Bestemmingsplan Glastuinbouw

Transcriptie

1 Factsheets knelpunten gemeente Nieuwkoop Luchtfoto / overzicht Geldend bestemmingsplan Knelpunten 1. Nieuwveens Jaagpad 13 Nieuwveen Kadastraal NVNOO, sectie C, nummers en Nieuwveens Jaagpad 13 Nieuwveen Nieuwveens Jaagpad 13 Nieuwveen Bestemmingsplan Glastuinbouw De locatie is in het bestemmingsplan Glastuinbouw (2013) concreet in bestemd met 4 nieuw te bouwen woningen. Hiervan dient 1 burgerwoning ter vervanging van de bestaande bedrijfswoning, 2 dienen als compensatiewoning van aangekochte beursrechten en 1 woonbestemming (die half buiten de LIB-contour ligt) is de compensatie van terplekke reeds gesloopt glas. Het bestemmingsplan is vastgesteld en in werking getreden echter de benodigde instemming op grond van het LIB is in eerdere fase geweigerd vanwege ontbreken voldoende motivatie. Door het ontbreken van deze LIB-ontheffing moet het bestemmingsplan geacht worden in strijdt te zijn met dit LIB waarbij het bij wet geregelde voorbereidingsbesluit automatisch geldt en een correctieplicht van het bestemmingsplan zijn intrede doet. Er wordt al jaren ingezet op sanering van glas in dat gebied, de provincie ondersteund(e) dat actief en nu lijkt het LIB het struikelblok te worden. De komst van het LIB is van latere datum dan de eerste pennenstreken voor dit perceel. De initiatieven om deze locatie te saneren en daar een paar woningen voor terug te bouwen gaan al terug tot het IOP (Integraal Ontwikkelings Plan glastuinbouw) wat de voorloper was van de Ruimte voor Ruimte Regeling. Indertijd was sprake van veel meer woningen op deze locatie. Onder druk van de 20Ke zone is dit reeds gehalveerd (van de oorspronkelijk 8 naar nu 4 woningen) Het opnieuw aanvragen met een betere motivatie van een LIBontheffing alleen maar in behandeling wordt genomen aan de hand van een omgevingsvergunningaanvraag, terwijl deze locatie feitelijk als bouwgrond verkocht moet gaan worden. Naast planontwikkelingskosten en leges voor de aanvrager, weten we bovendien al dat nu er nog geen kopers in beeld zijn dat de omgevingsvergunningaanvragen (de woningtypes) nooit op de aangevraagde manier tot stand zullen komen aangezien kopers in dit segment zelf invloed willen hebben op het ontwerp. Bovendien heeft de verplichting van een omgevingsvergunning ook direct gevolgen voor het BTW-tarief waarmee bouwgrond geleverd wordt. Zonder omgevingsvergunning op die betreffende grondstukken is dat 6% en met vergunning wordt dat het hoge tarief.

2 Reactie ministerie m.b.t. type knelpunt Het knelpunt op de locatie zelf is opgelost doordat het ministerie een zogenaamde verklaring van geen bezwaar (vvgb) heeft afgegeven. LIB 4 knelpunt niet opgelost in reguliere regelgeving. Wel vvgb aanvraag mogelijk. Procedure (algemeen) is voor vvgb is aangepast in ontwerp LIB. Daarnaast wordt verwacht (onder voorbehoud) dat bestaande of huidige LIB 4 zonering zich iets terug trekt uit Nieuwkoop. Dit betekent meer 20 Ke- gebied voor de toekomst. 20 Ke knelpunt wel opgelost in regelgeving provinciale verordening ruimte. In de (concept) provinciale verordening ruimte is opgenomen dat de toevoeging van ten hoogste enkele woningen binnen 20 Ke mogelijk is volgens het principe ruimte voor ruimte, waarbij de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd door de sloop van overtollige bebouwing en kassen. Essentieel van de regeling is dat deze er niet voor bedoeld is om nieuw stedelijk gebied te laten ontstaan, maar om verrommeld of zelfs verloederd agrarisch gebied op te ruimen in combinatie met het toestaan van een beperkt aantal woningen in het buitengebied. 2. Bedrijfswoningen Nieuw Amstel Oost I (ontwikkelingen toekomst) Overzicht glastuinbouwgebieden Nieuwkoop met name Nieuw Amstel 1 en Paradijsweg Bedrijfswoningen Nieuw Amstel Oost I (ontwikkelingen toekomst) Bestemmingsplan Nieuwveen Landelijk Gebied (1988) Bedrijfswoningen Nieuw Amstel Oost I (ontwikkelingen toekomst) De huidige rechten in het bestemmingsplan moeten worden gerespecteerd. In dit gebied zijn er bedrijven welke rechten hebben op een bedrijfswoning (bestemming plan technisch) Van dit recht is nog niet overleg gebruik gemaakt (omgevingsvergunning voor bedrijfswoning). Nieuw Amstel, Nieuw Amstel West en de Bovenlanden in Nieuwkoop betreffen een aaneengesloten grootschalig glastuinbouwgebied. Nieuw Amstel en Nieuw Amstel West betreft een modern glastuinbouwgebied met grote

3 Luchtfoto glastuinbouwgebieden Nieuwkoop Luchtfoto Nieuw Amstel I moderne bedrijven. Nieuwkoop heeft een groot aantal verouderde glastuinbouwgebieden die geen toekomst meer hebben. Er zijn ondernemers in die gebieden die hun modern bedrijf willen voortzetten. Dit is ook van economisch belang. Op dit moment ligt er een voorstel bij Provinciale Staten van Zuid-Holland om Nieuw Amstel Oost I te blijven reserveren in de Visie Ruimte Mobiliteit als mogelijk schuifruimte voor verplaatsers uit de verouderde glastuinbouwgebieden van Nieuwkoop. Het huidige agrarische grondgebruik kan worden voortgezet totdat er behoefte bestaat aan nieuw areaal glastuinbouw. Als er over enkele jaren van deze schuifruimte gebruik wordt gemaakt moet het ook mogelijk zijn om de benodigde bedrijfswoningen toe te voegen. Ruimtelijke procedures moeten dan niet stuk lopen op het toevoegen van een bedrijfswoning. Het gaat in totaal om 10 tot max 20 bedrijfswoningen. Reactie ministerie m.b.t. knelpunt Indien de noodzaak van de bedrijfswoning wordt aangetoond is een bedrijfswoning mogelijk. 3. Paradijsweg ongeveer tot en met Paradijsweg ongeveer tot en met Bestemmingsplan Glastuinbouw Paradijsweg ongeveer tot en met Betreft de noordzijde van de Paradijsweg. Omzetting van een bedrijfswoning naar een burger- of plattelandswoning zou niet aangemerkt moeten worden als een toevoeging van een gevoelige functie en dus ook niet onder de beperkingen van het Lib moeten vallen. Knelpunt is dat de Ruimte voor Ruimte regeling of sanering van

4 glasopstanden (gebiedsgewijs) niet mogelijk is in de LIB zone. Het gaat om circa 30 (compensatie) woningen. Momenteel is de adviescommissie Paradijsweg bezig met het ontwikkelen van een plan waarbij glasopstanden worden gesaneerd en woningbouw in beperkte mate terugkomt. Reactie ministerie m.b.t. dit knelpunt Niet opgelost in regelgeving ontwerp LIB of ontwerp provinciale Verordening. Hiervoor kan wel een verklaring van geen bezwaar aangevraagd worden bij het ministerie. Waarbij nu niet kan worden aangegeven of deze verleend of geweigerd wordt. Aanvullende knelpunten ingebracht tijdens overleg met ministerie Om duidelijkheid te geven over de oplosbaarheid van door de regio ervaren knelpunten is door het ministerie IenM (ambtelijk) een ronde gemaakt langs de gemeenten uit de Schipholregio. Ook in Nieuwkoop is het ministerie eind maart 2016 geweest. De provincie Zuid-Holland (ambtelijk) heeft het gesprek bijgewoond. Doel van deze ronde is een inventarisatie van de door gemeenten ervaren knelpunten met de vigerende LIB- en 20Ke-regels. Reactie ministerie m.b.t. recreatieparken en LIB Binnen de gemeente Nieuwkoop liggen recreatieparken waarvan de gemeente de recreatiewoningen wil omzetten naar reguliere woningen (voor permanente bewoning). De recreatiewoningen liggen volgens de gemeente buiten BSG en binnen het 20Ke-gebied. Dit is een bijzondere casus, want binnen het LIB wordt geen onderscheid gemaakt tussen recreatiewoningen en reguliere woningen. De betreffende recreatiewoningen zijn er al, dus dit betekent dat er vanuit het LIB geen beperkingen gelden voor de bestemmingswijziging van recreatie- naar reguliere woning. Het ministerie geeft aan dat het knelpunt niet is opgelost. Opmerking: de provinciale Verordening ruimte verzet zich tegen het omzetten van recreatiewoningen (parken) in permanente woningen, blijft ook zo in de actualisatie VRM Reactie ministerie m.b.t. bouwplannen buiten Bestaand Stedelijk Gebied (BSD) maar binnen voormalige streekplancontouren uit Als deze uitbreiding beperkt blijft tot de bebouwingscontour zoals opgenomen in het streekplan van 2003, dan valt deze binnen de afspraken zoals die zijn gemaakt bij het opnemen van de 20Ke in de Nota Ruimte en kan het plan doorgezet worden. Het ministerie geeft aan dat dit knelpunt is opgelost.

5 De provinciale ontwerp Verordening ruimte (actualisatie VRM 2016) is hierop aangepast. Leefbaarheid dorpslinten buiten BSD In de provinciale ontwerp Verordening ruimte (actualisatie VRM 2016) is een mogelijkheid opgenomen om hooguit enkele woningen toe te voegen in reeds aanwezige lintbebouwing buiten bestaand stads- en dorpsgebied. ministerie m.b.t. knelpuntenanalyse De analyse is uitgevoerd op basis van de door gemeenten verstrekte informatie. De wijzigingsvoorstellen waaraan de knelpunten zijn getoetst betreffen het concept wijzigingsvoorstel dat nog geen status heeft. Ook ten aanzien van de ligging van de gewijzigde beperkingengebieden in het LIB geldt dat deze alleen in concept bekend zijn. De formele toetsing van plannen door IenM bij aanvraag van een verklaring-van-geenbezwaar (vvgb) vindt plaats op de geldende regels, tot het moment dat er een formeel wijzigingsbesluit ligt. Namens de staatssecretaris is de ILT hiervoor gemandateerd. Een positieve conclusie in info uit dit rapport ten aanzien van een door een gemeente aangedragen knelpunt staat niet gelijk aan een positief besluit over een vvgb-aanvraag door IenM.