GRONDBANK RZG ZUIDPLAS STRATEGISCHE VERKENNINGEN

Transcriptie

1 GRONDBANK RZG ZUIDPLAS STRATEGISCHE VERKENNINGEN Verkorte en openbare versie (24 maart 2014) - 1 -

2 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 3 2. De voorgeschiedenis 4 3. De ruimtelijke kaders 7 4. De strategische verkenning Opbrengsten Samenvatting en conclusies Gebieden

3 1. Inleiding In het kader van de procedure rond de vaststelling van het OSK 2013/2014 en het USK 2013/2014 door respectievelijk het bestuur van de Regionale Ontwikkelorganisatie Zuidplas (hierna te noemen ROZ) en het bestuur van de Grondbank RZG Zuidplas (hierna te noemen Grondbank) hebben de deelnemers uitgesproken dat zij deze beleidsdocumenten OSK/USK willen gebruiken voor een nadere positionering van het bezit van de Grondbank. Daarbij is in het bijzonder van belang of en welk deel van het bezit nog van feitelijke strategische waarde is, welk deel van het bezit mogelijk nog een ontwikkelingswaarde heeft en welk deel mogelijkerwijs zou kunnen worden afgestoten. Deze categorisering is vooral van belang in relatie tot de vraag of er ten aanzien van de Grondbank nog sprake moet zijn van een z.g. mottenballenscenario (strategisch behoud van het bezit) dan wel een liquidatiescenario (uitponding van het bezit aan gegadigden) voor de diverse deelgebieden dan wel een tussenvorm van beide scenario's. Deze keuzevraag kan van grote invloed zijn op de waarde van het bezit en zeker in geval van een (partieel) liquidatiescenario op de boekwaardes. De besturen van ROZ en Grondbank hebben de aanbeveling overgenomen en opdracht aan de directeur van de Grondbank gegeven om een nota op te stellen. In deze nota wordt in dat kader nader ingegaan op de positie van het bezit van de Grondbank. Gezien de inhoud en mogelijk (financiële) consequenties omvat deze verkorte en openbare versie van de nota alleen openbare gegevens en zijn er geen bijlagen van de diverse gebieden gevoegd

4 2. Voorgeschiedenis De Zuidplaspolder is - mede op initiatief van de provincie Zuid-Holland - in de Rijksnota Ruimte opgenomen als nieuw ontwikkelgebied ten behoeve van de ruimtelijke opgaven in de post-vinex periode. Met de ontwikkeling van deze polder zou een aanmerkelijke bijdrage kunnen worden geleverd aan de ontwikkelopgave van de Zuidvleugel. Dit heeft geleid tot intensief overleg met vele overheids- en maatschappelijke organisaties, waarbij het accent is gelegd op een integrale, maar ook duurzame gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder. In deze opgave werd rekening gehouden met woningen, alsmede ruimte voor glastuinbouw, bedrijven, infrastructuur en groen. In 2004 is door de toenmalige Stuurgroep RZG, waarin vertegenwoordigd de Provincie Zuid-Holland, de gemeente Rotterdam en de 5 (toenmalige) Zuidplaspoldergemeenten, t.w. Gouda, Waddinxveen, Zevenhuizen- Moerkapelle, Nieuwerkerk aan den IJssel en Moordrecht, in dat kader ingestemd met de Intergemeenlijke Structuurvisie Zuidplaspolder (het ISV Zuidplas). 2.1 Instelling van de Grondbank Naar aanleiding en ter ondersteuning van de voorgenoemde ontwikkeling hebben de overheden besloten om tot enige regulering van de grondmarkt te komen. Dit werd met name relevant toen bleek dat een aantal ontwikkelaars inmiddels tot grootschalige verwervingen waren overgegaan. Dit heeft geleid tot een dubbel besluit: 1. De beoogde ontwikkelgemeenten hebben waar nodig de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van toepassing verklaard. 2. Het oprichten van een publieke Grondbank, de Grondbank RZG Zuidplas. Doel van de Grondbank was strategische grondverwerving om de regiefunctie van de overheid te versterken. De Wvg is een passief instrument en in de eerste jaren na 2004 is een beperkt aantal percelen grond verworven. Dit werd anders in en na 2008, toen als gevolg van een juridische procedure rond ontduiking van de Wvg ruim 160 ha grond van het z.g. BoRa-consortium kon worden verworven. In de jaren daarna konden regelmatig nog additionele gronden worden verworven totdat het verwervingsbeleid van de Grondbank werd gewijzigd en er geen aankopen meer voor eigen rekening en risico gedaan werden. Destijds is bij de instelling van de Grondbank uitgegaan dat de verworven gronden ten minste budgetneutraal overgedragen zouden worden in de dan op te richten ontwikkelingsmaatschappijen

5 Naast de financiële doelstellingen dient het beheer- en uitnamebeleid van de Grondbank voor de verworven gronden plaats te vinden ten behoeve van een effectieve realisatie van de ruimtelijke en sectorale doelstellingen. 2.2 ROZ Om de ontwikkeling van het gebied verder te stimuleren is de oorspronkelijke Stuurgroep Zuidplas in 2008 omgezet in een parallel aan de Grondbank functionerende nieuwe gemeenschappelijke regeling, te weten de Regionale Ontwikkelorganisatie Zuidplas (ROZ). Hierin participeren dezelfde overheidspartijen als de Grondbank. Op grond van de evaluatie is het voornemen om de ROZ per 31 december 2014 op te heffen. Voor de afstemming van de ontwikkeling van de Zuidplaspolder is besloten om na opheffing van de ROZ een informeel overleg in te stellen dat voorafgaand aan de DB vergadering van de Grondbank bijeen komt. Het overleg richt zich op de voortgang van de ontwikkeling van de Zuidplaspolder en de eventueel benodigde afstemming tussen de deelnemers. Tevens kan afstemming van de programmering met de Grondbank plaatsvinden. 2.3 Nota Koersbepaling In relatie tot deze programmering is evenzo in 2008 de Nota Koersbepaling vastgesteld, waarbij het ontwikkelperspectief werd bijgesteld en ook in de tijd gezet: Tot 2020: woningen ha bedrijfsterrein ha glastuinbouw (excl. 80 ha verplaatsing van verspreid liggend glas) ha natuur en groen - additionele infra: Moordrechtboog, extra Gouwekruising, Rottelaan) Na 2020: - additioneel woningen in Het Nieuwe Midden 2.4 OSK 2013/2014 In het vastgestelde OSK 2013/2014 wordt van de volgende programmering uitgegaan: Tot 2020: woningen ha bedrijfsterrein - 60 ha glastuinbouw ha glastuinbouwbedrijvenlandschap ha natuur en groen - 5 -

6 Na 2020: woningen 2.5 Crisis Na de bankencrisis in 2008 in Amerika werd medio 2010 duidelijk dat de toen zichtbaar geworden crisis ook effect zou hebben op de ontwikkelingen in de Zuidplaspolder. Als gevolg daarvan is in 2010 besloten om de bestaansduur van de Grondbank te verlengen tot 2020 en is ook besloten om: Geen nadere gronden meer aan te kopen en het Aankoopstrategiekader om te zetten tot een Uitgiftestrategiekader (USK) waarbij: - de gemeente Zuidplas gronden zou moeten uitnemen binnen de dan goedgekeurde bestemmingsplannen en - andere partijen zouden kunnen worden geïnteresseerd in uitname van overige gronden. Als gevolg van deze koerswijziging zijn nog lopende aankoopprocedures beëindigd en heeft de gemeente Zuidplas na de uitspraken van de Raad van State in 2011 per 1 januari 2012 ruim 40 ha grond uitgenomen binnen de goedgekeurde plandelen. Vanuit de markt (ontwikkelaars, particulieren) is echter vrijwel geen initiatief geweest om tot overname/aankoop over te gaan. Thans resteert binnen de Grondbank een grondareaal van ruim 302 ha met een boekwaarde van ca. 97,5 miljoen voor eigen rekening en risico; de andere in de Grondbank gestalde gronden zijn voor rekening en risico van de gemeente Zuidplas Hierbij is als gevolg van nadere waardebepalingen in relatie tot het feitelijke ontwikkelperspectief inmiddels een voorziening getroffen van 30 miljoen, hetgeen geresulteerd heeft in een negatieve algemene reserve van dit zelfde bedrag. De deelnemers aan de Grondbank staan garant voor deze negatieve reserve. Vanaf 2012 komen de jaarlijkse netto lasten, ter grootte van ruim 4 miljoen, voor rekening van de deelnemers. De financiering van de Grondbank is ter voorkoming van het renterisico relatief vast tot 2020, grote veranderingen in de omvang van de financieringen kunnen pas medio 2020 plaatsvinden

7 3. De ruimtelijke kaders 3.1 ISP en bestemmingsplannen Het ISV Zuidplas 2004 is in 2006 opgevolgd door het Intergemeentelijke Structuurplan (ISP) Zuidplas en parallel daarmee ook door de 2 e herziening van het Streekplan Zuid-Holland-oost (Zuidplas). Hiermee was het ruimtelijk kader gecreëerd voor de vaststelling van een aantal bestemmingsplannen (en daarbij behorende exploitatieplannen) binnen de toenmalige 3 Zuidplasgemeenten (Zevenhuizen-Moerkapelle, Nieuwerkerk aan den IJssel en Moordrecht): Bestemmingsplan Restveen/Groene Waterparel Zuidplas-west Zuidplas-west Rode Waterparel Zuidplas-noord Het Nieuwe Midden Gouweknoop Vredenburghzone Vastg. Gemeente 2008 Moordrecht/Nieuwerkerk ad IJssel 2009 Zevenhuizen-Moerkapelle 2009 Nieuwerkerk aan den IJssel 2009 Moordrecht/Nieuwerkerk ad IJssel 2009 Zevenhuizen-Moerkapelle 2009 Zevenhuizen-Moerkapelle 2010 Zuidplas 2007 Waddinxveen Door de gemeenten Waddinxveen en Gouda zijn geen nadere bestemmingsplannen vastgesteld; waar nodig heeft de provincie Zuid- Holland voor o.a. de aanleg van de Moordrechtboog wel een Provinciaal Inpassingsplan vastgesteld voor het over het grondgebied van Waddinxveen lopende deel van het tracé van deze weg. Met de hiervoor benoemde bestemmingsplannen werden de navolgende doelstellingen beoogd: Restveen/Groene Waterparel: Omzetting van agrarische grond in agrarisch/natuur (Restveen) en een aanmerkelijke natuurzone ten noorden van de A20 (Groene Waterparel) Zuidplas-west: De ontwikkelingen van: Zevenhuizen-Zuid (1.200 woningen) Ringvaartdorp ( woningen) Mogelijk 50 ha bedrijfsterrein nabij de afritten van de A20-Nieuwerkerk Nieuwerkerk-Noord (1.800 woningen) - 7 -

8 Rode Waterparel: De ontwikkeling van een nieuwe locatie voor luxury housing en natuur (max woningen) Zuidplas-noord: De ontwikkeling van ongeveer 200 ha glas/glastuinbouwbedrijvenlandschap en woningbouw nabij Moerkapelle (max. 800 woningen) Het Nieuwe Midden Conserverend agrarisch vanwege de ontwikkeling van additionele woningbouw op basis van de Nota Koersbepaling na 2020 maar ook een (hoogwaardige) bedrijfsmatige ontwikkeling van het kwadrant, dat gevormd wordt door de aansluitingen A12/N219 (het z.g. Plantagekwadrant) Gouweknoop De aanleg van de Moordrechtboog (maar zonder de oorspronkelijk daarbij geplande kantoor/ bedrijfsontwikkelingen en additionele 950 woningen) 3.2 Beleidsbepaling OSK 2011 Met inachtneming van deze plannen is er in 2010 een OSK 2011 vastgesteld met de navolgende ruimtelijke ambities voor wonen: woningen in Zevenhuizen-Zuid (dorps wonen); woningen in Moerkapelle-Oost (dorps wonen); woningen in de Rode Waterparel (dun-duur / landelijk wonen); woningen in het Ringvaartdorp/Nieuwerkerk-Noord (dorps wonen / dun groen); - PM (150) woningen in de Lanen en Linten (dun-duur); 3.3 Uitspraken Raad van State In 2010 is door de Raad van State het vastgestelde bestemmingsplan Vredeburg-Zone vernietigd

9 In 2011/2012 heeft de Raad van State uitspraak gedaan over deze plannen met als belangrijkste uitkomsten: Goedkeuring voor het merendeel van de geplande ontwikkelingen, maar wel: - Vernietiging van de in het Ringvaartdorp geplande woningbouw vanwege een te onduidelijk volkshuisvestelijk scenario. - Gedeeltelijke vernietiging van de woningbouw in de Rode Waterparel (de z.g. midden- en oostlob) vanwege de geurcirkel van de in het bestemmingsplan Het Nieuwe Midden gevestigde varkenshouder/brijvoerfabriek. In het middendeel is wel de natuurbestemming overeind gebleven. In totaal is op basis van de goedgekeurde bestemmingsplannen met uitwerkingsplicht de ontwikkeling van ca woningen mogelijk: Zevenhuizen-Zuid Moerkapelle-Oost 500 Nieuwerkerk-Noord Rode Waterparel Hoe verder Op basis van deze uitspraken hebben de ROZ/Grondbankpartners zich nader beraden over de vraag of en in hoeverre reparatie van deze plannen mogelijk zou kunnen zijn. De gemeente Zuidplas heeft in dat verband een gemeentelijke Structuurvisie vastgesteld, waarbij het ISP 2006 als leidraad is genomen maar waarbij ontwikkelingen volg tijdelijk werden gemaakt: - Primair organische groei aan/nabij de kernen (Moerkapelle-Oost, Zevenhuizen-Zuid, Ringvaarthof). - Daarna de ontwikkeling van een z.g. 5 e dorp in het middengebied van de Zuidplaspolder. - De bestaande glastuinbouwlocaties in Nieuwerkerk-Noord tot 2030 vooralsnog behouden blijft. Ook de provincie heeft een studie verricht: op basis van de studie Lange- Termijnverkenningen is de ambtelijke rapportage In de Knop in 2012 opgesteld, waarbij het volgende werd geconstateerd: - Primair de organische ontwikkeling aan de kernen. - Vooralsnog geen reparatie van het z.g. Ringvaartdorp, mede vanwege exploitatieve prognoses. - Ontwikkeling van de Kreekrugzones (de voormalige Rode Waterparel) in combinatie met de ontwikkeling van het z.g. Ruime Midden. - Het behoud van een Stip op de horizon van woningen

10 Met inachtneming van deze verkenningen en studies is in 2013 het OSK 2013/2014 vastgesteld, waarbij er naast een brede erkenning van de crisis en de gevolgen daarvan voor de geplande ontwikkeling, ook is gevraagd om een strategische verkenning als in de Inleiding benoemd. De ruimtelijke ambities in het OSK2013/2014 volgen voor wat betreft de woningbouwontwikkelingen de Lange-Termijnverkenningen, waarbij de ambities voor de woningbouw in de periode tot 2020 tot woningen zijn gefaseerd. 3.5 Herijkingstudie Provincie Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland vindt het omwille van de integraliteit van belang dat er, als aanvulling op de Lange-Termijnverkenningen, de optimalisatiestudie "In de Knop" en het OSK 2013/2014, een herijkingstudie uitgevoerd dient te worden. Ten tijde van deze herijkingstudie loopt ook het proces van integrale herziening van de Provinciale Structuurvisie, visie Ruimte en Mobiliteit. Besluitvorming over de visie Ruimte en Mobiliteit vindt plaats in In juni 2013 is de koersnotitie voor deze integrale herziening vastgesteld. In de koersnotitie is opgenomen dat niet meer uitgegaan zal worden van sturing via rode contouren, maar dat er, uitgaande van het bestaande stads- en dorspgebied, door het stellen van kwaliteitseisen op ontwikkelingen wordt gestuurd. Ook wordt voorgesteld geen strikte functiescheiding meer toe te passen, maar meer functiemenging toe te staan. De gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder past binnen deze koers, mede omdat er ook op de lange termijn vraag zal blijven naar dorpsen landelijk wonen is het naar verwachting niet mogelijk om de volledige woningbouwopgave te realiseren binnen het bestaand dorps- en stadsgebied. De provincie blijft sturen op (boven)regionale groeilocaties, waarvan het reëel is dat deze voor 2030 tot realisatie komt. Daarbij wordt ingezet op duurzaamheidaspecten. De probleemstelling zoals verwoord in de herijkingstudie luidt als volgt: Sinds het opstellen van het Intergemeentelijk Structuurplan (ISP) zijn externe omstandigheden gewijzigd. Er is een economische crisis, rijks- en provinciaal beleid zijn gewijzigd en het Hoogheemraadschap heeft zijn beleid gewijzigd. Deze beleidswijzigingen zijn van invloed op de financieringsbronnen, die waren voorzien voor de uitvoering. De Lange- Termijnverkenningen en rapportage "In de knop" geven inzicht in de woningbouwprogrammering, die in het OSK 2013/2014 zijn vastgelegd. Vanwege de sterk gewijzigde omstandigheden en de aanpassing van de woningbouwprogrammering worden ook de programmering van andere onderdelen zoals infrastructuur, werken, groen en blauw en de ambities voor duurzaamheid en kwaliteit tegen het licht gehouden. De herijkingsstudie moet worden gezien als een bouwsteen voor de visie Ruimte en Mobiliteit van de Provincie

11 Recent is de herijkingstudie door GS vastgesteld. De belangrijkste wijzigingen voor de ontwikkeling van de in deze studie aangegeven deelgebieden van de Zuidplaspolder zijn de volgende: Locatie Ringvaartdorp als woningsbouwlocatie vervallen; Ontwikkeling oostelijk deel Gouweknoop vervallen; Ontwikkeling van (centrum)stedelijke functies en voorzieningen (in de Gouweknoop) vervallen Dorpse ontwikkelingen aan de bestaande dorpen. Het middengebied is exclusief bestemd voor landelijk wonen. 3.6 Visie Ruimte en Mobiliteit Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben de ontwerpvisie Ruimte en Mobiliteit (VRM) vastgesteld. In de ontwerpvisie beschrijft GS het provinciale beleid, de regels en de wijze van uitvoering voor de ruimtelijke ontwikkeling en het mobiliteitsbeleid in de provincie Zuid-Holland. In het kader van de inspraak op de ontwerp-vrm wordt vanuit verschillende overheden een discussie geinitieerd over de omvang van het Zuidplasproject. Op de ontwerp-vrm is door de Grondbank en de ROZ een zienswijze ingediend waarbij nadrukkelijk wordt vastgehouden aan de z.g. stip op de horizon tot woningen. Verder wordt gewezen op de in het gezamenlijk opgestelde ISP afgesproken flexibiliteit voor de invulling van de opgaven. Ook is gewezen op de grote financiele risico's voor de Grondbank en haar deelnemers bij het veranderen van het ruimtelijke ontwikkelingsbeleid in relatie tot de in het verleden gemaakte afspraken

12 4. De strategische verkenningen Er is per gebied een gebiedsverkenning gedaan in relatie tot de ruimtelijke kaders en de feitelijke ligging en gesteldheid van de bij de Grondbank in bezit zijnde gronden. Hieruit kan het navolgende worden afgeleid: Van strategische waarde voor de toekomstige gebiedsontwikkeling: De gronden in het Nieuwe Midden De gronden in het Plantagekwadrant (zuiden van de N219) De gronden in de Rode Waterparel/Groene Waterparel Een warme waarde, dat wil zeggen gronden die voor toekomstige gebiedsontwikkeling in aanmerking komen: De gronden in de Ringvaartzone Een deel van de gronden in de Gouweknoop, ten westen van de Moordrechtboog Voor deze twee locaties geldt dat de ruimtelijk bestemming en invulling van deze gebieden nog definitief bepaald moet worden. Aan de hand daarvan kan vervolgens de grondstrategie worden bepaald. Gronden die voor verkoop binnen een termijn van ca. 5 jaar in aanmerking komen omdat enerzijds de gewenste gebiedsontwikkeling binnen deze termijn gerealiseerd kan worden en anderzijds niet nodig zijn voor de beoogde gebiedsontwikkeling: 1. 'bestemde' gronden: De gronden binnen de uit te werken bedrijfsbestemming nabij de A20 De gronden in het Plantagekwadrant (ten noorden van de N219) De gronden in Lanen en Linten in alle gebieden voor zover bebouwbaar Bestaande opstallen, wel passend in het toekomstig ontwikkelingsgebied De gronden in Waddinxveen 2. 'niet bestemde' gronden: De gronden in Nieuwerkerk-Noord ten westen van de Albert t Hartweg Een deel van de gronden binnen de Gouweknoop, ten oosten van de Moordrechtboog De gronden van Ringvaartdorp-Oost, behoudens voor tracé Zuidelijke Dwarsweg Met het bovenstaande wordt duidelijk dat met de keuze voor enerzijds afstoten van gronden en anderzijds ook het behoud daarvan, er geen formeel onderscheid meer kan worden gemaakt tussen een liquidatiescenario en een mottenballenscenario. Wel kan de Grondbank op deze wijze in afgeslankte vorm de komende jaren van duurzame strategische waarde zijn voor de verdere gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder, zoals die tot na 2030 kan worden voorzien

13 Voorgesteld wordt om de door het bestuur vastgestelde Strategische verkenningen als basis voor het volgende op te stellen USK te nemen en doelstellingen en de voortgang van de Strategische verkenningen als geheime bijlage bij elke USK te monitoren

14 5. Opbrengsten 5.1 Algemeen In het USK 2013/2014 is op voorspraak van de provincie afgesproken dat de te verkopen gronden in principe niet onder de boekwaarde verkocht mogen worden en uitgegaan van verkoop van de gronden voor (ten minste) de boekwaarde. Indien op een juiste wijze gemotiveerd in het verkoopvoorstel kan de Grondbank gronden verkopen tegen marktwaarde. Dit geldt met name voor de niet bestemde en niet voor de ontwikkeling benodigde gronden. Dit past in de doelstelling om op termijn de Grondbank ten minste budgetneutraal af te sluiten. De huidige grondmarkt is de laatste jaren een heel moeilijke markt. Door ontwikkelaars/beleggers worden niet of nauwelijks meer ruwe bouwgrond aangekocht, behoudens indien volledige zekerheid is dat de ontwikkeling doorgaat en relatief kleine transacties. Bij verkoop van gronden zijn ontwikkelaars alleen maar bereid een 'ruwe' bouwgrond te betalen indien geen planologische noch publiekrechtelijke onzekerheid bestaat, dus alleen voor het beoogde doel onherroepelijk bestemde gronden. Ontwikkelaars/beleggers zullen geen belangstelling hebben voor gronden die niet 'bestemd' zijn, dus een agrarische bestemming c.a. hebben, omdat deze partijen niet zullen geloven dat in een gebied waar de publieke partijen gronden verkopen binnen een termijn van 10 à 20 jaar nog ontwikkelingen mogelijk zijn. In een dergelijk geval zijn de kopers of agrariërs of inwoners van het gebied. De prijs van dergelijke gronden liggen in de huidige markt dus op een agrarische niveau.. Veel van de gronden van de Grondbank die 'niet bestemd' zijn hebben een vlekje. Of ze zijn niet ontsloten op de openbare weg (Nieuwerkerk-Noord, Gouweknoop), of er zit voortgezet gebruik op tot medio 2018 (Gouweknoop), of ze zijn voor agrarisch gebruik slecht bereikbaar, schadelijk doorsneden of agrarisch matige gronden (Nieuwerkerk-Noord, Gouweknoop). In een dergelijke geval zal de prijs op een laag niveau liggen. Kortom verkoop van niet bestemde gronden in de huidige markt is een uiterst moeilijke zaak en zal weinig opbrengsten genereren. Verder hebben verkoop tegen lage prijzen hoogstwaarschijnlijk een negatieve invloed op de taxatiewaarden van de overblijvende gronden in de Grondbank. Het is uit financieel oogpunt zeker aan te raden om de verkoop te koppelen aan een verkoopstrategie met andere partijen en de tijd er voor te nemen. Indien de gronden in Nieuwerkerk-Noord met een passende strategie en goede nieuwe bestemming op termijn verkocht gaan worden, dan kan de huidige opbrengst snel wijzigen. Dit geldt ook voor de Gouweknoop. In een dergelijk geval heeft het de voorkeur om de niet bestemde gronden tot dit niveau af te boeken, het verlies te nemen - hetgeen bij de huidige verkoop onder de huidige omstandigheden ook dient te gebeuren - en de betreffende gronden in eigendom te houden en betere tijden en bestemmingen actief af te wachten. Ook dient in ogenschouw genomen te worden dat indien de Grondbank in 2014/2015 tegen zeer lage prijzen gronden gaat verkopen, dit tegelijkertijd met de opheffing van de ROZ valt. Dit zal voor het image van de Zuidplasontwikkelingen een negatief signaal zijn

15 5.2 Gronden gebieden De gronden gelegen in Nieuwerkerk-Noord zijn qua verkoopbaarheid een lastig verhaal. De beoogde woningbouwontwikkeling lijkt uiterst moeilijk en niet haalbaar, de gronden zijn niet rechtstreeks op de openbare weg ontsloten. De huidige waarde is daardoor laag en de boekwaarde is hoog. Voorgesteld wordt om in overleg met de gemeente Zuidplas en aanliggende ontwikkelaars een verkoopstrategie in combinatie met een glastuinbouwbedrijf of andere hoogwaardige bestemming te realiseren. De verkoop van gronden in de Gouweknoop is een diffuus verhaal. De gronden langs de Linten bij de Bredeweg kunnen betrokken worden bij de ontwikkeling van deze Linten, door middel van onder meer landgoederen. De gronden in de directe nabijheid van Doelwijk kunnen mogelijk actief verkocht worden, indien daar zicht is op een bedrijfsmatige ontwikkeling. Het lijkt raadzaam om de gronden gelegen aan weerszijde van de Moordrechtboog vooralsnog in eigendom te houden, mede gezien het feit dat er een voortgezet gebruik op zit en de agrarische waarde beperkt zal zijn. Verder de gronden ten westen van de beoogde Moordrechtboog. De verkoop van 'bestemde' gronden ligt anders, maar ook hierbij is de markt de bepalende factor. De gronden in de Lanen en Linten dienen nog voor het overgrote gedeelte bestemd te worden. De gronden in het plantagekwadrant en A20 dienen planologisch nog uitgewerkt te worden en dienen onderdeel te zijn van een grotere ontwikkeling, dit in tegenstelling tot de Lanen en Linten, waar veel meer individuele ontwikkeling mogelijk is. De verkoopwaarde voor de gronden gelegen in het Plantagekwadrant, zeker de nu al bestemde gronden, dienen tenminste voor de boekwaarde verkocht te worden. De gronden gelegen in het bedrijventerrein A20 zullen lastig voor de boekwaarde verkocht kunnen worden gezien de hoge inkoopprijs. Het beperken van het verlies lijkt hierbij uitgangspunt. Verkoop dient gezien te worden in het licht van de beoogde gebiedsontwikkeling. Voor de beoogde verkoop van gronden in de Lanen en Linten zal de verkoopprijs substantieel hoger liggen dan de boekwaarde. In het kader van de herijking van de kwaliteitsaspecten in de Zuidplaspolder zou ook nagedacht dienen te worden over de bijdrageregeling aan de gemeente Zuidplas voor de gebiedsontwikkeling. De opstallen zullen gemiddeld tegen een lagere prijs verkocht worden dan destijds voor de specifieke verwerving is betaald. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de marktontwikkeling en functiewijzigingen. Door de grote hoeveelheid aaneengesloten onbebouwde gronden langs de N219, de strategische ligging en het voortgezet gebruik tot 2019 is een verkoop in het kader van de prijsvorming ongewenst en kan nu alleen gerealiseerd worden tegen lage (afbraak)prijzen. Daarbij komt dat de bestemming van dit gebied nog onderwerp van discussie is. Zodra daar mee duidelijkheid over is, kan ook de grondstrategie worden bepaald

16 De gronden in het Ringvaartdorp-Oost kunnen verkocht worden, behoudens de gronden benodigd voor de aanleg van de toekomstige ontsluitingsweg. 5.4 Ontwikkeling grondprijs en kosten Hoe verhoudt zich de huidige boekwaarde van de gronden van de Grondbank zich ten opzichte van de mogelijke opbrengsten van de gronden bij inbreng in grondexploitaties, waar ligt het break even point qua waardeontwikkelingen? Voor dergelijke berekeningen dienen een aantal uitgangspunten bepaald te worden, die in de toekomst uiteraard behoorlijk kunnen wijzigen. Bij de berekeningen die gebruikt zijn bij het opstellen van de notitie "In de knop" zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd, zoals een inbrengwaarde in de grondexploitaties van 55,-- per m 2. Bij de onderstaande berekening is van de volgende uitgangpunten uitgegaan: Boekwaarde gronden Grondbank: 30,--/m 2 Huidige inbrengwaarde gronden: 55,--/m 2 Jaarlijkse kostentoerekening gronden Grondbank: 4% Jaarlijkse inflatiecorrectie inbrengwaarde: 2% Bij dergelijke uitgangpunten ligt het break even point, dus het tijdstip waarop de dan geldende boekwaarde hoger komt te liggen dan de dan geldende marktwaarde, op ca. 31 jaar, dus voor de Grondbank in De ervaring leert dat dergelijke berekeningen met de gekozen uitgangspunten met de nodige voorzichtigheid geïnterpreteerd dienen te worden. Indien bijvoorbeeld uitgegaan wordt van een gemiddelde inbrengwaarde van 50 euro, dan ligt het break even point ca. 5 jaar eerder. De jaarlijkse kosten van 4% zijn tot 2020 voor de grondbank gezien haar vaste financieringen een gegeven, maar indien uitgegaan wordt van jaarlijkse kosten van 5% dan ligt het kantelpunt ca. 10 jaar eerder. Indien de inflatie met een procentpunt toeneemt ligt het kantelpunt weer 10 jaar later. Ten minste geconcludeerd kan worden dat de huidige boekwaarde ten opzichte van de inbrengwaarde in grondexploitaties niet te hoog is. Wel dient opgemerkt te worden dat de kostentoerekening, waaronder de rente, op de boekwaarde van de gronden tot 2012 heeft plaatsgevonden en dat vanaf 2012 de boekwaarde niet meer met de kosten geactiveerd wordt, omdat de marktwaarde van de gronden onder de boekwaarde ligt. De jaarlijkse nettokosten worden vanaf 2012 in rekening gebracht worden bij de deelnemers. 5.5 Ontwikkeling op de marktwaarde BBV De marktwaarde van de gronden wordt enerzijds bepaald door autonome marktontwikkelingen en anderzijds door ontwikkelingsmogelijkheden van de gronden. De huidige marktontwikkelingen zijn slecht. Er zijn niet of nauwelijks beleggers die in de huidige markt gronden risicodragend willen of kunnen kopen. Anderzijds wordt door herijkingstudie de opgave verminderd en gefaseerd. De verwachte invloed op de huidige, in het jaarrapport vermelde, marktwaarde door de directe verkoop van de niet bestemde gronden, gelegen in Nieuwerkerk

17 Noord, 20 ha Gouweknoop en Ringvaartdorp-Oost is negatief. Deze inschatting wordt veroorzaakt door de slechte markt en geen perspectief op ontwikkeling. De mogelijke invloed van de herijkingstudie (vermindering dorps wonen middengebied, amoveren wonen Ringvaartdorp faseren na 2030 van de Gouweknoop) kan een negatieve invloed hebben. Hierbij dient nadrukkelijk wel de kanttekening gemaakt worden dat het beleid ook formele status in de provinciale structuurvisie dient te krijgen, het blijft onafhankelijk taxatiewerk en de ramingen moet met de nodige voorzichtigheid beoordeeld worden. Mogelijk heeft een dergelijke aanpassing van de gebiedsontwikkeling ook taxatietechnisch invloed op de taxaties van de andere gebieden

18 6 Samenvatting en conclusies De gronden gelegen in de gebieden Het Nieuwe Midden, de Rode Waterparel, de Groene Waterparel en de gronden ten zuiden van de N219 van het Plantagekwadrant zijn als strategisch te kwalificeren. De gronden gelegen in de Ringvaartzone en grote delen van de Gouweknoop zijn mede door de omvang en ligging als 'warm' te kwalificeren. De komende tijd dient over een invulling van deze gebieden nagedacht te worden. Aan de hand daarvan kan vervolgens de grondstrategie worden bepaald. De 'bestemde' gronden gelegen in het Plantagekwadrant (ten noorden van de N219), bedrijventerrein A20, de Lanen en Linten in alle gebieden dienen actief verkocht te worden ten nutte van de beoogde bestemming. De 'niet bestemde' gronden in de gebieden Nieuwerkerk-Noord, delen van de Gouweknoop en Ringvaartdorp-Oost (behoudens gronden voor wegenstructuur) dienen verkocht te worden. Aangezien directe verkoop tot afbraakprijzen leidt, dient de verkoop op een strategische wijze te geschieden. Voor Nieuwerkerk- Noord geldt dat hiervoor eerst nog de toekomstige bestemming definitief moet worden bepaald. De opstallen c.a. dienen verkocht te worden, waarbij de toekomstige bestemming geen beperkte factor mag zijn voor de beoogde toekomstige functies van de omliggende gebieden, dus bijvoorbeeld geen nieuwe of grotere varkenshouderijbedrijven in de Zuidplaspolder. De door het dagelijks bestuur vastgestelde Strategische verkenningen gelden als basis voor het op te stellen USK Verder zullen de doelstellingen en de voortgang van de Strategische verkenningen als geheime bijlage bij elk USK worden gemonitoord

19 7. Gebieden Voor de analyse wordt het grondbezit van de Grondbank ingedeeld in de volgende gebieden: Nr. Deelgebied Eigendom (ca.) 1 Het Nieuwe Midden 112 ha 2 Kreekrugzone/Rode Waterparel 65 ha (incl. lintzone ten oosten Middenweg) 3a 3b Ringvaartzone Ringvaartdorp-oost 38,5 ha (gebied tussen N219 en Bierhoogtweg) 9 ha (gebied tussen Bierhoogtweg en Knibbelweg) 4 Bedrijventerrein A20 7 ha 5 Nieuwerkerk-Noord (westlob) 6 Gouweknoop 3,5 ha 37 ha (exclusief linten ten oosten Middenweg) 7 Groene Waterparel/rest 9,5 ha 8 Plantagekwadrant 16,5 ha 9 Waddinxveen 2,5 ha