure brengen voor het resterende deel van Zuidpias Noord. Voor het onderdeel Vredenburghzone is door Waddinxveen een bestemmingsplan vastgesteld. Naar verwachting zal de Raad van State in oktober 2010 uitspraak doen in de hiertegen ingestelde beroepen. De bestemmingsplannen bevatten overigens nog weinig bestemmingen met directe bouwtitels voor de nieuwe functies en werken veelal met uitwerkingsverplichtingen en wijzigingsbevoegdheden. De bestemmingsplannen en de daartoe opgestelde MER'en vullen de planologische ruimte van ISP en streekplanherziening concreter in. Voor het verkrijgen van een bouwtitel moet het bestemmingsplan worden uitgewerkt. 1.4 Invloed Crisis- en herstelwet (Chw) De op 1 april 2010 van kracht geworden Crisis- en herstelwet (Chw) is gericht op de versnelling van infrastructurele projecten, andere grote bouwprojecten en projecten op het gebied van duurzaamheid, energie en innovatie. De Chw beoogt voornamelijk complexe regelgeving en tijdrovende besluitvorming te verminderen. Het in de wet voorgestelde pakket van maatregelen is deels permanent, deels tijdelijk van aard en gericht op bepaalde projecten. De Zuidplaspolder is één van de in de wet genoemde (integrale) gebiedsontwikkelingsprojecten waarvoor de Chw van toepassing is verklaard. Binnen het plangebied Zuidplaspolder kan hierdoor gebruik worden gemaakt van het projectuitvoeringsbesluit conform artikel 2.9 Chw. Dit besluit vervangt alle voor een (woningbouw)project noodzakelijke besluiten/vergunningen, zoals bouwvergunningen, kapvergunningen, aanlegvergunningen, etc. Feitelijk kan een woningbouwproject worden gerealiseerd op basis van één besluit van de gemeenteraad, waarin vrijwel alle benodigde vergunningen/ontheffingen/vrijstellingen/besluiten worden samengebundeld. Er is sprake van één totstandkoming procedure (conform de Algemene Wet Bestuursrecht), één bevoegd gezag (de gemeenteraad) en één (verkorte) rechtsbeschermingprocedure (bij de Raad van State). Naast vereenvoudiging van de besluitvorming biedt de wet binnen het plangebied Zuidplaspolder ook mogelijkheden om beroepsprocedures te versnellen, overigens zonder afbreuk te doen aan de gewenste zorgvuldigheid. Beroepsmogelijkheden tussen overheden worden bijvoorbeeld beperkt. Ook kan via toepassing van het relativiteitsvereiste een project niet meer worden vertraagd als schending van een rechtsregel uiteindelijk geen nadeel heeft voor de appellant. Tenslotte wordt de mogelijkheid geboden kleine materiële gebreken in de besluitvorming te passeren, als belanghebbenden hierdoor niet worden benadeeld. Als laatste voordeel van toepassing van de Chw op het plangebied Zuidplaspolder kan worden genoemd het laten vervallen bij een besluit-mer van het automatisme om de Commissie voor de milieueffectrapportage in te schakelen en om (project)alternatieven te laten onderzoeken. De procedure om te komen tot een milieueffectrapport wordt hiermee vereenvoudigd. 1.5 Invloed economische crisis op gebiedsontwikkeling Zuidpias Evenals verondersteld is in het OSK 2010 is de uitspraak dat met private partijen langlopende ontwikkelingsafspraken gemaakt zouden kunnen worden, (nog) niet uitgekomen. Dat komt mede doordat de woningmarkt nog steeds uiterst onstabiel is, waardoor partijen terughoudend optreden bij het maken van

21 langlopende afspraken over projecten. De vraag is wanneer'dit tij' zal keren en dat marktpartijen op grote schaal zich zullen committeren aan harde afspraken ten aanzien van de uitwerking en realisering van deelgebieden in de Zuidplaspolder. Duidelijk is in ieder geval dat zonder evidente inspanningen en signalen vanuit de publieke partijen de meeste marktpartijen nog even de kat uit de boom zullen kijken. Bovendien zal blijken, dat de markt is veranderd. De woningbouwmarkt zal nog meer, wellicht louter vraaggericht gaan werken. Dit vereist een verbetering van de communicatie door de projectontwikkelaar en de eindgebruiker. Hierbij zou verkend moeten worden in hoeverre het opdelen van de ontwikkelingslocaties in kleinere, meer behapbare eenheden, een oplossing kan inhouden. Op dat moment zijn die locaties interessanter voor kleinere (bouwende) ontwikkelaars, die zo nu en dan signalen afgeven om te willen ontwikkelen. Dat vraagt overigens wel een goede voorbereiding vanuit de publieke partijen om de grotere structurerende elementen te borgen en het totaal te bewaken. Alles overziend zijn de effecten van de economische crisis op de gebiedsontwikkeling in de Zuidplaspolder nog steeds prominent aanwezig en ligt er een geweldige uitdaging om op gepaste wijze de marktpartijen te laten participeren. Hiervoor dienen de nodige ontwikkelingsscenario's verkend te worden en bezien te worden op voor- en nadelen. Dit kan ook nu er vastgestelde bestemmingsplannen zijn met een uitwerkingsverplichting.

22 2. Risicobeheersing 2.1 Risicoanalyse In december 2009 heeft Deloitte gerapporteerd inzake een risicoanalyse van de Zuidplaspolder. In deze analyse wordt ingegaan op de markt- en samenwerkingsrisico's van de gebiedsontwikkeling van de - Zuidplaspolder. Daarbij zijn per partij de volgende risico's in beeld gebracht en geanalyseerd: s Grondbank 1. Grondbank bezit een grote hoeveelheid grond die 'pas' na 2020 ontwikkeld wordt. 2. De marktwaarde kan op enig moment onder de boekwaarde uitkomen. 3. De marktwaarde kan ertoe leiden om op enig moment bij de vaststelling van de jaarrekening van de Grondbank voorzieningen te treffen voor het afwaarderen van de boekwaarde van gronden. 4. Aangezien er (nog) geen afspraken zijn gemaakt met de ontwikkelende gemeenten over de afname van gronden, loopt de Grondbank meer risico dat de marktwaarde onder de boekwaarde komt te liggen en dat afwaardering noodzakelijk wordt. ys ROZ 1. In essentie loopt de ROZ een gering financieel risico. De bijdragen van Rijk en Provincie ten aanzien van de realisering van de Hoofdplanstructuur zijn vastgelegd. De (eerste) afdracht bovenplanse verevening met de gemeente Zuidpias is vastgelegd waarbij de verschuldigdheid van het bedrag ingaat zodra het betreffende bestemmingsplan onherroepelijk wordt. 2. De risico's die nog resteren zijn dat de afspraken m.b.t. de (eerste) afdracht bovenplanse verevening met de gemeente Waddinxveen nog gemaakt moeten worden. Daarnaast bestaat een risico dat een bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt en er nog geen betalingsregeling is afgesproken. s Gemeente Zuidpias 1. Duidelijke prioriteiten t.a.v. de gebiedsontwikkeling binnen de gemeente Zuidpias. 2. Inrichten van een uitvoeringsorganisatie gericht op de omvang van de opgave. 3. Lager uitvallen van de saldi van de verschillende grondexploitaties met als mogelijk gevolg dat onvoldoende financiële middelen gegenereerd worden voor de afdracht bovenplanse verevening. 4. Onhaalbaarheid van het woningbouwprogramma in het dure marktsegment. s Gemeente Waddinxveen 1. Geen overeenstemming bereiken ten aanzien van de te sluiten exploitatieovereenkomst met als gevolg dat onvoldoende financiële middelen gegenereerd worden voor de afdracht bovenplanse verevening. v Gemeenten Gouda en Rotterdam 1. Gouda en Rotterdam zijn geen ontwikkelende gemeenten en dragen alleen risico gekoppeld aan hun participatie in de Grondbank en de ROZ. 10

23 s Provincie Zuid-Holland 1. De provincie is verantwoordelijk voor de realisatie van de provinciale infrastructuur en de regionale groenstructuren en dragen voor die onderdelen het risico bij kostenoverschrijdingen. 2. Daarnaast draagt de provincie het risico dat gekoppeld is aan de participatie in de Grondbank en de ROZ. In de rapportage van Deloitte wordt een aantal constateringen gedaan om de gesignaleerde risico's te beperken. Bovendien zijn adviezen uitgebracht eveneens ter beperking van de risico's. Een deel van die adviezen is in het afgelopen halfjaar verder uitgewerkt in de studies van Akro Consult: onderzoek naar de toekomstige organisatiemodellen voor de Grondbank gekoppeld aan scenario's voor de uitname van gronden uit de Grondbank. 2.2 Risicobeheersing Uit de analyse is gebleken dat een groot deel van de risico's van het project Zuidplaspolder op dit moment is gelegen in de Grondbank. Ter beperking van de risico's zijn de volgende maatregelen afgesproken: Uitnamestrategie Grondbank Er zijn afspraken over de afname van gronden uit de Grondbank: o Een eerste tranche zal uiterlijk per 1 januari 2012 door de gemeente Zuidpias onder voorwaarden worden overgenomen tegen boekwaarde. Dit betreft de gronden van de Grondbank in de ontwikkellocaties Zevenhuizen Zuid, Knibbelweg Oost en Nieuwerkerk Noord. Verder zullen de verworven gronden in de Groene Waterparel tegen een afgeboekte waarde overgaan, o Van een tweede tranche is het de bedoeling dat deze uiterlijk per 1 januari 2015 overgaan naar de ontwikkelende gemeente dan wel een ontwikkelcombinatie tegen boekwaarde met een opslag. Dit betreft de gronden in de Rode Waterparel, Ringvaartdorp, Plantage Kwadrant en Gouweknoop. Indien de ontwikkelende partij(en) op 1 januari 2015 besluiten om deze gronden niet over te nemen, staat het de Grondbank vrij om deze gronden vanaf die datum te vermarkten. Wel blijft daarbij een eerste recht van koop bestaan voor de ontwikkelende partij(en) als een marktpartij onder de vraagprijs van de Grondbank wenst te kopen en de Grondbank daar in principe op in wenst te gaan. o Voor de gronden in het Nieuwe Midden (belangrijkste deel van de 2 e fase gronden) krijgt de Grondbank per 1 januari 2011 de mogelijkheid tot het vervreemden tegen marktwaarde. Hierbij behoudt overigens de gemeente Zuidpias het recht van eerste koop. Met bovenstaande afspraken is er ruimte gecreëerd voor de Grondbank, indien een ontwikkelende gemeente de grond niet wil of kan overnemen, om de grond onder voorwaarden op de markt te brengen. Hiermee wordt het risico van oplopende boekwaarde in de Grondbank (door rente en kosten) beheerst. Dit principe is uitgewerkt in het Uitnamestrategiekader 2011 van de Grondbank. Naast de Grondbank zijn er risico's die te maken hebben met de organisatie. Ter beperking van die organisatierisico's zijn de volgende maatregelen afgesproken: Ontwikkelstrategie ontwikkelende gemeenten Prioritering programmering deelgebieden:

24 o Het vertrekpunt blijft de programmering van 7000 woningen (mogelijk met uitzondering van 950 woningen in het stedelijk segment van de Gouweknoop) alsmede 200 hectare nieuw glastuinbouwlandschap, te realiseren voor o Voor dorps wonen zullen de locaties Zevenhuizen Zuid en Moerkapelle Oost in de komende jaren tot ontwikkeling worden gebracht, o Voor dun-groen wonen ligt de nadruk op Rode Waterparel, maar ook op Zuidpias Noord (Waddinxveen) en Lanen en Linten (in ieder geval op het grondbezit van de Grondbank), o De plannen voor de locatie Nieuwerkerk Noord / Ringvaartsdorp worden verder uitgewerkt, opdat deze locatie gefaseerd (mede in relatie tot de ontwikkeling van de nieuwe glastuinbouwgebieden) gerealiseerd kan worden met dorps en dun-groen wonen. o Voor de risicobeheersing stedelijk wonen zal onderzocht worden in hoeverre de locatie Gouweknoop ontwikkeld kan worden, o Als locatie voor bedrijventerrein/glastuinbouw zullen Knibbelweg Oost, Glasdriehoek Spoor- Swanla, Plantage Kwadrant, Zuidpias Noord (Waddinxveen) en, indien financieel haalbaar, Hooge Veenen III worden ontwikkeld. Om het ontwikkelrisico te spreiden is het de bedoeling andere partijen te laten participeren in een aantal van de bovengenoemde ontwikkellocaties. Hiertoe zouden dan ontwikkelcombinaties gevormd moeten worden. Per 1 januari 2011 moet duidelijk zijn of deze ontwikkelcombinaties van de grond gaan komen voor in ieder geval Knibbelweg Oost (Zuidpias en provincie), Rode Waterparel (Zuidpias, Rotterdam en provincie) en Zuidpias Noord (Waddinxveen) (intentie- of samenwerkingsovereenkomsten of Publieke GEM'en van Waddinxveen en provincie). Voor een aantal locaties wordt daarbij in eerste instantie gedacht aan mogelijke participatie vanuit andere publieke partijen dan alleen de ontwikkelende gemeente (Rode Waterparel, Glastuinbouw). De publieke ontwikkelcombinaties kunnen c.q. moeten overigens besluiten z.s.m. marktpartijen bij de ontwikkeling te betrekken. Bij de ontwikkeling van de Zuidplaspolder wordt immers uitgegaan van een vraaggerichte ontwikkeling. Voor alle op korte termijn in ontwikkeling te nemen ontwikkellocaties zullen zogenaamde 'businesscases' worden opgesteld met daarin uitgewerkt de ontwikkelstrategie, de planning, een geactualiseerde grondexploitatie en een geactualiseerde set van uitgangspunten. Flexibiliteit en veel aandacht voor realisering in kleinere delen en fasering is daarbij van belang. Uitgangspunt moet zijn om voor alle ontwikkellocaties een volgende stap te zetten in de planvoorbereiding. Dat is niet alleen nodig in verband met de positie van de Grondbank, maar vooral ook om de realisatie van de gestelde ambities te tonen. Hierbij moeten de plannen voor de locaties zodanig worden voorbereid dat marktpartijen verleid worden om op één of andere wijze te gaan participeren in de ontwikkeling zonder daarbij het 'tafelzilver in de uitverkoop te gooien'. Sleutelbegrippen in het huidige economische tij daarbij zijn faseerbaarheid (realiseren in kleinere delen) en flexibiliteit. Voor alle op korte termijn in ontwikkeling te nemen ontwikkellocaties zullen zogenaamde 'businesscases' opgesteld moeten worden waarin de volgende aspecten zijn uitgewerkt: o Plan van aanpak uitwerking locatie: afbakening van het project, programma, planning; o Ontwikkelingsstrategie: rollen van partijen, wijze van betrekken marktpartijen; o Programma: een geactualiseerde set van uitgangspunten voor het plan met aandacht voor realisatie in behapbare delen; o Financiën: actualiseren grondexploitatie en planning benodigde budgetten. De strategie van de ontwikkelende gemeente dan wel de ontwikkelingscombinatie dient uit te gaan van fasering. Het 'point of no return' is nog lang niet bereikt met nog voldoende 'go/no go momenten'. Als aanzet voor belangrijke 'go/no go momenten': o Onherroepelijk worden bestemmingsplan 12

25 o o o o o o o o Vaststellen businesscases met de ontwikkelingsstrategie en planning Vaststellen stedenbouwkundig plan en bijbehorende financiële raming (grondexploitatie) Sluiten samenwerkingsovereenkomst met partijen Besluit strategieverwerving (nog) benodigde gronden Vaststellen uitwerkingsplannen met bouwtitel Vaststellen realisatieovereenkomst Start bouwrijp maken Start bouwen woningen/glastuinbouwbedrijvenlandschap Afnamerisico De behoefte aan woningen is in de Zuidvleugel van de Randstad onverminderd aanwezig. In de recentelijk geactualiseerde Verstedelijkingsnota Zuidvleugel blijkt tot 2020 een behoefte aan nieuw te realiseren woningen. Een deel van die woningen zou gerealiseerd moeten worden in de Zuidplaspolder. Daarnaast is de Zuidplaspolder nog één van de weinige locaties in de Zuidvleugel waar op grote schaal ontwikkeld kan worden in een uniek gebied waarin een woonmilieu gecreëerd kan worden dat in andere (herontwikkel)locaties in de Zuidvleugel niet aanwezig is: de variatie aan dorpswoonmilieu en dun-groen wonen. Bovendien is de plaats van de Zuidplaspolder aan de binnenkant van de Randstad en op een relatief korte afstand van Rotterdam, Den Haag, Leiden en Utrecht zondermeer strategisch te noemen. Binnen dit beleidskader zal de daadwerkelijke ontwikkeling vooral vraaggericht moeten zijn. Binnen de globale bestemmingsplannen zal de uitwerking van het bestemmingsplan en de start van de grondexploitatie pas kunnen worden aangevangen, wanneer er een manifeste marktvraag is. Voor de ontwikkeling van de meeste onderdelen van de Hoofdplanstructuur zijn vaste businesscases opgesteld; op basis hiervan wordt een aanzienlijk deel van de Hoofdplanstructuur in de komende jaren gerealiseerd. De geformuleerde ambitie 'eerst bewegen dan bouwen' wordt daarmee tot werkelijkheid gebracht. Dit geldt overigens niet alleen voor de weginfrastructuur, maar ook voor de groene en blauwe structuren. Projectontwikkelende marktpartijen hebben het moeilijk en zijn terughoudend met het participeren in risicodragend grootschalige gebiedsontwikkelingsprojecten. Ook de onzekere situatie ten aanzien van de mogelijke afbouw/afschaffing van de hypotheekrente en een scherpere afbakening van de Europese regels ten aanzien van aanbesteding met onderdelen met een publieke functie, werken niet in het voordeel van de gebiedsontwikkeling Zuidplaspolder. Overheidspartijen zullen er dan ook alles aan moeten doen om marktpartijen te enthousiasmeren om te participeren. In de businesscases dient een marktgerichte strategie ontwikkeld te worden, uitgaande van de unieke propositie die het project Zuidplaspolder de marktpartijen kan bieden. Marktpartijen zijn momenteel alleen bereid risico's te dragen als er duidelijke randvoorwaarden liggen vanuit de overheid. Daarbij dienen de ontwikkelende gemeente dan wel de ontwikkelcombinatie wel alert te zijn op het op een juiste wijze 'spelen van het spel' omdat er veel afspraken gemaakt moeten worden alvorens marktpartijen de realisatie daadwerkelijk zullen starten (denk aan borgstellingen en voorverkooppercentages e.d.). Hierbij moet ervoor gewaakt worden dat het 'spelen van het spel' niet leidt tot risicomijdend gedrag en daarmee tot verlamming en vertraging van het proces. Het afzetrisico kan verder worden ingeperkt door de gebiedsontwikkeling in de uitwerking op te delen in kleinere zelfstandig te ontwikkelen delen, door zo veel mogelijk flexibiliteit in te bouwen en door een goede basis te leggen met heldere businesscases. 2.3 Samenvatting 13

26 Resumerend is van belang dat hiermee, uitgaande van de geanalyseerde risico's in de studies van Deloitte en Akro ConsultGrondbank, de volgende risicobeheersende afspraken gemaakt zijn om de risico's beheersbaar te houden: meer speelruimte voor de Grondbank om de 'pas' na 2020 te ontwikkelen gronden te 'vermarkten', naast het uitvoeren van verkenningen om de waarde van die gronden 'op niveau' te houden; scherpere afspraken over de afname van gronden vanuit de Grondbank in de richting van de ontwikkelende gemeenten dan wel ontwikkelcombinaties en terugvalmogelijkheden voor de Grondbank indien de ontwikkelende gemeente/ontwikkelcombinatie de grond niet kan/wil afnemen; maatregelen om een eventuele afwaardering van gronden in de Grondbank te kunnen opvangen door enerzijds het ontwikkelingsperspectief van de gronden meer concreet te maken en anderzijds de mogelijkheid te creëren om een financiële voorziening te kunnen treffen; de als eerste uit te werken en in ontwikkeling te nemen gebieden zijn vastgesteld; door het maken van een businesscase per ontwikkellocatie dient het risico van het saldo van de grondexploitatie beheerst te worden, maar de businesscases zullen ook de basis moeten vormen voor de oprichting van de ontwikkelcombinaties en het verleiden van de marktpartijen voor participatie in de realisatie van de ontwikkelingen; de voortgang in de uitwerking van de plannen zal gemonitord gaan worden; het afnamerisico zal beheerst moeten worden door de businesscases, de fasering, en het inbouwen van flexibiliteit en het monitoren van externe factoren. Hierbij blijft een aantal onzekerheden onvermijdelijk, maar door de voorbereiding te faseren kan steeds een overzichtelijke volgende stap gezet worden. Last but not least stap voor stap verder gaan met de voorbereiding om de ontwikkelingslocaties naar uitvoering te brengen. Daarbij zijn er nog voldoende 'go/no go momenten' om de ontwikkeling te stoppen en de (financiële) risico's binnen de perken te houden zijn; Het besef dat, indien het ontwikkelingsbeleid alleen gericht is op het minimaliseren van risico's en in het geheel niet op het verantwoord uitnutten van kansen, uiteindelijk voor het totale project het grootste risico gelopen wordt. 14

27 3. Regionaal Uitvoeringsprogramma 3.1 Uitgangspunten en perspectief Zuidpias versterkt concurrentievermogen Zuidvleugel Bij de duurzame ontwikkeling van de Zuidplaspolder, gaat het om de volgende aspecten: In de Zuidvleugel van de Randstad is een tekort aan de juiste, landelijke woonmilieus in aanvulling op de binnenstedelijk woonmilieus. De aantrekkelijkheid van de woon- en leefomgeving voor bestaande en toekomstige bewoners van de Randstad staat onder druk als gevolg van een tekort aan groen, natuur en recreatie in en om de steden. De Zuidplaspolder verrommelt en de landschappelijke panorama's vanaf snel- en spoorwegen dreigen te verdwijnen. De versterking van de greenports in de Randstad enerzijds en de ruimte- en milieudruk anderzijds, vragen om innovatieve concepten in het glas/bedrijvenlandschap ten aanzien van energie-, ruimteen watergebruik. De ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties in de Randstad moet klimaatbestendig zijn. Dat betekent dat maatregelen gericht op vermindering van overstromingsrisico's en wateroverlast door intensieve regen, worden afgestemd op de klimaatverandering en bodemdaling. Lange termijn perspectief vraagt om flexibiliteit in programmering Het gaat in de planvorming voor de Zuidpias om een lange termijn perspectief, om een periode van tenminste twintig jaar. De Interregionale Structuurvisie (ISV) driehoek RZG Zuidpias (2004), het Intergemeentelijk Structuurplan (ISP) voor de Zuidpias (2006) zijn de ruimtelijke plannen die een groot aantal partijen met elkaar zijn overeengekomen voor die lange termijn. Parallel aan dit traject heeft een strategische milieubeoordeling plaatsgevonden en zijn deze plannen ook extern juridisch verankerd in de tweede partiële herziening van het streekplan Zuid-Holland Oost (2006). De planperiode voor het streekplan - inmiddels overgenomen in de Provinciale Structuurvisie - omvat de periode tot 2020 met een doorkijk tot In 2009 zijn bestemmingsplannen vastgesteld en in uitvoering genomen. De feitelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn hierin doorgaans globaal bestemd. Hiermee is ook de flexibiliteit gediend. Deze flexibiliteit is in dit OSK gebruikt bij het strategisch heralloceren van het Startpakket binnen de vastgestelde bestemmingsplannen. In de bestemmingsplannen zijn immers locaties opgenomen, die eenvoudiger tot ontwikkeling te brengen zijn en locaties die minder eenvoudig te ontwikkelen zijn. Bij het opstellen van het OSK zijn de volgende factoren onderkend: Bij het voorbereiden van de bestemmingsplannen overeenkomstig het ISP en de streekplanherziening is geconstateerd, dat de mogelijkheid van kostenverhaal op basis van het exploitatieplan volgens de nieuwe Wro beperkt is. Hierdoor is de realisering van een aantal onderdelen van de Hoofdplanstructuur financieel onzeker geworden, wanneer de financiering slechts op basis van het publieke kostenverhaal moet plaatsvinden. Tot op heden zijn - anders dan voorheen verondersteld - geen lange termijn afspraken gemaakt met private partijen over de ontwikkeling van de onderscheiden deelgebieden. De deelgebieden zijn te omvangrijk, daardoor te complex, waardoor risicobeheersing discutabel wordt. Door de economische crisis zijn publieke en private partijen extra zorgvuldig in het aangaan van nieuwe verplichtingen. 15

28 Actuele woningbehoefte Eind 2007 heeft de Stuurgroep driehoek RZG Zuidpias de Woonvisie Zuidplaspolder vastgesteld. Deze Woonvisie is leidend geweest voor het opstellen van bestemmingsplannen en voor het vaststellen van de verstedelijkingsafspraken binnen de Zuidvleugel. Ook binnen het in Zuidvleugelverband opgestelde Verstedelijkingsprogramma zijn deze afspraken in het voorjaar 2010 gecontinueerd. Overigens wil een behoefteraming - anders dan in het verleden - nog geen afname van woningen impliceren. De woningmarkt heeft zich in de afgelopen 15 jaar (vanaf de start van de VINEX) van een door de overheid geleide aanbodsmarkt meer naar een vraagmarkt ontwikkeld. Deze ontwikkeling wordt versterkt door de huidige recessie. Ontwikkelaars en woningbouwcorporaties zullen pas bij een voldoende gebleken afneembare vraag gaan ontwikkelen en daadwerkelijk in de communicatie met de eindgebruiker investeren. Bij de uitwerking van de bestemmingsplannen zal de woningbehoefte nader worden gepreciseerd. De gemeente Zuidpias heeft hiertoe reeds opdracht gegeven in het kader van de door haar op te stellen visie. Hiermee kunnen de (sub)regionale aspecten van de woningmarkt voldoende in beeld komen. Woningbouwprogramma Zuidpias De partijen die deelnemen in de ROZ, hebben in april 2007 overeenstemming bereikt over het Startprogramma Het gaat dan om woningen, geconcentreerde ontwikkeling van nieuwe glastuinbouw en het bieden van voldoende ruimtelijke mogelijkheden voor de verplaatsing/concentratie van verspreide kassen in een glasbedrijvenlandschap, de realisatie van bedrijventerrein, de aanleg van regionale weginfrastructuur, een station in de Gouweknoop en meer groen en natuur, inclusief ruimte voor waterberging. Voor de woningbouw ligt het accent op landelijk wonen in het aan te leggen landschap en op dorpsuitbreidingen, aanvullend op de binnenstedelijke programma's van de deelnemende gemeenten. In onderstaande tabel zijn per deelgebied de verschillen tussen het Startpakket (2007), het OSK (2010) en het bestemmingsplan aangegeven. Ook hier moet worden opgemerkt, dat de daadwerkelijke grondexploitatie niet eerder kan starten dan wanneer de desbetreffende marktvraag manifest is. Plan Startpakket OSK 2010 Bestemmingsplan Rode Waterparel Zuidpias Noord Zuidpias West Zevenhuizen Zuidpias West Nieuwerkerk Nieuwe Midden Waddinxveen nvt nvt Gouweknoop nvt linten lanen (particulier initiatief) Totaal tot

29 De intentie van de ROZ-partijen is onverkort op het Startpakket van woningen gericht, zij het dat, zoals hiervoor is aangegeven, de uitwerking anno 2011 nog tal van onzekerheden vertoont. Mede om die reden wordt in dit OSK een herallocatie van een deel van de woningen van het Startpakket voorgesteld met behoud van de afgesproken segmentering. De woningen die in de Zuidpias worden gebouwd, zijn voor een groot deel bestemd voor woonconsumenten, die in het oostelijk deel van de Zuidvleugel een woning en woonomgeving zoeken met uitgesproken landelijke en dorpse kwaliteiten. Het ontbreken van deze kwaliteiten in het woningaanbod in de Zuidvleugel van de Randstad wordt gezien als belangrijke oorzaak van het vertrekoverschot van huishoudens met een hoger inkomen. Voor de ontwikkeling van de totale Zuidplaspolder is het van belang, dat de nieuwe context met bedrijfsterreinen, kassencomplexen, infrastructuur, waterlopen en natuur zichtbaar is voor de eerste generatie bewoners. Naast de gunstige ligging nabij (middel)grote steden met hun voorzieningen en werkgelegenheid dragen de infrastructuur (bereikbaarheid), het water en de natuur bij aan de gewenste omgevingskwaliteit op grond waarvan potentiële bewoners kiezen voor een huis in de Zuidplaspolder. Programma werken Zuidpias Voor de glastuinbouw is in het ISP ruimte geprogrammeerd voor 280 hectare glastuinbouw, bestaande uit 200 ha nieuw + 80 ha te realiseren door concentratie van verspreid gelegen bestaande lastuinbouwbedrijven. Bij de inrichting van de glastuinbouwgebieden geldt het uitgangspunt om 20% van de ruimte meervoudig te gebruiken. Er is uitgegaan van een duurzame ontwikkeling van de glastuinbouw. Daarom wordt de glastuinbouw aangesloten op het Energieweb. Dat is een systeem waarbij gebruikers en leveranciers van duurzame vormen van energie aan elkaar gekoppeld worden. Het gaat daarbij om zowel warmte, elektriciteit als C0 2. Kassen waarin warmte wordt "geoogst", kunnen duizenden woningen voorzien van duurzame energie. Het Energieweb zelf moet flexibel zijn en in kunnen spelen op veranderingen in toekomstige technieken en maatschappelijke ontwikkelingen. Een stapsgewijze benadering en invulling van het Energieweb is daarvoor een belangrijke voorwaarde. Aangezien een energie-infrastructuur voor vele jaren de grond in gaat, is vooraf overeenstemming tussen de betrokken partijen noodzakelijk. Naast de glastuinbouw is voor werken een uitgifte van 110 ha netto bedrijventerrein geprogrammeerd (met ca werkzame personen en ruim vrachtbewegingen per etmaal). De bedrijvenlocaties betreffen A20 Noord en Zuid bij Nieuwerkerk aan den IJssel en de A12 Noord in Waddinxveen. PI Dn Startpakket OSK 2010 Bestemmingsplan Rode Waterparel Oha 0 ha Oha Zuidpias Noord 118 ha 118 ha (met 80 ha (dubbelgebruik) Zuidpias West Oha Oha Oha Zevenhuizen Zuidpias West 55 ha (bruto) 0 ha 0 ha Nieuwerkerk Nieuwe Midden Waddinxveen Oha 217 ha 0 ha PM 32 ha (bruto) PM (met dubbelgebruik) Gouwe knoop Oha 0 ha N.V.t. Totaal ha 118 he + PM 112 ha + PM 17

30 De intentie van de ROZ-partijen is onverkort op dit overeengekomen programma gericht, zij het dat, zoals hiervoor is aangegeven, de uitwerking anno 2010 nog tal van onzekerheden vertoont. Dat geldt ook voor het realiseren van 20% dubbel grondgebruik. 3.2 Programmering voor wonen Passend binnen het startpakket, de bestemmingsplannen en de (financiële en organisatorische) mogelijkheden van de ontwikkelende gemeenten, wordt prioriteit gegeven aan de gebiedsontwikkeling van de volgende locaties: 1. Zevenhuizen Zuid 2. Moerkapelle Oost en Zuid 3. Rode Waterparel 4. Ringvaartdorp 5. Zuidpias Noord (Waddinxveen) 6. Lanen en Linten Ad 1 Zevenhuizen Zuid De gemeente Zuidpias voert gesprekken met de marktpartijen, die een grondpositie hebben ingenomen in dit gebied. Doel van de gesprekken is de vorming van een exploitatiemaatschappij voor de ontwikkeling van dit gebied. Tevens onderzoekt de gemeente welke ontwikkelwijze het meest geëigend is tot realisatie. Daarbij wordt gedacht aan een traditioneel model met een bouwclaim, maar andere modellen worden ook niet uitgesloten. In Zevenhuizen Zuid gaat het om 1200 woningen in de categorie 'dorps wonen'. In een optimalisatieslag zouden op deze locatie wellicht meer woningen gerealiseerd kunnen worden, maar dat is afhankelijk van de aan te houden afstand tot het Nijverheidscentrum. Het streven is erop gericht om in 2012 met de ontwikkeling te beginnen. Ad 2 Moerkapelle Oost en -Zuid Uit woningmarktonderzoeken komt naar voren dat er in de kern Moerkapelle een eigen woningbehoefte bestaat van circa 50 woningen per jaar. Gezien de strategie van de Grondbank, de huidige 'dip' in de woningmarkt en de planologische mogelijkheden op andere locaties binnen de Zuidplaspolder, wordt uitgegaan van een voorzichtige ontwikkeling van Moerkapelle Oost en Moerkapelle Zuid. De inzet van de gemeente Zuidpias is te starten op de locatie Moerkapelle Oost met een beperkt aantal woningen in het goedkopere segment van dorps wonen. Indicatief lijkt het bouwvolume dichter bij de 500 dan bij het oorspronkelijk aantal van 650 woningen te liggen. De wijze van ontwikkelen dient nog nader vastgesteld te worden. In ieder geval zullen de sportaccommodaties in de locatie Moerkapelle-Oost vooralsnog gehandhaafd worden en ook de ingrepen in de infrastructuur zijn, door de beperkte toevoeging van woningen, niet noodzakelijk. De ambitie voor de gemeente is vooral om uitgaande van een gestage jaarlijkse woningproductie een samenhangend en financieel haalbaar plan te realiseren. Het streven is om in 2012 met de ontwikkeling van Moerkapelle-Oost te starten. Op de locatie Moerkapelle Zuid zullen voorlopig nog geen activiteiten worden ondernomen. Van een afdracht ten behoeve de Hoofdplanstructuur is vooralsnog geen sprake.

31 Ad 3 Rode Waterparel De Rode Waterparel als 'verstedelijkingsicoon van de Zuidvleugel' geeft aan dat dit de enige plek van enige omvang is in het zuidelijk deel van de Provincie Zuid-Holland waar op grotere schaal een exclusief woonmilieu gecreëerd kan worden. Meer dan in de andere segmenten van de woningbouw heeft de eerder genoemde crisis de markt gewijzigd. De ontwikkeling van dit segment zal grotendeels vraaggestuurd zijn. Dit i.t.t. wat eerder werd verondersteld. De uitvoering van de ontwikkeling moet organisch ter hand worden genomen: elke fasering moet passend in het landschap kunnen worden beëindigd. De structuur van het landschap biedt daartoe ook aanknooppunten: een kreekrug kan gefaseerd worden ontwikkeld; vanuit de ontwikkelde kreekrug kunnen "rietlandeilanden" worden ontwikkeld. De Rode Waterparel bestaat uit drie delen, west, midden en oost. In het bestemmingsplan is het westelijk en het oostelijk gedeelte van een woonbestemming voorzien. Er dient nog een keuze gemaakt te worden in welk deel met de ontwikkeling wordt begonnen: de west- of de oostkant. In het OSK 2010 wordt voor het oostelijk en het westelijk gedeelte samen uitgegaan van 800 woningen, terwijl voor de volledige Rode Waterparel sprake is van 1300 woningen. Alle woningen behoren tot de categorie 'dun duur'. In de besluitvorming over het OSK 2010 is een bedrag van 30 min. aangemerkt als afdracht voorde Hoofdplanstructuur. Afhankelijk van het aantrekken van de woningmarkt, de ruimtelijke uitwerking van de bestemmingsplannen is een optimalisatie van de afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur realistisch. Daarbij moet aan een aantal essentiële randvoorwaarden worden voldaan, zoals o.a. de amovering/beëindiging/verplaatsing van een varkenshouderij met een geurcirkel, waarvan de kosten in het geldende exploitatieplan zijn opgenomen. Eerst als aan deze randvoorwaarden is voldaan kan de Rode Waterparel tot ontwikkeling komen. Dit betekent dat realisering van woningen op z'n vroegst vanaf 2014 reëel is. Ook in dit OSK wordt uitgegaan van 800 woningen. De bedoeling is om de Rode Waterparel in de periode te realiseren. Ad 4 Ringvaartdorp/Nieuwerkerk Noord In het bestemmingsplan Zuidpias West is het Ringvaartdorp aangeduid met een (uit te werken) woonbestemming. Hetzelfde geldt voor de ontwikkellocatie Nieuwerkerk Noord. Voor laatstgenoemde locatie geldt dat de ontwikkeling door de aanwezige glastuinbouw op korte termijn financieel moeilijk rond te krijgen is. Een oplossing hiervoor is om de nieuwe locatie voor werken in de komende jaren tot ontwikkeling te brengen, waardoor een alternatief wordt geboden voor de glastuinbouwbedrijven uit Nieuwerkerk Noord. Zo kan deze locatie gefaseerd 'vrij gemaakt' worden van glastuinbouw. In het Startpakket was de locatie Ringvaartdorp niet opgenomen, vanwege het feit dat het Ringvaartdorp was gereserveerd voor het stedelijk woonsegment, met op termijn een HOV verbinding. Het uiteindelijk aantal te bouwen woningen is afhankelijk van de nog te kiezen woontypering of -typeringen, met een maximum aantal van woningen. De in het bestemmingsplan opgenomen toegestane maximale woondichtheid maken deze bandbreedte in te realiseren aantal woningen mogelijk. Ook de capaciteit van de N219 dient in de verkenningen naar kwaliteit en kwantiteit van het Ringvaartdorp nader te worden onderzocht. Dit mede in relatie met een mogelijke verbreding van de A20. Om een aantal redenen (onder meer verkeerskundige en budgettaire) wordt, gezien de hier omschreven ontwikkelingsrichting, vooralsnog gekozen voor handhaving van de bestaande weg. Aangezien er eerst een verkenning voor de ontwikkeling van het Ringvaartdorp/Nieuwerkerk Noord moet worden uitgevoerd, is realisering van de eerste woningen niet voor 2015 reëel. De gebruiksvoorschriften van het vastgestelde bestemmingsplan vereisen een brief van

32 Gedeputeerde Staten, waarin afhankelijk van de zgn Ventielfunctie voor de Zuidvleugel het aantal woningen en de segmentering hiervan worden geduid. De genoemde verkenning zal derhalve aan Gedeputeerde Staten worden aangeboden. Het gebruik van de Ventielfunctie is in dit OSK 2011 niet aan de orde. Van een afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur is vooralsnog dan ook geen sprake, maar dient ook onderdeel te vormen van een verkenningenstudie. Op deze wijze kan bij de ontwikkeling van Nieuwerkerk Noord / Ringvaartdorp uitgegaan worden van 2600 woningen. In deze ontwikkeling tot 2020 wordt de uitfasering van Rode Waterparel (500) en van Moerkapelle (300) opgevangen boven het programma uit het OSK 2010 van 1800 woningen. Ad 5 Zuidpias Noord (Waddinxveen) De gemeente Waddinxveen en een aantal marktpartijen hebben een voorovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van de Zuidpias Noord (Waddinxveen). Op basis hiervan onderzoeken partijen de ontwikkelingsmogelijkheden qua programmering, uitvoeringsplanning en (eventuele) afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur. In het OSK 2012 dienen hierover afspraken te worden gemaakt. In deze ontwikkeling wordt het grootste deel van het programma segment linten/lanen uitgevoerd. De onderzoeken zijn nog niet afgerond. Uitgegaan mag worden van maximaal 800 woningen. Ad 6 Lanen en Linten In de Lanen en Linten (inclusief de Zuidpias Noord, Waddinxveen) kunnen nieuwe woningen worden gerealiseerd. Voor een groot gedeelte zijn de lanen en linten de infrastructurele dragers van het gebied. Via deze wegen zijn de agrarische en glastuinbouwbedrijven ontsloten, terwijl er op een groot aantal locaties wordt gewoond langs linten en lanen. Zodra de Zuidplaspolder zich gaat ontwikkelen, zal de functie van deze lanen en linten veranderen van gebiedsontsluitende wegen naar recreatieve routes en ontsluiting van vooral woonhuizen. De gemeente Zuidpias gaat ervan uit dat nieuwe woningen in de lanen en linten vooral vanuit particulier initiatief ontwikkeld zullen worden. In een aantal gevallen gebeurt dat door een agrariër, die de rest van zijn perceel verkocht heeft, maar er zullen ook kleine projectontwikkelaars/bouwers bouwaanvragen indienen. In het Startpakket wordt ervan uitgegaan dat op deze manier 800 woningen gerealiseerd kunnen worden in Zuidpias Noord. Er wordt vanuit gegaan dat ca 150 woningen binnen de gemeente Zuidpias en ca 600 in de hiervoor genoemde Zuidpias Noord (Waddinxveen) worden ontwikkeld. De woningen langs de lanen en linten liggen in de bestemmingsplannen: Zuidpias Noord, Zuidpias West en Rode Waterparel. Per bestemmingsplan zijn de woonfuncties op verschillende wijzen planologisch opgenomen, waarbij echter nooit sprake is van een directe bouwtitel, maar van een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsverplichting. In een aantal gevallen moet het bestemmingsplan worden aangepast. Over een afdracht ten behoeve de Hoofdplanstructuur vanuit de linten en lanen zijn nog geen afspraken gemaakt. De gemeente Zuidpias onderzoekt momenteel een rekensystematiek voor de bepaling van de afdracht bij een concrete bouwaanvraag in één van de lanen en linten. Gouweknoop Op basis van de vraag naar een stedelijke woonomgeving, de strategie van de Grondbank m.b.t. het westelijk gedeelte van de Gouweknoop en de realisering van de Moordrechtboog als ontsluitingsroute wordt voorgesteld om de ontwikkeling van het westelijk deel van de Gouweknoop in onderzoek te nemen. Mocht de verkenning voor de ontwikkeling van de Gouweknoop voldoende kansrijke aspecten opleveren, dan zal eerst het bestemmingsplan moeten worden herzien. Dit betekent dat de realisering van woningen op z'n 20

33 vroegst vanaf 2015 reëel is. Een mogelijke afdracht ten behoeve de Hoofdplanstructuur zal ook onderdeel vormen van de verkenningen. In elk geval dient in de Gouweknoop een halte voor de Rijn-Gouwelijn te worden gerealiseerd. In het bestemmingsplan is daarvoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het Nieuwe Midden Tot slot is het Nieuwe Midden volgens het ISP en de Provinciale Structuurvisie een locatie waarin woningen na 2020 gerealiseerd kunnen worden. Het Nieuwe Midden is als mogelijke ontwikkelingslocatie aangewezen voor de periode Voor het Nieuwe Midden is een bestemmingsplan vastgesteld met een conserverende bestemming en een bestemming bedrijventerrein nabij de aansluiting N219 / A-12. Samenvattend: Aangezien een aantal ontwikkel locaties vanuit het Startpakket op korte termijn niet volledig tot ontwikkeling kunnen worden gebracht, is herallocatie van het Startpakket met behoud van de segmentering of realisering van woningbouw op de locaties Ringvaartdorp in combinatie met een uitgefaseerde ontwikkeling van Nieuwerkerk Noord een mogelijkheid. Ook kan daarbij een aansluiting worden gezocht op de ontwikkeling van Zevenhuizen Zuid. 1. De volgende onderdelen van het Startpakket van woningen (met behoud van de segmentering) zijn in de komende jaren ( ) geprogrammeerd: woningen in Zevenhuizen-zuid (dorps wonen); 500 woningen in Moerkapelle-Oost (dorps wonen); 800 woningen in de Rode Waterparel (dun-duur / landelijk wonen); woningen in het Ringvaartdorp/Nieuwerkerk-Noord (dorps en landelijk wonen); PM woningen in de Zuidpias Noord (Waddinxveen); 150 woningen in de Lanen en Linten (dun-duur);pm woningen in de Gouweknoop (stedelijk wonen) Totaal: woningen De planning van de ontwikkeling is als volgt voorzien: Zevenhuizen Zuid Moerkapelle Knibbelweg Oost Rode Waterparel Nwkerk Nrd/ Ringvaartd Zuidpias Noord (Waddinxveen) ca M Programmering voor werken De volgende locaties die passen binnen het Startpakket, de bestemmingsplannen en de (financiële en organisatorische) mogelijkheden van de ontwikkelende gemeenten dienen de komende periode verder te worden voorbereid als ontwikkelingslocatie: 1. Knibbelweg Oost 21